Analiza Rynku Nieruchomości Miasta Opole

Transkrypt

1 Analiza Rynku Nieruchomości Miasta Opole 1. Zaludnienie (liczba ludności na danym obszarze, struktura wieko-płciowa oraz rodzinna) Opole jest położone w południowo-zachodniej Polsce, na obszarze Niziny Śląskiej, w mezoregionie Pradolina Wrocławska oraz (wschodnia część miasta) Równina Opolska.Pod względem administracyjnym, Opole jest stolicą województwa opolskiego oraz miastem na prawach powiatu. Do roku 1945 znajdowało się w obrębie Niemiec, od 1950 r. stolica województwa opolskiego. Główny ośrodek gospodarczy, naukowy, kulturalny i administracyjny województwa. Siedziba władz ziemskiego powiatu opolskiego, przez Opole przepływa druga co do wielkości rzeka Polski, Odra. Powierzchnia Opola w 2013 r. wynosiła 96,55 km2. W województwie opolskim według stanu w dniu 31 grudnia 2012 r. mieszkało 1010,2 tys. osób, co stanowiło 2,6% ogółu ludności Polski (16 miejsce w kraju). Utrzymujący się od kilku lat ujemy przyrost naturalny oraz ujemne saldo migracji na pobyt stały spowodowały zmniejszenie się liczby ludności. W odniesieniu do 2011 r. odnotowano spadek o 3,7 tys. osób (tj. o 0,4%), a w relacji do 2010 r. o 7,0 tys. osób (tj. o 0,7%).Ludność miejska (skupiona w 35 miastach zlokalizowanych na terenie województwa) na koniec 2012 r. liczyła 527,7 tys. mieszkańców, co stanowiło 52,2% ogółu ludności województwa (w 2011 r. 52,3%, a w 2010 r. 52,4%). W porównaniu z 2011 r. liczba mieszkańców miast zmniejszyła się o 2,7 tys. osób (tj. o 0,5%), a w odniesieniu do 2010 r. o 5,2 tys. (tj. o 1,0%).

2 Wskaźnik urbanizacji (udział ludności mieszkającej w miastach do ogółu ludności danego obszaru) uplasował województwo opolskie na 12 miejscu w kraju. Tereny wiejskie na koniec 2012 r. zamieszkiwało 482,5 tys. i ich liczba zmniejszyła się w porównaniu z 2011 r. o 1,1 tys. osób (tj. o 0,2%), a w relacji do 2010 r. o 1,8 tys. (tj. o 0,4%).Gęstość zaludnienia, tj. liczba osób przypadających na 1 km2 powierzchni, w województwie opolskim na koniec 2012 r. wyniosła 107 osób (w latach 2011 i ), w kraju 123 (analogicznie również 123), Opolu na 1 km2 przypadało 1259 osób na 1 km2. W woj. opolskim występuje od lat najniższy wskaźnik dzietności w Polsce wynoszący 1,08 w 2011 r. (zastępowalności pokoleń następuje przy wskaźniku dzietności 2,1). Na podstawie Prognozy ludności na lata dla mieszkańców Polski, opracowanej przez GUS i systematycznie aktualizowanej, ustalono, że liczba ludności w wieku poprodukcyjnym będzie systematycznie wzrastać. W latach nastąpi największy przyrost osób w badanym okresie - o blisko 2 mln. W latach liczba ludności w wieku poprodukcyjnym wzrośnie o ponad 3,5 mln osób i w roku 2035 osiągnie wartość prawie 10 mln. Udział osób w wieku poprodukcyjnym w ogólnej liczbie ludności stanowić będzie prawie 27% (obecnie 17%). Dla woj. opolskiego przyrost ludności w wieku poprodukcyjnym w latach wyniesie 87 tys. osób i w 2035 r. stan ludności w wieku pow. 60/65 lat wynosić będzie 259 tys. osób, co stanowić będzie 28,9% mieszkańców województwa (będzie to drugie miejsce w kraju pod względem najwyższego wskaźnika udziału osób w wieku poprodukcyjnym po woj. świętokrzyskim z wartością 29,8%).

3 2. Zatrudnienie (liczba zatrudnionych, poziom plac, stabilność dochodów, stopa bezrobocia) W listopadzie 2013 przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 89,7 tys. osób, tj. o 4,3% mniej niż przed rokiem. W kraju przeciętne zatrudnienie wynosiło 5501,0 tys. osób i było o 0,1% wyższe niż w listopadzie ub. roku. Stopa bezrobocia rejestrowanego na koniec listopada br. zarówno w województwie jak i w kraju była wyższa niż przed rokiem i wyniosła odpowiednio: 14,0% wobec 13,7% oraz 13,2% wobec 12,9%. W porównaniu z listopadem ub. roku w sekcjach o największym udziale w zatrudnieniu, spadek przeciętnego zatrudnienia wystąpił m.in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 12,5%), przetwórstwie przemysłowym (o 5,6%) oraz handlu; naprawie pojazdów samochodowych (o 4,2%), natomiast wzrost przeciętnego zatrudnienia wystąpił m.in. w transporcie i gospodarce magazynowej (o 4,4%). W porównaniu z październikiem br. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw zmniejszyło się o 0,1%. W sekcjach o największym udziale w zatrudnieniu spadek odnotowano m.in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 3,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,7%). Wzrost wystąpił w budownictwie (o 1,2%) oraz dostawie wody; gospodarowaniu ściekami i odpadami; rekultywacji (o 0,4%). W okresie styczeń listopad br. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 94,5 tys. osób, tj. o 5,5% niższym niż w analogicznym okresie ub. roku. W końcu listopada br. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 50,5 tys. osób i była większa o 0,8 tys. osób (tj. o 1,6%) niż w listopadzie ub. roku, a o 0,7 tys. osób (tj. o 1,5%) w porównaniu z październikiem br. Kobiety stanowiły 53,2 % ogólnej liczby zarejestrowanych bezrobotnych ( przed rokiem -53,1%). Stopa bezrobocia rejestrowanego na koniec listopada br. ukształtowała się na poziomie 14,0% i była wyższa o 0,3 p. proc. niż przed rokiem, a o 0,2 p. proc. w porównaniu z październikiem br. Województwo opolskie pod względem wysokości stopy bezrobocia uplasowało się na 8 miejscu w kraju (najwyższą

4 pozycję zajmowało województwo wielkopolskie ze stopą bezrobocia równą 9,5%). Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: brzeski (21,9% wobec 19,4% w listopadzie ub. roku), nyski (20,4% wobec 20,5%), prudnicki (19,5% wobec 18,5%) oraz namysłowski (19,0% wobec 18,0%), a o najniższej m. Opole (6,8% wobec 7,0%). W listopadzie 2013 r przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 3437,37 zł i było o 4,1% wyższe niż w analogicznym miesiącu ub. roku. W kraju przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w omawianym okresie wynosiło 3897,88 zł i wzrosło o 3,1% w stosunku do listopada 2012 roku. W okresie styczeń listopad 2013 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 3332,06 zł i było o 3,7% wyższe niż w analogicznym okresie ub. roku. W analizowanym okresie wzrost wynagrodzeń wystąpił m.in. w sekcjach: działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 8,1%), wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, parę wodną i gorącą wodę (o 7,9%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 6,0%). Niższy poziom przeciętnych wynagrodzeń zanotowano w sekcji górnictwo i wydobywanie (o 0,1%).

5 Województwo opolskie to region kraju o najbardziej intensywnym odpływie ludności za granicę. Według spisów z 2002 i 2011 liczba emigrantów przypadających na 1000 mieszkańców województwa była największa i wynosiła odpowiednio 99 i 106 osób. Na podstawie danych szacunkowych w 2011 r. za granicą kraju przebywało (powyżej 3 miesięcy) 107,9 tys. mieszkańców woj. opolskiego o 2,7 tys. osób więcej niż w 2002 r. Wśród emigrantów prawie 51% stanowią osoby w wieku lat. Dzieci w wieku 0-14 lat stanowią 6,8% ogółu osób przebywających poza granicami kraju. Mieszkańcy woj. opolskiego emigrują przede wszystkim do Niemiec (40,6%), a w dalszej kolejności do Wielkiej Brytanii (7,3%), Holandii (6,2%), Irlandii (2,5%) i innych krajów. Przyczyną emigracji jest najczęściej praca (73,7%), a następnie sprawy rodzinne, edukacja lub inne powody.

6 3. Mapka danego miasta z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych oraz charakterystycznych miejsc Miejsca i atrakcje turystyczne Opola: Rynek Starego Miasta ul. Krakowska Plac Daszyńskiego z fontanną i pomnikiem opolskiej Ceres Plac Wolności Pomnik Bojownikom o Wolność Śląska Opolskiego z 1970 (autor: Jan Borowczak) zabudowa Starego Miasta Most Groszowy (tzw. Zielony) Ogród zoologiczny jedyne w Polsce uchatki kalifornijskie i jeden z dwóch ogrodów polskich, gdzie są eksponowane goryle Aleja Gwiazd Festiwalu Polskiej Piosenki Wieża Piastowska Amfiteatr Opolska Wenecja Cmentarz przy ul. Wrocławskiej w Opolu Cmentarz żydowski w Opolu Cmentarz choleryczny w Opolu 4. Skłonności do oszczędzania

7 Wg opinii K. Pietraszkiewicza prezesa Związku Banków Polskich Polacy mają jedne z najniższych oszczędności w Europie. Na ten stan składa się wiele przyczyn, jednym z nich jest brak aktywności państwa, aby skłonić Polaków do oszczędzania, co pozwoliłoby wzmocnić system emerytalny i polską gospodarkę. Proponuje wprowadzenie programu oszczędzania na cele mieszkaniowe, a w przypadku gdyby w trakcie oszczędzania te potrzeby zostały zaspokojone, środki wraz z bonusem mogłyby zostać przekazane na fundusz emerytalny i wzmocniłyby istniejący system emerytalny. Przekonuje też, że nakłady poniesione przez budżet państwa w formie ulg czy bonusów zwróciłyby się bardzo szybko. 5. Dostępność do systemu kredytów na zakup i rozwój nieruchomości Od 01 stycznia ruszył rządowy program Mieszkanie dla młodych" wsparcia osób w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania. Polega on na udzieleniu ze środków budżetu państwa dofinansowaniu wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu. Dofinansowanie ma miejsce w związku z ubieganiem się o kredyt na nabycie mieszkania: lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który będzie zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe nabywcy. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy, który do dnia nabycia mieszkania nie był: 1. właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, 2. osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, 3. właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Jeżeli nabywca ubiegający się o przyznanie dofinansowania wkładu własnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zobowiązuje się on do: rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego, zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opróżnienia tego lokalu (w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania), z chwilą uzyskania własności mieszkania (nie później, niż w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania), kredytowanego z zastosowaniem finansowego wsparcia. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone do nabywanego mieszkania, jeżeli powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza odpowiednio: m2 dla lokalu mieszkalnego i 100 m2 dla domu jednorodzinnego,

8 2. 85 m2 dla lokalu mieszkalnego i 110 m2 dla domu jednorodzinnego - w przypadku, gdy w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego nabywca wychowuje przynajmniej troje dzieci. Limit kwotowy dofinansowania 1 m2 mieszkania w programie MdM w województwie opolskim został ustalony w wysokości 4207 zł. Większość banków działających w Polsce posiada w swojej ofercie produkt w postaci kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, jego przyznanie uzależnione jest od wysokości dochodów uzyskiwanych przez kredytobiorcę, formy zabezpieczenia kredytu, wysokości wkładu własnego, zobowiązań finansowych kredytobiorcy, okresu spłaty kredytu i wieku kredytobiorcy. Oprocentowanie kredytu udzielonego w złotych na dzień opracowywania wynosił ok. 4,50-5 % w zależności od oferty banku. 6. Wielkość, struktura wiekowa i jakościowa obiektów budowlanych, wysokość czynszów Z najnowszych danych przygotowanych przez GUS noszącego datę opracowania listopad 2013 wynika, że w województwie opolskim; przeciętna liczba izb przypadająca na 1 mieszkanie w mieście wyniosła 4,18 ; na wsi 4,85 najwięcej w Polsce, przy średniej wielkości 3,81. Średnia wielkość mieszkania w Polsce wynosiła w grudniu 2012 r. 72,8 m2, w woj. opolskim 79,8 m2. Przeciętna powierzchnia użytkowa (w m2) na 1 osobę była najwyższa była w województwach: podlaskim i opolskim - po ok. 30 m2, średnia dla Polski 25,9 m2. Kolejnym wskaźnikiem przedstawiającym gęstość zaludnienia mieszkań jest przeciętna liczba osób na 1 izbę. Wskaźnik ten dla Polski kształtował się na poziomie 0,74 osoby na 1 izbę, dla woj. opolskiego 0,68. W listopadzie 2013 w województwie opolskim w porównaniu z analogicznym miesiącem ub. roku zmniejszyła się liczba mieszkań oddanych do użytkowania, mieszkań na budowę których uzyskano pozwolenia oraz których budowę rozpoczęto (spadek odpowiednio: o 30,6%, o 83,0% i o 53,8%). Według wstępnych danych, w listopadzie 2013 r. przekazano do użytkowania 118 mieszkań, tj. o 52 mniej niż przed rokiem (spadek o 30,6%).W kraju oddano o 16,4% mieszkań mniej niż w analogicznym okresu ub. roku. W województwie opolskim w badanym miesiącu wszystkie mieszkania zostały przekazane w budownictwie indywidualnym-118. Przed rokiem oddano do użytkowania mieszkania w budownictwie indywidualnym oraz przeznaczonym na wynajem lub sprzedaż ( udział w ogólnej liczbie oddanych mieszkań wyniósł odpowiednio: 75,8% i 24,1 %).

9 W listopadzie 2013 r. nie oddano do użytkowania nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, komunalnych, spółdzielczych, społecznych czynszowych i zakładowych.mieszkania oddane do użytkowania w woj. opolskim stanowiły 0,9% mieszkań oddanych w kraju.w okresie styczeń listopad br. oddano do użytkowania 1558 mieszkań, tj. o 1,2% więcej niż przed rokiem. W porównaniu z 2012 r. wzrost wystąpił w budownictwie indywidualnym (o 16,8%), natomiast spadek liczby oddanych mieszkań odnotowano w budownictwie komunalnym oraz przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (odpowiednio: o 60,0% i o 42,5%). W omawianym okresie nie oddano do użytkowania nowych mieszkań spółdzielczych, społecznych czynszowych i zakładowych. Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania w okresie styczeń listopad 2013 wynosiła 132,4 m2 i była o 2,5 m2 większa niż w analogicznym okresie ub. roku. Największe mieszkania wybudowali inwestorzy indywidualni. W analizowanym okresie odnotowano spadek przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania we wszystkich formach budownictwa. Najwyższy wystąpił w budownictwie komunalnym (o 19,5%). W okresie styczeń listopad 2013 najwięcej mieszkań przekazano do użytkowania w powiecie opolskim (325) i nyskim (264) oraz w m. Opolu (257). Najmniej wybudowano w powiatach: głubczyckim (35), krapkowickim (43) i prudnickim (48). Mieszkania o największej powierzchni użytkowej oddano w powiatach: krapkowickim (178,7 m2), strzeleckim (175,0 m2) oraz kluczborskim (166,4 m2). Najmniejsze (poniżej 100,0 m2) wybudowano w m. Opolu (88,6 m2) oraz w powiecie namysłowskim (98,2 m2). W ciągu jedenastu miesięcy 2013r. w porównaniu z analogicznym okresem ub. roku więcej było mieszkań, których budowę rozpoczęto, natomiast mniej mieszkań na budowę, których wydano pozwolenia. Zarówno wśród mieszkań,

10 których budowę rozpoczęto oraz na budowę, których wydano pozwolenia większość stanowiły mieszkania budowane przez inwestorów indywidualnych. 7. Ilość zarządców i administratorów nieruchomości, ich forma organizacyjno-prawna Z ewidencji prowadzonej przez Ministerstwo Transportu wynika, że tytuł zarządcy nieruchomości na dzień posiadały 132 osoby zameldowane w Opolu. Opolscy Zarządcy i Pośrednicy w obrocie nieruchomościami stowarzyszeni są w Stowarzyszeniu Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Opolu. Wszystkie istniejące dotychczas stowarzyszenia na Opolszczyźnie były tylko oddziałami stowarzyszeń już funkcjonujących w innych regionach Polski. Kolejnym powodem powołania Stowarzyszenia była integracja środowiska oraz stworzenie możliwości spotykania się i korzystania z tanich a zarazem profesjonalnych szkoleń z wykorzystaniem m.in. potencjału wiedzy Członków Stowarzyszenia oraz środowiska naukowego.osobowość prawną Stowarzyszenie uzyskało 20 października 2003 r., siedziba Stowarzyszenia znajduje się przy ul. Sosnkowskiego pok. 124 w Opolu. 8. Ilość pośredników w obrocie nieruchomościami oraz biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z ewidencji prowadzonej przez Ministerstwo Transportu wynika, że tytuł pośrednika w obrocie nieruchomościami na dzień posiadało 186 osób zameldowanych w Opolu i istnieje ok 45 biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 9. Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości w Opolu Administracyjnie Opole podzielone jest na dzielnice: Bierkowice, Gosławice, Groszowice, Grotowice, Grudzice, Kolonia Gosławicka, Malina, Nowa Wieś Królewska, Półwieś, Szczepanowice, Śródmieście, Wójtowa Wieś, Wróblin, Wyspa Bolko, Wyspa Pasieka, Zakrzów, Zaodrze. Osiedla Opola: Armii Krajowej (ZWM), Atrium Malinka, Bolko, Chabrów, Dambonia, Festival Park, Kolorowe, Książęce, Rodzinne i Rodzinne 2, Malinka, Medyk, Metalchem, Przylesie, Słoneczne. Na podstawie wywiadu z pośrednikami nieruchomości można zauważyć, że najbardziej poszukiwane są mieszkania zlokalizowane na I i II piętrze, ta preferencja wiąże się brakiem wyposażenia budynków średniowysokich w windy. W zależności od grupy wiekowej nabywców preferowane są mieszkania zlokalizowane w pobliżu szkół podstawowych, gimnazjalnych i ponadgimnazjalnych lub lokalizacje zaopatrzone w bliski dostęp do terenów rekreacyjnych i sportowych. Jeśli chodzi o standard poszukiwanych lokali największym powiedzeniem cieszą się

11 lokale w złym stanie technicznym do generalnego remontu lub mieszkania po generalnym remoncie, o wysokim standardzie wykończenia do zamieszkania bez ponoszenia dodatkowych nakładów. Nabywcy godzą się wtedy na wyższą cenę, ale pozbawieni są kłopotu związanego z remontem mieszkania i uciążliwością prowadzonych prac. Wielkość poszukiwanych lokali zależy do sytuacji rodzinnej nabywców, rodziny z dziećmi poszukują lokali składających się z o co najmniej 3 pokoi, natomiast osoby samotne preferują mieszkania mniejsze. Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 m2 i cenie do 150 tysięcy złotych i tutaj zapotrzebowanie na rynku nie odbiega od średniej na rynku ogólnopolskim. Dużym zainteresowaniem cieszą się także lokale jednopokojowe, zaspokające potrzeby osób samotnych lub wchodzących w dorosłość, w przypadku których zazwyczaj zakup mieszkania finansują rodzice, kierując się stosunkowo niską ceną i niskimi opłatami czynszowymi. W przypadku zakupu mieszkania jednopokojowego warto rozważyć zakup mieszkania zakupu mieszkania dwupokojowego, którego cena często kształtuje się podobnie do ceny kawalerki. 10. Ceny nieruchomości niezabudowanych oraz mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym Z analizy dokonanej przez portal domy.pl wynika, że w Opolu za metr kwadratowy kosztuje obecnie o 205 zł mniej niż w zeszłym roku. Średnia stawka za m kw. to 4166 zł (taniej jest tylko w Katowicach: 3927 zł za m kw. i w Gorzowie Wlkp.: 2965zł za m kw.). Najdroższe mieszkania są w Sopocie (9 381 zł za m kw.), Warszawie (8571 zł za m kw.) i Krakowie (7056 zł za m kw.). Przeanalizowano rynek pod kątem zakupu mieszkania dwupokojowego na rynku wtórnym, wielkości do 60 m2 z widna kuchnią,łazienką i balkonem., ogrzewane z sieci miejskiej. W dzielnicy Zaodrze za mieszkanie o średniej wielkości 47 m2 trzeba zapłacić ok. 200 tysięcy zł w zależności od standardu mieszkania. W dzielnicy Śródmieście poszukiwane mieszkanie można kupić taniej niż w dzielnicach zlokalizowanych na obrzeżach miasta, a różnica sięga do 50 tysięcy, średnio za poszukiwane lokum trzeba zapłacić 180 tysięcy. W dzielnicy Pasieka ceny mieszkań są najwyższe w całym mieście i dochodzą do nawet 500 tys. zł, w przypadku tej dzielnicy, uważanej za najlepszą do zamieszkania na 2 pokojowe mieszkanie trzeba wydać około 220 tysięcy. Dzielnica Chabry oferuje mieszkania w Wielkiej Płycie, jedne z tańszych propozycji w mieście, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 45 m kw. usytuowanie na IV piętrze w bloku kosztuje 189 tys. zł. Osiedle AK- mieszkania tutaj są zdecydowanie droższe. Średnio za M3 trzeba zapłacić ok. 200 tys. zł, a jeden metr kosztuje ponad 4134 zł. Analizowane oferty pochodzą z portalu internetowego oferty.net.

12 Źródło: morizon.pl Źródło: morizon.pl Na rynku pierwotnym koszt mieszkania w stanie deweloperskim został dopasowany do wymagań programu MdM i kształtuje się w granicach 4200 zł. Obecnie powstają budynki wielomieszkaniowe w dzielnicach Zaodrze,Chabry i Przylesie oferując mieszkania o zróżnicowanej wielkości, których cena zaczyna się od 3600 zł za m2. Rynek nieruchomości w Opolu charakteryzuje utrzymującym się delikatnym trendem spadkowym cen mieszkań. Z danych portalu KRN.pl wynika, że średnia cena mieszkania na koniec III kw r. w Opolu wyniosła 4232 zł/m2. Dla porównania, w grudniu poprzedniego roku ukształtowała się na poziomie 4414 zł/m2. Przestój na opolskim rynku mieszkaniowym potwierdzają również dane Głównego Urzędu Statystycznego. W raporcie Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-X 2012 r województwo opolskie odnotowało, w skali całego kraju, największy spadek aż o 30 proc liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie styczeń-październik 2012 r.

13 Źródło: gus.gov.pl W segmencie domów jednorodzinnych można wybierać wśród lokalizacji bardziej i mniej atrakcyjnych, ceny zaczynają się już od 250 tysięcy i sięgają 1,5 miliona złotych. Wśród ofert przeważają domy wybudowane do końca lat 80-tych wymagające gruntownego remontu, średnia cena takiej nieruchomości o powierzchni około 150m 2 to 250 tysięcy zł. Dostępne na rynku są również domy pochodzące z lat 90-tych, cena takiej nieruchomości to wydatek zawierający się w przedziale od 350 do ok. 500 tysięcy zł. Nowsze domy powstałe po roku 2000 to średni wydatek rzędu ok. 500 tysięcy zł. W ofercie znajdują się również domy w stanie deweloperskim kosztujące między a zł. Górną granicą akceptowalną na lokalnym rynku to około zł za dom nie wymagający gruntownego remontu, w dobrej lokalizacji wyposażony w niezbędną infrastrukturę. Wśród ofert na rynku raczej nie zdarzają się oferty pochodzące z licytacji komorniczych, niemniej trafiają się oferty o niewygórowanej cenie, spowodowane koniecznością lub chęcią szybkiej sprzedaży, lub złym stanem technicznym zabudowań. Zdecydowanie na rynku widoczny jest brak domów w stanie deweloperskim, o nowoczesnej architekturze, powierzchni do 130 m2 i w lokalizacji atrakcyjnej dla młodych małżeństw z dziećmi. Źródło: morizon.pl

14 Analizując powyższe wykresy widoczna jest różnica cen występująca pomiędzy poszczególnymi portalami oferującymi nieruchomości, można przyjąć, że różnica wynika z ilości ofert przedstawianych przez poszczególne portale. 11. Ceny na rynku najmu mieszkań w Opolu Źródło: morizon.pl Z analizowanych ofert wynika, że średnia cena najmu 1 m2 mieszkania w Opolu wynosi 34 zł, domu jednorodzinnego 21 zł, ofert na rynku jest sporo co pozwala na wynajęcie mieszkania w określonym limicie cenowym i żądanej dzielnicy.

15 12. Porównanie cen nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w stosunku do miast ościennych Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych wynoszą: Kędzierzyn-Koźle 3243 zł za m² zł, Głogówek 3550 zł, Krapkowice 3700 zł, Głubczyce 2750 zł, Gliwice 4503 zł. Średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą: Kędzierzyn-Koźle 1714 zł za m² zł, Głogówek 1134 zł, Krapkowice 1430 zł, Głubczyce 1707 zł, Gliwice 1836 zł. Średnie ceny na metr kwadratowy wynajmu mieszkania w miastach ościennych wynoszą: Kędzierzyn-Koźle 1000 zł za m² zł, Głogówek 1600 zł, Krapkowice 1000zł, Głubczyce 850 zł, Gliwice 2300 zł. Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku pierwotnym w miastach ościennych wynoszą:

16 Kędzierzyn-Koźle 4600 zł, Głogówek 4512 zł, Krapkowice 4388 zł, Głubczyce 4714 zł, Gliwice 4615 zł, Średnie ceny domów na metr kwadratowy na rynku wtórnym w miastach ościennych wynoszą: Kędzierzyn-Koźle 1785 zł za m² zł, Głogówek 1500 zł, Krapkowice 1225 zł, Głubczyce 1353 zł, Gliwice 1372 zł. 13. Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości Ze względu na dużą ilość oferowanych nieruchomości, zaostrzone warunki kredytowania, brak źródeł finansowania, niski poziom oszczędności, wysoki poziom bezrobocia, brak stałości zatrudnienia oraz stosunkowo niskie dochody obecny rynek jest rynkiem kupującego. Klient posiadający oszczędności lub źródło finansowania może podjąć decyzję o kupnie w stosunkowo długim czasie oraz wybierać pomiędzy wieloma wariantami nieruchomości, stanem technicznym oferowanych nieruchomości, lokalizacją oraz może przeanalizować szeroką gamę ofert dostosowanych do potrzeb i możliwości kupującego. Oczywiście istnieją segmenty rynku gdzie wybór jest bardzo ograniczony lub jeszcze go nie ma ze względu na nowoczesność technologii lub brak zaufania do dewelopera, np. rynek budynków pasywnych. 14. Wnioski i podsumowanie Wyludnianie się województwa, emigracja z kraju oraz bardzo powolny wzrost realnych dochodów powoduje, że jedynym rynkiem zbytu mogą być małe domy jednorodzinne lub mieszkania w budynkach wielolokalowych wybudowane w bardzo nowoczesnych technologiach, jako oferta dla osób powracających z emigracji i posiadających dochody z emerytur zagranicznych, wielokrotnie wyższych od emerytur polskich. Różnice w poziomie życia na przestrzeni ok. 500 km oraz zmiany odbywające się na niemieckim rynku pracy m.in. wprowadzenie płacy minimalnej mogą spowodować kolejny odpływ młodych ludzi z tego regionu. Osobie pracującej w Opolu lub okolicach i poszukującej lokum rynek oferuje duży wybór mieszkań w różnym stanie technicznym. Największą popularnością cieszą się lokale po generalnym remoncie lub lokale do generalnego remontu, położone na I lub II piętrze. Ze względu na strukturę własnościową w starych zasobach mieszkaniowych zlokalizowanych w kamienicach, rynek oferuje lokale po możliwie najniższych cenach ze względu na ich stan techniczny i trudność w sprawnym zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową. Niewątpliwie mieszkania te w przyszłości będą cieszyły się popularnością, ze względu na

17 usytuowanie w centrum miasta,o ile odejdą z nich osoby nie posiadające możliwości partycypowania w kosztach napraw i remontów oraz budynki te zdążą doczekać lepszych czasów. Obserwując zmiany demograficzne ludności w województwie opolskim, odpływ młodych ludzi z regionu, starzenie się społeczeństwa, najniższy w Polsce wskaźnik zastąpienia można dojść do wniosku, że inwestowanie w opolski rynek nieruchomości jest inwestycją obarczoną dużym ryzykiem. opracowała: Katarzyna Kowalska Źródła: ludnosc_2012.pdf