Wrocław, dnia 21 listopada 2012 r. Poz WOJEWODA DOLNOŚLĄSKI Wrocław, dnia 19 listopada 2012 r. NK-N JB6

Transkrypt

1 DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA DOLNOŚLĄSKIEGO Wrocław, dnia 21 listopada 2012 r. Poz WOJEWODA DOLNOŚLĄSKI Wrocław, dnia 19 listopada 2012 r. NK-N JB6 ROZSTRZYGNIĘCIE NADZORCZE Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) stwierdzam nieważność 8, 12, 14 ust.1, 14 ust. 3 uchwały oraz pkt 3 tabeli nr 6 stanowiącej załącznik nr 6 do uchwały Rady Miejskiej w Twardogórze nr XXI z dnia 18 października 2012 r. w sprawie: wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Twardogóra. UZASADNIENIE Działając na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 4 i art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) Rada Miejska w Twardogórze na sesji w dniu 18 października 2012 r. podjęła m.in. uchwałę nr XXI w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Twardogóra. Uchwała ta wpłynęła do organu nadzoru dnia 25 października 2012 r. W trakcie postępowania nadzorczego dotyczącego przedmiotowej uchwały organ nadzoru stwierdził podjęcie wskazanych w petitum rozstrzygnięcia postanowień uchwały z istotnym naruszeniem prawa, a mianowicie: 8 został podjęty z istotnym naruszeniem ar. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1963 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 1964, Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz art. 169 i 94 Konstytucji z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483 ze zm.), 12 został podjęty z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art w zw. z art. 353 (1) kodeksu cywilnego, 14 ust. 1 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 2 pkt 4, art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz 94 Konstytucji, 14 ust. 3 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz 688 (2) kodeksu cywilnego,

2 Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego 2 Poz pkt 3 załącznika nr 6 (czynniki dodatkowe wpływające na poziom czynszu) do uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 2 pkt 4, art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz 118 w zw. z 143 Rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie Zasad techniki prawodawczej (Dz. U. z 2002 r. Nr 100, poz. 908). Mocą przedmiotowej uchwały Rada Gminy Twardogóra uchwaliła wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Twardogóra. Przepisem kompetencyjnym upoważniającym Radę do podjęcia przedmiotowej uchwały jest art. 21 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią Rada gminy uchwala: 1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; 2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W art. 21 ust. 2 ustawy prawodawca wskazał na obligatoryjne elementy objęte wieloletnim programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Na podstawie tegoż przepisu wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien określać w szczególności: 1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne; 2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata; 3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach; 4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu; 5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach; 6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach; 7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne; 8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali. Rada podejmując przedmiotową uchwałę uregulowała w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Twardogóra wszystkie elementy obligatoryjne wymienione w art. 21 ust. 2 ustawy. Jednym z tych elementów są zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu. W pojęciu polityki czynszowej niewątpliwie mieści się opis działań gminy (w praktyce jej organu wykonawczego), związanych z ustalaniem wysokości czynszu i przewidywania co do jego zmian na przestrzeni lat. Rada regulując zasady polityki czynszowej uregulowała również zakres przedmiotowy pojęcia czynszu stanowiąc iż Czynsz obejmuje: koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię elektryczną i cieplną ( 8 ust. 1 uchwały). Ponadto mocą 8 ust. 2 uchwały Rada postanowiła, że najemca oprócz czynszu jest zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat tj. opłat za dostawę do lokalu energii, gazu, wody, za odbiór nieczystości stałych i płynnych oraz za komórki gospodarcze. Zdaniem organu nadzoru działając na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i określając m.in. zasady polityki czynszowej, Rada nie jest władna do wskazywania, ani tego, jakiego rodzaju koszty wchodzą w skład czynszu ani też tego, jakie inne opłaty, oprócz czynszu, najemca zobowiązany będzie uiszczać. Działanie takie nie może zostać uznane za określenie zasad polityki czynszowej i jako takie wykracza poza przyznane Radzie upoważnienie wynikające z normy kompetencyjnej stanowiącej dla Rady podstawę do podjęcia przedmiotowej uchwały. Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem czynsz jest rodzajem opłaty cywilnoprawnej ponoszonej przez najemcę w zamian za możliwość używania rzeczy przez czas oznaczony bądź nieoznaczony. Po-

3 Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego 3 Poz nadto ustawodawca nie definiuje pojęcia czynszu ani nie wskazuje jego składników. W ocenie organu nadzoru powyższe wskazuje, iż ustawodawca pozostawił woli stron stosunku najmu ustalenie zakresu czynszu (świadczenia najemcy na rzecz wynajmującego). Powyższe stanowisko organu nadzoru znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 28 lipca 2009 r., sygn. akt IV SA/Wr 155/2009, LexPolonica nr , wskazał, że Kiedy mowa jest o podstawie definiowania czynszu (przez wyliczenie jego składników) należy mieć na uwadze, że ustawodawca w art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego upoważnił Radę Miejską do określenia zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, a kwestii wyjaśnienia, co wchodzi w skład czynszu nie można uznać za jedną z takich zasad. Niezależnie od powyższego, w ocenie organu nadzoru 8 ust. 1 i ust. 2 przedmiotowej uchwały narusza także art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym przyznający Burmistrzowi kompetencję gospodarowania mieniem komunalnym oraz art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym wskazano, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ustawodawca sam określił zadania, których realizację powierzył określonym organom gminy wskazując przy tym w sposób wyraźny zakres właściwości organu stanowiącego. Wykonywanie niniejszej uchwały stanowi w rzeczywistości element gospodarowania mieniem komunalnym. Do kompetencji Burmistrza należy zatem zawieranie stosownych umów z podmiotami wynajmującymi lokale z mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Twardogóra, a tym samym również ustalanie zakresu i składników czynszu. Realizując kompetencje wynikające z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym i art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt (burmistrz, prezydent miasta) elementy te ustali w drodze umowy. W 8 ust. 1 i ust. 2 uchwały doszło tym samym do przekroczenia zakresu kompetencji prawotwórczej i naruszenia uprawnień Burmistrza. Zamieszczenie w uchwale regulacji wkraczających w zakres kompetencji Burmistrza jest sprzeczne z wyrażoną w art. 169 ust. 1 Konstytucji zasadą podziału organów jednostek samorządu terytorialnego na wykonawcze i stanowiące. Działanie organu administracji publicznej uprawnionego do wydania aktu prawa miejscowego, polegające na wprowadzeniu do treści aktu elementów regulacji prawnej wykraczających poza granice określone w upoważnieniu ustawowym prowadzi do stanu wadliwości takiego aktu normatywnego i do pozbawienia go mocy obowiązującej w zakwestionowanym zakresie. Zgodnie bowiem z art. 94 Konstytucji, akty prawa miejscowego są ustanawianie na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie. Należy pamiętać, że upoważnienie do stanowienia prawa powinno być szczegółowe w zakresie podmiotowym (określać jednoznacznie organ, któremu przyznano kompetencję) i przedmiotowym (określać rodzaj spraw przekazanych do unormowania i zakres regulacji). Równie szczegółowa musi być interpretacja przepisów zawierających upoważnienie do stanowienia aktów prawa miejscowego. Normy kompetencyjne powinny być zatem interpretowane w sposób ścisły i literalny. Niedopuszczalne jest odczytywanie norm kompetencji prawotwórczej w drodze analogii bądź wykładni rozszerzającej. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 14 kwietnia 2009 r.: "Opierając się na konstrukcji wad powodujących nieważność, można wskazać rodzaje naruszeń przepisów, które trzeba zaliczyć do istotnych, skutkujących nieważności uchwały organu gminy. Do nich należy naruszenie przepisów wyznaczających kompetencję do podejmowania uchwał, podstawy prawnej podejmowania uchwał, przepisów prawa ustrojowego, przepisów prawa materialnego przez wadliwą ich wykładnię oraz przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwał" (I SA/Wr 1798/99, Lex nr 49428). Mając na uwadze powyższe uznać należy, że 8 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem prawa, co uzasadnia stwierdzenie jego nieważności. W 12 uchwały ustalono że Czynsz najmu i opłaty za świadczenia jest płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca do rąk wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek, za wyjątkiem przypadków, gdy strony pisemnie ustaliły zmianę terminu lub formę. Za datę zapłaty uważa się datę wpływu należności na rachunek bankowy Z.G.K i M. W ocenie organu nadzoru również ten przepis uchwały został podjęty bez należytego umocowania ustawowego. Materia uregulowana w 12 uchwały nie może zostać zakwalifikowana do żadnych z elementów wymienionych w art. 21 ust. 2 ustawy. Stanowi natomiast elementy umowy najmu. W ocenie organu nadzoru program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy nie możne regulować w sposób wiążący treści stosunku najmu. Określenie miejsca i terminu płatności są istotnymi elementami tej umowy. Przepis art Kodeksu cywilnego wskazuje, że najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Ustalenie w akcie administracyjnym zasad, na jakich ma być dokonywana płatność czynszu, należy uznać za istotne naruszenie normy kompetencyjnej, ale także art. 353 (1) Kodeksu cywilnego, statuującego zasadę swobody umów i zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Należy zaznaczyć, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wyłączają możliwości regulowania postano-

4 Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego 4 Poz wień umownych najmu w formie ustnej. Dlatego niezgodne z zasadą swobody umów jest nałożenie na strony obowiązku ustalenia terminu lub formy spłaty czynszu i innych opłat w formie pisemnej. Powyższa regulacja narusza również kompetencje organu wykonawczego gminy, uprawnionego do gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Powyższe wynika z treści art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym przyznającego Burmistrzowi kompetencję gospodarowania mieniem komunalnym oraz art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazujący, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Zatem to do kompetencji Burmistrza należy zawieranie umów najmu i kształtowanie treści stosunku najmu. Rada w żadnym wypadku nie została upoważniona do regulowania w sposób władczy treści umowy najmu. W związku z powyższym uznać należy, że 12 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art w zw. z art. 353 (1) kodeksu cywilnego, co uzasadnia stwierdzenie jego nieważności. Mocą 14 ust. 1 uchwały Rada postanowiła, że w czasie trwania stosunku najmu wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu, jeżeli dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość ulepszeń. W ocenie organu nadzoru Rada regulując powyższą kwestię przekroczyła zakres udzielonego jej upoważnienia. Mianowicie zgodnie z normą kompetencyjną wyrażoną w art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy Rada została upoważniona do określenia w wieloletnim programie zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu. Jak wskazano wyżej w pojęciu polityki czynszowej mieści się opis działań gminy (w praktyce jej organu wykonawczego), związanych z ustalaniem wysokości czynszu i przewidywania co do jego zmian na przestrzeni lat. Nie oznacza to jednak, że Rada może regulować kwestie związane z podwyższeniem stawki czynszu za najem lokalu. Tym bardziej, że problematyka podwyższania czynszu za najem lokalu została uregulowana w art. 8a ustawy. W przepisie tym wskazano termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu (ust. 1 i ust. 2 ustawy), wprowadzono zasadę pisemności wypowiedzenia dotychczasowego czynszu (ust. 3 ), okoliczności uzasadniające podwyższenie czynszu (ust. 4-4c ustawy) oraz uprawnienia lokatora związane z podwyższeniem czynszu (ust. 5 ustawy) oraz jego obowiązki (ust. 6 ustawy). Rada działając na podstawie art. 21 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy obowiązana jest określić czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokalu, a odpowiedni organ, w tym konkretnym przypadku Burmistrz, ustali stawkę czynszu za 1 m (2) powierzchni użytkowej lokalu, uwzględniając czynniki obniżające i podwyższające wartość użytkową lokalu. Zatem to Burmistrz oceniając konkretny przypadek przez pryzmat postanowień przedmiotowej uchwały zdecyduje czy w konkretnym przypadku mają miejsce czynniki uzasadniające obniżenie czynszu i takiej obniżki dokona. Ponadto kwestia wysokości czynszu stanowi element obligatoryjny umowy najmu. Jeśli natomiast, na skutek okoliczności uzasadniających podwyższenie czynszu, właściciel lokalu podwyższy czynsz, mają zastosowanie odpowiednie regulacje określone w art. 8a ustawy. Mianowicie jest on zobowiązany do wypowiedzenie dotychczasowego czynszu w terminie 3 miesięcy lub w terminie dłuższym, jeśli strony dokonały takich ustaleń w umowie najmu. W tym miejscu wskazać należy, że według art. 94 Konstytucji organy samorządu terytorialnego oraz terenowe organy administracji rządowej, na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie, ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów. Zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego określa ustawa. Z powyższego wynika zatem, że podejmując akty prawa miejscowego w oparciu o normę ustawową, organ stanowiący musi ściśle uwzględniać wytyczne zawarte w upoważnieniu. Odstąpienie od tej zasady narusza związek formalny i materialny pomiędzy aktem wykonawczym a ustawą, co z reguły stanowi istotne naruszenie prawa. Zarówno w doktrynie, jak również w orzecznictwie ugruntował się pogląd dotyczący dyrektyw wykładni norm o charakterze kompetencyjnym. Naczelną zasadą prawa administracyjnego jest zakaz domniemania kompetencji. Ponadto należy podkreślić, iż normy kompetencyjne powinny być interpretowane w sposób ścisły, literalny. Jednocześnie zakazuje się dokonywania wykładni rozszerzającej przepisów kompetencyjnych oraz wyprowadzania kompetencji w drodze analogii. Na szczególną uwagę zasługuje tu wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r. (K25/99, OTK 2000/5/141): Stosując przy interpretacji art. 87 ust. 1 i art. 92 ust. 1 Konstytucji, odnoszących się do źródeł prawa, takie zasady przyjęte w polskim systemie prawnym jak: zakaz domniemania kompetencji prawodawczych, zakaz wykładni rozszerzającej kompetencje prawodawcze oraz zasadę głoszącą, że wyznaczenie jakiemuś organowi określonych zadań nie jest równoznaczne z udzieleniem mu kompetencji do ustanawiania aktów normatywnych służących realizowaniu tych zadań (...). Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Rada podejmując kwestionowany zapis przekroczyła zakres udzielonego jej upoważnienia, przez co naruszyła w sposób istotny art. 21 ust. 2 pkt 4, art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 94 Konstytucji, co uzasadnia stwierdzenie nieważności 14 ust. 1 uchwały.

5 Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego 5 Poz Rada mocą 14 ust. 3 postanowiła, że w przypadku podnajęcia całego lub części lokalu, dokonanego za pisemną zgodą wynajmującego wysokość czynszu podwyższa się o 30%. Zgodnie z art Kodeksu cywilnego: Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Burmistrz dysponuje i zarządza mieniem gminnym oraz jest podmiotem właściwym w sprawach zawierania umów dotyczących zbywania, nabywania i obciążania składników tego mienia. Tym samym, prawo podnajmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest kwestią związaną tylko i wyłącznie z treścią umowy najmu i tylko od woli wynajmującego (wójta) zależy prawo najemcy do wynajęcia osobie trzeciej oznaczonego lokalu mieszkalnego. Rada gminy nie może regulować elementów treści stosunku najmu, w zakresie których przepisy prawa powszechnie obowiązującego rangi ustawowej dopuszczają swobodę w ich kształtowaniu stronom umowy najmu (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia z 2 czerwca 2006 r., IV SA/Wr 596/05). Dlatego wyłącznie Burmistrz zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, gospodarując mieniem komunalnym oraz zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gospodarując gminnym zasobem nieruchomości i wyrażając zgodę na podnajęcie wynajmowanego lokalu, będzie rozstrzygał o ewentualnym podniesieniu stawki czynszu za ten lokal i jej wysokości. Dodatkowego podkreślenia wymaga, że również ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje wprost w treści art. 8 pkt 1, że w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, że stawki czynszu ustala organ wykonawczy tej jednostki, czyli w przedmiotowej sprawie, Burmistrz. Stwierdzić zatem należy, że 14 ust. 3 uchwały został podjęty z istotnym naruszeniem prawa, a mianowicie: art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, art. 25 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz 688 (2) kodeksu cywilnego. Powyższa uzasadnia stwierdzenie jego nieważności. Zgodnie z treścią art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy Rada w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy obowiązana jest uregulować warunki obniżania czynszu. Rada warunki te uregulowała w załączniku nr 6 do uchwały wskazując czynniki dodatkowe wpływające na poziom czynszu tj. czynniki zwiększające poziom czynszu oraz obniżające stawkę czynszu. W pkt 3 tabeli Rada wskazała, że obniżka czynszu w stosunku do najemców o niskich dochodach następować będzie zgodnie z art. 7 pkt 2-11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tym miejscu wskazać należy, że warunki obniżania czynszu wskazują na przesłanki, od spełnienia których ustawa uzależnia wystąpienie określonych skutków prawnych, czyli okoliczności, łączących się z możliwością obniżenia czynszu (tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 lipca 2009 r. IV SA/Wr 155/2009). Pojęcie warunków obniżania czynszu należy interpretować w odniesieniu do art. 7 ust. 1 i 2 ustawy. Przepis ten wskazuje, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) położenia budynku; 2) położenia lokalu w budynku; 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; 4) ogólnego stanu technicznego budynku. Właściciele lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą także na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach, z uwzględnieniem zasady, że stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Tymczasem Rada w pkt 3 załącznika nr 6 do uchwały wskazała, że obniżenie czynszu w stosunku do najemców o niskich dochodach następować będzie według art. 7 pkt 2 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i wskazała, że zmniejszenie stawki czynszu nastąpi o 30 %. Zatem Rada wskazała sztywną stawkę obniżenia czynszu, podczas gdy kwota obniżenia powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego. W ocenie organu nadzoru, to Burmistrz realizując kompetencje wynikające z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym jako zarządca mieniem komunalnym w treści umowy z najemcą ustali stawkę czynszu najmu. Powyższe potwierdza także przepis art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że gminnym zasobem nieruchomościami gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

6 Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego 6 Poz Dodatkowego podkreślenia wymaga, że również ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje wprost w treści art. 8 pkt 1, że w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o których mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki, czyli w przedmiotowej sprawie, Burmistrz. Tym samym to Burmistrz gospodarując mieniem gminy ustali ostatecznie wysokość stawki czynszu biorąc pod uwagę kryteria uzasadniające obniżenie lub podwyższenie czynszu za najem lokalu Powyższe, zdaniem organu nadzoru oznacza, że ustalając warunki obniżenia czynszu Rada dokonała modyfikacji przepisu rangi ustawowej. Kwota obniżki czynszu powinna być uzależniona od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Podczas gdy Rada wskazała jedną, sztywną stawkę obniżenia czynszu. Powyższe stanowi naruszenie art. 7 ust. 2 w zw. z art. 21 ust.2 pkt 4 ustawy o ochronie lokatorów w zw. z 118 w zw. z 143 Zasad techniki prawodawczej. Orzecznictwo wielokrotnie wskazywało, że powtórzenia i modyfikacje, jako wysoce dezinformujące, stanowią istotne naruszenie prawa (wyrok NSA z 16 czerwca 1992 r., ONSA 1993/2/44; wyrok NSA z 14 października 1999 r., OSS 2000/1/17; wyrok NSA 6 czerwca 1996 r., sygn. SA/Wr 2761/95, nie opubl.). Powtarzanie regulacji ustawowych, bądź ich modyfikacja i uzupełnienie przez przepisy uchwały może bowiem prowadzić do odmiennej czy sprzecznej z intencjami ustawodawcy interpretacji. Trzeba, bowiem liczyć się z tym, że powtórzony czy zmodyfikowany przepis będzie interpretowany w kontekście uchwały, w której go zamieszczono, co może prowadzić do całkowitej lub częściowej zmiany intencji prawodawcy. W takim kontekście, zjawisko powtarzania i modyfikacji w aktach prawnych przepisów zawartych w aktach hierarchicznie wyższych, należy uznać za niedopuszczalne. Ze stanowiskiem takim koresponduje 118 w zw. z art. 143 Zasad techniki prawodawczej, zgodnie z którym w aktach prawa miejscowego nie powtarza się przepisów ustaw, ratyfikowanych umów międzynarodowych i rozporządzeń. Organ nadzoru wskazuje również, kwestie dodatków mieszkaniowych reguluje odrębny akt prawny. Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono jak w sentencji. Od niniejszego rozstrzygnięcia przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w terminie 30 dni od daty jego doręczenia, którą należy wnieść za pośrednictwem organu nadzoru Wojewody Dolnośląskiego Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym stwierdzenie przez organ nadzoru nieważności uchwały organu gminy wstrzymuje ich wykonanie z mocy prawa w zakresie objętym stwierdzeniem nieważności, z dniem doręczenia rozstrzygnięcia nadzorczego. Wojewoda Dolnośląski: Aleksander Marek Skorupa