Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy

Transkrypt

1 Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy Zarządzanie nieruchomościami dr Dominika Brodowicz Katedra Miasta Innowacyjnego, SGH Uniwersytet w Białymstoku 13 października 2016 r. EKONOMICZNY UNIWERSYTET DZIECIĘCY

2 Plan spotkania 1. Czym są nieruchomości 2. Na czym polega zarządzanie nieruchomościami 3. Analiza przypadku budynki uniwersyteckie 4. Warsztaty

3 Czym są nieruchomości

4 1

5 Slajd 4 1 centrum handlowe z bialegostoku kosciol z bialegostoku muzeum Dominika;

6

7

8 Powierzchnie handlowe Domy i mieszkania Grunty Magazyny Kościoły i domy wyznaniowe Biurowce Nieruchomości inne komercyjne

9 Nieruchomość to części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

10 Funkcje nieruchomości Rola nieruchomości wynika z ich znaczenia dla właściciela. Najczęstsze to: zaspokojenie popytu na powierzchnię mieszkalną, usługową, produkcyjną; zastaw; dochód; lokacja (tezauryzacja); spekulacja.

11 Na czym polega zarządzanie nieruchomościami

12 Zarządzanie nieruchomością to: Czynności rutynowe: o charakterze technicznym - konserwacja, remonty, administrowanie; o charakterze ekonomicznym nadzór nad wydatkami na utrzymanie i funkcjonowanie nieruchomości, osiąganie przychodów, spłacanie kredytów, pozyskiwanie nowych klientów. Czynności nierutynowe: walka o wzrost wartości nieruchomości, ekspansja innowacyjna, modernizacja.

13 Rola zarządcy zapewnienie przychodów z nieruchomości; minimalizowanie kosztów funkcjonowania nieruchomości media utrzymanie obiektów w należytym stanie technicznym; zapewnienie najemcom i ich klientom poczucia całkowitego bezpieczeństwa monitorowanie, ubezpieczenie; utrzymanie płynności finansowej obiektu założonej w planie zarządzania - nadzór nad realizacją zaplanowanych przychodów, relatywizowanie wydatków do wpływów lub rozsądne zadłużanie nieruchomości. Wynajem Naprawy Administr owanie Relacje z najmcami

14 Jak zostać zarządcą nieruchomości? od 2014 roku można być zarządcą bez licencji; obowiązki oraz prawa zarządcy, jak i obowiązki ich klientów określa pisemna umowa; wobec tego stowarzyszenia zawodowe opracowują kodeksy etyki i własne zasady dostępu do zawodu oraz szkolenia i system certyfikacji. Nadmiar regulacji prowadzi do hamowania rozwoju danego rynku. Natomiast nadmiar deregulacji może prowadzić do nadużyć". ClaudineSpeltz, Europejska Rada Zawodów Rynku Nieruchomości

15 Plan zarządzania nieruchomością Opracowanie specjalistyczne sporządzone w celu: analizy istniejącego stanu nieruchomości; planowania realizacji założeń postawionych przez właściciela nieruchomości; planowanie inwestowania w nieruchomość. Funkcje planu diagnostyczna, prognostyczna, doradcza, strategiczna, negocjacyjna, kontrolna.

16 Przykład planu WSTĘP 1.1. Podsumowanie dla kierownictwa 1.2. Cele opracowania i oczekiwania właściciela PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI 2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela 2.2. Lokalizacja ogólna -przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 2.3. Lokalizacja szczegółowa 2.4. Opis i stan techniczny budynku 2.5. Charakterystyka nieruchomości 2.6. Zawartość dokumentacji technicznej 2.7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości 2.8. Określenie potrzeb remontowych 2.9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością Podsumowanie i wnioski ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 3.1. Określenie zasięgu rynku 3.2. Klienci -potrzeby, preferencje i upodobania 3.3. Konkurencyjne nieruchomości 3.4. Analiza porównywalnych nieruchomości 3.5. Podsumowanie i wnioski BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA 4.1. Przychody i koszty -specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych 4.2. Możliwości zwiększenia przychodó w oraz zmniejszenia kosztów 4.3. Potencjalne źródła finansowania 4.4. Określenie wartości nieruchomości 4.5. Podsumowanie i wnioski ANALIZA STRATEGICZNA 5.1. Analiza SWOT -mocne i słabe strony nieruchomości, szanse i zagrożenia 5.2. Określenie wariantów postępowania OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA 6.1. Ustalenie stopy dyskonta 6.2. Skutki wdrożenia poszczegó lnych wariantów 6.3. Wskazanie wariantu optymalnego PLAN REALIZACJI WSKAZANEGO WARIANTU Z UWZGLĘD- NIENIEM EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ 7.1. Plan marketingowy 7.2. Plan finansowy (rachunek wyników i rachunek przepływu gotówki) 7.3. Harmonogram realizacji planowanych przedsięwzięć 7.4. Analiza ryzyka realizacji planu PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE

17 Wybrany element planu zarządzania Analiza SWOT Pomocne Szkodzące Wewnętrzne Silne strony Słabe strony Zewnętrzne Szanse Zagrożenia

18 Czynniki Mocne strony Słabe strony Lokalizacja Estetyka i architektura Centrum dzielnicy, spokojne miejsce, bardzo dobra komunikacja, blisko do parku Interesującaarchitektura budynku, możliwośc nadbudowy Natężenie ruchu, kłopoty z parkowaniem, hałas, zanieczyszczenie powietrza Niewiele zieleni w otoczeniu, niszczenie elewacji Infrastrkutra usługowa Standard budynku Wyposażenie Finansowanie Uw. zewnętrzne Gęsta sieć punktów handlowych Lokale użytkowe z możliwościa podniesienia standardu,wysokie pomieszczenia Jasne kuchnie, wyposażonełazienki we wszystkich lokalach Możliwośc czerpania zysków z wynajmu części wspólnej, dobra ściągalność należności Szanse Plany urbanistyczne dotyczące uporządkowaniai rozwoju tej części miasta Brak Zużytewindy, zniszczone klatki schodowe, balkony do remontu Balkony tylko w części lokali Stosunkowo ubodzy mieszkańcy, lokale użytkowe należa do m.st. Warszawy (niedochodowe) Zagrożenia Budowa konkurencyjnych budynków wyższej klasy, wzrost cen mediów

19 Analiza przypadków budynki uniwersyteckie

20 Lokalizacja

21 Estetyka i architektura

22 Infrastrukturausługowa

23 Standard budynku

24 Wyposażenie

25 Warsztaty Tworzycie grupę zarządzającą kampusem Uniwersytetu w Białymstoku, a dokładnie budynkiem, w którym się znajdujemy. Waszym zadaniem jest sporządzenie wstępnej analizy SWOT na potrzeby planu zarządzania nieruchomością. W tym celu opracujcie mocne i słabe strony budynku oraz określcie szanse i zagrożenia. W pracy zastanówcie się nad: 1. lokalizacją; 2. estetyką i architekturą; 3. infrastrukturą usługową; 4. wyposażeniem; 5. uwarunkowaniami zewnętrznymi. 15 minut pracy w grupach + 2 minuty na prezentację

26 Czynniki Mocne strony Słabe strony Lokalizacja Estetyka i architektura Infrastrkutra usługowa Wyposażenie Uwarunkowania zewnętrzne Szanse Zagrożenia

27 DZIĘKUJĘ ZA DZISIEJSZE SPOTKANIE