Ryszard Marciniak Jan Bajno, Jan Bajno Zbigniew Brzeziñski Zbigniew Brzeziñski, Ma³gorzata Czerwiñska Ma³gorzata Czerwiñska, Katarzyna Cyprynowska,

Transkrypt

1 Dyskusja Redakcyjna RNW RNW Editorial Discussion The following experts took part in the discussion: W dyskusji, któr¹ prowadzi³ redaktor naczelny RNW, uczestniczyli:, chairman of Spó³dzielczy Bank Rzemios³a i Rolnictwa in Wo³omin,, licensed administrator, PFRN representative, licensed broker at Maxon Nieruchomoœci, marketing director at Metrohouse S.A., chairman of supervisory board of Dolcan Sp. z o.o developer company, chairman of Fincomfort, distributor of Ilto ventilation systems, chairman of Sedno Sp. z o.o developer company., vice-chairman of Emmerson Dom, prezes Spó³dzielczego Banku Rzemios³a i Rolnictwa w Wo³ominie,, licencjonowany zarz¹dca, przedstawiciel PFRN, licencjonowany poœrednik, Maxon Nieruchomoœci, dyrektor marketingu Metrohouse S.A., przewodnicz¹cy rady nadzorczej firmy deweloperskiej Dolcan Sp. z o.o., prezes firmy Fincomfort, dystrybutora systemów wentylacyjnych Ilto, prezes firmy deweloperskiej Sedno Sp. z o.o., wiceprezes firmy Emmerson Discussion was conducted by, the chief editor of RNW czy House or a flat? Mieszkanie? Rising prices of flats, combined with their deficit on the market, implies that the dilemma on whether to buy a house or flat takes shape. Are houses the alternative to new flats from the primary and secondary market? - That is the first question I would like to ask you, and the first discussion topic. The second issue, which I propose we take up, is the comparison of costs of maintenance and exploitation of houses and flats, and the issue of management of estates. The next topic is the quality of new developer offers in a segment of houses. In a situation where each newly built structure must comply with energy efficiency norms, are investors thinking about taking into account the new technology when designing houses? Will they, for a new price, add a new product, whose exploitation brings savings and elevate the comfort of their customers? Primary market - offer less than modest At the beginning a few comments on current market offers. According to estimates by Metrohouse S.A. real estate agency, there are approximately 685 thousand houses in Mazovian province, and 23 thousand offered for sale. Within Warsaw administrative borders, there are 79,5 thousand single-family or chain houses, of which approximately 2 thousand are presented for sale. The greater percentage of these offers are buildings with obsolete infrastructure and technology, not popular among the buyers. 16 rnw Rosn¹ce ceny mieszkañ i ich niedostatek na rynku powoduje, e dylemat co kupiæ; dom czy mieszkanie nabiera ostroœci. Czy alternatyw¹ dla nowych mieszkañ s¹ dziœ domy, te z rynku pierwotnego i wtórnego? to pierwsze pytanie, które chcê Pañstwu zadaæ i pierwszy temat dyskusji. Druga kwestia, któr¹ proponujê rozwa yæ, to porównanie kosztów utrzymania i eksploatacji domów i mieszkañ, a tak- e sprawê zarz¹dzania osiedlami. Kolejny temat to jakoœæ nowej oferty deweloperskiej w segmencie domów. Czy w sytuacji, kiedy ka dy nowobudowany obiekt musi mieæ œwiadectwo energooszczêdnoœci, inwestorzy myœl¹ o projektowaniu domów z uwzglêdnieniem nowych technologii, czy za now¹ cenê dadz¹ swoim klientom produkt, którego eksploatacja przyniesie oszczêdnoœci i podniesie komfort ycia? Rynek pierwotny oferta mniej ni skromna Na pocz¹tku kilka uwag na temat aktualnej oferty rynkowej. Wg szacunków agencji nieruchomoœci Metrohouse S. A. w woj. mazowieckim jest ok. 685 tys. domów, z czego w sprzeda y znajduje siê 23 tys. W granicach administracyjnych Warszawy znajduje siê 79,5 tys. domów w zabudowie jednorodzinnej lub szeregowej, z tego ok. 2 tys. jest wystawionych na sprzeda. Najwiêksz¹ czêœæ z tej oferty stanowi¹ budynki o przestarza³ej infrastrukturze i technologii, która nie cieszy siê zainteresowaniem kupuj¹cych. Ma³a jest poda domów nowych, budowanych w nowych technologiach przez deweloperów, takich, które spe³nia³yby wspó³czesne kryteria. Z badañ firmy Reas wynika, e takich domów, budowanych w granicach miasta, przybywa obecnie rocznie. Powstaj¹ one w takich dzielnicach i gminach jak Bia³o³êka, po³udniowa czêœæ Wilanowa, Wawer, coraz czêœciej równie w Weso³ej. Jeœli chodzi o preferencje klientów to najszybciej sprzedaj¹ siê domy w cenach trzy, lub czteropokojowych mieszkañ. Ze zgodnych prognoz wynika, e poda bêdzie ros³a do tysi¹ca domów rocznie w najbli szych latach. Najczêœciej powtarzaj¹ce siê przysz³e lokalizacje pod budownictwo jednorodzinne to Piaseczno, omianki, Jab³onna, Konstancin Jeziorna, Otwock, Lesznowola, Grodzisk Mazowiecki. Nale y równie dodaæ, e czynnikiem stymuluj¹cym rozwój tego segmentu budownictwa bêdzie obok planów zagospodarowania przestrzennego rozwój infrastruktury, a zw³aszcza komunikacji. Jeœli powstan¹ nowe przeprawy mostowe na pó³nocnych i po³udniowych krañcach Warszawy, zrealizowane zostan¹ plany budowy obwodnic i tras wylotowych, nowe osiedla domów jednorodzinnych zaczn¹ powstawaæ w szybszym tempie i segment bêdzie siê rozwija³ bardziej dynamicznie. Sytuacja jest gorsza, ni pan przedstawi³. Przynajmniej po³owa z tych ofert jest nieaktualna, a du a czêœæ to oferta powtarzaj¹ca siê od d³ugiego czasu, s¹ to domy w okreœlonej sytuacji prawnej, w przestarza³ych technologiach, odrzucane przez kupuj¹cych np. jako kanadyjczyk, bo nie jest to technologia obecnie preferowana przez naszych klientów. Ta technologia pojawi³a siê na pocz¹tku lat dziewiêædziesi¹tych jako innowacyjna, a teraz ich sprzeda stoi. Mo na ogólnie powiedzieæ, ze w stolicy i najbli szym rejonie Warszawy w segmencie domów jednorodzinnych tzn. bliÿniaczych, szeregowych i wolnostoj¹cych popyt kilkakrotnie przekracza poda. There is a small supply of new houses that would meet modern criteria, built with new technologies offered for sale by the developers. From survey conducted by Reas, we see that within the city limits, at present, there are between 300 and 450 of such houses being delivered annually. They are being erected in such districts like Bia³o³êka, sourthern part of Wilanów, Wawer and also, lately more often, in Weso³a. When it comes to the preferences of the customers, houses of prices equal to the prices of three or four-roomed flats are the ones being sold at a faster rate. From reliable forecasts, it has been established that supply will climb to a thousand houses per year in the coming years. Piaseczno, omianki, Jab³onna, Konstancin Jeziorna, Otwock, Lesznowola, and Grodzisk Mazowiecki are the more popular future location to build single-family dwellings. It should also be added that the factor stimulating this building segment will be - besides the spatial management plans - development of infrastructure, and especially transport communication. If new bridge crossing will be built in the northern and southern edge of Warsaw, plans for construction of ring roads and outlet routes are ready, then single-family estates will start emerging at a much faster rate, while the segment will develop at a more dynamic rate. The situation is worst than you have presented. At least half of these offers are unavailable, and a great percentage of them are offers that have been repeated for a long time, these are houses under specific legal circumstances, built with the use of old technology, rejected by the buyers, for example a "Canadian" house, because it is not the technology currently preferred by our customers. This technology first emerged in rnw 17

2 Ja bym siê nie zgodzi³ z p. prezesem Poddanym, wybudowaliœmy ponad 70 domów, z doœwiadczenia wiem, e koszt budowy domu jednorodzinnego jest odczuwalnie ni szy ni w budownictwie wysokoœciowym. Zacznijmy od gruntu, jego zakup jest tañszy ni pod budownictwo wielokondygnacyjne. Zrobiæ stan 0 w budynku wielorodzinnym, z windami, gara ami, powierzchniami wspólnymi itp., a osi¹gn¹æ stan 0 w budynku wielorodzinnym to bardzo du a ró nica w kosztach. Szacowa³em ten koszt na ok z³ na m kw. mówiê o domu w obrysie w jednym z naszych osiedli. Mo na powiedzieæ, e na rynku powstaj¹ ró ne domy i w zale noœci od tego, kto je buduje, ró ne s¹ ich koszty. Dziœ wiele przypadkowych osób chce siê zajmowaæ deweloperk¹, uwa aj¹, e skoro maj¹ pieni¹dze na dzia³kê, to reszta sama pójdzie. Zg³aszaj¹ siê do mnie tacy deweloperzy i prosz¹ o poradê jak wybudowaæ szybko, tanio, eby du o zarobiæ. Mamy obecnie przygotowane cztery lokalizacje pod domy jednorodzinne, ³¹cznie powstanie tam ok. 400 domów w zabudowie szeregowej i bliÿniaczej. Chcemy, aby te domy by³y pod ka dym wzglêdem konkurenthe 1990-ties as innovation, but now the sale has stagnated. Generally, it might be said that in the capital city and areas close to Warsaw, the demand for singlefamily dwellings, the so-called semi-detached, chain and and free-standing houses, far surpasses the supply. I will confirm this comment, the number of houses was up-to-date at the time we carried out our survey for Metrohouse. This number includes quite a few houses, which generally don't sell well, for example, big, 350 sq.m structures, whose owners are demanding high prices. They don't stand high chances of finding customers. This morning I have found 216 offers for single-family houses in thirty investments on the primary market on the website TabelaOfert.pl. This is very small, and I suppose that most of the developers advertise on this website. It is an offer far worst than modest, it can be said that there are practically no houses on the primary market in such a big agglomeration like Warsaw, though the demand among the customers has only begun and is sharpening. I have a question to you developers: what are you doing in order to take advantage of the economic situation and increase the supply? Is it really cheaper In the recent years the high profitability of big residential projects has significantly weaken the interest of developers in single-family houses projects. By their nature, they are more difficult projects. This does not rise from difficulty in availability of plots, since they are situated on the city peripheries, with incomplete infrastructure development, less attractive for multi-family structures and acceptable for single-family ones. In addition, decision permiting construction of single-family structure is much easier to obtain than in the case of building of multi-family structure. This is where - from the point of view of the developers - the advantages of this form of construction end and problems start. Above all, we should take into consideration the cost of construction. At the moment the price of general constructor in Warsaw is 3 thousand z³ per sq.m. of usable space. In case of single-family dwelling, this price is not cheap. There is no scale effect, buildings are 18 rnw Potwierdzam tê uwagê, liczba 2100 domów by³a aktualna w momencie, gdy robiliœmy nasze badanie dla Metrohouse. W tej liczbie jest sporo domów, które generalnie bardzo Ÿle siê sprzedaj¹, np. du ych, 350-metrowych obiektów, których w³aœciciele wystawili wysok¹ cenê i nie maj¹ one zbyt du ych szans na sprzeda. Na stronie TabelaOfert.pl znalaz³em dziœ rano 216 ofert domów jednorodzinnych w trzydziestu inwestycjach na rynku pierwotnym. Jest to bardzo ma³o, a liczê, e wiêkszoœæ deweloperów na tych stronach siê og³asza. Jest to oferta bardziej ni skromna i mo na powiedzieæ, e domów na rynku pierwotnym w tak du ej aglomeracji jak Warszawa praktycznie nie ma, chocia popyt dopiero siê wœród klientów zaostrza. Mam pytanie do panów deweloperów, co robicie, aby wykorzystaæ koniunkturê i zwiêkszyæ poda? Czy na pewno tañszy W ostatnich latach wysokiej op³acalnoœci du- ych projektów mieszkaniowych, znacznie os³ab³o zainteresowanie deweloperów projektami domów jednorodzinnych. S¹ one ze swojej natury projektami trudniejszymi. To nie wynika z trudniejszej dostêpnoœci do terenów, bo s¹ to lokalizacje na obrze ach miasta, z niepe³nym uzbrojeniem w infrastrukturê, mniej atrakcyjne dla budownictwa wielorodzinnego, a wystarczaj¹ce dla jednorodzinnego. Równie o decyzje dopuszczaj¹ce zabudowê jednorodzinn¹ jest ³atwiej, ni wypadku zabudowy wielorodzinnej. I na tym, z punktu widzenia dewelopera, korzyœci z tej formy budownictwa siê koñcz¹, a zaczynaj¹ siê problemy. Przede wszystkim trzeba wzi¹æ pod uwagê koszt realizacji. W tej chwili cena generalnego wykonawcy w Warszawie wynosi 3 tys. z³ za m. kw. powierzchni u ytkowej. Ta cena w wypadku budownictwa jednorodzinnego nie jest ni sza. Nie dzia³a efekt skali, zabudowa jest rozproszona, udzia³ kosztów gruntu jest bardzo wysoki, a kubatura domku jednorodzinnego pokazuje, e dach pokrywa raptem dwie kondygnacje, podczas gdy w budynku kilkupiêtrowym wiêcej. Fundament równie niesie zaledwie dwie kondygnacje, a w budynkach wielorodzinnych mo e unieœæ dziesiêæ i wiêcej. Koszt realizacji domu nie jest wiêc ni szy, a technologie ju nie mog¹ byæ byle jakie. Powiem wiêcej: domy s¹ budowane dla grupy klientów bardziej wymagaj¹cych, ni w wypadku mieszkañ. Klienci bardzo siê identyfikuj¹ z budownictwem jednorodzinnym. Dziœ za pomoc¹ internetu szybko œci¹gaj¹ i wymieniaj¹ informacje z rynku. S¹ tak wyedukowani, e nie pozwol¹ sobie na jakiekolwiek uchybienia technologiczne i ¹daj¹ naprawdê wysokiego standardu. Ktoœ, kto kupuje dom za milion z³ bêdzie oczekiwa³ du o wiêcej ni w mieszkaniu za 300 tys. Mówiê o jakoœci wykonania. Okna z PCV w mieszkaniach siê zdarzaj¹, w nowobudowanych domach raczej ju nie. W zwi¹zku z tym nie bêdzie w tej chwili wielkiego zainteresowania tym segmentem, dopóki rynek tego nie zweryfikuje. A spotkaliœmy siê dziœ w tym gronie, m. in. dlatego bo zdaniem Pañstwa rynek zaczyna siê zmieniaæ, a ceny mieszkañ w centrum miast s¹ tak wysokie, e oferty domów jednorodzinnych na obrze ach miast zaczynaj¹ byæ konkurencyjne. Twierdzê, e dzisiaj niekoniecznie jest to prawda, ale w najbli szej przysz³oœci ten stan ulegnie zmianie i pojawi siê wiêksze zainteresowanie deweloperów tymi terenami. scattered, the ratio of the cost of land to total cost is very high and the cubature of single-family dwelling show that the roof, in total, covers two floors, while multi-storey building there are many more. Also the foundation carries two or fewer floors, and in a multi-family building can carry ten or more. The cost of construction is therefore not low and the technology can no longer be just any. I will say more: the houses are built for a group of customers that are more choosy and demanding than in case of flats. The customers identify more with single-family construction. Today, with the help of Internet, they can quickly download and exchange information from the market. They are so educated that they will not accept any kind of technological lapse, and sure - they demand high standard. Someone who buys a house for one million z³ will demand and expect much more than in a flat going for 300 thousand. I am talking here of the construction quality. Windows from PCV are common in flats, but in modern houses rather no. In this connection, at this moment, there will be no great interest in this segment, as long as the market does give the signals. And we met today in this circle, because in your opinion the market is starting to change, the prices of flats in the city centre are so high, therefore single-family offers at the peripheries of the city have started to be competitive. I would like to state that today it might not necessarily be the case, but in the near future this state will change, and the interest of developers in this areas will increase. I would beg to differ with the comment of the chairman Poddany; we have built more than 70 houses, from my experience I know that the cost of building a single-family is distinguishablely lower than of high-rise building. Lets start from the land, its price is lower than land under multi-storey buildings. To carry out "0" state in a multi-family building with lifts, garages, common space etc., and to attain "0" state in a multi-family building, is a very big difference in terms of costs. I have estimated this cost at approximately z³ per sq.m. - I am talking of a house in the contour with one of our estates. We can say that different houses are emerging in the market and, depending on who is building them, their costs differ. Today, many random individuals want to take up developer business, they think that since they have money for a building plot, the rest will follow. Such "developers", come to me asking for advice - how to build quickly, cheaply, in order to earn a lot of profits. At present we have prepared four locations for building single-family houses, in total around 400 houses in chains and semi-detached houses will be erected there. We want these houses to compete, with flats, both in respect of costs of upkeep, safety and comfort, with an apartment in a high-rise building. It constitutes a significant offer and we are hoping that we will land on the market requirements, also in terms of construction, finishing quality and price level. Whether the cost is higher or lower - that depends on a specific investment. I agree with that. However, I don't think that it is always cheaper in case of single-family dwelling. It is difficult to compare two different things, for example, the costs of full basement in a multi-family building and lack of basement in a single-family building. The same goes with the cost of building plot for the construction of a house and for a multi-storey building. It is easy to prove that, in spite of the low prices of plots for single-family building, the costs of land per square meter of a house are not lower than in a multifamily building. Basements are, in general, not constructed in a singlefamily dwellings, and a customer does not demand this. rnw 19

3 When talking of cheaper costs of plots, I generally drifted from the issue, purchase of land for construction of big estate on the peripheries of Warsaw does not generate such costs as the central location of the capital city. When comparing the costs of building a house and a flat we should take into consideration the cost and price of manpower. In multi-family buildings, in better locations, it is even 4 thousand zlotys. Today, in order to build a multi-family investment, a big company, which can offer guarantee has to be selected, otherwise the bank will not grant loan for the project. However, the smaller construction companies propose lower prices, they can build exactly the single-family structure. That is why, as Mr Doliñski has stated, houses may be cheaper. Who is dreaming of a house with a garden cyjne wobec mieszkañ, zarówno pod wzglêdem kosztów ich eksploatacji, jak te bezpieczeñstwa i komfortu porównywalnego z apartamentem w budynku wysokoœciowym. To spora oferta i liczymy, e trafimy w potrzeby rynku, równie pod wzglêdem jakoœci wykonania i wykoñczenia jak i poziomu cenowego. Czy koszt budowy jest ni szy czy wy szy to zale y od konkretnej inwestycji. Z tym siê zgadzam. Ale nie zgodzê siê, e jest on zawsze ni szy w wypadku domu jednorodzinnego. Trudno porównywaæ dwie ró ne rzeczy, np. koszty pe³nego podpiwniczenia w budynku wielorodzinnym i brak tego podpiwniczenia w budynku jednorodzinnym. Podobnie jest z kosztem dzia³ek pod domy i budownictwo wielopiêtrowe. atwo udowodniæ, e pomimo ni szych cen jednostkowych dzia³ek pod zabudowê jednorodzinn¹, koszty gruntu zawarte w cenie jednego metra domu nie s¹ mniejsze ni w budynku wielorodzinnym. W domach jednorodzinnych na ogó³ podpiwniczenia siê nie robi i klient tego nie wymaga. Mówi¹c o tañszych dzia³kach, podszed³em ogólnie do tematu, zakup terenu pod du e osiedle na obrze ach Warszawy nie generuje takich kosztów, jak centralna lokalizacja w stolicy. Porównuj¹c koszty budowy domu i mieszkania trzeba wzi¹æ pod uwagê koszt i cenê si³y wykonawczej. W budynkach wielorodzinnych w lepszych lokalizacjach jest to nawet 4 tys. z³. Aby dziœ wybudowaæ inwestycjê wielorodzinn¹, trzeba wzi¹æ du ¹ firmê, która daje gwarancje, bo inaczej bank nie udzieli kredytu na projekt. Natomiast mniejsze firmy wykonawcze proponuj¹ ni sz¹ cenê, one mog¹ realizowaæ w³aœnie budownictwo jednorodzinne. I dlatego, jak twierdzi p. Doliñski, domy mog¹ byæ tañsze. Kto marzy o domku z ogródkiem niaj¹ ich oczekiwañ lokalizacyjnych, widokowych itp. I wtedy w naturalny sposób kieruj¹ swoj¹ uwagê w stronê domów. Poszukuj¹ domów nawet z ma³ym, 60-metrowym ogródkiem, chc¹, eby by³ kominek itp. Nie chodzi o tradycjê, ci ludzie na ogó³ ca³e ycie mieszkali w blokach, podobnie jaki ich rodzice, a nawet dziadkowie, którzy wyroœli i yli w kamienicach. I oni teraz marz¹ o domu. Polska jest podzielona, mo na np. powiedzieæ, e mieszkaniec rejonu Œl¹ska czy Katowic marzy o domku, natomiast mieszkaniec Warszawy marzy o mieszkaniu, apartamencie. Natomiast grupa osób, która jawi nam siê jako klienci domów jednorodzinnych, to ludzie, którzy po pierwsze: b¹dÿ mieszkali ju w domu i s¹ przyzwyczajeni do tego standardu ycia, albo po drugie: chc¹ mieæ wiêksz¹ powierzchniê, ale nie chc¹ zrezygnowaæ ze swojego stylu ycia i szukaj¹ segmentu, po³owy bliÿniaka czy domu jednorodzinnego, ale w granicach miasta, bardzo dobrze skomunikowanego. A wiêc motywem zakupu jest chêæ poprawy komfortu ycia, ale nie kosztem 40-minutowych dojazdów do pracy, szko³y, centrum handlowego. To s¹ dwie kompletnie ró ne grupy klientów. Jest te spora gru- living area of 120 sq.m, going for more than one million zlotys, or some flat to be renovated, which does not meet their location type, visual requirements etc. Then, in a natural way, they direct their search in the direction of houses. They are looking for houses, even with small 60 sq.m garden. They want a fireside to be there etc. This is not about tradition, such people would have lived in blocks for the rest of their lives, just like their parents, and even grandparents, who grew up and lived in residential blocks. And now they dream of house. Poland is diverse, for example, it can be said that resident of Œl¹sk or Katowice dreams of a house, however, a resident of Warsaw dreams of a flat or apartment. However, the group of people who appear to be buyers of single-family dwellings are people who first: either lived before in a house and are attracted to such standard of life, or, secondly: want to have greater space, but they don't want to resign from their life style, and are looking for segment, semi-detached house or single-family house, but within the peripheries of Warsaw, with very good communications. Hence the motivation for purchase is the desire to improve life comfort, but not at the cost of 40-minutes drives to work, school, shopping centre etc. These are two completely different groups of customers. They are also quite a few people who some times back had bought houses and are now returning to apartments. These are those who lived, for example, in omianki, Konstancin etc. Now they would like to buy a house in the city, but unfortunately, the money from the sale of previous house is enough for just a flat or apartment. Also, they cannot always find alternatives in the secondary market, because, for example, the offered houses are too old and not constructed in a way they would have desired. Developer product is an alternative; if it is in a good location, is of quite a reasonable price, can be finished according to buyer's requirements. Such projects have a lot of chances. We have observed, for example, a project by Bouygues Immobilier in Ursynów. Segments and semi-detached houses were practically sold out within a number of weeks, there was a queue of customers. On the other hand, we are observing sale of houses in Magdalenka by one developer. It In our country, Finland, more and more single-family houses are being built, this is a trend which is more and more visible. The elderly are leaving their houses and moving to the cities, where they have medical care, banks, services. On the other hand, the young families are buying houses outside cities. The same trend will take place in Poland. The youth will be moving to single-family dwellings. But they should have modern offer, tailored to their requirements. I agree with what has been said here, that is, houses in Poland are old-fashioned, were built using old, uneconomical technologies, they don't meet the present-day requirements. Such types of houses are difficult to sell. The situation will change when houses, whose costs of later exploitation - not purchase price - will encourage the customer, start appearing. I am of the opinion that this segment has a bright future. Because own house has always been the dream of Poles. Now is the time for the developers in Poland to prove to the potential customers that they are ready to meet their requirements, that for the price of a flat, they can sell them a ready house, which will give them luxury life. What currently are the motivations for buying a house? Let`s consider the group of so-called "Johns Doe" with flats measuring between 60 and 80 sq.m. and looking for houses. They are looking for it only because they cannot find anything that could satisfy them in flat offers in their area. When looking for additional one, say, two rooms, they find a flat of 20 rnw U nas w Finlandii buduje siê coraz wiêcej domków jednorodzinnych, jest to trend coraz bardziej widoczny. Starsi ludzi zostawiaj¹ swoje domy i przenosz¹ siê do miasta, gdzie maj¹ opiekê zdrowotn¹, banki, us³ugi, natomiast m³ode rodziny kupuj¹ domy poza miastem. W Polsce bêdzie ta sama tendencja. M³odzi ludzie bêd¹ przenosili siê do domów jednorodzinnych. Ale musz¹ mieæ nowoczesn¹, dostosowana do ich wymagañ ofertê. Zgadzam siê, z tym co tu powiedziano, e domy w Polsce s¹ przestarza³e, zbudowane w starych nieoszczêdnych technologiach, nie spe³niaj¹ wymogów dzisiejszego dnia. Takie domy s¹ trudne do sprzeda y. Sytuacja siê zmieni, jeœli zaczn¹ powstawaæ domy, których nie tyle koszty zakupu, ale koszty póÿniejszej eksploatacji bêd¹ zachêca- ³y klienta. Uwa am, e ten segment ma du ¹ przysz³oœæ, bo w³asny dom zawsze stanowi³ marzenie Polaków. I teraz jest czas, eby deweloperzy w Polsce pokazali potencjalnym klientom, e s¹ gotowi spe³niaæ ich wymagania, e mog¹ sprzedaæ im gotowy dom za cenê mieszkania, który da im luksus ycia dla siebie. Jakie s¹ obecnie motywacje zakupu domu? Rozwa my grupê tzw. œredniaków, którzy maj¹ m kw. mieszkania i poszukuj¹ domu. Poszukuj¹ go tylko i wy³¹cznie dlatego, e nie znajduj¹ w ofercie mieszkañ w swojej okolicy nic, co by im odpowiada³o. Szukaj¹c dodatkowego jednego, dwóch pokoi trafiaj¹ na mieszkania o metra u 120 m kw. za cenê ponad miliona z³otych lub mieszkania do remontu, które nie spe³- pa ludzi, którzy niegdyœ kupili domy, a teraz wracaj¹ do apartamentów. To s¹ ci, którzy mieszkali np. w omiankach, Konstancinie. Teraz chcieliby odkupiæ dom w mieœcie, ale niestety, pieniêdzy ze sprzeda y wystarcza jedynie na mieszkanie lub apartament. Nie zawsze znajduj¹ równie alternatywê na rynku wtórnym, bo np. oferowany dom jest za stary i nie tak zrobiony, jak by sobie yczyli. Produkcja deweloperska jest alternatyw¹, jeœli jest w dobrej lokalizacji, w miarê przyzwoita cenowo, do wykoñczenia wg w³asnych potrzeb. Takie projekty maj¹ bardzo du ¹ szansê. Obserwowaliœmy np. projekt firmy Bouygues Immobilier na Ursynowie. Po segmenty i bliÿniaki, które praktycznie sprzeda³y siê w ci¹gu kilku tygodni, ustawia³y siê kolejki chêtnych. Z drugiej strony obserwujemy sprzeda domów jednego z deweloperów w Magdalence, która przebiega w przyzwoitym, ale zwyk³ym tempie. Osiedle za miastem, w zieleni, cisza, spokój, inny standard ycia, ale nat³oku chêtnych nie ma. Decyduje wiêc lokalizacja i komunikacja. Nowe technologie w standardzie Obecny niedostatek oferty w zakresie domów jednorodzinnych mo- e byæ tylko spraw¹ przejœciow¹. Rodzi siê pytanie, czy deweloperom wystarczy wyobraÿni, aby zmierzyæ siê z przysz³ymi oczekiwaniami klientów, czy zaczn¹ powstawaæ domy, spe³niaj¹ce nie tylko normy i certyfikaty energetyczne, ale równie oferuj¹ce w standardzie komfort, który dziœ w warunkach polskich wydaje siê jeszcze rozrzutnoœci¹ i luksusem. Innymi s³owy, czy nowe ceny na rynku znajd¹ swoje od- is moving at a decent, but ordinary rate. An estate outside the city, with greens, quiet, peaceful, another life standard, but there is no crowd of eager buyers. Therefore, location and communication decide. New technologies into standards The present shortage of offers covering single-family dwellings may be only a transitional problem. The questions arise; is it enough for the developers to have imagination, so they could measure up to the future expectations of customers; will houses, that not only meet the energy standards and certificates, but also offering comfort as a standard - which today, under the conditions prevailing in Poland, still seem to be extravagance and luxury - rnw 21 foto: DES ART

4 start merging? Or to put it another way, will the new market prices reflect new solutions, technologies, installations and constructions? When we talk of new energy efficient technologies, energy attestations, there is one most important principle - we should start thinking of these issues already at a building design phase. I would like to go back to the example of Finland, where building code requirements prohibit construction of a building with no mechanical ventilation with heat recuperation. In Poland we still don't have this, but I think that very soon that will change, in the framework of harmonisation of laws in the EU countries. The awareness of the customer, whether he lives in an apartment or single-family house, is rising. He can better calculate the maintenance and exploitation costs, he knows on what he can save. Judging by the questions and signals reaching me, I see that interest of the end user in Poland, for example, in mechanical ventilation issue is greater and greater. When I visited Poland a few years ago, I used to hear that the price of everything is rising, gas, energy etc. That we have to pay higher and higher bills, at the same time, the windows in the houses were open during winter. This way money was being thrown through the window. The use of mechanical ventilation system conveys a lot, not just about the customer alone, but also about the developer, who implements this system in his investments. And this is not just because he outrivals the competition in terms of modernity of the accomplished houses. There are other benefits from resigning from using gravitational channels; developer recovers a lot of precious space, which with the ever rising price per square meter is not without significance and leads to reduction in installation costs. If a developer is thinking of development, he would see that the investments costs that he invests in a building today and use of these new technologies will re-compensate also through rising of marketing attractiveness of a house of flat. In Poland today, there is deficit of fully modern single-family houses offers. If they will emerge, they will constitute a serious alternative for residential or apartment buildings. Especially apart from people being attracted to the city, there is also a big group of people, looking for houses outside the city. That is so in the whole of Europe and that will be the case in Poland. Location, communication, infrastructure bicie w nowych rozwi¹zaniach, technologiach, instalacjach i konstrukcjach? Je eli mówimy o nowych energooszczêdnych technologiach, œwiadectwach energetycznych, to jest jedna, najwa niejsza zasada aby siê zaczê³o myœleæ o tych sprawach ju na etapie projektowania obiektu. Jeszcze wrócê do Finlandii, gdzie prawo budowlane nie pozwala na budowê, jeœli w takim obiekcie nie jest przewidziana wentylacja mechaniczna z rekuperacj¹ ciep³a. W Polsce jeszcze tego nie ma, ale myœlê, e niebawem to siê zmieni w ramach unifikacji prawa w krajach Unii Europejskiej. Œwiadomoœæ klienta, czy mieszka on w apartamentowcu, czy te w domu jednorodzinnym jest coraz wiêksza, coraz lepiej potrafi on liczyæ koszty utrzymania i eksploatacji, wie na czym mo e robiæ oszczêdnoœci. S¹dz¹c po pytaniach i sygna- ³ach, które do mnie docieraj¹ widzê, e zainteresowanie np. tematem wentylacji mechanicznej ze strony ostatecznego klienta jest w Polsce coraz wiêksze. Kiedy przed kilku laty przyjecha³am do Polski s³ysza³am ci¹gle, e wszystko dro eje, gaz, energia, trzeba p³aciæ coraz wy sze rachunki, a jednoczeœnie widzia³am, e okna w domach zim¹ s¹ otwierane i w ten sposób wyrzuca siê za okno pieni¹dze. Zastosowanie sytemu wentylacji mechanicznej du o mówi nie tylko o samym kliencie, ale i deweloperze, który ten system wprowadza w swoich inwestycjach. Nie tylko w sensie, e wysuwa siê przed konkurencjê pod wzglêdem nowoczesnoœci budowanych domów. S¹ i inne korzyœci: rezygnuj¹c z kana³ów grawitacyjnych deweloper zyskuje du o cennej powierzchni, co przy coraz dro szym metrze kw. jest nie bez znaczenia i powoduje, e koszt instalacji siê minimalizuje. Jeœli deweloper myœli o rozwoju, to widzi, e koszty inwestycyjne, które on wk³ada dziœ w budowê i zastosowanie tych nowych technologii, rekompensuj¹ siê równie przez podniesienie atrakcyjnoœci marketingowej domu czy mieszkania. Dziœ brakuje w Polsce w pe³ni nowoczesnej oferty na domy jednorodzinne. Jeœli ona powstanie, bêdzie to powa na alternatywa dla budownictwa mieszkaniowego czy apartamentowego. Zw³aszcza, e obok ludzi ci¹gn¹cych do miasta jest równie liczna grupa osób, które szukaj¹ domu poza miastem. Tak jest w ca³ej Europie, tak bêdzie równie w Polsce. Lokalizacja, komunikacja, infrastruktura nami tkwi¹ w korkach przybywa i dlatego coraz wiêcej osób myœli o powrocie do miasta. Je eli pan mówi, ze trzeba tylko wybudowaæ drogi, aby deweloperskie budownictwo jednorodzinne mog³o siê rozwin¹æ, to ja siê z Panem nie zgadzam. W Finlandii, jeœli siê buduje osiedla na 150 domów jednorodzinnych w odleg³oœci 15, a nawet 8 km od miasta, to mamy tam od razu szko³ê, sklep, punkt opieki lekarskiej i opieki nad dzieckiem. Ja nie muszê targaæ w korkach swojego dziecka do miasta, tylko dlatego, e mam tam coœ do za³atwienia. K³opoty z dotarciem do pracy, do centrum, które tutaj siê jawi¹ jako istotna przeszkoda rozwoju budownictwa jednorodzinnego i jednoczeœnie czynnik nakrêcaj¹cy tendencjê do powrotu do budynków w centrum Warszawy, to jest mit i nieprawda. Pad³y tu w dyskusji s³owa o tradycjach. Jest równie tradycja lokalizacyjna. Jeœli mówimy o rozwoju budownictwa jednorodzinnego, to myœlimy: Józefos³aw, Konstancin, Magdalenka itp. bo to s¹ dawno wypracowane centra zabudowy jednorodzinnej. Proszê jednak zobaczyæ, np. co zrobi³ Dolcan w Z¹bkach. Ja jeszcze kilkadziesi¹t lat temu bym siê tu nie przeprowadzi³, a teraz te miejsce zosta- ³o wylansowane jako zag³êbie mieszkaniowe. S¹ na obrze ach Warszawy takie tereny, dzisiaj jeszcze uwa- ane za nieatrakcyjne, gdzie bêd¹ powstawa³y nowe lokalizacje dla budowy domków jednorodzinnych. R E K L A M A who are stuck for hours in traffic jams are on the increase, that is why more and more people are thinking of returning to the city. If you are saying that roads would have to be built in order for the developer single-family dwelling structures to grow, then I don't agree with you. In Finland, if an estate of 150 single-family dwellings is located in the distance of 15, or even 8 km from the city, then we immediately have there a school, shop and medical and child care centre. I don't have to hustle my child through traffic jams to the city, simply because I have something to arrange there. Problems with reaching the workplace, city centre, which constitute the most significant obstacle to growth of single-family structures, and at the same time a factor behind the trends of return to Warsaw centre, is a myth and a lie. During our decisions there was a mention of traditions. There is also location tradition. When talking of growth of single-family structures, we think of: Józefos³aw, Konstancin, Magdalenka etc. - because they are concentrations of single-family buildings established long ago. However, I would ask to look, for example, at what Dolcan did in Z¹bki. I would never have moved there several dozen of years ago, but now the place have been promoted as housing basin. There are such area on the outskirts of Warsaw, which today are regarded as unattractive, where new locations for the construction of single-family dwellings will emerge. Your are right, moving from the city to the city outskirts and creating pleasant estates is a positive trend, present all over the world, we shall not change it. With one reservation - this trend is, under the condition prevailing in Poland, unsettled and will remain unsettled for as long, as it is not possible to travel from these beautiful "towns" to the city for work. We have been building single-family houses for the last 13 years. At some times back a campaign of coming up with single-family structure outside Warsaw tollgates was widely promoted. With passage of time this developers` construction was slowed down. My friends used to say: it is beautiful, birds sing, but I drive to work for 1,5 hours, and it takes the same time to travel back; therefore, I lose 3 hours every day on the road. The children are growing up, they have to be driven, in the evening there is nobody with the enough power to go to the city, etc. That is why I keep repeating: the trend of building houses on the outskirts here in Poland, is hampered by communication underdevelopment; otherwise it would have grown at a much bigger scale. People with less experience, 22 rnw Pani ma racjê, wychodzenie z miast na obrze a i tworzenie sympatycznych osiedli to pozytywny trend, wystêpuj¹cy w ca³ym œwiecie i my go nie zmienimy. Z jednym tylko zastrze eniem ten trend jest w warunkach polskich zak³ócony i bêdzie tak d³ugo zak³ócony, póki siê z tych piêknych miasteczek i osiedli nie da dojechaæ do pracy w mieœcie. My budujemy od 13 lat domy jednorodzinne. W pewnym okresie by³a szeroko promowana akcja wyjœcia z budownictwem jednorodzinnym poza rogatki Warszawy. Z up³ywem czasu to budownictwo deweloperskie zosta³o przyhamowane. Moi klienci mówili: jest piêknie, ptaszki œpiewaj¹, ale ja 1,5 godziny jadê do pracy i tyle samo wracam, a wiêc tracê 3 godziny dziennie na komunikacjê. Dzieci dorastaj¹, trzeba je woziæ, wieczorem nikt nie ma ju si³y ruszyæ siê z domu do miasta, itp. Dlatego powtarzam, ten trend budowy domów za miastem jest u nas zak³ócony przez niedorozwój komunikacji; gdyby nie to, rozwin¹³by siê na du ¹ skalê. Ludzi Ÿle doœwiadczonych, którzy godzi- rnw 23

5 When planning investments in single-family houses, it is worth to draw the attention to Warsaw periphery areas, but with good communications, that means, such places "which the red city buses reach". In a four-member family, two children and two adults, a situation will always arise whereby someone has to travel to the centre using public transport. The price should also reflect what a penitential customer at a given moment has. If they have a threeroomed flat in Ursynów, they would then carefully look for segments going for between 650 and 700 thousand zlotys. When building houses, we should precisely know whether they are intended for the real middle class, or whether for those who can afford more, for example, half or a semi-detached house or segment for 1,5 million or apartment for 2,5 million. I have to admit that we avoid locations in Jab³onna, Legionowo and other places with poor transport communications. All our planned houses estates are located in Warsaw, in Zacisze - 6 km from Stare Miasto, in Rembertów and two in the nearest Bia³o³êka, from where not far blocks in Bródno can be seen. I agree that it is still possible to find such places within Warsaw periphery, only we should know where to look. Planuj¹c inwestycje w domy jednorodzinne, warto zwróciæ uwagê na miejscowoœci podwarszawskie, ale bardzo dobrze skomunikowane, to znaczy takie, gdzie doje d a tzw. czerwony autobus miejski. W rodzinie czteroosobowej, dwoje doros³ych i dwoje dzieci, zawsze jest sytuacja, e ktoœ musi dojechaæ do centrum œrodkami komunikacji publicznej. Cena te musi odpowiadaæ temu, co potencjalni klienci w danej chwili posiadaj¹. Jeœli posiadaj¹ mieszkanie trzypokojowe na Ursynowie, to precyzyjnie szukaj¹ segmentu za tys. Buduj¹c domy, trzeba dok³adnie wiedzieæ, czy s¹ to domy przeznaczone dla naprawdê œredniej pó³ki, czy te dla ludzi, których staæ na coœ wiêcej, np. na po³ówkê bliÿniaka czy segment za 1,5 mln lub apartament za 2,5 mln. Przyznam siê, e odrzucamy lokalizacje w Jab³onnie, w Legionowie i innych miejscach, gdzie s¹ problemy z dojazdem. Wszystkie nasze planowane osiedla domów zlokalizowane s¹ w Warszawie, na Zaciszu 6 km od Starego Miasta, w Rembertowie i dwie w bliskiej Bia³o³êce, w miejscu sk¹d widaæ niedaleko bloki na Bródnie. I zgadzam siê, e mo na znaleÿæ jeszcze wiele takich miejsc w obrêbie Warszawy, tylko trzeba wiedzieæ, gdzie szukaæ. Sprzeda domu i powrót do mieszkania w Warszawie to nie s¹ dziœ sprawy incydentalne. Z tym, e nie chodzi tu o powroty ludzi, którzy kupili domy w granicach Warszawy ale w Konstancinie, omiankach, czy nawet Podkowie Leœnej. Czêsto decyzja o powrocie do Warszawy, mimo, e rezygnuje siê z sympatycznego miejsca i ³adnego domu, wi¹ e siê z dorastaniem dzieci, ich potrzebami szkolnymi, zajêciami pozalekcyjnymi itp. Dlatego z punktu widzenia naszej agencji tak wa ne jest dla nas badanie fluktuacji, czyli przemieszczania siê nabywców domów jednorodzinnych w granicach du ej Warszawy. Takie badanie chcemy przeprowadziæ w ci¹gu dwóch, trzech miesiêcy. Zgadzam siê z opini¹, e jeœli ktoœ buduje osiedle domów w granicach Warszawy, dobrze skomunikowane, to ju na wstêpie skazany jest na sukces. Jako prezes lokalnego banku jestem np. zainteresowany rozwojem tutejszych firm deweloperskich, bo jeœli ktoœ na moim terenie zaanga uje siê w budowê osiedle domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych, to: generuje rozwój gospodarczy okolicy, œci¹ga tu ludzi, powiêksza potencja³ intelektualny, powstaj¹ dziêki temu nowe miejsca pracy, rozszerza siê kr¹g potencjalnych klientów a to w naturalny sposób s³u y rozwojowi banku. Dzia³aj¹c na tym terenie i znaj¹c mo liwoœci poszczególnych firm, mo emy byæ elastyczni i dopasowaæ nasze warunki do indywidualnych potrzeb, tak aby firma mog³a wywi¹zaæ siê z warunków sp³aty kredytu. Z drugiej strony, jeœli ja udzielam kredytu firmie dzia³aj¹cej na naszym terenie, jest to swoista rekomendacja i gwarancja dla przysz³ego nabywcy, e jest to dobra, wiarygodna firma, a kupno domu czy mieszkania jest dla niego bezpieczn¹ transakcj¹. Powstaje teraz wiele firm deweloperskich, dosyæ przypadkowych, zwabionych hoss¹ na tym rynku. Znam takie z naszej praktyki bankowej. Takie firmy id¹ tylko na zysk, staraj¹ siê maksymalnie obni aæ koszty. Mo - na siê obawiaæ, e ich dzia³alnoœæ bêdzie w pewnej mierze psu³a ten rozwijaj¹cy siê rynek. My mamy inn¹ filozofiê ni firmy o których wspomnia³ pan prezes Bajno. Domy, które bêdziemy budowali bêd¹ powstawa³y w podwy szonych standardach, energoszczczêdne, bezpieczne, mo e nieco dro sze ni w wypadku szeregowców mniejszych deweloperów, ale gwarantuj¹ce sprawdzon¹ jakoœæ. WypowiedŸ pani Holmstedt daje do myœlenia. Byæ mo- e warto zastanowiæ siê nad ma³¹ infrastruktur¹ w osiedlach. W skupisku sk³adaj¹cym siê ze 150 domów mog³aby powstaæ szko³a z nauczaniem elementarnym, nawet 3-klasowa, przedszkole, punkt opieki medycznej, obiekt handlowy, tak, aby ludzie nie musieli z takich powodów przemierzaæ codziennie kilkadziesi¹t kilometrów do centrum. As a chairman of a local bank, I am, interested in the growth of local developer companies, because if one is engaged in building single-family dwellings or multifamily buildings estates in my area, that generates economic development of the surrounding, attract people here, increase intellectual potential. Because of this new jobs are created, circle of potential customers expands - and all these, in a natural way, favours development of a bank. Operating in this area, and knowing the capabilities of individual companies, we can be elastic and adjust our conditions to individual needs, in such a way, that a company would be in a position to meet the conditions of loan repayment. On the other hand, if I issue a loan to a company operating in our area, this is a specific recommendation and guarantee for future buyers, that it is a good and reliable company, and purchase of a house or flat is a safe transaction for him. Many developer companies are now mushrooming, quite random, lured by the boom in this market. I know such from our bank operations. Such companies only go for profits they try to reduce the costs to maximum. There is a fear that their actions, to some extent, will spoil this developing market. Sale of house and return to a flat in Warsaw today are not incidental affairs. Only that we are not talking of return of people who had bought houses within the borders of Warsaw, but in Konstancin, omianki, or even Podkowa Leœna. The most common reason for deciding to come back to Warsaw, in spite of the fact that we would have to give up a pleasant and attractive area and beautiful house, is connected with the growing up of children, and their school requirements and extracurricular lessons etc. That is why from the point of view of our agency research on fluctuation, that is, movement of buyers of singlefamily dwellings within the borders of greater Warsaw is very important for us. We intend to undertake such a study in the coming two or three months. I agree with the opinion that if one builds a house estate within the borders of Warsaw, with good transport connections then the project, to begin with, is deemed to succeed. 24 rnw Zarz¹dzanie, tanie czy drogie Jestem zdecydowanie za budowaniem domów jednorodzinnych czy segmentów. To daje wiêkszy komfort zamieszkania, swobodê i na pewno nied³ugo pojawi siê na rynku du a grupa inwestorów zainteresowanych tym fragmentem rynku. Jest to budownictwo znacznie tañsze w utrzymaniu, w³aœciciele domów ponosz¹ mniejsze koszty ni w³aœciciele mieszkañ, pod warunkiem, e bêd¹ m¹dre przepisy. Zajmujê siê m. in. zarz¹dzaniem du ymi skupiskami domów i segmentów i z tego punktu widzenia trzeba podkreœliæ, e nie ma do dziœ przepisów, które by umo liwia³y skuteczne i jasne zarz¹dzanie takimi skupiskami domów jednorodzinnych. To wymaga w tej chwili ujêcia w odrêbne normy prawne. Tam s¹ przecie czêœci wspólne, drogi, przepompownie œcieków, stacje uzdatniania wody i podjêcie decyzji, która, aby przekracza³a tzw. zwyk³y zarz¹d, wymaga zgody 100 procent w³aœcicieli. Ja sobie nie wyobra am, e 150 w³aœcicieli podejmuje jednomyœlnie decyzje w sprawie kosztów. To trzeba uregulowaæ prawnie. Z pozycji zarz¹dcy koszty utrzymania mog¹ wydawaæ siê niskie, bo zarz¹dcy nie do koñca maj¹ orientacjê, jak¹ czêœæ kosztów mieszkañcy bior¹ na siebie, ile wk³adaj¹ w³asnej pracy, nie uwzglêdnianej do koñca w adnych bilansach czy kosztorysach. We have a different philosophy of approach than the ones Mr Bajno has just mentioned. The houses which we are planning to build will be of elevated standards, energy efficient, and safe. They may be slightly more expensive than those offered by the rank and file of smaller developers, but they come with proven quality. Ms Holmstedt's statement made me thinking; it may be worth considering small infrastructure in the estates. In a population centre comprising of, say, 50 houses, there could be a school with elementary education, even up to the third class, nursery school, medical dispensary, a shop etc., so the people would not have to move a few dozens of kilometers to the centre for such reasons. Management, cheap or expensive I am decisively for the construction of single-family dwellings or segments. It give a greater living comfort, freedom, and for sure very soon big group of investors interest in this fragment of the market will appear rnw 25 foto: DES ART

6 on the market. These are buildings significantly cheaper to maintain, owners of houses incur less costs than flat owners, on conditions that there will be wise laws. I am, among others, engaged in the management of big concentrations of houses and segments, and from this point of view, it should be stressed that right up to today there are no regulations, which could allow effective and clear management of such agglomerations of single-family dwellings. At the moment it requires taking them under separate legal norms. After all, there are common utilities, for example, roads, sewage pumps, water treatment plants, and taking of any decision, which otherwise go beyond the so-called normal management, requires the consent of 100% of the owners. I cannot think of a situation where 150 owners will reach a unanimous decision concerning costs. They should be regulated by the law. From the position of an administrator, the costs of maintenance could seem lower, because administrators are not fully aware of the part of the costs the tenants assume, how much of own labour they put in, this is not fully taken into account in any of the balances or costs. Question "house or flat?", addressed to an individual, this is more or less the question which a customer who comes to our agency ask: how much does a house cost in Warsaw? And what type of house? - I answer. Every house is a separate history, separate location, separate issue. A customer buying a house should, above all, consider the communication, that is, all the aspects connected with his family, how it can move from one place to another in the different times of the day, on the infrastructure, that is, are there shops, schools nearby, and absolutely should take into consideration the costs of maintenance. In agree with chairman Poddany, that a house is more expensive to maintain for the simple reason - that we have to maintain the area on the outside In general people do not estimate these costs. For example, in our Metrohouse filling-forms, the column that is most often left out is "costs of maintaining a house". And usually there are significant expenses. They are the neighbourhoods where tenants themselves decide on the type of security and for what price, what else to install in an estate, who to pick in the tender for waste disposal etc. But we know how that works in practice. There is a group of people interested in this, the rest do not even know for what they are paying. This is the source of misunderstanding connected with costs. But looking at a bill, especially from the housing cooperatives, one take pride of living in a house built in a developer estate. I agree with the previous speaker. If the present state of affairs will be maintained, and when making comparison, it is true, the costs of maintaining a house are higher than the costs of maintaining a flat in a multi-family building. But in 90% of the cases, the costs of maintaining such buildings are underestimated. Because people simply don't see the reason to put a lot of efforts, so that such a building is not destroyed, does not lose its value etc. Casual repairs are done for small amount, going along the line of least resistance. It is different in case of houses, their owners do everything to make sure that their homes are kept in proper technical state, they realise that they 26 rnw Pytanie: dom czy mieszkanie, adresowane do indywidualnej osoby, to jest mniej wiêcej pytanie które zdaje klient przychodz¹cy do naszej agencji: ile kosztuje dom w Warszawie? Ja mu mówiê: a ile kosztuje samochód? Jaki samochód? pyta klient. A jaki dom? odpowiadam. Ka dy dom, to osobna historia, osobna lokalizacja, osobny temat. Klient kupuj¹cy dom powinien siê zastanowiæ przede wszystkim nad komunikacj¹, czyli wszystkimi aspektami zwi¹zanymi ze swoj¹ rodzin¹ i jak ona siê przemieszcza w poszczególnych porach dnia, nad infrastruktur¹, czyli czy s¹ tam sklepy, szko³y itp. oraz absolutnie nad kosztami utrzymania. Zgadzam siê z prezesem Poddanym, e dom jest bardziej kosztowny w utrzymaniu ze wzglêdu na to, e mamy do utrzymania teren, budynek na zewn¹trz oraz generalnie wiêksz¹ powierzchniê to wszystko generuje wiêksze koszty. Ludzie na ogó³ nie szacuj¹ tych kosztów. Np. w naszych formularzach Metrohouse najczêœciej pomijana rubryka to koszty utrzymania domu. A zwykle to s¹ spore wydatki. To wspólnoty, czyli sami mieszkañcy decyduj¹ o tym jaki wybraæ rodzaj ochrony i za ile, co jeszcze zainstalowaæ w osiedlu, kogo wybraæ na przetargu do wywo enia œmieci itp. Ale wiemy jak to dzia³a w praktyce. Jest grupa ludzi, którzy siê tym interesuj¹, ale ca³a reszta nawet nie wie, za co p³ac¹. St¹d bior¹ siê nieporozumienia zwi¹zane z kosztami. Ale ogl¹daj¹c rachunki, zw³aszcza ze spó³dzielni mieszkaniowych, mo na siê cieszyæ, ze mieszka siê w domu zbudowanym na osiedlu deweloperskim. Zgadzam z przedmówc¹. Jeœli trzymaæ siê dzisiejszego stanu rzeczy i dokonywaæ porównañ, to zgoda, koszty utrzymania domku s¹ wiêksze ni koszty utrzymania mieszkania w budynku wielorodzinnym. Tylko, e w 90 proc. przypadków koszty utrzymania takich budynków s¹ niedoszacowane. Bo ludzie po prostu nie widz¹ potrzeby czynienia du ych wysi³ków, aby ten budynek nie niszcza³, nie traci³ na swojej wartoœci itp. Robi siê doraÿne naprawy za ma³e pieni¹dze, id¹c po linii najmniejszego oporu. Inaczej w domach, ich w³aœciciele staraj¹ siê utrzymaæ nale yty stan techniczny budynku, zdaj¹c sobie sprawê, e bêd¹ mieszkali tu przez 10, 20 czy nawet wiêcej lat. Gdybyœmy chcieli porównaæ koniecznie potrzeby ponoszenia kosztów w budynkach wielorodzinnych i jednorodzinnych, to œmiem twierdziæ, e koszty utrzymanie domu s¹ ni sze.. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z kosztów utrzymania, np. jakie koszty powoduje ochrona. Po namyœle i analizie iloœci osób, etatów itp., mieszkañcy chc¹ ju tylko tyle, aby osiedle by³o chocia by zamkniête. Zgadzam siê z panem Brzeziñskim, e budynki wielorodzinne s¹ niedoszacowane, jeœli idzie o koszty, bo wiele rzeczy robi siê fragmentaryczne, raczej eby za³ataæ doraÿnie dziurê, ni myœl¹c perspektywicznie. Jeœli chodzi o osiedla domów jednorodzinnych, to te nie doszliœmy do liczenia pe³nych kosztów, z w³asnym konserwatorem, administratorem, ochron¹ na zamkniêtym osiedlu. Wzglêdnie tanie s¹ koszty zakupu dosyæ luksusowego w naszych warunkach dobra, jakim jest dom z kominkiem, ogródkiem, natomiast prawdziwe koszty eksploatacji wychodz¹ po kilku latach. Ju po sezonie jesienno zimowym, kiedy z gazowni przychodzi rachunek z powa n¹ kwot¹ do zap³acenia, przyjemnoœæ z w³asnego domu trochê siê zmniejsza. Dlatego wa ne jest myœlenie przez deweloperów o wdra aniu energooszczêdnych instalacji i technologii. Prognozy Uwa am, e bêdziemy mieli do czynienia ze zwiêkszeniem grupy kupuj¹cych domy, zw³aszcza te mniejsze i jeœli deweloperzy nie odpowiedz¹ na to zainteresowanie nowymi projektami, to ta grupa klientów przeniesie siê do rynku wtórnego, korzystaj¹c wtedy z agencji nieruchomoœci. I jednoczeœnie ta grupa przeniesie siê do rynku zakupu dzia³ek, myœl¹c o samodzielnej budowie. Nie znajduj¹c oferty na rynku pierwotnym, ci klienci, aby zrealizowaæ swoje plany, po prostu odp³yn¹ w innym kierunku. Sadzê jednak, e z ka - dym miesi¹cem amatorów domów bêdzie zdecydowanie wiêcej ni do tej pory. Jest to zwi¹zane z sytuacj¹, e w niektórych segmentach mamy obecnie naprawdê niewielk¹ ró nicê pomiêdzy cen¹ mieszkania i cen¹ domu. will live there for the next 10, 20 or even more years. If we were to compare the need of incurring costs in a multi-family and single-family buildings, then I can dare say that the costs of maintaining a house are lower.. Many people are not aware of the costs of maintenance, for example, what are the costs of security. On reflection and analysis of number of people, regular posts etc., the residents just want the estate to be at least closed. I agree with mr Brzeziñski, that multi-family buildings are underestimated when it comes to the costs, because most things are done in fragments, rather in order to patch up some hole for the time being, and not thinking in long-term perspective. When it comes to single-family dwellings, we did not also reach to the point of calculating full costs with own conservator, administrator, security or a fenced estate. The costs of purchasing fairly luxury - considerating our conditions - product, a house with a fireplace and garden, are relatively low, however, the real exploitation costs come out after some years. After the autumn - winter season, when the gas-works company send their bill with a serious amount to pay, the pleasure of having own house will slightly diminish. That is why it is important for the developers to consider implementing energy efficient installations and technology. Forecast I think that we will be expecting an increase in the number of people buying their own houses, especially the small ones, and if the developers do not response to this interest in new projects, then this group of customers will move to the secondary market, they would then use real estate agencies. At the same time this group will move to the plot market, thinking of building individually. If they do not find offers on the primary market, this customers, in order to realise their objectives, will simply drift in another direction. However, I think that every month will bring more and more house lovers; they will be decisively more numerous than have been before. This is connected with situation that in some segments we have really insignificant difference between the price of flat and a house. Generaly, there will be more offers for flats in 2007 compared with We have been monitoring this among PZFD members. In addition, there will be more single-family dwellings projects, but it will not constitute a great boom. The decision to exchange a flat for a house is a very difficult decision, because it requires analysis of very many aspects. In spite of strong reservations, I am a great advocate of such lifestyle, and consequently persuade it to my customers. However, I don't have one solution for all of them. I wouldn't tell them "get rid of these blocks and live in a house". It is not an offer for everyone, it is for people with specific inclinations. I think that the single-family dwellings market will expand. Quality of constructions will also go up, they will be equipped with modern installations. I personally have such a house equipped with solar installations which heat the water, I don't have radiators, the heating system is hidden in the walls etc. Of course, concerning this specific case, it costed me slightly more, but I was thinking of what will happen when I retire. Modern energy efficient technologies are possible and advisable, but it is better if they are installed by the developers and sold in ready project. It is then cheaper and more comfortable. More and more groups of customers will be convinced to developer estates, for rnw 27

7 they guarantee, not only security, better than in case of individual houses, but also and higher building standard. In all the Western European cities there is a noticeable trend towards construction of single-family dwellings. It wouldn't be any different in Poland. Part of the customers that come to Emmerson office say: I prefer to live in an apartment, because they have full security. If the big developers take up building single-family dwellings, than the security issue will be solved. In small projects, where there are 6,7 segments, it is unprofitable affair, but in a project with 150 houses it becomes completely different. The cost will be distributed, allowable for security standard similar to an apartment. If a developer were to come to your office and propose: we are building an estate of 150 houses, will you take care of the sale? - then what question would you ask him first? Aleksander Skirmunt Location of course. Sale of houses within the peripheries of Warsaw, for example, in Ursynów, is reaching a completely group of customers, then sale in Magdalenka. Of course, I would very willingly and immediately take up the sale of, for example, Dolcan houses, which will be built in Zacisze. However, if they were to be houses in Zegrze, then I would have to think over for some times, come up with a special marketing, and look for ways to reach a given group. I would ask next: what types of houses? Because the small houses with small plots, as alternatives to flats will always sell well. Currently, the most important thing is to enact appropriate standards into the housing construction industry in Poland, all the same, whether in multifamily or single-family houses. The point is to achieve efficient use of heat and energy, hence to save our money in the final result. I had been living in a block for all my life, but I have also been living in houses for the last 20 years. The first of them required a lot of reconstructions in order to meet our requirements, and also a lot of costs, but it was an informed choice. For the last 6 years now, I have been living in a new house, which was built in Finland for modern houses Expo. And it is a house practically "selfoperating", this means that apart from day-today cosmetics, I don't have to think of serious investments or renovations. That is the power of standard. 28 rnw Generalnie, w 2007 roku bêdzie wiêksza oferta mieszkaniowa ni w roku 2006, my to monitorujemy u cz³onków PZFD. W tym równie bêdzie wiêcej projektów domów jednorodzinnych, ale nie bêdzie to wielki boom. Decyzja o zamianie mieszkania na dom jest decyzj¹ trudn¹, bo wymagaj¹c¹ uwzglêdnienia bardzo wielu aspektów. Mimo wszelkich zastrze eñ jestem wielkim zwolennikiem tego stylu ycia i moich klientów do tego namawiam. Nie mam jednak jednej odpowiedzi dla wszystkich. Daleki jestem, aby im powiedzieæ rzuæcie te bloki i zamieszkajcie w domu. To nie jest oferta dla wszystkich, jest dla osób o specyficznych upodobaniach. Uwa am, e rynek domów jednorodzinnych bêdzie siê rozwija³. Bêdzie siê te podnosi³a jakoœæ budownictwa i wyposa enie w nowoczesne instalacje. Sam mam taki dom, wyposa ony w instalacje solarne, które mi ogrzewaj¹ wodê, nie mam kaloryferów, tylko ogrzewanie w œcianach itp. Oczywiœcie w tym indywidualnym wypadku trochê dro ej mnie to kosztowa³o, ale ja myœla³em o tym, co bêdzie, kiedy przejdê na emeryturê. Nowoczesne energoszczêdne technologie s¹ mo liwe i wskazane, ale najlepiej jak bêd¹ instalowane prze deweloperów i sprzedawane w gotowym projekcie. Tak jest taniej i wygodniej. Coraz wiêksza grupa klientów bêdzie siê przekonywa³a do osiedli deweloperskich, bo one zapewniaj¹ nie tylko bezpieczeñstwo, lepsze ni w wypadku domów indywidualnych, ale i coraz wy szy standard budowlany. W wszystkich miastach Europy Zachodniej zauwa alna jest tendencja budowy domów jednorodzinnych. Nie inaczej bêdzie siê dzia³o u nas. Czêœæ klientów odwiedzaj¹cych biura Emmersona mówi: wolê zamieszkaæ w apartamencie, bo tam mam pe³n¹ ochronê. Jeœli duzi deweloperzy wezm¹ siê za budowê osiedli domów jednorodzinnych, to kwestia bezpieczeñstwa bêdzie rozwi¹zana. Przy ma³ych projektach, gdzie jest 6,7 segmentów jest to kwestia nieop³acalna, ale przy projektach na 150 domów wygl¹da to zupe³nie inaczej. Koszt siê rozk³ada i zapewnia standard ochrony podobny jak w apartamentowcu. Gdyby do Pana biura przyszed³ deweloper i zaproponowa³: budujemy osiedle na 150 domów, czy zajmiecie siê sprzeda ¹ to o co by go Pan zapyta³ w pierwszej kolejnoœci? Aleksander Skirmunt Oczywiœcie o lokalizacjê. Sprzeda domów w obrêbie Warszawy, np. na Ursynowie, to dotarcie do zupe³nie innej grupy klientów, ni chocia by w Magdalence. Oczywiœcie bardzo chêtnie i od rêki zajmê siê np. sprzeda- ¹ domów Dolcanu, które maj¹ powstaæ na Zaciszu. Natomiast gdyby to by³y domy w Zegrzu, to trzeba by siê d³ugo zastanawiaæ, robiæ specjalny marketing i szukaæ dotarcia do odpowiedniej grupy. Po drugie zapyta³bym jakie to bêd¹ domy? Bo wed³ug mnie dobrze bêd¹ siê sprzedawa³y domy niedu e, z ma³¹ dzia³k¹, jako alternatywa do mieszkania. Obecnie najwa niejsze jest wprowadzanie do budownictwa mieszkaniowego w Polsce odpowiednich standardów, wszystko jedno, czy w domach wielorodzinnych czy jednorodzinnych. Chodzi o to, aby w ostatecznym rezultacie osi¹gn¹æ oszczêdnoœci ciep³a i energii, a wiêc naszych pieniêdzy. Przez ca³e ycie mieszka³am w bloku, ale od 20 lat mieszkam w domach. Pierwszy z nich wymaga³ du ej przebudowy aby spe³niaæ nasze wymagania i równie du ych kosztów, ale to by³a œwiadomy wybór. Od 6 lat mieszkam w nowym domu, który by³ wybudowany w Finlandii na wystawê nowoczesnego budownictwa. I jest to dom praktycznie bezobs³ugowy tzn. oprócz bie ¹cej kosmetyki nie muszê myœleæ o powa niejszych inwestycjach czy remontach. To jest w³aœnie si³a standardu. Aby mieæ satysfakcjê z domu, trzeba go kupiæ od renomowanego dewelopera, który zatrudnia sprawdzonych wykonawców i z materia³ów, które maja odpowiednie certyfikaty. Naturalnie, tylko tak nale y kupowaæ. Ale Finlandia to jest bogaty kraj, my jesteœmy dopiero na dorobku i nie wszystko tu wygl¹da jak na fiñskiej wystawie nowoczesnego budownictwa. Ale jeœli teraz nie zacznie siê w Polsce myœleæ o domach przysz³oœci, nie rozpocznie siê edukacji klientów i lobbingu u deweloperów, projektantów, architektów na rzecz stosowania nowoczesnych rozwi¹zañ, to kiedy? Jesteœmy w³aœnie w takim punkcie. Jeœli deweloper szanuje swoj¹ firmê, myœli o jej rozwoju, a nie w kategorii jednorazowego zarobku, to z pewnoœci¹ patrzy w przysz³oœæ i uwzglêdnia potrzeby ostatecznego u ytkownika, a nawet jest gotów na dodatkowe inwestycje, aby uprzedzaæ pewne jego oczekiwania. Nie chodzi tylko o to, aby sprzedaæ mu dom, ale eby pozostawiæ po sobie dobr¹ opiniê na d³ugie lata, bo to zawsze procentuje. Dziêkuj¹c Pañstwu za udzia³ w redakcyjnej dyskusji, chcia³bym wyraziæ swoje zaskoczenie, e by³a to jedna z nielicznym debat na temat rynku mieszkaniowego bez krytycznych akcentów o polityce mieszkaniowej pañstwa i jej meandrach. A przecie rozmawialiœmy m. in. o energoszczêdnych domach, a w wiêkszoœci krajów UE to w³aœnie pañstwo, kieruj¹c siê rachunkiem i dobrze pojêt¹ gospodarnoœci¹, stosuje system dop³at do takich projektów. Dziêkujê za ten umiar, chocia nie jestem upowa niony przez resort budownictwa, Nie mówiliœmy na temat polityki mieszkaniowej w zakresie budownictwa jednorodzinnego, bo pan redaktor o to nas nie pyta³. Jednak ³y kê dziegciu na koñcu wsadzê. Proszê wczytaæ siê w ministerialn¹ propozycjê definicji budownictwa spo³ecznego w sprawie VAT-u i zastanowiæ siê, jak to bêdzie rzutowa³o na rynek budownictwa jednorodzinnego, powstaj¹cego systemem gospodarczym. Przecie tam jest propozycja, aby us³ugi budowlane by³y objête 22-procentowym podatkiem VAT. To znaczy, e inwestor indywidualny, który ju obecnie kupuje materia³y z 22-procentowym VAT-em, zap³aci tak e wykonawcy 22-proc. VAT. To jest chore i w aden sposób nie przystaje do postulatów zwiêkszenia liczby budowanych mieszkañ. To uderzy zw³aszcza w rolników, nie mówi¹c o rozwoju szarej strefy us³ug w budownictwie indywidualnym, zatem przychody do bud etu pañstwa tak e nie wzrosn¹. Po co wiêc to zamieszanie? To ju temat na inn¹ dyskusjê. Ale przypomnijmy, e w systemie budownictwa jednorodzinnego, indywidualnego powstaje rocznie ok tysiêcy, a wiêc przewa aj¹ca wiêkszoœæ obiektów mieszkalnych budowanych w naszym kraju. Na koniec dyskusji, musimy sobie to œmia³o i jasno powiedzieæ: Polska domami jednorodzinnymi stoi! Opr. In order to have satisfaction out of a house, we have to buy it from a renowned developer who engages proven constructors, and uses materials with appropriate certificates. Naturally, we should buy only in that manner. But Finland is a rich country, we are just making our way, not everything here looks like in a Finnish modern houses for Expo. But if thinking about the future of the houses in Poland does not start now, if education of customers and lobbying at the developers, designers, and architects for using modern solutions does not start now, then when? We are exactly at such a juncture. If a developer respects his company and he thinks of its development and not in categories of one-time profits, then for sure he would look into the future and take into considerations the requirements of the end-user, and would even be ready for additional investments in anticipation of his expectations. It is not just about selling him a house, but in order to leave behind him a good reputation for a long time, because it always pays dividends. I would like to thank you all for taking part in editorial discussions. I additional would like to express my pleasant surprise that this is was one of the very few debates on residential market, which was without critical accents towards the government's housing policies and its meanders. After all, we discussed - among others - about energy efficient houses, and in most of the EU countries it is the government, being directed by cost and good economy, uses a system of subsidy for such projects. Thanks for the moderation, though I am not authorised by the Ministry of Construction. We did not talk about the housing policy in single-family construction, because you simply did not ask us. However, I would put in a spoon of tar at the end. Please read the ministry's proposition of definition of social building concerning VAT and think about how this will project on to emerging single-family house market. After all, there is a proposition there for the building services to covered with 22% VAT tax. This means that an individual investor, who is already buying materials with 22% VAT tax, will also pay 22% VAT tax for construction service. This is sick, and in any way does not go with the stipulation of increasing the number of built flats. This will hit the farmers, not to talk about the growth of grey zone of services in individual construction sector, however, the revenue to the state budget will also not increase. Therefore of what use is the fuss? That, however, is a topic for another discussion. But lets us keep in mind that in system of single-family constructions, in the individual construction system between 60 and 70 thousands houses are delivered every year; therefore, this is a highest percentage of residential construction structures in our country. At the end of the discussion, we should courageously and clearly say to ourselves: Poland stands on single-family houses! Compiled by rnw 29