str. 1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA LĘBORK

Transkrypt

1 str. 1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA LĘBORK

2 1. Zaludnienie. Lębork miasto i gmina w województwie pomorskim, w powiecie lęborskim. Położone nad rzeką Łebą i jej dopływem Okalicą w bliskim sąsiedztwie jeziora Lubowidzkiego na wschodzie. Oddalone o ok. 80 km na zachód od Gdańska. Położony jest w miejscu przyjaznym dla turystów. Leży ok. 30 km od Morza Bałtyckiego. Gęstość zaludnienia miasta wynosi osób/km. Liczba mieszkańców osób - w tym mężczyzn: w tym kobiet: W przewadze są mężczyźni i kobiety w wieku lat ze szczególnym uwzględnieniem granicy oraz Zatrudnienie Liczba zatrudnionych w powiecie w 2011 r. wyniosła osób, w gminie W 2011 r. w gospodarstwach domowych ogółem przeciętny miesięczny dochód rozporządzalny na osobę w zaokrągleniu do 1 zł ukształtował się na poziomie 1227 zł i był realnie niższy o 1,4% od dochodu z roku 2010 Spadek realnego poziomu dochodu rozporządzalnego wystąpił we wszystkich grupach społeczno-ekonomicznych Liczba bezrobotnych zarejestrowanych w Urzędzie Pracy w końcu lutego 2013 r. wynosiła osoby i była o 27 osób, tj. o ok. 1,0 % wyższa niż na początku miesiąca. Stopa bezrobocia to wielkość statystyczna opisująca nasilenie zjawiska bezrobocia. Najczęściej definiuje się stopę bezrobocia jako stosunek liczby osób bezrobotnych do liczby ludności aktywnej ekonomicznie (zasoby siły roboczej). Dokładny rozkład progów procentowych stopy bezrobocia podaję poniższa tabelka. str. 2

3 Stopa bezrobocia w latach według GUS ROK KRAJ WOJEWÓDZTWO POWIAT LĘBORSKI ( % ) ( % ) ( % ) 2004 r. 19,1 21,3 31, r. 17,6 19,2 28, r. 14,8 15,3 26, r. 11,2 10,7 20, r. 9,5 8,4 16, r. 12,1 11,9 18, r. 12,4 12,3 19, r. 12,5* 12,5* 19,5* 2012 r. 13,4 13,4 21, r. styczeń 14,2 14,3 22,4 * Korekta stopy bezrobocia dokonana przez GUS w październiku 2012 r. str. 3

4 3. Mapka miasta. str. 4

5 Szczególnie warte uwagi w Lęborku są następujące miejsca: - Kościół Św. Jakuba - Mury obronne - baszta bluszczowa -zamek krzyżacki - ratusz miejski - pagórek Czartoryja str. 5

6 4. Skłonność do oszczędzania. Zniknęły zupełnie podatkowe zachęty do oszczędzania w postaci ulg od podatku dochodowego od osób fizycznych. Obecny rząd pozostaje głuchy na apele rozmaitych środowisk o zachęty do oszczędzania na rynku ubezpieczeń emerytalnych, mieszkaniowym czy kapitałowym. Nic dziwnego, skłonność do oszczędzania spada już od przeszło ponad pół roku, chociaż wcześniej przez siedem lat nieprzerwanie rosła. Nadmierny fiskalizm (stopień opodatkowania naszych przychodów) państwa w stosunku do gospodarstw domowych musi także odbić się czkawką na wysokości oszczędności. Społeczeństwo, mając do swojej dyspozycji po zapłacie wszystkich należnych podatków i składek coraz mniej, przestaje oszczędzać po to, aby utrzymać poziom bieżącej konsumpcji. Taki stan rzeczy albo zaowocuje zmniejszeniem wydatków mieszkaniowych, albo zwiększeniem popytu na kredyt. Póki co, mamy i jedno, i drugie. Mieszkań sprzedaje się coraz mniej, a zadłużenie kredytowe rośnie. Mieszkańcy wymagają z jednej strony oddechu podatkowego z uwagi na swoje zubożenie, a z drugiej strony zachęt ekonomicznych do oszczędzania, aby cały oddech nie poszedł w kierunku konsumpcji. 5. Dostępność do systemów kredytów na zakup i rozwój nieruchomości. Banki proponują różnorodny rodzaj kredytów - ile banków, tyle różnych ofert. Kredyt hipoteczny to standardowy kredyt, który można przeznaczyć zarówno na zakup nieruchomości, jak i na zakup działki czy prace remontowe. Kredyty mieszkaniowe kredyt przeznaczony na cel mieszkaniowy (zakup, budowa domu/mieszkania, remont, rozbudowa, etc.). Zabezpieczeniem z reguły jest hipoteka na nieruchomości mieszkalnej. W kontekście nieruchomości mieszkalnych możemy rozumieć zarówno domy jednorodzinne jak i właśnie mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Co charakteryzuje tego rodzaju zobowiązania na nieruchomości mieszkalne? Przede wszystkim są to kredyty długoterminowe zaciągane na okres od kilu do kilkudziesięciu lat. Poza tym mamy tu do czynienia ze stosunkowo wysokimi kwotami, a zatem i okres kredytowania musi ulec wydłużeniu. Kolejną sprawą jest zabezpieczenie kredytu na zakup mieszkania. Jak w przypadku każdej formy kredytu mieszkaniowego również i tu podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka nieruchomości, na której zakup udzielany jest kredyt bankowy. W przypadku, gdy mamy do czynienia z zakupem nieruchomości w budowie do czasu jej zakończenia i ustalenia zabezpieczenia docelowego mamy do czynienia z zabezpieczeniami tymczasowymi. Poniżej kilka przykładowych opcji kredytu: - Kredyt mieszkaniowy Getin Bank Okres kredytowania: do 50 lat Waluty kredytu: PLN, EURO str. 6

7 Maksymalna kwota kredytu: 100% wartości nieruchomości Brak opłaty za rozpatrzenie wniosku Bank BPH SA już od 5,59% w PLN finansowanie różnych celów jednym kredytem długi okres kredytowania nawet do 40 lat do 3 miesięcy przerwy w spłacie rat kredytu Bank Millennium finansowanie do 100% wartości nieruchomości prowizja 2% obniżka marży o 0,5 pkt. proc.* korzystny okres kredytowania - do 35 lat - Kredyt hipoteczny Alior Bank decyzja w 1 dzień, środki w 10 dni prowizja od 0% marża od 1,3% - Pożyczka hipoteczna Bank Millennium okres kredytowania do 25 lat do 70% wartości nieruchomości możliwość odroczenia spłaty kapitału karencja do 6 miesięcy wakacje kredytowe raz do roku możliwość zawieszenia jednej rat PKO BP szybka decyzja kredytowa nie określona minimalna kwota pożyczki możliwość zawieszenia spłaty 1 raty w ciągu roku ubezpieczenie na wypadek utraty pracy, hospitalizacji Kredyt walutowy Większość przyszłych klientów banków na kredyt hipoteczny, decyduje się na kredyt w EUR, ale jaki kredyt walutowy wybrać, denominowany do kursu EUR, czy indeksowany. Warto zwrócić uwagę na to jaki kredyt w swojej ofercie ma dany bank. Kredyt denominowany to taki gdzie we wniosku wnioskuje się o kwotę w PLN (mieszkanie kupujemy w złotówkach), bank natomiast w dniu podjęcia decyzji kredytowej, najpóźniej w dniu podpisania umowy określa kwotę zaciąganego przez nas kredytu w EUR, po kursie waluty z tego dnia. Podpisujemy więc umowę z bankiem gdzie wiemy jaką kwotę w EUR, przyjdzie nam spłacać. Trafiamy jednak w pułapkę, bo środki z kredytu będzie bank uruchamiał na konto naszego dewelopera w transzach zgodnie z harmonogramem, który mamy określony przy umowie przedwstępnej zakupu mieszkania. Bank wypłaca transzę w PLN, przeliczając to z udzielonych nam EUR po kursie z dnia wypłaty. Po uruchomieniu str. 7

8 całego kredytu dochodzi do sytuacji, gdzie wnioskowana przez nas kwota kredytu nie jest już tą kwotą jaką otrzymał deweloper. Może się okazać, że bank uruchomił już cały przyznany kredyt, a deweloper nie dostał 100% ceny sprzedawanego mieszkania. Jeżeli bank stosuje kredyt walutowy indeksowany do kursu, sytuacja jest inna. Podpisujemy z bankiem umowę kredytową na wnioskowaną kwotę w złotówkach i bank tą kwotę co do grosza uruchamia na rachunek dewelopera. Przeliczenie na walutę następuje w momencie uruchomienia poszczególnych transz kredytu. Ostateczną kwotę zaciągniętego przez nas kredytu walutowego poznamy dopiero po wypłaceniu wszystkich transz. W ten sposób unikamy ryzyka związanego z tym, że deweloper nie otrzyma z banku całej kwoty mu należnej, sami jednak musimy liczyć się z tym, że wysokość naszego kredytu może być inna niż w chwili ubiegania się o kredyt. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, cała kwota kredytu przyznanego przez bank, wypłacana jest zbywcy po akcie notarialnym, jednorazowo, więc w tym przypadku nie ma istotnej różnicy, czy wybrany przez nas kredyt będzie indeksowany czy denominowany. Zabezpieczenie kredytu - rynek wtórny Jednym z zabezpieczeń stosowanych przez banki udzielające kredyty hipoteczne jest ubezpieczenie kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki. Głównym zabezpieczeniem banku przy wnioskowanym przez nas kredycie jest wpis do hipoteki nabywanego mieszkania. W okresie przejściowym banki stosują dodatkowe ubezpieczenie, gdzie zobowiązani jesteśmy do płacenia składki ubezpieczeniowej lub niektóre banki na ten okres podwyższają oprocentowanie udzielonego kredytu. Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, od razu po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży/kupna, składamy do Sądu wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku. Czekamy tylko na to, aż Sąd rozpatrzy wniosek i dokona wpisu a wpis uprawomocni się. Po przedłożeniu w banku odpisu KW z wpisana już hipoteką, bank zaprzestaje pobierania składki ubezpieczenia lub obniża nam oprocentowanie kredytu, które na ten okres było podwyższone. Na wpis hipoteki czekamy kilka miesięcy. Zabezpieczenie kredytu - rynek pierwotny Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, mieszkanie jest dopiero budowane, nie posiada jeszcze księgi wieczystej. Dopiero po wybudowaniu przez dewelopera naszego mieszkania, oddaniu go do użytkowania, możemy z deweloperem podpisać akt notarialny i wtedy dopiero Sąd dla tego mieszkania założy księgę wieczystą i będzie możliwe wpisanie hipoteki. Przy założeniu, że deweloper będzie realizował inwestycje w okresie 18 miesięcy i w niedługim okresie po oddaniu lokalu do użytkowania podpisze z nami akt notarialny, okres przejściowy do ustanowienia zabezpieczenia banku w postaci wpisu do hipoteki, może wynosić ok. 24 miesiące. Zaciągnięty przez nas kredyt na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, będzie wypłacany przez bank w transzach, które określił nam deweloper a powinny być związane z postępem robót budowlanych, bank przed uruchomieniem kolejnej transzy może dokonać inspekcji nieruchomości, sprawdzić postęp prac i zaawansowanie robót budowlanych. W większości banków każdorazowa inspekcja wiąże się z dodatkową opłatą w wysokości 100 do 200 zł. Z wypłatą kredytu w formie transz wiąże się również karencja w okresie wypłat transz kredytu. W całym okresie kiedy mieszkanie jest budowane, a deweloper otrzymuje kolejne transze, klient zaciągający kredyt hipoteczny płaci jedynie odsetki od kredytu. Tak więc czekając na nasze przyszłe mieszkanie nie jesteśmy w dużym stopniu obarczeni spłatą zaciągniętego kredytu. str. 8

9 6. Wielkość, struktura wiekowa i jakościowa obiektów budowlanych, wysokość czynszów. W Gminnym zasobie mieszkaniowym jest: - ogółem lokali socjalnych ogółem lokali mieszkalnych o umowie na czas nieoznaczony ogółem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach przeznaczonych do sprzedaży ogółem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach nie przeznaczonych do sprzedaży ogółem lokal mieszkalnych w budynkach przeznaczonych do kolejnej sprzedaży ogółem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych ogółem lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących 100% własność Gminy Wielkość zasobu mieszkaniowego w latach będzie ulegała zmianom zależnym od ilości sprzedanych lokali na rzecz najemców oraz lokali sprzedanych w przetargach. Planuje się, że w latach Gmina Miasto Lębork sprzeda rocznie około 50 lokali mieszkalnych przyjmując średnią powierzchnie użytkową lokalu 50 m 2, tj. łącznie m 2 W latach Gmina Miasto Lębork będzie starała powiększyć swój zasób mieszkaniowy poprzez wybudowanie nowych lokali komunalnych. Planuje się zrealizować budowę dwóch budynków: - budynek komunalny z około 16 lokalami socjalnym - 1 pokojowym o powierzchni około 20 m 2 i 2 pokojowymi o powierzchni użytkowej około 30 m2. Łączna powierzchnia użytkowa budynku około 430 m 2. - budynek komunalny z około 45 lokalami mieszkalnymi o umowie najmu na czas nieoznaczony 1 pokojowe o powierzchni użytkowej około 30 m 2 I 2 pokojowe o powierzchni około 45 m 2. łączna powierzchnia użytkowa budynku około m 2. Zasób mieszkaniowy Gminy Miasto Lębork w 85,64% (dot. ilości budynków) jest zasobem przedwojennym wybudowany w okresie przed 1945 rokiem, i tak: Rok budowy Ilość budynków Do W budynkach nadających się do dalszej eksploatacji określono potrzebę remontów w zakresie m.in.: 1) wymiana stolarki okiennej, 2) wymiana i remont pokryć dachowych, 3) remont konstrukcji dachowych, 4) roboty dociepleniowe ścian budynków, str. 9

10 5) roboty dociepleniowe stropodachów budynków, 6) wymiana wewnętrznych instalacji elektrycznych budynków, 7) wymiana wewnętrznych linii zasilania elektrycznego, 8) malowanie klatek schodowych, 9) malowanie elewacji budynków, 10) doprowadzenie do budynków kanalizacji, 11) doprowadzenie do budynków instalacji gazowej, 12) roboty zduńskie, 13) wymiana wewnętrznych instalacji gazowych, 14) wymiana wewnętrznych instalacji wodno kanalizacyjnej, 15) wykonanie izolacji przeciwwilgociowej, 16) roboty ogólno budowlane 17) wymiana drzwi wejściowych do lokali Opłaty całkowite (w zł) w komunalnych lokalach mieszkalnych Opłaty razem PLN z tego : czynsz PLN za wodę, ścieki i wywóz śmieci - 95 PLN za c.o.i c.c.w PLN Opłaty całkowite (w zł) w spółdzielczych lokalach mieszkalnych Wyszczególnienie Opłaty razem 431 PLN z tego : eksploatacyjno-remontowa PLN za wodę, ścieki i wywóz śmieci 107 PLN za c.o. i c.c.w PLN str. 10

11 Szacunkowe opłaty całkowite w lokalach o najwyższym standardzie: W grupie domów prywatnych czynszowych przeciętne średnie stawki czynszu osiągnęły wysokość 6,50 zł, co przy przyjęciu średniego kosztu odtworzenia w wysokości 3100 zł. stanowiło to ponad 2,5%. W przypadku przeciętnych najwyższych stawek, kształtujących się w wysokości 9,40 za 1 m2 miesięcznie, stanowiło to ponad 3,6% średniego kosztu odtworzenia 1. Ustala się następujące rodzaje czynszów: a) za lokale mieszkalne oddane w najem na czas nieoznaczony b) za lokale zamienne c) za lokale socjalne 2. Stawki czynszu miesięcznego za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu oddanego w najem na czas nieoznaczony, lokalu zamiennego oraz lokalu socjalnego ustala Burmistrz Miasta Lęborka Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty eksploatacji, koszty konserwacji i drobnych napraw, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania czystości i porządku, energii cieplnej i elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości Najemca lokalu oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat niezależnych od właściciela lokalu, tj. opłat za dostawę do lokalu energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody oraz za odbiór nieczystości płynnych i stałych, w wypadkach gdy najemca lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. str. 11

12 4. 1. Ustala się czynniki podwyższające i obniżające stawki czynszu 1. Lokal bez wyposażenia technicznego - 2. Lokal wyposażony w 1 element techniczny + 10% 3. Lokal wyposażony w 2 elementy techniczne + 20% 4. Lokal wyposażony w 3 elementy techniczne + 30% 5. Lokal wyposażony w 4 elementy techniczne + 40% 6. Lokal położony w budynku przeznaczonym do rozbiórki ze względu na stan techniczny - w trakcie wykwaterowania - 40% 7. Lokal położony w suterenie lub na poddaszu - 10% 8. Lokal z częścią wspólną (wc, łazienka, przedpokój, kuchnia, itp.) - 10% 9. Lokal z kuchnią bez światła dziennego - 5% 10. Lokal wybudowany i oddany do użytku w latach: przed rokiem 1920 w latach w latach po roku % - 5% 0% + 5% 7. Ilość zarządców i administratorów nieruchomości, ich forma organizacyjnoprawna. W centralnym rejestrze zarządców zarejestrowanych jest 40 mieszkańców Lęborka. Członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych i właściciele lokali często zastanawiają się, kogo zatrudnić - zarządcę czy administratora - i jaką zawrzeć umowę - o zarządzanie czy o administrowanie. Nie wiedzą też, czym się różni licencjonowany zarządca nieruchomości od administratora. Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie. Administrowanie obejmuje takie czynności jak: bieżące kontrole i przeglądy techniczne, naprawy i konserwacja bieżąca, str. 12

13 sprzątanie, wywóz odpadów bytowych itp. Administrator nieruchomości, jak sugeruje sama nazwa stanowiska, jest osobą odpowiedzialną za sprawowanie bieżącego nadzoru nad obiektem, lub grupą obiektów o określonym charakterze; kamienicą, osiedlem mieszkaniowym, ośrodkiem rekreacyjnym, budynkiem o zastosowaniu przemysłowym lub halą produkcyjną czy magazynem. W zależności od rodzaju obiektów podległych osobie obsadzonej na tym stanowisku, jej codzienne obowiązki będą dość zróżnicowane. Administrator zatrudniony w spółdzielni mieszkaniowej będzie więc dbał o czystość budynków mieszkalnych, prowadzenie prac konserwacyjnych i remontowych w ich obrębie, stan techniczny urządzeń i instalacji, a także przyjmowanie skarg czy zgłoszeń innego rodzaju od lokatorów. Zupełnie inny zakres obowiązków przypadnie administratorowi ośrodka rekreacyjnego lub wypoczynkowego; będzie on przeważnie kierownikiem ośrodka, decydującym o realizacji budżetu, zapewnieniu jak najlepszej obsługi dla gości, ich wyżywienie, etc. Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby, lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową. Formy prowadzenia działalności Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić: jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie, jako pracownik najemny. Zarządca i administrator nieruchomości działa na podstawie szeregu aktów prawnych i przepisów wykonawczych, w tym: Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r. ] Komunikat Ministra Budownictwa z dn. 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości. 8. Ilość pośredników w obrocie nieruchomościami oraz biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie nieruchomościami zarejestrowanych jest 15 mieszkańców Lęborka. Działają na podstawie z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku pośrednika w obrocie nieruchomościami jest to odpowiednia licencja. Samych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie Lęborka jest ok. 30. str. 13

14 9. Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości na terenie Lęborka. W dziurce jaką jest Lębork wciąż ubywa młodzieży i studentów, bo pracę tu dostaje się po znajomości w większości przypadków, a ci właśnie bardziej rozsądniejsi przeprowadzają się do trójmiasta gdzie o pracę łatwiej. Najwięcej, bo aż 41% kupujących, poszukuje mieszkania dwupokojowego o powierzchni około 49 m2. Najmniejszym zainteresowaniem nabywców cieszą się duże mieszkania powyżej trzech pokoi w blokach z wielkiej płyty lub starych kamienicach. Często cena ofertowa takich lokali jest niewspółmierna do ich jakości i odstrasza potencjalnych klientów. Nieruchomości te wymagają dużych nakładów finansowych, a oczekiwana cena za metr kwadratowy przez zbywców jest porównywalna do mieszkań mniejszych i gotowych do zamieszkania. 10. Ceny nieruchomości niezabudowanych oraz mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Transakcje na rynku pierwotnym dotyczą zakupu nieruchomości bezpośrednio od inwestora (Deweloper lub Spółdzielnia Mieszkaniowa). Nabywca staje się pierwszym właścicielem danej nieruchomości. Transakcje na rynku wtórnym dotyczą zakupu nieruchomości od poprzedniego użytkownika nieruchomości. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, musimy je jeszcze wykończyć i urządzić, jeśli nie mamy odłożonych środków własnych na ten cel, warto poprosić bank o skredytowanie oprócz zakupu mieszkania, również kosztów związanych z remontem. Obecnie na rynku wtórnym cenę 3 tys. za metr w centrum Lęborka można uznać za przyzwoitą. Można co prawda wystawić lokal za 3,5-4 tys., ale wówczas będzie to cena nierealna i szanse na sprzedaż będą dużo mniejsze. Natomiast na rynku pierwotnym średnia cena waha się pomiędzy 3,2 tys. a 4 tys. zł. Także obecna tendencja jest taka, że rynek wtórny zrównuje się cenowo z pierwotnym. W Lęborku za mieszkanie w kilkunastoletnim bloku o wielkości ok. 40 m kw. sprzedający żądają od 120 do 160 tys. zł. Zdaniem bardzo wielu osób, ceny mieszkań nie odbiegają od tych z okolic Trójmiasta. To duża, za dużo. Przykładowe ceny nieruchomości niezabudowanych: Powierzchnia m2 Cena zł 16,22 m2 Powierzchnia 1042,00 m2 Cena zł Powierzchnia 1060,00 m2 Cena zł Powierzchnia 5000,00 m2 Cena zł Powierzchnia 800 m2 Cena zł str. 14

15 Powierzchnia 819 m2 Cena zł Przykładowe ceny mieszkań na rynku pierwotnym: Powierzchnia 42 m2 Cena zł Powierzchni 71 m2 Cena zł Ceny mieszkań na rynku wtórnym: Powierzchnia 68 m2 Cena zł Powierzchnia 21 m2 Cena zł Oczywiście ceny mieszkań mogą się wahać w zależności od wyposażenia oraz usytuowania mieszkania. Przykładowe ceny domów wraz z opisem: - Dom wolno stojący cena ok zł 219m2 rok budowy 2003 Dom znajduje się w spokojnej willowej okolicy w sąsiedztwie Parku Chrobrego oraz kortów tenisowych. Idealne miejsce z uwagi na położenie oraz komunikację. Budynek posadowiony jest na działkach o łącznej powierzchni m 2. Stan techniczny budynku bardzo dobry. W całym domu zainstalowane rolety antywłamaniowe, instalacja alarmowa Ogrzewanie: gazowy piec centralnego ogrzewania oraz kominek (obudowa kominka marmur). Rozkład domu: Parter: duży salon z jadalnią (z wyjściem na taras - 70 m2) + kuchnia + hall + WC + kotłownia + garaż z wejściem bezpośrednim do budynku; Piętro: pokój (z balkonem) + pokój (z balkonem) + pokój + łazienka + pom. gospodarcze + hall. Powierzchnia użytkowa domu 219 m 2.Przy domu znajduje się urządzone podwórze., W okolicy: Plac zabaw / Park, Szkoła, - Dom wolno stojący cena ok zł 200 m2 Parterowy dom z poddaszem użytkowym posadowiony na działce o pow.1363 m² oddany do użytku w 2003 roku. Budynek wykonany jest ze ścian trójwarstwowych. Do budowy użyto cegły porotherm 25 cm + ocieplenie 8 cm + porotherm 12 cm. Dach pokryto dachówką ceramiczną. Okna antywłamaniowe i alarm. Na parterze znajduje się salon aneksem kuchennym, pokój gościnny, przedpokój, łazienka, kotłownia i garaż. Na piętrze (poddaszu) trzy pokoje, łazienka, garderoba i duża przestrzeń do wykorzystania na inne cele. Do ogrzania budynku zastosowano piec na olej opałowy. Posesja jest ogrodzona i zagospodarowana trawnikiem, krzewami i zadrzewiona. Oferta godna uwagi! W okolicy: Transport publiczny, Ścieżka rowerowa, Parking, Kosciół, Rzeka, str. 15

16 11. Ceny na rynku najmu mieszkań. Przykładowe ceny najmu: - Powierzchnia 64 m2 Cena 800 zł 12,54 zł/m2 3-pokojowe mieszkanie, zlokalizowane w centrum Lęborka. Usytuowane jest na 3 piętrze w budynku V kondygnacyjnym. Mieszkanie jest nieumeblowane i niewyposażone w sprzęt domowy. Składa się z dużego salonu, 2 ustawnych pokoi, oddzielnej kuchni, łazienki, WC oraz przedpokoju. Lokal jest słoneczny i ciepły, nowe okna (wyposażone w rolety) w pokojach i w przedpokoju panele podłogowe, w kuchni, łazience oraz toalecie terakota i glazura. - Powierzchnia 47 m2 Cena 750 zł 15,96 zł/m2 Wynajmę komfortowe mieszkanie 2 pokojowe, częściowo wyposażone: - kuchnia zabudowana + kuchenka gazowa - przedpokój zabudowany (duża szafa typu komandor) - pokoje nieumeblowane - łazienka - kosz na pranie + miejsce na podłączenie pralki Mieszkanie na 3 piętrze, bardzo słoneczne, zadbane. Posiada duży balkon. Przy bloku przedszkole i szkoła, blisko sklepy i apteka. Miesięczny czynsz w zależności od sezonu grzewczego, od 350 do 580zł. Kaucja PLN. - Powierzchnia 33 m2 Cena 680 zł 20,61 zł/m2 z piwnicą Wynajmę na dłuższy okres mieszkanie dwu pokojowe z piwnicą w bloku na ulicy Legionów Polskich. Najem 680zł/mies.+ czynsz+ liczniki (media). Kaucja 1 mies. Mieszkanie ciche, ciepłe, stolarka PCV, po remoncie. 12. Porównanie cen nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych w stosunku do miast ościennych. W Lęborku w kwocie 1300 zł. mamy wynajem, czynsz, prąd, gaz i Internet za porządne mieszkanie a w trójmieście 1300 zł to sam wynajem za małą kawalerkę. W Lęborku ceny mieszkań są dużo tańsze niż w Wejherowie, Redzie czy Rumi a w Trójmieście to nie ma nawet porównań. W Lęborku za m2 płaci się od 2000 do 3000 zł a w Gdyni, Gdańsku czy Sopocie od 5000 wzwyż. W praktyce oznacza to, że dysponując taką samą kwotą pieniędzy w Gdańsku kupi się ciasną kawalerkę, a w Lęborku można dostać bez większych problemów przestronny lokal z trzema pokojami można usłyszeć w jednym z lokalnych biur nieruchomości. 13. Kształtowanie się popytu i podaży na rynku nieruchomości. W praktyce wycena wygląda tak, że sprzedający mieszkanie bądź dom, przegląda informacje o cenach oferowanych za sprzedaż nieruchomości i w oparciu o tę wiedzę kształtuje cenę swojej nieruchomości. Bywa, chociaż jest to niekorzystne zjawisko, że sprzedający ustalają cenę nieruchomości wedle swoich potrzeb, nie uwzględniając sytuacji na rynku, przez co zmniejszają szansę na sprzedaż po niejednokrotnie str. 16

17 wygórowanej cenie. Obecnie kwestia wyceny jest o tyle trudna, że ceny stale spadają, choć bywają wyjątki od reguły. Firma Graf-Dom postawiła cztery budynki. Elwoz ma nową kamienicę przy dworcu. Natomiast przy ul. Jedności Robotniczej Firma Pana Witolda Kellera zbudowała kamienicę z dziewięcioma mieszkaniami wraz z funkcję użytkową na poziomie parteru i po tej inwestycji firma chce zabrać się za kolejną. Podaż więc jest. Jest też popyt, bo ludzie kupują te mieszkania. Chociaż rynek deweloperski jest o tyle ciężki, bo ciężko jest sprzedać tę przysłowiową dziurę w ziemi. Ludzie wolą zobaczyć budynek kiedy on już stoi i wówczas łatwiej im jest podjąć decyzję o zakupie Rynek mieszkaniowy- istotne zmiany Rok 2011 i 2012 upłynął pod znakiem ograniczonego popytu i spadku cen mieszkań, a rok 2013 nie wróży zmian na lepsze. Zmiany które nastały w ubiegłym roku okazały się bardzo istotne dla przyszłych klientów, deweloperów i biur nieruchomości. Do najważniejszych z nich możemy zaliczyć: wygaśnięcie programu "Rodzina na swoim"; wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S - nakazującej liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty kredytu; przeprowadza również zmianę w wysokości wskaźnika DTI, czyli wysokości sumy rat zaciągniętych pożyczek w stosunku do osiąganych dochodów. Wskaźnik ten wyniesie dla kredytów walutowych 42%, a nie jak dotychczas 50%. Szacuje się, że nowa rekomendacja wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej kredytobiorców o kilka, maksymalnie kilkanaście procent; wejście w życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku tzw. ustawy deweloperskiej - celem tej ustawy jest zapewnienie jak najpełniejszej ochrony klientom firm deweloperskich i ograniczenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Niektóre przepisy nowej ustawy można uznać za rewolucyjne, ponieważ istotnie zmienią one obowiązujący dotychczas sposób nabywania nieruchomości od deweloperów. Nowością tej ustawy jest definicja umowy deweloperskiej oraz szereg nowych zobowiązań nałożonych na deweloperów, tj. konieczność założenia rachunku powierniczego dla każdej realizowanej inwestycji, na którym będą kumulowały się wpłaty klientów - ma to na celu zabezpieczenie interesów nabywców mieszkań w przypadku upadłości dewelopera; innym obowiązkiem jest dostarczenie każdemu klientowi prospektu informacyjnego, który ma zawierać istotne informacje na temat realizowanej inwestycji, nabywanego mieszkania, bądź domu oraz informacje na temat sytuacji finansowej dewelopera. Wprowadzenie powyższych przepisów jest bardzo potrzebne dla zapewnienia lepszej ochrony nabywcom nowych mieszkań i domów. Obie zmiany prawne zostały krytycznie przyjęte przez branżę deweloperską, gdyż spowodują wzrost kosztów tej działalności. Większość firm przerzuci je najprawdopodobniej na klientów, wliczając je do cen mieszkań. Rynek nieruchomości wczoraj, dziś i jutro Według prognoz Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, nasz rynek będzie w zapaści jeszcze przez 3 lata. Według przeprowadzonych wśród pośredników przez federację badań wynika, że 60 proc. z nich spodziewa się w ciągu najbliższych dwóch lat dalszych spadków cen mieszkań o ok. 20 proc., a 40 proc. też przewiduje spadki cen, ale str. 17

18 tylko o ok. 10 procent. Również prognozy Home Broker potwierdzają spadki cen na rynku nieruchomości. Wiele wskazuje na to, że w dalszym ciągu to sprzedający - zarówno osoby prywatne, jak i deweloperzy - będą musieli dostosowywać swoje oczekiwania i ceny swoich ofert do możliwości finansowych kupujących. Należy również zaznaczyć, że po stronie popytowej rynku kluczowe znaczenie będzie mieć też tzw. percepcja kryzysu. Chodzi z jednej strony o to, jak duże będą obawy potencjalnych nabywców o pogorszenie sytuacji na rynku pracy. 14. Wnioski i podsumowanie. Decydującym o popularności nieruchomości czynnikiem na pewno jest cena. Dzięki temu, że stosunkowo małą powierzchnię udaje się optymalnie wykorzystać możemy np. nabyć mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 36 m kw. za cenę zbliżoną do kawalerki. Do potrzeb nabywców dostosowują się również deweloperzy, którzy często zmieniają pierwotne plany i zamiast mieszkań trzypokojowych o powierzchni 66 m kw. oferują lokale 55 m kw. również składające się z trzech pokoi w atrakcyjniejszej cenie. Najemcy najczęściej wybierają nieruchomości usytuowane w pobliżu ich miejsca pracy/uczelni i w rejonie gdzie są wszystkie potrzebne do życia punkty użyteczności publicznej. Wśród osób pracujących najpopularniejsze są mieszkania jedno- i dwupokojowe, których miesięczny czynsz najmu wraz z opłatami nie przekracza 1500 zł. Kilka nowych bloków mieszkaniowych, kilkanaście nowych mieszkań oferowanych do sprzedaży, no i kilkunastu chętnych. Tak w skrócie można opisać mieszkaniowy rynek pierwotny w Lęborku. Kto kupuje mieszkania w Lęborku? Według lokalnych specjalistów od nieruchomości, są to głównie mieszkańcy miasta, czasem pojawiają się też osoby z zewnątrz. Opracowała: Marlena Kosma str. 18