W jaki sposób inwestor powinien podejść do realizacji obiektu logistycznego? Cena potrzeb

Transkrypt

1 W jaki sposób inwestor powinien podejść do realizacji obiektu logistycznego? Cena potrzeb Realizacja każdej inwestycji budowlanej to proces wymagający rozległej wiedzy i podpartych doświadczeniem kwalifikacji. Budowa obiektów magazynowo-logistycznych wymaga właściwych decyzji, odpowiedniego przygotowania organizacyjnego i kadrowego. W przeciwnym razie skutki mogą okazać się katastrofalne wzrost szacowanych kosztów i ogromne przesunięcie zakończenia budowy. WWedług najnowszego wydania raportu Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce 2014 / Poland Industrial Destinations 2014, opracowanego przez CBRE, wiodącą na świecie firmę doradczą w sektorze nieruchomości, wynika, że rok 2014 przyniesie rekordową ilość powierzchni oddanej do użytkowania (ok. 1 mln mkw.). 650 tys. mkw. powierzchni magazynowej jest w budowie prawie trzy razy więcej niż na początku 2013 r. Nowe rynki wschodzące Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosła na początku 2014 r. 7,9 mln mkw. W ciągu ostatniego roku zasoby powierzchni magazynowej zwiększyły się o ok. 500 tys. mkw. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe Sortownia owoców z częścią magazynowo-chłodniczą firmy Elpa Fruit Sp. z o.o., Bielany, gm. Błędów w 2013 r. wyniósł 2,1 mln mkw., co było rekordowym wynikiem w historii polskiego rynku logistycznego. Zdaniem Patricka Kurowskiego, Dyrektora działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE, rok 2014 powinien przynieść dalsze umocnienie się popytu na powierzchnie magazynowe, do czego przyczynią się poprawiająca się sytuacja gospodarcza oraz rosnąca z roku na rok rola Polski jako centrum logistycznego dla rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Najlepiej o tym świadczy fakt, że w ostatnim roku rozpoczęto budowę obiektów magazynowych o łącznej powierzchni ok. 650 tys. mkw., czyli dwukrotnie więcej niż rok wcześniej twierdzi Patrick Kurowski. Obok uznanych już rynków powierzchni magazynowych w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy też Poznaniu coraz większego znaczenia nabierają nowe miejsca. Według danych CBRE, wraz z polepszającym się połączeniem drogowym między Gdańskiem a Polską Centralną dzięki autostradzie A1, coraz wyraźniejszym punktem na mapie logistycznej staje się region kujawsko-pomorski. Rozwojowi rynku magazynowego w Bydgoszczy i Toruniu sprzyja SSE w Łysomicach, gdzie chętnie lokują się producenci z branży elektroniki i telekomunikacji oraz firmy z sektora FMCG. Obecne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej tego regionu to nieco ponad 87 tys. mkw., podaż w ubiegłym roku wyniosła 10 tys. mkw. Przewagą regionu wobec głównych konkurentów Trójmiasta, Łodzi oraz Poznania są niewątpliwie atrakcyjne koszty pracy oraz stawki czynszu. 54 4/2014

2 Innym wschodzącym rynkiem magazynowym jest region Polski Wschodniej z głównymi miastami Lublinem i Rzeszowem. Aktualna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi tam ok. 100 tys. mkw., a popyt w 2013 r. wyniósł 8 tys. mkw. Wartym zauważenia jest fakt, iż pierwszy park magazynowy powstanie w Lublinie pierwsze budynki zostaną oddane do użytku najemcom na początku 2015 r. Atutem regionu wobec innych rynków są niskie koszty gruntów oraz pracy, dostęp do taniej i dobrze wykwalifikowanej siły roboczej, rozwijająca się Mielecka SSE, wzrost znaczenia lokalnych lotnisk i w perspektywie rozwój infrastruktury drogowej. Region pozycjonuje się jako platforma współpracy pomiędzy Europą Zachodnią i Wschodnią, ma również duże szanse korzystać ze swego położenia w perspektywie nowych uregulowań dotyczących dotacji unijnych. Zdaniem Grzegorza Bogusia, Dyrektora budownictwa ds. sprzedaży Projprzem SA aktualnie obserwuje się 3 grupy inwestycji. Pierwsze to rozbudowy magazynowe istniejących już w pobliżu głównych fabryk zakładów produkcyjnych. Drugą grupę stanowią duże centra logistyczne zlokalizowane najczęściej przy nowo powstałych węzłach autostradowych, jako rozwój aktualnych już sieci magazynowych, trzecią natomiast grupę stanowią tzw. SBU (small business units) to mniejsze powierzchnie magazynowe (do mkw.) budowane najczęściej w dobrych lokalizacjach miejskich, obok małych powierzchni biurowych i magazynów. Ta trzecia grupa oferowana jest klientom potrzebującym szybkiej i sprawnej logistyki w dużych miastach. Większe centra logistyczne zlokalizowane są najczęściej wokół dużych miast lub właśnie przy głównych ciągach komunikacyjnych, np. autostradach. SBU natomiast daje klientom możliwość szybkiego dotarcia z towarem do wewnątrz dużych aglomeracji, mając przy okazji do dyspozycji małą powierzchnię biurową, służącą nie tylko do samej obsługi administracyjnej magazynu, ale również jako biuro kontaktu z klientem, np. w przypadku firm zajmujących się serwisem urządzeń czy sprzedaży prosto z magazynu mówi Grzegorz Boguś. Właściwe decyzje i przygotowanie Centra logistyczne zaczęły być popularne w Polsce ok. 15 lat temu. Tak naprawdę technologie budowy przyszły, razem z inwestorami, z Zachodu. To stosunkowo proste konstrukcje, choć tutaj wyzwaniem są duże rozpiętości powierzchnia magazynowa jest tym lepsza, im łatwiej można ją zaaranżować poprzez zastosowanie np. długich dźwigarów dachowych można mocno zredukować ilość słupów. Ułatwia to później aranżację powierzchni. Stosowane do budowy centrów logistycznych materiały i technologie to w większości prefabrykaty eliminuje się do minimum ilość prac mokrych. Budując centra logistyczne liczy się czas budowy im szybciej, tym lepiej. Powierzchnia musi pracować, a co za tym idzie zarabiać. W tej chwili większość modyfikacji w konstrukcji idzie w kierunku optymalizacji oraz zastosowania takich technologii, aby późniejsza eksploatacja była ekonomiczna. Żeby tak było, pewne rzeczy trzeba od razu na początku zaprojektować, aby uzyskać w przyszłości oczekiwany efekt, np. wentylacje, rekuperacje, odzysk wody/ciepła uważa Grzegorz Boguś. Budowa obiektów magazynowo- -logistycznych wymaga właściwych decyzji, odpowiedniego przygotowania organizacyjnego i kadrowego. Jest to proces wymagający rozległej wiedzy i podpartych doświadczeniem kwalifikacji. Podczas planowania kosztów budowy podstawową kwestią jest sprecyzowanie własnych oczekiwań i decyzja dotycząca powierzonego drugiej stronie zakresu prac. Jedną z możliwości jest kontrakt z generalnym wykonawcą w zakresie projektuj + buduj. Tu starając się o pozyskanie klienta, już na etapie projektu koncepcyjnego optymalizuje RO.SA.-HALE 4/

3 się koszt budowy doborem rozwiązań i materiałów. Należy pamiętać, że większość wydatków uwarunkowana jest stopniem skomplikowania bryły budynku im prostsze rozwiązanie, tym tańsze. Innym wariantem jest Hala sortowniczo-przechowalnicza firmy Sadex Sp. z o.o., Biała Rawska cena jednak w dużej mierze nadal jest decydującym czynnikiem na rynku. Jej wpływ jest uzależniony od tego, z jakim rodzajem inwestora mamy do czynienia: czy jest to inwestor budujący obiekt będący siedzibą jego firmy lub stanowiący jej wizytówkę; w przypadku obiektów o innym charakterze jest bardzo modne, jednak kto w branży logistycznej i magazynowej będzie skłonny zapłacić za tego rodzaju inwestycje? tłumaczy arch. Piotr Rommel, z pracowni projektowej CROSS PROJEKT. Poza tym ryzyko dla architekta stanowi także brak RO.SA.-HALE zlecenie prac projektowych do niezależnego biura projektowego. W tym przypadku należy liczyć się z faktem, że wyobraźnia architekta może wybiec dalej od możliwości finansowych inwestora. Najczęściej nie jest on świadom ceny rozwiązań użytych w projekcie. Dopiero moment zbierania wycen od firm wykonawczych pokazuje poziom realnego kosztu budowy. Bardzo ważne jest, aby obiekt podobał się wizualnie mówi Elżbieta Borkowska-Jazienicka, Marketing manager w Grupie ROSA. Od początku fazy projektowej warto także zwrócić uwagę na dobór materiałów i ich ceny. Z drugiej zaś strony poszukiwanie najtańszych biur projektowych i wykonawców może odbić się na jakości sporządzonych projektów, a co za tym idzie na funkcjonalności zbudowanych obiektów. Należy pamiętać, że otrzymanie oferty najniższej nie powinno być jednoznacznym powodem do satysfakcji, a impulsem do dokładniejszej analizy tematu. Zdaniem przedstawicieli firm zajmujących się projektowaniem obiektów magazynowo-logistycznych, czy jest to firma/korporacja budująca jeden z oddziałów; czy jest to deweloper budujący pod wynajem (lub sprzedaż). Pierwszy typ klienta przykłada większą uwagę do architektury i jakości materiałów, a także otoczenia, zagospodarowania terenu itp. Część socjalną i biurowa stanowi często wtedy niezależny budynek lub przybudówka. O ile dominująca część halowa jest w większości projektowana jako hala z lekką obudową, to podniesienie jakości architektonicznej następuje przez zaprojektowanie ciekawego biurowca. Oczywiście standard części halowej także bywa zróżnicowany. Drugi i trzeci typ klienta częściej wybiera rozwiązania tańsze i szybsze w realizacji. Naszym zdaniem jedynym słusznym trendem dla architektury związanej z logistyką czy magazynowaniem jest prostota i nowoczesność. Wszelkie próby łączenia hal z lekką obudową i detali o charakterze architektury klasycznej kończą się niepowodzeniem. Oczywiście można sobie wyobrazić powrót do ciekawej architektury z czasów rewolucji przemysłowej, co wyczucia specyficznego materiału, jakim są obiekty tego typu i przekombinowanie architektury, za którym nie idzie wysoka jakość wykonania. Ustalenia już w fazie projektowej Z uwagi na zauważalną dysproporcję pomiędzy zakładanymi wydatkami, a realnym kosztem budowy warto poświęcić maksymalnie dużo zaangażowania fazie projektowej, a nawet poprzedzającej ją fazie poszukiwania odpowiedniej lokalizacji. Pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji dotyczącej zakupu działki powinna być pewność uzyskania zezwoleń wymaganych do budowy założonego obiektu. Zdaniem Elżbiety Borkowskiej-Jazienickiej zdecydowanie warto brać pod uwagę działki z przyłączonymi już mediami. Zwykle daje to niższy koszt niż późniejsze ich uzbrojenie. Wskazane jest także pozyskanie dokumentacji geotechnicznej, tj. rozpoznania warstw gruntowych. Jej znajomość może zupełnie wyeliminować wystąpienie nieoczekiwanego wzrostu kosztów prac ziemnych i fundamentowych. 56 4/2014

4 Zważając na portfel klienta przy budowie stosuje się różne warianty rozwiązań. Od wersji standardowej, aż po indywidualne rozwiązania. Najczęściej stosowanymi przez nas rozwiązaniami są konstrukcje stalowe lub żelbetowe oraz systemy lekkich obudów renomowanych producentów. Każdy jednak projekt oparty jest na indywidualnych wytycznych klienta. Pod uwagę brane są wszelkie możliwości technologiczne, które mogą sprostać wymaganiom danej inwestycji. Budynki biurowe wraz z zapleczem socjalnym zazwyczaj stawiamy w oparciu o konstrukcję murowaną wraz z elementami żelbetowymi. Nie ma ograniczeń względem brył czy funkcjonalności obiektów. Elewacja zależy głównie od wymagań klienta i jego gustu. Omawia się ją na początku fazy projektowania, ale zazwyczaj ostateczna wersja powstaje w trakcie robót budowlanych i uwzględnia maksymalną ekspozycję walorów estetycznych inwestycji twierdzi Maciej Trojanowski, Dyrektor Działu Handlowego spółki RO.SA.- -HALE. Generalne wykonawstwo Na rynku można zauważyć wiele inwestycji prowadzonych w systemie generalnego wykonawstwa. Na przykład firma Budagros specjalizuje się w wykonawstwie konstrukcji stalowych ramowych oraz ramowo- -kratowych. W ciągu ostatnich trzech lat uczestniczyła w realizacji dużych obiektów produkcyjnych, magazynowych i chłodniczych dla firmy Dr. Oetker. Pierwszy z nich to budynek produkcyjny w Łebczu o powierzchni 6 tys. mkw. o stalowej konstrukcji, w obudowie z płyt warstwowych. Dr. Oetker zlecił także wykonanie i montaż konstrukcji stalowej budynku magazynowego w Gdańsku. Budagros zrealizował również dla Dr. Oetkera obudowę zimnochronną chłodni wysokiego składowania w Łebczu oraz konstrukcje i obudowy obiektów towarzyszących. Była to jedna z pierwszych tego typu realizacji w Polsce. Z kolei Wielkopolskie Przedsiębiorstwo Inżynierii Przemysłowej w kwietniu 2014 r. podpisało kolejną umowę na generalne wykonawstwo hali magazynowej w systemie Astron o powierzchni mkw. dla firmy z branży motoryzacyjnej. Inwestycja zlokalizowana jest na terenie Wielkopolski i obejmuje swoim zakresem budowę magazynu wysokiego składowania z instalacją tryskaczową o wysokości 12 m. Zgodnie z umową W.P.I.P. przygotowuje również projekt budowlany. Zakończenie prac związanych z realizacją inwestycji planowane jest na wrzesień 2014 r. Dwa miesiące wcześniej W.P.I.P. podpisało umowę na budowę hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym dla firmy BESTA. W ramach kontraktu W.P.I.P. przygotuje również projekt reklama GENERALNY WYKONAWCA OBIEKTÓW PRZEMYSŁOWYCH Realizujemy: Hale produkcyjne Hale magazynowe Centra logistyczne Sortownie oraz przechowalnie owoców i warzyw Mroźnie i chłodnie Obiekty biurowe i handlowe Jesteśmy częścią Grupy ROSA, do której należą firmy budowlane, inwestycyjne i deweloperzy. Posiadamy własny park maszynowy i wytwórnię konstrukcji stalowych. Oferujemy kompleksowe wykonanie obiektów przemysłowych od projektu po realizację pod klucz. Profesjonalne podejście do klienta zapewnia przystosowanie parametrów inwestycji do odpowiednich technologii danej branży. Z myślą o Twojej Firmie RO.SA.-HALE Sp. z o. o Radom ul. Starokrakowska 133 tel. 48 / fax 48 /

5 architektoniczny obiektu. Inwestycja zlokalizowana jest we Wrocławiu, a obiekt zajmie powierzchnię 2400 mkw. i będzie wysoki na 11 m. Spółka Probis w systemie generalnego wykonawstwa zrealizowała dla Harper Hygienics S.A. halę produkcyjną z zapleczem socjalnym (powierzchnia całkowita: 5280 mkw.). Inwestycja została wykonana przez Probis z uwzględnieniem optymalizacji rozwiązań projektowych zarówno części budowlanej, jak i instalacyjnej, spełnia wymagania funkcjonalne wynikające ze specyfiki technologii produkcji. W trakcie trwania procesu budowy zastał wykonany zamienny projekt budowlany i wykonawczy oraz została uzyskana zamienna decyzja o pozwoleniu na budowę, a po zakończeniu robót decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Proces budowlany był dostosowany do jednocześnie wbudowywanej linii technologicznej, co wymagało elastyczności podejmowanych działań. Dużym wyzwaniem przy realizacji były trudne warunki gruntowe, budynek zlokalizowano w rejonie gruntów organicznych i nasypów niebudowlanych. Zagospodarowanie terenu stanowi około mkw. dróg i parkingów, portiernia z wiatą dla rowerów oraz rozległe sieci: wodociągowa, sanitarna, deszczowa, technologiczna, tryskaczowa, gazowa, ciepłownicza. Sam budynek produkcyjny składa się z dwóch hal produkcyjnych z antresolami, magazynu chemii, naważalni, mieszalni, części socjalnej i biurowo-laboratoryjnej. Budynek wykonano w całości jako prefabrykowany żelbetowy z zadaszeniem w konstrukcji stalowej, co znacząco przyspieszyło budowę obiektu: po trzech miesiącach przekazano zamknięty budynek wraz z posadzką do montażu technologii. Budynek sortowniczo-przechowalniczy firmy Prima 2000 Sp. z o.o., Piaseczno, gm. Warka RO.SA.-HALE W Budzyniu, w Wielkopolsce spółka Amwin projektant i wykonawca hal oraz biurowców, jest odpowiedzialna za przygotowanie dla firmy Kartonika koncepcji pełnobranżowego projektu i kompleksowe wykonanie obiektu wraz z wykonaniem prac ziemnych i fundamentowych, zagospodarowaniem terenu, jak również wykonaniem wszystkich instalacji i wykończeniem wnętrz. Amwin zbuduje nową halę produkcyjno-magazynowa o pow mkw. z biurowcem o pow. 200 mkw. Hala zostanie wykonana w technologii konstrukcji stalowej, natomiast część biurowa w technologii murowanej. Elewacja hali zostanie wykonana w rozwiązaniu płyty warstwowej z rdzeniem z pianki poliuretanowej w układzie pionowym. W celu nadania projektowanemu obiektowi charakteru i stworzeniu nowoczesnego designu, na części biurowej została zaproponowana elewacja wykonana z płyty warstwowej w układzie poziomym w połączeniu z blachą falistą. Wykorzystanie blachy falistej na obiekcie to nie tylko zabieg architektoniczny podkreślający walory estetyczne, blacha jest materiałem trwałym i bardzo dobrze komponującym się z innymi materiałami. Na części biurowej została również zaprojektowana attyka, której zadaniem jest zakrycie spadzistości połaci dachowej, a w efekcie zapewnienie harmonii architektonicznej i wysokiej estetyki. Obiekt zostanie wykonany przez własne zespoły pracowników Amwin, posiadających doświadczenie we współpracy z różnymi firmami budowlanymi i inwestorami. W ramach generalnego wykonawstwa działa też firma RO.SA.-HALE. Jednym z obiektów zbudowanych w tym zakresie prac było centrum logistyczne wraz z zapleczem socjalno- -biurowym dla firmy TG Sp. z.o.o. Znajdujący się w Radomiu obiekt to łącznie 4500 mkw, oparty jest na konstrukcji stalowej i żelbetowej, natomiast konstrukcja budynku socjalno-biurowego jest murowana. Wyposażony jest w 6 doków umożliwiających za i wyładunek towarów. Obudowę ścian stanowią płyty warstwowe z rdzeniem poliuretanowym. Zasady współpracy Zdaniem przedstawicieli Amwin, jednym z najważniejszych celów we współpracy z inwestorem jest udzielenie mu satysfakcjonującego wsparcia na każdym etapie realizacji: od oceny przydatności nieruchomości gruntowej, doradztwa, poprzez pełnobranżowy projekt, kompleksowe wykonawstwo hal, a także reprezentowanie inwestora w celu pozyskania pozwolenia na budowę, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a kończąc na serwisowaniu obiektu przez własnych pracowników. Zdecydowanie najważniejszy jest stały kontakt między inwestorem a wykonawcą. Dobry kontakt daje inwe- 58 4/2014

6 reklama storowi gwarancję bezpieczeństwa i pewność powodzenia procesu inwestycyjnego. Oczywiście wskazane jest, by ze strony zleceniodawcy wypłynęło jak najwięcej oczekiwań i uwag jeszcze na etapie projektu, ale nie mniej ważna jest współpraca na etapie budowy. W przypadku współpracy w zakresie tego typu usług, jak budownictwo proces współpracy zazwyczaj trwa wiele miesięcy. Rozpoczyna się spotkaniami tzw. zapoznawczymi, gdzie zapoznajemy się z oczekiwaniami inwestora. Następnie proponujemy spotkania z konstruktorem i architektem, by ustalić szczegóły projektu. Po podpisaniu umowy spotkania polegają na doprecyzowaniu projektu względem oczekiwań inwestora. Po akceptacji rozpoczyna się etap budowy. Zatem podstawowe etapy to etap projektu i etap budowy. Jednak każdy z nich jest wieloelementowy twierdzi Maciej Trojanowski. Zdaniem Piotra Rommela przede wszystkim należy zachowywać się fair wobec siebie. Zaufanie, koordynacja działań, prowadzenie jednolitej polityki, rozsądna kontrola generalnego wykonawcy przez inwestora, sensowne zaangażowanie inwestora wylicza zasady poprawnej współpracy Piotr Rommel. Generalnie można je więc ująć w następujący sposób: pierwszy etap to wstępne uzgodnienia, analizy, następnie powstanie projektu koncepcyjnego, dalej etap wstępnych wycen, projekt budowlany wraz z uzgodnieniami, szczegółowe wyceny, projekty wykonawcze, uszczegółowienie wycen i wybór podwykonawców, realizacja wraz z nadzorem autorskim, a na końcu odbiory. Zdaniem Grzegorza Bogusia, wzorcowa współpraca to taka, w której obie strony traktują się jak partnerzy, słuchają swoich racji i wykonują to, co ustalają. Inwestor ma swoje oczywiste prawa, ale również obowiązki, które musi wykonać w celu realizacji inwestycji. Zdarzają się sytuacje, kiedy inwestor chce przeforsować coś, co z punktu widzenia GW jest niepraktyczne bądź nawet zagrażające inwestycji. Niestety takie działanie utrudnia przebieg realizacji i rozciąga ją w czasie. Inwestor podczas budowy jest partnerem dla GW i musi aktywnie uczestniczyć w tym procesie, przede wszystkim na etapie decyzyjnym uważa Grzegorz Boguś. Zdaniem Elżbiety Borkowskiej- -Jazienickiej, poprzedzającą prace projektowe i realizację jest faza administracyjna. Nadmierne sformalizowanie tego procesu i napotykane niewłaściwe przygotowanie przedstawicieli organów administracji prowadzić może do wydłużania procedur związanych z uzyskiwaniem niezbędnych decyzji i warunków. Za tym idzie późniejszy odbiór budynku oraz prawdopodobne straty inwestora, które powodują nieoczekiwany wzrost kosztów. Współpraca, w zależności od typu inwestycji, przebiega różnie, jednak coraz bardziej ujednolicają się procedury realizacji inwestycji. Chodzi o procedury przetargowe. Projprzem w większości realizacji uczestniczy w przetargach prywatnych, jednak procedury tych właśnie projektów zostały bardzo mocno przybliżone do tych, które od lat funkcjonują w przetargach publicznych. Różnica zasadnicza to przede wszystkim kryteria wyboru, którymi kierują się inwestorzy. W przypadku przetargów publicznych to w większości jednak cena, w prywatnych coraz częściej bierze się pod uwagę, oprócz kryterium ceny, również kryterium terminu wykonania, referencji czy jakości usług dodaje Grzegorz Boguś. Sławomir Erkiert