The global leader in hospitality consulting

Transkrypt

1

2 The global leader in hospitality consulting Horwath HTL to œwiatowy lider wœród firm doradczych specjalizuj¹cych siê w doradztwie hotelowym oraz turystycznym, posiadaj¹cy obecnie 50 oddzia³ów w 39 krajach œwiata. Poprzez zaanga owanie w tysi¹ce projektów, zgromadziliœmy obszern¹ i wszechstronn¹ wiedzê, a tak e poznaliœmy potrzeby sektora hotelowego i firm z bran y nieruchomoœci, tak e instytucji finansowych. Doradzamy, wspieramy i wspó³pracujemy z Klientami na wszystkich etapach funkcjonowania projektu, aby pomóc w osi¹gniêciu planowanych celów. Oferujemy profesjonaln¹ obs³ugê w zakresie: planowania i rozwoju, zarz¹dzania aktywami hotelowymi, restrukturyzacji hoteli, doradztwa transakcyjnego i wycen, jak i w obszarze turystyki i wypoczynku. Horwath HTL is the world leading hospitality consulting firm with its 50 offices in 39 countries. Through involvement in thousands of projects, we have amassed extensive, in-depth knowledge and understanding of the needs of hotel & real estate companies as well as financial institutions. We advise, assist and work with you at all stages of project lifecycle to help you realise your goals. We offer professional support in the area of: planning & development, asset management, business recovery services, transactional advice and valuations, as well as tourism & leisure. Salzburg Center ul. Grójecka Warszawa Tel: Fax: office@horwathhtl.pl

3 WSTÊP INTRODUCTION Jak wiadomo hotelarstwo jest bran ¹ specyficzn¹, a przedsiêwziêcia tego typu wymagaj¹ posiadania specjalistycznej wiedzy z wielu obszarów, pocz¹wszy od etapu planowania inwestycji, poprzez jej realizacjê i prowadzenie hotelu, a po ewentualne wyjœcie. Przedsiêwziêcia hotelowe nie nale ¹ do ³atwych czêsto osi¹gniêcie sukcesu w bran y jest niemo liwe bez profesjonalnego wsparcia. Takim pierwszym przewodnikiem dla potencjalnego inwestora jest Hotel Guidebook. Jego autorami s¹ profesjonaliœci, posiadaj¹cy szerok¹ wiedzê i doœwiadczenie w doradztwie biznesowym dla bran y. Eksperci dokonuj¹ w nim nie tylko analizy sytuacji na rynku, ale te wprowadzaj¹ w najbardziej kluczowe aspekty inwestycji hotelowej na ka dym etapie jej realizacji. Hotel Guidebook mo e byæ równie wsparciem dla tych inwestorów, którzy ju dzia³aj¹ w bran y, ale ich obiekty z ró nych powodów nie osi¹gaj¹ za³o onych wyników. W niniejszej publikacji znajd¹ wskazówki, dotycz¹ce mo liwoœci poprawienia sytuacji danego obiektu, w tym te poprzez jego restrukturyzacjê i repozycjonowanie, czy wyjœcie z inwestycji. Przewodnik zawiera równie informacje o najwa niejszych aspektach, na które nale y zwróciæ uwagê przy zakupie hotelu. Zachêcaj¹c do lektury Hotel Guidebooka, wierzê, e trzecie ju wydanie publikacji dostarczy Pañstwu wielu bie ¹cych i u ytecznych informacji oraz pomo e podj¹æ w³aœciwe decyzje inwestycyjne lub podsunie ciekawe pomys³y na rozwój dzia³aj¹cych hoteli. Aleksander Pietyra Prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego As it's well known, the hospitality industry is a specific sector, and the projects of this type require a specialized knowledge in many areas, from the stage of from planning through its realization and operating period of the hotel to the possible exit from the investment. Hospitality projects are not easy-going it is often impossible to achieve success in the industry without a professional support. Hotel Guidebook is prepared as the first guide for potential investors. It is written by professionals with in-depth knowledge and experience in business consulting industry. The experts provide not only the analysis of the situation on the market, but also introduce to the most crucial aspects of hotel investment at every stage of its implementation. Hotel Guidebook may also help those who already work in the industry, and for various reasons their facilities do not achieve such results that they could. In the publica-tion they will find tips how to improve the situation of the facility, also through its restructuring and repositioning, or exit from the investment. The guide also includes information about the most important aspects on which attention should be paid when acquiring the hotel. Recommending you Hotel Guidebook, I believe that the third edition of the publication will provide you with updated and useful information and help you to make the right investment decisions or It will bring you interesting ideas for the development of operating hotels. Aleksander Pietyra Chairman of Chamber of Commerce of Polish Hospitality SPIS TREŒCI I... Rynek hotelowy w Polsce II... Planowanie i rozwój inwestycji hotelowej III... Podatki w dzia³alnoœci hotelowej IV... Finanse w dzia³alnoœci hotelowej V... Polityka personalna w hotelarstwie TABLE OF CONTENT Hotel market in Poland...I Planning & development of hotel investment...ii Taxes in the hotel business...iii Finances in the hotel business...iv Human Resource in the hotel sector...v 1

4 UEFA EURO wp³yw na bran ê i przysz³oœæ hotelarstwa w Polsce. Rozmowa z Januszem Mitulskim, partnerem w firmie doradczej Horwath HTL, Wiceprezesem Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. UEFA EURO the impact on the industry and the future of hospitality in Poland Interview with Janusz Mitulski, partner at consulting firm Horwath HTL, Vice Vice President of Chamber of Commerce of Polish Hotel Industry. Ma³gorzata Burzec (MB): Rok 2012 rokiem podsumowañ? Janusz Mitulski (JM): Minê³o ju ponad 5 lat od mo-mentu, kiedy w Cardiff 17 kwietnia 2007 roku, UEFA podjê³a decyzjê o przyznaniu Polsce oraz Ukrainie prawa do organizacji Mistrzostw Europy w Pi³ce No nej w 2012 roku. Ponadto w³aœnie mijaj¹ cztery lata od upadku banku Lehman Brothers wydarzenia, które sta³o siê symbolem pocz¹tku œwiatowego kryzysu w gospodarce. MB: Wracaj¹c do UEFA EURO 2012 co siê uda³o, a co nie? JM: Patrz¹c na rozmach przedsiêwziêcia, wynik jest imponuj¹cy: 46 kluczowych inwestycji i 37 wa nych, na które zosta³o wydane ponad 90 mld PLN, w której to kwocie Unia Europejska do³o y³a nam blisko 30%. Co istotne na stadiony z tej kwoty przeznaczono jedynie 5%. Dziêki inwestycjom przepustowoœæ polskich lotnisk wzros³a z 23 mln w 2010 roku do 38,5 mln w roku bie ¹cym. Zmodernizowano i rozbudowano 36 dworców oraz 780 km linii kolejowych. Wybudowano 550 km autostrad i 570 km dróg ekspresowych, a kolejne 1000 km dróg ekspresowych i obwodnic jest jeszcze w budowie. Nie wspominaj¹c o nowych stadionach w najwiêkszych miastach Polski. MB: Wszystko pozytywnie wygl¹da, a cyfry robi¹ wra enie. Ale jakie to mo e mieæ prze³o enie na rynek hotelowy? JM: Rynek hotelowy nie funkcjonuje w pró ni. Bez dobrych dróg nie bêdzie nowych zak³adów produkcyjnych. Gdyby nie rozbudowa lotnisk, nie mo na by³oby rozwin¹æ siatki po³¹czeñ, a bez tego trudno zawalczyæ o turystów. Sama promocja kraju, czy miast by³aby w takiej sytuacji niewystarczaj¹ca. MB: A stadiony? JM: Stadiony bêd¹ wykorzystywane nie tylko jako miejsca organizacji imprez sportowych. Bêd¹ te miejscem koncertów, pokazów, czy te zjazdów religijnych. We Wroc³awiu hotelarze wspominaj¹ ju wrzesieñ 2011, kiedy dwa eventy na stadionie walka Adamek Kliczko oraz koncert Georga Michaela spowodowa³y, i w dwa weekendy wszystkie hotele by³y kompletnie wype³nione, a pokoje sprzedano po bardzo dobrych cenach. MB: Wróæmy do UEFA EURO Wiemy, e na mistrzostwa przyjecha³o ok tys. kibiców, którzy zostawili u nas ok. 1mld PLN i wiêkszoœæ z nich jak wynika³o z ankiet by³a bardzo zadowolona z organizacji samej imprezy. Czy jednak wróc¹ do nas? Czy to siê prze³o y na wzrost przyjazdów w przysz³oœci? JM: Zgadza siê. Wyniki ankiet wœród uczestników UEFA EURO 2012 w Polsce by³y bardzo pozytywne. Jednak e my przeanalizowaliœmy równie, jak to wygl¹da³o przy okazji poprzednich du ych imprez sportowych w Europie. Okazuje siê, e w Portugalii ju w roku organizacji ME nast¹pi³ spadek przyjazdów, a w kolejnym równie zanotowano ujemn¹ dynamikê przyrostu. Z kolei w Austrii / Szwajcarii w roku organizacji ME wzrosty siêgnê³y od prawie 2% do 5,6%, aby w nastêpnym roku przejœæ do spadków w przedziale 2,5 3,7%. Najwiêkszym sukcesem by³y MŒ w Niemczech. W roku organizacji samej imprezy zanotowano 10% wzrost, w kolejnym roku mimo wysokiej bazy nast¹pi³ dalszy wzrost liczby turystów o 3,6%. Ma³gorzata Burzec (MB): Can we call year 2012 the summary year? Janusz Mitulski (JM): It has been 5 years since on March 17th 2007 in Cardiff UEFA made a decision on granting the organization of European Football Championship in 2012 to Poland and Ukraine. It has also been four years since the collapse of Lehman Brothers, the event that became the symbol for the commence of the global economic crisis. MB: Coming back to UEFA EURO 2012 where did we succeed and where did we fail? JM: Taking the scope of this undertaking into account, the result is impressive: 46 key investment projects and 37 important ones worth in total over PLN 90 m with 30% of European Union co-financing. What is important only 5% of this amount was spent of stadiums. As a result of the investments the capacity of Polish airports increased from 23 m people in 2010 to 38,5 m people in railway stations and 780 km of railways were modernized and expanded. 550 km of highways and 570 km of expressways were built and further 1,000 km of expressways and ring roads are still under construction. Not to mention the new stadiums in the largest Polish cities. MB: This all looks positive and the numbers are impressive. But what influence will it have on the hotel market? JM: The hotel market does not exists in a vacuum. With no roads there will be no new production plants. If there had been no expansion of the airports they could not expand their connections, which would be a substantial obstacle in attracting new tourists. The promotion of the country or cities itself would not do much enough in this situation. MB: And stadiums? JM: The stadiums will be used not only for hosting sport events. There will be concerts, shows and religious conventions organized on them. In Wroc³aw, the hoteliers are already remembering September 2011, when two large events on the stadium the Adamek - Kliczko boxing fight and the George Michael concert generated such demand for accommodation, that the hotels had 100% occupancy for two weekends and the room rates were very high as well. MB: Coming back to UEFA EURO We know that approx thousand football fans came for the championship, they spent ca PLN 1 mld in Poland and most of them according to questionnaires were very satisfied with the organization of the event. However, will they come back? Will this have an impact on the increase of the visits in the future? JM: Yes, that is correct. The results of the inquiries among the participants of UEFA EURO 2012 in Poland were very positive. However we have also analysed the situation with other large sport events in Europe As it turns out, in Portugal already in the year of the UEFA EURO there was a decrease in number of visits, which continued in the following year. While in Austria and Switzerland in the year of organizing the championship the number of visits grew by 2-5.6% and then, a year after recorded a decrease of %. The World Cup in Germany was the greatest success in these terms. The number of visits in the year of the event grew by 10% and in the following year, despite a high base number it increased further by 3.6%.

5 MB: Jak to mo e wygl¹daæ w Polsce w roku bie ¹cym i kolejnym? JM: Pierwszy kwarta³ tego roku wg danych Instytutu Turystyki zamkn¹³ siê wynikiem o ponad 10% na plus w stosunku do analogicznego okresu w roku Drugi ze wzglêdu na organizacjê UEFA EURO 2012 wiemy, e równie bêdzie lepszy. Ostatecznie rok 2012 powinien siê zakoñczyæ ok. 5.8% wzrostem w porównaniu do roku poprzedniego. Co do kolejnych 2-3 lat, wiele bêdzie zale a³o zarówno od promocji Polski zagranic¹, jak te od sytuacji gospodarczej w krajach UE, sk¹d przyje d a do nas najwiêcej turystów. MB: Wróæmy do rzeczywistoœci rynku hotelowego w Polsce. Zaczêliœmy od tego, e rok 2012 to okres podsumowañ. Co od 2007 roku wydarzy³o siê w bran y? JM: Nast¹pi³ dynamiczny przyrost nowych obiektów hotelowych. W latach wzrost wynosi³ blisko 10% rocznie, aby od 2011 zwolniæ. Szacujemy, e w 2012 liczba otwaræ obiektów bêdzie trochê wiêksza ni w roku poprze- dnim, gdy UEFA EURO 2012 by³o silnym motywatorem dla inwestorów. Widzimy jednak spowolnienie. Jest to spowodowane wiêkszymi wymaganiami, jakie banki stawiaj¹ inwestorom. MB: Z waszych analiz wynikaj¹ ciekawe dane co do rozwoju krajowych i zagranicznych sieci hotelowych. JM: Przeanalizowaliœmy rozwój krajowych i zagranicznych sieci hotelowych od 2007 roku. Chcieliœmy zobaczyæ, kto i jak wykorzysta³ ostatni okres do wzmocnienia swojej pozycji na rynku a pamiêtajmy, e by³ on trudny, gdy zbieg³ siê ze œwiatowym kryzysem na rynkach finansowych. Jeœli spojrzymy na krajowe podmioty, na wyró nienie zyskuj¹ DeSilva (6 nowych obiektów), Dobry Hotel (5 nowych obiektów), Focus, Comfort Express, Satoria Group, czy te Zdrojowa Invest (ka dy powiêkszy³ siê o 3 nowe obiekty). Zw³aszcza dwa pierwsze podmioty DeSilva oraz Dobry Hotel pokaza³y, e œwietnie sobie radz¹ w trudnych i wymagaj¹cych czasach. Powsta³a te grupa hoteli ELBEST, która zrzesza obiekty nale ¹ce do PGE SA. Spoœród zagranicznych sieci hotelowych na uwagê zas³uguje na pewno Orbis, który nale y do sieci Accor. W ostatnich 5 latach grupa ta systematycznie realizowa³a politykê restrukturyzacji portfela hoteli, pozbywaj¹c siê obiektów nie pasuj¹cych do strategii dalszego rozwoju i buduj¹c nowe hotele, g³ównie w segmencie bud etowym i ekonomicznym. Kolejn¹ grup¹ jest sieæ Best Western, która nie inwestuje fizycznie w naszym kraju, ale jedynie udostêpnia prawo do korzystania ze swojej marki. Równie Hilton wyrasta na lokalnego lidera pod wzglêdem dynamiki rozwoju. W ostatnich 5 latach powsta³o 5 obiektów, a drugie tyle jest w budowie, nie wspominaj¹c o hotelach czekaj¹cych na finansowanie. MB: Czyli przysz³oœæ polskiego rynku hoteli to sieci hotelowe? JM: Jeœli mówimy o najbli szych 2-3 latach, to z naszych analiz jednoznacznie wynika, i bêdzie to czas intensywnego rozwoju sieci hotelowych. Ponadto widzimy równie coraz wiêksze zainteresowanie ze strony inwestorów pozyskaniem operatora hotelowego, który przejmie na siebie ryzyko dzia³alnoœci operacyjnej. Co wiêcej obiekt, który jest dzier awiony przez profesjonalnego operatora, a dodatkowo dzia³a pod mark¹ sieci hotelowej du o ³atwiej sprzedaæ funduszowi. MB: Dziêkujê za rozmowê. JM: Dziêkujê. Rozmowê prowadzi³a: Ma³gorzata Burzec, zastêpca redaktora naczelnego PropertyNews.pl MB: How can this situation look in Poland in the current and next year? JM: According to the data of the Institute for Tourism, the first quarter of the current year was better than the corresponding period of the previous year by 10%. We know that the second quarter, due to the organization of EURO 2012 will also be better. All together we should finish 2012 with a 5.8% annual growth. As for the next 2-3 years, a lot will depend on promotion of Poland abroad as well as on the economic situation in EU countries, where most of the foreign tourists visiting our country come from. MB: Let us get back to the reality of hotel market in Poland. We started with the statement, that 2012 is a year of summaries. What has happened in this industry since 2007? JM: There has been a dramatic increase in the number of new hotel facilities. In years the increase amounted to nearly 10% per annum, slowing down only in We estimate the number of hotel openings in 2012 to be slightly higher than in 2011, as UEFA EURO 2012 was a strong motivator for the investors. We can however see signs of a slowdown. It is mainly the result of banks more strict requirements for the investors. MB: Your analyses show interesting information on the development of national and international hotel chains. JM: We have analysed the development of national and international hotel chains since We wanted to see, who and how took advantage of the recent period to strengthen the market position. And let s not forget, it was a difficult time, as it coincided with the global financial market crisis. If we look at the national entities, the most prominent are: DeSilva (6 new hotels), Dobry Hotel (5 new hotels), Focus, Comfort Express, Satoria Group and Zdrojowa Invest (each grew by 3 new hotels). Especially the first two DeSilva and Dobry Hotel showed, that they thrive in difficult and challenging times. Also the ELBEST group was established, which associates the PGE S.A. hotel facilities. Within the international hotel chains we should mention Orbis of the Accor chain. During the last 5 years the group was systematically implementing the restructuring policy for the hotel portfolio, getting rid of the hotels, which did not match the general strategy of further growth and building new facilities, mostly in the budget and economy segment. Another interesting group is Best Western, which does not invest in our country, and only provide the right to use its brand. Also Hilton builds the position of local leader in terms of the dynamics of growth. During the last 5 years five facilities were opened, another five is under construction. Not to mention the projects waiting for financing. MB: So the future of Polish hotel markets are hotel chains? JM: If we are talking about the next 2-3 years, our analyses clearly show that it will be the time of strong growth of hotel chains. We also see an increasing interest of the investors in hotel operators who would take over the risk of operation activity. What is more, the hotel, which is rented by a professional operator and operates under a hotel brand, is much easier to sell to an investment fund. MB: Thank you for our time. JM: Thank you. Interview conducted by Malgorzata Burzec, deputy editor of PropertyNews.pl

6 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND

7 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND 1. Rynek hotelowy w Polsce w latach Hotel market in Poland in years Rok 2012, w którym to przypad³o naszemu krajowi, wspólnie z Ukrain¹, zorganizowaæ Mistrzostwa Europy w Pi³ce No nej UEFA EURO 2012, to niezwykle interesuj¹cy okres nie tylko dla polskiej bran y hotelowej. Decyzja odnoœnie mistrzostw zapad³a w dniu 18 kwietnia 2007 roku w Cardiff, a Polska przez ostatnie piêæ lat mia³a czas na wszelkie niezbêdne inwestycje zwi¹zane z przygotowaniem siê do tego wydarzenia. Zmiany odczuwalne by³y w wiêkszoœci sfer gospodarczych, w tym tak e w hotelarstwie, które z za³o enia mia³o czerpaæ niema³e korzyœci zwi¹zane nie tylko z goszczeniem turystów podczas samej imprezy, ale tak e z intensywnym rozwojem infrastruktury oraz promocj¹ naszego kraju, jaka mia³a miejsce w zwi¹zku z tym wydarzeniem. Z tych powodów, moment ten wydaje siê niezwykle dobr¹ okazj¹ do zaprezentowania wp³ywu wyboru Polski, jako gospodarza UEFA EURO 2012, na rynek hotelowy w naszym kraju. Przyjêcie perspektywy wynika z potrzeby ukazania sytuacji na rynku od momentu podjêcia decyzji o przyznaniu organizacji mistrzostw dla Polski i Ukrainy, poprzez trudny okres œwiatowego kryzysu, który rozpocz¹³ siê jesieni¹ 2008, a do momentu zakoñczenia EURO Estymacje za rok 2012 s¹ wynikiem prognoz konsultantów Horwath HTL i obrazuj¹ trend rynkowy, a nie rzeczywiste dane. Odnosz¹ siê one do danych i metodologii liczenia hoteli, jak¹ przyj¹³ GUS. Poni sza analiza rynku hotelowego zosta³a podzielona na dwie czêœci: jedna z nich odnosi siê do ca³ego kraju, a w drugiej uwaga zosta³a skupiona na miastach wojewódzkich, traktowanych zarówno jednostkowo, jak i jako ca³oœæ. Dane za lata pochodz¹ z baz G³ównego Urzêdu Statystycznego, który odpowiedzialny jest za zbieranie i publikowanie informacji odnoœnie do ruchu turystycznego. Dane te ró ni¹ siê od danych uzyskanych przez konsultantów Horwath HTL m.in. z urzêdów marsza³kowskich, a tak e pozyskanych samodzielnie, o czym bêdzie mowa w dalszej czêœci raportu. Jednak e dla celów porównawczych, jako bazowe, zosta³y przyjête dane z GUS, które s¹ uzupe³niane o dane z innych, wy ej wymienionych Ÿróde³. Year 2012, when Poland, together with Ukraine, undertook the organization of the European Football Championship UEFA EURO 2012, was a very interesting period, not only for the Polish hotel industry. The decision on where the championship would be held was made on April 18th, 2007 in Cardiff, which gave Poland five years to make all the necessary investments to prepare for the event. The preparations had an impact on most of the sectors of the economy, including hotel industry, which was expected to benefit greatly not only from inflow of tourists during the event, but also from intense development of the infrastructure and promotion of our country. It seems therefore, that it is the perfect moment for presenting the so far out- come of hosting UEFA EURO 2012 by Poland, and the impact on Polish hotel market. We analyze the period of in order to fully present changes on the market from the moment when the decision of choosing Poland and Ukraine as the host countries for the championship, through the difficult period of the global crisis, which commenced in the autumn of 2008, until the end of EURO Estimations for year 2012 are result of a forecast prepared by consultants of Horwath HTL and they depict the market trend, rather than the real data. They are based on the data and methodology of counting the hotels applied by the Central Statistical Office. The hotel market analysis presented below has been divided into two parts: the first one refers to the entire country, and the other focuses on voivodeship capitals, analyzed individually and wholly. Data for years come from databases of the Central Statistical Office, which is responsible for collection and publication of information on tourist traffic. The data differs from information gathered by consultants of Horwath HTL e.g. obtained from marshal offices, as well as acquired independently. The reason for that will be discussed in more detail in the further part of the report. However, for the sake of comparison, data of the Central Statistical Office has been used as baseline data, complemented by data from other sources, mentioned above. 5

8 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Liczba hoteli w latach Number of hotels in the years % ,6% 9,8% 9,9% 10% % ,8% 4,8% 4,9% 6% % * 2% 0% Liczba hoteli w Polsce / Number of hotels in Poland Roczna zmiana / Annual change ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices Powy szy wykres, obejmuj¹cy lata , obrazuje okres intensywnego wzrostu liczby nowych obiektów w Polsce, który to wzrost przeciêtnie wynosi³ w tym czasie 8,5% rocznie, z najwy sz¹ dynamik¹ wzrostu w latach 2009 i Tak korzystna sytuacja by³a w du ej mierze odzwierciedleniem decyzji inwestycyjnych podjêtych jeszcze przed rokiem 2008, kiedy to dostêp do finansowania bankowego by³ istotnie ³atwiejszy, a przedsiêbiorcy poszukiwali nowych obszarów interesuj¹cych inwestycyjnie. Dlatego te lata , które przypad³y na bardzo trudn¹ fazê miêdzynarodowego kryzysu gospodarczego, rozpoczêtego upadkiem banku Lehman Brothers we wrzeœniu 2008 roku, nie odbi³y siê od razu negatywnie na liczbie otwaræ obiektów hotelowych w kraju. WyraŸne spowolnienie na rynku inwestycji hotelowych widaæ dopiero w roku 2011, który odzwierciedla zmniejszon¹ liczbê nowych projektów rozpoczynanych w latach kryzysowych. Wed³ug danych GUS, w roku tym powsta³o 87 nowych obiektów hotelowych, co w porównaniu ze 162-oma nowymi hotelami w roku 2010 i 146-cioma w roku 2009, nie jest szczególnie imponuj¹cym wynikiem. Nale y tutaj równie zwróciæ uwagê na fakt, e wyd³u a³a siê realizacja wielu projektów hotelowych, co równie mia³o wp³yw na statystyki. The above chart, illustrating years , depicts the period of intense increase in the number of new facili-ties in Poland, which amounted to the annual average of 8.5% at the time, with the highest dynamics of growth in years 2009 and This positive trend reflected mostly the investment decisions made before year 2008, when access to bank financing was much easier, and the entrepreneurs were searching for new investment areas. Therefore years , a very difficult period of the international economic crisis initiated by the fall of Lehman Brothers bank in September 2008, did not exert direct negative impact on the number of new hotel facilities opened in the country. A visible slowdown on the hotel investment market can be observed as late as in year 2011, which reflects the reduced number of new projects commenced during the crisis period. According to the Central Statistical office, 87 new facilities were opened in this year, which, in comparison with 162 new hotels in year 2010 and 146 in year 2009 is not a very impressive results. It is also necessary to take into account the fact that implementation of hotel investment projects lengthened, which also influenced the statistics. 6

9 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND Rok 2011 sta³ pod znakiem otwaræ sieciowych obiektów hotelowych, a tak e do³¹czania do sieci ju istniej¹cych obiektów. Za najwa niejsze projekty uznaliœmy: otwarcie pierwszego w Polsce Hilton Garden Inn w Krakowie, otwarcie hotelu B&B w Warszawie, hotelu Focus w Gdañsku, czy te zmianê sieci zarz¹dzaj¹cej warszawskim hotelem Jan III Sobieski z Vienna International na Rezidor. Zwiêkszone zainteresowanie polskim rynkiem przez miêdzynarodowe sieci hotelowe, a tak e coraz bardziej widoczna obecnoœæ polskich podmiotów sieciowych jest wg naszej oceny zjawiskiem korzystnym, gdy prowadzi do profesjonalizacji oraz uporz¹dkowania bran y. Przewidujemy, e rok 2012 nie przyniesie znacznego odbicia na rynku pod wzglêdem liczby otwaræ hoteli, g³ównie za spraw¹ utrudnionego dostêpu do finansowania. Utrudnienie to przek³ada siê przede wszystkim na koniecznoœæ posiadania przez inwestorów du ego wk³adu w³asnego, a tak e szczegó³ow¹ weryfikacjê biznesplanów przez instytucje kredytuj¹ce, co czêsto jest przyczyn¹ odmowy uzyskania kredytu. Banki coraz czêœciej oczekuj¹ równie od inwestorów pozyskania marki miêdzynarodowej sieci hotelowej i/lub profesjonalnej firmy zarz¹dzaj¹cej lub dzier awi¹cej hotel. Takie podejœcie z jednej strony zwiêksza szanse powodzenia danego projektu, ale równie zmniejsza jego zyskownoœæ, gdy tego typu decyzje wi¹ ¹ siê albo z dodatkowymi kosztami na etapie inwestycji (wymagania sieci hotelowych udzielaj¹cych franczyzê), albo wiêkszymi kosztami dzia³alnoœci hoteli (wynagrodzenie dla zarz¹dzaj¹cego). Wed³ug danych GUS, w roku 2011 hotele oferowa³y prawie 95 tys. pokoi. Dwoma regionami przoduj¹cymi pod wzglêdem posiadanej liczby pokoi hotelowych s¹ Mazowsze i Ma³opolska (odpowiednio ponad 14,4 tys. i 13,8 tys.). Bior¹c pod uwagê dynamikê wzrostu, 13-sto procentowy wzrost liczby pokoi zanotowa³o województwo lubelskie, a 10-cio procentowe województwo podlaskie. Year 2011 marked opening of chain hotels, as well as joining the chains by already existing facilities. We selected the following new projects as the most significant: Hilton Garden Inn in Kraków the first hotel of this brand in Poland, B&B hotel in Warsaw, Focus hotel in Gdansk, as well as Rezidor replacing Vienna International as the management company for Jan III Sobieski Hotel in Warsaw. Increased interest in the Polish market among international hotel chains, as well as the increasingly visible presence of the Polish chain facilities is a positive trend, as we believe, since it leads to professionalization and better organization of the industry. We expect that year 2012 will not bring a great change on the market in terms of the number of new hotels being opened, mainly due to hindered access to financing. This barrier results mainly in the requirement of larger investors' equity in the project, as well as detailed verification of business plans by the lending institutions, which often is a basis for rejecting the loan applications. More and more often the banks expect the investors to acquire the international hotel chain brand and/or a professional company to manage or lease the hotel. This approach, on one hand, increases the probability of success of the undertaking; on the other hand, however, it reduces the profitability, as decisions of this kind are associated with additional costs at the investment stage (due to requirements of hotel chains granting the franchise rights) or greater operating expenses for the hotel (remuneration for the managing company). According to data of the Central Statistical Office, in 2011 hotels offered almost 95 thousand rooms. The two leading regions in terms of the number of hotel rooms are Mazowsze and Ma³opolska (more than 14.4 thousand and 13.8 thousand, respectively). As for the dynamics of growth, a 13-percent increase in the number of rooms has been recorded in Lubelskie Voivodeship, while in Podlaskie Voivodeship, it amounted to 10 percent. 7

10 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Liczba pokoi w hotelach w latach Number of rooms in hotels in % ,2% 10% % ,3% 6,6% 6,5% ,8% 4,9% 6% % % * 0% Liczba pokoi hotelowych w Polsce / Number of hotel rooms in Poland Roczna zmiana / Annual change ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices Analiza zmiany liczby pokoi hotelowych na przestrzeni badanych lat jest nierozerwalnie zwi¹zana z analiz¹ liczby otwaræ obiektów hotelowych. Rok 2011, podobnie jak w przypadku otwaræ hoteli, przyniós³ znaczne spowolnienie na rynku pod wzglêdem zmiany liczby pokoi hotelowych. Interesuj¹cym jest, e po roku 2008 budowane hotele by³y mniejsze (œrednio 63 pokoje w roku 2008, natomiast 34 pokoje w 2009 i 35 pokoi w 2010 roku). Nale y to t³umaczyæ zwiêkszonym zainteresowaniem inwestorów hotelowych mniejszymi miastami regionalnymi i turystycznymi, w których budowane hotele s¹ zazwyczaj mniejsze. Z kolei w 2011 roku nast¹pi³a zmiana trendu, gdy przeciêtna wielkoœæ otwieranego hotelu wynosi³a 51 pokoi. Z racji du ego zainteresowania rynkiem polskim przez miêdzynarodowe sieci hotelowe i zwiêkszenia wymogów stawianych przez banki kredytuj¹ce inwestycje hotelowe, przewidujemy, e w roku 2012 œrednia wielkoœæ otwartego hotelu bêdzie wiêksza ni w roku Analysis of changes in the number of hotel rooms in the examined period is connected directly with analysis of the number of hotel facilities opened in the same period of time. Year 2011, as in terms of opening of new facilities, brought a substantial slowdown on the market with regard to a change in the number of hotel rooms. It is interesting that hotels built after year 2008 were smaller (on average 63 rooms in year 2008, 34 in year 2009 and 35 in year 2010). This should be explained as a result of increased interest of investors in smaller regional cities and tourist destinations, in which the hotels built are usually smaller. On the other hand, in year 2011, this trend changed, as the average size of a new hotel was 51 rooms. Due to a great interest of international hotel chains on the Polish market and stricter requirements of banks financing the hotel construction investment projects, we expect that in year 2012, the average size of a new hotel will be greater in comparison with year

11 RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND I. Wykorzystanie pokoi w hotelach w roku 2011 wynios³o 43,7% i by³o wy sze ni w latach , natomiast ci¹gle nie wróci³o do poziomu sprzed kryzysu kiedy to wynios³o 47,11%. Zdecydowanym liderem wœród polskich regionów jest województwo mazowieckie, którego obiekty hotelowe œrednio zanotowa³y 57-mio procentowe ob³o enie. Tak dobre wyniki napêdzane s¹ przez dominuj¹c¹ Warszawê, która przyci¹ga do swojej bazy hotelowej g³ównie ludzi biznesu. Co wiêcej, na takie wyniki wp³yw te czêœciowo mia³y wydarzenia zwi¹zane z polsk¹ prezydencj¹ w Unii Europejskiej. Ponadprzeciêtne ob³o enie pokoi hotelowych zanotowa³o równie województwo zachodniopomorskie (48,3%), jednak e w tym przypadku ruch w hotelach jest g³ównie generowany przez turystów korzystaj¹cych z us³ug hoteli kuracyjnych w miejscowoœciach uzdrowiskowych, np. w Ko³obrzegu. Wykorzystanie pokoi w latach % 47% 4,9% Room occupancy in year 2011 amounted to 43.7% and it was higher in comparison with years , although it has not returned to the level from the period preceding the crisis of 47.11%. The definite leader among the Polish regions is Mazowieckie Voivodeship, where the average occupancy rate amounted to 57%. Such good results are driven by the dominant city of Warsaw, which attracts mainly business travelers. Moreover, these results were partially influenced by the Polish presidency in the European Union. The above-average occupancy rates were also recorded in Zachodniopomorskie Voivodeship (48,3%); however, in this case, traffic is generated mainly by tourists taking advantage of hotels offering treatment services in such health resorts as e.g. Ko³obrzeg. Room occupancy in hotels in years ,1% 6,0% 4,0% 46% 45% 44% 43% 42% 41% 40% 0,9% -2,4% -10,4% 47,1% 46,0% 41,2% 41,6% 43,7% ,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0% Polska / Poland Roczna zmiana / Annual change ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices Poprawiaj¹ce siê wskaÿniki ob³o enia, po spadku w roku 2009, potwierdzaj¹ fakt o ywienia siê popytu na rynku hotelowym w Polsce. WskaŸnik ten, w odró nieniu od wska- Ÿnika liczby otwaræ nowych obiektów hotelowych, nie jest tak mocno opóÿniony w czasie i reaguje na zmiany znacznie szybciej, co odzwierciedlone jest w gorszych wynikach lat Przewidujemy, i rok 2012 przyniesie kolejne wzrosty, które generowane bêd¹ zarówno przez stabiln¹ sytuacjê gospodarcz¹, zainteresowanie krajem zwi¹zane z organizacj¹ mistrzostw UEFA EURO 2012, jak i wyjazdami turystycznymi Polaków, którzy z powodów fali bankructw biur podró y oraz niepokojów w krajach Afryki Pó³nocnej (Egipt, Tunezja), coraz czêœciej bêd¹ wybierali hotele w Polsce na miejsce spêdzenia swoich wakacji. The improving occupancy rates, after a decrease in year 2009, confirm the increasing dynamics of demand on the hotel market in Poland. Unlike the number of new hotels being opened, this indicator is not as delayed in time, and it responds to changes much more quickly, which has been reflected by worsened results in years We expect that year 2012 will bring further increase, generated by stable economic situation, increased interest in the country due to organization of UEFA EURO 2012 and tourism-oriented trips of the Poles, who due to bankruptcy of numerous travel bureaus and unstable political situation in Northern Africa (Egypt, Tunisia) will be more eager to spend their holidays in the hotels of Poland. 9

12 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Warto zanotowaæ, e w badanych latach coraz wiêkszy popyt na noclegi w hotelach generowany jest przez Polaków, których udzia³ w strukturze korzystaj¹cych w roku 2011 przekroczy³ 70%. Popyt wewnêtrzny jest generalnie bardziej stabilny od popytu zewnêtrznego, co jest jego du- ¹ zalet¹. Ponadto, tego typu struktura wskazuje na wci¹ bardzo du y potencja³ kraju w przyci¹ganiu osób z zagranicy, zw³aszcza na polu turystyki. Struktura osób korzystaj¹cych z hoteli na przestrzeni lat It is worth noting that in the examined period, an increasing demand for hotel accommodation is being generated by the Poles their share in the structure of guests in year 2011 exceeded 70%. The internal demand is generally more stable than external demand, which is a great advantage. Moreover, a structure of this kind indicates a great potential of the country in attracting foreign guests, particularly in the field of tourism. The structure of hotel visitors in years ,8% 28,2% ,2% 28,8% ,5% 29,5% ,6% 30,4% ,7% 34,3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Polacy / Poles Obcokrajowcy / Foreigners ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices 10

13 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND 2. Struktura rynku hotelowego w Polsce w latach Rynek hotelowy w miastach wojewódzkich Osobna analiza rynku hotelowego w miastach wojewódzkich wynika z faktu, i miasta te s¹ w wiêkszoœci prê nymi oœrodkami gospodarczymi, posiadaj¹cymi bardzo du y potencja³ rozwoju. Co wiêcej, tego typu rozró - nienie pozwala zaprezentowaæ noclegowy potencja³ biznesowy Polski, który skupiony jest g³ównie w du ych miastach. Nale y równie zwróciæ uwagê na fakt, e mecze UEFA EURO 2012 rozgrywane by³y tylko w czterech du- ych miastach Polski (Warszawa, Wroc³aw, Gdañsk i Poznañ) i to w³aœnie one g³ównie odczu³y skutki wp³ywu mistrzostw na wykorzystanie bazy noclegowej. Pulê analizowanych 18 miast stanowi¹ wszystkie stolice województw, z uwzglêdnieniem dwóch stolic województwa kujawsko-pomorskiego (Toruñ i Bydgoszcz), a tak e lubuskiego (Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra) Liczba hoteli w latach Structure of hotel market in Poland in the years Hotel market in voivodeship capitals A separate analysis of the hotel market in voivodeship capitals is due to the fact that most of these cities are dynamic economic centers, characterized by very high potential of growth. Moreover, a distinction of this kind allows for presentation of the business accommodation potential of Poland, which is concentrated mainly in large cities. It is also worth noting that the football games during UEFA EURO 2012 were organized only in four large cities in Poland (Warsaw, Wroc³aw, Gdañsk and Poznañ), and the impact of the championship on the occupancy rates was visible mostly in these cities. The pool of 18 cities analyzed consists of all voivoeship capitals, taking into account two of the major cities of Kujawsko-Pomorskie Voivodeship (Toruñ and Bydgoszcz) and Lubuskie Voivodeship (Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra). Number of hotels in the years ,0% ,5% 11,9% 12,0% ,3% 10,0% 7,8% 8,0% 900 6,3% 7,0% 5,4% 6,0% 700 4,5% 5,9% 5,1% 3,8% 4,0% 500 3,4% 2,0% * Liczba hoteli w miastach wojewódzkich / Number of hotels in voivodeship cities Liczba hoteli w pozosta³ych miastach / Number of hotels in other cities Roczna zmiana (miasta wojewódzkie) / Annual change (voivodeship cities) Roczna zmiana (pozosta³e) / Annual change (other) 0,0% ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices 11

14 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Przewidujemy, e w roku 2012 nast¹pi szybki wzrost liczby hoteli otwieranych w miastach wojewódzkich - o ponad 7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Nasze estymacje opieramy zarówno na liczbie dotychczas otwartych obiektów, jak i tych, które planowo maj¹ zostaæ otworzone do koñca roku. Wœród najwa niejszych otwaræ tego roku wymieniæ nale y: Gdañsk: 4* Admira³ i 4*Grand Cru Sopot: 4* Mera Hotel&Spa Warszawa: 4* Arkadia Royal, 3* Poleczki, 2* Ibis oraz 1* Ibis Budget Wroc³aw: 3* Campanile i 2* Premiere Classe Kraków: 2* Ibis i 1*Ibis Budget Œwinoujœcie: 3* Hampton by Hilton Miêdzyzdroje: Golden Tulip Miêdzyzdroje Residence Rzeszów: 4* Hilton Garden Inn. Ponadto, do koñca roku w miastach wojewódzkich otwarte zostaæ maj¹ m.in.: 3* hotel Esperanto w Bia³ymstoku 5* hotel Bristol w Rzeszowie We expect that in year 2012, the number of hotels opened in the voivodeship capitals will grow quickly by more than 7% in comparison with the previous year. Our estimations are based both on the number of facilities opened so far and those, which are to be opened by the end of this year. The most significant openings of this year include: Gdañsk: 4* Admira³ i 4*Grand Cru Sopot: 4* Mera Hotel&Spa Warszawa: 4* Arkadia Royal, 3* Poleczki, 2* Ibis oraz 1* Ibis Budget Wroc³aw: 3* Campanile i 2* Premiere Classe Kraków: 2* Ibis i 1*Ibis Budget Œwinoujœcie: 3* Hampton by Hilton Miêdzyzdroje: Golden Tulip Miêdzyzdroje Residence Rzeszów: 4* Hilton Garden Inn. Moreover, the following are to be opened in voivodeship capitals by the end of this year: 3* hotel Esperanto in Bia³ymstoku 5* hotel Bristol in Rzeszowie W latach w miastach wojewódzkich odnotowano 136 otwaræ obiektów hotelowych (skumulowany wzrost na poziomie 32,7%), w porównaniu z 469-ma otwarciami w pozosta³ych lokalizacjach (skumulowany wzrost na poziomie 49,1%). Ponad pó³torakrotnie szybsze tempo wzrostu liczby hoteli w pozosta³ych lokalizacjach w porównaniu do miast wojewódzkich, w du ym stopniu opiera³o siê na fali optymizmu i prosperity lat , kiedy to wiele hotelowych decyzji inwestycyjnych podejmowanych by³o przez prywatnych inwestorów, niezwi¹zanych dotychczas z bran ¹. W pewnym stopniu skutkuje to obecnie du ¹ liczb¹ hoteli wystawionych na sprzeda (ok. 250 obiektów), g³ównie poza du ymi miastami, na które w wiêkszoœci przypadków brakuje nabywców. Wynika to z kilku przes³anek, a w przewa aj¹cej mierze zwi¹zane jest ze znaczn¹ rozbie noœci¹ pomiêdzy oczekiwan¹ cen¹ sprzeda y a wynikiem finansowym, jaki hotel generuje z dzia³alnoœci operacyjnej, co z kolei ma wp³yw na wycenê obiektu przez potencjalnego nabywcê. Ponadto wiele z tych obiektów ma wiêksze lub mniejsze problemy ze sp³at¹ zobowi¹zañ finansowych, co dodatkowo zmniejsza ich atrakcyjnoœæ w oczach potencjalnych kupuj¹cych. Obecnie g³ównie z powodów oczekiwañ banków decyzje o inwestycji w hotel s¹ znacznie ostro niejsze i opieraj¹ siê przede wszystkim na rachunku czysto ekonomicznym. Nale y jednak zwróciæ uwagê na fakt, i liczba hoteli zlokalizowanych w miastach wojewódzkich, na tle pozosta³ych hoteli w Polsce, jest znaczna, a co wiêcej przewidujemy, e w nastêpnych latach wzrost w tym segmencie bêdzie znacznie silniejszy ni w segmencie hoteli zlokalizowanych poza badanymi miastami. Bêdzie on generowany w du ej mierze przez ekonomiczne hotele miejskie, który to segment bêdzie siê w najbli szym czasie szybko roz- In years , 136 hotel facilities were opened in voivodeship capitals (an accumulated growth at the level of 32.7%) in comparison with 469 in other locations (accumulated growth of 49.1%). The pace of growth in the number of hotels in other locations, greater by one and a half in comparison with voivodeship capitals, was rooted mainly in the wave of optimism and prosperity in years , when many investment decisions were made by private investors, who had no previous associations with the hotel industry. This has contributed to a certain extent to the large number of hotels presently offered for sale (about 250 facilities), located mainly outside large cities, which, in most cases, are unable to attract buyers. This is due to several reasons, mostly associated with a significant discrepancy between the expected price of sale and the financial result generated by the operational activity of the hotel, which, on the other hand, exerts impact on valuation of the facility by the potential purchaser. Moreover, many of these hotels have some problems with settlement of their financial liabilities, which additionally reduces their attractiveness in the eyes of the potential buyers. At present mainly due to expectations of the banks, investment decisions have become much more careful and based mainly on purely economic calculations. It should be noted, though, that the number of hotels located in voivodeship capitals, in comparison with other hotels in Poland, is substantial, and we expect that the increase in this segment will be greater than in the segment of hotels located outside the cities examined. It will be generated mainly by economic urban hotels, which will be developing faster than any other segment in our country. Increased interest in hotels of this class is due to several reasons, 12

15 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND wija³ w naszym kraju. Wzrost zainteresowania hotelami tej klasy spowodowany jest kilkoma czynnikami, wœród których mo na wymieniæ m.in. brak silnej konkurencji w tym segmencie, ³atwiejszy dostêp do marek miêdzynarodowych sieci hotelowych oraz stosunkowo niskie nak³ady inwestycyjne. Inwestycja w hotel tego typu to jedna z bezpieczniejszych na rynku hotelowym, gdy obiekty te daj¹ relatywnie szybk¹ stopê zwrotu oraz s¹ znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury gospodarczej. Including lack of strong competition in the field, easier access to international hotel chain brands and the relatively low investment expenditures. This type of investment is one of the safest on the hotel market, as such facilities provide a relatively quick rate of return and they are much more resistance to fluctuations in the economic condition. Liczba pokoi w hotelach w latach Number of rooms in hotels in ,1% 11,0% 10,6% ,0% ,4% ,0% ,6% ,0% ,4% ,7% ,0% 4,8% ,9% ,2% 4,0% ,8% 2,0% 1,1% * 0,0% Liczba pokoi hotelowych w miastach wojewódzkich / Number of hotel rooms in voivodeship cities Liczba pokoi hotelowych w pozosta³ych miastach / Number of hotel rooms in other cities Roczna zmiana (miasta wojewódzkie) / Annual change (voivodeship cities) Roczna zmiana (pozosta³e) / Annual change (other) ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices W latach liczba pokoi hotelowych w miastach wojewódzkich by³a zbli ona do liczby pokoi hotelowych dostêpnych w pozosta³ych lokalizacjach, co znacznie zmieni³o siê na rzecz tych drugich w nastêpnych trzech latach (41 tys. pokoi hotelowych w miastach wojewódzkich do prawie 54 tys. pokoi hotelowych w lokalizacjach poza badanymi miastami w roku 2011). Lata 2011 i 2012 przynios³y znaczn¹ zmianê na rynku, kiedy to wzrost w segmencie pokoi hotelowych w miastach wojewódzkich wyprzedzi³ wzrost iloœci pokoi poza badanymi miastami. Ma to zwi¹zek zarówno ze zdynamizowaniem siê rynku hoteli w miastach wojewódzkich, jak i ze œrednio dwukrotnie wiêksz¹ liczb¹ pokoi dostêpnych w tych obiektach. In years , the number of hotel rooms in voivodeship capital cities was similar to the number of rooms available in other locations, which changed substantially to the advantage of the latter in the following three years (41 thousand rooms in voivodeship capitals compared to almost 54 thousand in locations outside these cities in year 2011). Years 2011 and 2012 brought a substantial change on the market the increase in the number of hotel rooms in provincial capitals exceeded the increase outside these cities. This is associated both with greater dynamics characterizing the hotel market in provincial capitals and the average number of rooms available at these facilities being twice as high. 13

16 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Analiza liczby pokoi w hotelach wojewódzkich w porównaniu z pozosta³ymi obiektami hotelowymi wskazuje, i obiekty miejskie s¹ wiêksze od hoteli poza du ymi miastami. Wynika to z jednej strony z koniecznoœci poniesienia znacznie wiêkszych nak³adów na zakup nieruchomoœci w du ym mieœcie, co przek³ada siê na wielkoœæ obiektu (wiêksza iloœæ pokoi generuje wiêksze przychody), ale równie z faktu, i w najwiêkszych miastach przewa aj¹ duzi inwestorzy finansowi lub instytucjonalni. Nale y mieæ jednak e na uwadze potencja³ rynku i rozwa nie planowaæ liczbê pokoi oraz ich standard, gdy nieprzestrzeganie tej zasady mo e spowodowaæ, i inwestor bêdzie mia³ k³opoty finansowe na wiele kolejnych lat. Ponadto, miasta wojewódzkie s¹ znacznie bardziej interesuj¹cymi lokalizacjami dla hoteli dzia³aj¹cych pod markami miêdzynarodowych sieci hotelowych, które generalnie nie inwestuj¹ w ma³e obiekty z racji niewielkich mo liwoœci osi¹gniêcia odpowiedniego poziomu zysku. Po roku 2009 ob³o enie hoteli zlokalizowanych w miastach wojewódzkich powróci³o na œcie kê wzrostu, by w roku 2011 przekroczyæ 50%, dziêki czemu przekroczy³o poziom osi¹gniêty w roku Szacujemy, e w roku 2012 trend wzrostowy utrzyma siê, ale jego dynamika nie bêdzie ju tak silna. Coroczne wyniki ob³o enia obiektów hotelowych w miastach wojewódzkich by³y œrednio o 6 punktów procentowych wy sze w porównaniu z ca³¹ Polsk¹ i wskazuj¹, e najwiêksze oœrodki miejskie s¹ niezwykle istotne na hotelowej mapie Polski. Analysis of the number of rooms in voivodeship capital hotels in comparison with other facilities shows that the ones located in cities are larger than hotels located in the rural areas and smaller towns. This, on one hand, is due to much greater expenditures associated with purchase of real estate in large cities, which influences the hotel size (more rooms generate greater revenue), but also due to the fact that large cities are dominated by large-scale financial or institutional investors. It is necessary, however, to take into account the market potential, when planning the number and standard of rooms, as a failure to follow this principle may lead to long-term financial problems. Moreover, provincial capitals are much more attractive locations for hotels operating under international chain brands, which in general do not invest in small faculties, which do not generate sufficient profits. After year 2009,the occupancy rates in hotels located in voivodeship capitals started to increase again, reaching over 50% in year 2011 to exceed the level achieved in year We estimate that in year 2012, the growth tendency will be maintained, but the dynamics of it will no longer be that strong. The annual occupancy rates in provincial capitals were, on average, higher by 6 percentage points in comparison with the entire country, indicating that the largest urban centers are of great significance for the entire hotel market in Poland. Wykorzystanie pokoi w latach Room occupancy in hotels in years ,0% 56,0% 54,0% 6,1% 6,0% 4,1% 2,9% 8,0% 6,0% 4,0% 52,0% 2,0% 50,0% 48,0% 0,0% -2,0% -4,0% 46,0% 44,0% -7,1% -9,0% -6,0% -8,0% 42,0% 40,0% 55,4% 50,4% 46,8% 48,7% 51,6% 53,1% * -10,0% -12,0% Miasta wojewódzkie / Voivodeship cities Roczna zmiana / Annual change ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices 14

17 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND Rynek hotelowy w najwiêkszych polskich miastach w latach Kraków mo e poszczyciæ siê najwiêksz¹ liczb¹ hoteli wœród polskich miast, co zwi¹zane jest z dominuj¹cym znaczeniem tego miasta na polskiej mapie destynacji turystycznych. Co wiêcej, Kraków i jego okolice, s¹ uwa ane za bardzo atrakcyjne miejsca do lokowania centrów BPO. Liczba hoteli w Krakowie nie przek³ada siê jednak e na ich wielkoœæ, a dominuj¹c¹ pozycjê pod wzglêdem liczby pokoi hotelowych wiedzie Warszawa (w roku 2011 ponad 2000 pokoi hotelowych wiêcej ni w Krakowie). Warszawa stanowi ewenement na skalê kraju, maj¹c na uwadze fakt, e hotele sieciowe maj¹ ponad 82% udzia³ rynku (pod wzglêdem liczby posiadanych pokoi). Wp³yw na tego typu wynik w du ej mierze maj¹ bardzo du e obiekty, takie jak: Novotel Warszawa Centrum z 733 pokojami, hotel Marriott z 518 pokojami, Radisson Blu Sobieski Hotel z 435 pokojami, czy hotel Intercontinental z ponad 400 pokojami. Na tle badanych miast uwidacznia siê tak e potencja³ odzi, ju zauwa ony przez inwestorów. Miasto to, trzecie pod wzglêdem wielkoœci w Polsce, posiada relatywnie niewiele obiektów hotelowych (26 hoteli na 725 tys. osób). Jego potencja³ potwierdzaj¹ planowane inwestycje hotelowe, wœród których najwa niejszymi s¹: hotel DoubleTree by Hilton z prawie 200 pokojami, hotel Novotel z ponad 150 pokojami, czy hotel B&B ze 140 pokojami. Niestety, pojawienie siê w krótkim odstêpie czasu tylu wysokiej klasy obiektów (w bie ¹cym roku otwarty zosta³ równie hotel Holiday Inn), mo e spowodowaæ, e w latach bêdziemy œwiadkami silnej wojny cenowej, zw³aszcza w segmencie hoteli 3-4 gwiazdkowych. Pod wzglêdem planowanych inwestycji hotelowych, równie pozytywnie wyró nia siê Gdañsk, który mimo swojej silnej sezonowoœci, bêdzie w najbli szych latach miejscem otwaræ wielu nowych obiektów sieciowych, np. Golden Tulip Residence, Hampton by Hilton, czy te hotel wchodz¹cej dynamicznie na rynek nowej sieci: Puro Hotels. Hotel market in the largest Polish cities in years Kraków has the largest number of hotels among the Polish cities, which is associated with its dominant role as a tourist destination in the country. Moreover, Kraków and its neighboring area are considered to be a very attractive location for BPO centers. The number of hotels in Krakow, however, does not translate into their size, and the dominant position in terms of the number of hotel rooms is occupied by Warsaw (in year 2011 more than 2000 hotel rooms more than Krakow). Warsaw is unique on the national scale, considering the fact that hotel chains hold more than 82% of the market share (in terms of the number of rooms). This result is influenced to a great extent by the largest facilities, such as Novotel Warszawa Centrum with 733 rooms, Marriott with 518 rooms, Radisson Blu Sobieski Hotel with 435 rooms, or Intercontinental hotel with more than 400 rooms. Among the cities examined, worth noting is also the potential of ódÿ, already noticed by investors. The city, the third largest in Poland, has a relatively small number of hotel facilities (26 hotels per 725 thousand inhabitants). Its potential has been confirmed by the hotel investment projects planned, including: DoubleTree by Hilton with almost 200 rooms, Novotel with more than 150 rooms or B&B with 140 rooms. Unfortunately, emergence of so many high-class facilities in a short period of time (Holiday Inn hotel has also been opened this year) may lead to a serious price war in years , particularly in the segment of 3- and 4-star hotels. As for the number of investment projects planned, another city that should be distinguished is Gdañsk, where, despite the strong seasonality of the business, many new chain facilities will be opened in the coming years, including Golden Tulip Residence, Hampton by Hilton, as well as a representative of a new chain, which is dynamically increasing its market share: Puro Hotels. 15

18 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Liczba hoteli w najwiêkszych miastach Polski Number of hotels in major Polish cities * Warszawa Kraków ódÿ Trójmiasto Wroc³aw Poznañ Katowice ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices Liczba pokoi hotelowych w najwiêkszych Polskich miastach Number of hotel rooms in major Polish cities * 0 Warszawa Kraków ódÿ Trójmiasto Wroc³aw Poznañ Katowice ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices 16

19 RYNEK HOTELOWY W POLSCE I. HOTEL MARKET IN POLAND Najlepsze wskaÿniki ob³o enia wœród badanych miast notuje Warszawa, co wiêcej œrednie ob³o enie sto³ecznych hoteli w roku 2011 siêgnê³o prawie 65%. Wartym zanotowania jest fakt, i wszystkie miasta poza Warszaw¹, odczu³y po 2008 roku skutki miêdzynarodowego kryzysu finansowego wskaÿnik ob³o enia zanotowa³ dosyæ silne spadki. W wiêkszoœci badanych miast kolejnym powodem spadku ob³o enia obiektów hotelowych jest silny wzrost liczby pokoi hotelowych, za którym nie nad¹ y³ popyt. Jaskrawym przyk³adem tego typu zale noœci s¹ ódÿ i Katowice. W odzi w latach skumulowany wzrost liczby pokoi hotelowych wyniós³ 36%, natomiast skumulowany wzrost liczby korzystaj¹cych wyniós³ jedynie 4% (w Katowicach, odpowiednio 43% i 11%). Na tym tle, jedynie Warszawa zanotowa³a wolniejszy wzrost liczby pokoi hotelowych w stosunku do liczby osób korzystaj¹cych z obiektów hotelowych (wzrost, odpowiednio na poziomie 4% i 13%). Rok 2011 to ju powrót na œcie kê wzrostu we wszystkich badanych miastach, poza odzi¹. Odbicie w roku 2011 w Krakowie, zwi¹zane jest w du ej mierze z powrotem do tego miasta turystów, ale tak e po czêœci z Polsk¹ Prezydencj¹ w Unii Europejskiej. Wroc³aw poprawi³ sobie wyniki w roku 2011 du ymi wydarzeniami, które odby³y siê na nowym stadionie, w tym walk¹ Adamek Kliczko, czy koncertem George a Michaela. Poznañ, mimo e jest dosyæ specyficznym miastem, które du ¹ czêœæ swoich przychodów z bran y hotelowej opiera na targach, równie zanotowa³ w roku 2011 wzrost. Wykorzystanie pokoi w poszczególnych miastach na przestrzeni lat The best occupancy rates are recorded in Warsaw; moreover, the average occupancy rate in the hotels of the capital city in year 2011 reached almost 65%. It is worth noting that all cities except Warsaw suffered from the effects of the international financial crisis after year 2008, and the occupancy rates decreased substantially. In most of the cities examined, another cause for reduction of occupancy rates is the strong increase in the number of hotel rooms, which has not been followed by demand. ódÿ and Katowice are good examples of this kind of correlation. In ódÿ, in years , the accumulated increase in the number of hotel rooms amounted to 36%, while the accumulated increase in the number of visitors reached only 4% (in Katowice -43% and 11%, respectively). In this context, only Warsaw recorded a slower increase in the number of hotel rooms in relation to the number of visitors (at the level of 4% and 13%, respectively). In year 2011, all of the cities examined, except ódÿ, recorded a trend of increase once again. In Krakow, this has been associated mainly with return of tourists, but partially also with the Polish presidency of the European Union. Wroc³aw improved its results in year 2011 thanks to big events, such as the Adamek Kliczko boxing fight or a concert of George Michael. Poznañ, although a rather specific city, in which a large part of hotel revenues is generated by the trade fairs, also recorded an increase in year Room occupancy in major Polish cities in the years % 65% 60% 60,7% 64,5% 61,3% 55% 50% 45% 40% 51,4% 55,0% 50,0% 46,0% 48,0% 50,9% 49,1% 41,3% 41,3% 40,4% 49,6% 44,0% 44,8% 47,4% 48,8% 49,0% 51,6% 49,4% 39,5% 41,0% 43,7% 50,5% 44,2% 38,7% 40,5% % 30% Warszawa Kraków ódÿ Trójmiasto Wroc³aw Poznañ Katowice ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS i Urzêdów Marsza³kowskich Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office and Marshal Offices 17

20 I. RYNEK HOTELOWY W POLSCE HOTEL MARKET IN POLAND Struktura rynku hotelowego w Polsce i miastach wojewódzkich Rynek hotelowy w Polsce nie jest jeszcze rynkiem dojrza- ³ym, jak to ma miejsce w USA czy krajach Europy Zachodniej, nie jest te rynkiem wschodz¹cym, jak np. Chiny czy Brazylia. Jest za to rynkiem ju czêœciowo ukszta³towanym, który jednak wci¹ siê zmienia i na którym jest jeszcze miejsce do wejœcia nowych graczy. W Polsce obowi¹zuje 5-cio gwiazdkowa skala kategoryzacji hoteli: od 1* do 5*. G³ówny Urz¹d Statystyczny wyró - nia te hotele bez gwiazdki, czyli obiekty, które s¹ tylko tymczasowo nieskategoryzowane, za wzglêdu np. na prowadzone remonty lub tymczasowe niedostosowanie do wymogów kategoryzacyjnych. Polskie standardy nieco odbiegaj¹ od œwiatowych pod ró nymi wzglêdami, czasem je zaostrzaj¹c, a czasem ³agodz¹c. W Polsce hotele miêdzynarodowych sieci dzia³aj¹ce w kategoriach œwiatowych od bud et do luxury klasyfikowane s¹ zgodnie z poni sz¹ ta-belk¹, zale nie od wyposa enia danego obiektu. KATEGORIA ŒWIAT CATEGORY - WORLD Structure of the hotel market in Poland and in voivodeship capitals The hotel market in Poland is not mature like the markets of USA or Western Europe; it is not a rising market, like China or Brazil, either. It is partially established, but still changing and holding place for new players. Poland uses the five-star hotel categorization scale from 1* to 5*. The Central Statistical Office also distinguishes hotels without any stars temporarily not categorized, due to e.g. renovations or temporary failure to adapt to the categorization requirements. The Polish standards differ somewhat from the global ones in various aspects, sometimes being more and sometimes less strict. In Poland, international chain hotels, operating in accordance with the global categories, from budget to luxury, are classified as illustrated by the table below, depending on furnishing of a given facility. KATEGORIA POLSKA CATEGORY - POLAND Budget 1*-2* Economy 2*-3* Mid-Scale 3*-4* Upscale 4*-5* Upper Upscale & Luxury 5* Poni sze wykresy przygotowane zosta³y zgodnie z polskimi normami kategoryzacyjnymi i przedstawiaj¹ sytuacjê na rynku pod koniec 2011 roku. Struktura rynku hotelowego w Polsce w 2011 roku The charts, presented below, have been prepared in accordance with the Polish categorization standards and they illustrate the market condition at the end of year The structure of Polish hotel market in % 28% Liczba hoteli / Number of hotels 45 2% 6% 10% 45% * 4* 3* 2* 1* bez* / no* Liczba pokoi hotelowych / Number of hotel rooms % % 6% 7% % % ród³o: Horwath HTL na podstawie danych GUS Source: Horwath HTL based on Central Statistical Office 18