Kredytowanie hipoteczne oparte o stałą stopę procentową praktyka europejska oraz uwarunkowania polskie

Transkrypt

1 Kredytowanie hipoteczne oparte o stałą stopę procentową praktyka europejska oraz uwarunkowania polskie DEBATA KBD EWOLUCJA RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI OD ZMIENNEJ DO STAŁEJ STOPY PROCENTOWEJ 24 LISTOPADA 2016

2 Dlaczego stała stopa? Stabilizacja przepływów po stronie klienta niefinansowego, zarządzanie ryzykiem stopy po stronie banku Środowisko historycznie niskich stóp procentowych Dominująca praktyka na rynku kredytów hipotecznych w UE i poza UE

3 Polska liderem zmiennej stopy 100% 1% 90% 80% 25% 23% 42% 70% 60% 50% 100% 31% 53% 83% 78% 95% 95% 40% 30% 20% 10% 0% 44% 24% 39% 10% 19% 16% 12% POLSKA WĘGRY CZECHY DANIA WIELKA BRYTANIA Źródło: Lea (2010), EMF (2016) do 1 roku od 1 do 5 lat Powyżej 5 lat 5% 5% NIEMCY SZWAJCARIA USA

4 Czas na zmianę? 30 Stopa referencyjna NBP ( ) Źródło: NBP

5 Dlaczego w Polsce dominuje stopa zmienna? Od początku transformacji dominuje trend spadku stóp procentowych Po stronie kredytodawców (banków): Stopa zmienna nie generuje istotnego ryzyka rynkowego dla banków z tytułu zmian położenia krzywej dochodowości i przedpłat. Aktywa długoterminowe banki finansują z pozyskanych depozytów krótkoterminowych (mały rynek emisji obligacji i listów zastawnych). Po stronie kredytobiorców (klientów): Klienci preferują niskie raty bieżące i mają krótkoterminowy horyzont analizy swojej ekspozycji. Poza krótkimi okresami klienci nie doświadczali negatywnego efektu wzrostu oprocentowania zaciągniętego długu w PLN. Po stronie regulatorów: Brak regulacji dotyczących ochrony konsumenta w zakresie reżimu stopy. Brak presji i bodźców na wypracowanie standardu rynkowego dla stóp stałych.

6 Determinanty rozwoju rynku kredytów stałoprocentowych Obszar Relacje z bankami Kreowanie bodźców likwidacja barier Konieczność wytworzenia instrumentów zabezpieczających złożone ryzyko stopy procentowej oraz mechanizmów zapewniających finansowanie. Relacje z klientami Relacje z regulatorem Relacje z rynkiem Budowanie świadomości wśród interesariuszy rynku poprzez edukację klientów oraz mediów w zakresie ryzyk portfela zmiennoprocentowego i relacji kosztu do ryzyka. Uzyskanie akceptacji regulatora/nadzorcy w zakresie klauzul stosowanych dot. oprocentowania i wprowadzenie bodźców kapitałowych dla banków ukierunkowanych na generowania aktywów stałoprocentowych. Wdrożenie zasad ułatwiających prezentację oferty stałoprocentowej i jej sprzedaż przez pośredników.

7 Czynniki określające profil ryzyka Częstotliwość i metoda zmiany stopy stałej (tzw. refix) dla kredytów o reżimie stóp semi-fixed (dominująca forma na rynkach rozwiniętych). Odniesienie przyszłego poziomu stopy stałej wg stawki referencyjnej (tzw. mortgage rate) stawka startowa dla kredytów z odroczonym uruchomieniem i transzowanych oraz stawka dla refiksu. Sposób finansowania i zabezpieczenia ryzyka po stronie kredytodawcy (listy zastawne albo derywaty IRS, swapcje). Procedura przedpłat określająca ich możliwość po stronie klienta i koszty.

8 Ryzyko rynkowe na rynku kredytowym Dla środowiska stopy zmiennej: KLIENT: BANK: ryzyko zmiennych kosztów odsetkowych (cash flow risk) brak istotnego ryzyka wyceny (BPV risk) ryzyko bazowe na bilansie Dla środowiska stopy stałej: KLIENT: BANK: brak ryzyka zmiennych kosztów odsetkowych ryzyko zmiany wyceny (BPV risk) ryzyko utraty dodatniej wyceny w przypadku przedwczesnej spłaty kredytu (prepayment risk)

9 Analiza rozwiązań funkcjonujących poza Polską Wielkość rynku na stałą stopę Zasady refiksu stopy Ograniczenie wahań oprocentowania Rozwiązania dot. kosztów przedpłaty

10 Forma oprocentowania kredytów hipotecznych w strefie euro Kraj Dominująca forma oprocentowania Udział stopy zmiennej Indeks stopy Udział kontraktów z górnym limitem stopy Belgia Stopa stała (>10Y) 10% Obligacje 34% Niemcy Stopa stała (5-10Y) 15% IRS - Francja Stopa stała (>10Y) 15% 12M Euribor 50% Holandia Stopa stała (5-10Y) 18% IRS - Grecja - 28% 3M Euribor 4% Włochy - 47% 3M Euribor - Austria Stopa zmienna 61% 3M Euribor 5% Irlandia Stopa zmienna 67% 3M Euribor - Hiszpania Stopa zmienna 91% 12M Euribor - Strefa euro razem n/a 43% n/a 19% Źródło: ECB (2009)

11 Wybrane standardy rynkowe USA Niemcy Francja Hiszpania Dania Ustalenie stopy Zasady refiksu Z góry Z góry Indeks Indeks Indeks Długi okres stopy fixed (do zapadalności) Renegocjacja Długi okres stopy fixed lub renegocjacja Długi okres stopy fixed lub renegocjacja Float wg CIBOR lub renegocjacja Przedpłaty Brak opłat, koszt pobierany z góry Opłata wg wyceny kredytu Opłata limitowana Opłata wg taryfy Skup listów zastawnych Ograniczenia zmian stopy Stawka referencyjna Brak Brak Cap Floor Cap Brak Brak TEC10 (indeks obligacji) EURIBOR 1Y CITA (indeks listów zastawnych) Źródło: Dübel (2005), Lea (2010), ECB (2015)

12 Postulaty Konieczność zwymiarowania ryzyka systemowego związanego z koncentracją kredytowania opartego o stopy zmienne. Wprowadzenie zmian regulacyjnych umożliwiających oraz stymulujących rozwój kredytów stałoprocentowych (Ustawa o kredycie hipotecznym, Rekomendacja S). Wdrożenie bodźców zachęcających do kredytowania opartego o stopy stałe (wagi kapitałowe, wyliczanie zdolności kredytowej). Rozwój rynku listów zastawnych (płynność rynku wtórnego, zmiany regulacyjne, możliwość pożyczania i zastawiania). Działania edukacyjne ze strony podmiotów dbających o rozwój i bezpieczeństwo rynku finansowego (NBP, MR, KNF, UOKiK, RF). Stworzenie standardu rynkowego dla kredytów opartych o stopę stałą (prace w ramach Tematycznej Grupy Roboczej prowadzonej przez IBnGR trwają od grudnia 2015 r.).

13 Prace Tematycznej Grupy Roboczej EKF Aktywizacja dyskusji na temat kredytów stałoprocentowych w bankach, u regulatorów, w administracji państwowej, w mediach. Identyfikacja kluczowych problemów hamujących rozwój produktów hipotecznych, w tym kredytów opartych o stopę stałą. Przygotowanie materiałów i danych na temat wielu aspektów wpływających na proces wdrożenia i sprzedaży kredytów stałoprocentowych (strona ekonomiczna, prawna, regulacyjna, rynkowa). Koordynacja prac pomiędzy sektorem bankowym a organami regulacyjnymi i nadzorczymi. Opracowanie zbioru standardów funkcjonowania kredytów o stałej stopie procentowej w innych krajach, specyfiki działania banków hipotecznych oraz obrazu rynku listów zastawnych.

14 Cele strategiczne Tematycznej Grupy Roboczej Uchwalenie ustawy o kredycie hipotecznym w kształcie umożliwiającym efektywne wdrożenie kredytów opartych o stałą stopę. Wdrożenie Rekomendacji S stymulującej rozszerzenie oferty banków o kredyty stałoprocentowe. Opracowanie prawnego standardu ekonomicznego dla kredytów hipotecznych opartych o stopę stałą akceptowanego przez regulatorów i sądownictwo. Wypracowanie bodźców wspomagających rynek kredytów opartych o stopę stałą (wagi kapitałowe, kalkulacja miar RRSO, CKK, ocena zdolności kredytowej). Stworzenie pola dla rozwoju rynku finansowania długoterminowego (stałoprocentowe listy zastawne) poprzez wykreowanie płynnego rynku wtórnego i mechanizmów sprzyjających netowaniu przedpłat poprzez skup listów przez klientów. Uruchomienie działań edukacyjnych.

15 Dalsze kroki w ramach Tematycznej Grupy Roboczej Przystąpienie banków (oraz ew. innych instytucji) do Porozumienia na rzecz wypracowania i wdrożenia standardu dla kredytów opartych o stałe stopy procentowe. Uruchomienie finansowania prac przez zainteresowane strony w ramach Umowy dotyczącej prowadzenia przez IBnGR i IRP prac analitycznych związanych z rynkiem kredytów mieszkaniowych. Planowany zakres prac: Wypracowanie standardu kredytowania opartego o stopy stałe; Bieżący monitoring sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych; Cykliczne raporty dotyczące: uwarunkowania rozwoju rynku kredytów stałoprocentowych, perspektyw rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych, perspektywy rozwoju rynku listów zastawnych; Koordynacja współpracy pomiędzy interesariuszami rynku; Prace zmierzające do aktywizacji handlu instrumentami opartymi o stalą stopę; Promocja kredytów stałoprocentowych.

16 Źródła danych Hans-Joachim Dübel, Fixed-rate Mortgages and Prepayment in Europe, Association of German Pfandbrief Banks, October 2005 Housing Finance in the Euro Area, European Central Bank, March 2009 Michael Lea, International Comparision of Mortgage Product Offerings, Research Institute for Housing America, September 2010 Euro Area MFI Interest Rates, European Central Bank, December 2015 Daniele Westig, Quarterly Review of European Mortgage Markets, European Mortgage Federation, Q2 2016

17 INSTYTUT RYNKU PIE NIĘ ŻNEGO INSTYTUT BADAŃ NAD GOSPODARKĄ RYNKOW Ą