REGULAMIN rozliczania kosztów Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali. Postanowienia ogólne.

Transkrypt

1 REGULAMIN rozliczania kosztów Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali. Postanowienia ogólne. 1. Zasady rozliczeń finansowych Spółdzielni z użytkownikami lokali zostały ustalone na podstawie przepisów Ustaw : - z dnia r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz z późn. zm.). - z dnia r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego ( t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn.zm.) oraz Statutu KSM. 2. Użyte w Regulaminie pojęcie,,użytkownik lokalu oznacza : członka Spółdzielni, osobę nie będącą członkiem Spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, właściciela lokalu nie będącego członkiem Spółdzielni, najemcę lokalu oraz osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego. Dział I ROZLICZANIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI ( GZM ) Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują : 1) obsługę eksploatacyjną nieruchomości, 2) odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, 3) dostawę wody i odprowadzanie ścieków, 4) wywóz nieczystości stałych, 5) eksploatację dźwigów, 6) utrzymanie zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych, 7) utrzymanie domofonów, 8) dostawę gazu, jeżeli w budynku zainstalowano wspólny gazomierz 9) opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, 10) podatek od nieruchomości, 11) utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych nieruchomościach,

2 Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości są ewidencjonowane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości Podstawą do dokonywania z użytkownikami lokali rozliczeń z tytułu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości są ustalenia rocznych planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni uchwalonych przez Radę Nadzorczą oraz postanowienia niniejszego regulaminu. Jeżeli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego następują zmiany w warunkach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to dopuszczalna jest korekta ustaleń planu oraz opłat za używanie lokali Okresem rozliczeniowym eksploatacji i utrzymania nieruchomości jest rok kalendarzowy z wyjątkiem dostawy wody i odprowadzania ścieków, która jest dokonywana w okresach ustalonych przez Zarząd KSM 1.5. Różnica między faktycznymi kosztami a przychodami eksploatacji i utrzymania nieruchomości w danym roku zwiększa odpowiednio koszty lub przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi w roku następnym. W stosunku do lokali stanowiących wyodrębnioną własność, wynik finansowy jest rozliczany przez spółdzielnię indywidualnie z poszczególnymi właścicielami lokali Jeżeli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jednostką fizyczną jest m 2 powierzchni użytkowej lokali, to: - powierzchnię tę określa się na podstawie Uchwały Zarządu KSM w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności w nieruchomości Jeżeli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jednostką naliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy dłuższy niż 2 miesiące, a także osoby faktycznie zamieszkujące przez okres dłuższy niż 2 miesiące - jeżeli nie dopełniły one obowiązku meldunkowego, W przypadku stwierdzenia przebywania w lokalu osób nie zgłoszonych- Spółdzielnia naliczy opłaty od w/w ilości osób za okres ich stałego zamieszkania lub faktycznego korzystania z lokalu. W przypadku, gdy w lokalu mieszkalnym nie jest zameldowana lub nie zamieszkuje żadna osoba, jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę, lub więcej na podstawie aktu notarialnego z zakupu mieszkania. W rozliczeniach finansowych za świadczenia rozliczane na osoby nie bierze się pod uwagę osób zameldowanych na pobyt stały, ale przebywających czasowo poza lokalem,dłuższy niż dwa miesiące np. odbywających służbę wojskową, pobierających naukę, przebywających za granicą itp.

3 - 3 - Użytkownicy lokali zobowiązani są do składania corocznych pisemnych oświadczeń wg stanu na dzień 31 grudnia każdego roku, co do stanu osób zamieszkałych w lokalu. W przypadku zmiany ilości osób zamieszkałych,użytkownik lokalu jest zobowiązany niezwłocznie lecz nie później niż w ciągu 7 dni pisemnie powiadomić o tym administrację Spółdzielni. Zmniejszenie stanu osób zamieszkałych spowoduje zmianę wysokości opłat od najbliższego pełnego miesiąca po pisemnym zgłoszeniu. W przypadku braku oświadczenia pisemnego o liczbie osób zamieszkałych w lokalu, jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się ustalenia administracji Spółdzielni. Dział II ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI 2.1. Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości, w których są ustanowione tytuły prawne do lokali Koszty eksploatacji nieruchomości obejmują : 1) utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz otoczeniu budynków, 2) energię elektryczną zużywaną do oświetlenia nieruchomości oraz napędu urządzeń technicznych, 3) wodę zużywaną do podlewania terenów zielonych oraz na inne cele gospodarcze, 4) ubezpieczenia majątkowe zasobów mieszkaniowych oraz od odpowiedzialności cywilnej z tytułu zarządzania nieruchomościami, 5) wynagrodzenia pracowników związanych z obsługą eksploatacyjną nieruchomości, 6) zabiegi konserwacyjne i naprawy bieżące, 7) narzut kosztów ogólnych Spółdzielni, 8) inne koszty, które nie mogą być zaliczane do pozycji pkt 1 do 7 i ust Ponoszone przez Spółdzielnię koszty eksploatacji są ewidencjonowane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości.

4 - 4 - W przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomości, poniesione przez Spółdzielnię koszty eksploatacji są rozliczane na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej Lokale obciążane są taką częścią kosztów eksploatacji danej nieruchomości, jaki jest ich udział w nieruchomości wspólnej. W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami eksploatacji danej nieruchomości może być wyższe niż wynikające z ich udziału w nieruchomości wspólnej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia ustala każdorazowo Zarząd Spółdzielni. Zwiększenie kosztów może wynikać z tytułu : - większej intensywności użytkowania np. wind, gazu zbiorczego - wyższych stawek za usługi komunalne, - innych dodatkowych kosztów ponoszonych przez spółdzielnię na te lokale W przypadku, gdy użytkownik lokalu wykorzystuje część lokalu mieszkalnego na wykonywanie zawodu ( świadczenie usług), powierzchnię wykorzystywaną na te cele obciąża się kosztami eksploatacji wg zasad obowiązujących dla lokali użytkowych Całkowitą kwotę kosztów eksploatacji dla lokali mieszkalnych ustala się poprzez odjęcie od globalnej, planowanej kwoty kosztów planowanych do poniesienia przez Spółdzielnię kwoty przypadającej na lokale użytkowe. 2.2 Odpis na fundusz remontowy Obciążenia poszczególnych lokali odpisami na fundusz remontowy są ustalane według stawek zł/m 2 określonych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni. Określone przez Radę Nadzorczą stawki odpisów mogą być zróżnicowane dla poszczególnych nieruchomości, w zależności od ich stanu technicznego oraz wyposażenia ( np. dźwigi ) Działania techniczne polegające na ulepszeniu budynków ( np. modernizacja, wymiana dźwigu) nie są zaliczane do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, dlatego są uwzględniane w wysokości odpisów na fundusz remontowy.

5 W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy mogą być wyodrębnione środki na zadania specjalne (wymiana stolarki okiennej, wymiana instalacji, remont dźwigów itp. ) W rozliczeniu wyniku finansowego eksploatacji i utrzymania nieruchomości, za dany rok sporządza się dla każdej nieruchomości rozliczenie obejmujące: 1) kwotę naliczonych odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, 2) kwotę poniesionych przez spółdzielnię nakładów na remonty danej nieruchomości, 3) sposób rozliczenia różnicy poz. 1 i poz Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz rozliczeń ciepła Szczegółowe zasady rozliczeń kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków określa Regulamin rozliczeń za ciepłą, zimną wodę i ścieki oraz tryb postępowania przy odczytach wodomierzy w Kołobrzeskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Szczegółowe zasady rozliczeń kosztów energii cieplnej określa Regulamin dotyczący zasad rozliczania kosztów energii cieplnej do celów c.o w zasobach Kołobrzeskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2.4 Koszty wywozu nieczystości stałych Koszty wywozu nieczystości stałych obejmują koszty Spółdzielni związane z: 1) opłatami za dzierżawę pojemników do składowania nieczystości oraz za wywóz tych nieczystości, uiszczanych przez Spółdzielnię na rzecz usługodawców zewnętrznych, 2) opłatami za korzystanie z wysypisk i spalarni śmieci Koszty wywozu nieczystości stałych rozliczane są zgodnie z aktualną uchwałą Rady Gminy w sprawie wyboru metody ustalania spłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalania stawki tej opłaty Koszty eksploatacji dźwigów osobowych Koszty eksploatacji dźwigów obejmują wydatki Spółdzielni za bieżącą obsługę eksploatacyjną tych urządzeń i nadzór techniczny nad nimi.

6 Koszty eksploatacji dźwigów są ewidencjonowane odrębnie dla każdego budynku lub grupy budynków Koszty opłat ponoszone za nadzór techniczny nad dźwigami ustala się jako opłatę stałą dla lokalu w danej nieruchomości Pozostałe koszty eksploatacji dźwigów osobowych przypadają na lokale znajdujące się w nieruchomości. Rozlicza się koszt poniesiony w poszczególnej nieruchomości w stosunku do ilości osób zamieszkałych w tej nieruchomości Kosztami utrzymania dźwigów na lokalach zajmowanych na warunkach spółdzielczych praw do lokalu, odrębnej własności lub najmu, obciąża się lokale położone w budynkach wyposażonych w dźwigi położone powyżej najniższej kondygnacji, na której znajdują się drzwi wejściowe do dźwigu z tym jednak, że położone na pierwszym piętrze ( II kondygnacji ) obciąża się w 50%., proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych W stosunku do lokali użytkowych fizyczną jednostką rozliczeniową jest m 2 pow. użytkowej Obciążanie kosztami eksploatacji dźwigów może być wyższe jeżeli sposób korzystania z tych dźwigów dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa Zarząd Spółdzielni Koszty utrzymania zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych Koszty utrzymania zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla każdej nieruchomości Koszty utrzymania zbiorczych instalacji radiowo-telewizyjnych danej nieruchomości są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do liczby gniazdek odbiorczych anteny, znajdujących się w poszczególnym lokalu Koszty utrzymania domofonów Koszty utrzymania instalacji domofonowej są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości Rozliczenia kosztów utrzymania domofonów na poszczególne lokale podłączone do tej instalacji dokonuje się jednolicie, niezależnie od charakteru lokali, jego powierzchni czy liczby osób.

7 2.8. Koszty dostawy gazu zbiorczego Koszty dostawy gazu sieciowego obejmują wydatki Spółdzielni wynikające z faktur od dostawcy gazu dla danej nieruchomości, w których lokale nie posiadają indywidualnych liczników ( gazomierzy) Koszt opłat taryfowych za gaz stanowi koszt stały rozliczany w stosunku do ilości odbiorców ( użytkowników) w danej nieruchomości Koszty opłat zmiennych zużycia gazu rozlicza się zbiorczo dla wszystkich nieruchomości spółdzielni proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w danej nieruchomości W stosunku do lokali użytkowych fizyczną jednostką rozliczeniową, jest m 2 p.u. lokali. Obciążenie lokalu kosztami eksploatacji gazu może być wyższe, jeżeli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji gazu. Wielkość tego zwiększenia określa Zarząd Spółdzielni Opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów Ponoszone przez Spółdzielnię opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla poszczególnych nieruchomości Obciążenia poszczególnych lokali opłatami za wieczyste użytkowanie gruntu dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali Podatek od nieruchomości Podatek od nieruchomości opłacany przez Spółdzielnię jest ewidencjonowany i rozliczany odrębnie dla każdej nieruchomości w rozbiciu na : a) podatek od gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, b) podatek od lokali mieszkalnych, c) podatek od lokali użytkowych Obciążenia poszczególnych lokali mieszkalnych podatkiem wymienionym w ust poz. a, b, dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Jeżeli w lokalu mieszkalnym prowadzona jest działalność powodująca wzrost opłat podatku od nieruchomości, to skutki tego wzrostu obciążają tylko ten lokal Obciążenia poszczególnych lokali użytkowych podatkiem wymienionym w ust poz. a, dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali, a poz. c rozlicza się indywidualnie dla danego lokalu.

8 Właściciel lokalu stanowiącego wyodrębnioną własność rozlicza się z tytułu podatku od nieruchomości indywidualnie z gminą. 3. Ustalanie opłat za używanie lokali. 3.1Na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości przypadających na poszczególne lokale, ich użytkownicy wnoszą co miesięczne opłaty Posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt do Właściciel lokalu mieszkalnego wnosi opłatę będącą sumą pozycji kalkulacyjnych określonych w pkt do oraz Najemca lokalu mieszkalnego lub użytkowego wnosi opłaty zgodnie z zawartą umową z Zarządem KSM Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego wnosi odszkodowanie w wysokości czynszu jaki Spółdzielnia mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu, nie niższego jednak od kosztów ponoszonych przez Spółdzielnię przypadających na dany lokal; osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego ale uprawniona do lokalu zamiennego albo socjalnego, wnosi odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat, jakie byłaby obowiązana wnosić, gdyby stosunek prawny nie wygasł. 3.2Określona w pkt 3.1 opłata użytkownika danego lokalu będącego : 1) członkiem Spółdzielni, jest pomniejszona o przypadający danemu członkowi udział w pożytkach z działalności Spółdzielni, 2) właścicielem lokalu, jest pomniejszona o przysługujący danemu właścicielowi udział w pożytkach z nieruchomości wspólnej. 3.3Jeżeli część pomieszczeń ogólnego użytku w danej nieruchomości jest udostępniana czasowo do wyłącznego korzystania przez daną osobę ( najem pomieszczenia ogólnego użytku ) to osoba ta obowiązana jest wnosić z tego tytułu comiesięczny czynsz w wysokości określonej w umowie o udostępnienie pomieszczenia do wyłącznego korzystania. Opłaty te są : 1) pożytkiem z działalności Spółdzielni, jeśli Spółdzielnia jest wyłącznym właścicielem danej nieruchomości, 2) pożytkiem z nieruchomości wspólnej, jeśli dana nieruchomość jest współwłasnością dwu lub więcej osób.

9 Podatek od towarów i usług (VAT) należny od opłat określonych w pkt 3.1 i 3.4 regulują odrębne przepisy. Podatek VAT od opłaty za używanie lokalu podwyższa opłatę określoną wg pkt 3.1 i Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu powstaje z dniem postawienia lokalu przez Spółdzielnię do dyspozycji użytkownika, choćby faktyczne objęcie lokalu nastąpiło po tym dniu. O dacie postawienia lokalu do dyspozycji użytkownika, Spółdzielnia zawiadamia go pisemnie przed tą datą. Obowiązek wnoszenia opłat ustaje z dniem fizycznego opróżnienia lokalu i zdania kluczy do Spółdzielni. Obowiązek ten nie dotyczy lokali będących przedmiotem najmu, opłaty reguluje odrębna umowa Za opłaty, o których mowa w ust solidarnie z osobami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, właścicielami oraz najemcami lokali mieszkalnych odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu Opłaty za używanie lokalu wnosi się co miesiąc z góry do 15 dnia miesiąca. Od opłat wnoszonych z opóźnieniem Spółdzielnia nalicza odsetki ustawowe O zmianie wysokości opłat Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, którym przysługują tytuły prawne do lokali co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia pisemnego W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby posiadające tytuł prawny do lokali co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin Członkowie Spółdzielni, osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele nie będący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości.

10 3.11. Opłaty za używanie lokali mogą być wnoszone w kasie Spółdzielni lub przelewami pocztowymi lub bankowymi na rachunek bankowy Spółdzielni. 4. Bonifikaty w opłatach za używanie lokali W przypadku trwającej dłużej niż 3 dni przerwy w funkcjonowaniu dźwigu, zbiorczej instalacji radiowo-telewizyjnej lub domofonu, użytkownikom lokali przysługuje obniżka opłat w wysokości 1/30 danego składnika opłaty miesięcznej za każdy dzień przerwy w funkcjonowaniu tych urządzeń Obniżki w opłatach ( bonifikaty ) rozlicza się z użytkownikami lokali w okresach miesięcznych. Kwoty udzielonych bonifikat stanowią zmniejszenie przychodów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Regulamin niniejszy uchwalony został przez Radę Nadzorczą Kołobrzeskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Kołobrzegu Uchwałą Nr 5/2015 z dnia r. z mocą obowiązującą od dnia podjęcia uchwały.