Rozgraniczenie nieruchomości gruntowej wspólnoty mieszkaniowej

Transkrypt

1 Rozgraniczenie nieruchomości gruntowej wspólnoty mieszkaniowej Dla młodych wspólnot mieszkaniowych kwestia przebiegu granic nieruchomości wspólnej i jej rozgraniczenie z sąsiednimi nieruchomościami nie stanowi przedmiotu kontrowersji. Granice te zwykle były wytaczane w trakcie procesu inwestycyjnego, a dokumentacja w tym zakresie przygotowana została na potrzeby dewelopera w nieodległej przeszłości. Ponadto, w związku z powszechnym ogradzaniem osiedli mieszkaniowych tworzących wspólnotę mieszkaniową, jej granice utrwalane są różnego rodzaju płotami, ogrodzeniami oraz murami i również z tego względu ich przebieg nie budzi jakichkolwiek wątpliwości. Zdecydowanie inaczej sytuacja wygląda w przypadku wspólnot mieszkaniowych, które faktycznie powstały na długo przed rozpoczęciem procesu formalnego kształtowania się tej prawnej formy organizacyjnej. Niejednokrotnie bowiem wspólnoty mieszkaniowe wyodrębniały się z większych struktur takich jak rozległe osiedla mieszkaniowe czy nawet znaczne części dzielnic miast. W takich okolicznościach nie istniały pomiędzy wyodrębniającymi się wspólnotami naturalne granice, a ich powstanie nie wiązało się z żadnym fizycznym ich rozgraniczeniem. Aktualna pozostawała lokalizacja takich elementów jak wspólne parkingi, chodniki czy place zabaw, a kwestia granic poszczególnych nieruchomości miała znaczenie drugorzędne. Przebieg granicy nieruchomości istotny dla funkcjonowania wspólnoty Nie trzeba jednak nikomu specjalnie tłumaczyć, że przebieg granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej ma fundamentalne znaczenie dla wielu sfer jej funkcjonowania. Tytułem przykładu wskazać należy, że z terytorialnym zasięgiem nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej wiążą się kwestie dotyczące utrzymania czystości i porządku na jej terenie, kosztów jej utrzymania, korzystania z danego terenu lub lokalizowania ewentualnych inwestycji. Innymi słowy, aby wspólnota mieszkaniowa wiedziała czy jej mieszkańcy mogą parkować na danym parkingu lub które tereny objąć należy sprzątaniem czy też odśnieżaniem, niezbędna jest precyzyjna wiedza na temat przebiegu granicy nieruchomości. Dla uzmysłowienia jak doniosłe mogą być skutki nieświadomości w powyższym zakresie wystarczy przytoczyć przykład, który był przedmiotem rozpoznania w procesie odszkodowawczym. Przeciwko warszawskiej wspólnocie mieszkaniowej zgłoszone zostało roszczenie o zapłatę wysokiego odszkodowania i miesięcznej renty w związku z wypadkiem, który miał miejsce na nieodśnieżonym fragmencie chodnika znajdującego się w okolicy zabudowań wspólnoty. Skutki wypadku były poważne, ponieważ poszkodowany utracił zdolność wykonywania dotychczasowej pracy i stał się osobą niepełnosprawną. W rzeczywistości cała oś procesu (jako linia obrony pozwanej wspólnoty mieszkaniowej) skupiła się wokół przebiegu granicy nieruchomości wspólnej i odpowiedzialności określonego podmiotu za jej utrzymanie. Okazało się bowiem, że pomimo dotychczasowego odśnieżania tej części chodnika przez jedną wspólnotę mieszkaniową, w rzeczywistości była ona 1

2 własnością zupełnie innego podmiotu. W ten sposób wspólnota uchroniła się od odpowiedzialności wobec poszkodowanego, oszczędzając wszystkim mieszkańcom nieuzasadnionych kosztów. Było to możliwe wyłącznie dzięki geodezyjnej weryfikacji przebiegu granicy nieruchomości wspólnej. Powyższy przypadek pokazuje ponadto, że kwestia przebiegu granic nieruchomości częstokroć pojawia się w zainteresowaniu wspólnoty mieszkaniowej dopiero w razie różnego rodzaju konfliktów. Dotyczyć to może nie tylko tak wyjątkowych zdarzeń jak opisany wyżej wypadek, lecz również sytuacji codziennych w tym przykładowo ewentualnego sporu o prawo korzystania z danej części osiedlowego parkingu czy pokrywania kosztów utrzymania określonego terenu. Aby zatem zapobiec potencjalnym konfliktom, a w razie ich powstania wyjść z nich obronną ręką, niejednokrotnie konieczne będzie wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego. W dalszej części artykułu przedstawione zostaną podstawowe informacje związane z tą procedurą. Procedura rozgraniczeniowa mieszany charakter postępowania Punktem wyjścia dla opisu procedury rozgraniczeniowej jest wskazanie, że ma ona charakter mieszany, łączący ze sobą procedurę administracyjną (pierwszy etap) z postępowaniem cywilnym przed sądem powszechnym (drugi etap). Z tego względu, na wiele aspektów tego rodzaju spraw należy patrzeć z obu perspektyw. Doskonałym przykładem, który już na wstępie ujawnia ten dualizm jest rekonstrukcja przesłanek wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego. Dopiero bowiem zestawienie przepisów prawa geodezyjnego i kodeksu cywilnego i ich łączna analiza pozwala na stwierdzenie, iż procedura rozgraniczeniowa może mieć zastosowanie mimo braku konfliktu co do przebiegu granic sąsiednich nieruchomości (np. na potrzeby urzędowego potwierdzenia dotychczasowego stanowiska stron w związku z planowaną sprzedażą). Celem tego postępowania jest bowiem ustalenie przebiegu ich granic, przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Co jednak istotne, w określonych przypadkach ustalenia niezbędne do zakończenia procedury rozgraniczeniowej mogą ograniczyć się do zgodnych oświadczeń stron. Etap administracyjny rozgraniczenia nieruchomości Pierwszy etap postępowania rozgraniczeniowego w rzeczywistości sprowadza się do czynności podejmowanych przez geodetę wyznaczonego przez organ prowadzący postępowanie. W efekcie przedsięwziętych czynności, w tym przede wszystkim po analizie dokumentacji geodezyjnej i czynności terenowych na rozgraniczanej nieruchomości, postępowanie przed geodetą zakończyć może się w jeden z następujących sposobów: geodeta sporządza protokół graniczny bez jakichkolwiek oświadczeń stron - dzieje się tak w przypadku wystarczalności i spójności danych wynikających z dokumentacji geodezyjnej i czynności terenowych (takie rozwiązanie jest niezależnie od istnienia ewentualnego sporu pomiędzy stronami co do przebiegu granic); geodeta sporządza protokół graniczny na podstawie zgodnych oświadczeń stron - dzieje się tak w przypadku braku, niewystarczalności lub sprzeczności danych wynikających z 2

3 dokumentacji geodezyjnej i czynności terenowych (takie rozwiązanie zakłada brak sporu stron co do przebiegu granic); geodeta sporządza akt ugody - dzieje się tak w przypadku gdy pomiędzy stronami istnieje spór co do przebiegu granic (brak zgodnych oświadczeń), a brakuje danych wynikających z dokumentacji geodezyjnej i czynności terenowych lub są one niewystarczające lub sprzeczne, wówczas możliwe jest ustalenie granic w drodze ugody zawartej przed geodetą, która posiada moc ugody sądowej i kończy postępowanie bez potrzeby wydawania dodatkowych aktów prawnych. Dopiero po przeprowadzeniu czynności przez geodetę, w przypadku niezawarcia ugody, sprawa trafia do rozstrzygnięcia przez organ administracji. Wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta (w zależności od rodzaju jednostki samorządu terytorialnego) po stosownej weryfikacji wydaje decyzję o rozgraniczeniu. Warunkiem jej wydania jest to, że ustalenie granic przez geodetę nastąpiło na podstawie zebranych danych geodezyjnych lub zgodnych oświadczeń stron. Decyzja organu to kolejna, obok aktu ugody, forma zakończenia postępowania rozgraniczeniowego już na pierwszym etapie sprawy. Kiedy zatem sprawa może trafić do sądu powszechnego? Dzieje się to w następujących przypadkach: nie dojdzie do zawarcia ugody i dane wynikającego z protokołu granicznego nie są wystarczające do wydania decyzji - wówczas przekazanie sprawy do sądu następuje z urzędu, a organ odstępuje od wydania decyzji i umarza postępowanie; organ administracji wyda decyzję, z której przynajmniej jedna ze stron będzie niezadowolona do przekazania może dojść wyłącznie w przypadku wniosku strony o przekazanie sprawy sądowi powszechnemu. Po przekazaniu sprawy sądowi powszechnemu następuje drugi (ewentualny) etap postępowania rozgraniczeniowego. Prowadzony jest on według przepisów postępowania cywilnego w tzw. postępowaniu nieprocesowym. W jego ramach sąd cywilny przeprowadza postępowanie mające na celu ustalenia granic nieruchomości. Pierwszym kryterium zgodnie z art. 153 k.c. jest stan prawny może się bowiem okazać, iż spór co do przebiegu granic w rzeczywistości może zostać rozstrzygnięty o dotychczasową dokumentację, a zastrzeżenia niezadowolonej strony nie są uzasadnione. W przypadku, gdy takiego stanu prawnego nie da się ustalić, miarodajny jest ostatni spokojny stan posiadania. Natomiast w razie niemożności ustalenia takiego bezkonfliktowego stanu posiadania, a strony nie zawrą ugody w ramach tego postępowania, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, korzystając w tym zakresie z dość szerokiego zakresu swobody. W ramach orzeczenia sąd może przyznać nawet odpowiednią dopłatę pieniężną jednemu ze spierających się właścicieli sąsiednich nieruchomości. Postanowienie sądu kończące sprawę podlega zaskarżeniu na ogólnych zasadach postępowania nieprocesowego i w razie wniesienia apelacji prawomocne rozstrzygnięcie może pojawić się dopiero po przeprowadzeniu postępowania przez sąd drugiej instancji. Jak wynika z powyższego, każde postępowanie rozgraniczeniowe może wyglądać całkowicie inaczej. 3

4 Począwszy od zakończenia sprawy w drodze ugody zawartej przed geodetą i skończywszy na wieloetapowym postępowaniu administracyjnym i cywilnym kończącym się dopiero po wydaniu orzeczenia przez sąd drugiej instancji. Co oczywiste przebieg postępowania i stanowisko stron w jego trakcie determinuje nie tylko czas jego trwania lecz również jego koszty. Ma to szczególne znaczenie w długotrwałych sprawach rozgraniczeniowych, w których konflikt co do przebiegu granic jest poważny, szczególnie jeżeli jego efekt ma znaczenie dla praw lub obowiązków jego uczestników (choćby jak w opisanym wyżej przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej za wypadek na nieodśnieżonym chodniku). Z doświadczenia w tego typu sprawach wynika, że szczególnie rozważać należy rozwiązania kompromisowe, które oszczędzą klientom kosztów rozgraniczenia przy jednoczesnym zachowaniu swojego stanowiska w zasadniczym zakresie. Koszty postępowania rozgraniczeniowego Jedynie dla zasygnalizowania perspektywy w zakresie kosztów postępowania rozgraniczeniowego należy zwrócić uwagę na następujące kwestie: wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego przed organem administracji wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji w wysokości 10,00 zł (większość urzędów wymaga uiszczenia opłaty przy złożeniu wniosku, chociaż z uwagi na opisaną procedurę, która nie musi zakończyć się wydaniem decyzji, opłata powinna być naliczana dopiero po wydaniu decyzji); na etapie administracyjnym rozgraniczenia podstawowym kosztem jest wynagrodzenie geodety wyznaczonego przez organ do przeprowadzenia koniecznych czynności (organ informuje strony o złożonych ofertach i pozwala im wypowiedzieć się co do każdej z nich) - wysokość wynagrodzenia oczywiście będzie różnorodna w zależności od zakresu prac oraz położenia nieruchomości i z tego względu przed wszczęciem postępowania rozgraniczeniowego najlepiej samodzielnie zapoznać się z ofertami rynkowymi; wraz z wydaniem rozstrzygnięcia przez organ administracyjny (czy to decyzji czy postanowienia o umorzeniu postępowania w przypadku opisanym powyżej) dojść powinno również do wydania postanowienia w przedmiocie kosztów postępowania ustalające ich wysokość i podmioty zobowiązane do ich pokrycia (w przypadku ugody koszty te powinny zostać objęte postanowieniami ugody); drugi etap postępowania rozgraniczeniowego (sądowy) wiąże się ze standardowymi kosztami sprawy cywilnej, na które co do zasady składają się przede wszystkim opłata sądowa za wszczęcie postępowania (jeżeli dochodzi do tego na wniosek stron) w wysokości 200,00 zł, koszty poniesione w trakcie postępowania (w tym wynagrodzenie biegłego, należności świadków) oraz konieczność ewentualnego poniesienia kosztów zastępstwa procesowego pozostałych uczestników postępowania (w wysokości minimalnej 720,00 zł); podobnie jak w przypadku etapu administracyjnego, również etap sądowy (zarówno w sądzie pierwszej, jak i drugiej instancji) kończy się podsumowaniem kosztów postępowania i wskazaniem podmiotów zobowiązanych do ich pokrycia według zasad rządzących postępowaniem nieprocesowym. Pomimo dość skomplikowanej procedury i potencjalnie wysokich kosztów sprawy rozgraniczeniowej, jak zasygnalizowano powyżej istnieje szansa przeprowadzenia go w sposób jak najmniej obciążający wspólnotę mieszkaniową. Ponadto, niejednokrotnie jest to jedyna szansa ochrony interesów 4

5 wspólnoty mieszkaniowej w razie jakichkolwiek wątpliwości co do przebiegu granic nieruchomości wspólnej. Świadomość zarówno samego przebiegu procedury i jej kosztów z pewnością pozwoli podjąć prawidłową decyzję skutkującą zaangażowaniem wspólnoty mieszkaniowej w sprawę rozgraniczeniową. 5