Regulamin rozliczania kosztów inwestycji

Transkrypt

1 Regulamin rozliczania kosztów inwestycji pn. Budynek usługowo-mieszkalny - segment 1A i 1B w Jaśle przy ul. Floriańskiej i ustalenia wartości początkowej (kosztu budowy) poszczególnych lokali. I. Zasady ogólne 1 Rozliczenie kosztów inwestycji pn. Budynek usługowo-mieszkalny - segment 1A i 1B w Jaśle przy ul. Floriańskiej składającej się z dwóch segmentów A i B, zwanej dalej inwestycją oraz ustalenie kosztu budowy poszczególnych samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu stanowi podstawę do rozliczeń Spółdzielni z członkami Spółdzielni z tytułu wkładu budowlanego uprawniającego do wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, zwanych dalej lokalami albo ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego uprawniającego do ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. 2 Rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie kosztu budowy poszczególnych lokali dokonuje się dwukrotnie: a) wstępnie - w terminie do 30 dni od rozpoczęcia inwestycji - na podstawie dokumentacji budowlanej i wyników przetargu, b) ostatecznie - w terminie do 60 dni po zakończeniu inwestycji i uzyskaniu pozwolenia na jej użytkowanie - na podstawie rzeczywiście poniesionych przez Spółdzielnię kosztów jej realizacji Wstępne rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej lokali stanowi podstawę do ustalenia przez Zarząd warunków finansowych ubiegania się członków o uzyskanie prawa do lokalu pochodzącego z inwestycji i podpisania umowy o budowę lokalu, o której mowa w Ostateczne rozliczenie inwestycji jest zakończone wystawieniem faktury VAT. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu następuje w formie aktu notarialnego Z członkiem Spółdzielni ubiegającym się o: a) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, b) ustanowienie odrębnej własności lokalu Zarząd zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, odpowiednio umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo odrębnej własności lokalu. 2. Umowa o budowę lokalu winna zawierać: a) określenie rodzaju lokalu, b) powierzchnię użytkową i położenie lokalu oraz pomieszczeń przynależnych, 1

2 c) szczegółowy zakres robót realizowanej inwestycji, który będzie stanowił podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, d) określenie zasad rozliczenia inwestycji i ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, e) wstępną wartość kosztów budowy lokalu, f) termin rozpoczęcia i przewidywany termin zakończenia inwestycji, g) terminy wnoszenia i wysokość środków finansowych, które członek powinien wpłacać Spółdzielni w ramach zaliczki na wkład mieszkaniowy lub budowlany, h) Generalnego Wykonawcę inwestycji, i) warunki rozwiązania umowy przez Spółdzielnię oraz członka, j) określenia kar umownych oraz innych zasad odpowiedzialności finansowej członka za nieterminowe dokonywanie wpłat na poczet pokrycia kosztów budowy lokalu, k) termin zasiedlenia (rozpoczęcia eksploatacji) lokalu. 3. Pierwszeństwo w ubieganiu się o zawarcie umowy o budowę lokalu i uzyskania prawa do lokalu pochodzącego z inwestycji przysługuje członkowi Spółdzielni, który ma zawartą umowę przedwstępną i ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie danego budynku (segmentu) izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 2. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, zwanym dalej lokalem, jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na przeznaczenie i sposób ich używania. Są to pokoje, kuchnie, przedpokoje, łazienki, ubikacje, korytarze, spiżarnie, pomieszczenia składowe i socjalne itp. pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym celom użytkownika. Do powierzchni lokalu mieszkalnego lub użytkowego, zwanych dalej lokalami, zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane bądź obudowane oraz zajęte przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu. 3. Piwnice i pomieszczenia strychowe służące do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali stanowią pomieszczenia przynależne do lokalu. 4. Do powierzchni użytkowej lokalu nie dolicza się powierzchni balkonów, loggii i tarasów wykazując oddzielnie powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie) Powierzchnie użytkowe lokali oblicza się zgodnie z PN- ISO 9836: Do obliczenia powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się obmiaru pomieszczeń na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem liczy się w całości zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części o wysokości równej 1,90 m i powyżej oraz poniżej tej wysokości. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej (początkowej) przyjmowanej w umowach o budowę lokali przyjmuje się wymiary według dokumentacji budowlanej (w świetle ścian wykończonych). 3. Przy ustalaniu powierzchni nie wlicza się wnęk i występów o powierzchni rzutu poziomego do 0,1 m 2 oraz przejść w ścianach, drzwiach i oknach. 4. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej segmentu A lub B odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi obliczanymi zgodnie z ust. 2 i 3. Udział właściciela samodzielnych 2

3 lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. 5. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej dla inwestycji stanowiącej plac utwardzony wraz z płatnymi miejscami postojowymi odpowiada stosunkowi jedności do sumy wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali powstałych w wyniku realizacji inwestycji potwierdzonych przez Starostę Jasielskiego zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami). 7 Członek Spółdzielni ubiegający się ustanowienie odrębnej własności lokalu położonego w segmencie A może ubiegać się o płatne miejsce parkingowe zlokalizowane na terenie objętym realizacją inwestycji. II. Zasady szczegółowe rozliczenie inwestycji 8 1. Całkowity koszt inwestycji obejmuje koszty: bezpośrednie ogólne i indywidualne oraz pośrednie z podziałem na zadania obejmujące realizację: a) segmentu A, b) segmentu B, c) nieruchomości wspólnej stanowiącej plac utwardzony wraz z płatnymi miejscami postojowymi, oświetleniem zewnętrznym oraz małą architekturą. 2. Całkowity koszt inwestycji stanowi podstawę do określenia kosztu budowy poszczególnych lokali Do kosztów bezpośrednich ogólnych zalicza się wydatki związane z: a) zakupem prawa własności działki o nr ewidencyjnym: nr 1996/1 (obręb nr 8 Centrum) o powierzchni 1751 m 2 wraz z podatkiem od ccp, opłatami notarialnymi oraz wieczystoksięgowymi rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni działek zajętych na realizację poszczególnych zadań, b) wykonaniem dokumentacji budowlanej segmentu A i B wraz z kosztami jej uzgodnienia rozliczanymi proporcjonalnie do ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład każdego samodzielnego lokalu, c) wykonaniem planu realizacyjnego i dokumentacji budowlanej placu utwardzonego wraz z miejscami postojowymi, oświetleniem zewnętrznym oraz małą architekturą rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej dla inwestycji, d) budową segmentów A i B tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi z wyłączeniem technicznego wyposażenia lokalu, wykończeniowymi z wyłączeniem indywidualnego wykończenia lokalu wraz z wykonaniem podłączenia segmentu do: 1) sieci energetycznej, 2) sieci gazowej, 3) sieci miejskich wodociągów, 4) kanalizacji odprowadzającej ścieki, 5) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 6) sieci ciepłowniczej, 7) TVK, 3

4 8) teletechnicznej rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali wchodzących w skład danego segmentu, e) robotami zewnętrznymi stanowiącymi elementy infrastruktury technicznej uwzględnionej w planie zagospodarowania terenu pomniejszone o przychody z tytułu sprzedaży płatnych miejsc postojowych rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów nieruchomości wspólnej dla inwestycji. 2. Do kosztów bezpośrednich indywidualnych przypadających na poszczególne lokale zalicza się wydatki związane z indywidualnym: a) technicznym wyposażeniem lokalu, b) wykończeniem lokalu, c) koszty prowizji i odsetek bankowych, które rozlicza się w wielkościach rzeczywistych przypadających na lokal oraz należnym podatkiem od towarów i usług VAT. 3. Do kosztów, o których mowa w ust. 2, na indywidualny wniosek członka Spółdzielni dolicza się wydatki związane z wykonaniem miejsca parkingowego. 4. Spółdzielnia dopuszcza zakup wyposażenia technicznego i materiałów wykończeniowych lokalu bezpośrednio przez użytkowników. Montaż tego wyposażenia oraz realizacja prac wykończeniowych odbywa się pod nadzorem Spółdzielni. 5. Szczegółowe zasady zakupu i montażu wyposażenia technicznego oraz materiałów wykończeniowych lokalu określi Zarząd w umowie z przyszłymi użytkownikami lokali na podstawie warunków realizacyjnych inwestycji określonych w umowie z Wykonawcą Do kosztów pośrednich zalicza się wydatki związane z: a) badaniami i pomiarami geologicznymi, b) przygotowaniem terenu pod budowę (rozbiórka istniejącej zabudowy oraz wyręb drzew i krzewów), c) opłatami za zajęcie pasa drogowego, d) przygotowaniem i przeprowadzeniem przetargu na wyłonienie Generalnego Wykonawcy inwestycji, e) obsługą inwestycji (nadzór inwestorski - projektowy i budowlany) liczonej w wysokości do 2,0 % wartości netto kosztów bezpośrednich, f) ukształtowaniem terenu, założenia terenów zielonych, wykonawstwem drobnych form architektonicznych, g) narzutem części kosztów ogólnych Spółdzielni w wysokości do 2,75 % kosztów bezpośrednich netto, h) marżą zysku Spółdzielni w wysokości od 5% do 7% kosztów bezpośrednich netto, o których mowa w 9 ust.1, i) sporządzeniem dokumentacji powykonawczej. 2. Ostateczną wysokość kosztów określonych w ust. 1 lit. d i f ustali Zarząd na podstawie wyników finansowych Spółdzielni i zawartych umów z inspektorami nadzoru. 3. Ostateczną wysokość kosztów określonych w ust. 1 lit. h ustali Rada na wniosek Zarządu na podstawie wyników przeprowadzonego postępowania przetargowego na realizacje inwestycji. 4. Koszty pośrednie, z wyłączeniem zysku, są rozliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji. 5. Zysk jest rozliczany proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu. III. Zasady szczegółowe ustalanie kosztu budowy poszczególnych lokali 4

5 a) Segment A Na całkowity koszt budowy, z zastrzeżeniem postanowień ust. 2, poszczególnych lokali składa się suma wydatków poniesionych przez Spółdzielnię na realizację inwestycji w części przypadającej na lokal związanych z: a) zakupem prawa własności działki części działki o nr ewidencyjnym: nr 1996/1 (obręb nr 8 Centrum) o powierzchni 1751 m 2 wraz z podatkiem od ccp, opłatami notarialnymi oraz wieczysto-księgowymi w wysokości proporcjonalnej do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, b) wykonaniem dokumentacji budowlanej segmentu A i B wraz z kosztami jej uzgodnienia w wysokości proporcjonalnej do ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład lokalu, c) wykonaniem planu realizacyjnego i dokumentacji budowlanej placu utwardzonego wraz z miejscami postojowymi, oświetleniem zewnętrznym oraz małą architekturą w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej dla inwestycji, d) budową poszczególnych segmentów tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi z wyłączeniem technicznego wyposażenia lokalu, wykończeniowymi z wyłączeniem indywidualnego wykończenia lokalu wraz z wykonaniem podłączenia segmentu do: 1) sieci energetycznej, 2) sieci gazowej, 3) sieci miejskich wodociągów, 4) kanalizacji odprowadzającej ścieki, 5) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 6) sieci ciepłowniczej, 7) TVK, 8) teletechnicznej rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu, e) robotami zewnętrznymi stanowiącymi elementy infrastruktury technicznej uwzględnionej w planie zagospodarowania terenu pomniejszone o przychody z tytułu płatnych miejsc postojowych rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów nieruchomości wspólnej dla inwestycji, f) pokryciem kosztów pośrednich w części przypadającej na lokal w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji, g) indywidualnymi wydatkami, o których mowa w 9 ust. 2 i 3 przypadającymi na lokal. 2. Koszty, o których mowa w ust. 1 lit.d mnoży się przez współczynnik atrakcyjności lokalu, ustalony wg postanowień Ostateczny koszt budowy lokalu ustalony zgodnie z postanowieniami ust. 1 i 2 powiększa się należny podatek od towarów i usług VAT. 12 Ustala się współczynniki atrakcyjności kondygnacji dla segmentu A, które wynoszą dla: a) części trzykondygnacyjnej - parter 0,975 - I piętro 1,01 - II piętro 1,00 b) części czterokondygnacyjnej - parter 1,00 - I piętro 1,015 5

6 - II piętro 1,005 - poddasze 0,975 c) części dwukondygnacyjnej - I piętro 1,01 - II piętro 0,99 b) Segment B Na całkowity koszt budowy, z zastrzeżeniem postanowień ust. 2, poszczególnych lokali składa się suma wydatków poniesionych przez Spółdzielnię na realizację inwestycji w części przypadającej na lokal związanych z: a) zakupem prawa własności działki części działki o nr ewidencyjnym: nr 1996/1 (obręb nr 8 Centrum) o powierzchni 1751 m 2 wraz z podatkiem od ccp, opłatami notarialnymi oraz wieczysto księgowymi w wysokości proporcjonalnej do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, b) wykonaniem dokumentacji budowlanej segmentu A i B wraz z kosztami jej uzgodnienia w wysokości proporcjonalnej do ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład lokalu, c) wykonaniem planu realizacyjnego i dokumentacji budowlanej placu utwardzonego wraz z miejscami postojowymi, oświetleniem zewnętrznym oraz małą architekturą w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej dla inwestycji, d) budową poszczególnych segmentów tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi z wyłączeniem technicznego wyposażenia lokalu, wykończeniowymi z wyłączeniem indywidualnego wykończenia lokalu wraz z wykonaniem podłączenia segmentu do: 1) sieci energetycznej, 2) sieci gazowej, 3) sieci miejskich wodociągów, 4) kanalizacji odprowadzającej ścieki, 5) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 6) TVK, 7) teletechnicznej rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu, e) robotami zewnętrznymi stanowiącymi elementy infrastruktury technicznej uwzględnionej w planie zagospodarowania terenu pomniejszonymi o przychody z tytułu płatnych miejsc postojowych rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów nieruchomości wspólnej dla inwestycji, f) pokryciem kosztów pośrednich w części przypadającej na lokal w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji, g) indywidualnymi wydatkami, o których mowa w 9 ust. 2 i 3 przypadającymi na lokal. 2. Koszty, o których mowa w ust. 2 lit. d mnoży się przez współczynnik atrakcyjności lokalu, ustalony wg postanowień Ostateczny koszt budowy lokalu ustalony zgodnie z postanowieniami ust. 1 i 2 powiększa się o należny podatek od towarów i usług VAT. IV. Odstąpienie od budowy lokalu 14 6

7 1. Członek Spółdzielni, zwany dalej członkiem ma prawo do odstąpienia od umowy o budowę lokalu w przypadku, gdy przerwa w pracach budowlanych lub niedotrzymania terminu wydania przedmiotu umowy wynosi co najmniej 3 miesiące. Członek zobowiązuje się powiadomić pisemnie Spółdzielnię o zamiarze odstąpienia od niniejszej umowy ze skutkiem na 30 dzień licząc od dnia złożenia zawiadomienia o odstąpieniu od umowy. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi Spółdzielni w terminie 30 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej na wskazany przez członka rachunek bankowy. 2. Jeśli członek nie wykona w terminie swoich zobowiązań określonych w umowie o budowę lokalu Spółdzielnia może - po uprzednim wezwaniu do wykonania zobowiązania i wskazania terminu w jakim to zobowiązanie powinno być wykonane, jednakże nie krótszym niż 14 dni - od umowy odstąpić. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi w terminie 60 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 3. W przypadku dwukrotnego niestawienia się członka na wezwanie Spółdzielni w celu przejęcia lokalu Spółdzielnia może odstąpić od umowy w trybie jedno miesięcznego wypowiedzenia. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi w terminie 60 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 4. W przypadku dwukrotnego niestawienia się członka na wezwanie Spółdzielni w celu podpisania aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności Spółdzielnia może odstąpić od umowy w trybie jedno miesięcznego wypowiedzenia. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu Członkowi w terminie 90 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez Członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikające z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 5. W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy przez członka z innych przyczyn niż wskazane w ust. 1 kwota wpłacona na poczet wkładu budowlanego, podlega zwrotowi w wysokości nominalnej, po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikające z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat. Członek zobowiązuje się powiadomić pisemnie Spółdzielnię o zamiarze odstąpienia od niniejszej umowy ze skutkiem na 30 dzień licząc od dnia złożenia zawiadomienia o odstąpieniu od umowy. Wypłata środków nastąpi na rachunek bankowy wskazany przez członka w terminie 60 dni od dnia odstąpienia od umowy. 6. W przypadku odstąpienia od umowy w sytuacjach określonych w ust. 2 do ust. 5 kwota zwracanego wkładu budowlanego podlega dodatkowo pomniejszeniu o karę umowną w wysokości 5% kwot wpłaconych na poczet wkładu budowlanego. Spółdzielnia odstąpi od naliczenia kary umownej w przypadku, gdy członek wskaże inną osobę, która wstąpi w jego miejsce i podpisze umowę ze Spółdzielnią na identycznych warunkach. 7. Odstąpienie od umowy przez członka jest możliwe do dnia wydania przedmiotu umowy o budowę lokalu. 8. W przypadku rezygnacji z członkostwa w Spółdzielni zwrotowi podlegają udziały w wartości nominalnej, natomiast nie podlega zwrotowi wpłacona przez członka kwota wpisowego. V. Postanowienia końcowe 7

8 15 Ustala się odpłatność za wykonanie i postawienie do dyspozycji członka Spółdzielni miejsca parkingowego w wysokości 5.000,00 zł. (słownie: pięć tysięcy złotych) powiększoną o należny podatek od towarów i usług VAT płatną w terminie do 30 dni od daty zawarcia umowy o budowę lokalu. 16 Wydatki związane z zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu, w tym opłaty notarialne i wieczysto-księgowe ponosi członek Spółdzielni. Powyższy Regulamin został przyjęty Uchwałą nr 42/2009 Rady Nadzorczej z dnia 24 czerwca 2009 r. 8