Rozbudowa Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka w Gorzowie Wielkopolskim o Centrum Hotelowe z funkcjami sportowymi i odnową biologiczną

Transkrypt

1 Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Op Memorandum Inwestycyjne Sierpień 2013 Rozbudowa Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka w Gorzowie Wielkopolskim o Centrum Hotelowe z funkcjami sportowymi i odnową biologiczną Instytutu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego ul. Noakowskiego 24, Warszawa tel info@ippp.pl Niniejsze opracowanie zostało sporządzone dnia 1 sierpnia 2013 r. przez Instytut Partnerstwa Publiczno- Prywatnego na zlecenie Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka sp. z o. o.

2 Szanowni Państwo, Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o. o. zleciło Instytutowi Partnerstwa Publiczno Prywatnego z siedzibą w Warszawie opracowanie analiz finansowych i prawnych możliwości realizacji Przedsięwzięcia pod nazwą Rozbudowa Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka w Gorzowie Wielkopolskim o Centrum Hotelowe z funkcjami sportowymi i odnową biologiczną. Z uwagi na fakt, iż Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. zainteresowane jest wypracowaniem optymalnej struktury realizacji w/w Przedsięwzięcia, która odpowiadać będzie także potencjalnym partnerom prywatnym, przekazujemy Państwu opis Przedsięwzięcia w celu poznania Państwa stanowiska. Zwracamy się z prośbą o przekazanie Państwa uwag, zarówno co do struktury prawnej modelu jak i założeń finansowych, celem dokonania przez Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. ewentualnych korekt przyjętych rozwiązań. Uzyskane od Państwa informacje traktować będziemy jako poufne i zobowiązujemy się do nie udostępniania innym podmiotom poza Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. Niniejszy dokument nie jest ofertą handlową i jako taki nie może być traktowany jako oferta handlowa. Informujemy, iż uzyskane od Państwa odpowiedzi na zawarte pytania nie będą traktowane jako ostateczne stanowisko Państwa firmy, ale jako wstępna ocena i informacje handlowe z zastrzeżeniem ich poufności, które zostaną wykorzystane wyłącznie na cele niniejszego Przedsięwzięcia. Niniejsze konsultacje, które mamy Państwu przyjemność zaproponować, mają na celu przeprowadzenie testu rynkowego, a także uzyskanie Państwa opinii, co do założeń przyjętych przez Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. Jednocześnie pragniemy zaznaczyć, iż udział w niniejszych konsultacjach nie przyznaje uczestnikom prawa pierwszeństwa w trakcie postępowania przetargowego na wyłonienie Partnera Prywatnego ani jakichkolwiek innych przywilejów. Ponadto informujemy, iż opisane poniżej Przedsięwzięcie, co do zakresu rzeczowego, jak i założeń finansowych, nie jest ostateczne i może ulec zmianie w wyniku Państwa uwag i wskazówek, dalszych prac analitycznych i neg ocjacji przeprowadzanych w trybie ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U nr 19 poz. 100 ze zm.; dalej jako ustawa o PPP) podczas postępowania dotyczącego wyboru partnera prywatnego do realizacji przedsięwzięcia w przez Centrum Sportowo- Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. 2

3 1. CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘWZIĘCIA a. Przedsięwzięcie pt. Rozbudowa Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka w Gorzowie Wielkopolskim o Centrum Hote lowo Konferencyjne polegać będzie na wybudowaniu dwuczęściowego kompleksu składającego się z części hotelowo-restauracyjnej oraz części administracyjnej pod potrzeby instytucji sportowych i publicznych wraz z odnową biologiczną połączonej łącznikiem z istniejącym kompleksem basenowym Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego. b. Celem Przedsięwzięcia jest zapewnienie nowoczesnej infrastruktury hotelowo-konferencyjnej łączącej szereg funkcji, spośród których jako przykładowe wymienić można: administracyjne, usługowe, biurowe, hotelowe, gastronomiczne, konferencyjne, odnowy biologicznej. Finalna ilość i zakres funkcji dostarczonych przez obiekt ustalona zostanie w toku negocjacji przeprowadzanych w trybie ustawy o PPP podczas postępowania dotyczącego wyboru partnera prywatnego do realizacji przedsięwzięcia przez Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. c. Jednym z głównych celów realizowanych przez wybudowaną w ramach Przedsięwzięcia infrastrukturę będzie dostarczenie bazy hotelowej dla organizowanych przez Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. zawodów sportowych oraz odbywających się zgrupowań kadr pływackich i innych dyscyplin sportów wodnych. Aktualnie na największe imprezy sportowe przyjeżdża szeroka rzesza publiczności oraz sportowców którzy potrzebują jednorazowo około 300 do 1000 miejsc noclegowych. d. Planowany obiekt hotelowo-konferencyjny ma być trzykondygnacyjny. W części piwnicznej będą to tylko pomieszczenia techniczne. Zakładana powierzchnia całkowita obiektu: ok M KW. e. Realizacja Rozbudowy Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka w Gorzowie Wielkopolskim o Centrum Hotelowe wraz z funkcjami towarzyszącymi w założeniu odbywać się będzie w ramach partnerstwa publiczno prywatnego. 2. LOKALIZACJA PRZEDSIĘWZIĘCIA a. Przedsięwzięcie realizowane będzie w mieście Gorzów Wielkopolski, w województwie lubuskim. Miasto zlokalizowane nad rzeką Wartą, w odległości około 50 km od granicy polsko - niemieckiej i 130 km od Berlina. Przedsięwzięcie zrealizowane zostanie przy ulicy Słowiańskiej na działkach nr 619/14, 619/17 oraz 1577/10 wraz z łącznikiem w celu komunikacji z obecnym budynkiem Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego. 3

4 b. Na terenie Gorzowa Wielkopolskiego, aktualna baza noclegowa jest niewystarczająca na potrzeby CSR Słowianka, budowa hotelu o wysoki standard i optymalnej cenie a zarazem dobrze skomunikowanego z ośrodkiem Sportowo atrakcyjności kompleksu. Rehabilitacyjnym Słowianka przyczyni się do wzrostu c. Realizacja przedmiotowego Przedsięwzięcia w otoczeniu Centrum Sportowo Rehabilitacyjnego Słowianka stanowić będzie uzupełnienie oferty udostępnianych usług. Nowoczesny hotel pozwoli na zaspokojenie potrzeb sportowców w trakcie organizowanych imprez sportowych na najwyższym poziomie, zgrupowań polskich i międzynarodowych kadr sportowych, oraz klientów indywidualnych, jak i grupowych spoza segmentu sportowego, którzy mogą skorzystać z już funkcjonującego obiektu CSR Słowianka z jego pełną infrastrukturą: basenem olimpijskim, aquaparkiem, saunami, Spa, fitness, kręgielnią, kortami tenisowymi oraz innymi funkcjami sportowo rekreacyjnymi. d. W roku 2011 oddano do użytku trasę S3 łączącą Gorzów Wielkopolski ze Szczecinem, a dalej przejściem granicznym w Kołbaskowie i przeprawą promową w Świnoujściu. e. W stosunkowo niedużej odległości od miasta znajdują się trzy międzynarodowe lotniska: i. w Poznaniu (132 km); ii. iii. iv. Szczecin Goleniów (ok. 130 km, dojazd trasą S3 Gorzów Wielkopolski Świnoujście); Berlin (ok. 136 km); Dodatkowo w odległości 96 km zlokalizowane jest lotnisko obsługujące krajową komunikację lotniczą (Babimost). Lokalizacja Gorzowa Wielkopolskiego w Europie Źródło: Urząd Miasta Gorzów Wielkopolski 4

5 Lokalizacja inwestycji na mapie Gorzowa Wielkopolskiego Źródło: Urząd Miasta Gorzów Wielkopolski 3. STAN AKTUALNY a. Teren realizacji Przedsięwzięcia jest położony przy ulicy Słowiańskiej i obejmuje działki o nr: i. dla części Przedsięwzięcia obejmującej budowę centrum hotelowo konferencyjnego: 619/14, 619/17 oraz 1577/10; ii. dla części Przedsięwzięcia obejmującego budowę łącznika działka sąsiadująca z obecnym obiektem sportowym CSR Słowianka. b. Na chwilę obecną większość obszaru inwestycji jest terenem zalesionym. c. Łączna powierzchnia terenu przeznaczona pod budowę centrum hotelowo konferencyjnego to ok m2. 5

6 Na poniższym zdjęciu widok na działkę będącą obszarem inwestycji w rzeczywistości jest to park. Poniższe zdjęcie przedstawia przybliżony teren budowy Centrum Hotelowo-Konferencyjnego Źródło: Opracowanie własne na podstawie Biznes planu budowy Centrum Hotelowo-Konferencyjnego 6

7 4. STAN PROJEKTOWANY a. Aktualnie Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. prowadzi prace koncepcyjne mające na celu zdefiniowanie możliwie szczegółowego zakresu analizowanego Przedsięwzięcia. b. Program funkcjonalny Przedsięwzięcia zakłada, iż powinno ono łączyć w sobie funkcje: i. biurowo-administracyjne pod wynajem; ii. iii. iv. hotelowe; gastronomiczne i konferencje; odnowa biologiczna. c. Rozważane są następujące rozwiązania: i. dla realizacji funkcji publicznych: przestrzeń biurowa na potrzeby instytucji publicznych i sportowych oraz odnowa biologiczna z nastawieniem głównie na sportowców i funkcjami rehabilitacyjnymi. ii. dla realizacji funkcji komercyjnych: usługi hotelowe, usługi gastronomiczne oraz usługi konferencyjne. d. Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. w żaden sposób nie ogranicza funkcji użytkowych obiektu i tym samym pozostaje otwarte na propozycje wynikające z negocjacji przeprowadzanych w trybie ustawy o PPP podczas postępowania dotyczącego wyboru partnera prywatnego do realizacji przedsięwzięcia przez Centrum Sportowo-Rehabilitacyjne Słowianka Sp. z o.o. e. Dla przedmiotowego Przedsięwzięcia zakłada się zatem budowę budynku o trzech kondygnacjach (piwnica z zapleczem technicznym, parter oraz I piętro) o powierzchni użytkowej ok ,00 m2. Przeznaczenie powierzchni przedstawiono w poniższej tabeli. 7

8 Tabela - Zestawienie powierzchni na cele realizacji poszczególnych funkcji Lp. Przeznaczenie Powierzchnia Uwagi 1 Powierzchnie administracyjno-biurowe 500 Zarządzane przez CSR Słowianka 2 Częśd rehabilitacyjna 400 Częśd obiektu przeznaczona zarządzana przez CSR Słowianka w której znajdowad się będzie przestrzeo przeznaczona pod odnowę biologiczną i rehabilitację 3 Pokoje wraz z częścią restauracyjną i konferencyjną pokoje 2 osobowe wraz z łazienką (możliwośd dostawki dla 3 osoby), częśd ogólna obejmowad będzie również częśd restauracyjną oraz konferencyjną zlokalizowaną na parterze od strony ul. Słowiaoskiej Zarządzana przez Operatora 4 Piwnica 600 Pomieszczenia techniczne 5 Powierzchnia parkingu 1698 Planowano 135 miejsc parkingowych wraz z systemem parkingowym 6 Łącznik z budynkiem istniejącym 200 Komunikacja części hotelowej z CSR SŁOWIANKA 5. PODSTAWY PRAWNE WSPÓŁPRACY a. Ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100) określa, iż przedmiotem partnerstwa publiczno-prywatnego jest wspólna realizacja Przedsięwzięcia oparta na podziale zadań i ryzyk pomiędzy podmiotem publicznym i partnerem prywatnym. b. Przepisy Ustawy o PPP umożliwiają podmiotom publicznym zawieranie z partnerami prywatnymi umów o PPP, których przedmiotem może być bardzo szeroki zakres świadczeń, obejmujących: budowę lub remont obiektu budowlanego, świadczenie usług, wykonanie dzieła, w szczególności wyposażenie składnika majątkowego w urządzenia podwyższające jego wartość lub użyteczność, inne świadczenie połączone z utrzymaniem lub zarządzaniem składnikiem majątkowym, który jest wykorzystywany do realizacji Przedsięwzięcia publiczno-prywatnego lub jest z nim związany. 8

9 c. Zgodnie z art. 4 ust. 1 Ustawy o PPP, jeżeli wynagrodzeniem partnera prywatnego jest prawo do pobierania pożytków z przedmiotu partnerstwa publiczno-prywatnego, albo przede wszystkim to prawo wraz z zapłatą sumy pieniężnej przez podmiot publiczny, wyboru partnera prywatnego dokonuje się stosując odpowiednio przepisy Ustawy o Koncesjach. d. Jeżeli wynagrodzenie partnera prywatnego ma pochodzić w całości lub w przeważającej części z zapłaty sumy pieniężnej przez podmiot publiczny, to zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy o PPP, partner prywatny będzie musiał zostać wybrany w trybie Prawa Zamówień Publicznych, z uwzględnieniem zmian przewidzianych Ustawą o PPP. e. Preferowanym z punktu widzenia CSR Słowianka Sp. z o.o. sposobem wdrożenia niniejszego Przedsięwzięcia jest wniesienie przez CSR Słowianka wkładu własnego w formie nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych (pozwolenia na budowę, analizy i koncepcje realizacji przedsięwzięcia), wspólne zarządzanie projektem np. poprzez spółkę celową. 6. HARMONOGRAM REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA a. Harmonogram Przedsięwzięcia przedstawiony został w poniższej tabeli. Realizację Przedsięwzięcia podzielono na cztery Etapy. b. Etap I obejmuje opracowanie dokumentacji koncepcyjnej oraz przygotowanie dokumentacji przetargowej III kw roku. W II Etapie odbędą się negocjacje z potencjalnymi partnerami prywatnymi, wybór partnera oraz podpisanie umowy o PPP. Na ten etap przeznaczono kwartały IV kwartał 2013 oraz I kwartał 2014 roku. Etap III obejmuje opracowanie dokumentacji projektowej oraz przeprowadzenie robot budowlano montażowych. Ten etap rozpocznie się w II kwartale 2014 roku. Etap IV oznacza rozpoczęcie zarządzania powstałą infrastrukturą wspólnie przez partnera prywatnego oraz publicznego. c. Harmonogram prac w kolejnych Etapach realizacji (III i IV) zależeć będzie od finalnego kształtu Przedsięwzięcia, jednak ostateczny termin jego realizacji nie może przekroczyć I kwartału 2016 roku. Etap I Etap II Etap III Etap IV Wyszczególnienie Dokumentacja koncepcyjna Przygotowanie dokumentacji przetargowej (w tym PFU) Negocjacje Wybór partnera prywatnego i podpisanie umowy PPP Opracowanie dokumentacji projektowej oraz przeprowadzenie robót budowlano-montażowych (przewidywany okres realizacji etapu) Rozpoczęcie zarządzania powstałą infrastrukturą wspólnie przez partnera prywatnego oraz podmiot publiczny ( przewidywany moment rozpoczęcia) II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 9