Raport analityczny dla spółki. Reinhold Polska AB. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Reinhold Polska AB przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 31 maja 2011 r. 1

2 Informacje o firmie Reinhold Polska AB Adres: Vastmannagatan , Sztokholm, Szwecja tel fax stockholm@reinholdpolska.com strona internetowa: Akcjonariat Dormberg Investment Ltd 60,46% ALMC HF 8,12% Jesper Lyckeus 4,64% Parkerhouse Investments Ltd 2,78% SEB Securities Services Corporate Actions 2,95% Pozostali 21,05% Rada dyrektorów Waldemar Tevnell przewodniczący Padraic Coll dyrektor naczelny Torgny Krook członek rady Stanisław Dudzik członek rady Michael Scully członek rady Marek Tarchalski członek rady Ryszard Danielewicz członek rady Działalność Spółka zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, a także inwestuje w gotowe projekty. W Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu realizuje inwestycje mieszkaniowe, biurowe, handlowousługowe oraz magazynowo-logistyczne. Historia Reinhold na polskim rynku obecny jest od 2005 r. i tylko tu prowadzi swoją działalność. Koncepcja biznesowa opierała się na nabywaniu, budowie, zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości wraz z zagospodarowaniem przestrzennym. W połowie grudnia 2007 r. akcje zarejestrowanej w Szwecji spółki zadebiutowały na GPW. Podstawowe dane finansowe (stan na ) Cena akcji (PLN) 0,92 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,9 3,9 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -73,6 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) 6,5 Średni wolumen obrotów na sesję w I kwartale 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w kwietniu 2012 r. (tys. szt.) 51,0 11,8 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 6,4 Wartość księgowa (PLN mln) -23,1 Akcje w wolnym obrocie (%) 21 Liczba akcji Cena/zysk Cena/wartość księgowa 0,00 IV kwartał 2011 r. Przychody (tys. EUR) 505 Wynik operacyjny (tys. EUR) 215 Wynik netto (tys. EUR) -765 Marża zysku operacyjnego 4,1% Marża zysku brutto -140,3% Marża zysku netto -140,3% 2

3 Strategia Spółkę czekają spore zmiany. W sierpniu akcjonariusze zgodzili się na przejęcie Reinholda przez inną giełdową spółkę (poprzez cypryjską firmę zależną Handuk). Według zapowiedzi przedstawicieli nowego inwestora, Reinhold ma skupić się na budowie biurowców i centrów handlowych w ramach grupy Alterco. Uwagi W I kwartale 2012 r. Reinhold zanotował 7,13 mln EUR skonsolidowanej straty netto wobec 18,98 straty rok wcześniej. Przychody spadły z 30,76 do zaledwie 1,09 mln EUR. Reinhold Polska Project 4 sp. z o.o. i PKP Cargo nie zdecydowały się zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w Katowicach przy ul. Korfantego 138. Wartość niedoszłej do skutku transakcji szacowano na około 53 mln zł. Notowania Szwedzka spółka od samego początku giełdowej historii nie miała łatwo. Pierwotnie chciała przeprowadzić ofertę publiczną w prospekcie zapisano nawet maksymalną cenę emisyjną 150 SEK, czyli ok. 60 zł. Potem co prawda obniżono ją do 30 zł, ale i tak nie znaleźli się chętni do kupna papierów. Ostatecznie na GPW znalazły się tylko akcje starych emisji, które zadebiutowały z ceną zł właśnie, czyli z 30% przebitką wobec kursu odniesienia 25,37 zł. Jednak już pod koniec 2008 r. za jeden walor płacono poniżej 3,5 zł. Nic dziwnego, skoro pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej Reinhold pochwalił się po prawie dwóch latach od debiutu! Mówiąc delikatnie, szwedzki deweloper nie zawojował polskiego rynku, niska wycena spółki w połączeniu ze statusem giełdowego emitenta zachęciła inwestora branżowego do przejęcia. Na razie jednak Alterco nie obiecuje gruszek na wierzbie, a kurs notuje historyczne minima. 3

4 Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. EUR) zmiana % BILANS Aktywa ,5 Aktywa trwałe ,0 Aktywa obrotowe ,5 Należności krótkoterminowe ,0 Kapitał własny Kapitał zakładowy ,0 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,2 Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe ,5 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,5 Zysk (strata) z działalności operacyjnej ,6 Zysk (strata) brutto ,4 Zysk (strata) netto ,4 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej Przepływy pieniężne netto ,2 Środki pieniężne na początek okresu ,0 Środki pieniężne na koniec okresu ,6 Liczba akcji (tys.) Wartość księgowa na jedną akcję 0,27-0,67 - Zysk (strata) na jedną akcję -2,71-1,02 62,40 Źródło: spółka Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ Marża zysku operacyjnego -62,7% - Marża zysku brutto -61,7% - Marża zysku netto -61,7% - Stopa zwrotu z kapitału własnego - - Stopa zwrotu z aktywów -35,3% -38,4% PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 1,09 0,81 Wskaźnik płynności szybkiej 0,60 0,01 Wskaźnik podwyższonej płynności 0,00 0,00 4

5 AKTYWNOŚĆ Rotacja należności 346,3 99,7 Rotacja aktywów obrotowych 629,8 - Rotacja aktywów 630, ,9 ZADŁUŻENIE Stopa zadłużenia 96,5% 125,3% Wskaźnik obsługi zadłużenia -10,2-0,9 Dług/EBITDA -2,7-5,9 Wyniki za 2011 r. trudno określić inaczej niż jako fatalne. Spółka de facto zawiesiła działalność operacyjną. Nie przeprowadziła żadnej inwestycji, nie sprzedano praktycznie żadnego lokalu (spadek przychodów o 96%). O ponad 35 mln EUR (-65,5%) obniżyły się za to aktywa. Uwagę zwraca horrendalnie wysoka stopa zadłużenia 125,3%. Spółka jest praktycznie bankrutem. Problemem Reinholda od zawsze była niewielka liczba prowadzonych jednocześnie projektów. A ponieważ oddanie do użytku inwestycji budowlanej jest czasochłonne, toteż na przestrzeni kilkunastu kwartałów widać wyraźnie po przychodach, kiedy spółce udało się sprzedać coś dużego. Było to dwa lata temu, gdy w I kwartale 2010 r. Reinhold zaksięgował 29,9 mln EUR przychodów. Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atlas Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) Aktywa (tys. PLN) Kapitał własny (tys. PLN) Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% 5

6 Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Reinholda o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się fatalnie pod względem aktywów i kapitałów własnych jest firmą zdecydowanie najmniejszą, przez co bardzo trudno jest konkurować z nieporównanie większymi konkurentami. Do tego spółka ma 20 mln EUR ujemnego kapitału własnego. Nic dziwnego, że inwestorzy nie kwapią się do inwestycji w akcje emitenta. Nie zachęca też ujemny zwrot na aktywach i najwyższa stopa zadłużenia. Analiza sektora Koniunktura w branży budowlanej jest nierozerwalnie związana z sytuacją gospodarczą kraju, jest jej filarem. Ponieważ wzrost inwestycji w gospodarce w linii prostej przekłada się na zwiększenie popytu na usługi budowlane, dlatego wzrost dynamiki PKB pociąga za sobą zwiększenie produkcji budowlano-montażowej. I na odwrót. Udział branży budowlanej w tworzeniu PKB wynosi 7%. Toteż biorąc pod lupę branżę deweloperską nie można nie zastanawiać się nad kondycją ekonomiczną krajów, na rynkach których funkcjonuje dana spółka. Według danych firmy Cushman & Wakefield w I kwartale 2012 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości Europy Środkowej wyniosła 847 mln EUR. To dużo mniej wobec 1,3 mld EUR przed rokiem, ale więcej niż przed dwoma laty (465 mln EUR). Drugie półrocze powinno przynieść znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej, zwłaszcza w Polsce i Czechach, dzięki większej podaży nowych produktów inwestycyjnych znajdujących się obecnie w przygotowaniu. Według wyliczeń spółki Jones Lang LaSalle wartościowo, największy udział w wolumenie transakcji zrealizowanych na rynku nieruchomości komercyjnych w 2011 r. miał rynek nieruchomości handlowych (1,2 mld EUR). Następne w kolejności znalazły się sektory: biurowy (1,15 mld EUR), magazynowy (ponad 100 mln EUR) oraz hotelowy (około 76 mln EUR). W pierwszych trzech miesiącach 2012 r. Polska zajmowała dominującą pozycję w Europie Środkowej z wolumenem inwestycji na poziomie 728 mln EUR. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się sektor handlowy, którego udział w łącznych obrotach wyniósł 47%, a następnie sektor biurowy i magazynowy z udziałem w łącznym wolumenie inwestycji na poziomie odpowiednio 40% i 12%. W 2011 r. rozpoczęto w Polsce budowę 162 tys. nowych mieszkań, czyli jedynie o 4 tys. więcej niż rok wcześniej, ale o 10% mniejszą niż w szczytowym roku Z tego budowa 64,7 tys. lokali była realizowana przez deweloperów, którzy byli w stanie przygotować projekty oraz zebrać fundusze niezbędne, by sprostać zapotrzebowaniu klientów. Wpłynęło to na wzrost konkurencji pomiędzy deweloperami, co z kolei doprowadziło do wzrostu oczekiwań klientów, w odniesieniu do jakości, zaawansowania prac budowlanych i obniżania cen mieszkań. Ponadto coraz więcej klientów wykazuje zainteresowanie ekonomicznymi mieszkaniami, tj. posiadającymi odpowiednią liczbę pokoi przy mniejszej powierzchni mieszkania. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie 6

7 hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo- Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z kolei w kwietniu wejdą w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Spółki z branży deweloperskiej i budowlanej narażone są na szereg ryzyk, zaś najszerszemu wachlarzowi potencjalnych zagrożeń muszą stawić czoła duże przedsiębiorstwa. Oprócz ryzyk takich jak: ryzyko operacyjne dotyczące prawidłowych wycen prowadzonych projektów; ryzyko nieefektywnych zakupów; ryzyko cen surowców, duże podmioty gospodarcze są wystawione na ryzyko polityczne. Optymizmem mogą napawać dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczące pozwoleń na budowę. W 2011 r. wydano ponad 221 tys. pozwoleń na budowę, czyli o 2% więcej niż rok wcześniej. Z kolei według GUS produkcja budowlano-montażowa wystrzeliła aż o 16,3%, podczas gdy produkcja przemysłowa wzrosła w skali roku o 7,7%. W związku z EURO 2012 siłą napędzającą budownictwo pozostaną inwestycje infrastrukturalne. Wieści z branży Warimpex zapowiada poprawę wyników w 2012 r. Spółka liczy na 10-12% wzrost przychodów sektora hotelarskiego, z czego około 2/3 powinno przełożyć się bezpośrednio na wzrost EBITDA. W 2011 r. obroty tego segmentu sięgnęły 103,4 mln EUR. ING Real Estate Development sprzedał za 475 mln EUR swoje udziały w spółce będącej właścicielem 77% położonego w centrum Warszawy kompleksu handlowo-biurowego Złote Tarasy. Nabywcą jest fundusz zarządzany przez dwa podmioty: AXA Real Estate i CBRE Property Fund Central Europe LP. Celtic Property Developments wypłaci 23 grudnia akcjonariuszom zaliczkę na poczet dywidendy z zysku za rok obrotowy 2011, w wysokości 10 groszy na akcję. Prawo do zaliczki uzyskują osoby będące akcjonariuszami spółki 15 grudnia. Orco, inwestor warszawskiego apartamentowca Złota 44, zakończył budowę ostatniego, 54 piętra. Pierwsi mieszkańcy wprowadzą się w styczniu 2013 r. W IV kwartale J.W. Construction, wbrew oczekiwaniom, nie uzyska pozwolenia na użytkowanie inwestycji w Ożarowie, gdzie powstaje 376 lokali. O wyniku za IV kwartał stanowić będzie zysk ze sprzedaży gotowych mieszkań, których na koniec III 7

8 kwartału było około 500, oraz przeszacowania inwestycji komercyjnych. Wiele wskazuje na to, że cały rok spółka zamknie zyskiem około 35 mln zł. Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Europe, obiecuje że większość z realizowanych obecnie projektów (łącznie 780 lokali) zostanie zakończona w II i III kwartale 2012 r. Według dyrektora finansowego 2011 r. uda się spółce zakończyć na plusie, zaś 2012 r. ma być rekordowy pod względem wyników. Na początku listopada Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła na Cyproman Services Limited karę 30 tys. zł za niezawiadomienie o przekroczeniu 5 i 10% głosów na WZA Atlas Estates. LC Corp skokowo zwiększy aktywność na rynku mieszkaniowym. Deweloper znany dotychczas z inwestycji w stolicy, w ostatnim roku wszedł też na rynku wrocławskim, łódzkim i krakowskim. Przed końcem roku spółka ruszy z pierwszą inwestycją w Gdańsku. Oferta mieszkań LC Corp zwiększy się z 317 na koniec czerwca 2011 r. do ponad 1 tys. Plaza Centers podtrzymała zapowiedzi zakończenia w 2011 r. budowy centrum handlowego w Toruniu oraz centrum handlowego i biurowca w Indiach i nosi się z zamiarem rozpoczęcia czterech projektów w Europie Środkowo-Wschodniej oraz dwóch mieszkaniowych w Indiach. W marcu zapowiadano rozpoczęcie 15 projektów komercyjnych w 2012 r. Na II kwartał 2012 r. planowane jest zakończenie budowy pierwszej inwestycji mieszkaniowej Ronsona w Szczecinie osiedla Panoramika. W pierwszym etapie projektu powstają dwa budynki z 82 lokalami. Warimpex sprzedaje swoje udziały w warszawskim hotelu InterContinetal. Obecnie trwa jego due dilligence, transakcja ma być sfinalizowana w ciągu 2-3 miesięcy. Poza tą nieruchomością Warimpex planuje jeszcze sprzedaż dwóch-trzech nieruchomości w ciągu 18 miesięcy. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec 2010 r. Polska Szwecja PKB (mld EUR) 357,4 346,1 PKB na 1 mieszkańca (tys. EUR) 9,4 36,9 PKB (%) 3,8 5,7 Deficyt budżetowy (% PKB) 7,9 0,0 Dług publiczny (% PKB) 55 39,8 Inflacja (%) 2,6 2,3 Bezrobocie (%) 9,6 8,4 Eksport towarów (mld EUR) 117,4 120,6 Import towarów (mld EUR) 130,8 112,2 Źródło: MG Polska Według wstępnych szacunków GUS, PKB Polski wzrósł w 2011 r. o 4,3% po zwyżce o 3,9% rok wcześniej. Przyspieszenie dynamiki PKB miało miejsce głównie dzięki odbiciu w inwestycjach (+ 8,7%). Popyt krajowy wzrósł o 3,8%. 8

9 Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju szacuje 2,3% wzrost PKB w 2012 r. Rządowa prognoza mówi o 2,5% zwyżce. Zdaniem Komisji Europejskiej polski deficyt sektora finansów publicznych w 2012 r. osiągnie 3,3% PKB, po tym jak w 2011 r. spadł poniżej 5,6% PKB. Stopa bezrobocia wyniosła 13,3% na koniec stycznia 2012 r., (wzrost o 0,8 pkt proc. wobec poprzedniego miesiąca) podało Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej (MPiPS), powołując się na dane z urzędów pracy. Platforma Obywatelska forsuje wydłużenie i stopniowe zrównanie wieku emerytalnego kobiet i mężczyzn do 67. roku życia. Koalicyjne PSL krytykuje ten pomysł, ale i nie odrzuca go kategorycznie. Premier Donald Tusk zapowiedział w expose, że od 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni zapłacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. Podsumowanie Wchodząc na warszawską giełdę, Reinhold miał plany niezwykle ambitne. Szwedzi zapowiadali zawojowanie polskiej branży deweloperskiej, skończyło się jednak na obiecankach. Życie boleśnie zweryfikowało astronomiczne zamierzenia dość powiedzieć, że dopiero po dwóch latach od giełdowego debiutu spółka mogła się pochwalić pierwszymi przychodami z Szwecja Kryzys nie ominął tak wysoko rozwiniętego państwa jak Szwecja. Na początku roku 2008 zakładano wzrost PKB na poziomie 3%, a tymczasem gospodarka skurczyła się o 0,4%, a w następnym roku PKB obniżył się o ponad 5%. Szwedzi zareagowali jednak szybko jeszcze w 2008 r. rząd Szwecji przedstawił plan stabilizacyjny zakładający m.in. przeznaczenie 15 mld SEK (ok. 1,5 mld EUR) na program gwarancyjny dla banków. Te i szereg innych decyzji pozwoliły Szwecji na szybki na powrót na ścieżkę rozwoju. W 2010 r. PKB wzrósł o 5,7%. Szwecja jest eksporterem netto, nadwyżka w jej obrotach handlowych (towary i usługi), która od lat przekraczała 20 mld EUR, w 2010 r. spadła do 18,6 mln EUR. Najważniejsze gałęzie gospodarki szwedzkiej to przemysł drzewny, maszynowy i elektroniczny. Bezrobocie należy do najmniejszych w krajach UE. Ze względu na uzależnienie od eksportu Szwecja nie jest odporna na kryzys w Europie. Ostatni kwartał 2011 r. przyniósł Szwedom obniżenie poziomu PKB o przeszło 1%. Przewiduje się, że do roku 2014 bezrobocie może trzymać się 7,7%. działalności deweloperskiej. Cierpliwość giełdowych inwestorów skończyła się jednak dużo wcześniej. Niedawno Reinhold zmienił właściciela Szwedzi oddali władzę grupie Alterco. Ta zapowiada, że uczyni z Reinhold jeden z filarów swojej działalności. Sądząc ze stale zniżkujących notowań emitenta, inwestorzy poczekają na podanie bliższych konkretów. Nauka nie poszła w las. 9