SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK SA

Transkrypt

1 Sprawozdanie Zarządu z Działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK SA I PÓŁROCZE

2 za okres od 1 stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2012 r. WPROWADZENIE... 3 WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ PREZENTACJA GRUPY STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU INFORMACJA O ZAWARTYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU UMOWACH KREDYTÓW I POŻYCZEK INFORMACJA O UDZIELONYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU POŻYCZKACH INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU PORĘCZENIACH I GWARANCJACH INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU NA WARUNKACH INNE NIŻ RYNKOWE ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 30 CZERWCA 2012 ROKU KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU GRUPY CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK ZASADY SPORZĄDZANIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ANALIZA KLUCZOWYCH POZYCJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI POZOSTAŁE INFORMACJE KAPITAŁ ZAKŁADOWY I AKCJONARIUSZE ZARZĄD RADA NADZORCZA

3 WPROWADZENIE Spółka Capital Park S.A. ( Spółka ) rozpoczęła działalność 12 listopada 2010 r. jako spółka holdingowa, konsolidując dotychczasową działalność Grupy Capital Park, polegającą na realizacji projektów inwestycyjnych. Od 28 lipca 2011 r. Spółka jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK S.A. ( Grupa ) i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Pierwsza spółka w ramach Grupy Kapitałowej została utworzona w 2003 r. pod nazwą Capital Park (obecnie CP Management ) przez Jana Motza i Jerzego Kowalskiego. Od 2005 r. większościowymi udziałowcami Grupy Capital Park są spółki: CP Realty II s. à r.l. oraz CP Realty (Gdansk) s. à r.l., kontrolowane przez Grupę Patron Capital Partners. Patron Capital Partners to jeden z wiodących w Europie podmiotów działających na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, zarządzający kapitałem o szacunkowej wartości 2,3 mld euro. Grupa Capital Park jest doświadczonym inwestorem i deweloperem działającym od ponad ośmiu lat na rynku nieruchomości w Polsce. Od rozpoczęcia działalności, Grupa dokonała ponad 100 transakcji inwestycyjnych i na dzień 30 czerwca 2012 r. majątek Grupy obejmuje 71 nieruchomości, o łącznej powierzchni najmu około 298 tys. m 2 brutto. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości z dużym potencjałem wzrostu wartości poprzez m.in. zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych obiektów lub przebudowę istniejących, rekomercjalizację lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Grupa Capital Park posiada portfel nieruchomości składający się z inwestycji podzielonych na cztery segmenty: biurowy, handlowy, wielofunkcyjny oraz inwestycji pozostałych. Na dzień 30 czerwca 2012 r. wartość aktywów Grupy wynosi około 1,3 mld zł. Nieruchomości położone są w 38 miastach w Polsce, w tym ok. 70% wartości portfela zlokalizowane jest w Warszawie. Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem , Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie przy ul. Marynarskiej 11 w Warszawie. Na dzień 30 czerwca 2012 r. Spółka była kontrolowana przez CP Realty II s.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu oraz CP Realty (Gdansk) s.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, które posiadały łącznie 100,00 % akcji Spółki. Akcje Spółki nie są notowane na rynku regulowanym. 3

4 WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ PLN 000 EUR 000 PLN 000 EUR 000 PLN 000 EUR Aktywa razem Nieruchomości inwestycyjne Zapasy Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Kapitał własny Kapitał akcyjny Liczba akcji (w sztukach) Pożyczki od podmiotów powiązanych Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe Przychody operacyjne Pozostałe przychody operacyjne Przychody finansowe Koszty finansowe Zysk (strata) brutto (8 012) (2 016) Zysk (strata) netto (7 942) (1 999) Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 459 (109) (216) (54) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (82001) (19410) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej

5 1 PREZENTACJA GRUPY 1.1 STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ Na dzień 30 czerwca 2012 r. w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK S.A. wchodzi 49 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A. jako jednostka dominująca, oraz 48 spółek celowych, w tym 34 spółki powiązane bezpośrednio oraz 14 spółek powiązanych pośrednio. Funkcje spółki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej. CAPITAL PARK SA Camael Investments CP Development s.a.r.l. Art Norblin Capital Park Gdańsk Cressida Investments Fundacja Art Norblin Pablo Investments Roan Investments DT-SPV 12 2 Orland Investments CP Management Silverado Investments Hazel Investments Tetrao Investments Capital Park Opole Octavio Investments Zoe Investments Capital Park Opole sp. k. CP Property Marcel Investments Foxy Investments Diamante Investments Capital Park TMI Vera Investments Doria Investments Capone Investments Delphine Investments Marco Investments Dakota Investments Elena Investments Sagitta Investments Capital Park Racławicka Vika Investments Aspire Investments Sapia Investments Sapia Investments sp. k. 3 66,7% Makai Investments Patron Wilanow s.a.r.l. 1 50% Rezydencje Pałacowa Calista Investments Capital Park Kraków RM1 Emily Investments Sander Investments Felipe Investments Marlene Investments Nerida Investments Alferno Investments Objaśnienia: 1. Capital Park S.A. posiada 50% udziałów w prawach głosu oraz 64% udziału w zysku Patron Wilanow s.à r.l. Pozostałe 50% udziałów w prawach głosu oraz 36% udziału w zysku Patron Wilanow s.a.r.l., celowej spółce joint venture, posiada spółka Real Management S.A. Patron Wilanow s.a.r.l. posiada udziałów w Rezydencje Pałacowa i RM1 2. CP Management posiada 667 udziałów (20%) w spółce DT-SPV 12, Cressida Investments udziały (30%), a Roan Investments 1249 udziałów (40%). 3. Sapia Investments, jest komplementariuszem spółki Sapia Investments spółka z ograniczona odpowiedzialnością sp. k., komandytariuszem jest osoba fizyczna. 5

6 1.2 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A. Działalność Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK związana jest ściśle z rynkiem nieruchomości komercyjnych w Polsce. Spółka Capital Park SA, która jest podmiotem dominującym, realizuje swoje zadania głównie poprzez podmioty zależne i współkontrolowane, w których posiada udziały. Działalność operacyjna tych spółek została szerzej omówiona w Nocie 13. Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Capital Park S.A. za okres zakończony 30 czerwca 2012 r. ( Segmenty operacyjne ). 1.3 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY Na dzień 30 czerwca 2012 r. Grupa Kapitałowa CAPITAL PARK S.A. posiada portfel nieruchomości obejmujący 71 aktywa zlokalizowane w 38 miastach w Polsce. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy przeprowadzoną na dzień 31 grudnia 2011 r. bieżąca wartość portfela wynosi około 1,3 mld zł a wartość docelowa, tj. po zakończeniu wszystkich obecnie realizowanych i planowanych projektów, wynosi około 3,2 mld zł. Portfel Grupy składa się obecnie z 6 projektów biurowych o łącznej powierzchni najmu m 2, 49 projektów handlowych o łącznej powierzchni najmu m 2, 7 projektów wielofunkcyjnych o łącznej powierzchni najmu m 2 i 9 pozostałych, w tym 6 mieszkaniowych, o łącznej powierzchni najmu lub sprzedaży m 2. Spośród wszystkich projektów, których łączna powierzchnia najmu wynosi około 298 tys. m 2, 49 projektów zostało już zrealizowanych i oferuje m 2 powierzchni najmu ( m 2 w dwóch projektach biurowych, m 2 w 42 projektach handlowych oraz m 2 w czterech projektach wielofunkcyjnych). Portfel inwestycji planowanych oraz będących w trakcie realizacji obejmuje 22 nieruchomości, w tym dwa największe projekty, tj. Eurocentrum Beta-Gamma-Delta i Crowne oraz Art Norblin, stanowią 62% wartości tego portfela. Projekty te, po ich ukończeniu, będą oferować około m 2 powierzchni najmu. Inwestycje zlokalizowane w Warszawie stanowią 70% łącznej wartości portfela Grupy oraz 83% łącznej powierzchni najmu. Należą do nich przede wszystkim: budynki biurowe (Eurocentrum i Racławicka Point), obiekty wielofunkcyjne (Royal Wilanów, Art Norblin oraz Sobieskiego 104), inwestycja domów jednorodzinnych w Wilanowie oraz pozostałe obiekty handlowe (Świętokrzyska, Czerska, Grochowska i Leszno). 2 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU 2.1 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU W okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2012 r. spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK zarówno kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich jak i realizowały nowo rozpoczęte projekty inwestycyjne. 2.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU Na dzień 30 czerwca 2012 r. Grupa realizowała budowę trzech inwestycji: jednej biurowej oraz dwóch mieszkaniowych. Eurocentrum inwestycja biurowa Eurocentrum Office Complex, złożona z trzech połączonych ze sobą 15-kondygnacyjnych budynków klasy A (Beta, Gamma, Delta) o łącznej powierzchni najmu brutto ok m 2 wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym mieszczącym ok. 600 miejsc postojowych. Inwestycja zlokalizowana jest w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136 a jej inwestorem jest Dakota Investments, podmiot zależny od Spółki. Budynek został zaprojektowany zgodnie z normami zrównoważonego rozwoju, czego potwierdzeniem jest uzyskany precertyfikat LEED na poziomie Gold. Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na czerwiec 2014 r. Rezydencje Pałacowa inwestycja realizowana w ramach przedsięwzięcia joint venture prowadzonego wraz ze spółką Real Management S.A., obejmująca budowę pierwszego etapu inwestycji domów jednorodzinnych w Wilanowie, pod nazwą Rezydencje Pałacowa, która zakłada budowę 48 wysokiej jakości domów mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej m 2. Domy, o powierzchni około 237 m 2, będą oferowane w standardzie deweloperskim, wraz z dwoma miejscami parkingowymi w garażu podziemnym i ogrodem o powierzchni około 500 m 2. Inwestycja rozpoczęła się w pod koniec 2011 r. a jej ukończenie planowane jest na drugi kwartał 2013 r. Rubinowy Dom inwestycja mieszkaniowa zlokalizowana przy ul. Krasińskiego 23 w Bydgoszczy, która obejmuje czterokondygnacyjny budynek mieszkalny z 15 wysokiej klasy apartamentami o łącznej powierzchni użytkowej m 2 oraz powierzchnią handlową na parterze wynoszącą 173 m 2. 6

7 W najbliższych latach Grupa planuje rozpocząć budowę następujących inwestycji: Royal Wilanów czterokondygnacyjny budynek biurowo-usługowy klasy A zlokalizowany w warszawskiej dzielnicy Wilanów o łącznej powierzchni najmu około m², w tym m² powierzchni handlowej oraz m² powierzchni biurowej wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym mieszczącym 921 miejsc parkingowych. Art Norblin inwestycja w centrum Warszawy, obejmująca budowę wielofunkcyjnego obiektu handlowo-usługowego, biurowego oraz obiektu kultury o powierzchni ok m² wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym na około 800 miejsc postojowych. Planowana powierzchnia pod wynajem ma obejmować około m 2 powierzchni handlowej oraz około m 2 powierzchni biurowej. Steet Mall Vis-a-Vis inwestycja zlokalizowana w Łodzi przy ul. Zgierskiej obejmująca, zgodnie z koncepcją Vis a Vis, budowę średniej wielkości centrum handlowego, o powierzchni handlowo-usługowej wynoszącej ponad m ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU Rozpoczęcie inwestycji W czerwcu 2012 r. Grupa rozpoczęła budowę kompleksu biurowego Eurocentrum złożonego z trzech połączonych ze sobą 15-kondygnacyjnych budynków klasy A (Beta, Gamma, Delta) o łącznej powierzchni najmu brutto ok m 2, zlokalizowanego w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, której inwestorem jest Dakota Investments, podmiot zależny od Spółki. Generalnym Wykonawcą inwestycji jest firma ERBUD S.A. Prace budowlane prowadzone będą w ramach dwóch faz. Faza I inwestycji obejmuje (i) kompleksową realizację części podziemnej dla budynku: istniejącego Alpha oraz realizowanych w ramach powyższej umowy: Beta, Gamma, Delta, (ii) etap I realizację budynku 15-kondygnacyjnego pod nazwą Beta o powierzchni całkowitej m 2, (iii) etap II realizację budynku 15- kondygnacyjnego pod nazwą Gamma o powierzchni całkowitej m 2 oraz (iv) kompleksową realizację infrastruktury technicznej wewnętrznej w części podziemnej i zewnętrznej dla całego obiektu. Faza II inwestycji obejmuje etap III realizację budynku 15-kondygnacyjnego pod nazwą Delta o powierzchni całkowitej m 2. Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na czerwiec 2014 r. Emisja obligacji przez Capital Park S.A. W dniu 12 czerwca 2012 r. Zarząd spółki Capital Park S.A., zgodnie z uchwałą nr 1 Rady Nadzorczej Spółki z dnia 12 czerwca 2012 r. w przedmiocie zgody na zaciągnięcie zobowiązania w postaci emisji obligacji, na podstawie uchwały nr 1 postanowił wyemitować (jeden milion) złotych obligacji zwykłych na okaziciela serii A, docelowo zabezpieczonych, o wartości nominalnej 100,00 zł (sto 00/100 złotych) każda, o łącznej wartości nominalnej zł (sto milionów złotych) z terminem wykupu przypadającym na 36 miesięcy licząc od dnia przydziału. Obligacje oferowane będą po cenie emisyjnej równej wartości nominalnej. Obligacje będą oprocentowane stawką Wibor 6M powiększoną o 5,0 p.p. marży. Odsetki będą wypłacane w okresach co 6 miesięcy. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania oferta obligacji została przeprowadzona w trybie art. 9 pkt 1 Ustawy o Obligacjach, w drodze oferty publicznej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2009 r., Nr 185, poz ze zm.) ( Ustawa o Ofercie ), zgodnie z art. 7 ust. 3 pkt 2 oraz art. 38 ust 3 Ustawy o Ofercie. W dniu 9 lipca 2012 r. spółka Capital Park S.A. wyemitowała (jeden milion) obligacji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 100,00 zł (sto 00/100 złotych) każda i o łącznej wartości nominalnej ,00 zł (sto milionów 00/100 złotych) ( Obligacje ). W dniu 22 sierpnia 2012 r. Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ( GPW ) podjął uchwałę Nr 829/2012 w sprawie wprowadzenia Obligacji do alternatywnego systemu obrotu na rynku Catalyst. Szczegółowe informacje na temat powyższej emisji i wprowadzenia Obligacji do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst przedstawione zostały w Nocie 19. Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy ( Zdarzenia po dacie bilansowej ). Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Nabycie udziałów w spółkach celowych W dniu 6 czerwca 2012 r., spółka CP Development s.à r.l., podmiot zależny od Spółki nabyła 357 udziałów w spółce Art Norblin ( Art Norblin ) o wartości nominalnej 50 zł każdy i o łącznej wartości nominalnej zł, stanowiących pozostałe 35,7% udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin, stając się w ten sposób udziałowcem spółki. 7

8 W dniu 13 lutego 2012 r. spółka Patron Wilanów S.à r.l., podmiot współkontrolowany przez Spółkę, nabyła od spółki Real Management Sp. z o.o. (partnera joint-venture w spółce celowej Rezydencje Pałacowa ) udziałów w kapitale zakładowym spółki RM1 Sp. z o.o. Podwyższenie kapitału zakładowego w spółce celowej W dniu 27 kwietnia 2012 r. na mocy Aktu Notarialnego (Rep. A Nr. 5814/2012) podwyższony został kapitał zakładowy w spółce Marcel Investments, podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty ,00 zł do kwoty ,00 zł, to jest o kwotę ,00 zł, poprzez ustanowienie 184 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 500,00 zł każdy, które objęte zostały przez spółkę Capital Park S.A. i pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci nieprzedawnionych wierzytelności pieniężnych wraz z odsetkami przysługujących Spółce. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 8 maja 2012 r. Sprzedaż nieruchomości W dniu 15 lutego 2012 spółka CP Management Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, sprzedała prawo do użytkowania wieczystego działki gruntu nr 84 o powierzchni 249 m 2 położonej przy ul. Rynek 2 we Fromborku wraz z prawem własności do budynku niemieszkalnego o powierzchni użytkowej 146 m 2, znajdującego się na tej działce, dla którego Sąd Rejonowy w Braniewie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr EL1B/ /8. Sprzedaż jest kontynuacją strategii przyjętej przez Grupę. W dniu 30 kwietnia 2012 r., spółka Silverado Investments, podmiot zależny od Spółki, sprzedała prawo własności nieruchomości składającej się lokalu niemieszkalnego położonych w Bydgoszczy przy ul. Gdańskiej 12 o łącznej powierzchni użytkowej 153,72 m 2 wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 154/1081 w prawie własności nieruchomości wspólnej i częściach wspólnych budynku i innych urządzeń za łączną cenę tys. zł brutto. Zawarcie istotnych umów W dniu 6 czerwca 2012 r., spółka CP Development s.à r.l. ( CP Development ), podmiot zależny od Spółki, w ramach przyrzeczonej umowy nabycia udziałów i wierzytelności, zawartej ze spółką East Management Polska ( EMP ), nabyła od EMP: niezabezpieczonych obligacji wyemitowanych przez Art Norblin o łącznej wartości nominalnej ,5 tys. zł wraz ze wszystkimi należnymi do nich odsetkami, wierzytelności z tytułu pożyczek udzielonych Art Norblin w łącznej kwocie głównej wynoszącej tys. zł wraz ze wszystkimi należnymi do nich odsetkami. 2.4 INFORMACJA O ZAWARTYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU UMOWACH KREDYTÓW I POŻYCZEK W okresie sześciu miesięcy zakończonych 30 czerwca 2012 r. Grupa zawarła następujące umowy kredytowe: W dniu 27 czerwca 2012 r., spółka Dakota Investments, podmiot zależny od Spółki, zawarła z bankiem Pekao S.A. umowę, na podstawie której Bank udzielił spółce kredytu o wartości tys. zł na finansowanie budowy kompleksu biurowego Eurocentrum zlokalizowanego przy Al. Jerozolimskich w Warszawie oraz finansowanie podatku VAT oraz udzielił spółce kredytu o wartości tys. euro na finansowanie fazy inwestycyjnej. Walutą kredytu jest PLN (dla kredytu budowlanego i VAT) i EUR (dla kredytu inwestycyjnego). Termin spłaty kredytu został określony na 31 marca 2016 r. (dla kredytu budowlanego i VAT) oraz 31 marca 2021 r. (dla kredytu inwestycyjnego). Oprocentowanie kredytu oparte jest o stopę procentową WIBOR 3M (dla kredytu budowlanego i kredytu VAT) oraz EURIBOR 3M (dla kredytu inwestycyjnego) powiększoną o marżę Banku. W dniu 29 czerwca 2012 r., spółka Hazel Investments, podmiot zależny od Spółki, zawarła z bankiem PKO BP S.A. umowę kredytową, na mocy której Bank udzielił kredytu do łącznej kwoty tys. euro na finansowanie budowy budynku biurowo-handlowego Royal Wilanów zlokalizowanego przy ul. Klimczaka w Warszawie oraz udzielił kredytu do łącznej kwoty tys. zł na finansowanie podatku VAT. Termin spłaty kredytu został określony na 30 września 2024 r. Oprocentowanie kredytu oparte jest o stopę procentową EURIBOR 1M (dla kredytu budowlanego) oraz WIBOR 1M (dla kredytu VAT) powiększoną o marżę Banku. W dniu 29 czerwca 2012 r., spółka Marcel Investments, podmiot zależny od Spółki, zawarła z BRE Leasing przyrzeczoną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w Radomiu przy ul. Chrobrego i ul. Struga za kwotę tys. zł netto. W dniu 9 marca 2012 r. spółka RM1 Sp. z o.o., podmiot współkontrolowany przez Spółkę, zawarła z BNP Paribas Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie umowę o kredyt nieodnawialny w kwocie tys. euro, o zmiennym 8

9 oprocentowaniu, z terminem spłaty do dnia 30 grudnia 2013 r. Kredyt jest przeznaczony na finansowanie zakupu dwóch działek położonych w Warszawie, dzielnica Wilanów. W okresie sześciu miesięcy zakończonych 30 czerwca 2012 r. Grupa zawarła następujące umowy pożyczek: W dniu 14 czerwca 2012 r. spółka Capital Park S.A. zawarła z jej akcjonariuszem, tj. CP Realty II s.à r.l. umowę, na mocy której CP Realty II s.à r.l. udzieliła Spółce pożyczki do kwoty tys. zł. W ramach powyższej pożyczki, w dniu 29 maja 2012 r. została wypłacona Spółce transza w kwocie tys. zł celem sfinansowania transakcji nabycia obligacji, wierzytelności oraz udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin, podmiocie zależnym od Spółki, za łączną cenę tys. zł. Powyższa pożyczka jest niezabezpieczona. Pożyczka podporządkowana jest płatnościom z tytułu obligacji, o których mowa w punkcie 2.3 niniejszego sprawozdania. W dniu 14 czerwca 2012 r. spółka Capital Park S.A. zawarła z jej akcjonariuszem, tj. CP Realty II s.à r.l. umowę pożyczki na kwotę tys. zł. Powyższa pożyczka jest niezabezpieczona. Pożyczka podporządkowana jest płatnościom z tytułu obligacji, o których mowa w punkcie 2.3 niniejszego sprawozdania oraz płatnościom z tytułu pożyczki, o której mowa w punkcie powyżej. Pożyczka została udzielona w celu finansowania bieżącej działalności Spółki. Szczegółowe zestawienie zobowiązań finansowych Grupy na dzień 30 czerwca 2012 r. zostało przedstawione w nocie 7 i 8 Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej (Nota 7 - Pożyczki od podmiotów powiązanych, Nota 8 - Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe ). 2.5 INFORMACJA O UDZIELONYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU POŻYCZKACH W okresie sześciu miesięcy zakończonych 2012 r. Grupa nie udzielała pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej. 2.6 INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU PORĘCZENIACH I GWARANCJACH Na dzień 30 czerwca 2012 r. Grupa posiada kaucje i gwarancje bankowe z tytułu umów najmu, które standardowo wynoszą trzykrotność miesięcznego czynszu. Ponadto Grupa posiada kaucje gwarancji dobrego wykonania od generalnych wykonawców poszczególnych projektów budowlanych. 2.7 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W PIERWSZYM PÓŁROCZU 2012 ROKU NA WARUNKACH INNE NIŻ RYNKOWE W pierwszym półroczu 2012 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. 2.8 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 30 CZERWCA 2012 ROKU Wszystkie istotne zdarzenia po dniu 30 czerwca 2012 r. zostały przedstawione w nocie 19. Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres zakończony 30 czerwca 2012 r. ( Zdarzenia po dacie bilansu ). 2.9 KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU GRUPY Grupa ma na celu maksymalizację wartości dla akcjonariuszy poprzez zapewnienie skutecznej realizacji planów biznesowych związanych z posiadaną bazą projektów oraz poprzez zakupy nowych projektów wykorzystując rozwój polskiego rynku i pojawiające się okazje inwestycyjne. Przyjmując taką strategię Grupa zamierza utrzymywać dywersyfikację swojego portfela zapewniając w ten sposób optymalny profil ryzyka i zwrotu z inwestycji. Wykorzystanie rozwoju polskiego rynku nieruchomości należy do priorytetów Grupy Capital Park. Podejmowane działania mają na celu aktywne szukanie nowych okazji inwestycyjnych oraz efektywne wykorzystywanie pojawiających się szans. Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości portfela poprzez: optymalizację obecnego portfela nieruchomości oraz aktywne zarządzanie projektami generującymi dochód, ukończenie z sukcesem obecnie realizowanych projektów, tworzenie wartości poprzez efektywne wykorzystywanie istniejącej bazy aktywów, szybką adaptację do zmieniających się warunków rynkowych, identyfikację nowych okazji inwestycyjnych i realizację nowych, atrakcyjnych projektów deweloperskich. 9

10 2.10 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ Poniżej przedstawiono opis głównych czynników ryzyka związanych z działalnością Grupy. Ryzyko zmiennej sytuacji makroekonomicznej Kryzys na rynkach finansowych spowolnił tempo rozwoju gospodarczego w wielu krajach na świecie, także w Polsce, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność. Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych oraz sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce może negatywnie wpłynąć na gotowość i zdolność klientów do pozyskania finansowania i nabycia lub najmu nieruchomości. Ponadto wpływ na ogólną sytuację makroekonomiczną Polski, a przez to na sytuację finansową i wynik Grupy mają takie czynniki jak stopa wzrostu gospodarczego, stopa bezrobocia, stopa inflacji, stopa procentowa oraz ogólna koniunktura na rynku nieruchomości i sytuacja w branży deweloperskiej. Ryzyko kursowe Znakomita większość przychodów operacyjnych Grupy, szczególnie przychodów z tytułu czynszu, wyrażona jest w euro. Natomiast zdecydowana większość kosztów Grupy, takich jak koszty robocizny i wynagrodzeń dla określonych generalnych wykonawców, ponoszona jest w złotych. Spółki z Grupy, celem zabezpieczenia ryzyka walutowego (currency hedging), aby zmniejszyć wpływ wahań kursów walut oraz niestabilność zwrotów z inwestycji, mogą zawierać umowy i dokonywać transakcji zabezpieczających, między innymi transakcji na instrumentach pochodnych, pozyskiwać finansowanie dłużne denominowane w euro oraz zawierać umowy z wykonawcami określające wynagrodzenie wyrażone w euro. Nie można jednak zapewnić, że takie transakcje hedgingowe będą w pełni skuteczne lub korzystne. Ponadto wszelkie wahania kursów walut mogą mieć istotny wpływ na wyceny nieruchomości Grupy, sporządzane przez zewnętrznych rzeczoznawców, oraz wyceny kredytów sporządzane na dzień bilansowy. Ryzyko stóp procentowych Grupa posiada lub zamierza zaciągnąć określone zadłużenie na mocy istniejących kredytów, od których naliczane jest oprocentowanie według zmiennych stóp procentowych. Stopy procentowe są w wysokim stopniu uzależnione od wielu czynników, włącznie z rządową polityką monetarną oraz krajowymi i międzynarodowymi warunkami gospodarczymi i politycznymi a także innymi czynnikami poza kontrolą Grupy. Zmiany stóp procentowych mogą zwiększyć koszt finansowania Grupy z tytułu istniejących kredytów, wpływając na jej rentowność. Ewentualna konieczność zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych poprzez hedging jest rozpatrywana przez Grupę dla każdego przypadku indywidualnie, z wyłączeniem przypadków, w których zabezpieczenie stosownego ryzyka stóp procentowych jest wymogiem kredytodawców. Wahania stóp procentowych mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy. Ryzyko konkurencji Grupa konkuruje na rynku z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości i deweloperami. Konkurencja na rynku może, między innymi, doprowadzić do wzrostu cen gruntów i/lub kosztów realizacji pozyskanych projektów. Zadowalający rozwój i rentowność Grupy zależy, między innymi, od zdolności nabycia atrakcyjnych gruntów po konkurencyjnych cenach oraz efektywnego wykorzystania możliwości ich zabudowy. Proces zakupu gruntów przeznaczonych pod zabudowę może być trudny z takich przyczyn jak: konkurencja na rynku nieruchomości, powolny proces uzyskiwania zezwoleń, brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona podaż gruntu z odpowiednią infrastrukturą. W przypadku pozyskania odpowiedniego gruntu, wiele czynników zewnętrznych, np. konkurencyjny projekt w tym samym rejonie, może negatywnie wpłynąć na przydatność danej lokalizacji. Ryzyko administracyjne Grupa nie może zagwarantować, że jakiekolwiek pozwolenia, zgody lub decyzje wymagane od podmiotów administracji publicznej w związku z istniejącymi lub nowymi projektami deweloperskimi zostaną uzyskane w terminie lub - co jest mniej prawdopodobne - że zostaną uzyskane w ogóle ani że posiadane obecnie lub nabyte w przyszłości pozwolenia, zgody lub decyzje nie zostaną cofnięte. Przykładowo, Grupa, podobnie jak inni polscy inwestorzy dokonuje okresowych zakupów gruntów o przeznaczeniu innym niż komercyjne. Wszelka zabudowa takich nieruchomości w celach komercyjnych wymaga albo nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( MPZP ), albo decyzji o warunkach zabudowy. Przyjęcie zmienionego MPZP albo wydanie korzystnego pozwolenia na budowę jest niepewne. Dodatkowo możliwe jest, że Grupa będzie dążyła do zmian w niektórych projektach, tak aby wykorzystać je w bardziej efektywny sposób, jednakże wprowadzenie takich zmian może okazać się niemożliwe, ze względu na trudności w uzyskaniu wymaganych pozwoleń i decyzji. Jeżeli Grupie nie uda się uzyskać wymaganych pozwoleń i decyzji w odpowiednim czasie albo w ogóle, realizacja jej projektów zostanie opóźniona lub zaniechana. 10

11 Ponadto projekty Grupy mogą być realizowane wyłącznie wtedy, gdy działki, na których są umiejscowione, mają zapewnioną odpowiednią, wymaganą z mocy prawa, infrastrukturę techniczną (np. dostęp do dróg wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony przeciwpożarowej i odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Jeżeli działka nie zapewnia wymaganej infrastruktury, to pozwolenie na użytkowanie dla projektu może zostać wydane dopiero w momencie, gdy zostanie ona zapewniona. Możliwe jest także, że odpowiednie organy administracji publicznej zobowiążą Grupę do stworzenia takiej infrastruktury w ramach prac związanych z projektem, co może istotnie wpłynąć na koszty prac budowlanych. Organy publiczne mogą także uzależnić wydanie decyzji administracyjnych od wybudowania infrastruktury technicznej, która nie jest integralnie związana z samym projektem, lecz może być oczekiwana jako wkład inwestora w rozwój miejskiej lub gminnej infrastruktury. Jeżeli niezbędna infrastruktura dostępna w projektach Grupy oraz wokół nich nie zostanie poprawiona do czasu ukończenia tych projektów, Grupa może nie mieć możliwości wykorzystania tych lokalizacji w pełnym, zamierzonym zakresie. Może to wpłynąć na wartość i zbywalność projektów Grupy. Ryzyko związane z brakiem możliwości sprzedaży nieruchomości W pewnych okolicznościach szybka sprzedaż jednego lub kilku projektów przez Grupę może być dla niej korzystna. Przykładowo, Grupa może zdecydować się na sprzedaż w krótkim terminie, jeżeli uzna, że warunki rynkowe są optymalne, lub jeżeli zwróci się do niej osoba zainteresowana nabyciem określonej nieruchomości na komercyjnie atrakcyjnych warunkach. Podmioty inwestujące w nieruchomości, generalnie, nie mogą szybko zbywać nieruchomości ze względu na relatywnie długi proces sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości Grupy mogą być zabezpieczeniem udzielonym podmiotom zapewniającym finansowanie zewnętrzne (kredyt bankowy, leasing), co może dodatkowo ograniczać lub opóźniać ich zbywalność poprzez konieczność uzyskania zgody kredytodawcy. Kilka projektów Grupy jest także przedmiotem współwłasności w ramach wspólnych przedsięwzięć z osobami trzecimi, a tym samym może podlegać prawnym lub umownym ograniczeniom zbywalności, takim jak prawo pierwokupu, prawo łącznej sprzedaży albo wymóg uzyskania łącznej zgody na taką sprzedaż. Ograniczenia te mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji transakcji i generowania środków pieniężnych w miarę zapotrzebowania na nie, poprzez terminową sprzedaż swoich projektów po korzystnych cenach oraz do zróżnicowania swojego portfela w odpowiedzi na warunki ekonomiczne lub inne warunki mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości. Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do sprzedaży konkretnego obiektu w odpowiednim czasie, może nie zdołać zapewnić przepływów pieniężnych niezbędnych do finansowania bieżącej działalności, nie dokonać inwestycji w nowe projekty albo nie wykorzystać korzystnych warunków gospodarczych. Ryzyko związane z odpowiedzialnością po sprzedaży nieruchomości Jeżeli Grupa dokona sprzedaży swoich projektów, może być zobowiązana do udzielenia oświadczeń, zapewnień i podjęcia pewnych zobowiązań, a także wypłaty odszkodowań w zakresie w jakim takie oświadczenia, zapewnienia i zobowiązania okażą się nieprawidłowe lub jeżeli Grupa nie spełni takich oświadczeń, zapewnień i zobowiązań. Tym samym Grupa może stać się stroną sporów lub postępowań sądowych dotyczących takich oświadczeń, zapewnień lub zobowiązań i może być zobowiązana do dokonania płatności na rzecz osób trzecich. Ryzyko związane z projektami w budowie Na dzień 30 czerwca 2012 r. w portfelu Grupy znajdowało się 71 projektów, a w przypadku 22 z nich nie rozpoczęto jeszcze budowy. Zdolność Grupy do rozpoczęcia i zakończenia realizacji tych projektów zależy od szeregu czynników, z których niektóre są poza jej kontrolą, a w szczególności możliwości Grupy do uzyskania wszelkich wymaganych pozwoleń i finansowania zewnętrznego, zaangażowania rzetelnych wykonawców oraz pozyskania odpowiednich najemców lub nabywców. Jeżeli Grupa nie ukończy projektów w terminie, może być zobowiązana do przedłużenia terminu spłaty zaciągniętego finansowania, a nie ma pewności, że banki zapewniające takie finansowanie wyrażą na to zgodę. Ryzyko związane z wyceną nieruchomości Nieruchomości Grupy generujące dochód oraz obiekty w budowie są poddawane corocznej, niezależnej aktualizacji wyceny, dokonywanej zgodnie z zasadami rachunkowości Spółki. Tym samym, zgodnie z zasadami opisanymi w MSR 40 Nieruchomości Inwestycyjne, przyjętym przez UE, wszelki wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości rozpoznawane są jako zysk lub strata z aktualizacji wyceny w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów Spółki za okres, w którym występuje aktualizacja. W wyniku powyższego Spółka może posiadać znaczące zyski i straty niepieniężne w poszczególnych okresach w zależności od zmian wartości godziwej jej nieruchomości, bez względu na to, czy nieruchomości takie zostaną sprzedane, czy nie zostaną sprzedane. Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna ponieważ dokonywana jest na podstawie założeń, które mogą okazać się nieprawidłowe. Wyceny nieruchomości Grupy zostały sporządzone na podstawie określonych prognoz i założeń dotyczących rynku nieruchomości w Polsce. Nie ma pewności, że wyceny obecnych i przyszłych 11

12 nieruchomości Grupy będą odzwierciedlały faktyczne ceny ich sprzedaży (nawet jeżeli sprzedaż nastąpi wkrótce po dacie stosownej wyceny) ani że zostanie osiągnięty szacowany zysk i zrealizowany zostanie zakładany roczny przychód z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej ilości oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących Polski w porównaniu z rynkami rozwiniętymi. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wycenę, w szczególności projektów planowanych, są koszty budowy, szacowane przez Grupę i określane na podstawie aktualnych cen oraz prognozowanych kosztów budowy w przyszłości. Faktyczne koszty mogą okazać się odmienne. Jeżeli prognozy i założenia stanowiące podstawę dokonanych przez Emmerson wycen nieruchomości w portfelu Grupy okażą się nieprawidłowe, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy może różnić się od wartości rozpoznanej w sprawozdaniu finansowym. Ponadto spadek wartości nieruchomości stanowiących aktywa Grupy może zarówno negatywnie wpłynąć na współczynnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (tzw. loan-to-value ratio LTV), pogarszając zdolność Grupy do pozyskania i obsługi jej finansowania bankowego, jak również spowodować konieczność ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń. Ryzyko związane z finansowaniem projektów Działalność Grupy jest kapitałochłonna, a Grupa ponosi znaczące wydatki wstępne na zakup nieruchomości oraz pokrycie kosztów infrastrukturalnych, budowlanych i projektowych. Tym samym Grupa potrzebuje znaczących kwot pieniężnych oraz finansowania przez banki, aby kontynuować i rozwijać swoją działalność. Potrzeby kapitałowe Grupy zależą od wielu czynników, w szczególności od warunków rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Jeżeli parametry pozyskania niezbędnego Grupie kapitału będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych, konieczne może być pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania. W przypadku wystąpienia trudności z pozyskaniem takiego dodatkowego finansowania, skala rozwoju Grupy oraz tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może różnić się od pierwotnie zakładanej. Ponadto Spółka jest spółką holdingową i posiada pozycję dominującą w stosunku do podmiotów zależnych, które mają określoną historię działalności operacyjnej i finansowej. W związku z następującymi faktami (i) jednostka dominująca Spółka Capital Park S.A. rozpoczęła swą działalność 12 listopada 2010 roku, (ii) Grupa Kapitałowa Capital Park utworzona została z dniem 28 lipca 2011 roku, a dane porównawcze skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie są wykazywane, ze względu na fakt, iż Spółka sporządziła swoje pierwsze sprawozdanie skonsolidowane za rok zakończony 31 grudnia 2011 r., informacje finansowe i operacyjne mogą nie być wystarczające do oceny perspektyw biznesowych i finansowych, ponadto dane te mogą nie odzwierciedlać w pełni aktualnego zakresu działalności i struktury Grupy. Ograniczone dane historyczne i operacyjne mogą nie dawać obrazu wyników Grupy w przyszłości. 3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK 3.1 ZASADY SPORZĄDZANIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Półroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), zaakceptowanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) i Stały Komitet ds. Interpretacji (SKI), w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską i obowiązującym na dzień 30 czerwca 2012 roku. Półroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Grupę. Dane w niniejszym Półrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Spółki, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Półroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości oraz pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w rachunku zysków i strat. Półroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe podlegało przeglądowi przez biegłego rewidenta. Raport z przeglądu publikowany jest wraz z niniejszym sprawozdaniem. 12

13 Zasady (polityka) rachunkowości, w odniesieniu do zasad wyceny i prezentacji, zastosowane do sporządzenia Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2011 rok. Półroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2012 roku do 30 czerwca 2012 roku. W związku z następującymi faktami (i) jednostka dominująca Spółka Capital Park S.A. rozpoczęła swą działalność 12 listopada 2010 roku, (ii) Grupa Kapitałowa Capital Park utworzona została z dniem 28 lipca 2011 roku, dane porównawcze skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są: według stanu na dzień 31 grudnia 2011 roku oraz 31 lipca 2011 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, za okres od 1 stycznia 2011 roku do 31 grudnia 2011 roku oraz od 1 stycznia 2011 roku do 31 lipca 2011 roku dla sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym, za okres od 1 stycznia 2011 roku do 31 lipca 2011 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych i są sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSR/MSF). 3.2 ANALIZA KLUCZOWYCH POZYCJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW Poniższa tabela przedstawia wybrane dane finansowe ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów Grupy Capital Park za okres od 1 stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2012 r. Dane porównawcze prezentowane są za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2011 r * Zmiana Zmiana % Przychody z działalności operacyjnej % Koszty działalności operacyjnej % Zysk ze sprzedaży (239) (3%) Pozostałe przychody operacyjne (119394) (97%) Pozostałe koszty operacyjne (8782) (89%) Zysk z działalności operacyjnej (110851) (91%) Przychody finansowe % Koszty finansowe (20057) (74%) Zysk z działalności gospodarczej (83990) (88%) Zysk brutto (83990) (88%) Podatek dochodowy (3 672) (252%) Zysk netto (93 244) (94%) * Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Capital Park S.A., sporządzone za okres od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2011 r. zgodnie z MSSF, obejmuje wyniki spółek celowych za okres od 28 lipca 2011 r., tj. od momentu faktycznego objęcia kontroli przez spółkę Capital Park S.A., będącą jednostką dominującą, nad spółkami celowymi. Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2012 r. Przychody z działalności operacyjnej Przychody z działalności operacyjnej to przychody z wynajmu uzyskane z aktywów Grupy przynoszących dochód, obejmujące przychody z tytułu czynszów netto, przychody z tytułu opłat eksploatacyjnych i bezpośrednich refaktur kosztów eksploatacyjnych na najemców. Przychody z działalności operacyjnej obejmują także zyski ze zbycia inwestycji, które nie obejmują jednak zysków z tytułu transakcji dokonanych poprzez sprzedaż udziałów w spółkach celowych. Szczegółowy opis przychodów z wynajmu oraz ich struktura w podziale na główne segmenty działalności 13

14 Grupy został przedstawiony w Nocie 13. Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres kończący się 30 czerwca 2012 rok. Koszty działalności operacyjnej Amortyzacja Na amortyzację składają się głównie koszty amortyzacji środków trwałych Grupy. Podlegające amortyzacji środki trwałe Grupy obejmują przede wszystkim ulepszenia w obcych środkach trwałych w siedzibie Spółki. Zużycie materiałów i energii Koszty zużycia materiałów i energii stanowią przede wszystkim koszty energii i innych usług komunalnych świadczonych na rzecz nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. Usługi obce Koszty usług obcych stanowią przede wszystkim: koszty zarządzania nieruchomościami, koszty doradców prawnych, koszty doradców i konsultantów zewnętrznych oraz wynagrodzenie części zespołu współpracującego z Grupą na podstawie umów zlecenia lub umów cywilnoprawnych o świadczenie usług dla Grupy, w części odnoszącej się do nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. Podatki i opłaty Podatki i opłaty obejmują przede wszystkim podatki od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz niepodlegający odliczeniom podatek od towarów i usług, dotyczące nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. Świadczenia pracownicze Świadczenia pracownicze obejmują koszty płac pracowników Grupy wraz z obowiązkowymi narzutami na wynagrodzenia oraz wycenę programu motywacyjnego dla Członków Zarządu Capital Park S.A według wartości godziwej sporządzoną przez niezależny podmiot. Szczegółowy opis programu motywacyjnego przedstawiony został w Nocie 14. Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park ( Warraty Program motywacyjny dla Członków Zarządu Capital Park S.A. ). Pozostałe koszty Na pozostałe koszty składają się głównie koszty public relations, marketingu, podróży służbowych oraz koszty ubezpieczenia nieruchomości. Pozostałe przychody operacyjne W pozostałych przychodach operacyjnych ujęty jest zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości, który odzwierciedla wzrost netto ich wartości godziwej oraz inne przychody operacyjne. Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne obejmują rozwiązanie rezerw z poprzedniego roku obrotowego oraz pozostałe koszty. Przychody finansowe Przychody finansowe dotyczą przede wszystkim nadwyżki dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi, odsetek z ulokowanych środków na lokatach i oprocentowanych rachunkach bankowych oraz naliczone odsetki od pożyczek udzielonych przez spółki z Grupy. Koszty finansowe Koszty finansowe obejmują w szczególności koszty z tytułu odsetek od kredytów. Porównanie pierwszego półrocza zakończonego 30 czerwca 2012 r. z rokiem obrotowym zakończonym 31 grudnia 2011 r. Zysk netto Grupy zmniejszył się o tys. zł, z tys. zł za rok zakończony 31 grudnia 2011 r. do tys. zł za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2012 r. Zmiana w stosunku do poprzedniego roku wynikała przede wszystkim ze zmniejszenia zysku z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych, którego wartość za poprzedni rok wynikała z przeprowadzonej na dzień 31 grudnia 2011 r. wyceny całego portfela nieruchomości Grupy. Ponadto w pierwszym półroczu 2012 r. Grupa wykazała niższe koszty finansowe w stosunku do roku poprzedniego w związku z nadwyżką dodatnich różnic kursowych z wyceny bilansowej walutowych zobowiązań finansowych nad ujemnymi, prezentowaną w przychodach finansowych. 14

15 3.2.2 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ Poniższa tabela przedstawia półroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Capital Park Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2011 r. AKTYWA Aktywa trwałe % sumy bilansowej * % sumy bilansowej ** % sumy bilansowej Nieruchomości inwestycyjne ,3% ,2% ,8% Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ,6% ,9% ,7% Pozostałe aktywa finansowe ,4% ,4% 840 0,1% Pozostałe aktywa trwałe ,3% ,3% ,1% ,6% ,8% ,6% Aktywa obrotowe Zapasy ,9% ,3% ,5% Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe ,8% ,8% ,5% Należności handlowe ,0% ,3% ,2% Pozostałe aktywa finansowe 509 0,0% 688 0,1% ,5% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ,7% ,7% ,6% ,4% ,2% ,4% AKTYWA RAZEM ,0% ,0% ,0% PASYWA Kapitały własne % sumy bilansowej * % sumy bilansowej ** % sumy bilansowej Kapitał zakładowy ,4% Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej ,6% ,6% ,3% Pozostałe kapitały ,2% ,1% 0 0,0% Różnice kursowe z przeliczenia (2 259) (0,2%) 0 0,0% 0 0,0% Niepodzielony wynik finansowy ,0% ,1% (23) 0,0% Wynik finansowy bieżącego okresu ,5% ,0% (7942) (0,7%) Udziały mniejszościowe ,2% ,4% ,3% ,7% ,9% ,3% Pożyczki od podmiotów powiązanych ,9% ,1% ,4% Zobowiązania długoterminowe Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe ,7% ,1% ,6% Pozostałe zobowiązania i rezerwy ,4% ,3% ,3% Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego ,1% 17 0,0% 715 0,1% ,2% ,4% ,9% Zobowiązania krótkoterminowe Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe ,9% ,9% ,6% Zobowiązania handlowe ,8% ,6% ,2% Pozostałe zobowiązania i rezerwy ,5% ,0% ,5% ,2% ,6% ,3% PASYWA RAZEM ,0% ,0% ,0% 15

16 * W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej Capital Park za okres kończący się 31 grudnia 2011 r. miało miejsce utworzenie Grupy Kapitałowej Capital Park oraz objęcie przez spółkę Capital Park S.A., będącą jednostką dominującą, udziałów w spółkach zależnych w dniu 28 lipca 2011 roku. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe podlegało badaniu biegłego rewidenta. **Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Capital Park za okres od 1 stycznia 2011 roku do 31 lipca 2011 r. Powyższe sprawozdanie zostało sporządzone po objęciu przez spółkę Capital Park S.A., będącą jednostką nadrzędną, udziałów w spółkach zależnych w dniu 28 lipca 2011 roku. Niniejsze skrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe podlegało przeglądowi biegłego rewidenta. Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 30 czerwca 2012 r. Nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne stanowią wszystkie nieruchomości komercyjne z wyłączeniem nieruchomości mieszkaniowych, które ujęte są w zapasach. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego stanowią przyszłe korzyści podatkowe z tytułu ujemnych różnic przejściowych i obejmują przede wszystkim przyszłe korzyści podatkowe wynikające z różnic kursowych i strat podatkowych do odliczenia. Zapasy Jako zapasy Grupa prezentuje wyłącznie projekty deweloperskie mieszkaniowe. Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe Pozostałe należności stanowią przede wszystkim podatek od towarów i usług do odzyskania, wypłacone depozyty (kaucje) gwarancyjne i wypłacone zaliczki. Należności handlowe Należności handlowe dotyczą należności z tytułu dostaw i usług. Należności te ujmowane są i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na wątpliwe należności. Odpis na należności oszacowywany jest wtedy, gdy ściągnięcie pełnej kwoty należności przestało być prawdopodobne. Należności nieściągalne są odpisywane do rachunku zysków i strata w momencie stwierdzenia ich nieściągalności. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy. Kapitał zakładowy i zapasowy Kapitał akcyjny oraz kapitał zapasowy wycenia się w wartości nominalnej. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej. Koszty emisji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał zapasowy spółki do wysokości nadwyżki emisji nad wartością nominalną akcji. Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe Pozycja ta obejmuje przede wszystkim kredyty bankowe, zobowiązania z tytułu leasingu finansowego oraz instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej. Umowy leasingowe, zgodnie, z którymi leasingobiorca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu finansowego. W okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2012 r. Grupa była stroną dwóch umów leasingu finansowego. Szczegółowe informacje na temat zawartych umów leasingowych przedstawia Nota 8 Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego ( Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe ). Pozostałe zobowiązania i rezerwy Na pozostałe zobowiązania i rezerwy składają się w głównej mierze kaucje od najemców, kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców, zobowiązania publiczno-prawne oraz rozliczenia międzyokresowe przychodów. Grupa nie tworzy rezerw na świadczenia pracownicze ze względu na małą liczbę pracowników, a co za tym idzie nieistotny wpływ rezerw z tego tytułu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe. 16

17 Zobowiązania handlowe Zobowiązania handlowe krótkoterminowe dotyczące zobowiązań z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. Porównanie pierwszego półrocza zakończonego 30 czerwca 2012 r. z rokiem obrotowym zakończonym 31 grudnia 2011 r. Aktywa razem Grupy wzrosły o tys. zł, z tys. zł na dzień 31 grudnia 2011 do tys. zł na dzień 30 czerwca 2012 r. Na aktywa Grupy składają się w głównej mierze nieruchomości inwestycyjne, stanowiące 89,3% aktywów Grupy, których wartość na dzień 30 czerwca 2012 r. wynosi tys. zł. Wzrost aktywów Grupy wynika między innymi z nakładów poniesionych na inwestycje mieszkaniowe, które prezentowane są w zapasach oraz ze wzrostu należności i pozostałych aktywów finansowych. Główną pozycją w należnościach handlowych na dzień 30 czerwca 2012 r. jest należność od BRE Leasing Sp. z o.o. wynikająca z umowy leasingu zwrotnego, która została uregulowana w dniu 6 lipca 2012 r. (szczegółowe informacje zawiera Nota 4 Dodatkowych Not i Objaśnień do Półrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy). W pozostałych należności Grupa prezentuje należności z tytułu podatku od towarów i usług, który spółki z Grupy odzyskują na bieżąco w toku prowadzonej działalności inwestycyjnej, natomiast w innych rozliczeniach międzyokresowych Grupa prezentuje głównie koszty adaptacji lokali i pośrednictwa w najmie rozliczane w czasie oraz koszty emisji. Na dzień 30 czerwca 2012 r. na pasywa Grupy składa się w 63,7% kapitał własny oraz w 28,6% kredyty bankowe i inne zobowiązania finansowe. Istotną zmianą w pasywach Grupy był wzrost pożyczek otrzymanych od podmiotów powiązanych, wynikający z pożyczki otrzymanej od akcjonariusza jednostki dominującej na sfinansowanie transakcji nabycia obligacji, wierzytelności oraz udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Poniższa tabela przedstawia wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych Grupy Capital Park za okres od 1 stycznia 2012 r. do czerwca 2012 r * Zmiana Zmiana % Środki pieniężne na początek okresu % Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (12634) (96%) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (82001) (4182) (77819) 1861% Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej % Środki pieniężne na koniec okresu (11877) (33%) * W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej Capital Park za okres kończący się 31 grudnia 2011 r. miało miejsce utworzenie Grupy Kapitałowej Capital Park oraz objęcie przez spółkę Capital Park S.A., będącą jednostką dominującą, udziałów w spółkach zależnych w dniu 28 lipca 2011 roku. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe podlegało badaniu biegłego rewidenta. Rok 2012 rozpoczął się stanem środków pieniężnych w kwocie tys. zł a zamknął się saldem w kwocie tys. zł. W okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2011 r. bilansowy stan środków pieniężnych zmniejszył się o tys. zł. Na działalności operacyjnej Grupa odnotowała wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 459 tys. zł Na działalności inwestycyjnej Grupa odnotowała łączny wypływ netto środków pieniężnych w kwocie tys. zł, który stanowiła nadwyżka wydatków w łącznej kwocie tys. zł, obejmujących przede wszystkim wydatki inwestycyjne na zakup obligacji, wierzytelności oraz udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin w kwocie tys. zł oraz wydatki na inwestycje w nieruchomości w kwocie tys. zł, nad wpływami inwestycyjnymi w kwocie tys. zł, stanowiącymi przede wszystkim wpływ środków pieniężnych ze sprzedaży inwestycji w nieruchomości w kwocie tys. zł oraz wpływy z tytułu spłaty udzielonych pożyczek jednostkom pozostałym w kwocie 864 tys. zł. Dodatnie przepływy pieniężne netto z działalności finansowej w kwocie tys. zł wynikają z nadwyżki wpływów środków pieniężnych w łącznej kwocie tys. zł, otrzymanych przede wszystkim z tytułu pożyczek udzielonych jednostce dominującej przez jej akcjonariusza w kwocie tys. zł oraz z tytułu kredytów otrzymanych przez 17

18 jednostki zależne, nad wydatkami finansowymi w łącznej kwocie tys. zł (obejmującymi spłaty kredytów i umów leasingowych oraz odsetek od tych zobowiązań). 3.3 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI Grupa nie publikowała prognozy na pierwsze półrocze 2012 r. 4 POZOSTAŁE INFORMACJE 4.1 KAPITAŁ ZAKŁADOWY I AKCJONARIUSZE Kapitał zakładowy Spółki Capital Park S.A. wynosi ,00 (siedemdziesiąt cztery miliony pięćset pięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset czterdzieści jeden 00/100) złotych i dzieli się na (siedemdziesiąt cztery miliony pięćset pięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset czterdzieści jeden) akcji imiennych zwykłych o wartości nominalnej 1,00 (jeden) złoty każda, w tym: 1) (sto tysięcy) akcji imiennych zwykłych serii A opłacone gotówką; 2) ,00 (siedemdziesiąt cztery miliony czterysta pięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset czterdzieści jeden) akcji imiennych zwykłych serii B objęte za wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny w postaci udziałów w 33 spółkach celowych. Według stanu na dzień 30 czerwca 2012 r. akcjonariuszami Spółki byli: Udział w kapitale zakładowym% Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA (%) Nazwa spółki Liczba akcji Wartość akcji Liczba głosów CP Realty II S.à r.l ,47% ,47% CP Realty (Gdansk) S.à r.l ,53% ,53% Pozostali 2 2 0,00% 2 0,00% Razem Warunkowy kapitał zakładowy Warunkowy kapitał zakładowy Spółki wynosi nie więcej niż ,00 (sześć milionów trzysta piętnaście tysięcy sto osiemnaście) złotych i dzieli się na ,00 (sześć milionów trzysta piętnaście tysięcy sto osiemnaście) akcji na okaziciela serii D. Celem warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki jest przyznanie prawa do objęcia akcji serii D posiadaczom warrantów subskrypcyjnych emitowanych przez Spółkę. Prawo do objęcia akcji serii D może być wykonane do dnia 31 grudnia 2016 r. Kapitał zapasowy W wyniku podwyższenia kapitału zakładowego Spółki z kwoty 100 tys. zł do kwoty ,5 tys. zł w drodze emisji akcji imiennych zwykłych serii B o wartości nominalnej 1 zł oraz cenie emisyjnej 10 zł każda akcja, na mocy Uchwały nr 4 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki Capital Park S.A. z dnia 28 lipca 2011 r., łączna nadwyżka ponad wartość nominalną nowoobjętych akcji (agio) w wysokości zł została przekazana na powiększenie kapitału zapasowego. 4.2 ZARZĄD Na dzień 30 czerwca 2012 r. w skład Zarządu wchodzą: Jan Motz Prezes Zarządu Jerzy Kowalski Wiceprezes Zarządu Michał Cezary Koślacz Członek Zarządu Marcin Paweł Juszczyk Członek Zarządu Zmiany w składzie Zarządu Grupy W okresie od 1 stycznia 2012 roku do 30 czerwca 2012 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu. 18

19 4.3 RADA NADZORCZA Na dzień 30 czerwca 2012 r. w skład Rady Nadzorczej wchodzą: Keith Breslauer Przewodniczący Rady Nadzorczej Andrea Kendall Langford Członek Rady Nadzorczej Shane Law Członek Rady Nadzorczej Matthew Utting Członek Rady Nadzorczej Kinga Nowakowska Członek Rady Nadzorczej Katarzyna Ishikawa Członek Rady Nadzorczej Zmiany w składzie Rady Nadzorczej Grupy W okresie od 1 stycznia 2012 roku do 30 czerwca 2012 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej. PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU CAPITAL PARK S.A. Jan Motz Prezes Zarządu Jerzy Kowalski Wiceprezes Zarządu Marcin Juszczyk Członek Zarządu Michał Koślacz Członek Zarządu Warszawa, dnia 26 września 2012 r. 19

20 20