[3, str.45] jako procedura due diligence 1. 1 Wprowadzona do powszechnego użycia

Transkrypt

1 MODEL PROCEDURY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI SKARBU PAŃSTWA DOTYCHCZASOWYM UŻYTKOWNIKOM WIECZYSTYM S t a n i s ł a w Be l n i a k M a c i e j W. Wi e r z c h o w s k i Prowadzonym przez administrację publiczną procedurom sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym powinna towarzyszyć zasada szczególnej staranności, znanej w literaturze przedmiotu [3, str.45] jako procedura due diligence 1. 1 Wprowadzona do powszechnego użycia w USA ustawą (US Securities Act of 1933) regulującą postępowanie maklerów zgodnie ze standardami staranności (standard of care), zapewniającymi odpowiednie bezpieczeństwo transakcji. Wraz z rozwojem rynków kapitałowych procedura due diligence znalazła zastosowanie w sferze ekonomi, w tym ekonomiki inwestycji i nieruchomości, pozwalając na uzyskanie przesłanek umożliwiających identyfikację: ryzyka związanego podejmowany- 12 Świat Nieruchomości

2 mi decyzjami, potencjalnych błędów i nieprawidłowości oraz potencjalnych - w tym synergicznych - efektów podejmowanych decyzji. Dokonujące się we współczesnej gospodarce przemiany ekonomiczne, technologiczne oraz społeczno-polityczne sprawiają, że jednostki administracji publicznej napotykają na liczne trudności w podejmowaniu decyzji gospodarczych. Decyzje takie wymagają gromadzenia i przetwarzania coraz większych zasobów informacji. Pojawia się zatem problem trafnego ich doboru niezbędnego dla prawidłowej oceny szans i zagrożeń, a także barier i uwarunkowań decyzyjnych. Punktem wyjścia dla budowy modelu jest problem [1, str. 11}, wobec którego staje podejmujący decyzję w sferze gospodarki gruntami Skarbu Państwa, rozumiany głównie w kategoriach odpowiedzi na pytanie: jak to powinno być robione? Odpowiedź na te pytanie wymaga sprecyzowania z czyjego punktu widzenia? - uściślenia umożliwiającego zastosowanie właściwych kryteriów oceny. Należy przy tym pamiętać, że [4, str. 14] Nie ma monopolu ani patentu na to, aby nawet z najwyższego poziomu wiedzy orzekać autorytatywnie, że to jest zawsze i wszędzie dobre dla wszystkich. Jest to zaprzeczenie zasady optymalizacji, uzależniającej wybór rozwiązania od istniejącego w danym miejscu i czasie zespołu okoliczności. Na rysunkach 1 do 5 przedstawiono w sposób syntetyczny podstawowe elementy modelu sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym, obejmujący: ÎÎ identyfikację problemu, ÎÎ uwarunkowania prawne, ÎÎ podstawowe aspekty procedury due diligence, ÎÎ podstawowe fazy procedury due diligence, ÎÎ podstawowe zadania i czynności procedury due diligence. Procedurę due diligence początkuje wyznaczenie zakresu i głównych obszarów niezbędnych analiz. Na tej podstawie organizowany jest zespół ekspertów, który określa i analizuje niezbędną dokumentację. Dalsze prace eksperckie realizowane są zazwyczaj w następujących fazach: Î Î analiza wstępna, której wyniki są omawiane z przedstawicielem decydenta i służą. wytyczeniu prac szczegółowych; Î Î opracowanie raportu szczegółowego, w którym - na tle prognozy rozwoju rynku nieruchomości oraz miejsca i roli na nim rozpatrywanej nieruchomości Propozycja rozwiza - faza przeddecyzyjna Identyfikacja problemu oszacowanie wpywu potencjalnej decyzji administracyjnej na budet danej jednostki administracji pastwowej; Rysunek 1. Model sprzedaży nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa dotychczasowym wraz użytkownikom z podaniem ich wieczystym formuowania wniosków i rekomendacji, w tym np. polegajcych na proponowaniu rozwiza alternatywnych, konsekwencji. Rysunek 1 Model sprzeday nieruchomoci gruntowych Skarbu Pastwa dotychczasowym uytkownikom wieczystym ÎÎ identyfikacja problemu Klasyfikacja gruntów identyfikacja problemu CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOCI SKARBU PASTWA (wedug form wasnoci oraz sposobów uytkowania) Skala problemu Grunty w prawie geodezyjnym i kartograficznym Wniosek o nabycie prawa wasnoci nieruchomoci bdcej dotychczas w uytkowaniu wieczystym Warto rynkowa dla aktualnego sposobu uytkowania (WRU) Warto rynkowa dla alternatywnego sposobu uytkowania (WRA) Warto rynkowa dla optymalnego sposobu uytkowania (WRO) Stan zagospodarowania gruntów MODEL PROCEDURY SPRZEDAY NIERUCHOMOCI DOTYCHCZASOWYM UYTKOWNIKOM WIECZYSTYM Jak naley to robi Ustalenie stanu prawnego nieruchomoci gruntowej Wymóg starannoci postpowania zasada due diligence Wycena nieruchomoci OCENA EKONOMICZNA ZBYWANIA NIERUCHOMOCI SKARBU PASTWA DOTYCHCZASOWYM UYTKOWNIKOM WIECZYSTYM Wybór kryteriów ekonomicznych Wybór algorytmu oceny ekonomicznej skadanych wniosków Wnioski i rekomendacje decyzyjne są przedstawiane skutki podejmowanych działań (gospodarcze, społeczne, środowiskowe) oraz zostaje dokonana ocena racjonalności i efektywności ekonomicznej przygotowywanej decyzji administracyjnej; ÎÎ oszacowanie wpływu potencjalnej de- cyzji administracyjnej na budżet danej jednostki administracji państwowej; ÎÎ formułowania wniosków i rekomen- dacji, w tym np. polegających na proponowaniu rozwiązań alternatywnych, wraz z podaniem ich konsekwencji. Świat Nieruchomości 13

3 Rysunek 2. Model sprzedaży nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym ÎÎ uwarunkowania prawne Rysunek 2 Model sprzeday nieruchomoci gruntowych Skarbu Pastwa dotychczasowym uytkownikom wieczystym uwarunkowania prawne RYNEK NIERUCHOMOCI GRUNTOWYCH SKARBU PASTWA Uwarunkowania prawne Stawki opat w uytkowaniu wieczystym gruntów Skarbu Pastwa Uytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Pastwa Dylemat: uytkowanie wieczyste - wasno Rysunek 2 Model sprzeday nieruchomoci Przeksztacenie gruntowych prawa uytkowania Skarbu wieczystego Pastwa dotychczasowym w uytkownikom prawo wasnoci wieczystym nieruchomoci uwarunkowania prawne Rysunek 3 Model RYNEK sprzeday NIERUCHOMOCI nieruchomoci gruntowych GRUNTOWYCH Skarbu SKARBU Pastwa PASTWA dotychczasowym Uwarunkowania uytkownikom wieczystym prawne podstawowe aspekty procedury due diligence Uytkowanie wieczyste gruntów Skarbu Pastwa PROCEDURA DUE DILIGENCE Rysunek 3. Model w jaki sprzedaży sposób Skarb nieruchomości Pastwa sta si wacicielem gruntowych nieruchomoci; Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym ÎÎ podstawowe aspekty procedury due diligence Bonifikata na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomociami Podstawowe aspekty Stawki opat w uytkowaniu wieczystym Bonifikata na gruncie ustawy gruntów Skarbu Pastwa Aspekty prawne - historia i aktualny stan prawny o gospodarce nieruchomoci nieruchomociami na czyj wniosek i jak umotywowany zostao ustanowione uytkowanie wieczyste; Dylemat: uytkowanie wieczyste - wasno jaki stan odnotowano w ksigach wieczystych i w ewidencji gruntów i budynków; na jakiej podstawie oszacowano warto rynkow nieruchomoci; Przeksztacenie na jakim poziomie prawa wyznaczono uytkowania pierwsz wieczystego opat i opaty roczne; kto jest w prawo obecnym wasnoci wacicielem nieruchomoci praw do nieruchomoci (itp.); wnioski i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Rysunek 3 Aspekty ekonomiczne Model sprzeday nieruchomoci analiza i ocena informacji gruntowych uzyskanych Skarbu z Pastwa rynku nieruchomoci, dotychczasowym w procesie wyceny nieruchomoci uytkownikom prze rzeczoznawców wieczystym majtkowych oraz firm eksperckich; wnioski podstawowe i rekomendacje aspekty (przesanki procedury decyzyjne). due diligence Aspekty psychologiczne oraz etyczno - moralne PROCEDURA DUE analiza DILIGENCE i ocena sfer kontaktów midzyludzkich; Podstawowe wnioski aspekty i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Aspekty prawne informacyjne - historia i aktualny stan prawny nieruchomoci w jaki analiza sposób i ocena Skarb sprawnoci Pastwa sta i efektywnoci si wacicielem gromadzenia nieruchomoci; i przepywu informacji; na analiza czyj wniosek potencjalnych i jak umotywowany barier informacyjnych; zostao ustanowione uytkowanie wieczyste; jaki wnioski stan odnotowano i rekomendacje w ksigach (przesanki wieczystych decyzyjne). i w ewidencji gruntów i budynków; na jakiej podstawie oszacowano warto rynkow nieruchomoci; na jakim poziomie wyznaczono pierwsz opat i opaty roczne; kto jest obecnym wacicielem praw do nieruchomoci (itp.); Rysunek 4 wnioski i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Aspekty ekonomiczne analiza i ocena informacji uzyskanych z rynku nieruchomoci, w procesie wyceny nieruchomoci prze rzeczoznawców majtkowych oraz firm eksperckich; wnioski i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Aspekty psychologiczne oraz etyczno - moralne analiza i ocena sfer kontaktów midzyludzkich; wnioski i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Aspekty informacyjne analiza i ocena sprawnoci i efektywnoci gromadzenia i przepywu informacji; analiza potencjalnych barier informacyjnych; wnioski i rekomendacje (przesanki decyzyjne). Rysunek 4 Podmiot prowadzący procedurę zgodnie z zasadą due diligence powinien zapewnić, w miarę potrzeby, udział w pracach kompetentnych ekspertów, a także - dysponujących odpowiednim czasem - urzędników, jednocześnie egzekwując wymóg [Koch, str. 39]: ÎÎ skompletowania w sposób uporządko- wany wszystkich podstawowych dokumentów; ÎÎ przygotowania udokumentowanych prognoz rozwoju rynku nieruchomości oraz scenariuszy decyzyjnych; ÎÎ przedstawienia - koreferatów do eks- pertyz, a w przypadku dużych, istotnych z punktu widzenia interesów gospodarczych i społecznych przedsięwzięć ocen alternatywnych. Nabycie prawa własności nieruchomości będącej dotychczas w użytkowaniu wieczystym następuje w trybie art. 32 ust. 1 i 2 2, Art. 37 ust. 2 pkt 5 3 i Art ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z póżn. zm.). Postępowanie administracyjne wszczynane jest na wniosek zainteresowanego podmiotu - użytkownika wieczystego gruntu Skarbu Państwa, kierowany do właściwego miejscowo starostwa. Niezbędnymi załącznikami do wniosku są: ÎÎ aktualny odpis z księgi wieczystej (ory- ginał odpisu należy uzyskać w wydziale ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego); ÎÎ odbitka aktualnej mapy sytuacyjno- wysokościowej z naniesioną lokalizacją gruntu wraz z aktualnym wypisem z rejestru gruntów (oryginał dokumentów 2 Stanowiącym w interesującym nas zakresie, że: nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu; nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. 3 Stanowiącym, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. 4 Stanowiącym, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży 14 Świat Nieruchomości

4 ÎÎ Rysunek 4. Model sprzedaży nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym Model sprzeday nieruchomoci gruntowych Skarbu Pastwa dotychczasowym uytkownikom wieczystym podstawowe fazy procedury due diligence podstawowe fazy procedury due diligence PROCEDURA DUE DILIGENCE Podstawowe fazy Analiza wstpna: rozpoznanie problemu; wytyczenie prac szczegóowych. Opracowanie raportu szczegóowego: prognoza rozwoju rynku nieruchomoci; analiza miejsca i roli rozpatrywanej nieruchomoci na rynku; analiza skutków podejmowanych dziaa (gospodarczych, spoecznych, rodowiskowych); ocena racjonalnoci i efektywnoci ekonomicznej podejmowanego rozstrzygnicia; wnioski. Oszacowanie wpywu przygotowywanej decyzji administracyjnej na budet Identyfikacja: ryzyka; potencjalnych bdów i nieprawidowoci; potencjalnych efektów. Organizacja zespou ekspertów (skad zaleny od zoonoci sprawy) Rekomendacje decyzyjne: zgodne ze zoonym wnioskiem; dotyczce propozycji rozwiza alternatywnych (wraz z podaniem ich konsekwencji). Podmiot prowadzcy procedur zgodnie z zasad due diligence powinien zapewni, w miar potrzeby, udzia w pracach kompetentnych ekspertów, a take - dysponujcych odpowiednim czasem - urzdników, jednoczenie egzekwujc wymóg [Koch, str. 39]: skompletowania w sposób uporzdkowany wszystkich podstawowych dokumentów; przygotowania udokumentowanych prognoz rozwoju rynku nieruchomoci oraz scenariuszy Rysunek decyzyjnych; 5. Model sprzedaży nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa przedstawienia - koreferatów dotychczasowym ekspertyz, użytkownikom a w przypadku wieczystym duych, istotnych z punktu widzenia interesów gospodarczych i spoecznych przedsiwzi ocen alternatywnych. Rysunek 5 Model sprzeday nieruchomoci gruntowych Skarbu Pastwa dotychczasowym uytkownikom wieczystym ÎÎ podstawowe zadania podstawowe i czynności zadania i czynnoci procedury procedury due due diligence PROCEDURA DUE DILIGENCE Podstawowe zadania i czynnoci Skompletowanie - w sposób uporzdkowany - wszystkich podstawowych dokumentów. Przygotowanie, udokumentowanych, prognoz rozwoju rynku nieruchomoci oraz scenariuszy decyzyjnych. Przygotowanie, udokumentowanych, prognoz rozwoju rynków alternatywnych, gównie rynku kapitaowego, rynku nieruchomoci komercyjnych, itp. Przygotowanie scenariuszy decyzyjnych. Zlecenie koreferatów do ekspertyz. Przygotowanie ocen alternatywnych - w przypadku duych, istotnych z punktu widzenia interesów gospodarczych i spoecznych, przedsiwzi. Nabycie prawa wasnoci nieruchomoci bdcej dotychczas w uytkowaniu wieczystym nastpuje w trybie art. 32 ust. 1 i 2 2, Art. 37 ust. 2 pkt 5 3 i Art ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z pón. zm.). Postpowanie administracyjne wszczynane jest na wniosek zainteresowanego podmiotu - uytkownika wieczystego gruntu Skarbu Pastwa, kierowany do waciwego miejscowo starostwa. Niezbdnymi zacznikami do wniosku s: aktualny odpis z ksigi wieczystej (orygina odpisu naley uzyska w wydziale ksig 4 należy uzyskać we właściwym miejscowo ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej). W przypadku braku kompletu wymaganych dokumentów wnioskodawca zostanie wezwany do ich uzupełnienia i złożenia w jednostce prowadzącym sprawę. Ustalenia sytuacji prawnej nieruchomości gruntowej należy dokonać na podstawie zapisów: ÎÎ ksiąg wieczystych oraz ewidencji grun- tów i budynków; ÎÎ dokumentacji prawnej, ewidencji i re- jestrów (np. wniosków, umów, oświadczeń stron) organów administracji rządowej i samorządowej; ÎÎ rejestrów sądowych (np. dotyczących spółek prawa handlowego); ÎÎ rejestrów zastawów. Ustalenie sytuacji prawnej nieruchomości gruntowej powinno obejmować: a. Opis podstawy prawnej objęcia nie- ruchomości gruntowej przez Skarb Państwa, umożliwiający w szczególności: ÎÎ sprawdzenie zgodności z prawem pierwszego przejścia własności gruntu na Skarb Państwa (tytułu prawnego, podstawy jego zastosowania oraz skuteczności); ÎÎ ustalenie stanu prawnego nierucho- mości przed dniem 1 września 1939 r.; ÎÎ ustalenie ostatniego właściciela nieru- chomości przed dniem jej nabyciem przez Skarb Państwa (jego statusu prawnego oraz obciążenia nieruchomości w tej dacie: hipoteki i zabezpieczenia, służebności i innych ograniczonych praw rzeczowych); ÎÎ ustalenie możliwości zgłoszenia rosz- kownikiem, właścicielem). Opis prawa własności Skarbu Pań- stwa i użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, dotyczą- b. czeń przez osoby trzecie, w tym zarówno przez poprzednich właścicieli nieruchomości, jak i posiadaczy czy też użytkowników władających gruntem przed aktualnym posiadaczem (użyt- cy: Świat Nieruchomości 15

5 ujawnienia nowego właściciela). Opis praw rzeczowych ustanowio- nych na nieruchomości gruntowej c. ÎÎ obecnego stanu prawnego oraz stanu faktycznego; ÎÎ zgodności danych zawartych w księ- gach wieczystych, ewidencji gruntów i budynków i decyzjach administracyjnych (np. dotyczących powierzchni gruntów); ÎÎ istnienia aktualnych map do celów geodezyjno-prawnych wymaganych do założenia lub aktualizacji zapisów w księgach wieczystych (np. w celu (np. hipoteki, użytkowania, służebności gruntowych, zastawu), a także innych praw do korzystania z nieruchomości gruntowej osób trzecich (np. najmu, dzierżawy). W przypadku niewystępowania danego zjawiska w odniesieniu do danej nieruchomości gruntowej, w opisie powinno znaleźć się stosowne stwierdzenie tego faktu. d. Opis stanu prawnego wynikający z przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska, dotyczący: ÎÎ uwarunkowań prawnych oraz decyzji administracyjnych - ich zakresu, czasu obowiązywania oraz stopnia realizacji; ÎÎ istniejących zanieczyszczeń gruntów i wód. W przypadku niewystępowania danego zjawiska w odniesieniu do danej nieruchomości gruntowej, w opisie powinno znaleźć się stosowne stwierdzenie tego faktu. e. Opis stanu prawnego wynikający z przepisów o ochronie dóbr kultury, dotyczący: ÎÎ uwarunkowań prawnych oraz decyzji administracyjnych - ich zakresu, czasu obowiązywania oraz stopnia realizacji; ÎÎ wykazu i sposobu zabezpieczenia zwią- zanych z nieruchomością gruntową dóbr kultury i ich klasy. W przypadku niewystępowania danego zjawiska w odniesieniu do danej nieruchomości gruntowej, w opisie powinno znaleźć się stosowne stwierdzenie tego faktu. f. Opis stanu roszczeń oraz pod- jętych czynności windykacyjnych i egzekucyjnych. W przypadku niewystępowania danego zjawiska w odniesieniu do danej nieruchomości gruntowej, w opisie powinno znaleźć się stosowne stwierdzenie tego faktu. g. Wnioski i rekomendacje (przesłan- ki decyzyjne), wskazujące: ÎÎ ewentualne zagrożenia mogące wystą- pić w związku z sytuacją prawną nieruchomości gruntowej; ÎÎ podstawowe problemy prawne wyma- gające rozwiązania. W tym miejscu należy przypomnieć, istotne dla przekształceń własnościowych 2. wymogi prawne, stanowiące, że: 1. zgodnie z art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu 5 ; użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w granicach określonych przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która powinna określać obowiązujący sposób takiego korzystania 6. Z reguły polega to na ustaleniu w umowie sposobu i terminu zagospodarowania gruntu zgodnie z celem, na który oddano go w użytkowanie wieczyste, w tym szczególnie sposobu i terminu jego zabudowy przez użytkownika wieczystego (rodzaj budynków, termin rozpoczęcia i zakończenia budowy) 7 ; Przepisy art. 37 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Dotyczą one również przypadków ustanowienie użytkowania wieczystego w drodze decyzji deklaratoryjnej właściwego organu, potwierdzającej istnienie prawa użytkowania wieczystego powstałego z mocy prawa. 6 Prawo użytkowania wieczystego jest prawem o charakterze celowym, obciążającym użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania oddanej mu w wieczyste użytkowanie nieruchomości w sposób określony przez strony umowy. 7 Należy jednak zaznaczyć, że zdarzają się stosunkowo rzadkie przypadki, gdy umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie nakładała na użytkownika wieczystego obowiązku zagospodarowania gruntu bądź nie określapostanowienia umowy o oddanie grun- tu w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niego są wiążące nie tylko dla pierwszego użytkownika wieczystego, ale również dla każdego kolejnego nabywcy prawa użytkowania wieczystego, choćby nie były one ujawnione w księdze wieczystej. W związku z tym nabywca powinien dokładnie zapoznać się z treścią umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nabywanej nieruchomości; korzystanie z gruntu w sposób sprzecz- ny z postanowieniami umowy o oddanie go w użytkowanie wieczyste stanowi naruszenie umowy dające właścicielowi prawo do zastosowania odpowiednich środków prawnych, w tym doprowadzenia do rozwiązania umowy i odebrania gruntu 8. Naruszenie takie może mieć charakter: ÎÎ bierny - gdy użytkownik nie zagospoda- ruje nieruchomości w sposób i w terminie ustalonym w umowie, a w szczególności nie wybuduje w tym terminie wymaganych budynków lub urządzeń albo ÎÎ czynny - gdy użytkownik prowadzi na 5. nieruchomości działalność niezgodną z celem, na jaki oddano ją w użytkowanie wieczyste, w tym wzniesie na niej budynki lub urządzenia niezgodne z tym celem 9 ; w razie niezagospodarowania nieru- chomości gruntowej przez użytkowniła dla takiego obowiązku terminów. Znacznie częstsze są za to przypadki użytkowania wieczystego powstałego z mocy prawa, w wyniku tzw. uwłaszczenia państwowych osób prawnych (zwłaszcza przedsiębiorstw państwowych) na początku lat 90-tych, gdzie prawo użytkowania wieczystego z reguły w ogóle nie jest ograniczone żadnymi ustaleniami co do sposobu korzystania z gruntu. 8 Korzystanie z gruntu niezgodnie z umową użytkowania wieczystego może polegać również na wykorzystywaniu go na cel inny niż umową przewidziany (np. wybudowanie centrum handlowego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cele sportowe). 9 Czynne korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z umową użytkowania wieczystego stanowi podstawę do rozwiązania tej umowy przez sąd, pod warunkiem, że jest to sprzeczność oczywista, a więc nie budząca wątpliwości. 16 Świat Nieruchomości

6 ka wieczystego w terminie wynikającym z umowy, właściwy organ może przedłużyć termin zagospodarowania nieruchomości w drodze zmiany umowy użytkowania wieczystego (podpisania z użytkownikiem aneksu w formie aktu notarialnego) 10. W razie niedotrzymania tych terminów (pierwotnego lub przedłużonego), właściwy organ może wyznaczyć w drodze decyzji - termin dodatkowy zagospodarowania nieruchomości gruntowej. W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne 11 obciążające użytkownika wie- 10 Zgodnie z art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami termin zagospodarowania nieruchomości może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. 11 Dodatkowa opłata za pierwszy rok następujący po roku, w którym bezskutecznie upłynął termin zagospodarowania wynosi 10% warczystego (niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego). Opłaty te, ustala właściwy organ w drodze decyzji. Niezależnie od możliwości nałożenia powyższych opłat, właściciel może też doprowadzić do rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego przez sąd, w drodze powództwa przeciwko użytkownikowi wieczystemu o rozwiązanie umowy. Prawomocne orzeczenie sądu o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego będzie skutkować wygaśnięciem tego prawa. Należy zaznaczyć, że w praktyce uprawnione organy niezwykle rzadko korzystają z możliwości rozwiązania umów użytkowania wieczystego. Ma to miejsce z reguły jedynie w sytuacjach rażącego naruszania umów z winy użytkowników wieczystych. tości nieruchomości, a za każdy kolejny rok opóźnienia ulega ona zwiększeniu o dalsze 10% wartości nieruchomości. Elementem końcowym prowadzonej przez administrację publiczną procedury jest wycena nieruchomości oraz ocena skutków ekonomicznych zbywania nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Umożliwia ona sformułowanie wniosków i rekomendacji decyzyjnych. Ocena racjonalności ekonomicznej sprzedaży na własność gruntów Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym może bazować na metodzie symulacji 12 - traktowanej jako metoda prognozowania skutków podejmowanych przez administrację publiczną działań. Techniki symulacyjne są szczególnie przydatne tam, gdzie analityczne wyznaczenie rozwiązania byłoby bardzo pracochłonne, a niekiedy nawet niemożliwe. 12 W ogólnym ujęciu, symulacja oznacza technikę polegającą na sprawdzaniu, jak zachowuje się rozpatrywany układ w różnych okolicznościach, a więc jaka jest wartość zmiennej wyjściowej, przy założeniu różnych wartości zmiennych wejściowych. Świat Nieruchomości 17

7 Z tym ostatnim mamy do czynienia w przypadku podejmowania decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości, dla którego mogą być znane są tylko: ÎÎ rynkowe uwarunkowania (w tym cha- rakterystyczne dla rynków kapitałowych) i bariery zewnętrzne i wewnętrzne; ÎÎ warunki (w tym cenowe) transakcji za- wartych w przeszłości; natomiast większość zmiennych wejściowych, stanowiących podstawę prowadzonych szacunków, ma charakter losowy (probabilistyczny) - powodujący, że uzyskanie racjonalnych przesłanek decyzyjnych związane jest z podjęciem swoistej gry losowej, w której bez złamania przyjętych zasad (założeń metodycznych) nie istnieje możliwość zmiany wyniku wyznaczonego zastosowaną w praktyce formułą obliczeniową (formułą matematyczną). W interesującym nas przypadku symulacja umożliwia przeprowadzenie wielokrotnych - dokonywanych w różnej konfiguracji - eksperymentów, uwzględniających zmienność przyjętych do obliczeń: 1) Sposobów wyznaczenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, obejmujących: wartość rynkową dla aktualnego (dotychczasowego) sposobu użytkowania, wartość rynkową dla alternatywnego sposobu użytkowania, wartość rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania. 2) Formuł matematycznych, w tym umożliwiających wyznaczenie: przyszłej wartości ciągu płatności (annuities); przyszłej wartości lokaty kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (kapitalizacji). 3) Charakterystyk (wyznaczników) rynku kapitałowego, w tym: stóp procentowych, stóp inflacji, czasu lokaty (liczby okresów, w których dokonuje się kapitalizacji). Należy podkreślić, że zaletą takiego rozwiązania, stanowiącą jego immanentną cechę, jest powtarzalność eksperymentu symulacyjnego w tych samych warunkach (przeprowadzonego przy zastosowaniu tych samych założeń). Umożliwia to: szybką i jednoznaczną weryfikację uzyskanych wyników, a także porównanie uzyskanych wyników, z uzyskanymi przy zastosowaniu rozwiązań alternatywnych lub w przypadkach konkurencyjnych. Traktując symulację jako technikę umożliwiającą dokonywanie eksperymentów opartych na przyjętych modelach matematycznych, można ją przyrównać do operacji na modelu wirtualnym - mającym wszystkie istotne cechy obiektu rzeczywistego, a jednak nim nie będącym. Spostrzeżenie to jest ważne, ponieważ zwraca uwagę na konieczność uwzględnienia w symulacji skutków planowanych decyzji abstrakcyjnego myślenia 13 - polegającego na myślowym pomijaniu cech lub relacji nieistotnych (z jednoczesnym zaakcentowaniem wagi cech lub relacji istotnych) oraz uwzględnieniu w modelowaniu działań hipotetycznych (związanych np. z lokatami bankowymi i ich oprocentowaniem lub kapitalizacją odsetek). Ocena podejmowanych przez administrację rządową decyzji dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowej jej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu dotyczy specyficznego zjawiska alokacji zasobów. W tym przypadku - według doktryny Kaldora-Hicksa 14 : ÎÎ rozwiązanie jest efektywne (to znaczy prowadzi do wzrostu efektywności), gdy w wyniku jego zastosowania jeden podmiot zyskuje więcej, niż traci inny, a jednocześnie istnieje (przynajmniej teoretycznie) sposób kompensacji strat przez podmiot zyskujący na rzecz podmiotu tracącego; ÎÎ jeżeli w danej sytuacji (przy określonej alokacji zasobów), każda zmiana alokacji będzie powodować, że zyski będą mniejsze od strat, wówczas tylko dotychczasowa alokacja jest efektywna. 13 Charakterystycznego dla modelowania finansowego (ang. financial modeling) - pomocnego w podejmowaniu racjonalnych decyzji, procesu symulowania sytuacji finansowej (procesu opartego na testowaniu hipotetycznych wyników dla przyjętych danych wejściowych). 14 Sformułowanej w 1939 r. przez brytyjskich ekonomistów Nicholasa Kaldora oraz laureata Nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii Johna Hicksa 18 Świat Nieruchomości

8 Dla oceny efektywności alokacji zasobów ważne jest uwzględnienie w szacunkach zmienności wartości pieniądza w czasie. Potocznie jako przyczynę zmiennej wartości pieniądza w czasie podaje się inflację. Jest to jednak niewielka część prawdy. Pieniądz ma zmienną wartość w czasie również w przypadku zerowej inflacji. W interesującym nas zakresie do takich przyczyn należą ryzyko (określona kwota uzyskana dziś ma większą wartość niż obietnica tej samej - w sensie wartości nabywczej - kwoty możliwej do uzyskania np. za rok; ponieważ obietnica może nie być dotrzymana), natychmiastowość uzyskanej korzyści (związanej z preferencją bieżącej konsumpcji), możliwość inwestowania (posiadana kwota pieniężna, umiejętnie zainwestowana może w przyszłości mieć znacznie wyższą wartość). Literatura: 1) Ackroff R.L., Decyzje optymalne w badaniach stosowanych, Państwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa ) Koch W., Wegman J., Praktiker-Handbuch, Due Diligence, Stuttgart ) Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT, Warszawa ) Pietraszewski W., Podstawy informacyjne planowania przestrzennego, Polska Akademia Nauk, Komitet Planowania Przestrzennego Zagospodarowania Kraju, Państwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa Pro f. UEK d r ha b. St a n i s ł a w Be l n i a k Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Dr in ż. Ma c i e j W. Wi e r z c h o w s k i Instytut Rozwoju Miast Model procedury sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym (Streszczenie) Przedstawiony w artykule model procedury sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom obejmuje podstawowe elementy takiej sprzedaży jak: ÎÎ identyfikacja problemu ÎÎ uwarunkowania prawne ÎÎ podstawowe aspekty i fazy procedury due dilligence ÎÎ podstawowe zadania i czynności procdury due dilligence Elementy te przedstawiono w postaci 5-ciu schematów ułatwiających śledzenie procedury sprzedaży. Zaprezentowany w artykule model pokazuje konieczność udziału w tych procesach kompetentnych ekspertów, korzystania z odpowiednich źródeł informacji, analizy prawnej, wyceny nieruchomości i oceny skutków ekonomicznych zbywania nieruchomości Skarbu Państwa dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Taka procedura umożliwia formułowanie wniosków i rekomendacji decyzyjnych. The Model of sales procedure of the Treasury properties to its perpetual land lessees (Summary) The model of sales of the Treasury properties (under perpetual land lease contract) to its lessees presented in the paper encompasses fundamental components of the sale procedure: ÎÎ determination of the problem ÎÎ legal conditions ÎÎ crucial aspects and phases of the due diligence procedure ÎÎ crucial tasks and operations of the due diligence proce- dure The components of the sale s procedure are presented in 5 schemes that facilitate procedure observation. The model, presented in the paper, proves necessary participation of professionals, use of proper sources of information, legal analysis, property value appraisal, and evaluation of economic consequences of the Treasury properties sales to its lessees. Such procedure allows for formulation of conclusions and decisions recommendations. Świat Nieruchomości 19