Komputronik rozwija sieć Ghelamco open er. 4-5 grudnia Novotel Warszawa Centrum. Zapraszamy do serwisu

Transkrypt

1 nr 9 / (40) październik 2013 ISSN Cena 40 PLN / 10 Euro (w tym 8% VAT) PAŹDZIERNIK 2013 NAJEMCA POSZUKIWANY! Komputronik rozwija sieć Ghelamco open er 4-5 grudnia Novotel Warszawa Centrum Zapraszamy do serwisu

2 II Edycja Smart Strategies for Real Estate December 4-5, 2013 Novotel Warszawa Centrum Warsaw

3 ISSN Cena 98 (w tym 8% VAT) LICZBA MIEJSC OGRANICZONA REJESTRACJA The-City-Business-Forum Będziemy rozmawiać o strategiach i trendach na rynkach: handlowym, biurowym i magazynowym. Wśród tematów znajdą się m.in.: Najatrakcyjniejsze obszary inwestowania Skuteczny PR w branży nieruchomości Obalanie mitów certyfi kowania komu potrzebne są zielone certyfi katy Zatrudnienie w branży nieruchomości Zarządzanie nieruchomościami w trakcie rozbudowy i przebudowy Biznes w zabytkach E-commerce jako szansa dla powierzchni magazynowych Nieruchomości komercyjne przy dworcach i lotniskach Property Media Group tel biuro@thecity.com.pl Organizator jest wydawcą: O F F I CE The Polish Office Market Review BOOK 2013/2014 THE POLISH COMMERCIAL REAL ESTATE REVIEW BOOK

4 04 SPIS TREŚCI PAŹDZIERNIK 2013 KTOKOLWIEK WIDZIAŁ, KTOKOLWIEK WIE. NAJEMCA PILNIE POSZUKIWANY 12 Powiedzieć, że polski rynek biurowy to Warszawa i reszta kraju, to jak obwieścić, że Ziemia krąży wokół Słońca. Według ostatnich danych firmy Cushman & Wakefield polski rynek nowoczesnej powierzchni biurowej to ponad 6,4 mln mkw., z czego w stolicy znajduje się ponad 4 mln mkw. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczenie na stołeczny rynek kolejne 0,5 mln mkw. Czy Warszawa jest w stanie wchłonąć taką ilość powierzchni? WYWIad KOMPUTRONIK ROZCIĄGA SIEĆ 16 TeMaT NUMeRU EDYTORIAL FOKUS DANE Z RYNKÓW W marcu 2014 r. Komputronik otworzy kolejny megastore w poznańskim CH Plaza. Jeszcze w tym roku spółka chce wejść na rynek niemiecki, gdzie będzie się posługiwać nazwą K24. O wejściu w nowe branże, zagranicznej ekspansji i otwarciach kolejnych salonów z prezesem spółki Wojciechem Buczkowskim, rozmawia Marta Ryczywolska. WYWIad GHELAMCO OPEN ER 20 Po ponad dwóch dekadach obecności w Polsce i zdobyciu pozycji jednego z największych graczy na rynku biurowym Ghelamco zaczyna się interesować segmentem handlowym. W ciągu najbliższych trzech lat planuje otwarcie pięciu niedużych obiektów w Warszawie i okolicach. O tym, co skłoniło firmę do wejścia w retail, mówi jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią w rozmowie z Tomaszem Szpyt. komentarze I OPINIe 22 KOMUNIKACJA W CENTRUM HANDLOWYM JEST WYZWANIEM Helen Maquire dyrektor zarządzająca polskiego oddziału Toolbox Marketing INTERESUJĄ NAS PROJEKTY Z DUŻYM POTENCJAŁEM WZROSTU WARTOŚCI alexander Otto, prezes ECE SPÓŁKA KOMANDYTOWA ORAZ KOMANDYTOWO AKCYJNA BĘDĄ PODATKAMI PODATKU DOCHODOWEGO aleksandra kozłowska menedżer, doradca podatkowy w Advicero Tax STReFa WIedZY Biuro źródłem efektywności i dobrego wizerunku materiał promocyjny. 26 WIadOMOŚcI W SkRÓcIe BIURA HANDEL MAGAZYNY HOTELE TRANSFERY english PaGeS PAŹDZIERNIK 2013 nr 9 / (40) październik 2013 ISSN Cena 40 PLN / 10 Euro (w tym 8% VAT) NAJEMCA poszukiwany! Komputronik rozwija sieć Ghelamco open er 4-5 grudnia Novotel Warszawa Centrum Zapraszamy do serwisu 01 okladka pazdziernik.indd :05:30 Projekt okładki: Arkadiusz Chorąży Zdjęcie na okładce: Fotolia Jeśli nie zaznaczono inaczej, fotografie i wizualizacje zamieszczone w magazynie pochodzą z materiałów prasowych. Redakcja nie zwraca materiałów niezamówionych, zastrzega sobie prawo redagowania nadsyłanych tekstów oraz nie odpowiada za treść zamieszczonych reklam i ogłoszeń.

5 PAŹDZIERNIK 2013 WSTĘP 05 Polska kusi Powiedzieć, że polski rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne odżył, to mało on rozkwita. TOMASZ SZPYT / redaktor naczelny Wiadomością ostatnich tygodni jest długo zapowiadane wejście Amazona nad Wisłę. Amerykański gigant zamierza ulokować w naszym kraju trzy spośród pięciu nowych centrów logistycznych w regionie. Przyćmiło to nieco wejście chińskiego kapitału na polski rynek centów handlowych i przejęcie przez rządowy fundusz z Państwa Środka, do spółki z Allianz i ECE, Silesia City Center. Według wyliczeń analityków nad Wisłą zainwestowano do połowy roku ponad 1 mld euro. W trzecim kwartale podpisano umowy przedwstępne na ponad drugie tyle. Z rąk do rąk przechodzą centra handlowe, biurowce i magazyny. To naprawdę świetne informacje i świadczą dobrze o polskim rynku nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że teraz przed nami już tylko świetlana przyszłość. Spora liczba realizowanych inwestycji, i to pomimo ograniczeń w finansowaniu przez banki, musi budzić obawy przed większymi wskaźnikami pustostanów. Według niektórych wyliczeń już za dwa lata wskaźnik powierzchni niewynajętej w stołecznych biurowcach może osiągnąć nawet 18 proc. Kto pamięta spowolnienie przed akcesją Polski do UE, wie, z czym to się wiąże. Czy rynek biurowy poradzi sobie z tak dużą podażą? Więcej w tekście Ktokolwiek widział, ktokolwiek wie. Najemca pilnie poszukiwany. Kto chce się rozwijać, musi szukać nowych dróg. Nową ścieżkę wzrostu obrał jeden z potentatów warszawskiego rynku biurowego Ghelamco. Spółka zapowiada, że nie odda pola konkurentom w sektorze biurowym, ale miejsca do rozwoju szuka na rynku retailowym. W ciągu najbliższych trzech lat planuje otwarcie pięciu niedużych obiektów w Warszawie i okolicach. Więcej o planach Ghelamco w rozmowie z Jeroenem van der Toolenem, dyrektorem zarządzającym firmy na Europę Środkowo-Wschodnią. Aby rynek centrów handlowych mógł się rozwijać, potrzebni są prężni najemcy. O planowanych posunięciach w tradycyjnych kanałach sprzedaży i znaczeniu e-handlu rozmawiamy z Wojciechem Buczkowskim, prezesem Komputronika. Zapraszamy również do lektury komentarzy i opinii ludzi z branży oraz śledzenia najnowszych informacji z sektora w serwisie Redakcja: Tomasz Szpyt redaktor naczelny tszpyt@thecity.com.pl Magdalena Fabijańczuk-Antkowicz redaktor mfabijanczuk@thecity.com.pl Marta Ryczywolska dziennikarz mryczywolska@thecity.com.pl Łukasz Marynowski dziennikarz lmarynowski@thecity.com.pl Tomasz Papiernik dziennikarz/tłumacz tpapiernik@thecity.com.pl Arkadiusz Chorąży DFG studio skład, łamanie i opracowanie graficzne Ewa Cichocka korektorka Reklama: Daniel Jabłoński dyrektor zarządzający djablonski@thecity.com.pl Hubert Wasiak project manager hwasiak@thecity.com.pl Cezary Goss project manager cgoss@thecity.com.pl ul. Stępińska 22/ Warszawa tel tel

6 06 FOKUS PAŹDZIERNIK 2013 Galeria handlowa w smartfonie Galeria katowicka jako pierwsze centrum handlowe na Śląsku przygotowała dla swoich klientów aplikację mobilną na smartfony. W pierwszym tygodniu funkcjonowania galerii skorzystało z niej już ponad tysiąc osób. Nowelizacja leed a rynek pracy w nieruchomościach Amerykańskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (us Green BuildingCouncil) zaktualizowało właśnie system certyfikacji leed. Nowa norma nosząca nazwę leed v4 wejdzie w życie już w listopadzie 2013 r. Czy i jak zmiany te wpłyną na rynek pracy w obszarze budownictwa ekologicznego w Polsce, tłumaczy mark Twomey, rekruter rynku nieruchomości, partner zarządzający TARA hr Consultants. Obecnie w naszym kraju jest ok. 50 ekspertów posiadających uprawnienia LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) i jest to bardzo wąski obszar rynku pracy. Znaczna część specjalistów skupiona jest w dwóch firmach: Skanska Development oraz Jones Lang LaSalle. Pozostali zatrudnieni są w firmach inżynieryjno-konsultingowych, architektonicznych, a także w innych firmach deweloperskich oraz agencjach. W większości przypadków to z inicjatywy pracodawcy wybrani pracownicy zostali przeszkoleni w systemie LEED, który jest obecnie najpopularniejszym obok BREEAM systemem ekocertyfikacji w Polsce. W zapisach LEED v4 pojawia się kilka ważnych zmian i nowości, Aplikacja przeznaczona jest dla użytkowników smartfonów. Po ściągnięciu jej na telefon można w ciągu kilku chwil zapoznać się z aktualnymi promocjami oferowanymi przez najemców czy skorzystać z mapy. To aplikacja stworzona dla Galerii Katowickiej. Od samego początku rozwiązania techniczne i graficzne realizowane były specjalnie na nasze potrzeby. Nie korzystaliśmy z żadnych gotowych szablonów mówi Agnieszka Jurkiewicz, marketing & PR manager Galerii Katowickiej. Użytkownicy mogą sprawdzić m.in. godziny otwarcia, listę które wzbudziły sporo kontrowersji. Z tego powodu aż do końca maja 2015 r. wprowadzono okres przejściowy, w którym będzie marek, zapowiedzi imprez oraz możliwości dojazdu. Jedna z funkcji to wirtualna mapa, która umożliwi prześledzenie najkrótszej drogi z dowolnie wybranego sklepu w inne miejsce w galerii. Korzystanie z aplikacji ułatwia bezpłatna strefa Wi-Fi na terenie pasaży Galerii Katowickiej. Aplikacja jest dostępna na dwóch największych platformach ios i Android, które mają 95 proc. udziału w rynku smartfonów. Jeśli użytkownicy aplikacji wyrażą zgodę, mogą być wysyłane do nich także notyfikacje z informacjami o wydarzeniach i promocjach na terenie GK. możliwość certyfikowania budynków w obecnej wersji LEED 2009 lub w nowej LEED v4. Spodziewam się, że mimo sporych kontrowersji wokół nowelizacji LEED rynek bardzo dobrze poradzi sobie z tymi zmianami. Pójdą one w kierunku podniesienia kwalifikacji już zatrudnionych pracowników zamiast poszukiwania nowych kadr. Pierwszy Breeam na poziomie outstanding dla polskiej inwestycji Katowicki biurowiec Goeppert-mAyer jako pierwszy w Polsce uzyskał prestiżowy międzynarodowy certyfikat BreeAM International na poziomie Outstanding. Jest to drugi budynek w Europie z tak wysoką oceną. Zlokalizowany w GPP Business Park biurowiec, jest pierwszą z czterech inwestycji które powstaną na terenie kompleksu przy ul. Konduktorskiej w Katowicach. Inwestorem jest spółka Górnośląski Park Przemysłowy. GPP Business Park docelowo obejmie ok. 30 tys. mkw. nowoczesnej i energooszczędnej powierzchni biurowej. Projekt oraz budynek do certyfikacji przygotowywała firma Buro Happold. Zużycie energii w biurowcu Goeppert-Mayer jest o ok. 50 proc. niższe niż w typowych biurowcach tej klasy. Miesięczne koszty mediów (ogrzewanie, chłodzenie, woda, prąd i wentylacja) wynoszą ok. 1 euro dla 1 mkw. wynajmowanej powierzchni przy jednozmianowej pracy. 20 mln zł kosztowała modernizacja Centrum Handlowego Alfa, które zmienia nazwę na Aura Centrum Olsztyna

7 Już w październiku Office Book 2013/2014 O F F I CE The Polish Office Market Review BOOK 2013/2014 Najnowszy rocznik to: artykuły redakcyjne, analizy ekspertów, wywiady i komentarze, sytuacja oraz prognozy rozwoju rynku powierzchni biurowej w Polsce, aktualna lista biurowców klasy B i A, dystrybucja na najważniejszych targach i konferencjach, dostęp do wersji elektronicznej on-line, prezentacja najciekawszych obiektów. Property Media Group tel biuro@thecity.com.pl

8 08 DANE Z RYNKÓW PAŹDZIERNIK 2013 Rynek INWESTYCYJny/EUROPA Transakcje Funduszy Emerytalnych oraz Państwowych Funduszy Majątkowych w Europie powyżej Euro 100 m Rynek INWESTYCYJny /EUROPA Wartość i liczba inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie CEE PF/SWF Wolumen Inwestycji 14 80% % % % % % % % % KW Udział KD w inwestycji FF & PFM (%) bezpośrednie KD udział KD w inwestycjach FE & PFM (%) Wartość inwestycji Prognoza Liczba transakcji *Struktury joint venture, określa się mianem Kapitał i Doświadczenie (KD). Źródło: Jones Lang LaSalle Źródło: Coliers International Rynek BIUROWY/SzczeCIn Podaż powierzchni biurowych (tys. mkw.) Rynek BIUROWY/POLSKA Zasób powierzchni biurowych i powierzchnia w budowie (tys. mkw.) zasób powierzchni biurowej powierzchnia biurowa w budowie KW. 13 KW. 14 KW. 15 podaż w budowie planowane 0 Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice Szczecin Lublin Rzeszów Bydgoszcz Źródło: CBRE, 2013 Źródło: CBRE, 2013 Rynek HANDLOWY/POLSKA Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej centra handlowe hala hurtowe magazyny handlowe centra wyprzedażowe I poł Źródło: Dział wyceny i doradztwa Cushman & Wakiefeld, lipiec 2013 r. Rynek MAGAzynOWY/POLSKA Stawki czynszowe za najlepsze magazyny (Euro/mies./mkw.) Kraków Warszawa Wschód Wrocław Szczecin Centrum Północ Poznań Śląsk Źródło: CBRE, 2013 r.

9 Nowe centrum Riviera w Gdyni! Położone w centrum komunikacyjnym m2 GLA powierzchni handlowej Otwarcie już w październiku 2013 Skontaktuj się z działem leasingu: TEL: KOM: leasing@mayland.pl

10 10 DANE Z RYNKÓW PAŹDZIERNIK 2013 Rynek HAnDLOWy/POLSKA Pustostany w centrach handlowych 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Konurbacja Katowicka Aglomeracja Krakowska Aglomeracja Łódzka Aglomeracja Poznańska Aglomeracja Trójmiejska Aglomeracja Szczcińska Aglomeracja Warszawska Aglomeracja Wrocławska Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin Radom Toruń Źródło: Dział wyceny i doradztwa Cushman & Wakiefeld, lipiec 2013 r. Rynek HAnDLOWy/POLSKA Liczba obiektów handlowych* w miastach powyżej mieszkańców, I połowa 2013 r Konurbacja Katowicka obiekty istniejące obiekty w budowie *Tradycyjne centra handlowe, centra wyprzedażowe, centra specjalistyczne oraz parki handlowe Aglomeracja Krakowska Aglomeracja Łódzka Aglomeracja Poznańska Aglomeracja Trójmiejska Aglomeracja Szczcińska Aglomeracja Warszawska Aglomeracja Wrocławska Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin Radom Toruń Źródło: Dział wyceny i doradztwa Cushman & Wakiefeld, lipiec 2013 r. RYNEK MAGAZYNOWY/POLSKA Popyt i podaż w regionie wrocławskim RYNEK MAGAZYNOWY/POLSKA Popyt i podaż w regionie Polski Centralnej mkw mkw I poł I poł Roczna podaż Roczny popyt Roczna podaż Roczny popyt Źródło: Dział wyceny i doradztwa Cushman & Wakiefeld, lipiec 2013 r. Źródło: Dział wyceny i doradztwa Cushman & Wakiefeld, lipiec 2013 r.

11 Success requires the careful association of many elements. Apsys brings knowledge and experience to their full service management of shopping malls. Our expertise on Polish market: Real estate management 14 shopping malls in 12 cities in Poland Rental management 750 lease agreements under management with rent collection at 99,8% Leasing 300 lease agreements signed annually Marketing more than 70 million visitors and 400 marketing campaigns every year Project management from defining the needs to completion of the works Green approach Apsys is the Pioneer in Poland in obtaining the Breem-In-Use certificates for shopping centers As a leader, we know that creating a friendly space requires something more than just experience. It is our sensibility and passion that allow us to create shopping malls, that connect with visitors. Places that have magic. This magic is the object of our interest, and your smile is our greatest reward. APSYS POLSKA S.A., ATRIUM CENTRUM, AL. JANA PAWŁA II 27, WARSZAWA TEL.: , FAX: OFFICE@APSYSGROUP.PL,

12 12 TEMAT NUMERU PAŹDZIERNIK 2013 Ktokolwiek widział, ktokolwiek wie. Najemca pilnie poszukiwany Powiedzieć, że polski rynek biurowy to Warszawa i reszta kraju, to jak obwieścić, że Ziemia krąży wokół Słońca. Według ostatnich danych firmy Cushman & Wakefield polski rynek nowoczesnej powierzchni biurowej to ponad 6,4 mln mkw., z czego w stolicy znajduje się ponad 4 mln mkw. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczenie na stołeczny rynek kolejne 0,5 mln mkw. Czy Warszawa jest w stanie wchłonąć taką ilość powierzchni? Łukasz Marynowski Miasteczko Orange. Projekty BTS są coraz popularniejsze na polskim rynku

13 PAŹDZIERNIK 2013 TEMAT NUMERU 13 Po bardzo dobrym dla rynku w Polsce roku 2012 w pierwszej połowie obecnego sektor biurowy nadal dynamicznie się rozwijał. Rośnie liczba zawieranych transakcji najmu i zainteresowanie deweloperów nowymi projektami inwestycyjnymi. Poszukiwanie przez najemców sposobów redukcji kosztów operacyjnych oraz wygasanie umów zawartych w latach wpływa na zwiększoną aktywność na rynku najmu. Przez pierwsze sześć miesięcy tego roku w całym kraju wynajęto 516 tys. mkw. (wzrost o 7 proc. w stosunku do pierwszego półrocza 2012 r.), z czego większość tradycyjnie w Warszawie (65 proc.) podaje Cushman & Wakefield w raporcie Marketbeat Polska Jesień Jednak deweloperzy zaczynają napotykać coraz większe trudności z pozyskaniem finansowania nowych projektów, ponieważ banki wymagają, żeby poziom przednajmu planowanej powierzchni wynosił minimum 30 proc., a wkład własny inwestora co najmniej 35 proc. Jest to o tyle trudne, że w większości regionów planowana jest duża podaż nowych projektów, a sytuacja ekonomiczna w kraju jest wciąż niepewna. W niemal wszystkich głównych lokalizacjach w Polsce wzrosła liczba pustostanów. Nie inaczej jest w stolicy. Warszawa pustostanem stanie? Pomimo tego, że rynek warszawski wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem zarówno deweloperów, jak i najemców, a do końca 2015 r. ci ostatni planują dostarczenie na rynek ok. 0,5 mln mkw., z czego w budowie znajduje się obecnie ponad 400 tys. mkw. (dane Marketbeat Polska Jesień 2013, Cushman & Wakefield), w najbliższym czasie rosnąć będzie współczynnik pustostanów. Na koniec II kw r. wskaźnik ten w stolicy osiągnął poziom 10,5 proc. i był o ok. 1,5 p.p. większy niż na koniec roku ubiegłego. Pomimo tego, że absorpcja nowej powierzchni utrzymuje się na wysokim poziomie, oddawanie do użytku kolejnych budynków będzie powodować dalszy wzrost liczby pustostanów. Taka tendencja utrzyma się najprawdopodobniej do końca 2015 r. prognozują analitycy z firmy Cushman & Wakefield. Jednak sytuacja nie będzie taka zła, jak mogłoby się wydawać, uspokaja Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa CBRE. Jeżeli weźmiemy pod uwagę ilość powierzchni biurowej, jaka zostanie oddana do użytku w poszczególnych latach, oraz oszacujemy średnią absorpcję tej powierzchni, otrzymamy prognozy dotyczące wskaźnika powierzchni niewynajętej. Zakładając trzy scenariusze, w których absorpcja jest niższa (75 proc.), taka sama (100 proc.) lub wyższa (125 proc.) od średniej z poprzednich 10 lat, widać, iż nawet w najbardziej czarnej wersji wskaźnik powierzchni niewynajętej nie przekroczy 18 proc. pod koniec 2015 r. mówi Joanna Mroczek. Niewątpliwie wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej będzie miał wpływ na sytuację na całym rynku. Rynek biurowy w Warszawie, który nadal jest stosunkowo niedojrzały i nienasycony, jest w stanie wchłonąć nową powierzchnię biurową, ale w coraz dłuższym czasie dodaje ekspert CBRE. Deweloperzy w obliczu rosnącej konkurencji będą zmuszeni do oferowania większych zachęt dla potencjalnych najemców i tym samym spadną stawki czynszów, zwłaszcza w najbardziej popularnych dzielnicach poza centrum. Joanna Mroczek zauważa także, że w najgorszej sytuacji będą właściciele starszych budynków klasy B i C, opuszczonych przez dotychczasowych najemców. Budynki w Warszawie szybko się starzeją i znacznie więcej nowej powierzchni wynajmuje się w nowych obiektach klasy A, kosztem klasy B podsumowuje. Ale kto to wynajmie? Według danych opublikowanych w raporcie Marketbeat Polska Jesień 2013, w pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek ponad 152 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni najmu, dzięki czemu w drugim kwartale ilość tego typu powierzchni w stolicy przekroczyła 4 mln mkw. Z raportu wynika, że pierwsza połowa roku była lepsza od tego samego okresu 2012 r., kiedy na rynek trafiło o 30 proc. mniej powierzchni. Zdecydowanie najwięcej powierzchni (ponad 107,5 tys. mkw.) powstało w rejonie Mokotowa w strefie US (Upper South). W obu południowo-zachodnich strefach SW1 (South West 1) i SW2 (South West 2) oddano jedynie 35 tys. mkw. W sumie w całej Warszawie dostarczono na rynek osiem budynków, z czego największe to Konstruktorska Business Center (48,3 tys. mkw., HB Reavis) i Marynarska 12 (40 tys. mkw., Ghelamco), oba zlokalizowane w rejonie Służewca Przemysłowego. Z pozostałych ukończonych inwestycji warto wymienić położony przy ul. Domaniewskiej Ambassador Office Building (15,4 tys. mkw., Kronos Real Estate) oraz budynek B kompleksu Łopuszańska Business Park (16,5 tys. mkw., Ghelamco) we Włochach, a także Miasteczko Orange (45 tys. mkw. w Al. Jerozolimskich, Qatar Investment). W centrum miasta oddano zaledwie dwa budynki odrestaurowaną kamienicę przy pl. Bankowym o powierzchni najmu ok. 4 tys. mkw. oraz odrestaurowane kamienice przy ul. Próżnej Le Palais (ponad 5 tys. mkw., Warimpex). Do końca roku deweloperzy chcą dostarczyć na rynek stołeczny kolejne 150 tys. mkw. Jeżeli ta prognoza się sprawdzi, podaż w 2013 r. przekroczy 300 tys. mkw., osiągając najwyższy poziom od 13 lat. Spośród 9 budynków, które zostały oddane do użytkowania w I poł r. tylko jeden (NC2; 3,9 tys. mkw.) był wynajęty w całości, i jeden był na drugim końcu skali z powierzchnią biurową w 100 proc. dostępną (Plac Bankowy; ok. 4 tys. mkw.). Pozostałe przed oddaniem do użytkowania były w mniejszym lub większym stopniu skomercjalizowane, np. Łopuszańska Business Park budowana przez Ghelamco była wynajęta w ok. 93 proc., a w drugim projekcie tej firmy, Marynarskiej 12, stopień wynajęcia powierzchni biurowej to 66 proc. wylicza Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w Dziale Badań i Doradztwa Savills. ABSOrPCja POWierZChni biurowej w WarSZAWie wg klas budynków H Absorpcja klasa A Absorpcja klasa B Źródło: CBRE, 2013

14 14 TEMAT NUMERU PAŹDZIERNIK 2013 Biurowiec Konstruktorska Business Center był wynajęty w około połowie w momencie otwarcia Rzeczywiste nowe umowy najmu vs przedłużenia Poziom absorpcji powierzchni biurowej w pierwszym półroczu w Warszawie wyniósł ponad 70 tys. mkw., podczas gdy wolumen transakcji przekroczył 330 tys. mkw. O ile roczny popyt transakcyjny rośnie od 2010 r., o tyle absorpcja fluktuuje między 120 a 180 tys. rocznie. Poziom pustostanów w nowo wybudowanych budynkach zaraz po ich zakończeniu waha się z reguły między 20 a 50 proc. Zważywszy, że rynek warszawski jest w stanie wchłonąć rocznie ok. 160 tys. mkw., o czym mówi poziom absorpcji, prognozowana roczna podaż w 2013 r. przekraczająca 300 tys. powinna wpłynąć na wzrost pustostanów, który utrzyma się przez najbliższe 2 3 lata na poziomie zbliżonym do 10 proc. wylicza Marcin Kocerba, analityk z działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Podobne dane przedstawia Joanna Mroczek z CBRE. Roczna absorpcja w Warszawie szacowana jest na poziomie ok tys. rocznie, zależnie od koniunktury ekonomicznej w Polsce i na świecie. To znaczy, że o tyle metrów rocznie firmy się powiększają lub otwierają nowe biura. Jest ona silnie uzależniona od poziomu zatrudnienia, dla którego prognozy na najbliższe lata są stosunkowo pozytywne dla Warszawy. Z tego względu przewidujemy, iż absorpcja biur powinna rosnąć średnio ok. 3 4 proc. rocznie. Wskaźnik ten pokazuje również, w jakim czasie rynek wchłania nową powierzchnię biurową. Roczna podaż na poziomie ok. 300 tys. mkw. wchłania się więc w ciągu około dwóch lat. Wioleta Wojtczak z firmy Savills prognozuje, że poziom absorpcji w tym roku powinien być zbliżony do ubiegłorocznego i oscylować w granicach 180 tys. mkw. Z danych Savills wynika także, że w pierwszej połowie roku renegocjacje i przedłużenia umów stanowiły ok. 31 proc., w ubiegłym roku to ok. 28 proc., w roku 2011 to ok. 29 proc., a w 2010 r. 35 proc. transakcji. W latach wcześniejszych udział renegocjacji był mniejszy, ale jak widać, od kilku lat utrzymuje się na podobnym poziomie. 75% absorpcja 100% absorpcja 125% absorpcja Polska była, jest i pozostanie atrakcyjnym krajem dla inwestorów zagranicznych, jednak liczba nowych firm nie będzie zapewne rosła w takim tempie jak jeszcze 5 10 lat temu, stąd też dłuższy czas potrzebny na wchłonięcie nowej podaży. Warto jednak pamiętać o firmach już obecnych w Polsce, które dzięki rozwojowi będą potrzebowały większej powierzchni umożliwiającej ekspansję, a także o firmach wynajmujących powierzchnie w budynkach o dużo niższym standardzie niż ten oferowany w nowoczesnych biurowcach. To one będą m.in. źródłem nowych umów najmu w kolejnych latach podsumowuje Wioleta Wojtczak z firmy Savills. PrognOZy WSkaźnika POWierZChni niewynajętej w WarSZAWie 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Q 2011 Q 2012 Q 2013 Q 2014 Q 2015 Źródło: CBRE, 2013

15

16 16 WYWIAD PAŹDZIERNIK 2013 Komputronik rozwija sieć W marcu 2014 r. Komputronik SA otworzy kolejny megastore w poznańskim CH Plaza. Jeszcze w tym roku spółka chce wejść na rynek niemiecki, gdzie będzie się posługiwać nazwą K24. O wejściu w nowe branże, zagranicznej ekspansji i otwarciach kolejnych salonów z prezesem spółki Wojciechem Buczkowskim rozmawia Marta Ryczywolska. TC: W kwietniu uruchomili państwo pierwszy w Polsce Komputronik Megastore, który w ciągu dwóch tygodni odwiedziło ponad 20 tys. klientów. We wrześniu spółka spodziewa się już pierwszych zysków z tego projektu. Można odtrąbić spektakularny sukces? Wojciech Buczkowski: Komputronik Megastore jest niewątpliwym sukcesem. Spektakularny sukces osiągniemy jednak wtedy, kiedy ocenimy pozytywnie projekt pod kątem ekonomicznym, czyli kiedy stopa zwrotu z inwestycji będzie powyżej przeciętnej. Sam fakt, że uruchomiliśmy Komputronik Megastore w takiej formule, w jakiej producenci współfinansują utrzymanie ekspozycji, a do dyspozycji klientów jest stale kilkudziesięciu doradców, jest unikalnym na skalę polską rozwiązaniem. Chcieliśmy umożliwić klientom zakup produktów w dobrych cenach, ale oczywiście zrealizować przy tym pewien zysk, wybraliśmy więc centrum handlowe, które może nie należy do najpopularniejszych w Warszawie, ale łączy doskonałe położenie z atrakcyjnymi cenami najmu powierzchni. CH Jupiter znajduje się przy wyjątkowo intensywnie wykorzystywanym węźle komunikacyjnym dojeżdżają tu tramwaj i autobus, kolej podmiejska jest zaś oddalona 250 metrów. W niedalekiej przyszłości uruchomiona zostanie pobliska stacja metra. W ostatnich tygodniach notujemy tygodniową frekwencję odwiedzających na poziomie 4 6 tys. osób, przy czym wrzesień przynosi zdecydowanie te wyższe wartości. Przygotowujemy się do obsługiwania około 10 tys. klientów tygodniowo jeszcze w tym roku. Bardzo cieszy nas także konwersja czyli udział klientów wśród odwiedzających. Obecnie blisko co czwarty klient odwiedzający obiekt dokonuje zakupów, to nawet dwukrotnie większe wartości niż średnia dla salonów w popularnych centrach handlowych. Od kwietnia minęło już trochę czasu, do końca roku miała zapaść decyzja dotycząca kolejnego megastore u. Więc kiedy otwarcie? Decyzja zapadła, złożyliśmy już odpowiednie pisemne deklaracje, doradcy prawnie negocjują szczegółowe zapisy umowy. Wybraliśmy doskonałą lokalizację centrum handlowe Plaza w Poznaniu, w którym znajdował się nasz największy dotychczas salon, zlokalizowany w najlepszym centrum handlowym w Wielkopolsce. Komputronik Megastore w Poznaniu będzie miał około 1,4 tys. mkw., czyli będzie blisko siedem razy większy niż dotychczasowy salon. Znajdzie się w nim głównie oferta sprzętu IT, ale też RTV, AGD, oświetlenie, systemy inteligentnego domu, a także dobrze przyjęte strefa gier i strefa wiedzy. Otwarcie planujemy na wiosnę 2014 r. Na czas adaptacji powierzchni, a prace od strony właściciela obiektu już się rozpoczęły, salon przenieśliśmy do tymczasowej lokalizacji, która znajduje się na parterze, naprzeciwko popularnego salonu Reserved. W grudniu lokale będą przekazywane najemcom do wykończenia, więc będziemy mieć trochę czasu na prace wykończeniowe naszego fantastycznego projektu Komputronik Megastore. Nie można było się nieco pośpieszyć i wycelować w gorący okres przedświąteczny? Takie mieliśmy pierwotne zamiary, jednak harmonogram rearanżacji obiektu zakładał uruchomienie nowej oferty dla klientów na wiosnę. Mimo że Fantasy Park został zamknięty już w maju (salon Komputronik Megastore zajmie po nim wolną powierzchnię przyp. red.) to wynajmujący z rozpoczęciem prac budowlanych czekał do października, aż skończą się ostatnie umowy najemców w tej części centrum handlowego. Zamknięta będzie cała część centrum handlowego na piętrze, aż do food-courtu, szacuję, że to około 8 10 tys. mkw. Część nowo zorganizowanej powierzchni, czyli 1,4 tys. mkw., zajmie nasz nowy megasalon. Były pogłoski, że strategia Komputronika zakłada otwarcie nawet sześciu megastore ów do końca 2014 r. To realny cel? Jeżeli chodzi o perspektywy, to dziś oceniamy, że w kraju może powstać 6, może 7 takich obiektów. Natomiast teraz nie chcę przewidywać, czy w ogóle powstaną i kiedy powstaną. Dwa pierwsze salony Komputronik Megastore muszą ekonomicznie udowodnić trafność tego modelu biznesowego, żeby można było myśleć o kolejnych. Warszawa jest specyficznym rynkiem tutaj sukces ekonomiczny naszego salonu nie gwarantuje sukcesu w innych miastach. Dlatego wybraliśmy mniejszy, średniej wielkości Poznań, który jest naszym rodzimym rynkiem. Trzeba pamiętać, że pozycja spółki Komputronik jest tu silna: jesteśmy poznańską spółką, znaną

17 PAŹDZIERNIK 2013 WYWIAD 17 naszego salonu w CH Reduta, jednak radzi on sobie cały czas bardzo dobrze i na razie zawiesiliśmy ten pomysł. Salony, które zamknęliście, były nierentowne? Wszystkie były rentowne, jednak starając się przewidywać rozwój sytuacji na stołecznym rynku retail, utworzyliśmy pewien potencjał sprzedaży dla brandu Komputronik Megastore w Warszawie. Dzisiaj spośród wszystkich naszych salonów może cztery są nierentowne, wszystkie są zlokalizowane w mniejszych miastach. Ta nierentowność nie jest tak duża, że należałoby podejmować jakieś dynamiczne ruchy w celu szybszego zamknięcia. To mogłoby kosztować więcej niż strata wygenerowana do końca okresu najmu. Poza tym wierzymy, że jesteśmy w przededniu poprawy koniunktury, więc może się zdarzyć, że dzisiaj te nieznacznie nierentowne salony zaczną na siebie zarabiać. Także możemy powiedzieć z dumą, że jesteśmy właśnie na finiszu reorganizacji i optymalizacji sieci przynajmniej w tym otoczeniu ekonomicznym. Wojciech Buczkowski, prezes Komputronika pewnie przez 90 proc. poznaniaków. Będzie nam łatwiej tu funkcjonować, więc to też nie będzie jeszcze 100-procentowy gwarant sukcesu. Ale jeśli poznański Komputronik Megastore sobie poradzi, to w pozostałych miastach też będzie miał duże szanse powodzenia. Decyzje zapadną najpóźniej do końca 2014 r. Nie sądzę, żeby w przyszłym roku udało się uruchomić jeszcze jeden salon. Jeśli chodzi o inne miasta, które w ogóle bierzemy pod uwagę, to Trójmiasto pewnie Gdańsk, a także Wrocław, Kraków, Śląsk Katowice albo Gliwice, rozważamy także Łódź, Lublin i Szczecin. To po prostu największe miasta w Polsce. Lublin nie jest może tak dużym miastem, ale z pewnością ciekawym miastem na wschodniej ścianie. Rozważaliśmy także Białystok też jest niezłym rynkiem i bardzo często odwiedzanym przez Białorusinów. Ciekawostką jest, że Białoruś jest drugim największym krajem, poza Polską, który generuje ruch w sklepie internetowym. Jesteśmy bardzo popularnym sklepem internetowym na Białorusi. Zbadaliśmy, że Białorusini korzystają z Google Translatora i innych narzędzi do tłumaczenia. Wychodzimy naprzeciw naszym sąsiadom i pracujemy nad przetłumaczeniem naszej strony internetowej na język rosyjski. Będziemy mogli zaoferować sąsiadom łatwiejszą nawigację po ofercie i zwiększymy komfort zakupów. Zamierzamy też otworzyć kilka punktów handlowych przy granicy, żeby ułatwić odbiór zamówień, a także będziemy w salonach we wschodniej Polsce zatrudniać osoby, które swobodniej posługują się rosyjskim. Mniejsze salony miały być powoli likwidowane, żeby zrobić miejsce dla większego konceptu. Nie mieliśmy takich planów. Rzeczywiście w Warszawie zamknęliśmy trzy mniejsze salony: przy al. Solidarności, w CH Sadyba i Galerii Metro, ale w zamian mamy bardzo duży salon Komputronik Megastore i pięć salonów w najważniejszych centrach handlowych, czyli Arkadii, Złotych Tarasach, Galerii Mokotów, CH Wileńska i Reducie. Początkowo zakładaliśmy zakończenie funkcjonowania Czyli w Poznaniu też trzeba będzie coś zamknąć? W Poznaniu było kiedyś siedem salonów Komputronika, dzisiaj są cztery. Jeden na wiosnę przyszłego roku przekształci się w Komputronik Megastore. Nie zamierzamy zmniejszać liczby salonów w naszym mieście. Będziemy obecni w CH Plaza, Starym Browarze, w Malcie i zostanie jeszcze outlet w centrali, który radzi sobie coraz lepiej i zaczyna być drugim najlepiej sprzedającym punktem handlowym w Polsce po warszawskim megastorze. Outlet nie do końca jest outletem, jakby nazwa wskazywała. Oczywiście jest tam oferta wyprzedażowa, przecenione końcówki serii, i to klienci sobie bardzo chwalą, ale jest tam również w sprzedaży pełna oferta nowego sprzętu. To jedyne miejsce w Polsce, które ma taką ofertę obecnie ponad 16 tys. produktów, ponieważ outlet za ścianą ma nasz centralny magazyn. Klienci kupują, a towar odbierają przy ladzie magazynowej w punkcie odbioru. Czyli dokładnie tak jak w warszawskim megastorze, przy czym ten dysponuje mniejszym magazynem, gdzie mamy około 5 tys. różnych produktów. Kiedy tu szliśmy, powiedział Pan, że wybieracie centra handlowe, które nie są wiodące i poza górną półką. Rzeczywiście w Poznaniu jest inaczej, ale zaskoczyło nas bardzo ciekawe zjawisko. Kiedy rozmawialiśmy w Warszawie z topowymi centrami handlowymi, to specjalnego zainteresowania z ich strony nie było. Za to ceny najmu były niezbyt atrakcyjne dla nas. Ten sam proces wyboru miejsca w Poznaniu przyniósł intensywne zabieganie kilku wynajmujących o nasz koncept, ceny były już znacznie atrakcyjniejsze. Uznaliśmy, że miejsce, które od siedmiu lat jest znane i lubiane przez poznaniaków, będzie odpowiednie do tego, żeby ściągnąć nowych klientów i też podebrać część konkurencji. Jesteście aż tak nastawieni na cięcie kosztów wynajmu powierzchni handlowej? W przeszłości to nie wydawało się kluczowe, teraz to oczywistość. Dzisiaj to jeszcze nie tak silny trend, ale jestem pewien, że w perspektywie kilku lat sprzedaż internetowa będzie dominować. Nie tylko w naszej branży, ale we wszystkich. Salony będą potrzebne, ale jako punkt kontaktu z klientem, ekspozycja, wsparcie klienta w procesie sprzedaży. Nie będą potrzebne za rogiem i w każdym centrum handlowym. Może będą większe, ale będzie ich mniej? Albo będą oferowały kompleksowe, dodatkowe usługi? Ale i tak większość sprzedaży będzie się odbywać w internecie taka jest nieuchronna przyszłość. Dlatego

18 18 WYWIAD PAŹDZIERNIK 2013 Komputronik Megastore powstał jako ściśle pasujący do strategii internetowej marki Komputronik. Myślę, że w ciągu dwóch, może trzech lat zniknie wiele mainstreamowych sklepów (z wyłączeniem spożywczych), których właściciele nie są obecni handlowo w internecie. Poza Polską w Czechach i na Słowacji posługujecie się nazwą K24. W jednym z wywiadów kilka miesięcy temu powiedział Pan, że Komputronik będzie dążył do stworzenia jednego, międzynarodowego brandu. Czy to oznacza, że dopuszczacie możliwość rebrandingu? Nie, w Polsce nie dopuszczamy takiej możliwości. Choćby dlatego, że nasze ostatnie badania pokazały, że marka Komputronik jest rozpoznawana przez 83 proc. Polaków. Byłoby ogromną stratą zmarnować kilkanaście milionów złotych zainwestowanych w branding i znajomość marki na rzecz nazwy, która w Polsce nie jest rozpoznawalna. A dlaczego za granicą K24? Ponieważ Komputronik w Czechach brzmiałby jak Počítaček po polsku. Po prostu, počítač to po czesku komputer. A Komputronik Czechom niewiele mówi, a sama marka nie jest w ogóle znana. Natomiast nie zdecydowaliśmy jeszcze, jaką marką będziemy się posługiwać na rynku niemieckim, gdzie planujemy start jeszcze w tym roku. Jak przebiega współpraca z TERG SA? Na czym się teraz opiera i czy jakieś uściślenie tej współpracy jest w planach? Jeszcze ściślejsza współpraca? Nie, w tej chwili nie mamy takich planów. Ustaliliśmy, że jeszcze przez kolejne półtora roku będziemy kontynuować współpracę na takich zasadach jak do tej pory. W tej chwili wspólnie negocjujemy duże zamówienia sezonowe u kluczowych producentów, szczególnie z branży IT. Perspektywicznie sieć Media Expert mogłaby kupować produkty, które są pod naszą marką własną. Chcemy je sprzedawać zarówno w punktach Komputronik, jak i Media Expert. To taki alians: jesteśmy sieciami o dużym potencjale i nie konkurujemy bezpośrednio. Oczywiście w wielu miejscowościach są salony zarówno Media Expert, jak i Komputronik, ale intencją obu stron nie jest dublowanie ofert partnera, ale raczej rywalizacja z pozostałymi graczami na rynku. Pamiętam, jak w lutym mówił Pan, że sytuacja w branży jest kiepska, że firmy zamrażają budżety. Dalej jest kiepsko czy widać już odbicie? Jeżeli chodzi o jednostki budżetowe, to wciąż jest kiepsko. Wystarczy poobserwować wypowiedzi polityków, budżet, deficyty itd. Natomiast przedsiębiorcy rzeczywiście odmrażają budżety na IT. Przełom sierpnia i września to był wręcz wysyp nowych projektów, nasz dział B2B Komputronik Business odnotował spory wzrost obrotów rok do roku. Nie tylko wynika to z lepszej koniunktury, lecz także z restrukturyzacji samego działu biznesowego. Jeżeli chodzi o wyniki, to w kraju nasza sprzedaż rośnie o ponad 20 proc., przy czym sama branża rośnie o ok. 6 proc. Efektem tego jest oczywiście wzrost naszego udziału w rynku. We wrześniu zeszłego roku uruchomiliście projekt Allegro. Sprzedaż na Allegro funkcjonowała już od dłuższego czasu. Natomiast rzeczywiście powołaliśmy do tego specjalny zespół. Czy sklep internetowy nie wystarczył? Uznaliśmy, że nie. Z Allegro korzysta ok. 10 mln Polaków, dla części z nich to jedyny kanał zakupów w internecie. Dostrzegliśmy tam szansę zwiększenia przychodów i okazała się to słuszna droga. Od listopada 2012 r. jesteśmy drugim największym sprzedawcą na Allegro i zmniejszamy dystans do lidera. Nasz wzrost sprzedaży na Allegro w ostatnim czasie to ok. 70 proc., podczas gdy konkurent stracił ok. 25 proc. sprzedaży. W listopadzie zeszłego roku spółka Komputronik zaczęła kłaść nacisk na sprzedaż zagraniczną. Planujecie otwieranie salonów również za granicą? Nie myślimy obecnie o salonach za granicą. Będziemy raczej traktować naszą ofertę selektywnie i oferować te produkty, które są w atrakcyjnej cenie na danym rynku. Zamierzamy też korzystać z zagranicznych platform transakcyjnych, takich jak choćby Amazon czy ebay. Dzisiaj opłacalna jest sprzedaż hurtowa, więc jeśli Niemcom opłaca się kupować od nas towar hurtowo, to dlaczego nie miałoby się opłacać innym Niemcom kupować go też detalicznie? Niemcy, Czechy, Słowacja? Jeszcze jakieś kierunki w planach? Niemcy są na początek. W dalszej perspektywie Wielka Brytania i Francja. Nie może to być zaskoczeniem, bo to największe rynki, o największym potencjale, więc zainwestowane środki na promocję powinny się szybko zwrócić. Pojawiały się pogłoski, że Media Saturn Holding też pracuje nad nowym konceptem, który będzie polegał na otwieraniu małych sklepów w małych miejscowościach. Komputronik poszedł w drugą: wy otwieracie wielkie sklepy w wielkich miastach... My otworzyliśmy jeden wielki sklep w wielkim mieście, stolicy kraju. Sieć RTV Euro AGD ma zdaje się 27 sklepów w Warszawie, a Media Saturn Holding chyba osiem. Być może to nieco za wiele, nawet jak na tak duże miasta. Natomiast Media Saturn Holding chce rozwijać się w mniejszych miastach, otwierając małe salony. Wyciągają wnioski ze swojego doświadczenia, bo przecież ich bardzo duże salony w takich miastach jak: Głogów, Przemyśl, Piotrków, Gorzów i kilku innych, pokazują, że ten koncept może nie odnieść sukcesu w mniejszych miastach. Dlatego stawiają na sprawdzony, między innymi przez nas, model mniejszych sklepów w małych miejscowościach. Idą po prostu tą samą drogą co inni, to nic nowego. Niedawno Komputronik ogłosił, że chce wejść w nowe branże. Wśród pomysłów przewijały się narzędzia ogrodnicze i elektrozabawki. W jakich branżach jeszcze się rozglądaliście? Przede wszystkim w tych dwóch. Elektronarzędzia to naturalne poszerzenie produktów z szeroko rozumianego gospodarstwa domowego. Będziemy też intensyfikowali sprzedaż RTV i AGD, która systematycznie rośnie głównie dzięki niskiej bazie. Unikam podawania terminów, generalnie poszerzanie portfolio produktów to dłuższa perspektywa. Pierwsza branża, w którą już powoli wchodzimy to oświetlenie LED. Do sklepów już trafiło kilka modeli żarówek LED pod naszą marką Accura. Kolejne produkty są w przygotowaniu. Do rozwijania działalności będziecie powoływać nowe spółki czy działać w ramach już istniejących? Mamy kilka spółek w grupie, także umieścimy nowe zadania w istniejącej strukturze. Nie mamy planów powoływania nowych spółek, aczkolwiek nie możemy tego wykluczyć. Większe portfolio produktów importowanych bezpośrednio z Dalekiego Wschodu, pod własnymi markami jest jednym z kluczowych celów na kolejne kwartały. Pracujemy nad pewną transakcją, która może znacząco przyspieszyć realizację tego celu. Szczegółów na razie nie ujawniamy.

19 Łacina Shopping Center: Located at the very heart of Poznań m² gla. 300 commercial and service units, including: 40 medium sized units, 220 boutiques and 40 restaurants and cafes parking places. Opening: Autumn APSYS POLSKA SP. Z O. O., ATRIUM CENTRUM, AL. JANA PAWŁA II 27, WARSZAWA Tel.: , Fax: , OFFICE@APSYSgROUP.PL, MAREK BŁĘDOWSKI, MBLEDOWSKI@APSYSgROUP.PL, TEL.:

20 20 WYWIAD PAŹDZIERNIK 2013 Ghelamco open er Po ponad dwóch dekadach obecności w Polsce i zdobyciu pozycji jednego z największych graczy na rynku biurowym Ghelamco zaczyna się interesować segmentem handlowym. W ciągu najbliższych trzech lat planuje otwarcie pięciu niedużych obiektów w Warszawie i okolicach. O tym, co skłoniło firmę do wejścia w retail, mówi Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią, w rozmowie z Tomaszem Szpyt. Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią TC: Kiedy wystartuje budowa Placu Vogla na warszawskim Wilanowie? Jeroen van der Toolen: W tym roku. Czekamy na pozwolenie na budowę, które powinniśmy otrzymać na początku listopada. Po uprawomocnieniu się dokumentu rozpoczynamy budowę projektu. Planujemy zakończenie prac w IV kw r. To nasz pierwszy projekt typu open air center, który zaoferuje 11 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej. Open air center? Kierunek, który wybraliśmy, to praktycznie nieobecna jeszcze w Polsce koncepcja lokalnych obiektów handlowo-usługowych, w których do każdego sklepu czy punktu usługowego można wejść oddzielnym wejściem, bezpośrednio z ulicy. Powierzchnie takich obiektów nie są duże, oscylują w granicach 7 10 tys. mkw., stanowiąc alternatywę dla typowych wielkoformatowych centrów handlowych. Rozważamy lokalizacje w pobliżu dużych osiedli, gdzie często brakuje tego typu obiektów, a punkty handlowo-usługowe są rozproszone. Takie rozwiązania sprawdziły się już doskonale za granicą, gdzie służą mieszkańcom jako osiedlowe ośrodki handlowo-usługowe, a w przeciwieństwie do wielkoformatowych centrów handlowych, w których zakupy pochłaniają zbyt dużo czasu, są łatwo osiągalne i dodatkowo tworzą wartościową przestrzeń publiczną, wspierając tym samym rozwój lokalnej przedsiębiorczości. Adresowane są do mieszkańców nowych osiedli mieszkaniowych i przedmieść, oczekujących rozwiązań dopasowanych do lokalnego charakteru i na miarę ich potrzeb pod względem oferty handlowo-usługowej. Dlaczego Ghelamco zdecydowało się na wejście w projekty handlowo-usługowe? W pewnym momencie doszliśmy do wniosku, że nadszedł czas, by rozszerzyć spektrum naszej działalności w Polsce. Mamy na koncie wiele projektów biurowych i ten kierunek z pewnością będziemy kontynuować. Zrealizowaliśmy również kilka inwestycji mieszkaniowych i magazynowych jednak, nie są to segmenty, które chcielibyśmy rozwijać na szerszą skalę. Szukaliśmy zatem nowego obszaru, w którym nasza firma mogłaby się rozrastać, znaleźliśmy niszę na polskim rynku i postawiliśmy właśnie na to. Nie bez znaczenia było duże doświadczenie w zakresie projektów handlowych zdobyte w Belgii. Na Wilanowie nie koniec Kolejne tego typu obiekty zlokalizowane będą w podwarszawskim Piasecznie i Łomiankach. Obiekt w Piasecznie Pasaż Tukanów przy ul. Nowej obejmie ok. 30 lokali o łącznej powierzchni ok. 7 tys. mkw. Prochownia Łomianki o powierzchni ok. 11, 5 tys. mkw. powstanie na terenie dawnych Zakładów Drzewnych przy ul. Warszawskiej. Skupiając 60 lokali, stworzy

21 PAŹDZIERNIK 2013 WYWIAD 21 Plac Vogla na warszawskim Wilanowie kompleksową ofertę usługowo-handlową i rekreacyjną. Wszystkie trzy projekty zaprojektowane zostały w pracowni Pawła Gralińskiego Arch Magic. Czy były problemy z sąsiadami tych inwestycji? W przypadku Piaseczna i Wilanowa nie mieliśmy szczególnych utrudnień. Zazwyczaj z budową centrum handlowego jest tak, że niemal wszyscy chcą je mieć, byle tylko nie bezpośrednio obok siebie. Gdy buduje się w zurbanizowanych przestrzeniach, oczywiście nie da się tego uniknąć. Jednak należy zwrócić uwagę, że nasze projekty nie są duże i utrzymane są w niskiej zabudowie, a więc ich oddziaływanie na najbliższe sąsiedztwo zostało ograniczone do minimum. W dodatku zostały zaprojektowane tak, aby parkingi inwestycji mogły służyć mieszkańcom jako miejsce do organizacji publicznych imprez. W przypadku Łomianek odbyliśmy wiele konsultacji i dyskusji z gminą i społecznością lokalną na temat projektu, mamy już warunki zabudowy i staramy się o pozwolenie na budowę. Jeśli chodzi o projekt piaseczyński, również jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Oddanie obiektu do użytku planujemy na rok Na jakich najemców stawiacie? Największą powierzchnię zajmować będą supermarkety. Jesteśmy już w trakcie negocjacji z dwoma dużymi sieciami delikatesów. Wkrótce poinformujemy o wyniku rozmów. W wilanowskim projekcie znaczna część zostanie zagospodarowana przez klub fitness. Poza tym interesują nas oferty usługowe, restauracyjne, specjalistyczne sklepy i butiki oraz punkty oferujące produkty i usługi z zakresu zdrowia i urody. W naszych obiektach oferujemy także powierzchnie, którą można z łatwością zaaranżować na place zabaw dla dzieci. Stawiamy na najemców lokalnych, którzy będą mogli zapewnić unikalną, kameralną atmosferę zakupów swoim klientom. Trzy centra to całkiem mocny początek, są kolejne w planach? Oczywiście rozglądamy się za kolejnymi lokalizacjami. Interesują nas parcele o powierzchni od 5 tys. do 10 tys. mkw. w Warszawie i okolicach. Obecnie negocjujemy dwa nowe zakupy po lewej stronie Wisły. Mam nadzieję, że za trzy lata będziemy dysponować pięcioma centrami handlowo-usługowymi w Warszawie. Tylko w Warszawie? Na początku skupimy się na stołecznym rynku, jednak nie wykluczamy wejścia na rynki największych pięciu miast Polski. To jednak kwestia kilku lat. Czy biurowce nie będą już w takim stopniu jak dotychczas zaprzątać uwagi Ghelamco? W żadnym wypadku, to nasz podstawowy rynek i nic się w tym zakresie nie zmieni. Aktualnie realizujemy nasz flagowy projekt Warsaw Spire o powierzchni 100 tys. mkw., do którego za rok wprowadzi się Frontex. Negocjujemy kolejne duże umowy najmu. Myślę, że do końca tego roku już się nimi pochwalimy. Również projekt przy rondzie Daszyńskiego (Sienna Towers) ma szansę się rozpocząć w niedalekiej przyszłości. W 2014 r. planujemy rozpoczęcie budowy dwóch projektów biurowych w Warszawie, jeden o powierzchni ok. 20 tys. mkw., drugi 30 tys. mkw. Oczywiście cały czas szukamy nowych możliwości i lokalizacji pod nowe inwestycje.

22 22 KOMENTARZE i opinie październik 2013 Helen Maquire dyrektor zarządzająca polskiego oddziału Toolbox Marketing Komunikacja w centrum handlowym jest wyzwaniem Jednym z największych wyzwań stojących przed kadrą zarządzającą centrów handlowych jest dziś komunikacja pomiędzy właścicielami i menedżerami centrów a ich najemcami. Zarządcy i zespoły marketingowe centrów handlowych często wspominają o tym, że najemcy ich nie słuchają, że nie czytają informacji i nie angażują się w proponowane działania. Natomiast ze strony najemców słyszymy, że nie mają oni pojęcia, co dzieje się w ich centrach i na co są wydawane ich opłaty. Jak doszło do takiego załamania komunikacji i jak ją poprawić z korzyścią dla wszystkich? To problem stary jak świat, lecz jak dotąd nie starano się aktywnie szukać jego rozwiązania szczególnie w europejskich centrach handlowych. Amerykański rynek centrów radzi sobie z nim lepiej przez ostatnie 20 lat ok. 20 proc. budżetów jest tam wydawane na projekty motywowania najemców, a sukces tego rozwiązania udowadnia, jak istotne dla zarządu centrum handlowego i jego marketingu jest zaangażowanie najemców. Zasadniczo wszyscy się zgadzamy, że w centrach handlowych nie powinien istnieć podział na oni i my. Należy raczej stworzyć społeczność, w której wszyscy członkowie pracują dla wspólnego celu i potrzebują w codziennej pracy dwóch rodzajów komunikacji. Dynamika relacji między właścicielami a najemcami zdecydowanie się zmienia. Wraz z pojawieniem się technologii internetowych i mobilnych nastąpiła gwałtowna zmiana w branży handlowej najemcy i właściciele muszą ściślej współpracować, by zapewnić sobie sukces. Najbardziej efektywne relacje są tam, gdzie prowadzi się otwarte, nastawione na współpracę dialogi. Rośnie nie tylko świadomość najemców jako lokatorów, lecz także jako partnerów, którzy tworzą zrównoważone centra handlowe. Miejsca i proces komunikacji są tego istotną częścią. Zarządcy centrów muszą jednocześnie kontrolować warunki wynajmu i zarządzać obszarem BHP. Jest to zatem relacja hybrydowa, i w tym właśnie leży wyzwanie dla lokalnych zespołów zarządzających centrami. Dobrym przykładem na to, że centra handlowe potrzebują lepszego systemu komunikacji, są zamieszki, które wybuchły dwa lata temu w Wielkiej Brytanii. Na linii frontu stanęło wówczas jedno z londyńskich centrów handlowych. W momencie, kiedy uczestnicy zamieszek zaatakowali obiekt, spanikowani menedżerowie sklepów, niezdolni do telefonicznego lub mailowego skontaktowania się z menedżerami centrum, przenieśli sytuację na facebookową stronę centrum, wypisując na niej alarmujące wiadomości, co spowodowało, że sytuacja eskalowała na oczach kupujących. Była to oczywiście sytuacja ekstremalna, lecz jednocześnie doskonale ilustrująca potrzebę istnienia bardziej efektywnego systemu komunikacji niż ten, który odbywa się na papierze. Jak zatem należy prowadzić komunikację, by uczynić ją dogodną dla wszystkich, którzy pracują w centrum i sprawić, by otrzymywali oni wiadomość w czasie rzeczywistym tu i teraz, bez uciekania się do mediów społecznościowych centrum? Pośród wypróbowanych systemów komunikacji, takich jak drogie systemy przewodowe intranet/extranet obsługiwane za pomocą komputerów i ochroniarze roznoszący newslettery po najemcach (dawno nie na czasie), jak dotąd jeszcze żaden nie umożliwił rzeczywistego zaangażowania odbiorców ani nie dał możliwości natychmiastowego przekazania komunikatu. Żaden z nich jednocześnie nie jest interaktywny ani nie obejmuje swoją komunikacją osób, które naprawdę są ważne sprzedawców, którzy nie tylko są twarzami najemców, lecz także twarzami samych centrów i jako tacy powinni zawsze mieć świadomość, co się dzieje, by móc włączać te informacje do swoich rozmów sprzedażowych. Jeśli personel sklepu czuje się częścią społeczności, będzie bardziej chętny do pracy na rzecz wspólnego celu, czyli sukcesu tej społeczności. Toolbox Marketing opracował Mallcomm po latach pracy w tej branży i poszukiwania wielu sposobów przezwyciężenia wszystkich opisanych wyżej wyzwań. Mallcomm działa na zasadzie mobilnej platformy angażującej wszystkich w centrum w czasie rzeczywistym, gdzie wybrane informacje, przez wciśnięcie powiadomienia pozwalają personelowi z łatwością odebrać wiadomość zamiast jej szukać. Przekazywane wiadomości mogą być kategoryzowane, np. na te, które mają trafić tylko do najemców kluczowych, odnoszą się do sklepów zlokalizowanych tylko na określonym piętrze bądź są skierowane wyłącznie do menedżerów sklepów lub ich personelu. Mallcomm jest zaprojektowany po to, aby dodać wartość do zasobu, czasu i budowania relacji, we wszystkich obszarach komunikacji zapewniając natychmiastową ocenę i opis działania. Nie możemy też zapominać, że pod dachami naszych centrów handlowych jest jeszcze cały rynek kupujących, personel, który tam pracuje, a Mallcomm może być zaprojektowany tak, by oferować program lojalnościowy dla obsługi. Może być również używany do motywowania personelu do zapewniania dobrej obsługi klienta doświadczenia, którego klienci coraz częściej wymagają. Jesteśmy świadkami odbicia na rynku inwestycji w nieruchomości, a inwestorzy na nowo odkrywają rynki, które przez pewien czas omijali. Przewidujemy ponadto wzrost popytu i aktywności w 2014 r. wynikający z poprawy nastrojów w większości krajów, coraz łatwiejszego dostępu do finansowania dłużnego i kapitałowego oraz akceptacji przez kupujących większego ryzyka mówi Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie emea w Cushman & Wakefield.