Projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne

Transkrypt

1 Projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne Część I. I. Aktualny stan prawny a. Wzorzec waloryzacji Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), dalej: ustawa, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Pomimo upływu 14 lat od dnia wejścia w życie ustawy, tj. od dnia 1 stycznia 1998 r., wspomniane upoważnienie nie zostało przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego zrealizowane. Do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (art. 227 ustawy). b. Zastosowanie wzorca waloryzacji Konieczność waloryzowania kwot przysługujących różnym podmiotom wynika w szczególności z ustawy: 1) w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się zwaloryzowaną sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 3a ustawy); 2) jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2 ustawy); strona 1

2 3) z chwilą wykonania prawa odkupu partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, jest obowiązany przenieść na rzecz podmiotu publicznego własność nieruchomości za zwrotem zwaloryzowanej ceny (art. 68a ust. 3 ustawy); 4) jeżeli uchylono decyzję o wywłaszczeniu lub stwierdzono nieważność decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tej zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, o ile nie przysługuje im uprawnienie, o którym mowa w art. 122a. (art. 132 ust. 1c ustawy); 5) wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty (art. 132 ust. 3 ustawy); 6) jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu (art. 132 ust. 3a ustawy); 7) odszkodowanie pieniężne, co do zasady, podlega waloryzacji, a jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna oraz dopłata pieniężna, oprócz nieruchomości zamiennej zwraca się także tę dopłatę w zwaloryzowanej wysokości (art. 140 ust. 2 i 5 ustawy); 8) wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty (art. 148 ust. 3 ustawy); 9) w okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne przeszacowuje się, stosując wskaźniki cen nieruchomości, o których mowa w art. 5 (art. 163 ust. 2 ustawy); 10) wierzytelności zabezpieczone hipotecznie podlegają w chwili zapłaty waloryzacji według zasad obowiązujących przy zwrocie wywłaszczonych nieruchomości i nie podlegają oprocentowaniu (art. 200 ust. 2 pkt 2 ustawy); 11) opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków, innych urządzeń i lokali ustala się według przepisów rozdziału 8 działu II, z wyłączeniem przepisu o obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Na poczet ceny zalicza się strona 2

3 zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu użytkowania budynków, innych urządzeń i lokali (art. 204 ust. 4 ustawy); 12) osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości (art. 217 ust. 2 ustawy). Konieczność waloryzowania kwot wynika również z innych przepisów odrębnych, w szczególności z: 1) art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) w przypadku wykonania prawa pierwokupu zbycie mieszkania następuje na warunkach i po cenie, na jakich nieruchomości zostały nabyte przez zbywcę, powiększonej o wartość poczynionych przez niego nakładów koniecznych. Cena podlega waloryzacji według zasad określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami; 2) art. 40a ust. 5b ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59, z późn. zm.) - Lasy Państwowe żądają zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu, o którym mowa w ust. 4, 5 i 5a, przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia zbył ten lokal lub wykorzystał na inne cele niż mieszkalne. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej; 3) art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418, z późn. zm.) kwota odpowiadająca wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz kwota odpowiadająca wartości nabytych praw, o których mowa w ust. 2, podlegają waloryzacji przez podmioty, o których mowa w ust. 1, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na dzień realizacji prawa do rekompensaty; 4) art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83) Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed strona 3

4 upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. c. Regulacje unijne Główny Urząd Statystyczny jest zobligowany do przekazania do Eurostatu kwartalnych wskaźników zmian cen dla lokali mieszkalnych na podstawie regulacji Komisji UE, które zobowiązuje kraje członkowskie do obliczania i publikowania kwartalnych wskaźników zmian cen nieruchomości mieszkalnych (COMMISSION REGULATION (EU) No /..of XXX laying down detailed rules for the implementation of Council Regulation (EC) No2494/95 concerning harmonised indices of consumer prices, as regards establishing owner-occupied housing price indices). Powyższy akt prawa europejskiego nie dotyczy innych rodzajów nieruchomości. Przewidywane jest że regulacja wejdzie w życie w pierwszym kwartale 2013 roku. II. Potrzeba i cel uchwalenia projektowanej ustawy a. Doprecyzowanie zasad waloryzacji W wyroku z dnia 21 lipca 2011 r., sygn. akt K 23/08, Trybunał Konstytucyjny uznał, iż art. 5 ustawy jest zgodny z art. 2 Konstytucji RP. Do wyroku zdania odrębne zgłosiło dwóch sędziów Trybunału, którzy podnieśli, iż aktualne brzmienie art. 5 ustawy wymaga zmiany z uwagi na brak określenia, jakich rodzajów nieruchomości powinny dotyczyć wspomniane wskaźniki zmian cen oraz dla jakich obszarów i z jaką częstotliwością wskaźniki powinny być określane. Wskazano również, iż z uwagi na brzmienie art. 227 ustawy, w przypadku określenia pierwszych wskaźników zmian cen dla wybranych rodzajów nieruchomości, kwoty dla pozostałych rodzajów nieruchomości nie będą mogły być w ogóle waloryzowane. strona 4

5 IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw Projekt z dnia 16 stycznia 2013 r. Należy w pełni zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym w ww. zdaniach odrębnych. Pozostawienie art. 5 i art. 227 ustawy w obecnym brzmieniu spowoduje, w przypadku ogłoszenia przez Prezesa GUS pierwszych wskaźników zmian cen nieruchomości, niezwykle skomplikowaną sytuację prawną, w której waloryzacji będą mogły podlegać wyłącznie te nieruchomości, dla których wskaźniki zmian cen będą określone. Spowoduje to, iż przytoczone regulacje prawne w zakresie stosowania wzorca waloryzacji nie będą mogły być stosowane. b. Nieadekwatność wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych do rzeczywistych zmian cen na rynku nieruchomości Jak już wskazano, do czasu publikacji przez Prezesa GUS wskaźników zmian cen nieruchomości, jako wzorzec waloryzacji jest stosowany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych. Należy jednak zauważyć, iż wartości tego wskaźnika w żaden sposób nie odzwierciedlają zmian cen na rynku nieruchomości, co przedstawiono poniżej na przykładzie zmian cen transakcyjnych w trzech wybranych miastach: Warszawa, Poznań, Wrocław (źródło danych: NBP). Wykres nr 1. Zmiana cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w Warszawie vs. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Zmiana cen lokali mieszkalnych w Warszawie (kwartał do kwartału, w %) Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (w ujęciu kwartalnym) strona 5

6 IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw Projekt z dnia 16 stycznia 2013 r. Wykres nr 2. Zmiana cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w Poznaniu vs. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Zmiana cen lokali mieszkalnych w Poznaniu (kwartał do kwartału, w %) Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (w ujęciu kwartalnym) Wykres nr 3. Zmiana cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym we Wrocławiu vs. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Zmiana cen lokali mieszkalnych we Wrocławiu (kwartał do kwartału, w %) Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (w ujęciu kwartalnym) strona 6

7 Rozwiązanie przyjęte jako tymczasowe, do czasu ogłoszenia wskaźników zmian cen nieruchomości przez Prezesa GUS, obowiązuje już 14 lat powodując, iż waloryzacja kwot należnych z tytułu ustawy oraz przepisów odrębnych w wielu przypadkach nie spełnia swojej podstawowej roli, tj. odwzorowania zmian cen na rynku nieruchomości. Przykładowo, tylko na rynku poznańskim wahania cen transakcyjnych były tak duże, iż w II kwartale 2007 r. różnica między tymczasowym wskaźnikiem GUS, a zmianą średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu, obliczoną na podstawie danych NBP, wyniosła ponad + 21 % (1,20 % do 22,45 %), natomiast w IV kwartale 2008 r. wyniosła już 12 % (0,60 % do 11,60 %). III. Możliwości podjęcia środków alternatywnych w stosunku do uchwalenia projektowanej ustawy Regulacje dotyczące waloryzacji, jak i możliwość czasowego stosowania innego wzorca dla waloryzacji wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych wynika wprost z przepisów rangi ustawowej. W ocenie projektodawcy powoduje to, iż brak jest możliwości podjęcia alternatywnych w stosunku do zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami środków umożliwiających osiągnięcie zamierzonego celu. IV. Podmioty, na które oddziaływać będzie projektowana ustawa Wpływ projektowanej regulacji polegać będzie przede wszystkim na zapewnieniu racjonalnej wysokości należności poprzez możliwość waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w przepisach prawa od dnia ogłoszenia przez Prezesa GUS co najmniej dwóch wskaźników zmian cen nieruchomości. W takim ujęciu projektowana ustawa będzie oddziaływać na: Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, jako podmiot zobowiązany do publikacji wskaźników zmian cen nieruchomości; organy administracji publicznej dokonujące waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w przepisach prawa; obywateli zobowiązanych do zwrotu zwaloryzowanych kwot albo otrzymujących zwaloryzowane kwoty należne z tytułów określonych w przepisach prawa. strona 7

8 V. Przewidywane skutki finansowe Uchwalenie projektowanej ustawy nie spowoduje obciążeń finansowych dla budżetu państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub innych podmiotów. Projektowana zmiana nie wpływa również na zwiększenie bądź zmniejszenie obciążeń podmiotu zobowiązanego do ogłaszania wskaźników zmian cen nieruchomości Prezesa GUS. VI. Konsultacje społeczne W ramach konsultacji społecznych projekt zostanie przesłany do: 1. Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2. Polskiej Federacji Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości, 3. Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, 4. Federacji Gospodarki Nieruchomościami, 5. Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, 6. Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, 7. Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości, 8. Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego, 9. Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości, 10. Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, 11. Unii Deweloperów Nieruchomości Komercyjnych, 12. Polskiej Izby Handlu, 13. Krajowej Rady Notarialnej, 14. Krajowej Rady Sądownictwa. Ponadto projekt zostanie zamieszczony w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Część II. I. Zakres podmiotowy projektowanej ustawy Projektowana regulacja dotyczyć będzie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, jako podmiotu odpowiedzialnego za obliczanie i publikację wskaźników zmian cen nieruchomości. strona 8

9 Z uwagi na proponowaną zmianę w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne, projektowane zmiany obejmą również właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne zobowiązane do przesyłania staroście odpisów prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków. II. Przepisy merytoryczne 1) W ustawie proponuje się wprowadzenie następujących zmian: a) doprecyzowanie wzorca waloryzacji poprzez wprowadzenie okresu, jaki będzie obejmować wskaźnik zmian cen wybranych rodzajów nieruchomości (kwartalny), terminu publikacji wskaźników (w ciągu 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego wskaźnik dotyczy), a także podstawy do opracowania wskaźników przez Prezesa GUS (Program Badań Statystycznych Statystyki Publicznej). b) wprowadzenie zasady, iż w przypadku, gdy dla danego rodzaju nieruchomości nie rozpoczęto ogłaszania wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu dotychczas stosowanych do tego celu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. 2) W ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne proponuje się wprowadzenie zmiany polegającej na skróceniu terminu z 30 do 7 dni na przekazywanie do starostw odpisów ostatecznych decyzji i prawomocnych orzeczeń oraz odpisów aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków. Wskaźniki zmian cen nieruchomości służą do waloryzacji szeregu kwot należnych z tytułów określonych w ustawie oraz innych, odrębnych przepisach prawa. Z tego powodu konieczne jest zapewnienie publikacji wskaźników zmian cen nieruchomości w stałych interwałach czasowych. W konsekwencji należy zdefiniować zarówno okresy czasowe, które wskaźniki będą obejmować (kwartały), jak i moment czasowy, w którym będzie następowała publikacja wskaźników (w ciągu 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego wskaźnik dotyczy). Moment czasowy został zdefiniowany w sposób elastyczny, definiując de facto maksymalny okres, w którym dany wskaźnik powinien być opublikowany. Pozwoli to w przyszłości, przy dalszym zwiększaniu efektywności systemów zbierania danych przez GUS i bez konieczności strona 9

10 zmian legislacyjnych, na publikację wskaźników cen nieruchomości w okresie krótszym niż 4 miesiące od zakończenia kwartału, którego dany wskaźnik dotyczy. Pozostawienie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych, jako wskaźników stosowanych do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego właściwych wskaźników zmian cen określonych rodzajów nieruchomości, ma na celu utrzymanie jednolitości zasad aktualizacji stosowanych od 14 lat. Wskazanemu powyżej celowi służy również proponowana zmiana w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne. Skrócenie terminu z 30 do 7 dni na przekazywanie do starostw odpisów ostatecznych decyzji i prawomocnych orzeczeń oraz odpisów aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków spowoduje, iż dane o cenach transakcyjnych nieruchomości będą szybciej dostępne dla GUS, co z kolei powinno przełożyć się na zmniejszenie czasu oczekiwania na publikację wskaźników kwartalnych. III. Przewidywany termin wejścia w życie projektowanej ustawy Proponuje się, aby projektowana ustawa weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. strona 10