Spis treści. Wykaz aktów prawnych 25 Literatura... 26

Transkrypt

1 Spis treści Wprowadzenie Zadania gminy Zasób nieruchomości gminy 4 3. Informacja o stanie mienia komunalnego 4 4. Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd 6 5. Podział nieruchomości Scalenie i podział nieruchomości Wywłaszczenie nieruchomości Zwrot wywłaszczonej nieruchomości Użytkowanie wieczyste Sprzedaż nieruchomości Opłata planistyczna Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Opłata Adiacencka Dzierżawa, najem, użyczenie.. 22 Wykaz aktów prawnych 25 Literatura

2 WPROWADZENIE Transformacja ustrojowa w 1989 roku przywróciła w Polsce samorząd terytorialny na poziomie gminy i dalej - po 1 stycznia 1999 r. wprowadzono jego trójstopniowy podział (gmina, powiat, województwo). Towarzysząca tym procesom komunalizacja mienia Skarbu Państwa sprawiła, że gminy stały się właścicielem znacznego majątku, którego podstawowym składnikiem jest zasób nieruchomości. Na mocy wielu ustaw kompetencyjnych zostały nałożone na nie zadania oraz przydzielono im majątek. Podstawowym składnikiem tego majątku jest zasób nieruchomości (prawa do nieruchomości). Nieruchomości stanowią podstawowy składnik majątku jednostek samorządu terytorialnego. W celu wzrostu efektywności wykorzystania tych składników tworzy się zasoby nieruchomości. Główne regulacje prawne dotyczące zasobów nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami, która odnosi się do gruntów zurbanizowanych lub przeznaczonych do zurbanizowania. W sprawach zasobów nieuregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przyjmuje się, że w przypadku braku przepisów szczególnych, stosuje się przepisy tejże ustawy. Na uwagę zasługują szczególnie następujące zagadnienia: - uwarunkowań prawnych gospodarowania zasobem nieruchomości gminy, - zasady i procedury gospodarowania tym zasobem, - aktywnej działalność gmin, wiodącej do realizowania gminnych inwestycji i uzyskiwania możliwie wysokich wpływów z majątku gminy do budżetu lokalnego. 1. Zadania gminy Gmina jest osobą prawną. Organy gminy to: 2

3 - rada gminy - jako organ stanowiący i kontrolny - wójt (burmistrz, prezydent miasta) jako organ wykonawczy. Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Są to zadania własne i zlecone przez przepisy ustaw, porozumienia z organami administracji rządowej oraz organami powiatu i województwa. Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Organy administracji rządowej mogą nakładać na gminę obowiązek wykonywania zadań zleconych z zakresu administracji rządowej (art. 8 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Zadania terenowych organów rządowych z zakresu gospodarki nieruchomościami są realizowane przez wojewodę oraz przez starostę wykonującego zadania zlecone z zakresu administracji rządowej. Do zadań własnych gminy należy zaspakajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, między innymi sprawy gospodarki nieruchomościami takie jak: - utrzymywanie ładu przestrzennego, - gospodarka terenami, - ochrona środowiska, - drogi, ulice, mosty komunalne i transport, - zaopatrzenie w wodę, wodociągi, - komunalne budownictwo mieszkaniowe, - zaopatrzenie w energię elektryczną i cieplną, - utrzymanie gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych, - utrzymanie cmentarzy komunalnych, - utrzymanie targowisk i hal targowych, - utrzymanie zieleni komunalnej i zadrzewień. Najpełniejszy katalog czynności składających się na gospodarowanie nieruchomościami gminy zawiera art. 25 ust. 2 u.g.n., tj. następujące czynności: - ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości; - zapewnienie wyceny tych nieruchomości; - sporządzanie planów wykorzystania zasobu; - zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem; - wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności; - współpraca z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego; - zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzących w skład zasobu; - wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu (umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody); - podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym; - składanie wniosków o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz o wpis w księdze wieczystej; - przygotowanie opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych; 3

4 - dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości; - wyposażanie nieruchomości - w miarę możliwości - w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Przytoczony katalog czynności ma charakter przykładowy. Z woli ustawodawcy czynności te uznane zostały za szczególnie ważne, jednak nie pozwalają jednoznacznie i precyzyjnie klasyfikować form gospodarowania nieruchomością. Część z tych czynności będzie miała charakter faktyczny (czynności polegające na zabezpieczeniu nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem), inny charakter mieszany - faktycznoprawny (ewidencjonowanie nieruchomości, zapewnienie wyceny nieruchomości, sporządzanie planów wykorzystania zasobów nieruchomości), a jeszcze inne mają charakter ściśle prawny, przez co zasługują na szczególną uwagę. Czynności prawne dzielą się na cywilnoprawne związane z obrotem nieruchomościami oraz na administracyjnoprawne, do których należy zaliczyć: oddawanie nieruchomości w trwały zarząd (art u.g.n.), podziały nieruchomości (art u.g.n.), scalenie i podział nieruchomości (art u.g.n.), wywłaszczenie nieruchomości (art u.g.n.), zwrot wywłaszczonych nieruchomości (art u.g.n.). Przytoczone formy gospodarowania nieruchomościami stanowią aspekt władczej działalności gmin w gospodarowaniu zasobem nieruchomości. 2. Zasób nieruchomości gminy W celu zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomościami w ramach kompetencji przyznanych samorządom tworzy się gminnych zasobów nieruchomości dla potrzeb ich rozwoju, a w szczególności na cele realizacji budownictwa mieszkaniowego, inwestycji infrastruktury technicznej, przyciągania inwestorów. Gminy zostały wyposażone w majątek na podstawie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Ustawa ta przewiduje przejęcie mienia państwowego przez gminy z mocy prawa oraz w drodze aktu przekazania. Ustawa o samorządzie gminnym przewiduje także możliwość nabycia mienia komunalnego w wyniku własnej działalności gospodarczej oraz przez inne czynności prawne. Do czynności prawnych zastosowanie mają między innymi przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które przewidują możliwość nabycia nieruchomości do zasobu. Zgodnie z art. 24 u.g.n. do zasobu nieruchomości gminy należą nieruchomości, które są własnością gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości, których użytkownikiem wieczystym jest gmina. Na podstawie przepisów u.g.n. gmina pozyskuje nieruchomości do swojego zasobu: w drodze umowy, na własność lub w użytkowanie wieczyste, w drodze zamiany lub darowizny, albo co do których gmina uzyskała w tym trybie prawo użytkowania wieczystego, w drodze wywłaszczenia na rzecz gminy, na skutek zrzeczenia się, nabyte w drodze podziałów oraz scaleń i podziałów, na podstawie innych tytułów prawnych. 4

5 Oprócz wymienionych powyżej form nabywania nieruchomości, tylko gminie przysługuje przewidziane w art u.g.n. prawo pierwokupu. Chodzi tu przede wszystkim o nabyte uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego niezabudowane nieruchomości, które nie są w planach miejscowych przeznaczone na cele rolne i leśne, a w przypadku braku takich planów nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Gmina jest uprzywilejowana również w prawie spadkowym, ponieważ z braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, jeśli następuje dziedziczenie ustawowe, spadek przypada przeważnie gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy (art k.c.). Ponadto nieruchomości wchodzące w skład zasobu Skarbu Państwa, województwa lub powiatu, przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje się gminie, w drodze darowizny, na jej wniosek, jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane odpowiednio przez Skarb Państwa, województwo lub powiat (art. 22 u.g.n.). 3. Informacja o stanie mienia komunalnego Mienie publiczne kwalifikowane jest jako mienie państwowe i mienie samorządowe. Mienie państwowe to własność i inne prawa majątkowe przysługujące Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym (art.44 1 Kodeksu cywilnego). Natomiast o mieniu samorządowym można mówić w znaczeniu węższym lub szerszym. W znaczeniu węższym pojęcie to odnosi się do mienia komunalnego, określanego jako własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków. W znaczeniu szerszym mienie to obejmuje także własność i inne prawa majątkowe należące do województwa i wojewódzkich osób prawnych oraz powiatu i powiatowych osób prawnych. Odróżnienie w ramach majątku publicznego mienia państwowego od samorządowego, jak i różnicowanie go w ramach mienia samorządowego, następuje przez przynależność do określonych podmiotów, a nie przez jego zróżnicowanie przedmiotowe. Ustawową definicję mienia komunalnego zawiera art. 43 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U z 2001 roku.nr 142, poz z późniejszymi zmianami). Zgodnie z tym przepisem mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe, należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. W skład mienia komunalnego wchodzą zatem wyłącznie prawa majątkowe, nie wchodzą natomiast prawa niemajątkowe, w stosunku zarówno do dóbr materialnych, jak i niematerialnych. Oprócz własności gminie i innym gminnym osobom prawnym mogą przysługiwać inne prawa majątkowe, np. użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe, wierzytelności itp. Mienie komunalne to także środki finansowe, które mogą pochodzić z różnych źródeł. Generalnie, mienie komunalne obejmuje aktywa, a nie pasywa. Wynika to z 5

6 definicji mienia zawartej w art. 44 KC w odniesieniu do ogólnego pojęcia mienia, jak i art.43 u.o.s.g. w odniesieniu do mienia komunalnego. Przepis ten ujmuje mienie komunalne jako jednorodny zespół praw majątkowych, nie wyodrębniając takich jego rodzajów, jak np. mienie publiczne, prywatne itp. Nie ma też podziału mienia komunalnego według źródeł jego pochodzenia. Całe mienie komunalne ujmowane jest jako mienie jednorodne w tym znaczeniu, że jest to mienie w rozumieniu prawa cywilnego, a w szczególności w rozumieniu art. 44 Kodeksu cywilnego. Gminny zasób nieruchomości zdefiniowany jest w art. 24 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stanowią go nieruchomości, które w dniu wejścia w życie ustawy stanowiły własność gminy i nie znajdowały się w użytkowaniu wieczystym lub trwałym zarządzie oraz nie były obciążone prawem użytkowania, w tym nieruchomości nabyte na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 roku Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U nr 32 poz. 191). Gminny zasób nieruchomości stanowią również nieruchomości, które po dniu wejścia w życie ustawy : zostały nabyte, w drodze umowy, na własność lub w użytkowanie wieczyste, zostały nabyte w drodze wywłaszczenia na rzecz gminy, stały się własnością gminy w drodze zamiany lub darowizny albo co do których gmina uzyskała w tym trybie prawo użytkowania wieczystego, stanowiły własność gminy i w stosunku do których po tym dniu wygasło prawo użytkowania wieczystego, trwałego zarządu lub użytkowania, pozostały po zlikwidowanych lub sprywatyzowanych komunalnych osobach prawnych oraz zlikwidowanych komunalnych jednostkach organizacyjnych, stały się własnością gminy na skutek zrzeczenia się, zostały nabyte w drodze pierwokupu, zostały nabyte w drodze podziałów oraz scaleń i podziałów, zostały przejęte na własność gminy na podstawie innych tytułów prawnych. Całe mienie komunalne stanowiące własność Gminy jest majątkiem publicznym, dlatego też wszystkie czynności w zakresie gospodarowania nim muszą być jawne. Art. 267 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - o finansach publicznych (Dz.U nr 157 poz ze zm.) wprowadza obowiązek sporządzania informacji o stanie mienia jednostki samorządu terytorialnego, zawierającą: 6

7 a) dane dotyczące przysługujących jednostce samorządu terytorialnego praw własności, b) dane dotyczące: innych niż własność praw majątkowych, w tym w szczególności o ograniczonych prawach rzeczowych, użytkowaniu wieczystym, wierzytelnościach, udziałach w spółkach, akcjach, posiadania, c) dane o zmianach w stanie mienia komunalnego, w zakresie określonym powyżej od dnia złożenia poprzedniej informacji, d) dane o dochodach uzyskanych z tytułu wykonywania prawa własności i innych praw majątkowych oraz z wykonywania posiadania, e) inne dane i informacje o zdarzeniach mających wpływ na stan mienia jednostki samorządu terytorialnego. 4. Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd Wprowadzenie gospodarki rynkowej i przywrócenie gwarancji własności spowodowało, że nieruchomości stały się ważną dziedziną działalności gospodarczej. Są nie tylko lokatą kapitału, ale przede wszystkim przedmiotem inwestowania, hipotecznego zabezpieczenia kredytów czy w końcu źródłem dochodów. Jedną z podstawowych form administracyjnoprawnych gospodarki nieruchomościami jest trwały zarząd. Jest forma prawna władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Zakres uprawnień trwałego zarządcy jest określony w art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami i obejmuje między innymi uprawnienie do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu działania jednostki, wykonywania robót budowlanych, najmu, dzierżawy nieruchomości pod określonymi warunkami. Ustanowienie trwałego zarządu następuje w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. W sprawach nieuregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do trwałego zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu. Prawo trwałego zarządu powstać może w dwojaki sposób: 1) w drodze decyzji administracyjnej, 2) w drodze notarialnej umowy sprzedaży art. 17 ugn, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej może kupić nieruchomość od osoby trzeciej, ale właścicielem takiej kupionej nieruchomości jest osoba prawna, którą ta jednostka reprezentuje, np. jeżeli państwowa jednostka budżetowa kupuje od osoby trzeciej nieruchomość, to właścicielem tej nieruchomości nie staje się nabywca, lecz Skarb Państwa, a tej jednostce przysługuje prawo trwałego zarządu. Postępowanie o oddawanie nieruchomości w trwały zarząd następuje na wniosek zawierający określenie celu, na jaki ma być nieruchomość wykorzystywana wraz z załącznikami: - wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów, - wypis z ewidencji gruntów, - statut jednostki. Źródłem ustanowienia trwałego zarządu jest decyzja administracyjna. Decyzja ta powinna zawierać oprócz elementów wymienionych w art. 107 kpa wskazane elementy podmiotowe identyfikujące daną jednostkę organizacyjną, elementy przedmiotowe oznaczające nieruchomość oraz cel przekazania nieruchomości w trwały zarząd. Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne. Wysokość opłaty rocznej za oddanie nieruchomości w trwały zarząd została uzależniona od stawki procentowej ceny nieruchomości, określonej 7

8 na zasadach zawartych w art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wygaszenie prawa trwałego zarządu następuje w drodze decyzji administracyjnej. a. Sposób ustalania i wnoszenia opłat za oddanie nieruchomości w trwały zarząd Stawkę procentową opłaty rocznej ustala właściwy organ w przedziale od 0,1% do 1% ceny nieruchomości, w zależności od celu na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu wynosi: za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1% ceny, za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji państwowej niewymienionych w art. 60 u.g.n. 0,3% ceny, za pozostałe nieruchomości 1% ceny. Jeżeli nieruchomość oddana w trwały zarząd jest wykorzystywana na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w decyzji o oddaniu w trwały zarząd został określony jako podstawowy. Opłaty roczne uiszcza się przez cały okres trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna. Opłatę tę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozostałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu i uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna. Sposób wnoszenia opłat za oddanie nieruchomości w trwały zarząd został więc uregulowany na podobnych zasadach, jak sposób wnoszenia opłat z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Istotna różnica polega jednak na tym, że za oddanie nieruchomości w trwały zarząd pobiera się tylko jeden rodzaj opłat, a mianowicie opłaty roczne, nie pobiera się natomiast pierwszej opłaty. Właściwy organ, na wniosek jednostki organizacyjnej złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu uiszczenia opłaty rocznej, może ustalić inny termin zapłaty opłaty rocznej, nie przekraczający danego roku kalendarzowego. b. Zwolnienia z obowiązku wnoszenia opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przyrody. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.) wyróżnia, ze względu na funkcje w sieci drogowej, następujące kategorie dróg publicznych: krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne. 8

9 c. Zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu Jeżeli po oddaniu nieruchomości w trwały zarząd nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do zmienionego sposobu korzystania. Zasady zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu zostały określone analogicznie jak przy zmianie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Z uwagi jedynie na różny tryb ustanawiania użytkowania wieczystego i trwałego zarządu, zmiana stawki procentowej w przypadku trwałego zarządu następuje w drodze decyzji administracyjnej właściwego organu. Przepis art. 84 ust. 2 u.g.n. nie stanowi jednak samodzielnej podstawy do wydania w trybie zwykłym kodeksu postępowania administracyjnego decyzji o zmianie stawki procentowej opłaty rocznej za nieruchomości oddane w trwały zarząd. W sytuacji bowiem, gdy trwały zarząd ustanawia się w drodze decyzji, która w szczególności zawiera określenie celu, na jaki nieruchomość została oddana i opłatę z tytułu trwałego zarządu, niezbędna jest zmiana tej decyzji polegająca na zmianie celu, jaki został w decyzji ustanawiającej trwały zarząd określony, a w konsekwencji również na zmianie opłaty rocznej. W decyzji tej następuje więc nie tyle zmiana stawki procentowej, co zmiana celu, na który nieruchomość została oddana w trwały zarząd. Zmiana celu powoduje w konsekwencji zmianę stawki procentowej i tym samym zmianę opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu. Decyzja powyższa powinna być wydana w nawiązaniu do art. 163 k.p.a., jako decyzja zmieniająca decyzję ustanawiającą trwały zarząd. W przeciwnym razie w obrocie prawnym funkcjonowałyby dwa sprzeczne ze sobą rozstrzygnięcia tej samej sprawy. Wydanie natomiast nowej decyzji w tej samej sprawie bez wzruszenia poprzedniej, stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności drugiej decyzji (art pkt 3 k.p.a.). Przepis art. 84 ust. 2 u.g.n. sugeruje, że zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości jest uzależniona od trwałej zmiany sposobu korzystania z tej nieruchomości. Ustawodawca w tym przepisie posłużył się analogią z art. 73 ust. 2 u.g.n. odnoszącego się do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, nie uwzględniając różnic w treści użytkowania wieczystego i trwałego zarządu. W umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się m.in. sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i 239 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). (art. 29 ust. 1 u.g.n.). Decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd określa natomiast cel, na który nieruchomość jest oddawana w trwały zarząd oraz sposób jej zagospodarowania. Tak więc już sam zamiar zmiany tego celu oraz sposobu zagospodarowania nieruchomości powinien skutkować wnioskiem jednostki organizacyjnej posiadającej nieruchomość w trwałym zarządzie o zmianę decyzji ustanawiającej trwały zarząd w tej części, a w konsekwencji również w części ustalającej opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu. Zmiana natomiast sposobu wykorzystywania tej nieruchomości bez wcześniejszej odpowiedniej zmiany decyzji ustanawiającej trwały zarząd, może spowodować wydanie decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu, z uwagi na niezagospodarowanie nieruchomości zgodnie z decyzją, albo stwierdzenie, że nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji ustanawiającej trwały zarząd (art. 46 ust. 2 pkt 1 i 6 u.g.n.). d. Podwyższenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu W art. 83 ust. 2 pkt 1 i 2 u.g.n. określono preferencyjne stawki procentowe w odniesieniu do wymienionych tam celów, które nie mają charakteru działalności zarobkowej. Stawkę procentową opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu nieruchomości oddanych w innym niż wymienione w tych przepisach celu, określono w wysokości 1% (art. 83 ust. 2 pkt 3 u.g.n.). Ponieważ jednak odnosi się ona do różnego rodzaju celów, dla których nie byłoby uzasadnione 9

10 zastosowanie jednolitej stawki procentowej lub stawka ta byłaby za niska w stosunku do charakteru celu wykorzystania nieruchomości, art. 86 u.g.n. umożliwia podwyższenie 1% stawki ustawowej. Następuje ono w drodze zarządzenia wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwały odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Zarówno zarządzenie, jak i uchwały wskazanych organów są aktami prawa miejscowego wydawanymi na postawie i w granicach upoważnienia zawartego w art. 86 u.g.n. Mogą stanowić podstawę podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej, pod warunkiem że wejdą w życie przed oddaniem nieruchomości w trwały zarząd. Mają więc charakter przepisów powszechnie obowiązujących na danym terenie, dotyczących generalnie określonych adresatów. Prawo miejscowe jest integralną częścią obowiązującego w państwie systemu prawa. e. Aktualizacja opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu Opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, których podstawą ustalenia są ceny tych nieruchomości, mogą być aktualizowane na skutek zmiany ich wartości, według dotychczasowej stawki procentowej, nie częściej niż raz w roku. Wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawców majątkowych na dzień aktualizacji opłaty. Podstawą zmiany ceny i aktualizacji opłaty rocznej za zarząd nie może być zmiana wartości nieruchomości związana z wybudowaniem na tej nieruchomości nowych budynków i urządzeń, a także dokonaniem ulepszeń wartości budynków otrzymanych w zarząd (art. 88 u.g.n.). Aktualizacja wysokości opłaty rocznej następuje w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na podstawie art. 87 ust. 3 u.g.n. w związku z art. 163 k.p.a. Nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje natomiast począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 87 ust. 3 u.g.n.). Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną, po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. f. Sposób określania wartości nieruchomości jako podstawy ustalenia opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje zróżnicowania co do podstawy określenia opłaty z tytułu trwałego zarządu gruntem w zależności od trybu jego nabycia. W razie nabycia trwałego zarządu z mocy prawa, opłaty roczne ustala właściwy organ w drodze decyzji. Opłaty tej nie pobiera się jednak za rok, w którym nastąpiło nabycie z mocy prawa trwałego zarządu. Opłatę roczną ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości, która nie może być niższa niż jej wartość. Oznacza to, że zarówno przy oddaniu nieruchomości w trwały zarząd w drodze decyzji, jak i przy uzyskaniu trwałego zarządu z tytułu nabycia nieruchomości w trybie art. 17 u.g.n. oraz przekazaniu trwałego zarządu nieruchomości przez jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej na wniosek innej jednostki organizacyjnej, opłata z tytułu nabycia trwałego zarządu ustalana jest jednolicie od wartości gruntu i od wartości znajdujących się na nim budynków, lokali i innych urządzeń. Jeżeli jednak jednostka organizacyjna wybudowała budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem na nieruchomości oddanej w trwały zarząd, ich wartości nie uwzględnia się w cenie nieruchomości będącej podstawą do ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu. Powyższa zasada odnosi się również do przypadku nabycia budynków i innych urządzeń w związku z nabyciem nieruchomości na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i uzyskaniem do tej nieruchomości trwałego zarządu. Zasada ta dotyczy także przekazania trwałego zarządu nieruchomości między jednostkami organizacyjnymi, jeżeli dokonały one między sobą rozliczenia z tytułu 10

11 nakładów na nieruchomość poniesionych na zabudowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego (art. 90 ust. 4 u.g.n.). W cenie nieruchomości będącej podstawą do ustalenia opłat z tytułu trwałego zarządu nie uwzględnia się nakładów poniesionych na zabudowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego położonego na tej nieruchomości. Gdy nieruchomość staje się zbędna na cel oznaczony w decyzji, wówczas jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd ma uprawnienia do zgłoszenia organowi wykonawczemu gminy wniosek o wydanie decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu, co do całej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się dla niej zbędna. Wydanie decyzji administracyjnej wymagane jest nawet w przypadku przekazania trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi. 5. Podział nieruchomości Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek, stanowiących odrębne nieruchomości. W wyniku podziału powstają więc nowe działki, które są wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w ewidencji gruntów. Nie jest natomiast istotna kwestia ich własności. Oznacza to, że właścicielem nieruchomości powstałych w wyniku podziału może być ta sama osoba lub instytucja, która była właścicielem dzielonej nieruchomości. Podział może być dokonany w trybie administracyjnym i sądowym. Niezależnie od trybu, w jakim będzie się odbywał musi oprzeć się o dwie przesłanki: podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego, każda wydzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. W razie braku dostępu do drogi publicznej dopuszcza się możliwość wydzielenia drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu. Nie jest ono potrzebne, jeśli dokonuje się sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, jest on dopuszczalny pod warunkiem ustanowienia dla nowo powstałych działek odpowiednich służebności drogowych. Wynikiem ustawienia służebności musi być uzyskanie przez każdą z nowo utworzonych działek możliwości dostępu do drogi publicznej przy wykorzystaniu terenu działki sąsiedniej, obciążonej służebnością. Te ograniczone prawa rzeczowe będą służebnościami gruntowymi, które po ich ujawnieniu w księdze wieczystej będą przysługiwały każdemu właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu gruntu obciążonego. Wszczęcie postępowania w trybie administracyjnym następuje zasadniczo na wniosek osoby, która wykaże interes prawny. Interes ten musi wynikać z określonej normy prawa materialnego, która przyznaje określonej osobie prawo do żądania wszczęcia postępowania administracyjnego o podział nieruchomości. Podział może zostać dokonany również z urzędu jeżeli: jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Postępowanie o podział nieruchomości kończy się wydaniem decyzji ostatecznej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzeniu projektu podziału. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości. Potrzeba przeprowadzania procedury podziałowej wynika np. z potrzeb mieszkaniowych 11

12 i inwestycyjnych społeczności gminy. a. Podział nieruchomości zabudowanej Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W przypadku braku planu miejscowego jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu podziału nieruchomości można dokonać, gdy spełnione są następujące warunki: 1) nie jest sprzeczny z przepisami innymi niż u.g.n. (np. przepisami ustawy z 23 lipca 2003 r. o zabytkach i opiece nad zabytkami) albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak w przypadku postępowania dotyczącego podziału nieruchomości położonych na obszarze objętym, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego (na terenach górniczych), postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Prawo nie przewiduje w takim wypadku żadnych ograniczeń co do długości okresu zawieszenia postępowania. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego Prawo przewiduje także sytuacje, w których dopuszczalność podziału nieruchomości jest niezależna od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależna od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do takich przypadków należą następujące okoliczności: 1) zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, 2) wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, 3) wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, 4) realizacja roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów u.g.n. lub z odrębnych ustaw, 5) realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych, 6) wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, 7) wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, 8) wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, 9) wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych. W tych przypadkach podział nieruchomości dokonuje się z urzędu. 12

13 b. Procedura podziału nieruchomości W trakcie postępowania w sprawie podziału nieruchomości wydaje się w formie postanowienia opinię w sprawie proponowanego jej podziału, a następnie decyzję zatwierdzającą podział. Opinia o zgodności podziału - zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wyjątkiem są przypadki podziałów dopuszczalnych niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania. Na terenach nieobjętych planem miejscowym opinia dotyczy zgodności proponowanego podziału nieruchomości z przepisami prawa innymi niż u.g.n. oraz z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta opinię w sprawie proponowanego podziału nieruchomości wyraża w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Rozstrzygnięcie SKO może być zaskarżone do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak wniesienie środków odwoławczych nie wstrzymuje wykonania postanowienia, chyba że SKO albo sąd na wniosek strony bądź z urzędu wstrzyma wykonanie postanowienia. Skutkiem braku opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie podziału nieruchomości może być uchylenie przez organ odwoławczy decyzji zatwierdzającej jej podział. Jeśli decyzja o zatwierdzeniu podziału podjęta bez wymaganej opinii stała się ostateczna, postępowanie może zostać wznowione na podstawie art pkt 6 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem postępowanie zostaje wznowione, jeśli decyzja organu odwoławczego (w tym przypadku SKO) lub sądu była inna niż decyzja zatwierdzająca podział. Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości kończy się wydaniem przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji zatwierdzającej podział. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję taką wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje następujące wyjątki od tej zasady: w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, podział zatwierdza ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego lub ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, w przypadku podziału nieruchomości w wyniku postępowania sądowego o podziale nieruchomości orzeka sąd w orzeczeniu kończącym sprawę (jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu od decyzji o warunkach zabudowy, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza, prezydenta miasta, a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków), nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości. Decyzja zatwierdzająca podział lub inna decyzja o równoważnym skutku oraz odpowiednie orzeczenie sądu stanowią podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. c. Podział nieruchomości w trakcie sporządzania planu miejscowego Jeżeli wniosek o podział nieruchomości został złożony po: 1) upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub 13

14 2) wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się obligatoryjnie do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, do dalszego rozpatrywania wniosku stosuje się procedurę przewidzianą dla podziału nieruchomości położonych na terenach nieobjętych planem zagospodarowania. Jeśli plan zostanie w tym czasie przyjęty, postępowanie w dalszym ciągu prowadzi się na zasadach przewidzianych dla obszarów objętych takim planem. 6. Scalenie i podział nieruchomości. Instytucja scalenia i podziału poprawia strukturę obszarową gruntów, w szczególności przeznaczonych na cele budowlane. Procesem tym nie mogą być objęte nieruchomości, które: w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele rolne i leśne, zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie przepisów ustawy o scaleniu i wymianie gruntów (Dz. U. z 2003 r., Nr 178, poz z późn. zm). postępowanie w sprawie scalenia i podziału nieruchomości może nastąpić zarówno z urzędu, gdy inicjatywę podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych. O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Wójt, burmistrz, prezydent miasta składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały. Z punktu widzenia gospodarowania zasobem gminy niezwykle ważnym instrumentem prawnym jest ustalenie przez gminę opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału w stosunku do nieruchomości dotychczas posiadanych. Analizowana procedura może być uznana za efektywną zarówno po stronie gminy, jak i uczestników scalenia i podziału wtedy, gdy nowo wydzielone nieruchomości nadają się do optymalnego zagospodarowania na cele przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Służy temu nie tylko sam sposób geodezyjnego scalenia i podziału nieruchomości, ale również powiązanie nowo wydzielonych nieruchomości z urządzeniami infrastruktury technicznej. Rodzaj tych urządzeń, termin ich budowy oraz źródła finansowania muszą zostać określone w samej uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Zasadą jest, że koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej. 7. Wywłaszczenie nieruchomości Rzeczpospolita chroni własność obywateli. Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją prawa dopuszczoną przez przepisy Konstytucji RP w szczególnych przypadkach. Jest to bowiem ingerencja Państwa w stosunki własności, tylko jednak w przypadku realizacji celów publicznych. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. 14

15 Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Realizacja celu publicznego często nie jest możliwa z uwagi na lokalizację nieruchomości prywatnych na terenie planowanych inwestycji. W takiej sytuacji racjonalnym rozwiązaniem jest wywłaszczenie właścicieli nieruchomości prywatnych na rzecz podmiotu publicznego. Wywłaszczenia nieruchomości prywatnych na cele publiczne można dokonać, jeżeli cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw właścicieli, a prawa do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy. Oczywiście, teoretycznie, każdy cel publiczny można zrealizować w jakiś inny sposób niż wywłaszczenie. Chodzi jednak o to, by nie realizować go z nieproporcjonalnymi nakładami społecznymi czy też finansowymi. Cele publiczne są zawarte w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wymienia on 16 grup celów publicznych, wśród których można wyodrębnić m.in. te związane z: budową i utrzymaniem infrastruktury, opieką nad zabytkami, pomnikami zagłady, miejscami pamięci narodowej, cmentarzami, budową i utrzymaniem obiektów administracji, sądów, szkół, placówek ochrony zdrowia, budową i utrzymaniem obiektów służących realizacji usług pocztowych, poszukiwaniem, wydobywaniem i rozpoznawaniem kopalin, budową i utrzymaniem obiektów ważnych z punktu widzenia obronności oraz ochrony środowiska. a. Procedura wywłaszczenia Wywłaszczenie może zostać dokonane tylko na rzecz podmiotu publicznego, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Co do zasady, wywłaszczenia dokonuje starosta. Jeżeli podmiotem publicznym domagającym się wywłaszczenia jest miasto na prawach powiatu, to prezydent miasta pełniący obowiązki starosty ulega (w kontekście orzekania o wywłaszczeniu) wyłączeniu. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi zostać poprzedzone dwumiesięcznymi rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wywłaszczanej nieruchomości. Rokowania mogą ponadto odnosić się do osób, którym przysługują względem nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Organ dokonujący wywłaszczenia nie może jednak przekazać rokowań innemu podmiotowi (np. spółce akcyjnej). Podmiot, na rzecz którego ma nastąpić wywłaszczenie, powinien wystąpić z inicjatywą i zaproponować właścicielowi nieruchomości warunki, na których jest gotów nabyć daną nieruchomość przeznaczoną na realizację celu publicznego w drodze umowy. Jeżeli rokowania nie przyniosą rezultatu, podmiot publiczny powinien skierować do starosty wniosek o wywłaszczenie, w którym wskazuje się m.in. cel, dla którego realizacji nieruchomość ta jest niezbędna. Po wszczęciu postępowania starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, którą finalizuje wydanie decyzji o nabyciu prawa względem danej nieruchomości przez wnioskodawcę. Brak rozprawy jest podstawą stwierdzenia, że decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Starosta może także odmówić wszczęcia postępowania. Następuje to w drodze decyzji. Nabycie nieruchomości następuje z chwilą, kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (tzn. nie przysługują na nią środki odwoławcze). Jeżeli jednak zwłoka uniemożliwiałaby realizację celu publicznego, starosta w drodze decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości może udzielić podmiotowi publicznemu zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Jeżeli niezwłoczne zajęcie nieruchomości nie jest konieczne, wywłaszczoną nieruchomość, do czasu jej wykorzystania na cel publiczny, można oddać w dzierżawę dotychczasowemu właścicielowi, jeżeli ten złoży stosowny wniosek. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości funkcjonowały prawa najmu, dzierżawy lub też trwałego zarządu, to wygasają one z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Gmina, uzyskując daną nieruchomość w drodze wywłaszczenia, musi ją wykorzystać na zadeklarowany cel publiczny. W przypadku zmiany celu należy poinformować o tym właściciela, umożliwiając mu odebranie 15

16 nieruchomości. Jeżeli pomimo upływu siedmiu lat od dnia, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego, albo też w ciągu 10 lat od dnia, kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, celu tego nie ukończono, poprzedni właściciel nieruchomości ma prawo żądania jej zwrotu. Właściciel powinien zwrócić w takim wypadku zwaloryzowane odszkodowanie. b. Ograniczenie prawa własności Wywłaszczenie nie jest jedynym sposobem na pozyskanie potrzebnej nieruchomości. Starosta może również w drodze decyzji ograniczyć prawo właściciela względem nieruchomości, np. zobowiązać właściciela lub najemcę do udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. c. Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość Za wywłaszczenie przysługuje odszkodowanie. Możliwe jest również przyznanie nieruchomości zamiennej, propozycja w tym kierunku może zostać złożona podmiotowi wywłaszczanemu na każdym etapie rokowań. Wysokość odszkodowania ustala starosta, wydając w tym celu odrębną decyzję administracyjną. Od 2011 r. przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie, wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie: - stanu prawnego nieruchomości z dnia wydania decyzji, - ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, - przeznaczenia nieruchomości. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W pierwszej kolejności wartość nieruchomości określa się w oparciu o ceny nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym. Dopiero gdy taka metoda okaże się zawodna stosowane jest podejście kosztowe czyli określane są hipotetyczne koszty jakie poniósłby nabywca na zakup dokładnie takiej samej nieruchomości (wraz z wybudowaniem na niej obiektów jeśli takowe istnieją) zwane inaczej kosztami odtworzenia nieruchomości. W nowym rozporządzeniu zmieniono zasady wypłacania dodatku. Poprzednie regulacje przewidywały automatyczne powiększenie ceny nieruchomości o 50 proc. w przypadku gdy przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo poszerzenie dróg istniejących, powodowało obniżenie wartości gruntów w stosunku do wartości gruntów przeznaczonych pod drogi. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości np. na drogę publiczną spowoduje zwiększenie jej wartości, przyznawany dodatek dla właściciela gruntu wywłaszczonego wyniesie nie więcej niż 50 proc. Nowe zasady szacowania wartości stosowane będą przy wywłaszczaniu nieruchomości na: - drogi publiczne, - inwestycje związane z EURO 2012, - drogi wewnętrzne, a także przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy. Jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości ustanowione są inne prawa rzeczowe - odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Odszkodowanie nie należy się za wygaśnięcie najmu, dzierżawy, użyczenia oraz trwałego zarządu: prawa te nie podlegają wywłaszczeniu, ale wygaśnięciu. Jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości, tj. zgodnie z art.131 u.g.n. 16

17 Właściciele wywłaszczonej nieruchomości mają prawo odwołania się od decyzji w sprawie wysokości odszkodowania, a następnie wniesienia skargi do sądu. 8. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości Utrata własności nieruchomości wskutek wywłaszczenia niekonieczne musi oznaczać bezpowrotną jej utratę. Wszystko zależy od tego, czy Skarb Państwa lub gmina wykorzystały nieruchomość w określonych w przepisach terminach w celu publicznym, w którym dokonano wywłaszczenia. Nieruchomość może zostać wywłaszczona na podstawie decyzji, ale wyłącznie w celu realizacji celu publicznego, który musi być określony w treści tej decyzji. Takim celem może być w szczególności budowa linii kolejowych, obiektów niezbędnych dla obronności państwa, urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę. Zasadą jest zakaz wykorzystania wywłaszczonej nieruchomości w innym celu. Zakaz ten nie obowiązuje tylko w przypadku wyrażenia zgody przez byłego właściciela na inne wykorzystanie takiej nieruchomości. Muszą jednak zostać w takim przypadku spełnione przez właściwy organ administracji określone wymogi. Powinien on, w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu, albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który z kolei zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest oddanie przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania (które może być rozłożone na raty, jednak nie dłużej niż na 10 lat) lub nieruchomości zamiennej otrzymanej w zamian za wywłaszczoną nieruchomość. 9. Użytkowanie wieczyste Wielu przedsiębiorców prowadzi własne firmy na gruntach będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Taką możliwość daje im prawo użytkowania wieczystego, które w swej formie zbliżone jest do prawa własności. W przepisach regulujących zasady korzystania z użytkowania wieczystego nastąpiły pewne zmiany. Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu lub bezprzetargowo i wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a następnie wpisu w księdze wieczystej. O tym czy dana gmina dysponuje nieruchomościami do sprzedaży, najmu, dzierżawy lub oddania w użytkowanie wieczyste można dowiedzieć się z wykazów wywieszanych w siedzibach urzędów. Takie wykazy wywiesza się na okres 21 dni, a ponadto informację o ich udostępnieniu podaje się do 17