Nowelizacja Rekomendacji S Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian

Transkrypt

1 Nowelizacja Rekomendacji S Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA I OCHRONY KLIENTA ZWIĘKSZENIE DŁUGOTERMINOWEJ STABILNOŚĆI sektora bankowego i gospodarki URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO Warszawa,

2 KONIECZNOŚĆ DZIAŁAŃ REGULACYJNYCH Dotychczasowe rozwiązania okazały się niewystarczające Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansach banków (nadmierna koncentracja produktowa w części banków) oraz duża i stale rosnąca rola w gospodarce Niekorzystna struktura portfela kredytowego (wysoki udział kredytów walutowych, wysokie średnie LTV portfela kredytowego, wysokie DTI części portfela, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania) oraz niedostosowanie struktury aktywów i pasywów (oparcie długoterminowej akcji kredytowej o krótkoterminowe depozyty, niedopasowanie walutowe) przyczyniają się do wzrostu ryzyka sektora Stopniowo narastający problem z regularną obsługą kredytów mieszkaniowych Ograniczona płynność na rynku nieruchomości, niezadowalające bazy danych o rynku, brak długookresowych doświadczeń, niska skuteczność dochodzenia roszczeń przez banki oraz brak standardów w zakresie aspektów socjalnych związanych z egzekucją należności, stawiają pytania o skuteczność realizacji zabezpieczeń i jej ewentualny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości Nadmierna ekspansja i nadmierne poluzowanie standardów kredytowych było jedną z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości w latach , co doprowadziło do ograniczenia ich dostępności dla przeciętnych gospodarstw domowych (w szczególności kredyty walutowe, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania, wysokie LTV) Konieczność stworzenia ram dla stabilnego rozwoju finansowania gospodarstw domowych, budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości Konieczność stworzenia fundamentów dla rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o portfele kredytów mieszkaniowych (warunkiem sukcesu jest generowanie kredytów o wysokiej jakości i prostym do oszacowania ryzyku) Wyciagnięcie wniosków z doświadczeń płynących z kryzysu finansowego ostatnich lat. Konieczność realizacji zaleceń ESRB. Celowość realizacji rekomendacji NBP oraz części rekomendacji wydawanych przez organizacje i ciała kolegialne odpowiedzialne za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej. Pożądane zaimplementowanie części rozwiązań stosowanych innych krajach Banki prowadząc własną działalność nie są w stanie uwzględnić ryzyka systemowego wynikającego z ich działalności Zjawisko negatywnej presji konkurencji, powodujące wypierane z rynku banków stosujących ostrożne modele rozwoju przez banki akceptujące istotnie wyższy poziom ryzyka 2

3 PODSTAWOWE CELE ZMIAN REGULACYJNYCH 1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie dotychczasowych rozwiązań 2. Uelastycznienie i złagodzenie podejścia w niektórych obszarach 3. Zwiększenie świadomości ryzyka i zmniejszenie jego skali po stronie kredytobiorców 4. Poprawienie zarządzania ryzykiem i ograniczenie jego skali po stronie banków, a tym samym zwiększenie stabilności sektora bankowego 5. Stworzenie solidnych fundamentów pod bezpieczny rozwój rynku instrumentów dłużnych opartych o jednorodne portfele wierzytelności hipotecznych 6. Wypełnienie zaleceń ESRB, uwzględnienie rekomendacji NBP oraz instytucji i ciał kolegialnych odpowiedzialnych za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej, jak też wykorzystanie niektórych z najlepszych praktyk i rozwiązań stosowanych w innych krajach Zmiany regulacyjne w sposób pośredni wpłyną na: zwiększenie stabilności systemu finansowego stworzenie solidnych fundamentów pod stabilny rozwój budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości w długim okresie stabilny rozwój gospodarki w długim okresie wzmocnienie postrzegania bezpieczeństwa polskiego sektora bankowego/finansowego oraz działania instytucji nadzorujących rynek przez instytucje zewnętrzne, agencje ratingowe, analityków i inwestorów, co w dłuższej perspektywie może skutkować m.in. ułatwieniem w dostępie do źródeł finansowania, zwiększeniem napływu stabilnego kapitału zagranicznego oraz podniesieniem ratingów banków i kraju Stworzenie ram dla stabilnego, długoterminowego rozwoju akcji kredytowej, które zapewnią: długookresową stabilność banków, systemu finansowego, gospodarstw domowych i gospodarki długookresową stabilność finansowania gospodarstw domowych oraz podmiotów działających na rynku budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości oraz będą sprzyjały stabilnemu, długookresowemu rozwojowi gospodarki 3

4 GŁÓWNE OBSZARY ZMIAN UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA klienta i banku 1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie części postanowień ZŁAGODZENIE NEUTRALNE (3% sprzedaży) 2. Wyłączenie z Rekomendacji S kredytów finansujących nieruchomości (niezabezpieczonych hipotecznie) 3. OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH - banki powinny udzielać klientom detalicznym kredytów wyłącznie w walucie w jakiej uzyskują oni dochód, bez względu na ich sytuację dochodową ZŁAGODZENIE NEUTRALNE NEUTRALNE (2% sprzedaży) ZŁAGODZENIE 4. WYDŁUŻENIENIE OKRESU PRZYJMOWANEGO DO WYLICZANIA ZDOLNOSCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT, ale: rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania - możliwe przekroczenie tego okresu, ale ma to być świadoma akceptacja przez klienta wzrostu ryzyka i kosztu kredytu ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania 4. REZYGNACJA Z REGULACYJNEGO USTALENIA MAKSYMALNYCH WARTOŚĆI DTI, ale: banki powinny ustalić wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI wskazanie poziomu DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako poziomów wymagających szczególnej uwagi mogą one zostać przekroczone, ale ma to być świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta ZAOSTRZENIE OCHRONA KLIENTA 5. USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV - bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia: dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych maksymalny poziom LtV nie powinien przekraczać 80% lub 90% jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona Ustalenie okresów przejściowych (do końca %; %; od /90%) dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych maksymalny poziom LtV nie powinien przekraczać 50% Wymogi dotyczą tylko nowo udzielanych kredytów 6. WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA KLIENTA postanowienia dotyczące relacji z klientami, waluta kredytu, LTV, proces oceny zdolności kredytowej Nadmierne Autorskie poluzowanie prawa majątkowe regulacyjne do materiałów mogłoby są własnością prowadzić Urzędu Komisji do nieuzasadnionego Nadzoru Finansowego. wzrostu Rozpowszechnianie, cen nieruchomości kopiowanie, utrwalanie, (zwłaszcza publiczne w połączeniu z poluzowaniem o pochodzeniu materiałów. polityki Materiały pieniężnej), szkoleniowe a w przygotowane konsekwencji w ramach do pogorszenia projektu Centrum sytuacji Edukacji dla przeciętnych Uczestników Rynku. gospodarstw domowych na rynku, które musiałyby zaciągnąć wyższe zobowiązania w celu zakupu tej samej nieruchomości 4

5 Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansie sektora oraz duża i stale rosnąca rola w gospodarce Znaczne zaspokojenie potrzeb kredytowych gospodarstw domowych W ostatnich dziesięciu latach, doszło do szybkiego rozwoju kredytów mieszkaniowych i znacznego zaspokojenia potrzeb gospodarstw domowych w tym zakresie. W związku z tym naturalne jest stopniowe zmniejszanie tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych W latach kredyty mieszkaniowe zdominowały strukturę bilansu sektora bankowego W niektórych bankach doszło do zasadniczej zmiany modelu biznesowego oraz nadmiernej koncentracji produktowej Przyszła sytuacja finansowa części banków w znacznym stopniu będzie zależała od jakości wygenerowanego portfela kredytów mieszkaniowych 5

6 Szybki rozwój kredytów mieszkaniowych w latach spowodował silny wzrost ich udziału Porównania międzynarodowe w PKB, który zbliżył się do relacji występujących w niektórych wysoko rozwiniętych krajach UE Relatywnie wysoki udział kredytów mieszkaniowych w sumie bilansowej na tle innych krajów UE Osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej występuje w większości krajów UE i wynika z utrzymujących się zjawisk kryzysowych oraz zmiany postaw kredytobiorców i banków Źródło: EBC, banki centralne, Eurostat, GUS, obliczenia własne 6

7 Dotychczasowe rozwiązania okazały się niewystarczające Większość portfela zadowalająca, ale dość wysoki udział kredytów o DTI > 40% Kredyty o wysokich LTV stanowią ponad połowę wartości portfela Dominacja kredytów walutowych, ale stopniowa poprawa dzięki działaniom nadzoru Kwestia skuteczności realizacji zabezpieczeń i wpływu na sytuację na rynku nieruchomości około 35,9 tys. kredytów zagrożonych około 46,2 tys. kredytów opóźnionych > 30 dni Systematycznie rosnąca wartość i udział kredytów opóźnionych w spłacie > 30 dni oraz kredytów o pochodzeniu materiałów. zagrożonych. Materiały szkoleniowe Znacząca przygotowane różnica pomiędzy w ramach kredytami projektu Centrum opóźnionymi Edukacji i dla zagrożonymi Uczestników Rynku. wskazuje na wysokie prawdopodobieństwo wzrostu kredytów zagrożonych w kolejnych okresach 7

8 Szybki rozwój akcji kredytowej oraz masowe udzielanie niskooprocentowanych kredytów walutowych, kredytów o nadmiernie wydłużonych okresach spłaty i wysokich LTV były jednymi z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości, co doprowadziło do ograniczenia dostępności do rynku nieruchomości dla części gospodarstw domowych Pogorszenie dostępności mieszkań, ale systematyczna poprawa na skutek wzrostu wynagrodzeń i korekty cen Źródło: NBP, GUS, obliczenia własne 8

9 OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH Produkt oferowany wyłącznie kredytobiorcom uzyskującym stałe dochody w walucie kredytu bez względu na sytuację dochodową kredytobiorcy Identyczna rekomendacja NBP Wypełnienie rekomendacji ESRB Gospodarstwa domowe w żaden sposób nie są zabezpieczone przed ryzykiem kursowym Kredyty walutowe generują szereg rodzajów ryzyka po stronie kredytobiorców, banków i gospodarki: KREDYTOBIORCA: główne ryzyko polega na możliwości wystąpienia okresu silnego osłabienia złotego (w stosunku do momentu zaciągnięcia kredytu) w sytuacji, w której kredytobiorca będzie zmuszony do przedterminowego zakończenia umowy kredytowej. W takiej sytuacji, kredytobiorca musi liczyć się z możliwością poniesienia bardzo wysokiej straty, która może zagrozić stabilnemu funkcjonowaniu jego rodziny. Strata może być istotnie zwiększona jeżeli okres osłabienia złotego połączy się z okresem dekoniunktury na rynku nieruchomości niekorzystne zmiany kursów walut mogą doprowadzić do braku możliwości zmiany mieszkania/domu (obecna sytuacja większości kredytobiorców z lat ) Zobowiązanie w walucie obcej może przynieść korzyści tylko wtedy, kiedy w całym okresie spłaty kredytu stopy procentowe i relacje kursów walutowych będą kształtowały się korzystnie z punktu widzenia kredytobiorcy (lub zmiany pozytywne będą przeważać). Jednak podejmując się zobowiązań finansowych na kilkudziesięcioletnie okresy spłaty nie można zakładać realizacji takiego scenariusza, jako pewnego BANK: silne pogorszenie spłacalności w okresie osłabienia kursu złotego i dekoniunktury na rynku nieruchomości kwestia finansowania portfela tych kredytów negatywne postrzeganie przez część analityków, inwestorów i agencji ratingowych, co może znaleźć odzwierciedlenie w wycenie i ratingu banku oraz możliwości i koszcie pozyskania finansowania na rynku Kredyty walutowe były jedną z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości w latach Zmniejszenie skuteczności oddziaływania RPP (oprocentowanie blisko 60% kredytów mieszkaniowych i ponad 35% kredytów dla gospodarstw domowych zależy od decyzji zagranicznych władz monetarnych) Kredyty walutowe dla gospodarstw domowych nie występują na masową skalę w żadnym wysoko rozwiniętym kraju (wyjątek stanowiła Austria). Przyjmuje się generalną zasadę, że kredyt udzielany jest w walucie w której klient otrzymuje stałe o pochodzeniu wynagrodzenie/dochody materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku. 9

10 Nieprawdziwe jest twierdzenie o wyższej jakości kredytów walutowych oraz o wyższych dochodach kredytobiorców posiadających te kredyty Z badań UKNF wynika, że jakość kredytów złotowych i walutowych jest porównywalna, a wyższy udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynika z przewalutowania części zagrożonych kredytów walutowych na złote oraz znacznie wyższej przedterminowej spłaty kredytów złotowych Wyniki badań UKNF pośrednio potwierdzają dane banku o znaczącej pozycji rynkowej, który w raporcie za III kwartał 2012 podaje udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w portfelu kredytów złotowych na poziomie 3,6%, a w portfelu kredytów walutowych na poziomie 3,9% Około tys. kredytów udzielono kredytobiorcom o przeciętnych dochodach lub poniżej przeciętnej Z badań UKNF wynika, że: nieprawdziwe jest stwierdzenie, że kredyty walutowe zostały udzielone kredytobiorcom o wysokich dochodach. Sytuacja dochodowa większości kredytobiorców walutowych jest przeciętna lub poniżej przeciętnej i nie powinni oni korzystać z tak ryzykownego produktu jakim jest kredyt walutowy populacje kredytobiorców złotowych i walutowych o najwyższych dochodach są zbliżone, co świadczy o tym, że znaczna część najzamożniejszych klientów banków decydowała się na kredyt złotowy, a nie walutowy Uwaga: Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji W Nadzoru sytuacji Finansowego. kiedy kredyty Rozpowszechnianie, były udzielone kopiowanie, małżeństwom utrwalanie, wykazane publiczne wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, dochody netto nieodpłatnie, należy za podzielić zgodą UKNF, przez pod dwa warunkiem podania informacji 10

11 Główne ryzyko kredytów walutowych polega na konieczności rozwiązania umowy kredytowej w sytuacji niekorzystnych kursów walut (straty mogą być pogłębione przez dekoniunkturę na rynku nieruchomości) Raty spłaty uległy zbliżeniu Silny Wzrost wzrost zadłużenia w w złotych Zadłużenie pozostałe do spłaty Założenia: Kredyt zaciągnięty w czerwcu 2008 na kupno mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie o powierzchni 65 m. kw., okres spłaty 30 lat, LTV 100%, system spłaty w ratach malejących (dla uproszczenia obliczeń), zmiana oprocentowania co 3 miesiące, spread dla kredytów walutowych 3% dla kursu kupna i 3% dla kursu sprzedaży. Wysokość kredytu odpowiada cenie mieszkania w okresie jego zakupu, tj. 555 tys. zł (wg danych NBP cena 1 m.kw. mieszkania w Warszawie w II kw na rynku wtórnym wynosiła 8546 zł). Cena sprzedaży mieszkania w III kw wyniosłaby 471 tys. zł (wg danych NBP cena 1 m.kw zł). Z PUNKTU WIDZENIA KREDYTOBIORCÓW największe zagrożenie polega na wystąpieniu niekorzystnych zmian kursów walut w sytuacji, w której będą oni zmuszeni do przedterminowego zakończenia umowy kredytowej. W takiej sytuacji, muszą liczyć się z możliwością poniesienia wysokich strat, które w przypadku kredytobiorców o przeciętnych dochodach (jak też większości powyżej przeciętnych) zagrożą stabilnemu funkcjonowaniu ich rodzin Z PUNKTU WIDZENIA BANKU, ryzyko związane z kredytami walutowymi polega na możliwości silnego pogorszenia spłacalności tych kredytów w okresie osłabienia kursu złotego i dekoniunktury na rynku nieruchomości. W takiej sytuacji, portfel kredytów walutowych zacznie generować straty, które mogą doprowadzić do istotnego pogorszenia sytuacji finansowej banków, których biznes jest w znacznym stopniu uzależniony od jakości portfela kredytów mieszkaniowych Ujemna wartość środków uzyskanych po sprzedaży oznacza, że pomimo sprzedaży mieszkania i przeznaczenia całości środków uzyskanych z jego Autorskie prawa majątkowe do materiałów są sprzedaży własnością na Urzędu spłatę Komisji kredytu Nadzoru walutowego Finansowego. klient Rozpowszechnianie, nadal kopiowanie, utrwalanie, publiczne wykorzystywanie całości lub części - dozwolone będzie jedynie miał w bardzo celach niekomercyjnych, wysokie zadłużenie nieodpłatnie, wobec banku za zgodą (w UKNF, pod warunkiem podania informacji o pochodzeniu materiałów. Materiały przypadku szkoleniowe klienta przygotowane posiadającego w ramach kredyt projektu złotowy Centrum strata Edukacji dla Uczestników Rynku. jest nieduża i wynika ze spadku cen) 11

12 REZYGNACJA Z USTALENIA LIMITÓW DTI NA POZIOMIE REGULACYJNYM ale: banki powinny stworzyć własne limity maksymalnych wartości DTI w oparciu o wewnętrzne analizy oraz analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych (m.in. GUS) wskazanie sytuacji w których DTI przekracza 40/50% jako wymagających szczególnej uwagi ze strony banków i klientów wzmocnienie procesu oceny i weryfikacji zdolności kredytowej W przypadku kredytów udzielanych na bardzo długie okresy kwestia limitów DTI ma fundamentalne znaczenie Niemożliwa i trudna do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której gospodarstwa domowe miałyby przeznaczać przez okres kilkudziesięciu lat połowę lub więcej swoich dochodów na spłatę zobowiązań kredytowych koszty utrzymania przekraczają połowę dochodów netto większości gospodarstw domowych takie rozwiązanie nie zostawiałoby żadnego marginesu na sytuacje w których doszłoby do pogorszenia sytuacji finansowej gospodarstwa domowego (np. na skutek utraty pracy) lub na realizację większych wydatków Za rezygnacją z ustalenia na poziomie regulacyjnym limitów DTI przemawia jednak trudność w ustaleniu w pełni obiektywnych wielkości DTI dostosowanych do sytuacji poszczególnych kredytobiorców. Gdyby próbować ustalić takie wymogi to dla większości gospodarstw domowych musiałyby one zostać obniżone w stosunku do obecnie obowiązujących limitów 50% i 65% W większości analizowanych krajów wskaźniki DTI związane z kredytami hipotecznymi kształtują się w granicach 20-60% z dominacją przedziału 30-40%, co wynika z faktu, że koszty utrzymania zawsze stanowią znaczną część dochodów przeciętnych gospodarstw domowych (należy jednak zachować ostrożność przy interpretacji tych wskaźników, gdyż w poszczególnych krajach wskaźniki DTI są na ogół różnie definiowane). W Niemczech stawiany jest wymóg, aby środki pozostałe po spłacie raty kredytu zapewniały odpowiedni standard życia Rezygnując z regulacyjnego ustalenia maksymalnych wartość DTI, postanowiono: aby banki ustaliły wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI (bazujące na wewnętrznych analizach, jak też na analizach niezależnych instytucji i ośrodków badawczych, m.in. GUS), jak też dokonywały corocznej oceny adekwatności przyjętych poziomów DTI wskazać poziom DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako poziomów wymagających szczególnej uwagi ze strony banków i klientów poziomy te mogą zostać przekroczone, ale ma to być świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta wzmocnić proces oceny i weryfikacji zdolności kredytowej, dokonując zmian i korekt w stosownych rekomendacjach 12

13 Silne zróżnicowanie wydatków i dochodów w zależności od cech gosp. dom. Koszty utrzymania stanowią około 50-80% dochodów netto gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach, a ich maksymalne DTI waha się w granicach 20-50% 13

14 Maksymalna rata spłaty i maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych gospodarstw domowych w zależności od ich sytuacji dochodowej Założenia: 1. Badaniu podlega 3 osobowe gospodarstwo domowe małżeństwo z 1 dzieckiem 2. Przeciętne miesięczne wydatki 3 osobowej rodziny: średnia Polska 3528 zł; średnia Warszawa 5257 zł (średnie wydatki na 1 osobę w miastach > 500 tys. są wyższe o 49% niż średnia dla Polski) 3. Przyjęto, że każde z małżonków rozlicza się z urzędem podatkowym osobno wg stawek podatkowych obowiązujących w Maksymalna rata spłaty bazuje na przeciętnych wydatkach i nie uwzględnia w pełni sytuacji materialnej (rodziny biedniejsze będą realizowały niższe, a zamożniejsze wyższe wydatki niż wynika to z wartości przeciętnych) Uwaga: Rzeczywista struktura wydatków poszczególnych gospodarstw domowych (nawet wykazujących ten sam dochód) odbiega od przeciętnych wartości obserwowanych w gospodarce. To powoduje, że otrzymane wyniki należy traktować jako przybliżenie a nie faktyczny obraz sytuacji. Rzeczywista zdolność kredytowa poszczególnych kredytobiorców różni się od tej jaką przedstawiono w materiale Brak zdolności kredytowej W rzeczywistości ograniczona zdolność zdolność kredytowa istnieje, istnieje, gdyż gdyż gospodarstwa te realizują niższe wydatki Maksymalna wartość raty spłaty kredytu dla 3-osobowych gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach wynosi w Polsce około 1500 zł Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach wynosi w Polsce wynosi około 30% Maksymalna wartość raty spłaty kredytu dla 3-osobowych gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach wynosi w Warszawie około zł Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach wynosi w Warszawie około 25-30% 14

15 USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV w momencie udzielenia kredytu na poziomie 80% / 90% Zmniejszenie ryzyka i kosztów ponoszonych przez kredytobiorców Zmniejszenie ryzyka sektora bankowego Zbliżona rekomendacja NBP Limit LTV to zmiana sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie istotna bariera w jego dostępie Wysokie wartości LTV portfela kredytów mieszkaniowych rodzą obawy m.in. o: sytuację finansową banków w przypadku pogorszenia spłacalności istotnej części portfela kredytów o wysokich LTV (niska skala odzysku w stosunku do wartości ekspozycji) sytuację finansową gospodarstw domowych objętych procesami windykacyjnymi (część z nich pomimo sprzedaży nieruchomości pozostanie z bardzo wysokim zobowiązaniem wobec banku) Ustanowienie limitu LTV: zmniejszy skalę ryzyka na poziomie kredytobiorcy, jak też ponoszone przez niego koszty, a jednocześnie będzie sprzyjać zwiększeniu świadomości ciężaru podejmowanych zobowiązań oraz budowie skłonności do długoterminowego oszczędzania zmniejszy skalę ryzyka na poziomie banków oraz będzie sprzyjało rozwojowi rynku instrumentów dłużnych opartych o portfele wierzytelności hipotecznych będzie sprzyjało zapobieganiu powstawaniu baniek cenowych na rynku nieruchomości, a tym samym długookresowemu bezpieczeństwu jego funkcjonowania i stabilnego rozwoju Za ustaleniem limitu maksymalnej wartości LTV przemawia także: szerokie stosowanie limitów LTV w innych krajach (spośród krajów UE w ostatnich latach wprowadzono je na Węgrzech 75%, Szwecji 85% i Finlandii 90%), przy czym w części krajów pomimo braku wprowadzenia przez nadzór tego typu ograniczeń, wynikają one z innych regulacji, które przekładają się na praktykę bankową (np. w drodze podwyższenia wymogów kapitałowych, czy warunków emisji papierów dłużnych opartych o wierzytelności hipoteczne) projekt pakietu CRD IV/CRR, który dopuszcza stosowanie obniżonej do 35% wagi ryzyka dla kredytów mieszkaniowych dla tej części kredytu, która jest nie większa niż 80% wartości zabezpieczenia. Dla pozostałej kwoty kredytu, waga ryzyka wynosi 100%, przy czym zgłaszane są propozycje, aby właściwe władze nadzorcze mogły podnosić ją do 150% sposób postrzegania kredytów o LTV > 80% oraz rekomendacje zawarte w dokumentach międzynarodowych organizacji i ciał kolegialnych odpowiedzialnych za stabilność systemu finansowego w skali międzynarodowej Możliwość wniesienia wkładu własnego w drodze realizacji rządowych/regionalnych programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego Większość kredytobiorców zapewne zdecyduje się na wykup ubezpieczenia i będzie podlegać pod LTV 90% 15

16 Wysokie średnie LTV portfela kredytowego zwiększa ryzyko sektora bankowego (kwestia skuteczności realizacji zabezpieczeń i stopnia odzysku) Bardzo ryzykowna struktura portfela kredytowego: ponad 250 tys. kredytów o LTV > 100%, w tym ponad 100 tys. kredytów o LTV>130% ponad 250 tys. kredytów o LTV % Wysokie średnie kwoty kredytów o LTV > 100% (przeciętnie ponad 400 tys. zł) powodują, że kredyty te stanowią 1/3 ogólnej wartości kredytów Większość kredytów o LTV > 100% stanowią kredyty walutowe (ponad 200 tys. kredytów), co stanowi kolejny argument za koniecznością wyeliminowania tych kredytów na poziomie regulacyjnym Bardzo wysokie średnie LTV kredytów walutowych Rekordowe udziały kredytów o LTV>80. Może to wynikać ze spadku cen na rynku (ta sama kwota kredytu stanowi wyższą część kupowanej nieruchomości), Programu RnS (wyższy kredyt wyższa dopłata), chęci stworzenia oszczędności na wypadek pogorszenia sytuacji materialnej (wzrost niepewności), jak też może być to sygnał Autorskie o objęciu prawa kredytowaniem majątkowe do materiałów słabszych są własnością grup klientów Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 16

17 Symulacja okresu oszczędzania na wkład własny Przeciętna cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym w Warszawie w III kwartale br. wynosiła około 393 tys. zł, a w innych miastach w granicach tys. zł Dla większości potencjalnych kredytobiorców limit LTV to zmiana sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie bariera w dostępie Dzięki wniesieniu wkładu własnego kredytobiorca nie tylko zmniejszy stopień ryzyka, ale zmniejszy też ostateczne koszty kredytu Dla większości kredytobiorców ustanowienie limitów LTV to bardziej kwestia zmiany sposobu myślenia o kredycie niż przeszkoda w uzyskaniu kredytu: 1. W przypadku gospodarstw domowych o dochodach powyżej średniej kwestia zgromadzenia wkładu własnego nie stanowi problemu, co najwyżej może wiązać się z koniecznością zwiększenia skali oszczędności lub likwidacji części aktywów 2. Większość kredytobiorców korzystających obecnie z LTV na poziomie 100% zdecyduje się na wykup u ubezpieczenia umożliwiającego na zaciągnięcie kredytu o LTV 90% 3. Zgromadzenie wymaganego minimalnego wkładu własnego w wysokości 10% powinno zająć 3-osobowym gospodarstwom domowym o przeciętnych dochodach około 1-4 lat (przy założeniu względnej stabilności cen na rynku nieruchomości), co trudno uznać za istotne utrudnienie, zwłaszcza jeżeli zestawi się to ze zmniejszeniem ryzyka oraz obniżeniem całkowitych kosztów kredytu Uwagi: 1. Symulacja jest kontynuacją wcześniejszego przykładu - badaniu podlega przeciętne 4. W przypadku części kredytobiorców wkład 3 osobowe gospodarstwo domowe (małżeństwo z 1 dzieckiem), które po odliczeniu własny lub jego część może zostać wniesiony kosztów utrzymania jest w stanie zaoszczędzić miesięcznie około 1500 zł (Polska) lub około 1800 zł (Warszawa) przez państwo (Program MdM ) 2. W celu Autorskie ustalenia prawa długości majątkowe okresu do koniecznego materiałów są do własnością zgromadzenia Urzędu wkładu Komisji własnego Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne przyjęto, że połowa oszczędności lub całość jest przeznaczona na jego gromadzenie 17

18 WKŁAD WŁASNY przede wszystkim ZMNIEJSZA RYZKO KREDYTOBIORCY ale dodatkowo ZMNIEJSZA KOSZTY Gdyby kredytobiorca jednocześnie skrócił okres kredytowania to skala oszczędności byłaby znacznie wyższa Założenia: Wartość nieruchomości 300 tys. zł, która jest kupowana w oparciu o kredyt spłacany wg systemu rat stałych i stopie 6% 18

19 WYDŁUŻENIENIE OKRESU WYLICZANIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT, ale: - rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania - ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania Wydłużenie maksymalnego okresu do wyliczania zdolności kredytowej z 25 do 30 lat oznacza znaczne złagodzenie podejścia regulacyjnego Jednak Nadmierne wydłużanie okresu kredytowania nie leży w interesie gospodarstw domowych, banków i gospodarki: wydłużanie okresu kredytu może być korzystne dla klienta jedynie przy niskich stopach procentowych po przekroczeniu 25 letniego okresu kredytowania wzrost maksymalnej kwoty kredytu możliwej do uzyskania i/lub zmniejszenie wysokości raty spłaty jest coraz mniejsze, a zarazem następuje bardzo silny wzrost kosztów kredytu wydłużenie okresu kredytowania nie poprawia w istotny sposób sytuacji gospodarstw domowych na rynku nieruchomości nadmierne wydłużanie okresu kredytowania jest sprzeczne z budowaniem oszczędności przez gospodarstwa domowe, jak też może negatywnie wpływać na ich konsumpcję nadmierne wydłużenie okresu spłaty zwiększa ekspozycję klienta (a pośrednio i banku) na ryzyko stopy procentowej, gdyż zwiększa się wrażliwość wysokości miesięcznej raty spłaty na zmianę stopy procentowej przyjęcie bardzo długich okresów spłaty oznacza, że w okresie pierwszych kilkudziesięciu lat klient praktycznie nie spłaca kredytu, a jedynie odsetki nadmiernie wydłużone okresy kredytowania zwiększają trudność oszacowania skali ryzyka i mogą stanowić istotną barierę rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o wierzytelności hipoteczne nadmierne wydłużone okresy kredytowania sprzyjają tworzeniu baniek cenowych na rynku nieruchomości W większości krajów okres kredytowania nie przekracza 30/35 lat, co wynika z powszechnej praktyki lub regulacji Dlatego Banki powinny rekomendować klientom nie przekraczanie 25 letniego okresu kredytowania. Przekroczenie tego okresu, ma być świadomą akceptacją przez klienta wzrostu ryzyka oraz całkowitych kosztów kredytu (odsetkowych i innych) Banki nie powinny przekraczać 35 letniego okresu kredytowania 19

20 Nadmierne wydłużenie okresu kredytowania nie jest korzystne dla gospodarstw domowych Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; stopa procentowa 6%; spłata wg systemu rat stałych Wydłużenie okresu kredytowania jest korzystne tylko do pewnego momentu Przekroczenie okresu 25 lat niewiele pomaga kredytobiorcom, a zarazem powoduje bardzo silny wzrost kosztów odsetkowych Przekroczenie okresu kredytowania powyżej 25 lat powoduje, że wartość spłaconego kapitału w okresie pierwszych lat jest bardzo niska, a tym samym Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, następuje wzrost kopiowanie, ryzyka utrwalanie, i wzrost publiczne wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za wrażliwości zgodą UKNF, pod na warunkiem zmiany stóp podania procentowych informacji 20

21 Wydłużenie okresu kredytowania może być korzystne dla klienta tylko przy niskich stopach procentowych, ale nie można zakładać występowania niskich stóp procentowych w całym okresie kredytowania Niskie stopy to raczej przejściowy fenomen a nie trwałe zjawisko Znaczna część minionej dekady i początek bieżącej to okres Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; spłata wg systemu rat stałych rekordowo niskich stóp procentowych, które były jedną z przyczyn baniek spekulacyjnych na rynkach nieruchomości i kryzysu finansowego (inwestorzy poszukiwali wyższych Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. stóp zwrotu) Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 21

22 Wydłużenie okresu kredytowania z 25 lat na 30 lat i więcej powoduje relatywnie niski przyrost zdolności kredytowej a zarazem silny wzrost kosztów odsetkowych Nieproporcjonalne wzrosty maksymalnej kwoty kredytu i kosztów odsetkowych Założenia: 1. Badaniu podlega 3 osobowe gospodarstwo domowe (małżeństwo z 1 dzieckiem) o przeciętnych dochodach i kosztach utrzymania w skali kraju 2. Przeciętny miesięczny dochód netto rodziny wynosi 5011 zł (miesięczne wynagrodzenie brutto każdego z małżonków wynosi 3400 zł, tj. było równe średniemu wynagrodzeniu brutto w Polsce w 2011 r.; małżonkowie rozliczają się z urzędem podatkowym osobno według stawek z 2012 r.) 3. Przeciętne miesięczne wydatki 3 osobowej rodziny wynoszą 3528 zł 4. Kredyt zostaje udzielony na okres lat w systemie stałych rat spłaty i stopie 6,0% 5. Wysokość kredytu uzależniona jest od założeń zawartych w pkt. 4 przy przyjęciu, że na spłatę raty kredytowej Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. przeznaczona Rozpowszechnianie, jest kwota 1344 kopiowanie, zł, tj. maksymalna utrwalanie, publiczne kwota uzyskana po odjęciu od dochodów netto wydatków na utrzymanie gospodarstwa domowego (założenia 2 i 3) 22

23 WNIOSEK: Korzystniejsze jest oszczędzanie niż nadmiernie wydłużanie okresu kredytowania Pożądana zmiana sposobu myślenia o długookresowym kredycie Wystarczyłyby 4 lata oszczędzania po 1000 zł miesięcznie Wystarczyłyby 3 lata oszczędzania po 1000 zł miesięcznie Wystarczyłby nieco ponad rok oszczędzania po 1000 zł miesięcznie Skrócenie okresu kredytowania pozwala gospodarstwom domowym zaoszczędzić bardzo duże kwoty, które mogą przeznaczyć na oszczędności lub konsumpcję 23

24 NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian regulacyjnych Słaba sytuacja gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi Główną barierę stanowią niekorzystne relacje cen mieszkań do przeciętnych dochodów gospodarstw domowych ANEKS Sytuacja gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania 24

25 Sytuacja gosp. dom. na rynku mieszkaniowym - POLSKA w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania Przeciętne ceny transakcyjne w miastach poza Warszawą w III kwartale wynosiły około tys. zł (dane AMRON) NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ Słaba sytuacja gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi 25

26 Maksymalny kredyt 3-osobowe gospodarstwo domowe POLSKA Przeciętne ceny transakcyjne w miastach poza Warszawą w III kwartale wynosiły około tys. zł (dane AMRON) WNIOSKI: 1. Większy wpływ zmiany stóp procentowych niż wydłużenia okresu do wyliczania zdolności kredytowej 2. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach jest słaba (choć różni się pomiędzy rynkami) 3. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych o dochodach o 10% wyższych niż przeciętne jest względnie zadowalająca, a dochodach o 20% wyższych od przeciętnych jest relatywnie dobra 4. NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ w postaci wyliczania zdolności kredytowej w oparciu o 25 letni okres spłaty oraz DTI na poziomie 50/65% 5. Główną barierą jest niekorzystna relacja przeciętnych cen mieszkań do przeciętnych wynagrodzeń (w ostatnich okresach sytuacja ulega jednak wyraźnej poprawie dzięki obserwowanemu wzrostowi wynagrodzeń i korekcie cen mieszkań) 26

27 Wnioski NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian regulacyjnych Główną barierą jest niekorzystna relacja cena/dochody przeciętnych gosp. dom. SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: sytuacja małżeństw bez dzieci o przeciętnych dochodach jest na większości rynków relatywnie dobra i są one w stanie w pełni zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o 25 letni kredyt mieszkaniowy, przy założeniu kupna po przeciętnych cenach na rynku (to zakłada m.in. przeciętną lokalizację i przeciętny standard) sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych (lub liczniejszych) o przeciętnych dochodach pozostaje słaba i nie są one w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w zadowalający sposób (konieczność kupna mieszkania o małej powierzchni) sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych o dochodach o 10% wyższych od przeciętnych jest względnie zadowalająca, a o dochodach o 20% wyższych (oraz większych) jest dobra NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ: dotychczasowe limity DTI 50/65% były wystarczające dla większości kredytobiorców 25-letni okres brany do wyliczania zdolności kredytowej był wystarczający dla większości kredytobiorców, a jego wydłużenie w niewielkim stopniu wpływa na poprawę sytuacji na rynku jedyną istotną barierą regulacyjną, jest ograniczenie kredytów walutowych, które umożliwiały zaciąganie wyższych kredytów ze względu na ich niższe oprocentowanie (przy założeniu, że banki stosowały względnie niskie marże). Jednak ze względu na ryzyko, jakie generują tego typu kredyty oraz niekorzystny wpływ na ceny nieruchomości muszą one zostać wyeliminowane WIEKSZY WPŁYW MAJĄ ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH PODSTAWOWĄ BARIERĄ JEST NIEKORZYSTNA RELACJA CEN NIERUCHOMOŚCI DO DOCHODÓW PRZECIETNYCH GOSPODARSTW DOMOWYCH, ale relacja ta ulega poprawie, dzięki wzrostowi dochodów oraz korekcie cen na rynku Obserwowany w ostatnich okresach spadek dynamiki akcji kredytowej wynika przede wszystkim z pogorszenia perspektyw wzrostu gospodarki, co nie sprzyja podejmowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych. Dodatkowo korekta cen na rynku nieruchomości, powoduje że część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją, oczekując że w przyszłych okresach uda im się dokonać zakupu po korzystniejszej cenie. Istotne znaczenie ma też pewne zaostrzenie polityki kredytowej banków, redukcja limitów w ramach Programu RnS (zjawisko pozytywne) oraz ograniczenie kredytów walutowych (również zjawisko pozytywne). Jednocześnie silny rozwój akcji kredytowej w minionych latach spowodował, że znaczna część gospodarstw domowych zaspokoiła swoje potrzeby kredytowe 27

28 Opracowanie: Andrzej Kotowicz Departament Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej oraz Instytucji Płatniczych URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO 28