OCENA RYZYKA ZAKUPU I SPRZEDAZY NIERUCHOMOSCI ZA POŚREDNICTWEM INTERNETOWYCH SERWISOW AUKCYJNYCH

Transkrypt

1 Daniel Rodzeń OCENA RYZYKA ZAKUPU., I SPRZEDAZY NIERUCHOMOSCI ZA POŚREDNICTWEM INTERNETOWYCH, SERWISOW AUKCYJNYCH Przedstawiona w pierwszej części artykułu tematyka dotycząca zakupu, sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem Internetu, a dokładnie internetowych serwisów aukcyjnych, stała się punktem wyjścia do bardziej szczegółowej analizy zaprezentowanej niniejszym opracowaniu. Brak jakichkolwiek krajowych badań na ten temat oraz istnienie wielu niejasności pobudziło do podjęcia badań empirycznych wśród osób wystawiających oraz zgłaszających chęć zakupu nieruchomości za pośrednictwem serwisu aukcyjnego allegro.pl. Główną uwagę w niniejszym artykule poświęcono ryzyku towarzyszącemu transakcjom kupna-sprzedaży aukcyjnych. W artykule postawiono szereg hipotez badawczych, które na podstawie zgromadzonych danych poddane zostały szczegółowej weryfikacji. Uszczegółowienia dokonano oddzielnie dla zakupu i dla sprzedaży nieruchomości, w obu przypadkach uwzględniając płeć, wiek respondentów, wykształcenie, miejsce zamieszkania oraz uzyskiwane dochody na członka rodziny. Metodologia badań. Zamierzony cel zrealizowano przeprowadzając badanie ankietowe wśród osób zgłaszających chęć sprzedaży i zakupu nieruchomości za pośrednictwem internetowego serwisu aukcyjnego allegro. pl. Powyższe badanie ankietowe zostało poświęcone tylko jednemu tematowi. Liczba pytań zosrała ograniczona do kilku, tak aby respondent mógł skoncentrować się na jednym temacie i nie był znużony zbyt dużą ilością, pytań, co sprawiło, że odpowiedzi są przemyślane i rzetelne. Charakterystyka badanej próby. Badaną próbę stanowiły osoby zgłaszająee chęć sprzedaży i zakupu nieruchomości za pośrednictwem internetowego selwisu aukcyjnego. Próba ta była ogólnopolska i liczyła 88 osób. Obejmowała ona zarówno kobiety (77%) jak i mężczyzn (23%), w przedziałach wiekowych: do 25 lat (32%), lat (41%), lat (15%) oraz lat (12%). Wśród badanych osób znalazły się osoby z wykształceniem podstawowym (3,5%), zawodowym (3,5%), średnim (44%) i wyższym (49%). W badanej próbie dokonano również podziału ze względu na miejsce zamieszkania: wieś (18%), miasta do 50 tyś. (23%), od 50 do 200 tyś. (32%) i duże, powyżej 200 tyś. mieszkańców (27%). Uwzględniono również uzyskiwane dochody na członka rodziny: do 500 zł (14%), zł (16%), zł (24%) oraz powyżej 1000 zł na członka rodziny (46%). Wstępna analiza oceny ryzyka zakupu i sprzedaży serwisów aukcyjnych W celu weryfikacji tezy głównej przyjętej w niniejszym opracowaniu, przeprowadzono szereg badań zmierzających do określenia czynników wpływających na ocenę ryzyka. Punktem wyjścia do rozważań były odpowiedzi respondentów na pytanie: " Czy zakup/sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowny/a? ". Respondenci do wyrażenia swojej opinii mieli pięciostopniową skalę Likerta. Rozkład udzielonych odpowiedzi przedstawia rys.l. Na osi odciętych zostały zaz!laczone możliwe do udzielenia odpowiedzi: tak, raczej tak, nmz (co oznacza - nie mam zdania), raczej nie, nie. Natomiast oś rzędnych przedstawia procentowy rozkład odpowiedzi udzielonych przez wszystkich badanych respondentów. 24 ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

2 Czy zakup nieruchomości przez internet jest ryzykowny? Czy Sprzedaż nieruchomości przez internet jest ryzykowna? Tabela 1. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem płci, na pytanie: Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowny? nie raczej nie raczej tak tak Rys.l Procentowy rozkład wszystkich udzielonych odpowiedzi na pytanie dotyczące ryzyka zakupu i sprzedaży nieruchomości przy pomocy Internetu na podstawie badań ankietowych Na podstawie udzielonych odpowiedzi, możemy zauważyć, że rozkład odpowiedzi posiada charakter asymetryczny prawostronny. Jest to istotne z punktu widzenia analizy przyjętej do potwierdzenia występowania współzależności (korelacji) obserwowanych zmiennych. Współzależności te teoretycznie opisano w postaci hipotez z osobna dla zakupu i dla sprzedaży serwisów aukcyjnych. W rachunku korelacyjnym zagadnieniem szczególnej wagi jest odrzucenie hipotezy zerowej o niewystępowaniu współzależności obserwowanych zmiennych. Tylko w takiej sytuacji, dalsze badanie polegające na określenie siły korelacji obserwowanych zmiennych a także wskazanie kierunku korelacji, jest merytorycznie uzasadnione. Do weryfikacji przyjętych hipotez posłużono się tablicami kontyngencji (wielodzielczymi), w których zobrazowano zależności pomiędzy odpowiedziami na pytania oraz odpowiednimi zmiennymi charakteryzującymi płeć, wiek, wykształcenie, miejsce zamieszkania oraz uzyskiwane dochody respondentów. 3&-45 7, !J.. Tabela 2. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem wieku respondentów, na pytanie: Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowny? Zawodowe rednie 2,6 yyyisze 7,0 Tabela 3. Procentowy rozkład udzielonych Odpowiedzi, z uwzględnieniem wykształcenia respondentów, na pytanie: Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowny? 9,1 Ocena ryzyka występującego przy zakupie serwisów aukcyjnych Przeanalizujmy czy powyższe zmienne (obrazujące płeć, wiek, miejsce zamieszkania, uzyskiwane dochody), mają wpływ na postrzeganie (ocenę) przez respondentów ryzyka występującego w sytuacji zakupu nieruchomości za pośrednictwem internetowych serwisów aukcyjnych. W celu dokonania szczegółowej analizy zagadnienia, postawmy następujące hipotezy badawcze: hipoteza 1 - Ocena ryzyka występującego przy zakupie aukcyjnych zależy od płci, hipoteza 2 - Ocena ryzyka występującego przy zakupie nieruchomości zależy od wieku, hipoteza 3 - Ocena ryzyka występującego przy zakupie nieruchomości zależy od wykształcenia, hipoteza 4 - Ocena ryzyka występującego przy zakupie nieruchomości zależy od miejsca zamieszkania, hipoteza 5 - Ocena ryzyka Występującego przy zakupie nieruchomości zależy od uzyskiwanych dochodów na członka rodziny. W tabelach od 1 do 5 przedstawiono procentowy rozkład odpowiedzi respondentów na postawione pytanie. Możliwe były odpowiedzi: tak, raczej tak, nmz (co oznacza - nie mam zdania), raczej nie, nie. Tabela 4. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem miejsca zamieszkania respondentów, na pytanie: Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowny? Warianty Nie Pow Tabela 5. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem uzyskiwanych dochodów respondentów na członka rodziny, na pytanie: Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem ' Internetu jest ryzykowny? Do weryfikacji istotności różnic pomiędzy różnymi kategoriami badanych cech zastosowano empiryczną tablicę korelacyjną (ETK), którą po wstępnej i subiektywnej ocenie wizualnej potwierdzono obiektywnym i liczbowym roz- ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

3 poznaniem statystycznym. Utworzenie empirycznej tablicy korelacyjnej pozwala na kwantyfikację siły, kierunku oraz kształtu związku korelacyjnego obserwowany zmiennych, pod warunkiem jednak, kiedy można uznać korelację X, Y jako statystycznie istotną. Jedną z używanych często procedur, jest weryfikacja hipotezy zerowej o stochastycznej niezależności obserwowanych zmiennych losowych. Odrzucenie tej hipotezy pozwala traktować korelację obu zmiennych w sposób statystycznie znaczący i uzasadnia kontynuację dalszej analizy wymagającej przekształcenia empirycznej tablicy korelacyjnej (ETK) w postać teoretycznej tablicy korelacyjnej (TIK)!. Pierwsza przyjęta hipoteza odnosząca się do oceny ryzyka występującego przy zakupie nieruchomości za pośrednictwem Internetu z podziałem na płeć respondentów nie znalazła potwierdzenia. Zależność pomiędzy oceną ryzyka zakupu a płcią respondentów okazała się nieistotna. Do weryfikacji hipotezy zerowej Ho:E(nij-n/\;/=O o całkowitym braku korelacji pomiędzy obserwowanymi zmiennymi, płcią respondentów i udzielonymi odpowiedziami, użyty został test zgodności chi-kwadrat. Obliczona za pomocą testu zgodności Pearsona waltość, jako standaryzowana zmienna losowa chi-kwadrat, znajduje się w przedziale nieodrzuceń. Oznacza to, nieistotną korelację zmiennych losowych. Uzyskane wyniki zaprezentowano w tabeli 6. Jak wynika z rezultatów przedstawionych w tabeli 6 zależność pomiędzy wiekiem respondentów a oceną ryzyka zakupu serwisów aukcyjnych jest statystycznie nieistotna, co stanowi zaprzeczenie hipotezy 2. Podobnie zależność pomiędzy wykształceniem a oceną ryzyka zakupu nieruchomości za pośre'dnictwem Internetu również okazała się nieistotna statystycznie. Stanowi to negatywną weryfikację hipotezy 3. Kolejna, 4 weryfikowana hipoteza, odnosząca się do korelacji miejsca zamieszkania respondentów oraz oceny ryzyka zakupu serwisów aukcyjnych, również nie zalazła potwierdzenia. Obliczenia umieszczono w tabeli 6. Nie znalazła potwierdzenia również hipoteza 5, bowiem zależność dochodu od oceny ryzyka zakupu nieruchomości okazała się nieistotna. Jednak w tym przypadku obliczona wartość testu chi-kwadrat była bardzo zbliżona do przedziału krytycznego, stanowiącego podstawę do odrzucenia hipotezy zerowej o stochastycznej niezależności obserwowanych zmiennych oraz podstawę do dalszej kontynuacji analizy korelacyjnej. Jednak we wszystkich analizowanych przypadkach obliczona wartość testu chi-kwadrat okazała się zbyt niska, aby można było stwierdzić, że powyższe zmienne rzutują na ocenę ryzyka występującego przy zakupie nieruchomości za pośrednictwem internetowego serwisu aukcyjnego allegro.pl. Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży serwisów aukcyjnych Zaprezentowane powyżej zmienne (czynniki) okazały się nieistotne statystycznie w sytuacji kiedy pod uwagę wzięto opinie respondentów na temat zakupu nieruchomości za pośrednictwem internetowych selwisów aukcyjnych. Sprawdimy czy podobnie będzie w sytuacji, kiedy te same zmienne odniesiemy, nie do zakupu, lecz do sprzedaży nieruchomości. Aby to rozpatrzyć postawmy następujące hipotezy badawcze: II hipoteza 1 - Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży aukcyjnych zależy od płci, II II hipoteza 2 - Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży nieruchomości zależy od wieku, hipoteza 3 - Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży nieruchomości zależy od wykształcenia, II hipoteza 4 - Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży nieruchomości zależy od miejsca zamieszkania, II hipoteza 5 - Ocena ryzyka występującego przy sprzedaży nieruchomości zależy od uzyskiwanych dochodów na członka rodziny. Poniżej (w tabelach od 7 do 11) w formie procentowej, uwidocznione są uzyskane odpowiedzi od wszystkich respondentów na postawione pytanie. Tabela 7. Procentowy rozkład udzielonych Odpowiedzi, z uwzględnieniem płci, na pytanie: Czy sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowna? 2,9 3,6 2,8 Tabela 6. Powiązanie udzielonych odpowiedzi respondentów z określonymi źródłami zmienności Tabela 8. Procentowy rozkład udzielonych OdpowiedZi, z uwzględnieniem wieku respondentów, na pytanie: Czy sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowna? Przedział nieodrzuceń <0;9,488) <0;21,026t <0;21,026) <0;21,026) <0;21,026) 26 ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

4 Tabela 9. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem wykształcenia respondentów, na pytanie: Czy sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowna? Tabela 10. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem miejsca zamieszkania respondentów, na pytanie: Czy sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowna? Tabela 11. Procentowy rozkład udzielonych odpowiedzi, z uwzględnieniem uzyskiwanych dochodów respondentów na członka rodziny, na pytanie: Czy sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem Internetu jest ryzykowna? Podobnie jak dla zakupu, tak i w tym przypadku, do weryfikacji istotności różnic pomiędzy różnymi kategoriami badanych cech zastosowano empiryczną tablicę korelacyjną (ETK), którą w dalszej części analizy przekształcono w teoretyczną tablicę korelacyjną (TIK). Dokonano weryfikacji hipotezy zerowej o stochastycznej niezależności ob- Tabela 12. Powiązanie udzielonych odpowiedzi respondentów z określonymi źródłami zmienności serwowanych zmiennych losowych, a uzyskane wyniki dla poszczególnych hipotez przedstawiono w tabelach 12 i 13. Hipoteza 1 nie znalazła potwierdzenia bowiem zależność pomiędzy płcią respondentów a oceną ryzyka sprzedaży nieruchomości nie okazała się istotna statystycznie. Otrzymane wartości testu chi-kwadrat mieściły się w pierwszym przedziale decyzyjnym, czyli przedziale' nieodrzuceń hipotezy zerowej (HJ. Również zależność występująca pomiędzy wiekiem respondentów a oceną ryzyka sprzedaży nieruchomości obliczona jako wartość testu chi-kwadrat nie przekroczyła dolnego przedziału decyzyjnego. Oznacza to negatywną weryfikację hipotezy 2. Jak wynika z obliczeń przedstawionych w tabeli 12 zależność pomiędzy wykształceniem a oceną ryzyka sprzedaży nieruchomości również nie okazała się istotnie skorelowana. Wartość testu chi-kwadrat jest zbyt mała, aby można było hipotezę zerową (HJ odrzucić i przeprowadzić dalszą analizę. Brak istotności statystycznej stanowi o braku potwierdzenia hipotezy 3. Nieco odmiennie przedstawia się weryfikacją hipotezy 4 zaprezentowana w tabeli 13. Obliczona wartość testu chikwadrat (22,56175) wyraźnie znajduje się w przedziale krytycznym i to stanowi podstawę do odrzucenia hipotezy zerowej o całkowitym braku korelacji miejsca zamieszkania respondentów i oceny ryzyka występującego dla sprzedaży aukcyjnych. W tym przypadku uzasadniona merytorycznie staje się dalsza analiza siły, kształtu oraz kierunku obserwowanego związku korelacyjnego. Dalsze obliczenia oparto o współczynnik zbieżności C-Cramera, który przyjmuje zawsze wartości dodatnie zawierające się w przedziale od O do 12. Współczynnik ten wskazuje siłę lecz nie wskazuje kierunku korelacji albowiem jest zawsze dodatni. Obliczona wartość współczynnika C-Cramera świadczyć może o przeciętnej sile analizowanego związku. W celu weryfikacji hipotezy 5, obliczono wartość testu chi-kwadrat, która znajdowała się bardzo wyraźnie w przedziale krytycznym, co oznacza, że przy poziomie istotności alfa=o,05 zdecydowanie odrzucamy hipotezę o braku zależności korelacyjnej pomiędzy uzyskiwanym dochodem na członka rodziny a oceną ryzyka występującego w sytuacji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem serwisu aukcyjnego allegro. pl. Również i w tym przypadku dalsze obli- Tabela 13. Powiązanie udzielonych odpowiedzi respondentów z określonymi źródłami zmienności ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI

5 czenia oparto o współczynnik zbieżności C-Cramera, którego wyliczona wartość świadczyć może o przeciętnej sile analizowanej zależności. Wnioski końcowe Podsumowując należy zaznaczyć, że przyjęty w niniejszym opracowaniu osobny podział na zakup i sprzedaż nieruchomości okazał się słuszny. Uwidocznione różnice dotyczyły przede wszystkim istotnych korelacji zmiennych występujących przy ocenie ryzyka sprzedaży nieruchomości. Korelacja ta dotyczyła oceny ryzyka sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem internetowych serwisów aukcyjny z miejscem zamieszkania oraz dochodami respondentów. Dzięki tak szczegółowej analizie otrzymano bardzo wiele dokładnych informacji na temat badanego zagadnienia. Zapoczątkowana tematyka, choć nie w pełni przekazuje zakres niezbędnych wiadomości, może stanowić dobry punkt wyjścia do bardziej szczegółowej analizy atrakcyjności nowoczesnych technologii w tym Internetu na rynkach nieruchomości. Luszniewicz A., Słaby T., Statystyka. Teoria i Zastosowania, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s Luszniewicz A., Słaby T., Statystyka. Teoria i Zastosowania, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI