Kierunki działania Spółdzielni Mieszkaniowej Centrum na lata

Transkrypt

1 Kierunki działania Spółdzielni Mieszkaniowej Centrum na lata Walne Zgromadzenie obraduje między innymi nad przyszłością Spółdzielni, największymi wyzwaniami jakie ją czekają oraz gdzie można upatrywać szans na rozwój. Kierunki działania to podstawowy dokument strategiczny, w oparciu o który Spółdzielnia buduje swoją tożsamość oraz adresuje swoją działalność w przyszłość. Uchwalenie kierunku rozwoju Spółdzielni przez jej organy statutowe jest obowiązkiem określonym w art. 38 Ustawy Prawo Spółdzielcze oraz Statucie Spółdzielni Mieszkaniowej Centrum. Szanse Spółdzielni na rozwój i zapewnienie działalności na lata tkwią w niej samej i jej przedsiębiorstwie, natomiast zagrożenia związane są głównie z warunkami zewnętrznymi jej działalności oraz postawą części jej mieszkańców. Spółdzielnia działa na rynku lokalnym i ma wyrobioną markę, zwłaszcza w otoczeniu zewnętrznym. Jesteśmy postrzegani jako firma solidna, dobrze zarządzana, dbająca o interesy swoich członków, stąd wyróżnienie dla najlepszego zarządcy za 2014 r. przyznane przez Stowarzyszenie Inżynierów Budownictwa. Przyjęcie kierunków działania na najbliższe lata, pozwala na skoncentrowanie działalności Spółdzielni na istotnych zadaniach, a w konsekwencji ich realizacja przyczyni się do poprawy organizacji i funkcjonowania Spółdzielni oraz jej sytuacji ekonomicznej i gospodarczej. Wskazanie kierunków, w których możemy podążyć, aby jasno i czytelnie określić zadania, ma być priorytetem dla Rady Nadzorczej, Zarządu i wszystkich służb Spółdzielni. Przedstawione poniżej kierunki działania Spółdzielni Mieszkaniowej Centrum na lata są zgodne z prawem spółdzielczym, ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, statutem Spółdzielni oraz uchwałami jej organów statutowych. 1. Efektywniejsza obsługa członków Spółdzielni Uchwałą nr 2 z 2013 r. w sprawie rozpatrzenia wniosków wynikających z przeprowadzonej lustracji dokonano analizy i przystąpiono do wprowadzenia zmiany regulaminu organizacyjnego biura Spółdzielni. Dokonaniu takiej zmiany przyświeca dążenie do zwiększenia poczucia bezpieczeństwa członków Spółdzielni i ich rodzin, poprzez określenie jasnej i zrozumiałej perspektywy organizacyjnej, której celem będzie utrzymanie jedności istniejących zasobów mieszkaniowych. Celem zmiany jest takie sformułowanie zadań dla poszczególnych pracowników komórek organizacyjnych i Zarządu Spółdzielni, aby zarządzanie posiadanymi zasobami było prowadzone zgodnie z wolą jej członków i mieszkańców. Zadowolenie członów i mieszkańców oraz propagowanie wizerunku Spółdzielni jako organizacji im przyjaznej, stanowi cel priorytetowy. Celem dodatkowym jest współdziałanie z członkami mieszkańcami w sprawach dotyczących ich nieruchomości. Doskonalenie struktury organizacyjnej, systemu zarządzania, podnoszenie kwalifikacji kadry pracowniczej - będą zadaniem ciągłym, poddawanym okresowej ocenie przez Radę Nadzorczą. Wprowadzić należy nowoczesne podejście do klienta zewnętrznego i wewnętrznego. Efektywniejsza obsługa członków Spółdzielni, to ukierunkowanie zadań działu obsługi klienta na zapewnienie osiągnięcia wysokiego poziomu jakości pracy poprzez stałe usprawnianie,

2 unowocześnianie oraz innowacyjność w bezpośrednich kontaktach z mieszkańcami. To również stworzenie pracownikom warunków sprzyjających poprawie efektywności pracy, rozwoju zawodowego, a także wprowadzanie bodźców do pobudzenia kreatywnego myślenia i działania. W dzisiejszych czasach trudno mówić o efektywnej obsłudze członków spółdzielni bez dobrze zorganizowanej i systematyczne aktualizowanej strony internetowej. Aktualna strona to wizytówka Spółdzielni bardzo prosta i ograniczająca się do podstawowych zakładek. Zadaniem stawianym na najbliższe lata jest radykalna zmiana idąca w kierunku uruchomienia stron z możliwością komunikacji z mieszkańcami, prowadzenia polityki informacyjnej dotyczącej działalności organów Spółdzielni, przekazywania ważnych dla członków informacji i komunikatów. Zamierzeniem niezbędnym w ocenie Zarządu, jest informatyzacja dzielności, tak aby obsługa członków Spółdzielni prowadzona była również przez e-konto, czyli uruchomienie stron aktywnych dla członków Spółdzielni po zalogowaniu się na jej stronę, a tym samym zadbanie o taki system informacyjny w księgowości i administracji, który to zapewni. Utworzenie konta e-bok stwarza możliwość bieżącego śledzenia swoich rozliczeń zainteresowanym członkom. 2. Aktywizacja do wspólnych działań w ramach działalności społeczno-wychowawczej Budowanie kompletnego i odpowiedzialnego samorządu konsekwentnie dążącego do realizacji celów ukierunkowanych na wspólne dobro oraz stymulowanie i rozwijanie aktywności członków w kierunku podejmowania społecznych inicjatyw na rzecz całej wspólnoty spółdzielczej. Od czegoś trzeba zacząć. Skromne warunki lokalowe i niewielkie środki finansowe przeznaczone na działalność kulturalno-wychowawczą nie sprzyjały rozwojowi szerszych form realizacji istoty spółdzielczości jaką jest dobrowolne zrzeszanie się osób zainteresowanych wspólnym działaniem na rzecz środowiska zamieszkania, rozwijania zainteresowań itp. Zarząd winien zostać zobligowany do promowania, rozwijania i udzielania pomocy wszelkim inicjatywom mieszkańców, zmierzających do realizacji wspólnych celów, m.in. zagospodarowania najbliższego miejsca zamieszkania, spotkań grup zainteresowań czy innych form wspólnego spędzania wolnego czasu. Obecnie takie inicjatywy są potrzebne bardziej niż dotychczas. Chodzi o takie pomysły, które mogłyby zaspokoić potrzeby ożywienia stosunków międzyludzkich i ucieczki z czterech ścian dla wielu osób mających za przyjaciela psa lub telewizor. 3. Kontynuacja działań związanych z termomodernizacją budynków i poprawą ich estetyki Program energooszczędny realizowany od 1994 r. corocznie jest przedstawiany na Walnym Zgromadzeniu (wcześniej na Zebraniach Przedstawicieli). Jego realizacja i plan na bieżący rok zostały już wcześniej przedstawione. Nadal prowadzone będą zadania zmierzające do poprawy stanu technicznego budynków i ich otoczenia w kontekście generowanych przez nie kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją oraz poprawy

3 komfortu, bezpieczeństwa i poprawy warunków zamieszkiwania. Do głównych zadań kierunkowych w tym zakresie zaliczyć należy: a) wymianę okienek piwnicznych w budynkach, gdzie w czasie prac termomodernizacyjnych tego nie uczyniono, b) docieplenie stropodachów w pozostałych 29 budynkach, c) odnowienie elewacji budynków wraz z wymianą płyt cementowo-azbestowych, d) wymiana drzwi wejściowych do budynków. Ad. b) Jest to zadanie priorytetowe przynoszące oczekiwany rezultat z tego tytułu po 3-5 latach czyli pokrycie poniesionych kosztów przez osiągnięcie oszczędności na ogrzewaniu. Ad. c) Zadanie to powinno być realizowane sukcesywnie od 2016 do 2010 roku z tak ułożonym harmonogramem robót, aby najwcześniej ocieplone budynki zostały uwzględnione w pierwszej kolejności. Łatwo je zauważyć ze względu na stan elewacji. Wymagają one prac renowacyjnych wynikających z technologii robót dociepleniowych (w tym malowanie). Prowadząc prace renowacyjne, nie można nie wykorzystać możliwości usunięcia osłon balkonów i loggii wykonanych z płyt cementowo-azbestowych. Ponieważ usuwanie i utylizacja azbestu jest, zgodnie z prawem, zadaniem gminy, to tylko przy współpracy z prezydentem miasta będzie to możliwe do przeprowadzenia. Spółdzielnia w ramach środków z funduszu remontowego pokryje koszty nowych osłon balkonowych. Ad. d) Mówiąc o drzwiach wejściowych, mamy na myśli pierwsze drzwi do wiatrołapów, które montowano tanim kosztem, aby nie uszczuplać środków na prowadzone wówczas termomodernizacje budynków. Dziś ich stan techniczny, wygląd oraz brak zgodności z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego wymagają zaplanowania i dokonania ich wymiany. Jest to zadanie, które należy rozłożyć na kolejne lata i realizować w powiązaniu z odnawianiem elewacji. Rozwiązanie takie jest uzasadnione organizacyjnie i finansowo. 4. Poprawa stanu otoczenia budynków Do głównych zadań kierunkowych należy: a) realizacja zobowiązania Zarządu z Walnego Zgromadzenia z 2014 r. w zakresie remontów chodników, ciągów pieszo-jezdnych oraz zwiększenia miejsc postojowych, b) doposażenie placów zabaw oraz zakładanie kwietników, c) utworzenie punktów siłowni plenerowych, d) poprawa estetyki osiedla przez remont i budowę osłon śmietnikowych. Ad. a) Priorytetem jest remont chodników i zapewnie bezpiecznego dostępu z każdej klatki schodowej do drogi publicznej. Podstawowym źródłem finansowania remontów chodników i ciągów pieszo-jezdnych są środki zgromadzone na funduszu remontowym z wpłat wszystkich członów spółdzielni oraz innych użytkowników lokali zarządzanych przez Spółdzielnię. Niedostatek miejsc postojowych stanowi dziś w obrębie osiedla jedno z głównych zadań do rozwiązania mających wpływ na warunki zamieszkiwania. Budynki spółdzielcze były realizowane w latach, kiedy nie przewidywano tak ogromnego wzrostu ilości samochodów. Istnieje deficyt miejsc postojowych wynikający z faktu, iż nie tylko miejsca postojowe zajmują samochody mieszkańców, ale też gości, właścicieli i klientów sklepów, nauczycieli i uczniów

4 szkół i przedszkoli itd. Aby poprawić sytuację, Zarząd Spółdzielni zlecił opracowanie koncepcji zwiększenia ilości miejsc postojowych na tych terenach, na których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania lub własności. Na podstawie koncepcji realizowane będą dalsze prace projektowe, a po uzyskaniu zapewnienia środków na inwestycje, możliwe będzie wykonanie tego zadania. Ad. b) Zadaniem Spółdzielni jest ciągła konserwacja i modernizacja istniejących placów zabaw dla dzieci ze szczególnym naciskiem na bezpieczeństwo. Sukcesywnie usuwane są te elementy wyposażenia, których stan techniczny nie gwarantuje bezpiecznego z nich korzystania. Zastępowanie ich nowymi nie zawsze było możliwe ze względu na ograniczone środki finansowe. Następowało ciągłe uszczuplanie ilości zabawek, z których mogły korzystać dzieci. Należy więc odwrócić taką tendencję i postawić zadanie, by każde usuwane urządzenie zastąpić nowym. Konsekwentne realizowanie takiego planu w oparciu o posiadane środki finansowe, to dbałość o zachowanie infrastruktury, ważnej dla naszych najmłodszych mieszkańców. Ad. c) Zadanie, które stawia przed Spółdzielnią wiele osób chcących aktywnie wykorzystać wolny czas. O miejscu tej formy rekreacji decyduje nie tylko wyposażenie w odpowiednie urządzenia do ćwiczeń, ale też otoczenie. Dlatego należy przygotować profesjonalnie założenia do zagospodarowania tych miejsc z uwzględnieniem ładnego wkomponowania w otoczenie. Ad. d) Spółdzielnia jest zobowiązana do wyposażenia nieruchomości w pojemniki do selektywnej zbiórki odpadów. Miejsca ich zgromadzenia to najczęściej osłony śmietnikowe, które są zniszczone przez ludzi i czas. W wielu wypadkach są po prostu za małe. Każdy przypadek wymaga indywidualnego potraktowania i podjęcia konkretnych decyzji co do remontu, przebudowy czy też wykonania nowej osłony śmietnikowej. Termin realizacji zakres tego działania zależeć będzie od możliwości przeznaczenia odpowiednich środków finansowych. 5. Optymalizacja zużycia energii cieplnej Odpowiednie przygotowanie organizacyjno-techniczne i przeprowadzenie konsultacji z mieszkańcami winno wyprzedzać działania optymalizacji zużycia energii cieplnej, takie jak: a) opomiarowanie zużycia energii cieplnej w pozostałych budynkach, b) przygotowanie zasobów Spółdzielni do wdrożenia dyrektywy w sprawie efektywności energetycznej (stworzenia warunków do racjonalnego wykorzystania ciepła w budynkach wielolokalowych) podzielniki, c) poprawa stanu izolacji rurociągów co i cw, d) indywidualne rozliczanie kosztów zużycia energii cieplnej w poszczególnych lokalach i nieruchomościach. Ad. 1) Wszystkie budynki wyposażone są w węzły cieplne z licznikami mierzącymi dostarczone do nich ciepło. Jedynie w 16 budynkach zainstalowane są liczniki mierzące ilość ciepła wykorzystaną do przygotowania cieplej wody. Założenia wdrażanej przez Polskę dyrektywy unijnej o stwarzaniu warunków do racjonalnego wykorzystania ciepła w budynkach wielolokalowych, prowadza do nakładania na Spółdzielnię kolejnych obciążeń. Jesteśmy zobligowani do mierzenia energii cieplnej w ten sposób, aby jednoznacznie

5 wykazać, ile z niej zużywane jest na centralne ogrzewanie, a ile na podgrzanie cieplej wody. Termin realizacji minął w czerwcu 2014 r. Następnym krokiem będzie określenie dla każdego lokalu (mieszkania) ilości zużytej energii na jego ogrzanie i ilości energii zużytej na podgrzanie 1 m 3 zimnej wody, aby otrzymać ciepłą wodę użytkową. Ad. b) Zamierzeniem legislatorów, ustawodawców i organów rządowych jest, aby od 2017 r. było prowadzone indywidualne rozliczanie kosztów każdego lokalu i budynku w oparciu o urządzenia mierzące ciepło. Założeniem jest, że taki sposób rozliczania stymulować będzie zachowania prowadzące do racjonalnego wykorzystania energii cieplnej i dążyć będzie do zmniejszenia jej marnotrawstwa. Idea wzniosła, lecz niestety, dla każdego z mieszkańców budynku wielolokalowego bardzo kosztowna. W przypadku nowych budynków sprawa jest w zasadzie prosta. Każde mieszkanie ma swój licznik energii cieplnej, za pomocą którego można jednoznacznie określić koszty przypadające na dany lokal. Inaczej jest w budynkach wielolokalowych, takich jak w naszej spółdzielni, gdzie ciepło do poszczególnych grzejników w mieszkaniu doprowadzone jest kilkoma pionami. Nie ma innej możliwości przypisania do danego lokalu ilości energii (czytaj kosztów), jak bardzo skomplikowane określenie współczynników korygujących, których wielkość zależy od szeregu czynników. Są nimi np.: położenie w bryle budynku, kondygnacja, na której się znajduje, ilość i rodzaj przegród z lokalami sąsiednimi, wielkość pomieszczeń, ich kubatura. Zarejestrowane na podzielnikach wykorzystanie ciepła w danym lokalu i współczynnik korygujący, stanowią podstawę rozliczenia. Niestety, ale wszystko zmierz do tego, iż takie rozwiązanie będziemy musieli w niedługim czasie zastosować u siebie. Zostaniemy zmuszeni do rozliczania kosztów ciepła z wykorzystaniem podzielników, za które trzeba będzie zapłacić. Rząd nie przewiduje żadnych ulg, dopłat czy preferencji. Ad. c) Zużycie ciepła przez budynek, to przede wszystkim ogrzanie mieszkań i ogrzanie wody. Jednak znaczny udział w zużytym cieple, to ogrzewanie klatek schodowych, piwnic i uciekające ciepło przez wentylację. Po dociepleniu budynków, szereg grzejników w pomieszczeniach wspólnych zostało wyłączonych. Należy rozważyć potrzebę utrzymywania grzejników na klatkach schodowych oraz ograniczyć straty ciepła przez niewystarczającą, bardzo często uszkodzone i niekompletną izolację rurociągów co i cw. Poprawa stanu izolacji tych instalacji powinna być prowadzona sukcesywnie, zaczynając od budynków w których w okresie zimowym temperatura w korytarzu piwnicznym przekracza C i być prowadzona do uzyskania akceptowalnej temperatury 16 C. Ad. d) Zamierzeniem w kierunku racjonalizacji zużycia ciepła i poprawy dbałości o jego poszanowanie, jest wprowadzenie w życie zasady rozliczania kosztów ciepła w miejscu, gdzie one powstają. Zgodnie z regulacjami prawnymi, a przede wszystkim prawem energetycznym, na zarządcy spoczywa obowiązek rozliczenia kosztów energii oddzielnie każdego budynku. Dodatkowo w przypadku wejścia w życie dyrektyw unijnych, rozliczanie będzie musiało spełniać również ich zapisy. Do tego czasu Zarząd : - przygotuje, a po uchwaleniu przez Radę Nadzorczą, wprowadzi regulamin zasad rozliczania ciepła indywidualne dla każdego lokalu i nieruchomości, - przygotuje program realizacji obowiązków wynikających z wdrożenia przepisów prawa, opartych na dyrektywach unijnych z jak najmniejszym obciążeniem finansowym członków i mieszkańców zasobów spółdzielni.

6 Wyżej wymienione kierunki działań zostały przygotowane w oparciu o aktualne uregulowania prawne, gospodarcze i finansowe. Ewentualna zmiana tych przesłanek może wpłynąć na zakres, koszt i czas realizacji zamierzonych celów. Zarząd Spółdzielni w terminie 3 6 miesięcy od daty uchwalenia Kierunków działania Spółdzielni na lata spowoduje opracowanie szczegółowego planu działań zmierzających do ich realizacji, a po jego zatwierdzeniu przez Radę Nadzorczą, jego wdrożenie w bieżącej działalności Spółdzielni. Rada Nadzorcza okresowo kontrolować będzie stan realizacji planu działań. Zmiana Kierunków działania Spółdzielni Mieszkaniowej CENTRUM na lata wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia.