Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Piechowice w latach

Transkrypt

1 Załącznik nr 1 do Uchwały Nr 28/XLVII/09 Rady Miasta Piechowice z dnia 30 grudnia 2009 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Piechowice w latach Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miejskiej Piechowice w latach I. Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej Piechowice w poszczególnych latach z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne Mieszkaniowy zasób Gminy Miejskiej Piechowice, zwanej dalej Gminą, obejmuje komunalne lokale mieszkalne (umowy najmu na czas nieokreślony) oraz lokale socjalne (umowy najmu na okres 3 lat). Zasoby mieszkaniowe Gminy według stanu na dzień roku obrazuje poniŝsza tabela: Lp. Wyszczególnienie 1. Budynki komunalne w tym lokale socjalne Ilość Ilość lokali budynków komunalnych Powierzchnia (m 2 ) Budynki wspólnot mieszkaniowych w tym lokale socjalne Razem Stan techniczny budynków w znacznym stopniu zaleŝy od daty budowy obiektu. Szczegółowe dane przedstawia poniŝsza tabela: Data budowy przed od 1961 Budynki ogółem Lokale mieszkalne Lokale socjalne Ilość % Ilość % Ilość % ,38 3,88 8, ,96 1,9 9,09 100,00 Ogółem , ,00 100,00 Corocznie na podstawie przeprowadzonych przez zarządcę przeglądów technicznych określa się stan techniczny budynków: Ocena stanu technicznego Budynki komunalne Budynki wspólnot mieszkaniowych Budynki ogółem Ilość % Ilość % Ilość % dobry średni zły ,10 3,49 2, ,42 2,82,6 Ogółem , , ,00 Strona 1 z 6

2 Z uwagi na zły stan techniczny wielu budynków (np. 2 budynki sprzed 1900 r.) przewidywać moŝna konieczność wykwaterowań w sytuacji ewentualnych katastrof budowlanych powstałych samoczynnie lub na skutek zdarzeń kryzysowych (np: powodzie, huragany i poŝary). Kwestie zakwaterowania osób pozbawionych lokalu rozstrzyga o9bowiązujacy w Gminie Plan reagowania kryzysowego (obecnie przewiduje się umieszczenie osób potrzebujących w PTSM Złoty Widok w Michałowicach). W okresie obowiązywania niniejszego programu Gmina nie przewiduje budowy mieszkań komunalnych. Przewiduje się natomiast działania na rzecz rozpoczęcia budowy lokali socjalnych. Lokale mieszkalne przeznaczone do zasiedlenia uzyskuje się obecnie z tzw. ruchu ludności średnio 23 lokale rocznie. Potrzeby mieszkaniowe są jednak kilkukrotnie wyŝsze: wg stanu na dzień r. na liście mieszkaniowej oczekiwało 12 wnioskodawców, zaś okres oczekiwania wynosił: do 2 lat wnioskodawców, ponad 2 lata i nie więcej niŝ lat wnioskodawców, ponad lat 2 wnioskodawców. NajdłuŜszy czas oczekiwania na liście mieszkaniowej wynosił lat. Ponadto na Gminie wg stanu na dzień r. ciąŝą dwa wyroki eksmisyjne w których Gmina musi zapewnić lokal lub pomieszczenie socjalne (dotyczy: jednej osoby samotnej oraz jednej rodziny z dziećmi). Najstarszy niezrealizowany wyrok eksmisyjny wydano w lutym 2008 r. Na dzień r. Gmina posiadała 309 lokali mieszkalnych i lokali socjalnych. Prognozuje się następujące utrzymanie zasobu Gminy w poszczególnych latach: na koniec 2010 r.: 299 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych, na koniec 20 r.: 289 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych, na koniec 2012 r.: 29 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych, na koniec 2013 r.: 269 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych, na koniec 2014 r.: 29 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych, na koniec 201 r.: 249 lokali mieszkalnych oraz lokali socjalnych. W ramach posiadanego zasobu mieszkaniowego Gmina wydzieliła lokali wyłączonych ze sprzedaŝy i przeznaczonych na wynajem jako lokale socjalne. Problemem jest niewystarczająca liczba lokali socjalnych, niezbędna do płynnego zapewnienia takich mieszkań osobom posiadającym niskie dochody, jak równieŝ osobom uprawnionym na mocy orzeczonych wyroków eksmisyjnych. NaleŜy podkreślić, Ŝe w przypadku niezapewnienia przez Gminę lokali socjalnych osobom, którym sąd w wyroku orzekającym eksmisję przyznał uprawnienie, wierzycielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od Gminy. II. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata Większość mieszkaniowego zasobu Gminy stanowią budynki zdekapitalizowane i wyeksploatowane. Ze względu na wiek budynków oraz wieloletni brak naleŝytej bieŝącej konserwacji zasoby mieszkaniowe uległy wcześniejszemu zuŝyciu i wymagają remontów kapitalnych. W szczególności wykonać naleŝy: remonty dachów, elewacji i klatek schodowych, modernizację instalacji wewnętrznych w lokalach. Powszechną wadą zwłaszcza budynków wzniesionych przed 194 r. jest wadliwa izolacja pozioma i pionowa ścian fundamentowych lub jej całkowity brak. Z powodu ograniczonych środków finansowych w budŝecie wspólnot lub Gminy (fundusz remontowy) nie wykonuje się wszystkich niezbędnych modernizacji, remontów i wyburzeń. W celu utrzymania naleŝytego stanu technicznego budynków zadaniem Gminy jest ustalenie priorytetów działań remontowych wynikających z analizy potrzeb, a w szczególności: dokonywanie przeglądów obiektów w zakresie sprawności technicznej instalacji elektrycznej, gazowej, odgromowej oraz stanu elementów konstrukcyjnych Strona 2 z 6

3 budynków, remonty pokrycia dachowego, utrzymanie naleŝytego stanu estetycznego, usuwanie awarii stwierdzonych w wyniku przeglądów zgłaszanych przez mieszkańców. Wskazane jest wzmacnianie tych działań poprzez uświadomienie współwłaścicielom nieruchomości konieczności realizacji remontów części wspólnych, wskazywanie współwłaścicielom nieruchomości źródeł pozyskiwania środków na remonty w postaci kredytów lub poŝyczek oraz udzielanie im w tym zakresie pomocy w ich załatwianiu. Rzeczowy plan remontów i modernizacji przedstawia poniŝsza tabela: Lp Rodzaj robót Roboty dekarskie Roboty elewacyjne Roboty stolarskie w lokalach Remonty inst. wewn. w lokalach Remonty klatek schodowych Remonty bieŝące i usuwanie awarii w tym: wymiana inst. gazowej, elektrycznej, wodnokanalizacyjnej wymiana urządzeń grzewczych Ilość budynków w poszczególnych latach Istniejące potrzeby jednak przekraczają plan remontów i modernizacji. Szczegóły przedstawia poniŝsza tabela: Lp Rodzaj robót Wymiana inst. gazowej elektrycznej, wodnokanalizacyjnej Wymiana urządzeń grzewczych Naprawy bieŝące Ilość lokali w poszczególnych latach Z ogólnej ilości budynków komunalnych i wspólnotowych: 103 podłączonych jest do sieci elektrycznej, 99 podłączonych jest do gminnej sieci wodociągowej, 9 posiada gaz przewodowy, 3 podłączonych jest do gminnej sieci kanalizacyjnej, 16 budynków centralne ogrzewanie z kotłowni lokalnych. Nie przewiduje się zmian w powyŝszym zakresie. III. Planowana sprzedaŝ lokali w kolejnych latach Gmina podejmuje działania zmierzające do prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych, które wyraŝają się głównie w stosowanych obniŝkach i bonifikatach od ustalonej ceny sprzedaŝy. Lokale mieszkalne wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Gminy zbywane są w oparciu o uchwałę Rady Miasta Nr 26/XLV/98 z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie zasad sprzedaŝy lokali mieszkalnych. Zgodnie z przyjętymi zasadami w latach planuje się sprzedać 60 lokali po 10 w kaŝdym roku. Lokale zbywane są najemcom na zasadach preferencyjnych zachęcających do całkowitego wykupu lokali w poszczególnych budynkach. SprzedaŜ lokali jest odpowiedzią na zainteresowanie najemców, dotyczy głównie mieszkań wymagających nakładów, których dzięki sprzedaŝy nie będzie ponosić Gmina. W wyniku sprzedaŝy powstają samodzielnie gospodarujące wspólnoty Strona 3 z 6

4 mieszkaniowe, które aktywizują się wokół swoich spraw. Z drugiej strony sprzedaŝ lokali zmniejsza tzw. ruch ludności i tym samym moŝliwości zakwaterowania osób o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych. Ponadto wysoki stopień bonifikat od cen sprzedaŝy lokali mieszkalnych nie wpływa korzystnie na wpływ środków finansowych do budŝetu Gminy. IV. Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniŝania czynszu Wysokość stawki bazowej czynszu ustala się w oparciu o kalkulację kosztów uwzględniających w szczególności koszty administrowania, konserwacji i utrzymania naleŝytego stanu technicznego budynku, utrzymania pomieszczeń wspólnych, w tym opłat za energię elektryczną związaną z oświetleniem klatek schodowych, piwnic i strychów, utrzymania zieleni. Stawkę bazową czynszu dla lokali mieszkalnych ustala Burmistrz Miasta Piechowice. Stawkę czynszu za lokal socjalny ustala się w wysokości 0 % stawki najniŝszego czynszu w Gminie obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Wprowadza się zasady ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych zróŝnicowane w zaleŝności od wyposaŝenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, połoŝenia budynku oraz ogólnego stanu technicznego budynku. Wymiar czynszu ustala się na podstawie stawki czynszu najmu i powierzchni uŝytkowej lokalu. Przez powierzchnię uŝytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiŝarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, w.c. oraz innych pomieszczeń słuŝących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora bez względu na przeznaczenie i sposób uŝywania. Za powierzchnię uŝytkową lokalu nie uwaŝa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w szafach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, w.c. poza lokalem i komórek gospodarczych. Najemca oprócz czynszu zobowiązany jest do uiszczania opłat związanych z eksploatacją mieszkania tj. opłat za dostawę wody i odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, gaz, centralne ogrzewanie, energię elektryczną. Wysokość czynszu najmu określa umowa najmu lokalu. Czynsz najmu płatny jest z góry do 1 dnia kaŝdego miesiąca na wskazany przez wynajmującego rachunek. Ustala się czynniki podwyŝszające wysokość stawki czynszu za lokale mieszkalne: centralne ogrzewanie w mieszkaniu dostarczane z kotłowni lokalnych: +30 %, gaz przewodowy: +2 %, łazienka: +1 %, w.c. w budynku: +10 %. Ustala się czynniki obniŝające wartości uŝytkowe lokali, wpływające na wysokość czynszu: mieszkanie połoŝone w suterenie: 10 %, mieszkanie wspólne tj. wspólne uŝywanie przedpokoju, kuchni lub łazienki: 10 %, kuchnia bez naturalnego oświetlenia: 10 %, mieszkanie bez urządzeń wodnokanalizacyjnych: 10 %, mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki decyzją administracyjną budowlaną: 10 %, połoŝenie budynku osiedle Michałowice: %, połoŝenie budynku ul. Piastów, ul. Pakoszowska, ul. Turystyczna,6,: 10 %, połoŝenie budynku ul. Wolska: 1 %. V. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy w kolejnych latach Gmina powierzyła zarządzanie swoim zasobem mieszkaniowym utworzonej w 2002 roku jednostce organizacyjnej Gminy działającej w formie spółki z o.o. Zarządowi Nieruchomości Wspólny Dom która została powołana w oparciu o uchwałę Nr 24/XLIII/02 Rady Miasta w Piechowicach z dnia 28 maja 2002 roku. Nie przewiduje się zmian w zakresie zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym. Strona 4 z 6

5 Przedmiotem działania spółki jest: administrowanie zasobami komunalnymi Gminy, utrzymanie terenów zielonych związanych z nieruchomościami, planowanie i organizowanie działań remontowych budynków komunalnych, pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości na wniosek wspólnot mieszkaniowych, zawieranie w tym zakresie umów, działania w zakresie modernizacji istniejących kotłowni, prowadzenie spraw związanych z gospodarką cieplną, pobór czynszów, innych opłat i naleŝności oraz ich rozliczanie i windykacja zaległości. Spółka coroczne przygotowuje szczegółowe plany remontowe, dba o przestrzeganie zasad wynajmu, proponuje zamiany lokali z uwzględnieniem sytuacji materialnej osób i powierzchni mieszkań, dba o windykację opłat czynszowych poprzez reagowanie po pierwszym pojawieniu się zaległości czynszowych, pomoc w staraniach o uzyskanie dodatku mieszkaniowego, sądowe dochodzenie zaległości czynszowych. VI. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej będą dochody z czynszów za lokale mieszkalne, wpływy z opłat za najem lokali uŝytkowych, zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na poczet remontów wynikających z uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz ewentualne dotacje z budŝetu Gminy. Dodatkowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej mogą być fundusze Unii Europejskiej. VII. Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieŝącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których Gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a takŝe wydatki inwestycyjne W latach nie przewiduje się wydatków inwestycyjnych. Pozostałe wydatki na gospodarkę mieszkaniową przedstawia poniŝsza tabela: Rok realizacji Koszty bieŝącej eksploatacji.000, 9.00, , , 3.900,.300, Zarząd nieruchomościami wspólnymi , , , 28.00, , , Koszty remontów i modernizacji , , , , , , Ogółem , 4.600, , , , , VIII. Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy, a w szczególności niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali oraz planowana sprzedaŝ lokali Dynamika przemian demograficznych, ekonomicznych i społecznych wymaga stałej analizy obecnych i przyszłych uwarunkowań sektora mieszkaniowego. Gmina realizuje swoje Strona z 6

6 zadania poprzez tworzenie warunków do zaspokajania niezbędnych potrzeb mieszkaniowych, dlatego wobec ograniczonych środków finansowych musi efektywnie wykorzystywać istniejący zasób mieszkaniowy. Na efektywność wykorzystania zasobów mieć powinny wpływ następujące działania: systematyczna poprawa stanu technicznego budynków, eliminowanie "pustostanów" przez kontrolowanie sposobu uŝytkowania mieszkań, eliminowanie niekontrolowanego podnajmu lokali, popieranie zamian pomiędzy najemcami lokali ze względu na trudności w utrzymaniu duŝych lokali, podejmowanie działań w celu uzyskania zewnętrznego wsparcia finansowego, w tym starań o uzyskanie środków na rewitalizację substancji mieszkaniowej, przekazywanie wspólnotom części terenów zewnętrznych i tym samym włączenie właścicieli nieruchomości w proces poprawy stanu technicznego i estetycznego terenów zewnętrznych, racjonalizacja wysokości opłat poprzez instalację wodomierzy celem ustalenia realnych kosztów poboru wody. Niniejszy program moŝe ulec zmianie, jeŝeli ulegną zmianie warunki lub potrzeby rzutujące na jego realizację lub na wielkość przyjętych w nim wskaźników. Strona 6 z 6