Echo Bloomberg: ECH PW Equity, Reuters: ECH.WA. Trzymaj, 4,70 PLN Obniżona z: Kupuj

Transkrypt

1 Echo Bloomberg: ECH PW Equity, Reuters: ECH.WA Trzymaj, 4,70 PLN Obniżona z: Kupuj Echo transakcji Obniżamy rekomendacje dla akcji ECHO z Kupuj do Trzymaj z ceną docelową na poziomie PLN 4,70. w perspektywie 12 miesięcy. ECHO sprzedało portfel nieruchomości i zrealizowało zysk wynikający ze spadku stóp zwrotu, który wraz ze środkami z refinansowania został wypłacony w formie dywidendy. Aktualna wycena na poziomie 1,1 P/BV zakłada w naszej opinii również zdyskontowane zyski z realizacji projektów objętych prawem pierwszej oferty. By wykorzystać potencjał deweloperski Spółki konieczne będą nowe projekty. W czerwcu br. ECHO sfinalizowało umowę z Redefine Property i dokonało transakcji sprzedaży efektywnie 75% udziałów w portfelu nieruchomości o wartości 1188 mln EUR. W wyniku transakcji ECHO uwolniło środki w wysokości ok. 360 mln EUR, które wraz z ze środkami z refinansowania portfela umożliwiły wypłatę rekordowej dywidendy w wysokości 5,27 PLN na akcję. W wyniku sprzedaży portfela nieruchomości ECHO stanie się spółką posiadająca 25% udziałów w REIT jakim będzie ECHO Prime Properties. REIT ma wypłacać dywidendę z czego na ECHO powinno przypadać ok 12 mln EUR rocznie. Umowa obejmuje także sprzedaż projektów znajdujących się obecnie w dewelopmencie, które zostaną ukończone w ciągu najbliższych dwóch lat. Oczekujemy, że w bieżącym roku zostanie sprzedany również Q22 jednak 75% zysków z inwestycji trafi do FTF Columbus. Dalsza działalność operacyjna będzie prowadzona w zakresie dewelopmentu obiektów komercyjnych i mieszkań. Spółka nie ma już tak dużych projektów jak Q22 i Libero. Dalszy rozwój spółki będzie zdeterminowany więc nabyciem kolejnych projektów. Obecnie Spółka nie opublikowała jeszcze strategii. By wykorzystać potencjał spółki konieczne będą nowe zakupy działek lub też współpraca z Griffinem, który takie projekty posiada. mln PLN P 2017P 2018P Przychody Zysk brutto na sprzedaży EBIT Zysk (strata) netto P/E 6,4 5,4 5,8 6,6 10,3 P/BV 0,8 0,8 1,1 0,9 0,8 Stopa dywidendy 0,00 115,57 0,00 0,00 0,00 Marża brutto 53,66 48,76 43,59 24,79 22,56 EPS 0,98 1,25 0,79 0,69 0,44 DPS 0,00 5,27 0,00 0,00 0,00 FCF P - Prognozy DM PKO BP mln PLN 25 lipca 2016 r. Informacje Kurs akcji (PLN) 4,56 Upside 3% Liczba akcji (mn) 412,69 Kapitalizacja (mln PLN) 1 881,87 Free float 34% Free float (mln PLN) 640,02 Free float (mln USD) 161,32 EV (mln PLN) 2 088,77 Dług netto (mln PLN) 206,90 Dywidenda Stopa dywidendy (%) 115,6% Odcięcie dywidendy - Akcjonariusze % Akcji Lisala 65,99 AVIVA OFE 9,99 NN OFE 9, Poprzednie rekom. Data i cena docelowa Kupuj 03/10/2014 7,30 PLN Kurs akcji 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4, Echo WIG20 WIG20 Spółka 1 miesiąc -1,6% -42,1% 3 miesiące -7,7% -30,8% 6 miesięcy 3,8% -32,6% 12 miesięcy -18,0% -31,3% Min 52 tyg. PLN 4,27 Max 52 tyg. PLN 8,00 Średni dzienny obrót mln PLN 0,20 Analityk Stanisław Ozga, CFA stanislaw.ozga@pkobp.pl Adres: Dom Maklerski PKO Banku Polskiego ul. Puławska Warszawa

2 Sprzedaż portfela nieruchomości W ciągu ostatnich miesięcy doszło w ECHO S.A. do kluczowych zmian. Spółka sprzedała efektywnie 75% udziałów w posiadanym portfelu nieruchomości, a uzyskane z tego tytułu środki zostały wypłacone w formie dywidendy. Portfel sprzedanych nieruchomości obejmował zdecydowaną większość posiadanych nieruchomości biurowych i centrów handlowych. Łączna wartość sprzedanego portfela wyniosła 1188 mln EUR, a szacowane wpływy z transakcji dla ECHO wyniosły ok. 360 mln EUR. Portfel został sprzedany przy szacowanej stopie zwrotu dla pełnego wynajmu ok 6-7%. W portfelu Spółki z pośród inwestycji zakończonych pozostały tylko Babka Tower oraz Park Postępu, w którym ECHO posiada 50% udziałów. Sprzedane nieruchomości zostały wniesione do Echo Prime Property BV, w którym ECHO objęło po podwyższeniu kapitału 25% udziałów. Głównym inwestorem w Echo Prime Properties jest południowoafrykański fundusz Redefine Property, który doelowo ma posiadać nie mniej niż 45% udziałów. 6% udziałów kupił także fundusz Pivotal. W wyniku wcześniejszego refinansowania portfela nieruchomości i zysku z transakcji możliwa była wypłata rekordowej dywidendy w wysokości 5,27 PLN na akcję (łącznie z dywidendami zaliczkowymi). Transakcja sprzedaży nieruchomości objęła także prawo pierwszej oferty w stosunku do inwestycji spółki znajdujących się w fazie dewelopmentu. Oprócz portfela nieruchomości ECHO sprzedało także spółki zajmujące się obsługą i zarzadzaniem nieruchomościami Echo Investment Property Management i Echo Investment Facility Management ECHO Prime Properties ma mnieć charakter REIT, który będzie wypłacał regularne dywidendy. NOI dla wniesionych już nieruchomości wyniosło 71 mln EUR, a po uwzględnieniu kosztów finansowych 46 mln EUR. 2

3 Nieruchomości sprzedane do ECHO Prime Properties Nazwa Miejsce Sektor Średnioważony czynsz miesięczny na m 2 (EUR/m 2 ) PNB (m 2 ) Wartość (mln EUR) Pasaż Grunwaldzki Wrocław Handel 22,99 49, ,2 Galaxy Szczecin Handel 24,2 41, ,9 Galeria Echo Kielce Kielce Handel 14,83 77, ,4 Galeria Amber Kalisz Kalisz Handel 13,29 34,785 74,1 Galeria Veneda Łomża Handel 13,68 15,026 34,5 Outlet Park Szczecin Handel 16,55 22,232 60,3 Galeria Sudecka Jelenia Góra Handel 10,53 31,005 51,9 Galeria Olimpia Bełchatów Handel 10,57 21,757 38,7 Centrum Echo Bełchatów Bełchatów Handel 5,77 11,426 9,6 Centrum Echo Przemyśl Przemyśl Handel 6,5 5,759 4,6 Sektor handlowy łącznie 310, ,2 Malta Office Park Poznań Biura 14,34 27,973 63,7 Park Rozwoju Warszawa Biura 13,39 33,004 73,3 A4 Business Park Katowice Biura 12,81 18, West Gate Wrocław Biura 13,05 14,714 40,4 Astra Kielce Kielce Biura 13,06 11,670 31,1 Oxygen Szczecin Biura 15,39 12,680 28,3 Sektor biurowy łącznie 118, ,8 Łącznie 428,158 1,188,0 Źródło: Redefine 3

4 Nieruchomości z prawem pierwszej oferty Nazwa Lokalizacja Sektor Stan PNB (m 2 ) NOI (mln EUR) Libero Katowice Handel W przygotowaniu 44,700 9,0 Sektor handlowy łącznie 44,700 9,0 Nobilis Wrocław Biura W budowie 16,900 2,9 Katowice A4 (etap III) Katowice Biura W budowie 12,000 2,0 Symetris (etap I) Łódź Biura W budowie 9,400 1,6 Symetris (etap II) Łódź Biura W budowie 9,500 1,6 Opolska (etap II) Kraków Biura W budowie 19,100 3,2 Opolska (etap III) Kraków Biura W przygotowaniu 19,100 3,2 Sagittarius Wrocław Biura W przygotowaniu 24,900 4,4 Tryton Business House Gdańsk Biura Gotowy 23,700 3,8 O3 Business Campus (etap I) Kraków Biura Gotowy 19,100 3,2 Sektor biurowy łącznie 153,700 25,9 Łącznie 198,400 34,9 Źródło: Redefine Plany dewelopmentu Obecnie największą inwestycja Spółki jest centrum handlowe w Katowicach (Libero) o powierzchni ok. 44 tys. m2. W segmencie centrów handlowych rozpoczęto także rozbudowę CH Galaxy o ponad 17 tys m2. Oczekiwane jest rozpoczęcie rozbudowy Outlet Parku o ok 7 ys m2. Przy czym rozbudowaa Galaxy i Outlet parku odbywa się w ramach sprzedanego już portfela. Oporócz galerii Libero pozostałe projekty objęte prawem pierwszej oferty to w segmencie biurowym Gdańsk Tryton, Katowice A4 (etap III), Kraków Opolska I-III, Łódź Symetris I-II oraz we Wrocławiu Nobilis oraz Sagitarius. Ryzyko inwestycyjne tych projektów jest zmniejszone nie tylko poprzez opcję sprzedaży, ale także fakt że Echo Prime Properties, stało się mniejszościowym 25% inwestorem w tych projektach. Najwiękzy obecnie bank ziemi Echo posiada w Warszawie. Są to działki przy ul. Grzybowskiej, Bethovenna i ul. Tasmowej. Przy ul. Grzybowskiej planowane są inwestycje biurowo-mieszkaniowe a w pozostałych lokalizacjach biurowe. Duża podaż na warszawskim rynku biurowym ogranicza jednak możliwość szybkiej realizacji tych inwestycji. Obecnie Spółka nie przedstawiła jeszcze strategii dlatego trudno mówić o dalszych planach rozbudowy banku ziemi. W naszej opinii główny akcjonariusz będzie chciał wykorzystać doświadczenie i potencjał spółki w zakresie dewelopmentu nowych projektów. Kluczowe jest nabycie nowych projektów o odpowiedniej skali. Część takich projektów mogłaby pochodzić z portfela Griffina, który posiada duży bank ziemi w Warszawie. 4

5 Grunty inwestycyjne - projekty w fazie koncepcyjnej Projekt Pow. działki [m 2 ] Komentarz Lublin, Poligonowa 1,060,000 Sprzedane w II Q 2016 Poznań, Pamiątkowa 870,000 Poznań, Naramowice 350,000 Budapeszt Mundo (Węgry) 67,700 grunt na sprzedaż Słupsk 65,700 grunt na sprzedaż Poznań, Hetmańska 65,300 Brasov Korona (Rumunia) 49,700 grunt na sprzedaż Warszawa, Grzybowska, Browary 43,700 Kijów, Dehtiarivska 43,300 Koszalin 39,300 grunt na sprzedaż Warszawa, Taśmowa 30,800 Warszawa, Beethovena 28,900 Katowice, Jankego 26,200 Szczecin, Struga 25,800 Wrocław, Rychtalska 22,300 Kraków, Focha 17,400 Łódź, Okopowa 12,500 Warszawa, Woronicza, Park Rozwoju III 9,500 Zabrze 8,100 Wrocław, Na Ostatnim Groszu 6,900 Kielce, Zagnańska 6,900 Radom 6,300 Lublin 4,700 Częstochowa 4,400 Razem grunty inwestycyjne 2,865,400 Źródło: Echo Współpraca z Griffinem. Głównym akcjonariusze ECHA został w 2015r. Griffin Real Estate wraz z funduszami Oaktree i Pimco. Griffin także prowadzi w Polsce działalność deweloperską. Obecnie największe planowane projekty Griffina skupiają się na rynku warszawskim. Są to wieżowiec przy ul Emilii Plater, którego budowa może rozpocząć się już w ciągu najbliższych miesięcy oraz działki obejmujące obecne CH Jupiter przy ul.towarowej. Potencjalnie te projekty mogłyby zostać wniesione do ECHO, które posiada większe doświadczenie w dewelopmnecie, ale podział zysków odbyłby się wg naszej opinii na zasadach rynkowych. Istotną działalność ECHA stanowi także działalność deweloperska. Spółka sprzedała w piewszym półroczu ponad 300 mieszkań. Z wcześniejszych wypowiedzi Griffina wynikało, że był on zainteresowany także budową dużej grupy na rynku nieruchomości m.in. poprzez przejęcia deweloperów mieszkaniowych. Z tego punktu widzenia istotna dla ECHA będzie dalsza strategia spółki i współpraca w ramach grupy Griffina. 5

6 Q22 Największa do tej pory inwestycja ECHO została zakończona i wprowadził się już główny najemca jakim jest Deloitte. Inwestycja ta jest objęta umową opcji i podziału zysku z poprzednim głównym akcjonariuszem ECHO S.A spółką FTF Columbus, a pośrednio p. Michałem Sołowowem. W naszej opinii inwestycja ta zostanie sprzedana, jednak zgodnie z umową 75% zysku z transakcji trafi do FTF Columbus. Szacujemy, że zysk ECHA potencjalnie może wynieść ok mln PLN z czego większość została już rozpoznana w rachunku zysków i strat. W przypadku kupna nieruchomości przez ECHO Prime Properties wkład equity powinien zostać pokryty przez środki wygenerowane na transakcji. Wycena Wyceniamy spółkę metodą zdyskontowanych aktywów netto, z uwzględnieniem wyceny porównawczej. Metoda zdyskontowanych aktywów netto oddaje wartość portfela nieruchomości posiadanego przez spółkę oraz wpływ programu inwestycyjnego spółki w ciągu najbliższych 3 lat. Wycena porównawcza obejmuje wycenę relatywną aktywów w stosunku do wyceny rynkowej Spółki. Zakładamy kurs walutowy EUR/PLN na poziomie 4,40 w 2016 r., 4,30 w 2017 r, oraz 4,30 w 2018 r. Zakładamy stały poziom yieldów w okresie, oraz stałe czynsze na powierzchniach handlowych (renegocjacje czynszów pokrywane przez podwyżki z tytułu inflacji). Główne ryzyka jakie widzimy dla wyceny Spółki związane są z rynkiem powierzchni biurowych w Warszawie. Ze względu na oczekiwaną podaż nowych inwestycji w ciągu najbliższych dwóch lat oczekuje się, że udział powierzchni niewynajętej może utrzymywać się na wysokim poziomie. Może to oznaczać konieczność negocjacji czynszów w nowych inwestycjach poniżej obecnych stawek rynkowych. 6

7 Wycena - zdyskontowana wartość aktywów ne 2016P 2017P 2018P (tys. PLN) Nieruchomości inwestycyjne 63,546 63,546 63,546 Nieruchomości inewstycyjne w budowie 828,578 1,100, ,889 Zapasy 597, , ,079 Inwestycje finansowe 699, ,275 1,056,275 Rzeczowe aktywa trwałe 13,595 9,545 5,495 Pozostałe aktywa 160, , ,609 Dług odsetkowy netto -206, , ,361 Podatek odroczony -145,796-93,976-98,675 Pozostałe zobowiązania -311, , ,063 1,699,232 2,046,544 2,296,516 Aktywa netto 1,699,232 2,046,544 2,296,516 na akcję (PLN) 4,12 4,96 5,56 Koszt kapitału własnego Stopa wolna od ryzyka 3,2% 3,2% 3,2% Premia za ryzyko 5,0% 5,0% 5,0% Beta 1,0 1,0 1,0 Koszt kapitału własnego 8,2% 8,2% 8,2% Zdyskontowane aktywa netto na ,665,556 1,924,354 1,990,231 na akcję (PLN) 4,04 4,66 4,82 Źródło: ECHO, P - prognoza DM PKO BP Wycena spółki waga wycena wycena porównawcza 50% 3,8 Wycena zdyskontowanych aktywów netto 50% 4,8 Wycena na ,3 Cena docelowa za 12 miesiecy (PLN) 4,7 Cena bieżąca 4,6 7 Oczekiwana stopa zwrotu 1% Źródło: prognoza DM PKO BP

8 Nazwa spółki Kapitalizacja Price/BV mln EUR 2016P 2017P 2018P GLOBE TRADE CENTRE SA 708,0 0,95 0,84 0,75 UNIBAIL-RODAMCO SE 23,803,8 1,55 1,43 1,32 ATRIUM EUROPEAN REAL ESTA 1,499,1 0,66 0,74 0,74 IMMOFINANZ AG 1,986,1 0,43 0,52 0,60 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG 1,617,0 0,81 0,76 0,71 DEUTSCHE EUROSHOP AG 2,239,0 1,45 1,31 1,19 średnia 0,83 0,79 0,75 ECHO INVESTMENT S.A. 436,86 1,14 0,95 0,84 premia/dyskonto do średniej 38% 20% 11% wycena po uwzgl. premii/dyskonta 3,4 3,9 4,2 wagi 33% 33% 33% wycena porównawcza 3,8 Źródło: Bloomberg, DM PKO BP 8

9 Prognozy finansowe Rachunek zysków i strat 10/ P 2017P 2018P 2019P Przychody netto ze sprzedaży Koszt własny sprzedaży -161,1-277,3-235,6-267,5-300,3-233,2-236,2-203,0 0,0 Zysk brutto ze sprzedaży 245,9 305,5 292,2 309,8 285,7 180,2 77,9 59,1 0,0 Koszty sprzedaży -26,4-28,7-27,5-32,1-35,5-28,0-16,5-16,7 0,0 Koszty ogólnego zarządu -52,4-54,8-54,6-65,8-88,4-72,6-52,0-46,1 0,0 Pozostałe przychody operacyjne 36,7 40,6 34,4 19,4 17,3 6,8 0,0 0,0 0,0 Pozostałe koszty operacyjne -14,1-12,3-20,5-28,8-19,4 0,0 0,0 0,0 0,0 Zysk z działalności operacyjnej 539,4 189,5 496,7 652,9 911,1 416,3 279,3 169,7 0,0 Zysk z udziałów w jednostkach podporządkowanych 0,0 0,0 0,0 0,7-6,0 30,6 56,8 63,4 0,0 Saldo działalności finansowej -0,1-0,1-0,2-0,1-0,2-0,1 0,0 0,0 0,0 Przychody finansowe 1,8 0,3 9,6 1,4 4,9 0,0 0,0 0,0 0,0 Koszty finansowe -147,6-147,0-164,1-151,1-241,4-116,8-44,3-45,0 0,0 Zysk przed opodatkowaniem 199,7 183,9 319,3 447,0 677,7 330,2 291,8 188,1 0,0 Podatek dochodowy 8,1 190,2 11,9-42,7-163,6-3,5-5,5-5,6 0,0 Zyski (straty) mniejszości 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Zysk (strata) netto 207,9 374,1 331,1 404,2 514,1 326,6 286,3 182,5 0,0 Skorygowany zysk (strata) netto 207,9 374,1 331,1 404,2 514,1 326,6 286,3 182,5 0,0 Bilans 10/ P 2017P 2018P 2019P Aktywa Trwałe 4 129, , , , , , , ,5 0,0 Wartości niematerialne i prawne 1,4 1,2 0,8 0,5 0,2 1,4 1,4 1,4 0,0 Rzeczowe aktywa trwałe 55,9 55,9 75,4 46,3 17,6 13,6 9,5 5,5 0,0 Środki peniężne i ich ekwiwalenty 561,4 375,8 421,6 417,2 910,8 700,1 761, ,3 0,0 Pozstałe aktywa długoterminowe 106,0 45,6 58,0 13,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Aktywa Obrotowe 1 220, , , , , , , ,7 0,0 Zapasy 500,9 463,1 499,5 592,9 595,5 597,4 556,1 512,1 0,0 Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 561,4 375,8 421,6 417,2 910,8 700,1 761, ,3 0,0 Aktywa razem 5 349, , , , , , , ,2 0,0 Kapitał Własny 2 095, , , , , , , ,5 0,0 Kapitały mniejszości -0,1 0,0 0,0-0,1-0,1-128,6-67,6-0,1 0,0 Zobowiązania długoterminowe 2 612, , , , ,2 899,4 965,6 825,3 0,0 Kredyty i pożyczki 2 241, , , , ,9 685,1 802,5 660,6 0,0 Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych 40,4 49,7 45,1 46,6 65,9 62,8 63,4 60,3 0,0 Zobowiązania krótkoterminowe 642,0 709, ,1 443,4 700,3 464,4 498,1 455,3 0,0 Kredyty i pożyczki 317,5 550,1 562,0 245,9 331,8 221,8 252,1 181,4 0,0 Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych 77,0 25,8 46,1 51,8 71,7 73,3 74,8 76,4 0,0 Pozostałe rezerwy 25,0 6,3 5,9 9,5 140,1 10,8 11,0 11,2 0,0 Zobowiązania handlowe i pozostałe 192,5 103,4 115,8 92,9 112,6 112,6 112,6 137,2 0,0 Pasywa razem 5 349, , , , , , , ,2 0,0 Rachunek Przepływów Pieniężnych 10/ P 2017P 2018P 2019P Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej 163,6 212,1 228,3 98,2 164,9 66,6 38,5 77,9 0,0 Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej -157,4-467,7 64,7-365,6-578, ,0 11,6 422,8 0,0 Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej 163,8 79,4-249,9 287,9 875, ,7 16,3-186,5 0,0 Wskaźniki 10/ P 2017P 2018P 2019P ROE 9,9% 15,4% 12,0% 12,8% 14,0% 19,2% 14,0% 7,9% nm ROA 3,9% 6,9% 5,3% 6,2% 6,1% 10,7% 8,2% 5,1% nm P/BV 0,9 0,7 1,0 0,8 0,8 1,1 0,9 0,8 nm Dług netto 1 997, , , , ,0 206,9 293,6-234,4 0,0 Dług netto/ebitda 3,7 11,9 4,4 4,0 3,4 0,5 1,1-1,4 nm Źródło: prognozy DM PKO BP 9

10 KONTAKTY Biuro Analiz Rynkowych Artur Iwański (dyrektor BAR, sektor wydobywczy) (022) Robert Brzoza (sektor finansowy, strategia) (022) Włodzimierz Giller (handel, media, telekomunikacja) (022) Monika Kalwasińska (paliwa, chemia, sektor spożywczy) (022) Piotr Łopaciuk (przemysł, budownictwo, inne) (022) Paweł Małmyga (analiza techniczna) (022) Stanisław Ozga (sektor energetyczny, deweloperski) (022) Adrian Skłodowski (dystrybucja, inne) (022) Przemysław Smoliński (analiza techniczna) (022) Jaromir Szortyka (sektor finansowy) (022) Alicja Zaniewska (analizy rynkowe) (022) Małgorzata Żelazko (telekomunikacja) (022) Biuro Klientów Instytucjonalnych Wojciech Żelechowski Michał Sergejev Mark Cowley (director) (sales) (sales) (022) (022) (022) Krzysztof Kubacki (head of sales trading) (022) Marcin Borciuch (sales trader) (022) Piotr Dedecjus (sales trader) (022) Tomasz Ilczyszyn (sales trader) (022) Igor Szczepaniec (sales trader) (022) Maciej Kałuża (trader) (022) Andrzej Sychowski (trader) (022) INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA DOTYCZĄCE CHARAKTERU REKOMENDACJI ORAZ ODPOWIEDZIALNOŚCI ZA JEJ SPORZĄDZENIE, TREŚĆ I UDOSTĘPNIENIE Niniejsza rekomendacja (dalej: Rekomendacja ) została opracowana przez Dom Maklerski PKO Banku Polskiego (dalej: DM PKO BP ), firmę rekomendującą (dalej: Rekomendującego), działającą zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi oraz rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (dalej: Rozporządzenie), wyłącznie na potrzeby klientów DM PKO BP i podlega utajnieniu w okresie siedmiu następnych dni kalendarzowych po dacie udostępnienia. Rekomendacja adresowana jest do Klientów, którzy zawarli umowę o sporządzanie analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji w zakresie instrumentów finansowych przez DM PKO BP. Ilekroć w rekomendacji mowa jest o Emitencie należy przez to rozumieć spółkę, do której bezpośrednio lub pośrednio odnosi się rekomendacja. W przypadku, gdy rekomendacja dotyczy kilku spółek, pojęcie Emitenta będzie odnosić się do wszystkich tych spółek. DM PKO BP przysługują prawa autorskie do Rekomendacji. Punkt widzenia wyrażony w rekomendacji odzwierciedla opinię Analityka/Analityków DM PKO BP na temat analizowanej spółki i emitowanych przez spółkę instrumentów finansowych. Opinii zawartych w niniejszej rekomendacji nie należy traktować jako autoryzowanych lub zatwierdzonych przez Emitenta. Powielanie bądź publikowanie Rekomendacji w całości lub części bez zgody DM PKO BP jest zabronione. Rekomendacja została przygotowana z dochowaniem należytej staranności i rzetelności, w oparciu o fakty i informacje powszechnie uznawane za wiarygodne (w szczególności sprawozdania finansowe i raporty bieżące spółki), jednak DM PKO BP nie gwarantuje, że są one w pełni dokładne i kompletne. Podstawą przygotowania Rekomendacji były informacje na temat spółki, jakie były publicznie dostępne do dnia jej sporządzenia. Przedstawione prognozy są oparte wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez DM PKO BP i opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. DM PKO BP nie udziela żadnego zapewnienia, że podane prognozy się sprawdzą. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszej Rekomendacji. DM PKO BP jako podmiot profesjonalny nie uchyla się od odpowiedzialności za produkt niedokładny lub niekompletny lub za szkody poniesione przez Klienta w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie nierzetelnej Rekomendacji. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności, jeśli przygotował Rekomendację z należytą starannością oraz rzetelnością. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne wady Rekomendacji w szczególności za niekompletność lub niedokładność, jeżeli wad tych nie można było uniknąć ani przewidzieć w momencie podejmowania standardowych czynności przy sporządzaniu Rekomendacji. DM PKO BP może wydać w przyszłości inne rekomendacje, przedstawiające inne wnioski, niespójne z przedstawionymi w niniejszej Rekomendacji. Takie rekomendacje odzwierciedlają różne założenia, punkty widzenia oraz metody analityczne przyjęte przez przygotowujących je analityków. DM PKO BP informuje, że trafność wcześniejszych rekomendacji nie jest gwarancją ich trafności w przyszłości. DM PKO BP informuje, iż inwestowanie środków w instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanych środków. DM PKO BP zwraca uwagę, iż na cenę instrumentów finansowych ma wpływ wiele różnych czynników, które są lub mogą być niezależne od Emitenta i wyników jego działalności. Można do nich zaliczyć m. in. zmieniające się warunki ekonomiczne, prawne, polityczne i podatkowe. Decyzja o zakupie wszelkich instrumentów finansowych powinna być podjęta wyłącznie na podstawie prospektu, oferty lub innych powszechnie dostępnych dokumentów i materiałów opublikowanych zgodnie z obowiązującymi przepisami polskiego prawa. Niniejsza rekomendacja nie stanowi oferty lub zaproszenia do subskrypcji lub zakupu oraz dokonania transakcji na instrumentach finansowych, ani nie ma na celu nakłaniania do nabycia lub zbycia jakichkolwiek instrumentów finansowych. Za wyjątkiem wynagrodzenia ze strony DM PKO BP, Analitycy nie otrzymują żadnych innych świadczeń od Emitenta, ani innych osób trzecich za sporządzane rekomendacje. DM PKO BP informuje, że świadczy usługę maklerską w zakresie sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym, na podstawie zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 7 października 2010 r. Jednocześnie DM PKO BP informuje, że przedmiotową usługę maklerską świadczy klientom zgodnie z obowiązującym Regulaminem świadczenia usługi sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji w zakresie instrumentów finansowych przez Dom Maklerski PKO Banku Polskiego (tutaj), jak również umowy o świadczenie usługi w zakresie sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz publikacji przez DM PKO BP. Podmiotem sprawującym nadzór nad DM PKO BP w ramach prowadzonej działalności maklerskiej jest Komisja Nadzoru Finansowego. Objaśnienie używanej terminologii fachowej min (max) 52 tyg - minimum (maksimum) kursu rynkowego akcji w okresie ostatnich 52 tygodni kapitalizacja - iloczyn ceny rynkowej akcji i liczby akcji EV - suma kapitalizacji i długu netto spółki free float (%) - udział liczby akcji ogółem pomniejszonej o 5% pakiety akcji znajdujące się w posiadaniu jednego akcjonariusza i akcje własne należące do spółki, w ogólnej liczbie akcji 10

11 śr obrót/msc - średni obrót na miesiąc obliczony jako suma wartości obrotu za ostatnie 12 miesięcy podzielona przez 12 ROE - stopa zwrotu z kapitałów własnych ROA - stopa zwrotu z aktywów EBIT - zysk operacyjny EBITDA - zysk operacyjny + amortyzacja EPS - zysk netto na 1 akcję DPS - dywidenda na 1 akcję CEPS - suma zysku netto i amortyzacji na 1 akcję P/E - iloraz ceny rynkowej akcji i EPS P/BV - iloraz ceny rynkowej akcji i wartości księgowej jednej akcji EV/EBITDA - iloraz kapitalizacji powiększonej o dług netto spółki oraz EBITDA marża brutto na sprzedaży - relacja zysku brutto na sprzedaży do przychodów netto ze sprzedaży marża EBITDA - relacja sumy zysku operacyjnego i amortyzacji do przychodów netto ze sprzedaży marża EBIT - relacja zysku operacyjnego do przychodów netto ze sprzedaży rentowność netto - relacja zysku netto do przychodów netto ze sprzedaży Stosowane metody wyceny Rekomendacja DM PKO BP opiera się na co najmniej dwóch z czterech metod wyceny: DCF (model zdyskontowanych przepływów pieniężnych), metoda wskaźnikowa (porównanie wartości podstawowych wskaźników rynkowych z podobnymi wskaźnikami dla innych firm reprezentujących dany sektor), metoda sumy poszczególnych aktywów (SOTP) oraz model zdyskontowanych dywidend. Wadą metody DCF oraz modelu zdyskontowanych dywidend jest duża wrażliwość na przyjęte założenia, w szczególności te, które odnoszą się do określenia wartości rezydualnej. Modelu zdyskontowanych dywidend nie można ponadto zastosować w przypadku wyceny spółek nie mających ukształtowanej polityki dywidendowej. Zaletami obydwu wymienionych metod jest ich niezależność w stosunku do bieżących wycen rynkowych porównywalnych spółek. Zaletą metody wskaźnikowej jest z kolei to, że bazuje ona na wymiernej wycenie rynkowej danego sektora. Jej wadą jest zaś ryzyko, że w danej chwili rynek może nie wyceniać prawidłowo porównywalnych spółek. Metoda sumy poszczególnych aktywów (SOTP) jest dodaniem do siebie wartości różnych aktywów spółki, wyliczonych przy pomocy jednej z powyższych metod. Rekomendacje stosowane przez DM PKO BP Rekomendacja KUPUJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają co najmniej 10% potencjał wzrostu kursu Rekomendacja TRZYMAJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają potencjał wzrostu kursu w przedziale od 0 do 10% Rekomendacja SPRZEDAJ oznacza, że autor rekomendacji uważa, iż akcje spółki posiadają potencjał spadku kursu Rekomendacje mogą być opatrzone dodatkiem SPEKULACYJNIE oznaczającym, że horyzont inwestycji jest skrócony do 3 miesięcy, a inwestycja jest obarczona podwyższonym ryzykiem. Rekomendacje wydawane przez DM PKO BP obowiązują przez okres 12 miesięcy od daty wydania lub do momentu zrealizowania kursu docelowego, chyba, że w tym okresie zostaną zaktualizowane. DM PKO BP dokonuje aktualizacji wydawanych rekomendacji w zależności od sytuacji rynkowej i subiektywnej oceny analityków. Częstotliwość takich aktualizacji nie jest określona. W ciągu 6 ostatnich miesięcy DM PKO BP wydał: Rekomendacja: Liczba rekomendacji: Kupuj 34 (50%) Trzymaj 26 (38%) Sprzedaj 8 (12%) Powiązania, które mogłyby wpłynąć na obiektywność sporządzonej Rekomendacji Podmioty powiązane z DM PKO BP mogą, w zakresie dopuszczonym prawem, uczestniczyć lub inwestować w transakcje finansowe w relacjach z Emitentem, świadczyć usługi na rzecz lub pośredniczyć w świadczeniu usług przez Emitenta lub mieć możliwość lub realizować transakcje Instrumentami finansowymi emitowanymi przez Emitenta ( instrumenty finansowe ). DM PKO BP może, w zakresie dopuszczalnym prawem polskim przeprowadzać transakcje Instrumentami finansowymi, zanim niniejszy materiał zostanie przedstawiony odbiorcom. DM PKO BP ma następujące powiązanie z Emitentem: Emitent: Zastrzeżenie Echo Investment 3, 4 Objaśnienia: 1. W ciągu ostatnich 12 miesięcy DM PKO BP był stroną umów mających za przedmiot oferowanie instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta lub mających związek z ceną instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta. W ciągu ostatnich 12 miesięcy DM PKO BP był członkiem konsorcjum oferującego instrumenty finansowe emitowane przez Emitenta. 2. DM PKO BP nabywa i zbywa instrumenty finansowe emitowane przez Emitenta na własny rachunek celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe. 3. DM PKO BP pełni rolę animatora rynku dla instrumentów finansowych Emitenta na zasadach określonych w Regulaminie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. 4. DM PKO BP pełni rolę animatora Emitenta dla instrumentów finansowych Emitenta na zasadach określonych w Regulaminie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. 5. DM PKO BP oraz PKO Bank Polski, którego jednostką organizacyjną jest DM PKO BP są stronami umowy z Emitentem dotyczącej sporządzania rekomendacji. 6. DM PKO BP oraz PKO Bank Polski, którego jednostką organizacyjną jest DM PKO BP posiadają akcje Emitenta będące przedmiotem niniejszej rekomendacji, w łącznej liczbie stanowiącej co najmniej 5% kapitału zakładowego. Poza wspomnianymi powyżej, Emitenta nie łączą żadne inne stosunki umowne z DM PKO BP, które mogłyby wpłynąć na obiektywność niniejszej Rekomendacji. Ujawnienia Rekomendacja dotyczy Emitenta/Emitentów : Echo. Rekomendacja nie została ujawniona Emitentowi. Pozostałe ujawnienia Żadna z osób zaangażowanych w przygotowanie raportu ani bliska im osoba nie pełni funkcji w organach Emitenta, nie zajmuje stanowiska kierowniczego w tym podmiocie oraz żadna z tych osób, jak również ich bliscy nie są stroną jakiejkolwiek umowy z Emitentem, która byłaby zawarta na warunkach odmiennych niż inne umowy, których stroną jest Emitent i konsumenci. Wśród osób, które brały udział w sporządzeniu rekomendacji, jak również tych, które nie uczestniczyły w przygotowaniu, ale miały lub mogły mieć do niej dostęp, nie ma osób, które posiadają akcje Emitenta lub instrumenty finansowe, których wartość jest w sposób istotny związana z wartością instrumentów finansowych emitowanych przez Emitenta. PKO Bank Polski, jego podmioty zależne, przedstawiciele lub pracownicy mogą okazjonalnie przeprowadzać transakcje, lub mogą być zainteresowani nabyciem instrumentów finansowych spółek bezpośrednio lub pośrednio związanych z analizowaną spółką. Rekomendacja została sporządzona z zachowaniem należytej staranności, zgodnie z najlepszą wiedzą Rekomendującego, pomiędzy DM PKO BP oraz analitykiem sporządzającym niniejszą rekomendację a Emitentem, nie występują jakiekolwiek inne powiązania, o których mowa w 9 i 10 Rozporządzenia. 11