ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA CIECHANÓW

Transkrypt

1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA CIECHANÓW

2 1.Informacje ogólne Ciechanów jest jednym z najstarszych miast na Mazowszu, którego historia sięga przynajmniej VII wieku. Dogodne położenie geograficzne oraz typowo rolniczy charakter regionu sprawiły, że Ciechanów od dawna był ważnym ośrodkiem przemysłu przetwórczego, przede wszystkim zaś rolno-spożywczego i maszynowego. Ciechanów jest blisko 50-tysiecznym miastem położonym w centralnej Polsce, ok. 90 km na północ od Warszawy. Ciechanów leży na przecięciu dróg krajowych nr 60 (Kutno Ciechanów Ostrów Mazowiecka) i nr 50 (Sochaczew - Ciechanów) oraz dróg wojewódzkich nr 615, nr 616 i nr 617, prowadzących odpowiednio w kierunku Mławy, Gruduska i Przasnysza. Przez Ciechanów przebiega również ważny szlak kolejowy magistrala E-65 łącząca Wybrzeże z Warszawa i Krakowem. Pod względem geograficznym Ciechanów znajduje sie na Wysoczyźnie Ciechanowskiej w północnej części Mazowsza. Ciechanów leży w dolinie rzeki Łydyni, będącej lewym dopływem Wkry. Pod względem administracyjnym Ciechanów jest gmina miejska o powierzchni 32,51 km² wchodząca w skład powiatu ciechanowskiego. Leży w województwie mazowieckim, w północnej jego części. Gmina sąsiaduje z gmina wiejska Ciechanów oraz z gmina Opinogóra.

3 2.Zaludnienie Zgodnie z danymi Urzędu Miasta ludność Ciechanowa liczy mieszkańców, z czego ok 48% stanowią mężczyźni, a 52% kobiety. Średnio na 100 mężczyzn przypada 110 kobiet, co jest wartością wyższa od średniej w kraju o ok. 4 osoby. Gęstość zaludnienia miasta wynosi osób/km2. Gęstość zaludnienia: osób/km2.

4

5 3.Zatrudnienie. W granicach powiatu działalność gospodarczą prowadzi ok. 6,7 tys. podmiotów gospodarczych (wg. danych statystycznych na koniec 2006 r), w tym 4,5 tys. w mieście Ciechanów, tj. ok 68 %. Pod względem własności najliczniejszą grupę stanowi sektor prywatny - 96,6% ogólnej liczby podmiotów. Dominujące branże gospodarki to: - działalność produkcyjna - głównie przemysł przetwórczy, rolno-spożywczy i maszynowy, - sklepy - spożywcze, spożywczo-przemysłowe i przemysłowe, punkty handlowe oraz inne, - usługi - naprawy, gastronomia, hotele itp., Do grupy dużych zakładów w mieście należą m.in.: - Firma BAUER S.A. produkująca czasopisma od 1997 roku z udziałem kapitału niemieckiego, - Delitissue sp. z o.o. zakład zajmujący się konfekcjonowaniem papieru higienicznego firma włoska - Telekomunikacja Polska S.A. - Fabryka Narzędzi FANAR S.A. - CEDROB SA., - Zakłady Mechaniczne i Cynkownia Ogniowa METAL-TECH, - Firma Budowlana BUDMARK s.c. Z. i M. Marchlińscy

6 Bezrobocie Liczba zarejestrowanych wg stanu na dzień 30 czerwca 2013 r. wynosiła: 5989 osób bezrobotnych (2012 r ), bezrobocie zwiększyło się o 3,6 % (212 osób) w stosunku do roku ubiegłego. Tabela 1. Liczba bezrobotnych w poszczególnych gminach powiatu ciechanowskiego w latach Stan na Stan na Lp. Gminy Liczba zarejestrowanych bezrobotnych w liczbach bezwzględnych % do ogólnej liczby bezrobotnych Liczba zarejestrowanych bezrobotnych w liczbach bezwzględnych % do ogólnej liczby bezrobotnych Wzrost/spadek bezrobocia w liczbach bezwzględn ych % do ogólnej liczby bezrobotnych 1. M. Ciechanów 2. M i G Glinojeck , , , , ,8-3 -0,1 3. Opinogóra 393 6, , ,3 4. Gmina Ciechanów 373 6, , ,1 5. Sońsk 363 6, , ,5 6. Ojrzeń 289 5, ,7-8 -0,1 7. Regimin 343 6, , ,7 8. Grudusk 234 4, , ,3 9. Gołymin 269 4, , Inne gminy 11 0,2 7 0,1-4 -0,1 Razem % % 212 3,6%

7 Największą liczbę bezrobotnych stanowili mieszkańcy M. Ciechanów 3068 osób tj. 51,2 % ogółu bezrobotnych. W odniesieniu do czerwca 2012 roku, wzrost liczby osób bezrobotnych nastąpił w M. Ciechanów oraz gminach Ciechanów, Regimin, Grudusk i Sońsk, natomiast spadek w M i G Glinojeck oraz w gminach Opinogóra i Ojrzeń. Tabela 2. Stopa bezrobocia w latach Stopa bezrobocia (%) Miesiąc Powiat ciechanowski Województwo mazowieckie Kraj Styczeń 18,2 18,6 10,4 11,4 13,2 14,2 Luty 18,5 18,9 10,6 11,6 13,5 14,4 Marzec 18,1 19,0 10,6 11,6 13,3 14,3 Kwiecień 17,8 18,9 10,4 11,5 12,9 14,0 Maj 17,6 18,4 10,3 11,3 12,6 13,5 Czerwiec 17,2 17,9 10,0 11,1 12,4 13,2 Lipiec 17,1-10,0-12,3 - Sierpień 17,1-10,1-12,4 - Wrzesień 17,1-10,2-12,4 - Październik 17,0-10,3-12,5 - Listopad 17,3-10,5-12,9 - Grudzień 17,5-10,8-13,4 - Na koniec czerwca 2013 roku stopa bezrobocia w powiecie ciechanowskim kształtowała się na poziomie 17,9 %, w województwie mazowieckim 11,1 %, w kraju 13,2 %. Pierwsze trzy miesiące br. charakteryzowały się nieznacznym (0,4 %) wzrostem, natomiast od kwietnia malała z 18,9 % do 17,9 % w czerwcu.

8 Tabela 3. Bezrobotni według wieku, wykształcenia, stażu pracy i czasu pozostawania bez pracy Lp. Wyszczególnienie Stan na r. Liczba bezrobotnych ogółem Stan na r. 1. Czas pozostawania bez pracy w miesiącach do 1 miesiąca pow Wykształcenie 3. Wiek 4. Staż pracy ogółem Wyższe polic. i śr. zaw śr. ogólnokszt zasadnicze zaw gimnazj. i poniżej l do 1 roku lat i więcej bez stażu Ogółem

9 Największą grupę stanowili bezrobotni pozostający bez pracy od 6 do 12 miesięcy 1343 osoby tj. 22,42 % ogólnej liczby zarejestrowanych. Najmniej liczną grupę pozostające bez pracy do 1 miesiąca 436 osób tj. 7,28 %. W porównaniu z analogicznym okresem 2012 r., wzrost bezrobotnych odnotowano następujących grupach: w powyżej 24 miesięcy o 120 osób, od 3 do 6 miesięcy o 73 osoby. Najliczniejszą grupę stanowili bezrobotni w wieku (1694 tj. 28,29 %). 20,70 %). oraz w wieku lata (1240 tj.

10 Najliczniejszą grupę stanowili bezrobotni z wykształceniem zasadniczym zawodowym 1829 osób (30,57%) oraz z wykształceniem gimnazjalnym i niższym 1652 osoby (27,60%). Najliczniejszą grupę stanowili bezrobotni ze stażem pracy od 1 do 5 lat 1462 osoby 20 lat 983 osoby (16,41 %). (24,41%) oraz od 10 do

11 4. Mapka danego miasta z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych oraz charakterystycznych miejsc. Podstawowy układ drogowy powiatu stanowi sieć dróg krajowych, wojewódzkich i powiatowych. Dobre powiązania komunikacyjne zapewniają : - magistrala kolejowa E-65 (Warszawa- Gdańsk); - trzy drogi krajowe (o łącznej długości 82 km), w tym droga krajowa nr 7 (Warszawa-Płońsk-Glinojeck-Mława- Gdańs); droga krajowa nr 50 (Ciechanów-Płońsk-Sochaczew-Ostrów Mazowiecka); droga krajowa nr 60 (Kutno-Płock- Ciechanów-Ostrów Mazowiecka) - drogi wojewódzkie: nr 615, nr 616 i nr 617 (łącznie 61,5 km).

12 Krajowe i regionalne szlaki komunikacyjne uzupełnia sieć dróg powiatowych licząca 440,8 km a także drogi gminne o łącznej długosci 356 km. Ogółem na terenie powiatu znajduje się ponad 942 km dróg publicznych. Utrzymaniem sieci dróg powiatowych zajmuje się Powiatowy Zarząd Dróg przy ul. Mazowieckiej 7 w Ciechanowie.

13 5. Skłoności do oszczędzania miasta Śrem na podstawie 2011

14 Uchwała Budżetowa NR 26/IV/11 na rok 2011 Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 4, pkt 9 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym tekst jednolity (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz.1591 z późn. zm.) oraz art. 239 i art. 264 ust. 3 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz z późn. zm. ) Rada Miasta Ciechanów uchwala co następuje: 1. Ustala się łączną kwotę planowanych dochodów budżetu na rok 2011 w wysokości ,00 zł, w tym: 1)dochody bieżące w kwocie: ,00 zł, 2)dochody majątkowe w kwocie: ,00 zł, zgodnie z załącznikiem nr 1 do niniejszej uchwały Ustala się łączną kwotę planowanych wydatków budżetu na rok 2011 w wysokości ,00 zł 1)wydatki bieżące w kwocie ,00 zł, 2)wydatki majątkowe w kwocie ,00 zł, zgodnie z załącznikiem nr 2 do niniejszej uchwały Różnica między dochodami a wydatkami stanowi planowaną nadwyżkę budżetu w kwocie ,00 zł, z przeznaczeniem na wskazane w rozchodach budżetu spłaty kredytów, pożyczek zaciągniętych w latach poprzednich oraz wykup obligacji wyemitowanych w 2010 roku. 2. Rozchody budżetu w wysokości ,00 zł, zgodnie z załącznikiem nr 3 do niniejszej uchwały.

15 4 Limit zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek zaciąganych na sfinansowanie przejściowego deficytu budżetu w kwocie Wysokość czynszów : ,00 zł Tworzy się rezerwę ogólną budżetu w wysokości ,00 zł. 2. Tworzy się rezerwę celową budżetu w wysokości ,00 zł. na zadania z zakresu zarządzania kryzysowego.

16 Obiekty budowlane w mieście Ciechanów W mieście Ciechanów znajduje się bardzo dużo obiektów zabytkowych a jednym z nich jest zamek zbudowany w XIV wieku przez księcia mazowieckiego Siemowita III na bagnistym terenie. Jego mury o wysokości 10 m są zbudowane na planie prostokąta. W narożnikach znajdują się dwie okrągłe baszty.

17 Kolejnym zabytkiem,który jest wart uwagi jest ratusz mieszczący się na północnej stronie rynku. Budynek powstał w 1844 r. według projektu architekta Henryka Marconiego w stylu neogotyckim. Budynek murowany, dwukondygnacyjny, zbudowany na planie prostokąta posiada czworoboczną wieżę na osi fasady, zwieńczoną gloriettą. Niski, czterospadowy dach pokryty jest blachą. Charakterystyka rynku nieruchomości miasta Ciechanów W mieście dominuje zabudowa o wysokości od 2 do 5 kondygnacji, z wyjątkiem dwóch zespołów budynków wysokich w centrum. Szacuje sie, ok. 60 % mieszkańców zajmuje lokale wielorodzinne, w większości bloki z wielkiej płyty. Dobrze rozwinięte jest budownictwo jednorodzinne, w którego zasobach znajduje sie prawie mieszkań zamieszkałych przez ok. 40% mieszkańców miasta. Przepływająca przez środek miasta rzeka Łydynia dzieli miasto na dwie części: lewobrzeżna, obejmująca centrum handlowo-administracyjne i spółdzielcze dzielnice mieszkaniowe oraz prawobrzeżna, obejmująca zbudowana w czasie II wojny światowej dzielnice domów komunalnych oraz dzielnice przemysłowa w części południowej. Na obrzeżach miasta zlokalizowane są osiedla domów jednorodzinnych. Poszczególne osiedla rozdzielone są obszernymi zespołami zieleni oraz nieużytkami.

18

19

20 Biorąc pod uwagę średnie ceny nieruchomości szczególną uwagę trzeba zwrócić właśnie na stawki przeciętne oraz traktować dany rynek lokalny w sposób całościowy. Oznacza to, że w Ciechanowie równie dobrze znajdziemy domy w cenie ok. 200,000 zł to zazwyczaj nieruchomości mniej atrakcyjne, gorzej wykończone lub po prostu o mniejszej powierzchni. Podobnie w przypadku mieszkań rozpiętość cenowa jest dość duża, a to sprawia, że lokale ze średniej i niższej półki nabędziemy nawet za 70,000-90,000 zł. Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości Popyt, podaż oraz cena to kluczowe elementy kształtujące rynek nieruchomości. Ich wielkość oraz zależności zachodzące między nimi wpływają, na sytuacje jaka zachodzi na rynku mieszkań, domów i działek. To nie tylko sama kwestia sprzedaży, ale także najmu. Popyt na rynku nieruchomości kształtuje: - siła nabywcza, - wysokość zarobków, - sytuacja na rynku pracy, - potrzeby mieszkaniowe, - warunki demograficzne, - migracje, - ceny nieruchomości Siła nabywcza, wysokość zarobków oraz sytuacja na rynku pracy są ze sobą bardzo silnie powiązane. Jeden czynnik wypływa z drugi, a zależności miedzy nimi kształtują popyt na rynku nieruchomości. Potrzeby mieszkaniowe często wynikają ze zmian jakie zachodzą w naszym życiu. Do najczęstszych należą - chęć usamodzielnienia się dorastających już dzieci lub powiększenie rodziny. Takich przykładów możemy mnożyć wiele. Każdy z nas będzie kierował się innymi przesłankami, w zależności od tego na jakim etapie życia jest. Warunki demograficzne silnie zawiązane są z wyżem lub niżem dotyczącym wielkości populacji. Ma to związek ze zwiększeniem się bądź zmniejszeniem popytu na przestrzeni kilku lat. Migracje to kolejny element jaki wpływa na popyt. Do najczęstszych przyczyn migracji należą: - zmiana miejsca pracy - może być spowodowana chęcią polepszenia sytuacji finansowej, bądź awansem zawodowym, - migracja ze wsi do miast, - zmiana miejsca zamieszkania ze względu na sytuację rodzinną.

21 W zależności z jakimi cenami mamy do czynienia na rynku nieruchomości popyt, będzie większy bądź mniejszy. Elementy kształtujące podaż: - ilość zakończonych i rozpoczętych inwestycji deweloperskich, - ilość ofert nieruchomości z rynku wtórnego, - liczba nieruchomości poddanych modernizacji i remontom, - zmiana przeznaczenia nieruchomości. Wszystkie z powyższych czynników silnie wpływają na podaż. W momencie kiedy mamy zwiększoną ilość dostępnych nieruchomości do obrotu na rynku (przekształcenia gruntów, duża liczba mieszkań deweloperskich, zmiana praw do nieruchomości, zwiększona intensywność modernizacji) wówczas podaż będzie rosła. Rynek nieruchomości to miejsce, gdzie popyt spotyka się z podażą, a tym samym kształtując cenę wszystkie te elementy są ze sobą ściśle związane. Rynek nieruchomości jest na tyle specyficzny, że zarówno popyt, jak i podaż nie reagują na zmiany cen od razu, lecz przez dłuższy okres czasu. Sytuację taką nazywamy niską elastycznością popytu i podaży. Wnioski Specyficzne położenie nieruchomości oraz powierzchnia działek dają swobodę wykorzystania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oraz zapewniają duże możliwości rozwoju. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat odnotowano zwiększone zainteresowanie nieruchomościami o podobnych parametrach do nieruchomości przedmiotowej. W związku z ciągłym rozwojem firm z kapitałem zagranicznym popyt na takie nieruchomości kształtuje się na średnim poziomie, natomiast podaż jest niewielka w dłuższej perspektywie traktowana jako stała. Źródła: - Główny Urząd Statystyczny - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Biuletyn informacji publicznej Wikipedia - Encyklopedia PWN Dawid Kubik

22