Sprawozdanie zarządu z działalności w 2008 roku

Transkrypt

1 Sprawozdanie zarządu z działalności w 2008 roku Niniejsze sprawozdanie przeznaczone jest wyłącznie do wiadomości członków spółdzielni mieszkaniowej Przy SGGW 1. Wstęp Szanowni Państwo, Niniejsze sprawozdanie obejmuje okres od powołania aktualnego zarządu do końca roku, czyli od 27/6/2008 do 31/12/. W związku z tym, że pomimo kilkukrotnych próśb, nie było możliwe uzyskanie protokołu zdawczo odbiorczego ani sprawozdania za okres do 16/6/2008 od ustępującego prezesa zarządu, nie jestem w stanie przedstawić informacji dotyczącej pierwszego półrocza czerwca rada nadzorcza powołała zarząd w składzie Marzenia Pracz i Michał Bud-Gusaim. 8 lipca 2008 Marzena Pracz zrezygnowała z funkcji członka zarządu. Ponadto w dniach 4 i 23 lipca 2008 zarząd powołał odpowiednio na pełnomocników Jadwigę Mazur Kowalską i Jacka Adamowicza. Członkowie zarządu oraz pełnomocnicy pełnią swoje funkcje bez wynagrodzenia. 2. Reorganizacja administracji i usługodawców Bezpośrednio po objęciu przeze mnie funkcji członka zarządu i w związku z bardzo wysokimi kosztami administracji, niezadowalającą jakością i wydajnością pracy biura spółdzielni, a także niską jakością usług naszych dostawców, konieczne okazało się wprowadzenie gruntownych zmian w organizacji biura spółdzielni. Zanim wyjaśnię istotę wprowadzonych zmian i uzyskane korzyści, chciałbym nieco przybliżyć zastaną sytuację. W czerwcu 2008 administracja spółdzielni zatrudniała 5 osób na 4,5 etatu. Koszt samych tylko wynagrodzeń i świadczeń (płace wraz z narzutami, ryczałty samochodowe, szkolenia, itp.) w ujęciu rocznym wynosił ponad 360 tysięcy zł (dane za 2007 rok). Mimo tak wysokich kosztów oraz dużej liczby zatrudnionych okazało się, że jakość i wydajność pracy jest wysoce niezadowalająca, stosunek prawie wszystkich pracowników do nowego zarządu jest niechętny, a próby zmotywowania do wydajniejszej i lepszej jakości pracy nie powiodły się. Dobrą ilustracją powyższego jest brak wsparcia przy przejmowaniu przez nas zadań od poprzedniego zarządu i bieżąca współpraca z pracownikami administracji w początkowym okresie. Okazało się, że nawet najprostsze zadania takie jak aktualizacja wpisów do KRS, sporządzenie kompletnej listy płatności, opracowanie i wdrożenie kontroli jakości pracy naszych usługodawców, itp. sprawiają duże trudności pracownikom administracji. Co ciekawsze niektórzy z pracowników biura spółdzielni nawet pouczali mnie, że widocznie moje prośby i polecenia są nieprecyzyjne, lub wyjaśniali, że nie dotrzymali terminów w związku z realizacją innych obowiązków. Niestety zachowania te były wspierane poprzez bardzo niechętną postawę poprzedniego prezesa zarządu, który nie zważając na zapisy w łączącej nas umowie o pracę i odpowiednie regulaminy spółdzielni, odmówił współpracy z nowym zarządem, oraz samowolnie, na wiele dni, opuścił miejsce pracy. Wiele spośród stosowanych przez administrację praktyk było nie do zaakceptowania. Na przykład protokoły odbioru prac eliminujących usterki, były w formie oświadczenia mieszkańca, że prace były wykonywane, nawet w przypadku prac zawierających prace zanikowe. Innym przykładem są przeglądy techniczne budynków, odebrane i/lub sporządzone przez pracowników administracji, które to przeglądy były bardzo lakoniczne i nie stwierdzały szeregu powszechnie znanych usterek, na przykład przeciekających tarasów, balkonów, garaży (np. 5 letni przegląd z 5 maja 2003). O zastanej jakości pracy biura spółdzielni świadczy też jakość pracy naszych usługodawców oraz ich postawa w stosunku do pojawiających się problemów związanych z ich usługami. Szereg naszych usługodawców kompletnie nie rozumiało, że istotą ich pracy jest dobra usługa, na przykład czyste klatki schodowe i podwórka lub skuteczna i uprzejma ochrona. 1

2 Przykładowo, w lipcu 2008 roku skradziono z garażu w budynku 11 rower. Na moją prośbę jeden za administratorów miał zająć się tą sprawą. Ponieważ rower skradziono z miejsca objętego ochroną i monitorowanego, wydawało się, że sprawa zostanie szybko i skutecznie rozwiązania. Niestety, administrator, po skierowaniu pisma i uzyskaniu negatywnej odpowiedzi ze strony firmy świadczącej usługi ochrony, uznał, że sprawa jest załatwiona. Ponadto nagranie z kamer monitorujących miejsce kradzieży zostało przez ochronę skasowane i ani ochrona ani ówczesny administrator nie widzieli w tym nic niestosownego. Po przejęciu obowiązków przez aktualnego administratora (kilka miesięcy po zdarzeniu) okazało się, że ta oczywista sprawa nie została jeszcze załatwiona. Wobec braku zrozumienia ze strony ochrony, sprawa została ostatecznie rozwiązana przez potrącenie odpowiedniej kwoty z faktury wystawionej przez firmę ochroniarską i jej zwrot poszkodowanemu. Tak będziemy postępować również w innych przypadkach rażącego niedbalstwa i lekceważenia obowiązków przez usługodawców. Ten przykład, bardzo typowy i nie odosobniony, pokazuje, że zastana przez nas administracja spółdzielni nie chciała lub nie potrafiła należycie wykonać swoich obowiązków, oraz nie miała poczucia, że jej zadaniem jest działanie dla dobra członków spółdzielni i mieszkańców naszych budynków. Z kolei firma świadcząca usługi ochrony, wykazała się zupełnym brakiem profesjonalizmu, elastyczności, a także chęci spełnienia naszych uzasadnionych oczekiwań. Być może wynikało to z niedoskonałości pracowników tej firmy, ale na pewno wynika to też z tego, że do tej pory nasza spółdzielnia pozwalała na taką postawę. Trudno wymagać od dostawcy, aby sam od siebie wymagał więcej niż jego klienci wymagają od niego. Innym przykładem braku nadzoru i sposobu realizowania usług w zakresie technicznego utrzymania budynku była współpraca z firmą Symetria. Firma ta za ryczałtowe wynagrodzenie miesięczne usuwała skutki usterek nie eliminując ich przyczyn, co prowadziło w bardzo krótkim czasie do ponownego występowania tych samych problemów. Na przykład latem 2008, w budynku 13 w klatce X, na poziomie piwnicy, w korytarzu przy windzie występują przecieki, które niszczą ścianę. Zamiast uruchomić prace powodujące eliminację usterki (diagnoza przyczyny i eliminacja źródła przecieku) lub minimalizację skutków (elektryczne osuszanie murów) firma wykonała naprawę polegającą na uzupełnieniu ubytków w tynku i odmalowaniu ścian. W kilka tygodni po wykonaniu prac, nastąpił powrót do poprzedniego stanu, to znaczy zniszczony tynk i zacieki na ścianie. Po rozwiązaniu umowy z firma Symetria przekazaliśmy jej zakres obowiązków innemu z naszych usługodawców za kilkakrotnie niższą cenę. Warto dodać, że Symetria była reprezentowana przez tę samą osobę, która z ramienia wykonawcy wcześniej bezskutecznie eliminowała usterki budowlane. Inną kwestią, ale również istotną dla osób pracujących, było niedostosowanie godzin otwarcia biura (otwartego w typowych godzinach pracy: lub 8-16) spółdzielni do potrzeb mieszkańców, co zmieniliśmy pod koniec 2008 roku. Początkowo moim celem było rozeznanie się w możliwościach i chęciach do współpracy administracji, a w dalszej kolejności wprowadzenie zmian w organizacji, wydajności i jakości pracy biura spółdzielni. W związku z tym, poza redukcją jednego etatu administratora w lipcu 2008, nie dokonaliśmy żadnych zwolnień. Podjąłem również próby zmobilizowania pracowników administracji do zmiany nastawienia i jakości pracy. Dość szybko okazało się jednak, że trudno jest liczyć na współpracę, a ponadto rozeznanie kosztów utrzymania zastanej administracji wykazało, że znacznie przekraczają one uzasadniony poziom. Późnym latem 2008 wypowiedzenia złożyli główna księgowa i drugi administrator. W toku zmian nastąpiło ograniczenie etatów w administracji do 3/4 etatu i przekazanie szeregu zadań firmom zewnętrznym. Reasumując, główne działania związane z reorganizacją administracji to: Likwidacja jednego z 2 etatów administratora budynku lipiec 2008 Rozwiązanie umowy z Symetrią i przekazanie większości zakresu do Elzach lipiec 2008 Zatrudnienie firmy księgowej Tik-SOFT Sp. z o.o. 2

3 Zmiana zakresu obowiązków i zwiększenie zatrudnienia z 0,5 do 0,75 etatu- specjalista d/s administracyjno-członkowskich Zatrudnienie firmy administrującej nieruchomościami Nestor Kompleksowa Obsługa Nieruchomości Sp. z o.o.. Reorganizacja administracji doprowadziła do szybkiego uzyskania zakładanych od początku efektów finansowych i jakościowych. Przy utrzymaniu społecznego charakteru pracy zarządu i pełnomocników, planowane na rok koszty administracji wynoszą 167 tys zł, wobec 408 tys zł kosztów zaakceptowanych na rok 2008 przez ówczesną radę nadzorczą. Przy okazji ograniczono również koszty bieżących remontów o ponad 80% w stosunku do pierwszego półrocza 2008 roku, co daje roczne oszczędności na poziomie ok. 120 tys zł. Po wprowadzonych zmianach w administracji możliwe było podjęcie skutecznych działań prowadzących do egzekwowania odpowiedniej jakości pracy naszych dostawców usług. Zakładamy, że w roku dokończymy proces poprawy jakości usług albo w trybie weryfikacji umów i poprawy działania dotychczasowych dostawców albo przez ich zmianę. Szczególnie dotyczy to usług w zakresie technicznego utrzymania budynku, ochrony i sprzątania. Wprowadzone zmiany ułatwiły również komunikację z mieszkańcami poprzez wprowadzenie komunikacji mailowej, oraz dostosowanie pracy biura spółdzielni do potrzeb mieszkańców (biuro otwarte jest dwa dni w tygodniu od 8 do 10 i dwa dni od 17 do 19:30. W ostatnim roku zmieniliśmy sposób prac administracji spółdzielni z biurokratycznego na praktyczny, czyli nastawiony na rozwiązywanie problemów a nie ich tworzenie. 3. Stan finansowy spółdzielni Sytuacja finansowa na koniec 2008 roku: Pozycje w tysiącach złotych Wynik netto Stan gotówki na koniec roku Stan należności na koniec roku Stan zobowiązań na koniec roku Stan funduszu remontowego na koniec roku

4 Koszty według planu rzeczowo finansowego na rok. Pozycje w tysiącach złotych 2008 Uwagi Koszty eksploatacyjne ogółem Administracja - Koszty biurowe, administracja, obsługa mieszkańców, księgowość, obsługa prawna Koszty materiałowe - Zużycie materiałów i wyposażenia, energia elektryczna, woda i ścieki Reorganizacja pracy administracji Wzostu kosztów energii elektrycznej, wody i kanalizacji. Bieżące naprawy, konserwacje, przeglądy Zmiana dostawcy usług konserwacji ogólnobudowlanej. Ochrona - Koszty ochrony, monitorowania i utrzymania i konserwacji systemów bezpieczeństwa Utrzymanie czystości - Sprzątanie, utrzymanie zieleni, wywóz śmieci Podatki i ubezpieczenia - Wieczysta dzierżawa, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia Pozostałe koszty - Inne koszty, w tym VAT nie do odliczenia Nadwyżka gotówki (przed kosztami remontów) Wzrost opłat za wywóz śmieci Zmniejszenie kwoty ubezpieczenia pracowników, zwiększenie kwoty ubezpieczenia majątkowego, ubezpieczenie OC Planowana nadwyżka gotówki w wysokości 524 tys. zł zgodnie z planem rzeczowo finansowym na rok, zatwierdzonym przez rade nadzorczą będzie przeznaczona na realizację części remontów oraz stanowi rezerwę na nieprzewidziane wydatki. W poprzednich latach spółdzielnia nie generowała nadwyżek gotówki- wszystkie środki były na bieżąco wydawane na administrację, usługi utrzymania budynków i nieskuteczne remonty. W roku 2008 dzięki oszczędnościom na administracji i wstrzymaniu wszystkich pozorowanych remontów, uzyskaliśmy nadwyżkę ponad 300 tys zł. W tym roku nadwyżka wyniesie prawdopodobnie ponad 500 tys zł. Kwoty te odpowiadają ponad 20% wpływów spółdzielni od czerwca 2008 roku i zostaną przeznaczone na niezbędne remonty w zakresie i wg harmonogramu, które zostaną przedstawione podczas najbliższego walnego zgromadzenia. 4. Przegląd stanu technicznego budynków W związku z występującymi usterkami technicznymi, niekompletną i nierzetelną dokumentacją stanu technicznego budynków, stwierdzeniem nieprawidłowości w dotychczas stosowanych metodach planowania, realizowania i nadzorowania remontów, wspólnie z przewodniczącym rady nadzorczej podjęliśmy decyzję o przeprowadzeniu szczegółowego przeglądu w celu identyfikacji wszystkich istotnych usterek, oraz opracowania harmonogramu ich eliminacji i szacunku kosztów. Przegląd przeprowadzono w okresie październik grudzień W jego wyniku zaewidencjonowaliśmy dużą liczbę usterek. Istotne usterki zidentyfikowano w: 52% lokali mieszkalnych (147 z 281), 92% klatek schodowych (23 z 25), 3 na 17 lokali użytkowych, 4 na 5 garaży (oba garaże w budynku 11 oraz garaże 2 i 3 w budynku 13), Około 80% obróbek blacharskich przy kominach wymaga naprawy, 4

5 Opracowany harmonogram eliminacji usterek zakłada 4 letni okres ich eliminacji ( 2012), przy założeniu zgromadzenia odpowiednich funduszy. Wstępny szacunek kosztów eliminacji usterek to ponad 3 miliony zł. Kwota ta istotnie przekracza wielkość środków zgromadzonych do tej pory na funduszu remontowym. Ponadto musimy pamiętać o tym, że fundusz remontowy ma na celu zapewnienie środków na remonty wynikające z naturalnego zużycia elementów budynków a nie na eliminację usterek wynikających z błędnego wykonania budynków, które nie zostały usunięte w ramach gwarancji przez wykonawcę, oraz nie zostały trwale wyeliminowane przez dotychczas realizowane remonty. Planując harmonogram eliminacji usterek przyjąłem następujące priorytety: po pierwsze eliminacja usterek uciążliwych dla mieszkańców a więc przecieków do mieszkań (tarasy, balkony, wadliwe obróbki blacharskie przy kominach), poprawa izolacji termicznej mieszkań, rozwiązanie problemów z nawiewem zimnego powietrza lub przykrych zapachów do mieszkań; po drugie eliminacja przecieków do piwnic i garaży. Szczegółowe wnioski z przeglądu stanu technicznego budynków i ramowy harmonogram eliminacji usterek przedstawimy podczas obrad Walnego Zgromadzenia. Ponadto warto zauważyć, że: Koszty prac remontowych związanych z eliminacją wad budowlanych w okresie (tj. po zwolnieniu wykonawcy ze zobowiązań gwarancyjnych przez spółdzielnię) znacznie przekroczyły kwotę ugody jaka spółdzielnia zawarła z wykonawcą budynków 24 listopada 2005 roku. Na remonty w tym okresie wydano około ponad 650 tysięcy złotych, z tego 75% w ujęciu wartościowym wykonanych w tym czasie remontów wymaga szybkiego powtórzenia. Pomimo wykonania szeregu remontów i wydania znaczących środków nie zlikwidowano usterek. Szacunkowe koszty trwałej eliminacji usterek to około 3 miliony złotych. W szeregu wypadków stwierdzono brak profesjonalnego nadzoru nad prowadzonymi pracami remontowymi zamiast protokołów odbioru, oświadczenia mieszkańca, ze wykonywano prace w lokalu. Z dużym prawdopodobieństwem jest to przyczyną, że większość wykonanych remontów wymaga pilnej poprawy. Do wykonania ww przeglądu stanu technicznego nie istniał żaden kompleksowy plan trwałej eliminacji usterek, mimo że spółdzielnia ponosiła koszty okresowych przeglądówm.in. wynajmując do tego celu na dodatkowe zlecenia byłych administratorów. Dlatego też trudno zrozumieć sens ugody zawartej przez p. Witolda Krawczyka i p. Andrzeja Pisulę, na mocy której w zamian za 0,5 miliona złotych spółdzielnia zrzekła się roszczeń wynikających z gwarancji i rękojmi. Tym bardziej, że przykładowo idący bardziej stanowczą drogą jeden z byłych członków spółdzielni zawarł w 2008 roku sądową ugodę z wykonawcą budynku, na warunkach, które naszym zdaniem jednoznacznie dowodzą, odpowiedzialności wykonawcy budynku za usterki. 5. Ważniejsze działania w ostatnim okresie w zakresie eliminacji usterek, bieżącej konserwacji i utrzymania nieruchomości Lp. Rodzaj działania i wyjaśnienia Kiedy 1 Przywrócenie swobodnego dostępu i wyjścia z nieruchomości od strony Al. Kasztanowej Wstrzymanie wszelkich remontów nakierowanych na eliminację skutków a nie przyczyn usterek budowlanych

6 3 Weryfikacja jakości usługi konserwacji wind. Podczas rutynowej kontroli dokumentacji stwierdzono w książkach serwisowych brak wpisów o przeprowadzanych pracach konserwacyjnych. W chwili obecnej jakość kontroli jest zgodna z umową. 4 Wyegzekwowanie odszkodowania za kradzież roweru z miejsca objętego ochroną, Odszkodowanie potrącono z wynagrodzenia firmy. 5 Weryfikacja jakości usług w zakresie konserwacji monitoringu. Przy okazji wymiany rejestratora stwierdzono nieprawidłowości i brak należytej konserwacji, co skutkowało brakiem obrazu w niektórych kamerach. Po bezskutecznych monitach o poprawę jakości usług podjęlismy decyzje o zmianie dostawcy. Okazało się również, że wymiana rejestratora przez firmę zewnętrzną była tańsza od oferty dotychczasowego usługodawcy. 6 Weryfikacja jakości usług konserwacji bram przez firmę. Częste awarie bram spowodowane brakiem działań konserwacyjnych, bardzo długi czas oczekiwania na naprawę zgłoszonych usterek. W związku z tym podjęlismy decyzję o zmianie dostawcy Weryfikacja jakości usług w zakresie konserwacji budynków - wentylatory. Stwierdzono, że silniki instalacji wentylacji od początku ich działania nie miały wymienionych filtrów, co być może w przeszłości powodowało ich przepalanie się. Filtry takie powinny być wymieniane przynajmniej co 18 miesięcy. W przeciwnym razie nie działają one prawidłowo oraz niszczą się. 8 Skucie i nałożenie nowych tynków na sufitach w trzech mieszkaniach, których właściciele bezskutecznie domagali się od poprzedniej administracji naprawy spadających tynków. 9 W klatach schodowych budynku 13 założono czujki ruchu na parterach (przedsionki, hole przy windach), które w istotny sposób poprawiają komfort w nocy. Niestety, sposób ich montazu wymaga poprawek. 10 Odnawianie klatek schodowych. Sukcesywne odnawianie parterów klatek schodowych obu budynków - planowane dwie klatki schodowe na tydzień. 11 Wdrażanie procedur dla usługodawców (ochrona, sprzątanie i ogólna konserwacja budynków) mających na celu poprawę jakości usług oraz poprawę komunikacji pomiędzy usługodawcami a administracją. Na przykład sprawienie, aby ochrona w trakcie obchodu identyfikowała i przekazywała informacje o zaobserwowanych nieprawidłowościach. 12 Doczyszczanie części wspólnych nieruchomości. 13 Eliminacja zanieczyszczeń budynków przez ptaki, oraz zapewnienia ptakom miejsc na gdniazda. Próby (jak na razie skuteczne, oczywiście jak najbardziej humanitarne) walki z gołębiami. W późniejszym okresie planowane jest założenie gniazd dla gołębi, a przede wszystkim dla jeżyków. 14 Zmiana sposobu rozliczania zużycia wody polewaczki trawników. Zgłoszenie do MPWiK liczników wody zużytej na potrzeby podlewania, aby zwolnić nas z opłaty za ścieki. Opłata za ścieki jest dużo wyższa niż za wodę, a przy tak dużej ilości terenów zielonych pozwoli nam to zaoszczędzić pieniądze. 15 Udrożnienie rury kanalizacyjnej w garażu w budynku 13 w celu likwidacji powtarzającego wybijania szamba Badanie przyczyn zapychania kanalizacji wskazało, że w związku z nieodpowiednim zagęszczeniem podłoża, na którym ułożona jest instalacja kanalizacji nastąpiło zapadniecie rur kanalizacyjnych. W związku ze zbyt dużym kosztem poprawy ułożenia kanalizacji na całej długości, w celu eliminacji wybijania szamba będzie stosowany coroczny monitoring kanalizacji i czyszczenie w razie potrzeby. Dla przypomnienia, przez wiele lat tłumaczono nam, że awarie kanalizacji są skutkiem wrzucania pieluch do ubikacji przez opiekunki dzieci. Okazało się, że przyczyną jest błąd wykonawcy budynku. 6. Przekształcenie w odrębną własność Oba budynki są posadowione na gruntach, które częściowo należą do Miasta Stołecznego Warszawa, a częściowo do Skarbu Państwa. Grunty, które są w gestii Skarbu Państwa podlegają tzw. komunalizacji, tj. z mocy prawa przeszły w 1990 r. na rzecz Miasta Stołecznego Warszawa, lecz dla formalnego przejścia praw do gruntu konieczna jest decyzja komunalizacyjna, mająca charakter deklaratoryjny. Ta decyzja wojewody jest podstawą stosownych wpisów w księdze 6

7 wieczystej. Z wnioskami o wydanie takiej decyzji wystąpił do wojewody urząd dzielnicy Warszawa Ursynów pod koniec 2007 roku, lecz do chwili obecnej nie zostały one rozpoznane. Po zorientowaniu się w stanie sprawy na podstawie dokumentów znalezionych w biurze spółdzielni oraz informacji uzyskanych z urzędu dzielnicy, podjęliśmy kroki zmierzające do dopuszczenia spółdzielni w charakterze strony postępowania tak, aby mieć ewentualny wpływ na przyśpieszenie postępowania. Wnioski o dopuszczenie w charakterze strony na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie zostały jeszcze rozpoznane. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że procedura komunalizacji, choć prosta, w praktyce jest bardzo długotrwała i w zasadzie wnioski, bez aktywnego udziału podmiotów najbardziej zainteresowanych (tj. w naszym wypadku spółdzielni), pozostają przez wiele lat bez decyzji. 7. Sprawy sądowe Dodatkowym obciążeniem dla nowych władz spółdzielni są liczne sprawy sadowe, wytoczone przez byłego prezesa zarządu Pana Marka Czaprackiego. Szkoda, że Pan Czapracki wkłada tak dużo wysiłku w w dochodzenie roszczeń niekorzystnych dla naszej spółdzielni, a nie był w stanie, z jemu tylko wiadomych przyczyn, przygotować odpowiedniego protokołu zdawczo odbiorczego. IIIC 664/08, pozew o uchylenie uchwał walnego zgromadzenia z Spółdzielnia została pozwana przez p. Marka Czaprackiego, który domaga się uchylenia 3 spośród 13 uchwał walnego zgromadzenia: o nie udzieleniu mu absolutorium, o odwołaniu z funkcji prezesa zarządu. Dotychczas odbyły się 4 rozprawy, zeznawali świadkowie powołani przez powoda: p. Agnieszka Sadłowska, p. Małgorzata Baraniecka-Witek i p. Sylwester Serafin. W dużym skrócie, powód twierdzi m.in., jakoby wybrane przez niego uchwały zostały podjęte z naruszeniem prawa, ponieważ walne zgromadzenie nie zajmowało się wszystkimi punktami porządku obrad ustalonymi przez powoda, a w głosowaniach nad tymi uchwałami miały jakoby wziąć udział osoby nie uprawnione do głosowania. W toku sprawy powód złożył wniosek o zabezpieczenie powództwa, które miałoby polegać na zakazie sprawowania funkcji członka zarządu spółdzielni przez osoby inne niż sam powód, co z kolei doprowadziłoby do całkowitego paraliżu funkcjonowania spółdzielni. Sąd wniosek ten odrzucił. Spółdzielnia nie uznaje pozwu i wnosi o jego odrzucenie oraz obciążenie powoda kosztami zastępstwa procesowego. IIIC 1052/08, pozew o uchylenie uchwały rady nadzorczej o wykreśleniu z rejestru członków spółdzielni. Spółdzielnia została pozwana przez p. Marka Czaprackiego, który domaga się uchylenia uchwały rady nadzorczej o wykreśleniu go z rejestru członków ze względu na zbycie mieszkania i miejsca postojowego w 2005 roku. W pierwszej instancji sąd przychylił się do wniosku powoda, uchylając uchwałę ze względu na fakt, że uchwała nie uzyskała bezwzględnej większości głosów. Za wykreśleniem powoda głosowało 3 członków rady nadzorczej, przeciw wykreśleniu było 2 członków, zaś 1 członek się wstrzymał. 1/4/ spółdzielnia zaskarżyła ten wyrok do sądu wyższej instancji, zarzucając mu m.in. naruszenie zapisów par. 30 ust. 1 i par. 47 ust 1 statutu oraz przepisu art. 35 par 4 prawa spółdzielczego. W dużym skrócie, do wykreślenia z rejestru członków wymagane jest podjęcie uchwały bezwzględną większością głosów (a więc za podjęciem musi być więcej niż połowa głosujących), przy czym zgodnie z przepisami naruszonymi przez sąd pierwszej instancji w zaskarżonym przez nas wyroku, w spółdzielni do obliczenia wyniku głosowania w każdym organie, a więc też w radzie nadzorczej, liczy się wyłącznie głosy oddane za i przeciw, nie uwzględniając głosów wstrzymujących się. Oznacza to, że w głosowaniu zaskarżonej przez powoda uchwale wzięło ważny udział 5 członków rady nadzorczej, z czego 3 było za wykreśleniem powoda, zatem uchwała uzyskała bezwzględną większość głosów. 7

8 VIIP 1393/08, pozew o przywrócenie do pracy. Spółdzielnia została pozwana przez p. Marka Czaprackiego, który domaga się przywrócenia do pracy. Dotychczas odbyły się 3 rozprawy, na których zeznawali świadkowie powołani przez spółdzielnię p. Sławomir Straszewski i p. Tomasz Grzelak spółdzielnia otrzymała od powoda za pośrednictwem sądu propozycję zawarcia ugody polegającej na zmianie warunków wypowiedzenia umowy o pracę, na którą odpowiedziała pozytywnie, warunkując zawarcie ugody m.in. wycofaniem przez powoda pozwów skierowanych przeciwko spółdzielni w obu wyżej wymienionych sprawach. Niestety, nasza propozycja została przez powoda odrzucona. 8. Inne sprawy Wykonawca naszych budynków, obecnie pod nazwą Budimex Dromex S.A. w ramach ugody z jednym z byłych członków spółdzielni odkupił lokal 88b w budynku 11, a następnie kilkukrotnie zwracał się do spółdzielni z żądaniem dokonania naprawy lokalu. Po ostatnim wystąpieniu poinformowałem pełnomocnika wykonawcy, że spółdzielnia nie wykona naprawy lokalu. Ponieważ dotychczasowe ubezpieczenie nieruchomości spółdzielni pokrywało tylko wartość księgową nieruchomości, która jest znacząco niższa od wartości odtworzeniowej, zawarłem ubezpieczenie, które zapewni odtworzenie majątku spółdzielni w przypadku wystąpienia szkody. Ponadto dotychczasowy zakres ubezpieczenia został rozszerzony o ubezpieczenie OC członków zarządu, pełnomocników i członków rady nadzorczej spółdzielni. 9. Ważniejsze umowy zawarte między a Zgodnie z regulaminem określającym tryb zlecania zamówień na usługi uchwalonym przez radę nadzorczą 1 września 2008, poniżej przedstawiam listę umów o wartości powyżej 10 tys zl rocznie zawartych w drugiej połowie 2008 roku: L.p. Nazwa dostawcy Przedmiot zamówienia 1 Elzach Aneks do umowy, rozszerzenie zakresu prac w obszarze konserwacji części wspólnych budynków 2 TIK-SOFT Sp. z o.o. 3 Adwokat Marcin Jędrzejczyk Umowa na prowadzenie obsługi księgowej i kadrowopłacowej Obsługa prawna Spółdzielni Roczna wartość netto w zł Data podpisania umowy Tryb zlecenia zamówienia Rozszerzenie zlecenia dotychczasowego dostawcy. Aneks zastąpił umowę z Symetrią i ma istotnie niższą cenę Złożenie zamówienia do wybranego dostawcy. Działanie związane z restrukturyzacją administracji, umowa opiewa na niższą kwotę niż ówczesny koszt zatrudnienia głównego księgowego Wartość u mowy zależna od liczby godzin, w roku 2008 poniżej 10 tys zł, w przekroczy 10 tys zł Złożenie zamówienia do wybranego dostawcy bez przeprowadzania konkursu ofert.

9 4 Nestor Administrowanie Kompleksowa zasobami Spółdzielni Obsługa Nieruchomości Sp. z o.o. 5 WARTA Ubezpieczenie budynków Konkurs ofert w oparciu o zapytanie ofertowe skierowane, do co najmniej 3 podmiotów Złożenie zamówienia do wybranego dostawcy bez przeprowadzania konkursu ofert, za zgodą przewodniczącego rady nadzorczej. Warszawa, 4 maja 9