SKUTKI EKONOMICZNE proponowanych zmian w prawie budowlanym i planistycznym

Transkrypt

1 proponowanych zmian w prawie budowlanym i planistycznym Janusz Lipiński Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości Europejski Instytut Nieruchomości Sopot 2015

2 proponowanych zmian w prawie budowlanym Skodyfikowane prawo budowlane powinno wprowadzić ujednolicony język pojęciowy, upraszczać i skracać procedury budowlane, eliminować zbędne ryzyka proceduralne, umożliwiać jasną interpretację zapisów, co w efekcie ma przynieść mniejsze koszty obsługi procesu budowlanego. 2

3 proponowanych zmian w prawie budowlanym Uwagi dotyczące projektu Ustawy Prawo Budowlane z dnia 25 maja 2015 roku. Art.3 definiujący 41 podstawowych pojęć nie zawiera tak zasadniczych określeń jak np.: inwestor, właściciel, choć występują one w treści Ustawy. Art.4 walory ekonomiczne przestrzeni wymienione są na ostatnim miejscu. Art.5 powiedziano, że działania lub zaniechania organów nie mogą szkodzić uczestnikom procesu budowlanego a inwestor nie może ponosić negatywnych skutków. 3

4 proponowanych zmian w prawie budowlanym Art.7 2. Organy czuwają, aby uczestnicy procesu budowlanego nie ponieśli szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień. Art Organy mogą nałożyć obowiązek dostarczenia ocen technicznych lub ekspertyz 5. W przypadku gdy żądanie (ich)przedstawienia było nieuzasadnione, organ zwraca koszty osobie, która je poniosła. 4

5 proponowanych zmian w prawie budowlanym Przykład odpowiedzialności zawodowej: np. Art.59, 3. Główny projektant oraz projektant sprawdzający ponoszą odpowiedzialność za zgodność projektu budowlanego z przepisami prawa, decyzjami i zasadami wiedzy technicznej oraz jego kompletność Uczestnicy procesu budowlanego ponoszą odpowiedzialność (oprócz kar - upomnień i zakazów także grzywny lub ograniczenie wolności, np. Art.256 i 257.) ale nie ma w Ustawie nic o konieczności posiadania ubezpieczenia zawodowego. 5

6 proponowanych zmian w prawie budowlanym Opłaty legalizacyjne Wprowadzenie zasady ustalania opłaty legalizacyjnej w uzależnieniu od wartości obiektu (30% wartości Art.154 7) spowodowało wprowadzenie naczelnika urzędu skarbowego jako organu wykonawczego w tej materii (Art ) oraz rzeczoznawcy majątkowego jako podmiotu odpowiedzialnego za wycenę obiektu budowlanego (Art p.2). 6

7 proponowanych zmian w prawie budowlanym Kary administracyjne za nielegalne użytkowanie obiektu Art.164 mogą być wprowadzane wielokrotnie, aż do skutku. Zmieniono zasady obliczania i wymierzania tych kar przez organ podatkowy: 1) w przypadku budynków jednej dwudziestej przeciętnego wynagrodzenia za każdy metr kwadratowy nielegalnie użytkowanej powierzchni ( ok. 200 PLN/mkw); 2) w przypadku obiektów budowlanych niebędących budynkami dwukrotności przeciętnego wynagrodzenia (ok PLN). 7

8 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Druga grupa zagadnień dotyczy skutków ekonomicznych projektowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. UPZP wersja z dnia 23 marca 2015 roku. 8

9 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Zmienione Artykuły 36, 37 i dalsze określają sposoby uzyskiwania odszkodowań wskutek obniżenia wartości nieruchomości lub naliczanie opłat wskutek podwyższenia wartości spowodowanych zmianą planu miejscowego. Kluczowe znaczenie ma tu precyzyjne określenie warunków powodujących dany skutek ekonomiczny. Jak to wygląda w nowej UPZP? 9

10 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Art. 36 ust. 1a UPZP - używane jest pojęcie faktyczne użytkowanie, w zmienianym art. 37 ust. 1 UPZP używane jest pojęcie faktycznego sposobu wykorzystywania, w dodawanym art. 58 ust. 3 UPZP używane jest pojęcie korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w dodawanym zaś art. 63 ust. 3a pkt. 2 używany jest termin faktycznym korzystaniem. 10

11 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Przykład możliwych skutków nieprecyzyjnych zapisów. Właściciel terenu w centrum z zapisem w planie usługi- brak ograniczeń wysokościowych użytkuje pustą działkę jako parking. Uważa, że będzie mógł wybudować biurowiec o 30 kondygnacjach ok. 100 m wysokości. Uchwalony został plan miejscowy z zapisem usługi - do 24 m wysokości. Właściciel żąda odszkodowania. Następuje odmowa. Właściciel zbywa działkę. Organ podatkowy wymierza opłatę planistyczną bo faktyczne użytkowanie to parking a cena zbycia uwzględniała nowe przeznaczenie usługi - do 24 m wysokości. 11

12 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Inny przykład niezdefiniowanych pojęć budzących wątpliwości to: zbycie lub cała grupa pojęć niezgodnych np. z Polską Normą PN ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Brak jest jasnego wskazania wg jakiej normy mają być liczone powierzchnie i kubatury. 12

13 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Inne wątpliwości dotyczą skutków ekonomicznych nowelizacji UPZP dla różnych uczestników procesu budowlanego i planistycznego. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że przedmiotem szczególnej ochrony przed skutkami ekonomicznymi zmian jest gmina, która w wyniku nowelizacji nie powinna ponosić dodatkowych obciążeń. Ustawodawca jednocześnie nakłada obciążenia planistyczne (obowiązkowo w Studium i planie miejscowym) i konsekwentnie ekonomiczne głównie przeciwko dwóm kategoriom inwestycji prywatnych (jako wywołujących konflikty społeczne ): o OZE (Odnawialne Źródła Energii) powyżej 100kW (proponuje się zmniejszenie do 40kW) o WOH (Wielkopowierzchniowe Obiekty Handlowe) powyżej 2000 mkw. 13

14 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Scalenia i podziały, zgodne z planami miejscowymi polityką zagospodarowania przestrzennego oraz konieczne w procesie racjonalizacji użytkowania terenów i tym samym stymulacji korzyści ekonomicznych, nie znalazły w nowelizacji UPZP wsparcia instrumentami finansowymi np. w postaci możliwości odliczenia kosztów pożądanych podziałów i scaleń od opłat planistycznych. 14

15 proponowanych zmian w Ustawie o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym Warunki zabudowy (WZ) Sprecyzowanie przepisów określających warunki wydawania WZ oraz ograniczenie okresu ważności ma w zamierzeniu ustawodawcy zwiększyć poziom pewności prawnej dla planowanych inwestycji, ograniczyć spekulację gruntami i wydawanie WZ wyłącznie w celu sztucznego podniesienia wartości nieruchomości. 15

16 PODSUMOWANIE Kodyfikacja prawa budowlanego przyniesie wiele pozytywnych skutków ekonomicznych. Projekt ustawy został przyjęty przez Komisję Kodyfikacyjną i po drobnych poprawkach i uzupełnieniach ma szanse być procedowany i uchwalony jeszcze w tej kadencji Sejmu. Nowelizacja Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym jest jeszcze na stosunkowo wczesnym etapie i budzi wśród opiniodawców wiele wątpliwości. W wyniku jej realizacji spodziewane są korzyści ekonomiczne przede wszystkim dla podmiotów publicznych. Ewentualne korzyści dla innych uczestników procesów planistycznych są jeszcze słabo określone i wymagają dalszych prac legislacyjnych. 16

17 PODSUMOWANIE c.d. Synergetyczne oddziaływanie skodyfikowanego i znowelizowanego prawa odniesie pozytywny skutek ekonomiczny dopiero wtedy gdy całość legislacji znajdzie się w uporządkowanym i jednolitym Kodeksie Budowlano-Urbanistycznym. Ponieważ realizowane zmiany mają charakter etapowy, skutki ekonomiczne w tej chwili są trudne do jednoznacznego oszacowania. 17

18 SOPOT 2015 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ JANUSZ LIPIŃSKI 18