INIME na żywo. matematyka/ekonomia/kawa. kawiarnia Cudowne lata

Transkrypt

1 INIME na żywo matematyka/ekonomia/kawa kawiarnia Cudowne lata

2 Centra Handlowe Co zrobić by zysk właściciela był największy Antoni Serednicki

3 Krótka Historia Centra Handlowe powstały w USA na przełomie lat 50/60 Wzrost ekonomiczny po II Wojnie Światowej Migracje ludności z miast na przedmieścia Powszechny dostęp do samochodów Całkowita sprzedaż w Centrach Handlowych zmieniła się od 1950 do 1982 od 0 55,2 % całkowitej sprzedaży detalicznej (bez branży motoryzacyjnej)!!! W późniejszym okresie Centra Handlowe zaczęły powstawać również w centrach miast

4 Przyczyny sukcesu Obniżenie koszty zakupów Możliwość dotarcia do większej liczby sklepów będących w bliskiej odległości Dostępne miejsca parkingowe Łatwy dojazd Kluczowe dla sukcesu jak i naszego modelu są MIĘDZYSKLEPOWE ZALEŻNOŚCI

5 Centra Handlowe na świecie Model amerykański i europejski Rynki nasycone: Europa Ameryka Rynki silnie rozwijające się: Azja Ameryka Południowa

6 Rynek azjatycki Najwyższe czynsze (Honk Kong 9980 $/m 2 /rok) Wzrost wielkości klasy średniej Działania rządu (odciążanie eksportu i inwestycji): Zmniejszenie ceł na towary luksusowe Cięcie akcyz, podatków, wymuszanie przypływu zagranicznych sprzedawców Motor napędowy dla marek luksusowych 91,44 mln m 2 GLA powstało w pierwszej połowie 2012 r. Z uwagi na gęstą zabudowę Centra są wielopoziomowe

7 Rynek USA i Ameryki Łacińskiej Kryzys miał niewielki wpływ na sprzedaż W Brazylii powierzchnia wzrosła w 2012 r. o 13% do 9,66 mln m 2, dla porównania w USA istnieje 0,68 mld m 2. Nasycenie GLA na 100 osób wynosi w Brazylii 5,57 m2, w USA 221 m 2 Centra Handlowe w USA mają największą powierzchnię (powyżej m 2 )

8 Rynek europejski Dwie trzecie nowych inwestycji (2012) w Europie centralnej i wschodniej

9 Problem optymalizacji Jacy najemcy powinni znaleźć się w Galerii Jaką powierzchnie powinny zajmować określone sklepy Gdzie na planie Centrum Handlowego powinniśmy umieścić określone typy sklepów Ile powinno być sklepów danego typu Jak wyznaczyć optymalny czynsz bazowy i procentowy Jakie subsydia i na jakiej podstawie przyznawać najemcom

10 Inter Store Externalities Teoria powstała na początku lat 90 Sklepy mają możliwość generowania różnej (zmiennej) liczby konsumentów, różni się ona w zależności od rodzaju sklepu. Subsydia są przyznawane tym, którzy generują korzystne czynniki zewnętrzne, dodatkowe opłaty tym, którzy nie posiadają odpowiedniej popularności. Te opłaty są miarowe. (Pashigan & Gould (1998))

11 Model Bruecknera Założenia: Model zakłada dyskryminację cenową Sprzedaż sklepu rośnie w sposób malejący, ze wzrostem jego powierzchni Sprzedaż sklepu wzrasta (lub pozostaje stała) wraz ze wzrostem powierzchni pozostałych sklepów Istnieje tylko jeden sklep danego typu Rozważanie odnosi się do problemu alokacji przestrzeni do sklepów Funkcja sprzedaży sklepów R(S 1,S 2,,S n )

12 Model Bruecknera Zysk sklepu Odwrotna krzywa popytu

13 Optymalna alokacja przestrzeni

14 Funkcje sprzedaży

15 Perfekcyjna dyskryminacja Każdy sklep chce osiągnąć zadowalający poziom zysków Zysk developera jest równy W celu optymalizacji należy więc spełnić warunek

16 Sklepy wykonują akcje promocyjne Zysk developera wynosi: Chcemy osiągnąć największy zysk ze starań: Aby zmusić sklep do najlepszych starań wyznaczamy: A czynsz płacony przez sklep wynosi: P j = T j α j R j

17 Różnice w czynszach Kwestia podziału ryzyka, wraz z powyższym rozważaniem tłumaczy istnienie czynszów procentowych Rozważania związane z wykonywaniem starań przez sklepy tłumaczą subsydia procentowe dla niektórych sklepów Różnice w czynszach wynikają z mocy generowania klientów przez poszczególne sklepy w ten sposób anchors otrzymują subsydia w wysokości ponad 70%

18 Sprzedaż i czynsze

19 Ilość sklepów danego typu w centrum handlowym

20 Jak wypełnić wakat Dodatkowy sklep istniejącego już typu podnosi atrakcyjność centrum, zwiększa ruch. W związku ze wzrostem konkurencji spada sprzedaż w tożsamych sklepach. Wybierając najemcę należy zastanowić się, który z dwóch czynników będzie bardziej korzystny.

21 Przykład Wakat 2500 SF Możemy go wypełnić sklepem z książkami (jest już taki w centrum, ma 3000 SF), lub z zabawkami. Nowy sklep z książkami przyciągnie 15 klientów, z zabawkami 8 Każdy klient wyda 50 $ Z uwagi na konkurencje sprzedaż (260$/SF) w już istniejącym sklepie spadnie o 20% W efekcie lepiej umieścić drugi sklep z książkami, z uwagi na większą ilość generowanych klientów

22 Przykład

23 Rozmieszczenie sklepów Teoria Bid-rent

24 Rozmieszczenie sklepów

25 Rozmieszczenie sklepów

26 Rozmieszczenie sklepów

27

28 Grupowanie vs rozproszenie Plan konfiguracji powinien pozwalać maksymalnej liczbie klientów przechodzić obok maksymalnej liczby sklepów Odległość między sklepami powinna wynikać z konfiguracji centrum handlowego Maksymalna odległość między sklepami powinna umożliwiać handel porównawczy, z odpowiednimi dla typu produktu kosztami transportu

29 Dziękuje za uwagę Antoni Serednicki T: E: NIP: REGON: KRS: Adres: ul. Cystersów 13A/1, Kraków