Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata

Transkrypt

1 Załącznik do uchwały Nr XXIII/140/16 Rady Gminy Damasławek z dnia 31 maja 2016 roku Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata

2 I. PROGNOZA DOTYCZĄCA WIELKOŚCI ORAZ STANU TECHNICZNEGO ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY W POSZCZEGÓLNYCH LATACH Z PODZIAŁEM NA LOKALE SOCJALNE I POZOSTAŁE LOKALE MIESZKALNE. Według stanu na dzień roku zasób mieszkaniowy gminy stanowi: 57 lokali mieszkalnych, w tym 2 lokale socjalne, które znajdują się w 21 budynkach położonych na terenie gminy Damasławek. 1. Aktualna wielkość zasobów mieszkaniowych gminy: Lp. Treść Ilość w sztukach Powierzchnia użytkowa w m 2 1. Liczba budynków mieszkalnych ,50 2. Liczba lokali mieszkalnych ,50 3. Liczba lokali użytkowych 7 742,55 4. Garaże 6 93,20 5. Pomieszczenia gospodarcze 8 424,96 2. Średnia powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosi 47,59 m Zestawienie budynków komunalnych według numeracji administracyjnej z określeniem położenia na terenie gminy. Lp. Miejscowość Numeracja administracyjna Liczba lokali mieszkalnych 1. Damasławek,ul. Janowiecka Damasławek, ul.piotrkowicka Damasławek, ul. Piotrkowicka Damasławek, ul. Kościelna Damasławek, ul. Wspólna Dąbrowa Gruntowice Kopanina Kopanina Kopanina Kopanina Miąża Międzylesie Niemczyn Niemczyn Piotrkowice Rakowo Starężynek Starężynek Stępuchowo 11 1

3 21 Turza 55 5 OGÓŁM Prognoza wielkości mieszkaniowego zasobu gminy przedstawia się następująco: Lata Ilość lokali mieszkalnych Ilość lokali socjalnych Zmniejszenie ilości zasobów mieszkaniowych gminy jest wynikiem sprzedaży 6 lokali mieszkalnych i przeznaczeniem 2 lokali mieszkalnych o niskim standardzie na lokale socjalne. Gmina będzie tworzyć warunki do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, poprzez wydzielenie i uzbrojenie terenów pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne. 5. Ocena aktualnego stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Stan techniczny budynków jest zróżnicowany i zależy od trzech poniższych czynników: 1) wieku 2) konstrukcji, 3) wyposażenia 1) Wiek budynków Większość budynków stanowiących zasoby komunalne zrealizowana została w latach bezpośrednio przed- i powojennych. A więc są to obiekty ponad 80-letnie i mocno wyeksploatowane. a) Struktura wiekowa budynków: wybudowane do 1945 roku 16 budynków tj. 76 % wybudowane po 1945 roku 5 budynków tj. 24 % W związku z tym, iż 76 % budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne zostało wybudowanych przed 1945 r. istnieje potrzeba przeznaczenia w budżecie gminy znacznych środków finansowych na ich remonty. 2) konstrukcja budynków Zróżnicowane wiekowo budynki, a tym samym o różnym okresie realizacji przedstawiają konstrukcyjnie różnorodny poziom wyeksploatowania, stanowią zarazem odzwierciedlenie trendów (wymogów i norm) ówcześnie obowiązujących. Z tego tytułu budynki obciążone są wieloma trwałymi wadami technicznymi, których usuwanie wraz z ich skutkami rodzi powstawanie dodatkowych kosztów. Do przykładowych wad budowlanych można zaliczyć: a) izolację przeciwwilgociową pionową i poziomą (całkowity brak zużycie techniczne, zastosowanie nieodpowiednich materiałów do wykonania ), b) izolację termiczną przegród zewnętrznych i dachów (brak izolacji powoduje przemarzanie oraz zawilgocenie, co sprzyja rozwojowi różnych gatunków grzybów, zmurszeniu tynków, powstawaniu przykrego zapachu i wykwitów na tynkach), c) posadzki i podłogi wykonane z nieodpowiednich materiałów-płyta paździerzowa, deski nieodpowiedniej

4 klasy, brak impregnacji, przykryte wykładzinami PCV lub gumolitem z braku izolacji i wentylacji ulegają zagrzybieniu i rozkładowi fizycznemu, d) stolarkę drzwiową i okienną przedstawia różnorodny styl i poziom wykonania pod względem materiałowo-technicznym, nie spełnia wymogów ówczesnych norm cieplnych i z powodu braku wentylacji pomieszczeń ulega postępującemu zniszczeniu, e) pokrycie dachów różnorodnymi materiałami płyty azbestowo cementowe, dachówki cementowe i ceramiczne, papa. Okres przydatności do użytkowania większości materiałów zastosowanych na pokrycia skończył się, f) instalacje, w szczególności elektryczne zużycie materiałowe, technicznie nie odpowiadają pierwotnym założeniom eksploatacyjnym, g) fundamenty wraz z drenażami przedstawiają różnorodny sposób wykonania i zastosowania różnorodnych materiałów, brak drenaży, zawilgocenie i przemarzanie powodujące zniszczenie fizyczne ( cegły, betonu, spoin wiążących kamienie). 3. Wyposażenie budynków: Wyposażenie to stanowi uzbrojenie w Liczba lokali % Wodę z sieci wodociągowej Kanalizację Energię elektryczną Centralne ogrzewanie a) Woda Instalacje wodociągowe posiadają wszystkie budynki. Są one w większości budynków w dobrym stanie. b) kanalizacja Część budynków wyposażonych jest w instalację kanalizacyjną podłączoną do sieci, a część do zbiorników bezodpływowych (szamb). Stan zbiorników jest zróżnicowany, część wskazuje na duże wyeksploatowanie np. nieszczelność. Przyłącza kanalizacyjne ulegają uszkodzeniom, które spowodowane są: - rodzajem materiału, z którego zostały wykonane, - zbyt płytkim posadowieniem ( w strefie przemarzania) c) energia elektryczna Sytuacja energetyczna budynków komunalnych nie odbiega od pozostałego stanu. Zły stan instalacji, zarówno przyłączy napowietrznych oraz instalacji wewnętrznej, spowodowany jest znacznym wyeksploatowaniem oraz wzrastającym zapotrzebowaniem energetycznym (dodatkowe urządzenia elektryczne w mieszkaniach) nieadekwatnym do projektowanego. d) centralne ogrzewanie 21 lokali wyposażonych jest w instalacje c.o., pozostałe 36 mieszkań mają zabezpieczone ogrzewanie poprzez piece kaflowe. Funkcjonowanie istniejącego centralnego ogrzewania ze względu na znaczny stopień wyeksploatowania i rodzaju materiału, z którego zostało wykonane ( grzejniki panelowe, blaszane, żeliwne, rury stalowe, brak urządzeń pomiarowych oraz możliwości regulacji) stwarza również wiele problemów i powoduje powstawanie kosztów usuwania awarii.

5 II. ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCY ZE STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I LOKALI, Z PODZIAŁEM NA LATA W TYŚ.ZŁ. 1. Stan techniczny budynków mieszkalnych gminy jest zróżnicowany i zależny od wieku budynków, ich konstrukcji oraz wyposażenia w instalacje. Większość budynków jest znacznie wyeksploatowanych, obciążonych licznymi wadami konstrukcyjnymi oraz wyposażonymi w instalacje znajdujące się w złym stanie technicznym. W celu poprawy stanu technicznego budynków niezbędne będzie wykonanie w latach szeregu prac remontowych i modernizacyjnych, a w szczególności: Rodzaj remontów Roboty ogólnobudowlane Roboty dekarskie Roboty zduńskie Roboty i usługi kominiarskie Instalacje wodno-kanalizacyjne , i centralnego ogrzewania Instalacje elektryczne Ogółem: 80,0 83,0 86,0 88,5 91,0 92,0 2. Zakres potrzeb remontowych i modernizacyjnych gminnego zasobu mieszkaniowego zdecydowanie przewyższa możliwości finansowe gminy. Z tego też względu w latach poza wykonywaniem bieżących napraw, konserwacji i usuwaniem awarii planuje się wykonywanie głównie remontów zapewniających poprawę bezpieczeństwa budynków i ich mieszkańców oraz zabezpieczenie budynków przed szkodliwym oddziaływaniem czynników zewnętrznych tj.: a) wymiany instalacji elektrycznych, b) remonty dachów i konstrukcji dachowych, c) remonty stropów, d) remonty kominów, e) postawienie lub przestawienie pieców kaflowych, f) wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, g) wymianę podłóg i posadzek, III. PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI MIESZKALNYCH W LATACH Rok Liczba lokali mieszkalnych Sprzedaż najemcą lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 roku, poz tekst jednolity ze zm.)

6 IV. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ 1. Stawki czynszu za 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: a) położenie budynku, b) położenie lokalu w budynku, c) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne, d) ogólny stan techniczny budynku. ustala Wójt Gminy w oparciu o zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wraz ze zm. 2. Czynniki obniżające stawkę bazową czynszu za : położenie budynku w miejscowości poza siedzibą gminy 10% brak w lokalu instalacji centralnego ogrzewania 10% brak w lokalu instalacji wodno-kanalizacyjnej 10 % Ogółem: 30 % 3. Czynniki podwyższające stawkę bazową czynszu za : położenie budynku w miejscowości z siedzibą gminy 10% lokal z instalacją centralnego ogrzewania 10% lokal z instalacją wodno-kanalizacyjną 10 % Ogółem: 30 % 4. Ustala się stawkę czynszu za lokal socjalny w wysokości 50% stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. V. SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W KOLEJNYCH LATACH. 1. Mieszkaniowym zasobem gminy zarządza Wójt Gminy lub podmiot przez niego upoważniony. Gospodarowanie zasobem gminnym polega w szczególności na: 1) ewidencjonowaniu nieruchomości, 2) sporządzaniu planów wykorzystania zasobu mieszkaniowego, 3) zabezpieczeniu nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, 4) wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności i windykacją tych należności, 5) współpracy z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami, 6) podejmowanie czynności w postępowaniach sądowych o roszczenia w stosunku najmu. 2. Zarządzanie zasobami:

7 nie przewiduje się zmian w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w latach VI. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINNEGO Źródłem finansowania remontów i modernizacji w kolejnych latach będą wpływy z czynszów najmu lokali komunalnych: mieszkalnych, użytkowych, garaży i pomieszczeń gospodarczych. Wpływy z lokali mieszkalnych ogółem w tyś.zł: ,6 80,7 83,5 85,7 87,9 89,5 w tym czynsz: Wpływy z lokali użytkowych ogółem w tyś.zł: 61,4 41,7 63,6 42,8 65,8 44,3 67,5 45,5 69,2 46,7 70,4 47,5 w tym czynsz: 25,1 31,3 32,4 33,2 34,0 34,6 Wpływy z garaży i pomieszczeń 5,3 5,5 5,7 5,8 5,9 6,0 gospodarczych w tyś.zł: OGÓŁEM: 125,6 129,0 133,5 137,0 140,5 143,0 VII. WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH Środki finansowe pochodzące z czynszów będą przeznaczone na bieżącą eksploatację oraz remonty i modernizacje lokali będących w mieszkaniowym zasobie gminy Koszty bieżącej eksploatacji w tyś. zł 45,6 46,0 47,5 48,5 49,5 51,0 Koszty remontów i modernizacji w tyś. zł 80,0 83,0 86,0 88,5 91,0 92,0 125,6 129,0 133,5 137,0 140,5 143,0 VIII. OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALIZACJĘ GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY. Do działań mających na celu poprawę gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy należy zaliczyć: 1. Dążenie do zbywania lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach komunalnego zasobu gminy. 2. Tworzenie nowych zasobów mieszkaniowych poprzez: - adaptację na lokale mieszkalne budynków i obiektów budowlanych, które po jej przeprowadzeniu przyczynią się do powstania nowych lokali, - przejmowanie lokali lub pomieszczeń zbywanych przez innych dysponentów, które po adaptacji powiększą mieszkaniowy zasób gminy.

8 3. Racjonalizację wykorzystania obecnego zasobu gminy poprzez: - systematyczną windykację od najemców komunalnych lokali mieszkalnych należnych opłat, - prowadzenie przez zarządcę rozmów z najemcami, którzy posiadają zadłużenie w płatnościach należnych opłat, - prowadzenie przekwaterowań wobec najemców uporczywie zalegających w płatnościach należnych opłat, wykorzystujących lokale niezgodnie z przydziałem do lokali o niższym standardzie lub pomieszczeń zastępczych. PRZEWODNICZĄCY RADY GMINY Wojciech Ollek