WPŁYW WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH NA STRUKTURĘ ŚRÓDMIEŚĆ

Transkrypt

1 Politechnika Gdańska Wydział Architektury Katedra Architektury UŜyteczności Publicznej Rozprawa doktorska WPŁYW WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH NA STRUKTURĘ ŚRÓDMIEŚĆ Sławomir Ledwoń Promotor: dr hab. inŝ. arch. ElŜbieta Ratajczyk-Piątkowska Gdańsk 2008

2 Mojej śonie i Rodzicom

3 Wprowadzenie 1. WPROWADZENIE Il. 1. Handel w mieście model ideowy pracy (wykonanie i fot. AUTOR) Il. 2. Miasto w handlu model ideowy pracy (wykonanie i fot. AUTOR) 1.1. WSTĘP O ile handel i wymiana towarów są jedną z pierwotnych funkcji miasta, to występowanie w jego strukturze obiektów handlowych o znaczącej powierzchni sprzedaŝy jest zagadnieniem stosunkowo młodym. Współczesne obiekty handlowe mają swoje korzenie między innymi w XIX- -wiecznych pasaŝach i domach towarowych oraz w reorganizacji sprzedaŝy wynikającej z upowszechnienia produkcji masowej. Dodatkowym elementem stymulującym rozwój tego typu handlu jest wolnorynkowa gospodarka kapitalistyczna będąca podatnym gruntem dla rozwoju konsumpcjonizmu. Ponadto rozprzestrzenianie się współczesnych obiektów handlowych jest pobudzane przez rozwój techniki, technologii, postępującą globalizację oraz wzrost powszechności transportu indywidualnego. Przeświadczenie o negatywnym oddziaływaniu współczesnych obiektów handlowych na strukturę sieci usługowej miasta, niezwykle waŝnego elementu kompozycji urbanistycznej, jest powszechne. Mimo to brak opracowań jednoznacznie dowodzących tego twierdzenia, co stwarza potrzebę przeprowadzenia badań naukowych w tym zakresie. Do najczęściej pojawiających się zarzutów naleŝą te, które leŝą poza zainteresowaniem architektury i urbanistyki o nieuczciwej konkurencji czy łamaniu prawa. Oprócz tego pojawiają się jednak uwagi odnośnie do wpływu na infrastrukturę transportową, wypierania istniejących struktur handlowych czy degradacji śródmieść. Centra handlowe mają na tyle zróŝnicowany program funkcjonalny, Ŝe mogą stać się samowystarczalnymi miastami w mieście. Brakuje jednak opracowań weryfikujących tę tezę w sposób naukowy. Dotychczasowy stan wiedzy nie pozwala w pełny i rzeczowy sposób podejmować decyzji lokalizacyjnych, ustalać wytycznych projektowych i programować struktur miejskich w zakresie usług wielkopowierzchniowych. W dzisiejszych czasach widoczne jest ogromne znaczenie, jakie dla przestrzeni miejskiej mają współczesne obiekty handlowe. Często są one bardzo poŝądanymi, a nawet prestiŝowymi realizacjami śródmiejskimi. Stają się wyznacznikami podąŝania z duchem czasu, rozwoju handlu i nowoczesnych rozwiązań. Równocześnie współczesne obiekty handlowe są waŝnym ogniwem w rozwoju gospodarczym i mają moŝliwości wpływania na przekształcenia obszarów miejskich. Stają się niezwykle silnym elementem struktury miejskiej, mogącym krystalizować dalsze przekształcenia i rozwój dzielnic miejskich. Ponadto popularność tychŝe obiektów handlowych na świecie dowodzi, iŝ są one nieuniknioną częścią współczesnego miasta. Współczesne obiekty handlowe stanowią nieodłączny składnik większości znaczących przekształceń, a ich funkcja wypełnia coraz to nowe obszary. Mimo to znane są przypadki, gdy taka realizacja nie spełniła swojego zadania. Wręcz przeciwnie przyczyniła się bardziej do degradacji niŝ odbudowy 3

4 Wprowadzenie śródmieścia. Znajomość czynników, jakie będą decydowały o wynikach takiej realizacji, jest niezbędna dla przyszłego ograniczania niepoŝądanych wpływów. Zagadnieniem, które nie ma wystarczających opracowań teoretycznych w Polsce, jest programowanie funkcjonalne miasta przy pomocy obiektów handlowych, tworzenie odpowiednich strategii rozwojowych, studiów i planów, a następnie egzekwowanie ich realizacji. Planowanie lokalizacji współczesnych obiektów handlowych często odbywa się pod naciskiem inwestorów, a nie jako świadomy proces kreowania programu funkcjonalnego miasta. Podjęte badania mają na celu ustalenie ramowych zasad integracji omawianych obiektów ze strukturami śródmiejskimi oraz dostarczenie odpowiednich narzędzi i metod do realizacji tego celu. Podstawowymi więc pytaniami, skłaniającymi autora do podjęcia niniejszej pracy badawczej, były: Jaka jest wzajemna relacja współczesnych obiektów handlowych i zmian zachodzących w dzisiejszych śródmieściach? Czy zawsze jest to oddziaływanie negatywne, czy teŝ moŝliwa jest integracja obiektów z miastem i wspomaganie przy ich pomocy poŝądanego kierunku rozwoju dzielnic centralnych? Jakie cechy obiektu handlowego będą decydowały o sukcesie tego połączenia ze śródmieściem, a jakie o poraŝce? Czy moŝliwe jest odgórne stworzenie takich parametrów rozwoju tych obiektów, które będą warunkować odpowiednie ich wkomponowanie w istniejące uwarunkowania? Jakie powinny to być metody i jak powinny być uregulowane prawnie, aby spełniały swoje zadanie, a tym samym nie ograniczały swobód handlu? 1.2. PRZEDMIOT, CELE, TEZY, METODY I ZAKRES PRACY Przedmiot pracy Przedmiotem niniejszej pracy jest wpływ współczesnych obiektów handlowych 1 śródmieść 2. na strukturę 1 Na potrzeby niniejszej pracy wprowadza się pojęcie współczesnego obiektu handlowego, rozumianego jako pojedynczy budynek o funkcji handlowej lub zespół takich budynków, o łącznej powierzchni sprzedaŝy przekraczającej m², który został zaprojektowany, zbudowany i jest zarządzany jako odrębna całość. Definicja ta odróŝnia te obiekty od tzw. centrów handlowych, które spełniają wszystkie powyŝsze wymagania, za wyjątkiem granicznej powierzchni. W ich przypadku ustala się ją na poziomie m² (więcej na temat obowiązujących definicji centrów handlowych w rozdziale Definicje centrum handlowego, str. 54.). Zastosowanie odmiennej nomenklatury wynika z tego, Ŝe polskie przepisy planistyczne w sposób szczególny uwzględniają obiekty o powierzchni przekraczającej m². Natomiast tzw. wielkopowierzchniowe obiekty handlowe to na mocy prawa obowiązującego w kraju budynki o powierzchni handlowej większej niŝ 400 m² (więcej na temat obowiązującego w Polsce prawodawstwa dotyczącego obiektów handlowych w rozdziałach Polska ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, str. 170 i Planowanie przestrzenne w Polsce, str. 181). Przyjęcie powyŝszej definicji współczesnego obiektu handlowego ma na celu uwzględnienie cech charakterystycznych centrów handlowych przy jednoczesnym dopasowaniu badanych realizacji do regulacji prawnych panujących w Polsce. W tym kontekście sformułowanie nowoczesna powierzchnia handlowa winno być rozumiane jako powierzchnia handlowa występująca we współczesnych obiektach handlowych (a więc równieŝ i w centrach handlowych). W niniejszej pracy handel tradycyjny rozumiany jest jako pojedyncze sklepy, zlokalizowane zazwyczaj w śródmieściach, zajmujące osobne lokale sklepowe, o detalicznej sprzedaŝy towarów głównie za pośrednictwem ekspedienta. W tym przypadku nie jest istotne rozdzielenie ze względu na źródło pochodzenia kapitału inwestycyjnego oraz własność krajową czy zagraniczną, jak równieŝ fakt działania w ramach sieci, w tym takŝe franczyzy. Istotne jest zlokalizowanie tych sklepów poza współczesnymi obiektami handlowymi, a więc i poza układami planowanymi i zarządzanymi centralnie, a takŝe poza wyznaczonymi na ten cel lokalizacjami planistycznymi (por. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)). W pełni planowane dzielnice handlowe zaliczane więc będą wraz z centrami handlowymi do kategorii handlu nowoczesnego. 2 Richard Evans wyróŝnia cztery sposoby wyznaczania śródmieść (za: EVANS 1997: 4-7): (1) analiza kompozycji fizycznej: określająca tę dzielnicę jako główne miejsce koncentracji funkcji wyŝszego rzędu, związane ze szczególnym połoŝeniem w aglomeracji i wyznaczane róŝnymi czynnikami, w tym m.in. aktywnością pieszą i wielkością sprzedaŝy w handlu oraz zawierające główną dzielnicę biznesową (CBD od angielskiego central business district); (2) teoria ekonomiczna: związana z wysokością renty gruntowej (na bazie teorii Christallera z 1966 roku), oznaczającej przestrzenną delimitację tej dzielnicy, wynikającą z przydatności terenów do róŝnych funkcji i skłonności do nabywania na ten cel droŝszych gruntów; (3) aktywność Ŝycia społecznego: związana m.in. z lokalizacją symboli identyfikujących (Lynch, 1960), koncentracją infrastruktury społecznej i kulturalnej (Bianchini, 1990) oraz interakcji przestrzeni 4

5 Wprowadzenie Rozumie się przez to analizę związku rozwoju współczesnego handlu z równoległymi zmianami zachodzącymi w przestrzeni miejskiej. Istotne dla pracy jest wyróŝnienie obszarów tych oddziaływań, parametrów obiektów handlowych, które są odpowiedzialne za charakter ich wpływu komercyjnej i społecznej; (4) analiza instytucjonalna: oznaczająca przestrzeń koncentracji relacji pomiędzy róŝnymi właścicielami i grupami interesów, a takŝe lokalizacji administracji publicznej. Współczesne śródmieście to nie tylko [...] główny ośrodek obsługi ludności miasta. WaŜniejsze są jego funkcje związane z organizacją Ŝycia określonej zbiorowości miejskiej (tak na płaszczyźnie formalnej, jak i nieformalnej), a przede wszystkim jego rola społeczno-kulturowa, funkcje prestiŝowe, swoista propaganda miasta i jego walorów, realizowana za pomocą róŝnych rodzajów działalności i uŝytkowania przestrzeni, nie tylko stricte usługowych, ale takŝe m.in. mieszkaniowych. Celem tych działań jest nie tyle zapewnienie mieszkańcom dostępu do dóbr i usług, co wszechstronna promocja miasta i jego funkcji egzogenicznych, mająca swój istotny wymiar i skutki ekonomiczne, integrujące ponadto zbiór mieszkańców w określoną strukturę, dzięki czemu moŝemy mówić o społeczności miejskiej (KOCHANOWSKA, KOCHANOWSKI, LORENS 1996: 7). Centrum metropolii, zdaniem Victora Gruena, charakteryzuje wysoki poziom urbanizacji, zawierający pełny zestaw najistotniejszych funkcji o najwyŝszej produktywności. NajwyŜsza produktywność powinna przejawiać się zarówno w aspekcie ilościowym, jak i jakościowym. Tak więc centrum winno zapewniać nie tylko najwięcej elementów składowych, ale teŝ najlepsze, rzadkie i nietypowe (GRUEN 1965: 47). Natomiast jak zauwaŝa Clifford Guy, śródmieście to fragment centralnej części miasta, która jest przeznaczona głównie na cele handlowe, a co istotniejsze, moŝe zawierać zarówno obszary handlowe, jak i centra handlowe (GUY 1999: 453). BoŜena Maliszowa ponadto wyróŝnia dodatkową cechę dzielnicy centralnej, definiując ją jako miejsce centralne, albo rejon, w którym skoncentrowane są ośrodkotwórcze urządzenia usługowe o co najmniej ogólnomiejskim zasięgu oddziaływania (za: CHMIELEWSKI 2001: 255). W literaturze przedmiotu często pojawia się rozróŝnienie pomiędzy śródmieściem a centrum miasta. Maciej Nowakowski definiuje centrum miasta (za: CHMIELEWSKI 2001: 258, por. NOWAKOWSKI 1976: 9) jako ośrodek usługowy najwyŝszego stopnia w danej jednostce lub zespole jednostek osadniczych, [który tworzy] koncentracja obiektów głównie usługowych i dyspozycyjnych (w tym przede wszystkim handlu, gastronomii, rzemiosła, kultury, rozrywki, administracji), zwykle o charakterze unikatowym, połoŝonych w rejonie głównego węzła komunikacyjnego danego układu osadniczego. Centrum jest miejscem najwyŝszej aktywności gospodarczej i kulturowej oraz najczęstszych kontaktów społecznych [...]. Jest miejscem intensywnej wymiany dóbr, usług i informacji, a takŝe koordynowania zdecentralizowanych funkcji. Natomiast Jan Maciej Chmielewski oddziela centrum miasta od śródmieścia, które definiuje jako dzielnicę historyczną, znajdującą się w środku układu komunikacyjnego, o intensywnej i wielofunkcyjnej zabudowie. Zabudowa ta występuje w powiązaniu z urządzeniami usługowymi i obiektami administracyjnymi, występującymi najliczniej w tej części miasta, a często takŝe z obiektami przemysłowymi (por. NOWAKOWSKI 1976: 14). W tym kontekście na potrzeby pracy śródmieście jest definiowane jako centralnie połoŝona dzielnica zawierająca ośrodek usługowy najwyŝszej rangi, w którym koncentruje się działalność handlowa o zasięgu co najmniej ogólnomiejskim. W ramach śródmieścia moŝe występować skoncentrowana działalność biznesowa, publiczna i kulturalno-społeczna, charakteryzująca się duŝą przestrzenną koncentracją funkcji innych niŝ mieszkaniowe oraz relatywnie wysoką intensywnością zabudowy. Jest to definicja, u której podłoŝa leŝą elementy funkcjonalne, zwłaszcza w zakresie lokalizacji usług. W niniejszej pracy podejście to jest podyktowane specyfiką głównych oddziaływań współczesnych obiektów handlowych. Mimo Ŝe bardziej odpowiednie wydawałoby się zastosowanie określenia centrum miasta w rozumieniu Nowakowskiego i Chmielewskiego, to jednak mogłoby to prowadzić do częstego mylenia słowa centrum w odniesieniu do dzielnicy centralnej z określającym centrum handlowe jako budynek. Śródmieście zdefiniowane powyŝej moŝe, ale nie musi zawierać w sobie lub zawierać się w historycznej dzielnicy centralnej miasta. Definicja ta nie ma na celu wprowadzenia nowego rozumienia śródmieścia ani nie rości sobie pretensji do poprzednich. Przyjęta zostaje jedynie dla wygody opisu niniejszych badań oraz jasnego nazwania obszaru miasta będącego przedmiotem analizowanych oddziaływań. Problem ten dobrze obrazuje przykład Gdańska. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUIKZPG 2001: 34), moŝna wyróŝnić centralne pasmo usługowe (CPU) rozciągające się wzdłuŝ głównej osi komunikacji drogowej i kolejowej Gdańsk-Gdynia, z głównymi ogniwami w Śródmieściu Gdańska, Wrzeszczu i Oliwie. Jest to struktura aglomeracyjna, mająca swoją kontynuację w Sopocie i Gdyni [...]. Pełni ona rolę ośrodka ogólno- i ponadmiejskiego, skupiającego obiekty usługowe ośrodkotwórcze [...]. Definicja ta zwraca uwagę na istotne elementy struktury przestrzennej Trójmiasta w postaci ogniw śródmiejskich (w rozumieniu powyŝszej definicji przyjętej w pracy), zawierających takŝe historyczną dzielnicę centralną. W tym kontekście zachodnie pasmo handlowo- -usługowe (ZPHU) naleŝy uznać juŝ za podmiejską lokalizację funkcji handlowej (SUIKZPG 2001: 35). Mimo iŝ posiada ona co najmniej ogólnomiejską rangę, to nie charakteryzuje jej duŝa koncentracja innych funkcji ani wysoka intensywność zagospodarowania terenu. Dla lepszego rozróŝnienia śródmieść od omawianych obiektów handlowych w pracy przyjęto jednolite nazewnictwo zastępcze, ograniczając w ten sposób stosowanie innych wyrazów bliskoznacznych. W celu uniknięcia niejasności mianem centrum określane będą wyłącznie obiekty handlowe, a zwłaszcza centra handlowe. Śródmieścia dla odróŝnienia będą nazywane dzielnicami centralnymi. 5

6 Wprowadzenie na śródmieścia, oraz moŝliwości łagodzenia skutków negatywnych. W celu zapewnienia ochrony istotnych wartości miejskich niezbędne jest ustalenie zasad planowania, realizacji i sterowania dalszym rozwojem współczesnych obiektów handlowych Cele pracy Sformułowano następujące dwa cele główne pracy: 1. Ocena moŝliwości rozwoju obiektów handlowych przy równoczesnym rozwoju struktury śródmieścia. 2. Opracowanie metod i narzędzi sterowania rozwojem obiektów handlowych przy ograniczaniu ich negatywnych skutków dla struktur miejskich. Jako cele poboczne pracy przyjęto: 1. Zapoznanie się z problematyką rozwoju współczesnych obiektów handlowych oraz ich lokalizacji w mieście. 2. Określenie podstawowych cech charakterystycznych współczesnych obiektów handlowych oraz zdefiniowanie głównych pojęć. 3. Rozpoznanie i ocenę obszarów problemowych badanej relacji obiektów handlowych i śródmieść. 4. Określenie zaleŝności pomiędzy współczesnymi obiektami handlowymi a zmianami zachodzącymi w śródmieściach. 5. Określenie granic rozwojowych współczesnych obiektów handlowych w świetle obowiązującego prawa. Realizacja załoŝonych celów ma za zadanie usystematyzowanie wiedzy na temat współczesnych obiektów handlowych oraz analizę ich oddziaływań na struktury śródmiejskie. Ponadto pozwoli na wyznaczenie moŝliwości dalszego rozwoju handlu przy poszanowaniu szeroko pojętych wartości miejskich. Opracowane metody i wnioski z badań mogą być szczególnie przydatne dla władz lokalnych przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji obiektów handlowych, jak równieŝ władz centralnych przy tworzeniu narzędzi prawnych do sterowania ich rozwojem Tezy pracy Sformułowano następujące trzy tezy badawcze jako niezbędne do udowodnienia: 1. śywiołowy rozwój współczesnych obiektów handlowych wpływa destrukcyjnie na struktury śródmieść. Istnieją takie cechy śródmieść, na których jakość ma wpływ między innymi lokalizacja obiektów handlowych. Relacja ta moŝe przyjąć formę oddziaływania negatywnego, powodującego pogarszanie się i degradację centralnych obszarów miejskich. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku gwałtownego i niepohamowanego rozwoju obiektów handlowych, równieŝ na przedmieściach, oraz realizacji centrów niezintegrowanych 3 ze strukturami śródmiejskimi. Niezbędne jest przedstawienie przykładów realizacji takich obiektów, wyodrębnienie sfer oddziaływania na śródmieścia, ustalenie zaleŝności pomiędzy ich realizacją a przemianami zachodzącymi w śródmieściach oraz wskazanie jakie cechy tych obiektów są odpowiedzialne ze powstawanie zidentyfikowanych skutków negatywnych. 3 Przez obiekt niezintegrowany rozumie się taką realizację, która nie wykształciła odpowiednich połączeń z otoczeniem miejskim z powodu jej kształtu architektoniczno-funkcjonalnego. MoŜliwe jest równieŝ podobne działanie w wyniku lokalizacji poza śródmieściem i oddziaływania zdalnego. RozróŜnienie to przyjęto na podstawie analogicznego określenia stosowanego w języku niemieckim do opisu podobnego zjawiska. 6

7 Wprowadzenie 2. MoŜliwa jest realizacja współczesnych obiektów handlowych zintegrowanych 4 funkcjonalnie i przestrzennie ze strukturami śródmiejskimi. Mimo przykładów negatywnych oddziaływań obiektów handlowych na struktury śródmiejskie istnieją równieŝ realizacje, które cechują się pozytywnymi relacjami ze śródmieściami. Powodują one na przykład wzmacnianie ogólnej oferty usługowej, stają się interesującymi elementami kompozycji urbanistycznej o architekturze wysokiej jakości, poprawiają jakość przestrzeni publicznej i wizerunek dzielnicy centralnej. Takie oddziaływanie jest warunkowane integracją obiektu handlowego ze strukturą śródmiejską. Polega ona na odpowiednim doborze rodzaju i wielkości programu, lokalizacji oraz formy architektoniczno- -urbanistycznej tego obiektu. W ten sposób miasto i obiekt handlowy mogą wzajemnie się uzupełniać. 3. MoŜliwe jest sterowanie dalszym rozwojem współczesnych obiektów handlowych. Ograniczanie negatywnych oddziaływań obiektów handlowych oraz wspomaganie ich integracji ze strukturami śródmiejskimi wymaga kontrolowania ich rozwoju. W ramach obowiązującego prawa budowa wszelkich obiektów handlowych wymaga uzyskania odpowiednich decyzji i zezwoleń. Przy znajomości cech i parametrów obiektów handlowych odpowiedzialnych za omawiane oddziaływania, moŝliwe jest stworzenie takich warunków ich realizacji, które zapewnią ograniczenie oddziaływań negatywnych. W tym celu wymagane jest więc opracowanie takich metod, narzędzi i procedur sterowania dalszym rozwojem obiektów handlowych, które pozwalają na ukierunkowanie tego rozwoju, na wspomaganie rozwoju śródmieść, a nie ich degradację Metody pracy Główną metodą badawczą pracy były badania teoretyczne, w tym zwłaszcza studia literatury przedmiotu oraz analiza danych w zakresie rozwoju miast i sieci handlowych. Metodę tę uzupełniono o liczne wizje lokalne zrealizowanych współcześnie obiektów handlowych i kontekst ich lokalizacji. Dodatkowo wykonano badania własne na terenie śródmieścia Gdyni w 2008 roku 5 w zakresie przestrzennego i ilościowego rozkładu punktów usługowych. Wyniki tych badań oraz ich porównanie ze stanem z 1998 roku miało charakter wspomagający dla analizy oddziaływań funkcjonalnych obiektów handlowych na miejską sieć handlową. W pracy uwzględniono takŝe rozmaite analizy, raporty i studia opracowane między innymi przez instytucje badawcze i doradcze. Jako uzupełniające źródła informacji przeprowadzono liczne rozmowy i dyskusje z architektami, planistami oraz osobami odpowiedzialnymi za realizację współczesnych obiektów handlowych. Kontakty te przyjęto jako element istotny dla poznania specyfiki badanego tematu, zwłaszcza w zakresie informacji gdzie indziej niepublikowanych. Niektóre obiekty czy strategie sieci handlowych są na tyle nowe, Ŝe nie pojawiają się w literaturze tematu (por. DOMAŃSKI 2005: 10) lub szczegółowe informacje na ich temat objęte są tajemnicą handlową. W ostatnim przypadku nie jest moŝliwe przytoczenie ich w pełnym zakresie czy teŝ podanie danych identyfikujących konkretny obiekt lub rozwiązanie. W formułowaniu moŝliwości wdroŝenia wniosków dotyczących sterowania dalszym rozwojem obiektów handlowych dodatkowo pomocne było doświadczenie autora jako projektanta urbanisty. W jego dorobku znalazły się liczne opracowania projektowe, planistyczne i studialne, w tym takŝe związane z przestrzenną dystrybucją programu usługowego. Dzięki temu moŝliwe było spojrzenie na badany problem równieŝ od strony praktycznej. Na podstawie zgromadzonych materiałów dokonano selekcji najlepiej udokumentowanych przykładów, które najtrafniej opisywały badane oddziaływania. W ten sposób wyselekcjonowano grupy oddziaływań oraz odpowiadające im przykłady realizacji obiektów handlowych przyjęte za modelowe. W tym zakresie, zwłaszcza biorąc pod uwagę liczebność obiektów handlowych, 4 Obiektem zintegrowanym nazwane będą takie realizacje, które poprzez swoją lokalizację, połączenia funkcjonalne i przestrzenne oraz kształt architektoniczny są wkomponowane w strukturę śródmiejską. 5 Badania terenowe wykonano przez autora wraz z grupą studentów odbywających praktyki urbanistyczne. Punktem odniesienia dla stanu z roku 1998 była praca magisterska Macieja Tarkowskiego zatytułowana Zmiany struktury przestrzennej usług w centrum Gdyni w latach

8 Wprowadzenie praca nie stanowi wyczerpującej analizy wszystkich moŝliwych realizacji obiektów handlowych. Przedstawia jednak ogólne prawidłowości ich oddziaływań na śródmieścia oraz moŝliwości zapobiegania skutkom negatywnym i promowania rozwiązań pozytywnych. W pierwszej część pracy dokonano przeglądu historii relacji obiektów handlowych w odniesieniu do miast. Pozwoliło to na nakreślenie tła dla badanego zagadnienia, jak równieŝ identyfikację podstawowych obszarów problemowych. Następnie ustalono podstawowe cechy i parametry rozwojowe współczesnych obiektów handlowych oraz moŝliwości ich integracji ze strukturami miejskimi. Wyselekcjonowanie odpowiednich grup oddziaływań i ich wnikliwa analiza pozwoliła na przeglądową ocenę realizacji obiektów handlowych w kontekście wpływu na śródmieścia. Kolejnym etapem pracy było wyciągnięcie wniosków dotyczących parametrów odpowiedzialnych za te oddziaływania. Badania zakończyło wskazanie odpowiednich metod i narzędzi sterowania rozwojem współczesnych obiektów handlowych. W tym celu dokonano przeglądu rozwiązań stosowanych w innych krajach. PowyŜsze analizy posłuŝyły do sformułowania wniosków dotyczących kierunku dalszego rozwoju handlu oraz moŝliwości wpływania na niego. W zakończeniu pracy podsumowano wyniki przeprowadzonych badań, ze szczególnym uwzględnieniem relacji współczesnych obiektów handlowych do śródmieść oraz moŝliwości sterowania dalszym rozwojem tych obiektów z poszanowaniem wartości przestrzeni miejskiej Zakres pracy Zakres przestrzenny pracy badawczej podzielono na trzy zasadnicze grupy. Pierwszą z nich są kraje Ameryki Północnej, będące pierwowzorem dla rozwiązań europejskich. Przy ich analizie wymagane jest jednak uwzględnienie róŝnic kulturowych i gospodarczych pomiędzy Ameryką a Europą. Badania dotyczące tych krajów prowadzone były w zakresie historii rozwoju handlu współczesnego i pojawienia się problemu oddziaływań obiektów handlowych na śródmieścia. W tym kontekście późniejsze realizacje amerykańskie będą traktowane posiłkowo jako uzupełniające dla głównych nurtów europejskich. Drugą grupę przestrzenną stanowią kraje Europy Zachodniej. Rozwój współczesnego handlu nastąpił w nich z pewnym wyprzedzeniem względem Polski. W związku z tym stanowią one główne źródło badawcze dla diagnozy sytuacji w kraju. Trzecią grupą są realizacje krajowe zlokalizowane w miastach o ludności przekraczającej 100 tys. mieszkańców. Jako parametr przestrzenny ograniczający badane obiekty handlowe przyjęto ich rozmiar przekraczający m² powierzchni sprzedaŝy 6. W zakresie czasowym przyjęto dwa obszary badań. Pierwszym z nich są obiekty na terenie Europy, które zostały zbudowane lub zmodernizowane od lat 80. XX wieku, kiedy to nastąpił ponowny wzrost dynamiki rozwoju handlu nowoczesnego w Europie 7. W Polsce zaś przyjęto inne ograniczenie do obiektów, które powstały po roku RozbieŜności te wynikają z róŝnic kulturowych, gospodarczych i ustrojowych poszczególnych obszarów. Wcześniejszy ustrój polityczny oraz metody planowania przestrzeni nie pozwalały na realizację obiektów handlowych badanych w niniejszej pracy 8. Znaczna część nowoczesnych obiektów handlowych w Polsce 6 Ograniczenie to w chwili rozpoczęcia badań było podyktowane szczególnym traktowaniem takich obiektów przez przepisy planistyczne. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) nakładała na takie obiekty obowiązek wyznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz wynikające z tego uwarunkowania przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W trakcie pracy ta wartość brzegowa została obniŝona do 400 m² na mocy ustawy z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. z 2007 r. Nr 127, poz. 880). Więcej na temat prawnych aspektów lokowania obiektów handlowych w Polsce zawarto w rozdziale Planowanie przestrzenne w Polsce, str Por. generacje centrów handlowych omówione w rozdziale Generacje centrów handlowych, str. 44. oraz odniesienie do zestawienia dynamiki rozwoju handlu w Europie zawarte w rozdziale PodaŜ nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, str Por. generacje centrów handlowych w Polsce omówione w rozdziale Generacje współczesnych obiektów handlowych w Polsce, str

9 Wprowadzenie powstała jednak dopiero po roku 1995, kiedy to nastąpił ich gwałtowny rozwój. Wcześniejsze obiekty będą stanowiły jedynie tło do nakreślenia historii problemu i będą uŝywane posiłkowo jako dobrze udokumentowane przykłady relacji zachodnich obiektów handlowych ze śródmieściami. W badaniach zwrócono szczególną uwagę na urbanistyczne, architektoniczne, przestrzenne i funkcjonalne elementy oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na śródmieścia. Elementy nie mające ścisłego związku ze strukturą dzielnic centralnych nie były wnikliwie analizowane OCENA STANU BADAŃ Mimo dynamicznego rozwoju obiektów handlowych podjęty temat badań jest zdiagnozowany w stosunkowo niewielkim zakresie, zwłaszcza w przypadku Polski. ChociaŜ w literaturze przedmiotu pojawiają się elementy oddziaływania obiektów handlowych na otoczenie, to brakuje opracowań przeglądowych noszących znamiona wyczerpującego potraktowania tematu. Najczęściej problem oddziaływań na śródmieście pojawia się przy okazji analizy innych cech czy to obiektu handlowego, czy teŝ samego miasta i jego struktury. Do najwaŝniejszych opracowań przekrojowych traktujących ogólnie o problematyce obiektów handlowych naleŝy zaliczyć między innymi prace zbiorowe: Shopping. Harvard Project on the City pod redakcją Rema Koolhaasa, Stefana Boeriego, Sanforda Kwintera, Nadii Tazi, Hansa Urlicha Obrista oraz jej drugą część Project on the City 2: The Harvard Design School Guide to Shopping pod redakcją Chuihua Judy Chung, Jeffrey a Inaba, Rema Koolhaasa, Sze Tsung Leonga. Opracowania te wzbogaca niemiecka publikacja Angriff auf die City pod redakcją Waltera Brunego, Rolfa Junkera, Holgera Pump-Uhlmanna, traktująca w sposób krytyczny o problemach lokowania centrów handlowych na terenie Niemiec. Zagadnienia związane z projektowaniem centrów handlowych oraz ich rozwojem przekrojowo opisał Peter Coleman w swojej ksiąŝce Shopping Environments: Evolution, Planning and Design. W ujęciu historycznym w interesujący sposób rozwój myśli związanej z lokowaniem handlu przedstawia Alex Wall w ksiąŝce Victor Gruen: From Urban Shop to New City. Wytyczne dotyczące projektowania centrów handlowych w Stanach Zjednoczonych zawarto w zbiorowej publikacji wydanej przez Urban Land Institute pt. Shopping Center Development Handbook. Podręcznikiem ocen oddziaływania obiektów handlowych na tradycyjny handel jest ksiąŝka Johna Englanda Retail Impact Assessment. Informacje dotyczące prawodawstwa krajów europejskich zawarto między innymi w dziele zbiorowym pod redakcją Stewarta Howe a pod tytułem Retailing in the European Union. Structures, Competition and Performace oraz w artykule Clifforda Guy a Controlling New Retail Spaces: The Impress of Planning Policies in Western Europe. Większość literatury tematu stanowią jednak opisy obiektów handlowych jako dzieł architektury. Najczęściej dotyczą one wystroju wnętrz i optymalnego rozplanowania sprzedaŝy, a duŝo rzadziej szerszego kontekstu tych projektów. W drugim przypadku ograniczają się zazwyczaj do prezentacji samego projektu, budynku i jego architektury, a nie oceny jego relacji z miastem. Ponadto przedstawiane są głównie nowe obiekty czy teŝ nowe trendy w handlu, których skutki nie zostały jeszcze zaobserwowane lub przebadane. Prezentacje projektów obiektów handlowych moŝna znaleźć między innymi w ksiąŝkach You are here: The Jerde Partnership (pod redakcją Frances Anderton), Shopping Architektur: Die neue Welt des Kaufens (autorstwa Stefanie Schupp). Pojedyncze projekty oraz większe załoŝenia handlowe prezentowane są takŝe na łamach czasopism branŝowych, takich jak: Architektura-Murator, Architektura & Biznes czy Urbanista. W Europie wykonywane są badania dotyczące przemian jakościowych dokonujących się w miejskiej sieci usługowej w powiązaniu z realizacją obiektów handlowych. Jako jednego z głównych badaczy tematu naleŝy wymienić Clifforda Guy a (z jego licznymi publikacjami, w tym: The Retail Development Process: Location, property and planning oraz Retail Location Analysis). Ponadto znane są badania, jakie wykonał Rolf Monheim w niemieckim Bayreuth (opublikowane między innymi w dziele zbiorowym Angriff auf die City). Podobne badania przeprowadził Martin Franke w Bautzen, w Niemczech i opublikował w swojej ksiąŝce Lokaler 9

10 Wprowadzenie Einzelhandel und Shopping-Center: Eine Betrachtung zu den Auswirkungen eines integrierten Shopping-Centers. Z pewnością istnieją równieŝ inne publikacje dotyczące poszczególnych krajów europejskich, jednak publikowanie ich jedynie w języku ojczystym znacznie redukuje ich dostępność. W takiej sytuacji autor zmuszony był do ograniczenia się do publikacji angloi niemieckojęzycznych, ze względu na występujące bariery językowe. Na podobne problemy natrafiają inni badacze (por. GUY 1998: 953). Badania dotyczące przemian, jakie zachodzą z czasem w sieci usługowej, w Polsce, wykonywane są w bardzo ograniczonym zakresie. Co więcej, właściwie nie są one w ogóle publikowane lub są wykorzystywane wewnętrznie przez firmy doradcze. Autor dotarł do opracowania Funkcje ulicy Piotrkowskiej wykonanego przez Wydział Strategii i Analiz Urzędu Miasta Łodzi oraz danych I Obwodnica: rozliczenie klasyfikacji ewidencji działalności gospodarczej. Lata , opracowywanych corocznie przez Urząd Miasta Krakowa, Wydział Spraw Administracyjnych, Referat Handlu i Usług. Autor nawiązał takŝe kontakt z Maciejem Tarkowskim, który w 1998 roku wykonał inwentaryzację punktów usługowych i zawarł je w swojej pracy magisterskiej Zmiany struktury przestrzennej usług w centrum Gdyni w latach UmoŜliwiło to autorowi wykonanie podobnego zestawienia dla śródmieścia Gdyni w roku 2008 i analizę zmian, jakie zaszły w tym czasie. Wśród innych prac naukowych pojawiają się takŝe badania o podobnej problematyce. Zazwyczaj odnoszą się one jednak do poprawiania konkurencyjności handlu, zwiększania dostępności usług dla mieszkańców oraz samych metod lokowania obiektów handlowych. Przykładem tego typu pracy moŝe być doktorat Anny Cellmer pt. Lokalizacja wielkoobszarowych nieruchomości handlowo-usługowych w wymiarze ładu przestrzennego i strategii rozwoju miasta na przykładzie Olsztyna. Autorka wyznacza w nim model lokowania obiektu handlowego. Jest to praca z dziedziny gospodarki nieruchomościami i rozwoju regionalnego (por. CELLMER, JASIŃSKI, SUCHTA 2008). Znaczna część danych dotyczących tematu badań odnosi się do cech ilościowych, a nie jakościowych. Są to w duŝej mierze zestawienia statystyczne, które mimo Ŝe pozwalają poznać ogólne tendencje, to nie nadają się do rozwaŝań nad poszczególnymi realizacjami. Takie dane, jak równieŝ bardziej ogólne opracowania i studia, wykonywane są przez róŝne organizacje i firmy doradcze. Wśród waŝniejszych podmiotów naleŝy wyróŝnić: CB Richard Ellis, College of Estate Management, Cushman & Wakefield, DTZ Pieda Consulting, Ernst & Young, GfK Polonia, Główny Urząd Statystyczny i John Lang LaSalle. W przypadku firm doradczych dostęp do ich danych moŝliwy jest w ograniczonym zakresie. Znaczącą część takich publikacji stanowią raporty i studia wykonywane na zlecenie podmiotów publicznych. Inne badania w związku z ich duŝą wartością komercyjną nie są dostępne publicznie. Zagadnienia lokalizacji obiektów handlowych są przedmiotem rozwaŝań stowarzyszeń i organizacji handlowych. Zrzeszają one z reguły właścicieli, zarządców lub najemców centrów handlowych. Jako waŝniejsze naleŝy wymienić międzynarodowe International Council of Shopping Centers i jego polski odpowiednik Polską Radę Centrów Handlowych. W Wielkiej Brytanii działa British Council of Shopping Centres, która równieŝ wykonuje liczne badania dotyczące handlu współczesnego. Część z nich odnosi się do badanego tematu, jak na przykład raporty Urban Design for Retail Environments oraz Future of Retail Property. W temacie badań lub mu pokrewnym organizowane są równieŝ konferencje naukowe. Do najwaŝniejszych naleŝy zaliczyć międzynarodowy cykl konferencji Vital Cities, który odbył się w latach W kraju najbardziej zbieŝną z tematem badań była konferencja Wpływ handlu na funkcjonowanie i rozwój duŝych miast, która odbyła się we Wrocławiu w 2007 roku. Ponadto od roku 2007 w Trójmieście zorganizowane zostały dwie konferencje z cyklu Komercjalizacja przestrzeni. Pierwsza z nich dotyczyła charakterystyki zjawiska komercjalizacji, natomiast druga poruszała zagadnienie komercjalizacji przestrzeni publicznych. Problematyka obiektów handlowych jest nowym tematem w kraju, stąd teŝ stosunkowo duŝe nim zainteresowanie. Przejawia się ono pojawianiem się wystąpień i artykułów konferencyjnych na ten temat przy okazji analizy innych problemów. 10

11 Wprowadzenie Ze względu na specyfikę tematu duŝa ilość związanych z nim informacji znajduje się w licznych artykułach prasowych oraz materiałach inwestorskich i deweloperskich. Do materiałów komercyjnych naleŝy zaliczyć między innymi rozmaite informacje dotyczące inwestycji pochodzące od projektantów, ulotki reklamowe i materiały promocyjne centrów handlowych, w tym informacje zamieszczane na oficjalnych stronach internetowych. W tym kontekście duŝej ilości informacji o swoich projektach udziela niemiecki deweloper ECE Projektmanagement GmbH. Materiały te wymagają jednak odpowiedniego doboru i wartościowania w kwestii obiektywności naukowej oraz przydatności do dalszych badań. Źródła wiedzy o badanym problemie uzupełniają takŝe informacje i wnioski formułowane na podstawie danych niepublikowanych, obserwacji innych osób, w tym rozmów z projektantami i specjalistami z zakresu planowania handlu oraz obserwacje własne autora z zastrzeŝeniem ich ograniczonej obiektywności. Zdobywanie wiedzy na temat poszczególnych realizacji często jest ograniczane przez zarządców i właścicieli centrów handlowych. Kierują się oni dobrem firmy w związku z zachowaniem tajemnicy handlowej. Przejawia się to chociaŝby w trudnościach z uzyskaniem pozwoleń na wykonywanie zdjęć wewnątrz badanych obiektów 9. Taka sytuacja znacząco utrudnia prowadzenie badań naukowych. Literaturę tematu uzupełniają pozycje traktujące o badanej problematyce w sposób bardziej ogólny. Są to zazwyczaj publikacje z innych dziedzin nauki, lecz mimo to dają one odpowiednie tło analizowanemu problemowi. NaleŜy do nich zaliczyć między innymi publikacje Paco Underhilla dotyczące zachowań konsumentów (m.in. Call of the Mall), George a Ritzera (Magiczny świat konsumpcji) oraz Tomasza Domańskiego (Strategie rozwoju handlu). Jak wynika z powyŝszego zestawienia, w literaturze tematu wyraźnie brakuje zbiorczych opracowań dotyczących skutków realizacji obiektów handlowych, zwłaszcza w odniesieniu do sytuacji panującej w Polsce. Uzasadnia to więc dodatkowo potrzebę podjęcia tematu i wykonania badań w tym zakresie w formie przyjętej w niniejszej dysertacji. 9 NaleŜy w tym miejscu zauwaŝyć, Ŝe dostęp do materiałów i moŝliwość dokładnej analizy jest duŝo łatwiejsza w przypadku obiektów wysokiej jakości, gdzie zarządca postrzega współpracę ze światem nauki jako element promocji obiektu handlowego. Niestety w przypadku mniej atrakcyjnych realizacji zazwyczaj taki kontakt nie jest moŝliwy z powodu obawy właścicieli centrum przed kształtowaniem lub podtrzymywaniem negatywnego wizerunku tego obiektu. 11

12 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami 2. HISTORIA RELACJI POMIĘDZY NOWOCZESNYM HANDLEM A ŚRÓDMIEŚCIAMI 2.1. WSTĘP Weź 40 ha idealnie ukształtowanego, płaskiego terenu. Otocz go około klientów, którzy nie mają dostępu do innych sklepów. Przygotuj teren i przykryj centralną jego część m² budynków. Wypełnij sklepami wysokiej jakości, które będą sprzedawać towary z górnej półki po zadziwiająco niskich cenach. Wykończ całość zewnętrznymi parkingami na aut i upewnij się, Ŝe są dobrze dostępne ze wszystkich kierunków pierwszorzędnych, ale nie w pełni wykorzystanych autostrad. Zakończ, dekorując roślinami w doniczkach, róŝnymi klombami, kilkoma rzeźbami i zaserwuj na gorąco klientowi (VICTOR GRUEN, 1963 za: HERMAN 2001A: 468). Historycznie handel był nieodłączną funkcją miasta, zogniskowaną głównie w jego centrum i składającą się z podstawowych oraz pojedynczych punktów sprzedaŝy. W XX wieku w przestrzeni miast pojawiły się jednak obiekty o niespotykanej wcześniej skali i koncepcji tak zwane centra handlowe. Ich zasadniczą cechą było nie tylko skupienie wielu sklepów w ramach jednego obiektu o znacznych rozmiarach, ale równieŝ odgórne planowanie, zarządzanie i realizacja jako jednego budynku czy załoŝenia 10. Badacze tematu ten etap rozwoju handlu nazywają mianem planowanego (por. GUY 1994: 11, 96). ChociaŜ wcześniejsze, historyczne załoŝenia równieŝ budowane były według wytyczonych planów i projektów oraz moŝna się w nich doszukać pewnych cech wspólnych ze współczesnymi obiektami handlowymi, to istotne jest tutaj całościowe podejście do realizacji planu komercyjnego. Obiekty te zapewne nie powstałyby, gdyby nie pewne rozwiązania w handlu, które umoŝliwiły jego rozwój na tak szeroką skalę. ChociaŜ historia innowacji w sprzedaŝy towarów sięga początków ludzkiej cywilizacji, to dopiero wiek XIX przynosi znaczące rozwiązania, które stanowią bezpośrednie podwaliny nowoczesnego handlu. To właśnie ich cechy będzie moŝna odszukać we współczesnych obiektach handlowych i to one będą odróŝniać je od innych form organizacji handlu. Jednym z takich elementów jest koncepcja pasaŝy, zwanych równieŝ arkadami. Ich geneza związana jest z zatłoczeniem ulic i przestrzeni publicznych miast XIX-wiecznych oraz znacznym wypełnieniem tych przestrzeni funkcją handlową. Potrzebne było rozwiązanie, które pozwoliłoby zarazem stworzyć bezpieczną przestrzeń pieszą, jak i rozszerzyć powierzchnie handlowe na obszary zaplecza kwartałów miejskich. Odpowiedzią na te wyzwania okazały się właśnie pasaŝe. Typowym układem przestrzennym tej formy organizacji handlu było połączenie dwóch głównych ulic miasta przez środek rozdzielającego je kwartału zabudowy. Głównym elementem pasaŝy było przejście piesze, wokół którego zlokalizowane były sklepy. Jego szerokość zwiększała się z czasem od początkowych 3 m do około 8,5 m (ANDERTON 1999: 10). Rozwiązanie to pozwoliło klientom dokonywać zakupów w bardzo atrakcyjnej przestrzeni wyłącznie pieszej. Towary były lepiej eksponowane niŝ w tradycyjnych sklepach. 10 Por. definicję centrum handlowego w rozdziale Definicje centrum handlowego, str

13 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 3. Galeria Vittorio Emma-nuelle II w Milanie (fot. BAUER STEFAN za: PasaŜe szybko rozprzestrzeniły się w Europie. Znane miasta chciały mieć własną reprezentacyjną miejską przestrzeń pieszą. Ponadto zadaszona ulica okazała się bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem przeciwdziałającym negatywnemu wpływowi zewnętrznych warunków atmosferycznych, zwłaszcza w miastach północnoeuropejskich. Poprzez połączenie kilku pasaŝy, rozchodzących się w róŝnych kierunkach, otrzymano układy określane mianem galerii (SCHUPP 2005: 10-11). Jednym z bardziej znanych przykładów tego rozwiązania jest Galeria Vittorio Emmanuelle II w Milanie projektu Giuseppe Mengoniego. W jej układzie przestrzennym dominuje przeszklona kopuła o średnicy 39 m, zlokalizowana na przecięciu czterech przejść pieszych o układzie krzyŝowym. Właśnie ona ma podkreślić niezwykłą rangę tego obiektu (COLEMAN 2006: 32). Wraz z rozwojem pasaŝe są uzupełniane o kolejne funkcje. Oprócz handlu pojawiają się restauracje, teatry, apartamenty czy teŝ biura. Z czasem rośnie równieŝ intensywność zabudowy terenu. Odzwierciedla się ona w rosnącej liczbie kondygnacji oraz wielopoziomowych przejściach pieszych. Właśnie takie przejścia moŝna znaleźć we wnętrzach większości współczesnych obiektów handlowych. Kolejnym elementem, który przybliŝył handel do rozwiązań współczesnych, jest dom towarowy. To sklep o duŝej powierzchni, naleŝący do tego samego właściciela i oferujący róŝnorodne towary z wielu grup asortymentowych. Podstawową zasadą jego funkcjonowania było utrzymywanie stałych, relatywnie niskich cen produktów, co było moŝliwe dzięki produkcji masowej. ChociaŜ artykuły te niekoniecznie miały wysoką jakość, a grupą docelową tych sklepów była klasa średnia i niŝsza (SCHUPP 2005: 11), to ich ogromna liczba szybko przełoŝyła się na sukces tej formy handlu. Za pierwszy dom towarowy uznaje się Bon Marché w ParyŜu, który od budowy w 1852 roku przeszedł kilka większych zmian i rozbudów do roku Rozwój techniki i zastosowanie konstrukcji stalowej pozwoliło na realizację częściowo otwartej przestrzeni, dzięki czemu moŝliwa była swobodna jej aranŝacja. Trzy główne poziomy handlowe połączone zostały wizualnie otwartą przestrzenią klatki schodowej, zwieńczoną świetlikiem. Dzięki temu moŝliwy był wgląd na inne kondygnacje oraz klientów, co znacznie podnosiło atrakcyjność sklepu i zwiększało chęć dokonania zakupów. Wraz ze wzrostem atrakcyjności domów towarowych rosły teŝ ich rozmiary. Stało się to moŝliwe dzięki zastosowaniu kolejnych rozwiązań technicznych. Konstrukcja stalowa uzupełniona została o ruchome schody 11. Pierwszym amerykańskim domem towarowym, w którym zastosowano konstrukcję stalową do uzyskania wolnego rzutu, jest sklep Haughwot & Co w Nowym Jorku z 1857 roku. Był to równieŝ pierwszy sklep, w którym zamontowano windę do transportu klientów pomiędzy pięcioma kondygnacjami handlowymi. Przejawem nowoczesnej technologii była równieŝ stalowa, prefabrykowana elewacja tego budynku (COLEMAN 2006: 35), co sprawiło, Ŝe budynki rozrastały się nie tylko w poziomie, ale równieŝ wzwyŝ, osiągając w Europie zazwyczaj cztery lub pięć kondygnacji. W Stanach Zjednoczonych realizowane były nawet obiekty duŝo wyŝsze, jak na przykład dwunastokondygnacyjny sklep Carson Pirie Scott w Chicago projektu Louisa Sullivana (COLEMAN 2006: 36). 11 Układ schodów ruchomych wypiera pierwotny główny element wystroju domów towarowych, jakim była główna, doświetlona naturalnie klatka schodowa. Klientów przyciąga więc bardziej wygoda uŝytkowania niŝ architektoniczne piękno. W dalszej perspektywie stosowanie schodów ruchomych wytworzy nową jakość urbanistyczną. Pomysł ten okaŝe się na tyle nośny, Ŝe stworzone zostaną na jego bazie utopijne projekty miast (Berlin Hauptstadt, 1958, Alison i Peter Smithson czy escalator city Raynera Banhama). Ruchome schody łączą leŝące na sobie, pierwotnie rozłączne przestrzenie (WEISS, LEONG 2001B: ). Tak jak pasaŝe pozwoliły rozszerzyć przestrzeń miejską w poziomie, tak schody ruchome pozwalają na jej rozszerzenie w pionie. 13

14 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Interesującymi i nadal funkcjonującymi europejskimi przykładami takich rozwiązań są domy towarowe Lafayette w ParyŜu oraz GUM w Moskwie (SCHUPP 2005: 12). Nowoczesna technologia budowy domów towarowych pozwala takŝe na realizację duŝych wystaw, obejmujących nie tylko przyziemie, ale całą elewację. Jako przykład takiego rozwiązania moŝna wskazać imponującą fasadę berlińskiego sklepu Tietz z 1900 roku projektu Bernarda Sehringa. Ówcześnie był to największy dom towarowy w Europie (PFEIFER 1996: 39). Z czasem tradycyjna, historyzująca architektura domów towarowych zostaje wyraŝona przy pomocy środków modernistycznych, a zastosowanie ścian osłonowych pozwala tym budynkom płynnie dopasowywać się zakrzywionymi elewacjami do przyległych ulic (COLEMAN 2006: 37-38). Wraz z ewolucją udział wystawy w elewacji domów handlowych będzie ograniczany (por. PFEIFER 1996: 78). Cechy współczesnych obiektów handlowych, które zaczerpnięte są z domów towarowych 12, to między innymi ich otwarty rzut, duŝa skala i kubatura obiektu (łącznie z duŝą fasadą), odgórne planowanie całego obiektu oraz szeroka, niemalŝe kompletna oferta handlowa zawarta wewnątrz jednego obiektu. Co więcej, domy towarowe rozumiane jako sklepy sieci handlowych są obecnie elementami składowymi programu większości obiektów handlowych 13. Il. 4. Wnętrze domu towarowego Lafayette w ParyŜu współcześnie (fot. TING BENJAMIN za: Il. 5. Fasada berlińskiego sklepu Tietz przy Leipziger Straße (PFEIFER 1996: 42) 12 W tym kontekście naleŝy chociaŝ nadmienić o halach targowych, które są unowocześnioną formą historycznego targowiska (por. OMILANOWSKA 2004: 307). 13 Por. definicje zawarte w rozdziale Punkt sprzedaŝy detalicznej podstawowa jednostka handlowa, str

15 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 6. Współczesna, masywna bryła domu towarowego Galeria Kaufhof w Brunszwiku (fot. AUTOR) Przykładem domu handlowego, który jest bardzo bliski ideom współczesnych centrów handlowych, jest sklep Millirion s pod Los Angeles, otwarty w 1947 roku. Zlokalizowany został na handlowym obszarze Westchester. Jego cechą wspólną z współczesnymi obiektami budowanymi poza śródmieściami jest więc równieŝ lokalizacja podmiejska. Pierwotny układ przestrzenny domu towarowego miał trzy kondygnacje wewnętrzne wzorem swoich miejskich poprzedników. Mimo to kalkulacja dowiodła, Ŝe wykonanie obiektu jednokondygnacyjnego z parkingiem na dachu będzie trzykrotnie tańsze od kosztów komunikacji pionowej w centrum trójpoziomowym. W ten sposób powstał budynek z gigantycznym frontem o szerokości 182 m. Klienci mieli do niego dojeŝdŝać samochodami. Parking dla zmotoryzowanych klientów został zlokalizowany na dachu. Na zewnątrz wykonano potęŝne rampy wjazdowe, które dodatkowo podkreśliły dominującą rolę transportu indywidualnego. Ogromna, monotonna fasada stała się przestrzenią reklamy dla zmotoryzowanych (WALL 2005: 43-49). W ten sposób powstał nowy typ domu towarowego, który wytyczył nowy trend w układzie przestrzennym sklepów oraz miał lokalizację podmiejską. Il. 7. Lokalizacja domu handlowego Millirion s pod Los Angeles (WALL 2005: 43) Il. 8. Schemat przestrzenny domu handlowego Millirion s (WALL 2005: 43) 15

16 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami WaŜnym elementem współczesnego handlu są sieci handlowe. Choć wydają się one stosunkowo młodym rozwiązaniem, to znajdują swoje początki w pojedynczych, małych sklepach spoŝywczych. Jednymi z pierwszych sklepów sieciowych na świecie były sklepy spoŝywcze Lipton. Sir Thomas Lipton otworzył swój pierwszy sklep juŝ w 1872 w Glasgow, a po kolejnych 25 latach w Wielkiej Brytanii było ich blisko 250. Podobnie rozrósł się Marks and Spencer s od pierwszego sklepu w 1884 roku do 240 sklepów w 1960 roku. Porównywalny był rozwój tej formy handlu w Stanach Zjednoczonych, gdzie przykładem jest sieć Woolworths. Pochodzi ona z Pensylwanii. Pierwszy sklep otwarto w 1879 roku. W ciągu 30 lat powstało 240 kolejnych placówek i rozpoczęła się internacjonalizacja tej sieci. Firmie wystarczyło jedynie 20 lat, aby w Anglii otworzyć juŝ 750 filii Woolworths (COLEMAN 2006: 39). Największą światową siecią handlową pod względem osiąganych przychodów jest amerykański Wal-Mart. Współcześnie sieciowość przeniosła się równieŝ na inne branŝe, i tak występują na przykład sieci gastronomiczne (restauracje, kawiarnie itp.) oraz sieci rozrywki (kina, kręgielnie itp.). Elementami sieciowymi mogą takŝe być całe obiekty handlowe NARODZINY HANDLU WSPÓŁCZESNEGO PRZEDMIEŚCIA AMERYKI PÓŁNOCNEJ Przeniesienie się handlu na przedmieścia W historii współczesnych obiektów handlowych przełomowym momentem jest przeniesienie się ośrodków wymiany towarów z ich tradycyjnego miejsca, jakim były śródmieścia, na przedmieścia. Jako powody szybkiego rozwoju centrów podmiejskich przyjmuje się (za: COLEMAN 2006: 42 i opracowanie własne): 1. szybki wzrost populacji oraz rozwój podmiejskich dzielnic mieszkaniowych, 2. małą ilość dostępnych wolnych terenów w śródmieściach, 3. wzrost popularności i powszechności transportu indywidualnego, 4. wypełnienie się przepustowości ulic śródmiejskich i ich zatłoczenie, 5. duŝą ilość taniego, dostępnego i łatwego do przekształcenia terenu na przedmieściach, 6. postęp technologiczny związany z wentylacją, klimatyzacją i oświetleniem, który pozwala na tworzenie atrakcyjnych, wewnętrznych przestrzeni malli, 7. zmianę stylu Ŝycia Amerykanów związaną z rozwojem konsumpcjonizmu. Il. 9. Podporządkowanie śródmieścia Los Angeles transportowi samochodowemu. Na czarno przestrzenie komunikacji kołowej (GRUEN 1965: 79) 14 Sieciowość polega na realizacji wielu obiektów w ramach jednej firmy sprzedawcy, zazwyczaj hipermarketu (np. Auchan), lub w ramach jednego dewelopera (np. niemiecka firma ECE Projektmanagement GmbH). 16

17 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Pierwszym amerykańskim mallem 15 zlokalizowanym poza śródmieściem i nastawionym na klientów uŝywających transportu indywidualnego jest Country Club Plaza Mall. Na początku XX wieku wykonano plany mające na celu przekształcenie zniszczonych, podmokłych i w duŝej mierze rolniczych przedmieść Kansas. Dynamicznie rozwijająca się dzielnica mieszkaniowa potrzebowała ośrodka handlowego. W 1922 roku deweloper Jesse Clyde Nichols zlecił wykonanie projektu centrum, które obsłuŝyłoby szybko rosnącą populację. Ideą przewodnią projektu było stworzenie kompletnego ośrodka handlowego dzielnicy, w którego skład wchodziłyby sklepy nie tylko dla klasy średniej, ale równieŝ wyŝszej. Dodatkowo w kompleksie znalazły się restauracje, kino i inne funkcje rozrywkowe. Fenomenem okazał się darmowy parking, który był kluczowym elementem załoŝenia mającym na celu przyjęcie ogromnej liczby klientów zmotoryzowanych 16 (JACKSON 2003: 328). Il. 10. Centrum Country Club Plaza Mall (COLEMAN 2006: 41) Jest to równieŝ przykład formy organizacji handlu, która jest zarządzana centralnie przez jednego operatora 17. Z czasem centrum zyskiwało kolejne atrakcje. Wśród nich znalazły się targi Plaza Art Fair, które wkrótce potem stały się czołowym wydarzeniem targowym w tej części kraju. Obiekt był stylizowany na architekturę hiszpańską (COLEMAN 2006: 41). Projekt dostarczył nowo powstającej dzielnicy mieszkaniowej miejsca ogniskującego Ŝycie społeczne i stanowiącego o lokalnej toŝsamości. Potwierdzeniem tego jest wpisanie centrum Country Club Plaza na 15 Do opisu amerykańskiej formy obiektów handlowych w niniejszej pracy będzie stosowana oryginalna angielska nazwa mall, ze względu na wyraźną odmienność tego formatu odróŝniającą ją od europejskich centrów handlowych, o czym będzie mowa w rozdziale Amerykańskie centra handlowe podstawowy podział, str. 54. Dla odróŝnienia polski odpowiednik tej nazwy (centrum handlowe) będzie stosowany do określania obiektów zlokalizowanych w Europie. 16 Z czasem obiekt został rozbudowany do rozmiarów przeszło m² i jest obsługiwany przez miejsc parkingowych. 17 Jednopodmiotowe zarządzanie strukturą handlową jest waŝnym elementem róŝnicującym handel nowoczesny od tradycyjnego. Cecha ta jest powszechnie stosowana w definicji centrum handlowego, o której więcej w rozdziale Definicje centrum handlowego, str

18 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami publikowaną przez Project for Public Spaces 18 listę 60 najlepszych przestrzeni (obok ogrodów Tivoli w Kopenhadze, Rynku Głównego w Krakowie czy Schodów Hiszpańskich w Rzymie). W ten sposób rozwija się klasyczny przykład podmiejskiego strip malla 19. Początkowo układ sklepów nie tworzy wyraźnie jednolitej przestrzeni centrum handlowego, gdyŝ jest zazwyczaj rozdzielony publiczną drogą. Z czasem sklepy zlokalizowane wzdłuŝ ulicy zaczynają mieć dwa wejścia. Pierwsze z nich jest tradycyjnie umiejscowione od ulicy i dostępne dla klientów przybywających pieszo. Natomiast drugie jest rezultatem rozwoju motoryzacji i wynikającym z niego zwiększaniem się rozmiarów parkingów lokalizowanych na zapleczach. Z czasem wejście od parkingu stanie się głównym wejściem do wykształconego układu zamkniętego malla, a ulica zredukowana zostanie jedynie do wewnętrznej przestrzeni pieszej. Kolejne realizacje wytyczają nowy trend w projektowaniu podmiejskich sklepów. Na niedrogich, podmiejskich gruntach realizowane są obiekty jednokondygnacyjne, których forma jest tańsza w realizacji niŝ w przypadku obiektów kilkukondygnacyjnych. Zmiany w amerykańskim prawie podatkowym (umoŝliwiające dodatkowe odliczenia) spowodowały, Ŝe podmiejskie, tanie, niemalŝe tymczasowe inwestycje stały się niezwykle opłacalne. Była to jedna z przyczyn szybkiego rozwoju suburbanizacji (WALL 2005: 182, por. LEDWOŃ 2005). Otwarty plan słupowej konstrukcji obiektów daje moŝliwości dowolnego zagospodarowania przestrzeni wewnętrznej. Jest to rozwiązanie tanie i łatwe do późniejszej adaptacji (WALL 2005: 38). Typowe strip malle, budowane na przedmieściach, opierają się na głównych najemcach supermarkecie i drogerii 20, uzupełnionych mniejszymi sklepami. Obiekty te są zarządzane centralnie przez jednego właściciela, mają zunifikowany kształt architektoniczny, zajmują teren jednej nieruchomości (nieprzedzielonej publiczną drogą), a fronty sklepów zwrócone są do wnętrza załoŝenia i zorganizowane w prostej linii 21. Niektórzy badacze historii centrów handlowych jako pierwszy przykład kompletnego, planowanego centrum handlowego podają Highland Park Shopping Village w Dallas w stanie Teksas z 1931 roku, w którym jako pierwszym zastosowano wszystkie te rozwiązania jednocześnie (ICSC 2000). Il. 11. Przekrój przez dom towarowy Southdale w Edina w stanie Minnesota (WALL 2005: 97) Przełomowym rozwiązaniem w historii centrów handlowych był projekt domu towarowego o aspiracjach centrum handlowego. Było nim centrum Southdale w Edina w stanie Minnesota, zaprojektowane w 1956 roku przez Victora Gruena 22 (WALL 2005: 51). Projekt tego obiektu był odpowiedzią na dwa wyzwania pojawiające się w przypadku strip malli. Po pierwsze centra te 18 Organizację non-profit mającą na celu promocję i podtrzymywanie przestrzeni publicznych. 19 Nazwa pochodzi od angielskiego słowa strip oznaczającego pasmo. Wynika to z linearnego układu wąskich sklepów, które zlokalizowane są wzdłuŝ głównej ulicy. 20 Jest to specyficzny sklep amerykański (ang. drugstore). Mimo iŝ jego główną funkcją jest apteka, to jest uzupełniony o szeroką gamę innych artykułów codziennego uŝytku, w tym nawet o podstawowe artykuły spoŝywcze. Z tego względu jego funkcjonowanie jest najbardziej zbliŝone do polskiej drogerii. 21 Por. definicja centrum handlowego w rozdziale Definicje centrum handlowego, str Victor Gruen, wł. Gruenbaum, ur. 1903, zm (WALL 2005: 24) wiedeński architekt i urbanista, pracujący znaczną część Ŝycia w Stanach Zjednoczonych, twórca wielu centrów handlowych i teorii dotyczących ich budowy oraz rozwoju miast. Jest uwaŝany za jedną z czołowych postaci kształtujących rozwój wczesnych centrów handlowych. 18

19 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami rozrastały się do znaczących rozmiarów w poziomie. Po drugie były naraŝone na negatywne wpływy środowiska zewnętrznego. W klimacie Minnesoty jedynie 126 dni w roku sprzyjało dokonywaniu zakupów na otwartej przestrzeni. Projekt Southdale zakładał budowę sklepów o łącznej powierzchni m² i moŝliwość ich dalszej rozbudowy do blisko m² na działce o wielkości 34 ha. Realizacja tak rozbudowanego programu na niewielkim terenie była moŝliwa dzięki rozłoŝeniu programu usługowego na dwóch kondygnacjach, zaplecza i obsługi na kolejnych dwóch (w podziemiu i na dachu). Zaś wewnętrzne przestrzenie piesze zyskały nową jakość klimatyzację. Jej wprowadzenie sprawiło, Ŝe klienci chcieli spędzać w sklepie więcej czasu niŝ dotychczas, a nawet przebyć dłuŝszą drogę do sklepów, aby dokonywać zakupów w przyjaznym środowisku. Wygodę klimatyzacji docenili równieŝ sprzedawcy. Łagodniejsze powietrze, mniej kurzu i ograniczenie dostępu światła słonecznego spowodowało, Ŝe przechowywane towary nie psuły się i nie niszczyły tak szybko, jak przedtem (COLEMAN 2006: 43). Il. 12. Jeden z pierwszych projektów lokalizacji domu towarowego Southdale (GRUEN 1965: 193) Il. 13. Wewnętrzna przestrzeń piesza w Southdale w stanie Minnesota (WIEß 1996: 173) Centrum stworzyło nową jakość przestrzeni. Przestrzeni, która przypominała śródmieście. Jednym z załoŝeń formowania zamkniętych ciągów pieszych była ich łączność, choćby wizualna, ze światem zewnętrznym. Ludzie przebywający w klimatyzowanym środowisku mogli więc stwierdzić, jaka jest pora dnia i pogoda. Taka łączność miała wywołać odczucie przebywania na zewnątrz i umoŝliwić odpoczynek pomiędzy kolejnymi zakupami. Centrum okazało się tak silnie oddziałującą i atrakcyjną przestrzenią dla sąsiadujących terenów, Ŝe klienci bardzo chętnie je odwiedzali nawet po zamknięciu, by móc pooglądać witryny sklepowe. Społeczne potrzeby integracji zaspokajane były poprzez moŝliwość uczestnictwa w licznych wystawach, balach, koncertach, pokazach czy wykładach (WALL 2005: 99). Zamknięcie przestrzeni pieszej wewnątrz budynku znacznie ograniczyło jego połączenia ze strukturami zewnętrznymi. Kolejnym skutkiem tego działania była postępująca unifikacja wewnętrznych przejść. Mimo iŝ stałe parametry środowiskowe pozwalały projektantom na stosowanie nowych, atrakcyjnych rozwiązań architektonicznych, to centra te były pozbawiane swojej indywidualności związanej z charakterem i toŝsamością miejsca. Ponadto skupianie całej uwagi na wnętrzu obiektu sprawiało, Ŝe forma zewnętrzna zaczynała przypominać monotonną fortecę bez okien (CRAWFORD 1999: 46), która zazwyczaj zatopiona była w betonowym morzu otaczających ją parkingów samochodowych. W otoczeniu brakowało jakichkolwiek chodników, które pozwoliłyby do nich dojść. W wyniku popularyzacji tej formy handlu tradycyjne sklepy sąsiedzkie zostały zastąpione przez dzielnicowe ośrodki handlowe. Darmowy i rozległy parking oraz przepustowość arterii komunikacyjnych dała klientom moŝliwość wygodnego dotarcia do sklepów, co nie było moŝliwe w przypadku wszystkich sklepów śródmiejskich (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 355). 19

20 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Powstanie centrów regionalnych Pierwsze centra regionalne zostały otwarte na początku lat 50. XX wieku. Ich cechą charakterystyczną było przyciąganie klientów z bardzo rozległego obszaru (regionu) 23, delimitowanego izochroną ok. 30 minut drogi samochodem. Projektowane więc były w miejscach, gdzie w bezpośrednim sąsiedztwie nie wytworzyła się jeszcze jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa. Pierwszym przykładem takiego centrum regionalnego jest Northgate. Zostało ono otwarte w 1950 roku w Seattle w stanie Waszyngton, a projektantem był John Graham. Centrum to było zorganizowane na wzór ulicy handlowej. Po obu jej stronach znajdowały się sklepy w układzie pasmowym, rozlokowane wzdłuŝ głównego, otwartego deptaka. Całość załoŝenia otoczona była parkingami samochodowymi (WALL 2005: 65). Na program funkcjonalny składał się pełen zestaw śródmiejskich domów towarowych (ICSC 2000). Il. 14. Widok centrum Northgate z lotu ptaka (GRUEN 1965: 192) Przykładem ewolucji układu przestrzennego malla i odejścia od tradycyjnej formy strip malla było centrum handlowe Shoppers World w Framingham zlokalizowane 19 mil na zachód od Bostonu. Podstawą pierwotnego załoŝenia było rozciągnięcie przestrzeni pieszej (oraz zielonego placu) pomiędzy dwoma domami towarowymi. Miały być one zlokalizowane na dwóch końcach tego układu. Taka forma przestrzenna określana jest mianem układu sztangowego 24. Niestety zrealizowany został tylko jeden główny sklep i symetria kompozycji została zaburzona (WALL 2005: 65-66). Zarówno w przypadku centrum Northgate, jak i Shoppers World, naleŝy zwrócić uwagę na zarysowanie się tendencji organizacji handlu wokół głównej przestrzeni pieszej. Właśnie ta przestrzeń stanie się potem najwaŝniejszym elementem wewnętrznym obiektów handlowych Por. zagadnienie obszaru oddziaływania centrum handlowego, omówione w rozdziale Amerykańskie centra handlowe skala i obszar oddziaływania, str Układ polegający na przestrzennym rozlokowaniu dwóch silnych elementów (tutaj głównych najemców) na dwóch końcach łączącej je osi pieszej. Nazwa pochodzi od angielskiego słowa dumbbell oznaczającego sztangę, hantle. 25 Więcej na temat wewnętrznych przestrzeni pieszych opisano w rozdziałach RóŜnice w formie architektonicznej i przestrzeniach pieszych, str. 80 oraz 4.4. Wpływ na miejską przestrzeń publiczną, str

21 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 15. Widok z lotu ptaka na Shoppers World (WALL 2005: 67) Na początku lat pięćdziesiątych Victor Gruen sformułował ideę obszaru strefy regionalnego centrum handlowego 26. W ten sposób ustalone zostały wytyczne do projektowania centrów regionalnych 27. Podstawą jego rozwaŝań były badania obszaru oddziaływania takiego centrum. W swoich projektach Gruen badał potencjał (w tym siłę nabywczą i preferencje zakupowe) mieszkańców w promieniu 5-30 min. drogi samochodem do obiektu. W ten sposób po raz pierwszy ustalił nie tylko wymaganą liczbę miejsc parkingowych, ale równieŝ opłacalny rozmiar programu handlowego (WALL 2005: 75) 28. Wiodącą ideą związaną z rozplanowaniem poszczególnych sklepów jest stworzenie przejść i kolumnad prowadzących do wewnętrznego dziedzińca. Tam znajdować się powinien główny dom towarowy. Kompozycję pozostałych bloków, zarezerwowanych dla głównych najemców, powinny wypełniać mniejsze sklepy i kioski, określane później przez Gruena jako sól i pieprz. Głównym celem realizacji takiego układu centralnego było wytworzenie poczucia więzi społecznej (WALL 2005: 71). Gruen uwaŝał, Ŝe sklepom brakowało punktów krystalizacji wewnętrznych przestrzeni, które są uzupełnione funkcjami społecznymi i kulturalnymi (WALL 2005: 56). Zgodnie z tymi załoŝeniami powstają pionierskie i najczęściej przywoływane w historii amerykańskiego handlu centra regionalne. Na początku lat pięćdziesiątych firma J. L. Hudson Department Store zaplanowała swoją rozbudowę. Początkowo zakładano budowę jednego centrum dla półmilionowej aglomeracji Detroit. Do wykonania projektu zatrudniony został Victor Gruen, który przeprowadził analizy odpowiedniej lokalizacji tego obiektu. W wyniku tych badań okazało się, Ŝe bardziej opłacalna będzie budowa aŝ czterech podmiejskich centrów, gdyŝ będą one w stanie obsłuŝyć cały region. KaŜde z nich powinno być zlokalizowane na obszarach o powierzchni minimum 43 ha i w odległości około 16 km od centrum Detroit. Ponadto kaŝda lokalizacja powinna się znajdować przy przecięciu arterii komunikacyjnych oraz posiadać częściowo juŝ wykształcone sąsiedztwo mieszkalne (WALL 2005: 74-75) Ang. Regional Shopping Center Zone. 27 Interesującym rysem postaci Victora Gruena było jego zainteresowanie miastem, a nie centrami handlowymi jako takimi. Wiele jego rozwaŝań dotyczyło przekształceń i rozwoju miasta. UwaŜał na przykład, Ŝe regionalne centra handlowe mogą być traktowane jako satelickie obszary śródmiejskie, oferujące wiele z tego, co dają centra metropolitalne... Przywitają one hordy samochodów, które do nich przyjeŝdŝają, dając im łatwy dostęp i rozległe miejsca parkingowe. Zaoferują równieŝ odpoczynek, bezpieczeństwo i wartości estetyczne. Mogą one stać się miejscami, które mieszkańcy przedmieść odwiedzą na krótkie zakupy, jak równieŝ centrami, do których będą chcieli przybyć na długie godziny zarówno za dnia, jak i wieczorem (GRUEN, SMITH 1952: 67-94, za: WALL 2005: 80). 28 Więcej w rozdziale 5.3. Metody programowania programowanie i chłonność, str Projekt ten zakładał nawet częściowe wykupienie sąsiednich obszarów, aby uniknąć późniejszej spekulacji cenami gruntów powodowanej wzrostem ich atrakcyjności. Ponadto chciano zablokować rozwój struktur konkurencyjnych dla centrum i pośrednie czerpanie z niego zysków przez obcy kapitał. 21

22 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 16. Widok z lotu ptaka na Northland Center pod Detroit (WALL 2005: 84) Il. 17. Lokalizacja Northland Center na tle otoczenia (HERMAN, LEONG 2001: 673) Il. 18. Rzut Northland Center z głównym domem handlowym Hudson s (WIEß 1996: 172) W wyniku tego planu w 1954 otwarte zostało największe w tym czasie centrum handlowe w Stanach Zjednoczonych Northland Center pod Detroit. Od śródmieścia dzieliło je aŝ 20 km. Powierzchnia sprzedaŝy tego centrum wyniosła m². Centrum odwiedzane było przez klientów dziennie, a na ich potrzeby wkoło obiektu wybudowano miejsc parkingowych (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 357). Dla lepszej komunikacji zaprojektowano nawet osobny, wewnętrzny system drogowy oraz rozdzielono strumienie samochodów na auta prywatne, publiczne autobusy i dostawy oraz obsługę. Forma przestrzenna została oparta na centralnie połoŝonym domu towarowym Hudson s o m² powierzchni sprzedaŝy. Wokół niego w 85 punktach sprzedaŝy zostali rozlokowani pozostali najemcy. Klienci zmierzający do Hudson s zostawiali więc swoje samochody po zewnętrznej stronie tego układu i musieli przejść obok mniejszych sklepów. Wewnętrzne przestrzenie piesze okazały się duŝym sukcesem. Ze względu na ich nowatorstwo i atrakcyjność przestrzenie te były otwarte przez całą dobę, a klienci chętnie się w nich przechadzali, nawet po zamknięciu sklepów 30 (WALL 2005: 83-85, HOFFMANN-AXTHELM 2006: 49). 30 Przyczyną mógł być równieŝ brak w pobliŝu alternatywnych przestrzeni publicznych, w których mieszkańcy mogliby spędzać czas na wzór przestrzeni śródmiejskiej. Por. problem tworzenia wewnętrznych przestrzeni w centrach handlowych opisany w rozdziale 4.4. Wpływ na miejską przestrzeń publiczną, str

23 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Podstawowym elementem tego rozwiązania (składającego się z pięciu budynków) było planowanie klastrowe 31 idea Victora Gruena pochodząca z 1952 roku. U podstaw tej myśli leŝało załoŝenie, iŝ podstawowym elementem centralnym kaŝdej formy jest przestrzeń publiczna 32 (WALL 2005: 189). Popularność centrum wynikała między innymi z atrakcyjnego obszaru krystalizacji, jakim były przestrzenie piesze pomiędzy sklepami. Do ich zaprojektowania zaproszono artystów, aby wytworzyć odpowiednią atmosferę do przechadzania się i dokonywania zakupów. W przeciwieństwie do większości obszarów śródmiejskich, były one pozbawione ruchu samochodowego. Okazało się, Ŝe klientom przypadła do gustu właśnie forma i idea tych przestrzeni (otwartych, wyłącznie pieszych, z licznymi atrakcjami, w tym fontannami i rzeźbami), a nie sama architektura czy kształt budynków. Oznaczało to, Ŝe centrum miało pełnić równieŝ funkcje społeczne i kulturalne. W tym celu stworzono nawet audytoria do wygłaszania wykładów, organizowano wystawy i róŝne spotkania (WALL 2005: 85-86). Centrum okazało się niewątpliwym sukcesem. W jego początkowej fazie zakładano, Ŝe pierwszy rok działania przyniesie sprzedaŝ na poziomie 35 milionów dolarów. Przed upływem piątego roku cała suma miała wzrosnąć do 50 milionów dolarów. Szacunki okazały się nietrafne. JuŜ w pierwszym roku zrealizowano pięcioletni plan sprzedaŝy, a po trzech latach kwota ta podwoiła się do 100 milionów dolarów (WALL 2005: 87). Mimo sukcesów, jakie odniosły podmiejskie malle, wyparły takŝe handel ze śródmieścia Detroit 33 (HERMAN 2001A: 469). To, co stanowiło centrum miasta, przeniosło się na jego obrzeŝa, do centrów handlowych, a sąsiednie tereny przyciągnęły dalsze inwestycje komercyjne i mieszkaniowe. To z kolei spowodowało rozwój dzielnic przedmiejskich kosztem śródmieścia. śycie ekonomiczne, niegdyś znajdujące się w śródmieściu, przeniosło się do podmiejskich centrów handlowych, które w duŝej mierze zastąpiły śródmiejskie centra biznesowe 34 jako centra komercyjnej i społecznej aktywności. [...] Zabrano to stare śródmieście z jego pierwotnego miejsca i przeniesiono w całości, za wyjątkiem wolności słowa, na przedmieścia (COHEN 1996: 1070, za: WALL 2005: 108) Centra superregionalne i problem rosnących rozmiarów Centra regionalne będące atrakcyjnymi i nowoczesnymi przestrzeniami handlu rozwijają się niemalŝe w lawinowym tempie. Nie jest to jednak jedynie rozwój ilościowy, ale równieŝ jakościowy. Podstawą tego zjawiska jest przeświadczenie inwestorów, Ŝe wielkość centrum moŝe nieograniczenie rosnąć i Ŝe jej zwiększenie przełoŝy się wprost na osiąganie wyŝszych zysków. W oparciu o to przeświadczenie powstają centra superregionalne. Jedną z pierwszych realizacji superregionalnych malli jest West Edmonton Mall w Alberta w Kanadzie (1981 rok). To olbrzymie załoŝenie, bo zlokalizowane na 57 ha terenu, przez długi czas było największym obiektem tego typu na świecie ( m² powierzchni najmu). Projekt zakładał przyciągnięcie milionów odwiedzających rocznie. Obszar, z którego pochodzili klienci, obejmował nie tylko pobliskich mieszkańców, ale równieŝ turystów przebywających duŝo dłuŝszą drogę do centrum. Aby ich przyciągnąć, nie wystarczył juŝ tradycyjny program handlowy. Interesującym elementem tego projektu było połączenie z parkiem rozrywkowym. Wśród wielu jego elementów znalazły się między innymi: multikino, park rozrywki ( m²) z 25 róŝnymi 31 Układ sklepów zazwyczaj skupionych wokół obiektu głównego najemcy znajdującego się w ich środku. Mogą to być obiekty wolnostojące. Całość otoczona parkingiem, który równieŝ moŝe wypełniać przestrzenie pomiędzy sklepami. 32 Mimo częstego określania w literaturze wewnętrznych przestrzeni centrów handlowych mianem przestrzeni publicznych, w niniejszej pracy obszary te będą nazywane przestrzeniami publicznymi (por. dalsze rozwaŝania w rozdziale Problem prywatnej własności przestrzeni publicznej, str. 126.). 33 Mimo iŝ większość badaczy przypisuje upadek dzielnicy centralnej Detroit jedynie rozwojowi centrów podmiejskich, to niektórzy specjaliści wskazują równieŝ na inne przyczyny. MoŜna do nich zaliczyć m.in. rozwój transportu indywidualnego oraz znaczące zmiany w przestrzennej dystrybucji populacji miasta (por. MCDONALD 1975: ). NaleŜy jednak zauwaŝyć, iŝ procesy te są silnie skorelowane z rozwojem handlu podmiejskiego i wzajemnie się wspomagają. 34 Ang. downtown business districts. 23

24 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami urządzeniami, pełnowymiarowe lodowisko, aquapark (o powierzchni 2 ha) oraz kasyno. Dla klientów, a właściwie dla turystów, zbudowano hotel z 354 pokojami. Dla zapewnienia wygodnego dojazdu transportem indywidualnym w centrum zrealizowano miejsc parkingowych. Do dziś jest to jedno z największych centrów handlowych w Ameryce Północnej, będące wzorem dla podobnych realizacji na całym świecie. Połączenie handlu i rozrywki stworzyło nową jakość handlu zwaną shoppertainment 35 powielaną pod róŝnymi postaciami we współczesnych centrach handlowych (COLEMAN 2006: 78). Il. 19. Rzut parteru West Edmonton Mall w Alberta w Kanadzie (COLEMAN 2006: 79) Il. 20. World Waterpark w Edmonton ( 35 Określenie shoppertainment pochodzi od połączenia dwóch angielskich wyrazów: shop sklep, kupować (lub shopper robiący zakupy) oraz entertainment rozrywka. 24

25 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Spektakularnym projektem, zrealizowanym w 1992 roku, jest Mall of America w Bloomington w stanie Minneapolis. Jest to jeden z najbardziej znanych malli amerykańskich. Było to największe ( m² powierzchni całkowitej i m² powierzchni najmu) i zarazem pierwsze centrum handlowe w Stanach Zjednoczonych, gdzie wprowadzono funkcje rozrywkowe. Ze względu na niespotykane rozmiary obiekt zorganizowany został w dość czytelnej formie kwadratu. Na naroŝnikach umieszczono główne domy towarowe (Nordstrom, Sears, Bloomingdale s i Macy s), a drogę między nimi wypełniono 525 mniejszymi sklepami. W centrum załoŝenia znalazła się przestrzeń tematyczna wesołego miasteczka Camp Snoopy o powierzchni przeszło m², która przekryta została szklanym dachem. W obiekcie znalazły swoje miejsce takŝe inne funkcje niekomercyjne, które wcześniej nie pojawiały się w centrach handlowych. Przykładowo, w centrum moŝna nie tylko iść do oceanarium czy kina, ale równieŝ zagrać w minigolfa, wziąć ślub w kaplicy albo uczęszczać na zajęcia w kampusie szkolnym (COLEMAN 2006: 82-83). Il. 21. Widok z lotu ptaka na superregionalne centrum Mall of America (CRAWFORD 1999: 98) Il. 22. Mall of America rzuty kondygnacji (CRAWFORD 1999: 102) Interesującym aspektem funkcjonowania tego centrum jest jego ewidentny, ponadregionalny zasięg. Obejmuje on nie tylko Stany Zjednoczone, ale jest równieŝ rozpoznawalnym elementem struktury handlowej świata 36. Rocznie odwiedza go ponad 40 milionów klientów (KOTLER 2005: 552). Z badań wynika, iŝ jest to najczęściej wybierany punkt docelowy podróŝy wewnątrz USA. Dzięki 7 tysiącom pokoi hotelowych i bliskości lotniska 40% klientów Mall of America to turyści, którzy przyjeŝdŝają spędzić w centrum kilka dni. Przyciąga ono głównie turystów z Azji, którzy przylatują samolotem albo przyjeŝdŝają do centrum autobusem lub autem. Następnie spędzają wewnątrz centrum kilka dni, ani na chwilę go nie opuszczając. Po prostu nie czują takiej potrzeby, gdyŝ wewnątrz znajduje się wiele rozmaitych funkcji w ramach kompletnego programu handlowo-rozrywkowego. Niechęć do opuszczenia obiektu potęguje jego izolacja od świata zewnętrznego i brak połączeń z otoczeniem (ANDERTON 1999: 25). 36 NaleŜy tutaj wspomnieć równieŝ o innych centrach ogromnych rozmiarów, których zasięg jest globalny. NaleŜą do nich: South China Mall w Dongguan (2005 rok, tys m² powierzchni najmu), Jin Yuan w Pekinie (tzw. Wielki Mall Chiński, 2004 rok, m²) oraz SM Mall of Asia na Filipinach (2006 rok, m²). 25

26 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Granice rozwojowe handlu i upadające malle Popularność malli w Stanach Zjednoczonych przekłada się na lawinowy wzrost ich realizacji. W 1958 roku odnotowano blisko 3 tysiące takich centrów (COLEMAN 2006: 42), w 1972 roku było ich juŝ przeszło 13 tysięcy, natomiast w latach zbudowano kolejnych 16 tysięcy (ANDERTON 1999: 14). Na tym etapie rozwoju handlu wydawało się, Ŝe dalsze zwiększanie rozmiarów obiektów handlowych nie będzie miało końca. Jednak naturalnym ograniczeniem tego rozrostu okazuje się wyczerpanie chłonności rynku na takie inwestycje oraz wyniszczające oddziaływania konkurencyjne między mallami, które gęsto wypełniły przestrzeń Ameryki Północnej. Wyraźne są zwłaszcza oddziaływania nowszych realizacji na starsze i mniej atrakcyjne. Podobne do siebie malle wyniszczają się takŝe wzajemnie poprzez multiplikację identycznych formatów w niewielkich odległościach przestrzennych (HOLUSHA 1997: 9.1). W tym duchu lata 90. przynoszą spadek atrakcyjności regionalnych malli. Roczna ilość inwestycji rozpoczętych w roku 1993 spadła o prawie 70% (451 budów) w porównaniu z budowami w roku 1989 (ICSC 2001). Liczba osób, które przyznały się do odwiedzania centrum regionalnego co najmniej raz w miesiącu spadła z 39% w 1992 roku do 33% w 1996 roku. Współczesne przestrzenie miejskie zaspokajają duŝo więcej potrzeb niŝ wyłącznie handlowe, które są charakterystyczne dla większości starych malli. Aby iść z duchem czasu centra te muszą się przekształcać i przebudowywać (COLEMAN 2006: 44). Nie wszystkie obiekty są jednak w stanie utrzymać się na rynku i część musi zakończyć swoją działalność. W Ameryce powstaje pojęcie dead mall 37. Część centrów regionalnych nie juŝ tak atrakcyjna, jak była w latach 80. Przestały zaskakiwać klientów (UNDERHILL 2005: ). Jak zauwaŝają badacze tematu budynki handlowe nie starzeją się; one umierają młode (HERMAN 2001B: 531). Niektóre obiekty handlowe są zamykane na długo przed ich śmiercią techniczną, mimo iŝ były planowane jako budynki tymczasowe, a więc z załoŝenia nie miały być długo wykorzystywane. W wyniku tego pojawia się problem w jaki sposób zagospodarować budynki i obszary pozostawione przez upadające malle. Większość z nich to obiekty o stosunkowo niewyszukanej formie, moŝliwe do przekształcenia w inne realizacje o dobrym dostępie do arterii komunikacyjnych. Mimo to ich architektura zazwyczaj nie jest oryginalna i nie uzasadnia jej zachowywania. Il. 23. Projekt przebudowy Eastgate Mall w stanie Tennessee (BOHL 2003: 19) 37 W języku polskim i nomenklaturze architektonicznej nie występuje utarty odpowiednik tego określenia. Prawdopodobnie wynika to z tego, iŝ na gruncie polskim to zjawisko jeszcze nie wystąpiło. W tym kontekście zazwyczaj mowa jest o upadłych mallach. 26

27 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Jedynie część malli odczuwa pogorszenie się koniunktury. Niektóre deptaki w otwartych strip mallach nie są na tyle wystarczająco uŝytkowane, Ŝeby uzasadniały uŝytkowanie wyłącznie przez pieszych i przywracany jest na nich ruch samochodów. Dzieje się tak na przykład w Providence, Rhode Island, Norfolk, Virginia i New London (LEONG 2001B: 498). Działanie to moŝna odczytywać jako cofnięcie się w rozwoju ideowym tych obiektów do ich bardziej pierwotnej formy. Podobnie przebudowano Park Forest Center pod Chicago, który przekształcany jest na śródmiejską ulicę handlową z róŝnymi funkcjami publicznymi i kulturalnymi. Przekształcenia obejmują równieŝ zdjęcie przekrycia wewnętrznej przestrzeni pieszej malla (HERMAN 2001A: 472). Long Beach Plaza Mall w Kalifornii został przekształcony tak, Ŝe nad sklepami znalazło się 250 poddaszy i apartamentów (KLIMENT, BARR, JERDE 2004: 213). Podobnie pośród funkcji handlowej wkomponowano mieszkania w Target Center przy Tustin Avenue w Orange. Niektóre z obiektów są całkowicie wyburzane i na ich miejsce wprowadzane są struktury przypominające śródmieścia. Interesujące są plany przebudowy Eastgate Mall w stanie Tennessee (BOHL 2003: 19). Zaletą lokalizacji tego centrum jest fakt, Ŝe wokół znajduje się mieszkalnictwo, a sam obiekt stanowił dla niego punkt centralny. W tym sensie jest idealnym miejscem na wprowadzenie zabudowy i funkcji o charakterze śródmiejskim. Inne zaś opuszczone malle adaptowane są całkowicie na zupełnie nowe funkcje. Przykładem takiego rozwiązania jest centrum Willingboro Plaza w New Jersey. Obiekt ten przebudowywany jest na wielofunkcyjny ośrodek miejski z ratuszem i atrakcyjnymi przestrzeniami publicznymi (HERMAN 2001A: 466). Bell Tower Mall w Południowej Karolinie został przekształcony na County Square i znajdują się tam okręgowe obiekty rządowe. Kino zostało zaadaptowane na salę sądową. Westchester Mall w Południowej Karolinie został przekształcony na kompleks kościelny z sanktuarium, księgarnią i domem opieki (UNDERHILL 2005: 204) ROZWÓJ HANDLU W AMERYKAŃSKICH ŚRÓDMIEŚCIACH Śródmiejskie centra handlowe Tradycyjnie amerykańskie śródmieścia obsługiwane były przez sieć sklepów sąsiedzkich 38. Z czasem układy te rozrosły się do bardziej zorganizowanych form przestrzennych. Zbudowane w 1931 roku Rockefeller Center w Nowym Jorku jest przykładem pierwszego pieszego centrum handlowego 39, rozumianego jako rozbudowana struktura sklepów sąsiedzkich. Jest to równieŝ jeden z pierwszych przykładów miasta w mieście (SCHUPP 2005: 13), a więc szerokiego miejskiego programu usługowego w ramach jednego załoŝenia. Rockefeller Center zostało zbudowane na obszarze kilku kwartałów, pomiędzy słynną Piątą Aleją i sąsiadującą z nią Siódmą Aleją. Zostały one połączone podziemnym przejściem, które wypełniły stoiska handlowe, usługowe i gastronomiczne. W podziemnej, centralnej części załoŝenia zlokalizowano otwarte lodowisko na małym placu. Z poziomu ulicy natomiast jest moŝliwy widok na nie. W 1987 roku obiekt został wpisany do Federalnego Rejestru Miejsc Historycznych 40 jako niezwykle udany i charakterystyczny projekt, który zmienił oblicze tej części miasta. 38 Były to tzw. corner shops nazywane tak od swojej typowej lokalizacji na rogu kwartału (ang. corner). 39 Ang. pedestrian shopping mall. Wśród badaczy tematu pojawiają się równieŝ wzmianki o wcześniejszym projekcie Market Square w Lake Forest z 1916 roku (MAKOWSKI 2004: 44). Projekt ten nie posiada jednak tak wielu cech centrów handlowych, jak omawiane Rockefeller Center, w związku z czym jest raczej etapem przejściowym pomiędzy tradycyjną, amerykańską formą handlu a mallem. 40 National Historic Landmark to amerykański odpowiednik wpisania na listę zabytków. Więcej na oficjalnej stronie internetowej 27

28 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 24. Lodowisko w Rockefeller Center w Nowym Jorku współcześnie ( Midtown Plaza w Rochester w stanie Nowy Jork jest przykładem realizacji bardziej złoŝonego projektu. Podobnie jak inne miasta amerykańskie, śródmieście Rochester dotknięte było problemami związanymi z przenoszeniem się aktywności klientów na przedmieścia. Wśród zaniepokojonych tym stanem rzeczy znaleźli się właściciele dwóch domów towarowych B. Forman Co. Store i McCurdy s Department Store. Byli oni przekonani, Ŝe klientów odebrały im podmiejskie realizacje handlowe w połączeniu z małą liczbą parkingów w śródmieściu. Z analiz przeprowadzonych przez Gruena wynikało jednak, Ŝe główną przyczyną kłopotów tych sieci nie były wyłącznie oddziaływania konkurencyjne, lecz takŝe degradacja przestrzeni śródmiejskich. Polegała ona między innymi na zatłoczeniu samochodami. Il. 25. Śródmieście Rochester w stanie Nowy Jork (GRUEN 1965: 304) Il. 26. Lokalizacja centrum handlowego Midtown Plaza i śródmieście Rochester (GRUEN 1965: 305) Jako remedium powstało centrum handlowe Midtown Plaza. Na okres planowania centrum nałoŝyło się uzyskanie przez miasto dofinansowania na przebudowę systemu komunikacyjnego w śródmieściu w związku z duŝą inwestycją autostradową. W programie tym miała znaleźć się śródmiejska droga obwodowa i parking na około 500 samochodów. Kluczowym zagadnieniem dla realizacji obu przedsięwzięć okazała się ich wzajemna integracja. W projektowanym obiekcie główne funkcje handlowe rozlokowano jedynie na połowie jego powierzchni. Pozostałą część stanowiły biura, hotel oraz nowo zaplanowany terminal autobusowy. Rozbudowano równieŝ 28

29 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami parking do miejsc, lokalizując go na trzech poziomach podziemnych. Minimalizacja barier przestrzennych pozwoliła na lepszą integrację ze strukturą miejską. W załoŝenie to wkomponowano takŝe istniejące budynki, w tym dwa domy towarowe. Ponadto w trakcie realizacji starano się, aby moŝliwie duŝo istniejących placówek mogło funkcjonować bez zakłóceń (WALL 2005: 145). Projekt ten jest przykładem, jak pojedyncza realizacja zlokalizowana na stosunkowo niewielkim obszarze (jedynie 2,8 ha) moŝe przyczynić się do przywrócenia Ŝycia w śródmieściu. Po jego otwarciu firma Xerox zrezygnowała z planów budowy swojego biurowca na przedmieściach na korzyść obiektu bezpośrednio połączonego kładką pieszą z Midtown Plaza. Według danych miasta realizacja podstawowego załoŝenia pociągnęła za sobą nowe inwestycje i przebudowy na sumę 150 milionów dolarów. Ogromnym sukcesem funkcjonalnym okazały się takŝe przestrzenie piesze. W niedługim czasie od otwarcia centrum w 1962 roku stały się główną przestrzenią pieszą śródmieścia. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, Ŝe przestrzeń ta nie była własnością prywatną, jak w przypadku podmiejskich malli, lecz została przejęta przez miasto i była ogólnodostępna. Mimo wykorzystania wzorów centrów podmiejskich, uzupełnienie funkcji handlowej o biura i hotel oraz połączenie z transportem publicznym pozbawiło Midtown Plaza powtarzalności, z jaką budowano na przedmieściach. Projekt ten okazał się pierwszym przykładem rewitalizacji śródmieścia przy pełnej współpracy sektora publicznego i prywatnego (WALL 2005: ). Mimo to naleŝy podkreślić, Ŝe o sukcesie tego przedsięwzięcia w duŝej mierze przesądziła realizacja inwestycji drogowych, poprawiających dostępność śródmieścia dla klientów zmotoryzowanych. Il. 27. Wnętrze Midtown Plaza (GRUEN 1965: 313) Kolejny typ projektów realizowanych w amerykańskich śródmieściach to centra wzorowane na podmiejskich mallach. Ich rozwój był wspomagany dotacjami ze środków publicznych i ulgami, mającymi na celu przyczynienie się do odnowy śródmieść. Uwarunkowania panujące w dzielnicach centralnych, związane z ograniczoną dostępnością terenu i jego kosztami, sprawiły, Ŝe formy architektoniczne sprawdzone na przedmieściach musiały przejść pewne zmiany. Projekty musiały być bardziej złoŝone, mieć wbudowany parking i układ wertykalny (CRAWFORD 1999: 49). Przykładem takiego centrum jest Water Tower Place w Chicago. W skład programu obiektu wchodził handel rozmieszczony na ośmiu poziomach i wbudowany parking. Oprócz tego zrealizowano równieŝ hotel, biura i apartamenty ulokowane w 74-kondygnacyjnym wieŝowcu. 29

30 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Dzięki temu złoŝonemu programowi uznawany jest on za pierwszy wielofunkcyjny projekt zrealizowanych w Stanach Zjednoczonych (ICSC 2000). W ten sposób wytyczony został nowy kierunek rozwoju projektów śródmiejskich. Stawały się one coraz bardziej złoŝone, zajmowały większe przestrzenie miejskie, a ich program ewoluował. Otwarte w roku 1985 centrum Horton Plaza zostało zlokalizowane na sześciu opuszczonych kwartałach śródmieścia San Diego w Kalifornii, o łącznej powierzchni 4,6 ha. W kompleksie znalazło się 150 sklepów, hotel, kina i miejsc parkingowych. Postmodernistyczna architektura znalazła swoje odzwierciedlenie nie tylko w stylizacji obiektu, ale równieŝ w swobodnym, zakrzywionym po łuku układzie głównego przejścia. Łączyło ono dwa przeciwległe naroŝniki załoŝenia. Był to element niespotykany wcześniej w ortogonalnych układach malli (CRAWFORD 1999: 50). W ten sposób osiągnięto takŝe ukierunkowanie kompozycji na obszary nadwodne miasta (ANDERTON 1999: 9, 35-38). Il. 28. Horton Plaza w San Diego widok z lotu ptaka (ANDERTON 1999: 34) Horton Plaza był interpretacją rozwiązań sprawdzonych na przedmieściach, a więc układu opartego na czterech głównych domach towarowych i parkingach, a mimo to wprowadzono do niego wiele innowacji. Aby podkreślić śródmiejski charakter, projekt podzielono na sześć części, które były niezaleŝnie projektowane. Takie wielowątkowe podejście miało odzwierciedlić złoŝony proces rozwoju miasta, dostarczyć nietypowych i spontanicznych rozwiązań oraz sprawić, Ŝe obiekt nie będzie postrzegany jako jeden monolityczny budynek. Celem projektu było między innymi oŝywienie przestrzeni publicznych śródmieścia. Zdaniem projektanta Jona Jerde, centra handlowe powinny być projektowane dla mieszkańców, a nie konsumentów (ANDERTON 1999: 36). 30

31 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 29. Rzut. Horton Plaza (HERMAN, LEONG 2001: 690) Projekt okazał się wielkim sukcesem. Rocznie odwiedzało go 25 milionów klientów, co pozwoliło na aktywizację śródmieścia San Diego. Potwierdzeniem tego był równieŝ rozwój okolicznych obszarów. Inwestorzy chętnie lokowali na nich kolejne obiekty mieszkaniowe i biurowe (ANDERTON 1999: 9). Mimo wielu starań o wysokiej jakości architekturę i integrację z miastem, centrum to nosiło jednak pewne cechy podmiejskiego malla. Były one szczególnie widoczne w zewnętrznych parkingach oraz duŝych, jednolitych powierzchniach elewacji domów towarowych (CRAWFORD 1999: 50). Właśnie te cechy obiektów śródmiejskich są najtrudniejsze do zamaskowania i stanową największe bariery w ich integracji ze śródmieściami. Mimo to często jest podawany jako impuls do rewitalizacji śródmieścia San Diego (BEYNARD, O MARA 2006: 20) Victor Gruen i jego ideologia związana z rolą handlu w śródmieściach Istotnym elementem rozwoju handlu są nie tylko realizacje centrów handlowych, ale równieŝ rozwaŝania teoretyczne na temat ich budowy oraz kształtu ówczesnych śródmieść. Istotny wkład w tę problematykę miał Victor Gruen. Jego ideą było przypisanie centrum handlowemu funkcji tradycyjnego śródmieścia nie tylko komercyjnej, ale równieŝ społecznej. Centra takie, lokalizowane pośród dzielnic mieszkaniowych, mają więc stanowić podstawowy element spajający je, a w ten sposób powstać ma podstawowa jednostka przestrzenna współczesnego miasta (CHUNG 2001: 288). Il. 30. Victor Gruen (LEONG 2001A: 380) 31

32 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Gruen wielokrotnie podkreślał niezwykłą rangę wewnętrznych przestrzeni pieszych znajdujących się w mallu. UwaŜał, Ŝe otwierając moŝliwości dla Ŝycia społecznego i rekreacji w chronionym pieszym środowisku, przez włączenie usług miejskich i oświatowych centra handlowe mogą wypełnić istniejącą pustkę. To one zapewniają miejsce i odpowiednie warunki uczestnictwa w Ŝyciu nowoczesnej społeczności, tak jak czyniła to w przeszłości staroŝytna grecka Agora, średniowieczny rynek i nasze place miejskie (GRUEN, SMITH 1960, za: GAŁKOWSKI 2004: 323). Podmiejski system komunikacji drogowej miał rozładować zatłoczone śródmieścia i połączyć róŝne dzielnice miasta. Jednak wraz z rozwojem przedmieść i lokalizacją na ich terenie malli przepustowość tych dróg została szybko wypełniona. Arterie komunikacyjne zaś wyraźnie rozdzieliły od siebie dzielnice. Zamiast odciąŝenia śródmieść osiągnięto efekt przeniesienia funkcji centralnych na skrzyŝowania dróg komunikacji. Malle zlokalizowane w tych miejscach stały się regionalnymi subcentrami miast (WALL 2005: 174). Co więcej, Victor Gruen w swojej publikacji Centers for the Urban Environment przyznał, Ŝe podmiejskie centra handlowe nie dają się zintegrować z sąsiednią zabudową, nawet mieszkaniową jednorodzinną. JuŜ samo przejście do malla z samochodu przez rozległy parking jest czynnością uciąŝliwą (WALL 2005: 111). Dla Victora Gruena głównym celem zainteresowania nie był jednak sam mall, lecz moŝliwość ponownego zdefiniowania za jego pomocą kształtu ówczesnego miasta. W tym rozumieniu mall był odzwierciedleniem funkcji pełnionych przez śródmieścia. Gruen porównywał go do wszystkich historycznych form kondensacji handlu greckiej agory, średniowiecznych rynków i pierwszych placów miast amerykańskich. Ponadto sądził, iŝ centra handlowe mogą przynieść porządek, stabilność i sens chaotycznym przedmieściom. Jego celem było wykorzystanie doświadczeń centrów podmiejskich do odbudowy śródmieść. Postulował osiągnięcie najwyŝszej moŝliwej produktywności z terenu w szerszym horyzoncie czasowym sądząc, Ŝe te same zasady planistyczne dotyczą zarówno śródmieść, jak i centrów podmiejskich (LEONG 2001A: ). Wśród nich wymieniał (za: LEONG 2001A: ): 1. zabezpieczenie sąsiedztwa przed zniszczeniem, 2. wystawienie obiektów handlowych na maksymalny ruch pieszy, 3. oddzielenie od siebie róŝnych form transportu i przestrzeni pieszych, 4. stworzenie maksymalnej wygody dla klientów i handlowców, 5. osiągnięcie ładu, jedności i piękna. W 1954 roku w swoim artykule Dynamic Planning for Retail Areas w Harvard Business Review Gruen podkreśla, Ŝe przedmieścia i śródmieścia wcale nie wchodzą ze sobą w konflikt. Aby centra miejskie były atrakcyjne, nie wystarczy rozdzielenie od siebie transportu kołowego i przestrzeni pieszych oraz nowoczesne zarządzanie. Potrzebnych jest więcej zmian, w tym unowocześnienie tradycyjnych sklepów, które od czasów wojny nie były zmieniane. Potrzeba równieŝ studiów opłacalności, marketingu i analiz strumieni ludzi, samochodów i dostaw. Problemy śródmieść nie wynikały wprost z realizacji centrów podmiejskich, lecz z braku kreatywnego, całościowego ich planowania. W swoim artykule Gruen formułuje podstawowe zasady budowy śródmiejskich centrów handlowych (za: WALL 2005: ): 1. budowa jednokierunkowej drogi wokół dzielnicy handlowej w oparciu o istniejące ulice, 2. zburzenie wszystkich opuszczonych i nie pasujących do załoŝenia budynków, 3. wykorzystanie otrzymanego w ten sposób terenu na parkingi dla klientów, 4. stworzenie duŝych kwartałów poprzez zamknięcie wszystkich ulic, za wyjątkiem kilku, 5. budowa pieszego centrum zapewniającego bezpieczną i przyjemną atmosferę dla klientów, 6. zapewnienie rezerw terenowych pod dalsze rozbudowy załoŝenia. 32

33 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami PowyŜsze załoŝenia znajdują swoje odzwierciedlenie w jednej z bardziej znanych koncepcji ideowych projekcie przebudowy Fort Worth. Śródmieście tego miasta nie było w stanie sprostać konkurencji podmiejskich ośrodków oraz połoŝonego w odległości niespełna 50 km miasta Dallas. Borykało się równieŝ z typowymi problemami komunikacyjnymi ówczesnych miast amerykańskich zatłoczeniem autami. W odpowiedzi na ten problem Victor Gruen wraz z zespołem zaproponował niemalŝe całkowite zamknięcie obszaru ścisłego śródmieścia przed samochodami (WALL 2005: 126). Il. 31. Projekt przebudowy Fort Worth (WALL 2005: 135) W śródmieściu planowano aŝ m² powierzchni handlowej, która miała funkcjonować na wzór wielkiego centrum regionalnego. Główna część załoŝenia (przeszło 660 ha) miała być dostępna jedynie dla pieszych. Samochody miały parkować na wielopoziomowych parkingach na obrzeŝach tej realizacji. Komunikacja zaplecza miała być zlokalizowana w tunelach. Rozkład przestrzenny parkingów miał pozwolić na przejście z jednego końca do drugiego w mniej niŝ 10 minut. Wewnętrzna oaza miała słuŝyć skupieniu funkcji biznesowych i miejsc pracy oraz być dzielnicą handlową i rozrywkową dla mieszkańców (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 356). 33

34 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 32. Wizualizacja rozwiązań proponowanych w Fort Worth (WALL 2005: 137) Okazało się jednak, Ŝe miasto nie było w stanie zrealizować tego planu. Struktura organizacyjna oraz procedura podejmowania decyzji w miejskim systemie planowania nie mogły sprostać kontroli nad tak złoŝonym projektem. Ponadto przedsiębiorstwa nadal wolały lokować swoje siedziby na terenach podmiejskich, gdzie było znacznie taniej i bliŝej do klientów. Podobnie mieszkańcy sąsiednich, rozwijających się terenów nie byli zwolennikami projektów rozwojowych śródmieścia. Mimo iŝ projekt nie został nigdy zrealizowany, powstała podstawa teoretyczna do dalszych rozwaŝań na temat przyszłości śródmieść amerykańskich (WALL 2005: ). TakŜe w ten sposób idea rozwoju śródmieść została porównana do planowania centrów regionalnych Przekształcenia śródmieść W przeciwieństwie do przedmieść, realizacja śródmiejskich projektów wymaga jednak pokaźnych nakładów i rozwiązania większej ilości problemów. Przykładem, w którym partnerstwo trzech podmiotów: miasta, agencji odbudowy śródmieścia oraz kupców dzielnicy centralnej pozwala zrealizować śródmiejskie centrum handlowego, jest Fulton Street Mall. Dzięki wspólnemu przedsięwzięciu moŝliwe było wykonanie projektu wewnętrznie spójnego, dającego szansę na długoterminowy rozwój i o jednolitej koncepcji przebudowy całego obszaru. ZałoŜenie to powstało w 1964 roku w Fresno w stanie Kalifornia jako centrum skupione wokół głównej, w pełni pieszej ulicy handlowej. Projekt samego centrum handlowego zajął aŝ dziewięć kwartałów o powierzchni przeszło 3 ha. ZałoŜenie uwzględniało równieŝ przyszły układ autostrad, który w efekcie został zrealizowany dopiero po 20 latach. Dla zapewnienia realizacji tego projektu w 1960 roku stan Kalifornia podjął uchwałę Pedestrian Mall Act, która pozwalała na zgromadzenie blisko 1,6 miliona dolarów funduszy, ograniczenie ruchu kołowego na ulicach oraz przekształcenie ich w ciągi piesze (MCMORROUGH 2001B: 724). Projekt okazał się tak duŝym sukcesem, Ŝe był pokazywany jako sztandarowy przykład dla innych miast, w tym europejskich. W 1965 roku przyznano mu prestiŝową nagrodę dla projektu wysokiej jakości przyznawaną przez Department of Housing and Urban Development (WALL 2005: ). Projekty tego typu nie są jedyną nauką, jaką śródmieścia wyciągają z podmiejskich malli. W centrach handlowych klienci poruszają się pieszo i mają stworzone specjalne przyjazne i bezpieczne środowisko. W odpowiedzi na to w śródmieściach Ameryki Północnej budowane są piesze przejścia, łączące waŝne obiekty, w tym handlowe. W 1962 w Minneapolis powstaje projekt 34

35 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami nadziemnej sieci przejść Skywalk, a w latach 80. w Toronto pojawia się podobne rozwiązanie, tyle Ŝe podziemne. Przejścia te pozwalają nie tylko zabezpieczyć pieszych przed niebezpieczeństwami ruchu ulicznego, ale równieŝ przed uciąŝliwościami środowiska naturalnego, np. srogimi zimami w Toronto, oraz ułatwić komunikację pomiędzy stosunkowo odległymi częściami miasta (LEONG 2001B: 496) 41. Il. 33. Rzut podziemnych przejść w Toronto z lat 80. (LEONG 2001b: 497) Il. 34. Współczesny Skywalk w Toronto jako rozszerzenie podziemnego systemu przestrzeni pieszych (fot. AUTOR) 41 Jak zauwaŝa Clifford Guy (GUY 1994: 21), nie moŝna jednak takich rozwiązań w pełni zaliczyć do grupy centrów handlowych. W ich przypadkach sklepy jedynie wypełniają istniejącą przestrzeń pieszą, która łączy waŝne miejsca w mieście. Pojedyncze punkty handlowe są małych rozmiarów i brakuje sklepów głównych najemców. Mimo to są interesującym przykładem zastosowania w śródmieściach rozwiązań znanych z centrów handlowych. Więcej na temat definicji centrum handlowego w rozdziale Definicje centrum handlowego, str

36 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Podobną ideą kierowali się pomysłodawcy zamykania istniejących ulic śródmiejskich dla ruchu kołowego. Pierwszą koncepcją o duŝej skali była próba stworzenia Madison Mall w Nowym Jorku. W 1971 roku podczas obchodów Dnia Ziemi całkowicie zamknięto ulicę Madison Avenue. Z zachowań mieszkańców wynikało, Ŝe właśnie dzięki stworzeniu przestrzeni pieszych moŝliwe jest odzyskanie obszarów śródmiejskich. RównieŜ zbieŝność tego przedsięwzięcia ze świętem ekologicznym miała podwójny wydźwięk. Po pierwsze taki, Ŝe tworzenie przestrzeni pieszych nie jest zabiegiem o jedynie komercyjnym podłoŝu i po drugie, iŝ piesze uŝytkowanie miasta jest powiązane z ekologią jego funkcjonowania. Plan ten nie został jednak dostatecznie mocno poparty przez środowiska lokalne (co dziwne zwłaszcza przez handlowców, obawiających się utraty klientów zmotoryzowanych) i jego realizacja nie została zaakceptowana przez władze. Mimo to projekt ten zapisał się w historii i słuŝył jako punkt odniesienia dla późniejszych realizacji (MCMORROUGH 2001B: ). Powolne wyczerpywanie się chłonności na regionalne malle skłoniło projektantów do poszukiwania nowych rozwiązań, które wpasowałyby się w powstające nisze handlowe. Sukcesem okazały się projekty alternatywne dla realizacji powtarzalnych centrów. Polegały one na renowacji zabytkowych struktur o atrakcyjnej miejskiej lokalizacji (CRAWFORD 1999: 49). W tym duchu w 1964 roku otwarto centrum Ghirardelli Square w San Francisco, którego częścią była zaadaptowana fabryka czekolady. Był to jeden z pierwszych projektów stosujących zasadę tzw. placemaking. Podstawową ideą tego załoŝenia było stworzenie nietypowego i niewystępującego nigdzie indziej zestawu najemców. Co więcej, program ten miał opierać się na jakości i indywidualności. Sklepy róŝnych branŝ były uzupełnione rozmaitymi punktami gastronomicznymi. W ten sposób starano się stworzyć idealne środowisko nie tylko do zakupów, ale równieŝ wypoczynku. Obszary piesze zostały starannie zaprojektowane, aby wykreować unikatowe przestrzenie, włączając w to zewnętrzne, otwarte tarasy (COLEMAN 2006: 49). W wyniku tych działań powstały podwaliny pod nowego formatu centrum handlowe, zwane festival retailing, speciality retailing lub festival marketplace (COLEMAN 2006: 57). W 1976 roku za sprawą starań amerykańskiego dewelopera, Jamesa Rouse a, w Bostonie powstaje kolejny, juŝ w pełni dojrzały projekt typu festival marketplace Quincy Market and Faneuil Hall. Za cel temu projektowi stawiano wytworzenie bezpiecznej i atrakcyjnej przestrzeni, która mogłaby konkurować z podmiejskimi mallami (CRAWFORD 1999: 49). Główną częścią projektu była odnowa śródmiejskiego targu. Zgodnie z zasadami projektów festival marketplace Quincy Market and Fanenuil Hall łączył handel, gastronomię, rozrywkę i turystykę w strukturach historycznych. Interesującym elementem tego załoŝenia było takŝe wprowadzenie atrakcji stymulujących Ŝycie nocne, takich jak koncerty i dansingi. Obecnie na ten obiekt składa się 70 sklepów, 14 restauracji i 40 stoisk gastronomicznych (KLIMENT 2004: 21). Jest to takŝe waŝny punkt docelowy dla turystów. Wiele z projektów tego typu miało teŝ bezpośrednie połączenie z terenami nadwodnymi, co równieŝ przyczyniło się do ich sukcesu funkcjonalnego (por. LORENS 2001). Il. 35. Quincy Market w Bostonie ( 36

37 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Interesującym zagadnieniem jest równieŝ realizacja projektów centrów śródmiejskich, które oparte są na rozrywce. Określane są mianem Urban Entertainment Centers (UEC). Obiekty te mają rozbudowane funkcje rozrywkowe, m. in. sportowe, kina i parki tematyczne. Sztandarowym przykładem takiego rozwiązania są rozległe kompleksy Las Vegas (ANDERTON 1999: 13-14). Projekt ten pokazuje równieŝ interesujący aspekt rozwoju miasta powodowanego lokowaniem wielofunkcyjnych obiektów, w tym handlowych (por. OBRIST, KOOLHAAS 2001: ). ChociaŜ jest to przykład bardzo specyficznego miasta, to jednak w czytelny sposób przedstawia problematykę związaną z wprowadzaniem elementu spędzania wolnego czasu jako głównego tematu ośrodka handlowego. Jego wpływów moŝna doszukać się w wielu współczesnych realizacjach obiektów handlowych 42. Il. 36. Las Vegas. Po lewej rzut centralnej części miasta na czerwono zaznaczono handel (OBRIST, KOOLHAAS 2001: 603) Il. 37. W pełni piesze przejście Freemont Street Experience w Las Vegas (1995 r.) projektu Jona Jerde ( KLEIN 1999: 138) 42 Podobne tendencje obserwowane są w Europie. Przykładowo w Niemczech w latach wpływy z rozrywki zwiększyły się dziesięciokrotnie z 26 do 260 milionów euro. Liczba miejskich centrów rozrywki w tym kraju wzrosła z 40 do 100 (KÄHLER 2006: 38). 37

38 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami 2.4. SPECYFIKA KRAJÓW EUROPEJSKICH PO II WOJNIE ŚWIATOWEJ Handel w śródmieściach O ile powojenny rozwój Stanów Zjednoczonych związany był głównie z zajmowaniem otwartych i łatwo dostępnych terenów podmiejskich, to w tym czasie Europa zajęta była odbudową ze zniszczeń wojennych. W obu tych kulturach równie mocno rosła popularność transportu indywidualnego. Jednak miasta europejskie miały większe moŝliwości oddzielenia w swoich śródmieściach transportu kołowego od ruchu pieszego przy okazji ich odbudowy. Pozwoliło to takŝe na realizację centralnych dzielnic handlowych w nowoczesny, jak na tamte czasy, sposób. Działania te nosiły często cechy występujące w handlu współczesnym, a więc między innymi były centralnie planowane i zarządzane oraz posiadały złoŝony program funkcjonalny, na który składała się zróŝnicowana oferta asortymentowa. Sztandarowym przykładem takiej realizacji jest wyłącznie piesza ulica handlowa w dzielnicy Lijnbaan w Rotterdamie, pochodząca z 1953 roku. Została ona zaprojektowana przez Van den Broeka i Bakema. W projekcie tym sklepy zostały zgrupowane w budynkach usytuowanych wzdłuŝ szerokiego na 18 m ciągu pieszego, po obu jego stronach. Inne funkcje zlokalizowano zaś w osobnych kwartałach oddzielonych drogą serwisową od centrum handlowego. Właśnie ta droga pozwoliła na pełne rozdzielenie ruchu pieszego od samochodowego. Dla wygody uŝytkowania układu przez klientów dodatkowo wykonano zadaszenia nad chodnikami, które częściowo chroniły przed deszczem. O sukcesie tego projektu świadczy to, Ŝe jest uŝytkowany do dzisiaj, chociaŝ przeszedł juŝ renowację. W 1996 roku dzielnica ta została odnowiona przy okazji realizacji centrum handlowego Beursplein (COLEMAN 2006: 44). Il. 38. Centralna część historycznej dzielnicy handlowej Lijnbaan w Rotterdamie po renowacji (fot. AUTOR) Il. 39. Lijnbaan w Rotterdamie widok od strony zaplecza (fot. AUTOR) W tym duchu zrealizowana została równieŝ odbudowa śródmieścia Coventry w Anglii w 1955 roku. Główną częścią załoŝenia była piesza dzielnica handlowa, uzupełniona funkcjami mieszkaniowymi. Całość otoczona została pierścieniem ulic (o średnicy około 1,5 km), które rozprowadzały transport kołowy. W wewnętrznym pierścieniu o średnicy około 800 m zlokalizowana została okręŝna droga dla autobusów. Projekt był pionierski i nowatorski. Jedynie zaplanowane odległości piesze okazały się nieco za duŝe, aby były wygodnie uŝytkowane przez klientów (WALL 2005: 117). Podobne projekty moŝna znaleźć w niemieckiej Kolonii (wkomponowanie nowych budynków w istniejący układ uliczny) oraz Sztokholmie (wybudowano kilka centrów dzielnicowych połączonych koleją, które stworzyły układ satelicki). Inne projekty zrealizowane w Wielkiej Brytanii (Bristol, Plymouth, Portsmouth) nie odniosły takich sukcesów jak ich kontynentalne odpowiedniki, głównie ze względu na brak pełnego rozdzielenia komunikacji kołowej od pieszej (COLEMAN 2006: 44-45). 38

39 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 40. Widok śródmieścia Coventry (COLEMAN 2006: 46) Na podobnych zasadach wykształcona zostaje idea przebudowy obszarów śródmiejskich (CAR) 43. W jej ramach wykonywano bardziej złoŝone projekty, obejmujące przebudowy związane z handlem i regulacją układu transportowego. Działo się tak nie tylko przy odbudowie śródmieść zrujnowanych w czasie wojny, ale równieŝ w przypadku miast, które mimo iŝ nie doświadczyły zniszczeń, borykały się z problemem zatłoczenia w centralnej dzielnicy. W przypadku historycznych miast europejskich, budowanych z myślą o transporcie konnym, a nie samochodowym, niewydolność głównego układu ulicznego była szczególnie dotkliwa. Rozwiązaniem tego problemu była budowa śródmiejskich dróg obwodowych ringów i wprowadzenie znaczących ograniczeń ruchu kołowego w ich wnętrzu. Idee przebudowy obszarów śródmiejskich powodują takŝe realizację centrów handlowych. Jako jeden z pierwszych projektów tego typu, a zarazem pierwsze przekryte centrum handlowe w Wielkiej Brytanii, wskazuje się Bull Ring otwarte w 1964 roku w Birmingham. Realizacja ta była pionierska, gdyŝ jako pierwsza spełniała wszystkie z następujących warunków (za: COLEMAN 2006: 47): oddzielenie transportu kołowego od pieszego; zamknięte, wewnętrzne środowisko; aranŝacja sklepów skupionych na kilku poziomach wokół głównego dziedzińca; sztuczne oświetlenie wnętrza; klimatyzacja; wewnętrzny parking samochodowy; obsługa z poziomu kondygnacji podziemnej; integracja z publicznym transportem autobusowym i kolejowym. Projekt ten był silnie inspirowany pierwowzorami amerykańskich podmiejskich malli. W celu powiązania centrum z miastem oraz ze względu na róŝnicę poziomów terenu zastosowano tutaj aŝ pięć kondygnacji wewnętrznych. Mimo to nie udało się bezkolizyjnie połączyć centrum z dzielnicą handlową, od której nadal było oddzielone ulicą. Ponadto niektóre wejścia nie były czytelne dla klientów albo wymagały dojścia niewygodnymi rampami. Wątpliwy okazał się równieŝ sposób, w jaki rozwiązano wewnętrzne przestrzenie piesze. Wzorem regionów połoŝonych bardziej na południe nie zastosowano pełnego doświetlenia pasaŝy. W kraju, gdzie szybko robi się ciemno, jest to wyraźna niedoskonałość. Pomimo wielu niedociągnięć załoŝenie to stało się pierwowzorem centrów handlowych w Wielkiej Brytanii Ang. Central Area Redevelopment. 44 Niestety centrum nie dało się przystosować do współczesnych wymagań handlu i na przełomie 2000 i 2001 roku zostało rozebrane. Dwa lata później w tym samym miejscu otwarto unowocześnione centrum handlowe. 39

40 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 41. Centrum handlowe Bull Ring w Birmingham (COLEMAN 2006: 47) Istotnymi realizacjami śródmiejskich centrów handlowych naleŝących do jednej sieci były brytyjskie Arndale Centre. Były one budowane z inicjatywy Arnolda Hagenbacha i Sama Chippendale a od 1961 roku. Początkowo były to otwarte, dzielnicowe ośrodki handlowe, jednak dość szybko zaczęto budować stosunkowo proste centra jedno- lub dwupoziomowe. W krótkim czasie sieć zbudowała 18 takich obiektów w głównych miastach Wielkiej Brytanii. Szybko zyskały one na popularności i były chętnie odwiedzane przez klientów. Ich sukces wynikał z zapewnienia przyjaznego, zamkniętego środowiska wewnętrznego oraz odpowiedniego doboru oferty sklepów. BranŜe były dokładnie dobierane do całego załoŝenia, dzięki czemu klienci mieli szeroką gamę produktów do wyboru. Co więcej, ofertę stworzono tak, aby moŝliwe było porównanie podobnych artykułów u róŝnych sprzedawców (COLEMAN 2006: 49). Mimo iŝ centra były w duŝej mierze postrzegane jako atrakcyjne, zwłaszcza ze względu na adaptację nowoczesnych trendów zza oceanu, to przy okazji ich realizacji pojawiały się równieŝ pierwsze głosy sprzeciwu. Zarzucano, Ŝe obiekty te niszczą historyczne struktury (z tego powodu zbojkotowano centrum w Shipley) i wprowadzają zunifikowaną ofertę sieci handlowych Rozwój handlu na europejskich przedmieściach W Europie rozwijają się równieŝ typowe podmiejskie centra, będące niemalŝe dokładnymi adaptacjami amerykańskich pierwowzorów. W tym duchu w 1963 roku we Francji otwarte zostają pierwsze hipermarkety Carrefour. W podobnym okresie w Wielkiej Brytanii pojawiają się supersklepy spoŝywcze (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 634) 45. Podobnie jak za oceanem, z czasem rosną rozmiary i ranga tych realizacji. W efekcie powstają centra, które swoją wielkością odpowiadają centrom regionalnym, a później superregionalnym. W tym samym czasie śródmiejskie struktury handlowe zaczynają odczuwać konkurencję ze strony obiektów podmiejskich (SCHUPP 2005: 14). Wraz z rosnącymi potrzebami rozbudowy miast europejskich powstają tzw. nowe miasta posiadające nowe, wielofunkcyjne ośrodki centralne. Przykładami pierwszych realizacji tego typu są załoŝenia: Vallingby New Town pod Sztokholmem z 1954, Tapiola pod Helsinkami z 1953 oraz Cumbernauld pod Glasgow z 1962 (WALL, 2005: 194). Wśród rozwiniętych projektów nowych miast regionalnych odnotowuje się trzy charakterystyczne przykłady centrów handlowych: Parly 45 Ang. food superstores. 40

41 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Deux pod ParyŜem (1969), Brent Cross pod Londynem (1976) oraz Central Milton Keynes w Milton Keynes w Wielkiej Brytanii (1979). Il. 42. Wnętrze centrum Parly Deux pod ParyŜem (COLEMAN 2006: 73) Centrum Parly Deux (rok 1969) było zaplanowane jako część nowo projektowanej, podmiejskiej dzielnicy ParyŜa zlokalizowanej nieopodal Wersalu. Zaprojektowano je jako dwupoziomowy obiekt o stosunkowo prostym układzie linearnym. Pomiędzy dwoma sklepami głównych najemców, zlokalizowanymi na końcach pasaŝy, znalazło się 100 mniejszych sklepów. Całość załoŝenia miała m² powierzchni. W centrum zastosowano wysokiej jakości materiały i formy wykończenia wnętrz, mimo silnych wpływów amerykańskich (pochodzących zwłaszcza z Southdale projektu Victora Gruena). Uwidaczniały się one w zewnętrznych, jednolitych i monotonnych formach architektonicznych, zwróceniu centrum do środka oraz klimatyzowanym środowisku. Mimo to obiekt posiadał marmurowe posadzki, kolumny obłoŝone drewnem i podwieszane sufity. Centrum to zapoczątkowało lokalizacje innych francuskich obiektów podmiejskich, między innymi Belle Epine w 1971 roku oraz Rosny 2 z 1973 roku (COLEMAN 2006: 74). Pierwszym podmiejskim regionalnym centrum zlokalizowanym na terenie Wielkiej Brytanii było Brent Cross pod Londynem. Mimo iŝ planowano jego budowę od lat 60., to otwarcie nastąpiło dopiero w 1976 roku. Wynikało to z niezwykle długiego, dziesięcioletniego procesu planistycznego. Centrum posiadało powierzchnię m² i miejsc parkingowych. TakŜe w tym projekcie doszukać się moŝna wzorów pochodzących z Southdale oraz formy przestrzennej zbliŝonej do paryskiego Parly Deux. Cechy wspólne z francuskim centrum obejmowały nie tylko układ sztangowy, ale równieŝ wysoką jakość wykończenia wewnętrznych przestrzeni obiektu. Mimo duŝych przeszkleń pasaŝe były takŝe sztucznie doświetlane. Projekt ten słuŝył za wzór podobnym realizacjom na terenie Wielkiej Brytanii przez kolejnych 20 lat. Jednak mimo pionierskich rozwiązań zastosowanych w momencie budowy, zmiany jakie w tym czasie zaszły w handlu, wymusiły jego przebudowę w 1996 roku (COLEMAN 2006: 74, LOWE 2000: 261). Il. 43. Wnętrze Brent Cross, Londyn (fot. HICKS BILLY za: 41

42 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Interesujące jest równieŝ centrum handlowe w Central Milton Keynes, które zostało otwarte w 1979 roku, jako element całkowicie nowo projektowanego miasta dla 250 tys. mieszkańców. Mimo iŝ planowano je jako m² powierzchni handlowej zintegrowanej ze strukturą miejską, to w praktyce zostało oddzielone od sąsiedniej dzielnicy przez ulice i parkingi na samochodów. NaleŜy jednak zwrócić uwagę na duŝą ilość elementów zielonych zrealizowanych na parkingach. Trzon pierwotnego załoŝenia, wpasowanego w ortogonalną siatkę ulic, tworzą dwa równoległe pasaŝe o długości około 800 m kaŝdy. W przestrzeniach pomiędzy nimi ulokowano większe sklepy głównych najemców oraz przestrzenie otwarte. Zewnętrzne powierzchnie przeznaczono natomiast dla mniejszych najemców. Centrum było dostępne dla klientów tylko z jednego poziomu, chociaŝ większe sklepy były dwupoziomowe. Komunikacja dostaw i obsługi zaplecza została zlokalizowana na drugim poziomie, ponad głównymi przestrzeniami pieszymi. Same zaś przestrzenie piesze były obszerne, otwarte i niezadaszone. W przypadku tego centrum większą uwagę skupiono na przestrzeniach wewnętrznych, które były wykończone drogimi materiałami, w przeciwieństwie do powtarzalnych, modułowych ścian osłonowych na zewnątrz (COLEMAN 2006: 97-98) 46. Problem związany z oddziaływaniem handlu lokowanego na przedmieściach na miejskie obszary centralne dobrze ilustruje historia związana z centrum Shopping City Süd pod Wiedniem. 47 Do jego realizacji został wyznaczony Victor Gruen, który nie krył obaw odnośnie zagroŝenia dla śródmieścia, jakie płynęło z tych planów. Obszar centralny Wiednia był w tym czasie poddawany badaniom mającym na celu wzmocnienie pozycji miasta w regionie. Gruen, powołując się na swoje amerykańskie doświadczenia, chciał, aby budowa centrum podmiejskiego była skoordynowana z komercyjną odbudową śródmieścia. Traktowanie tych działań rozłącznie mogło spowodować niepowodzenie jednego lub nawet obu przedsięwzięć. Gruen obawiał się głównie degradacji śródmieścia, gdyŝ centrum regionalne miało być pierwszym takim obiektem, a więc jego sukces był raczej przesądzony. W 1978 roku Gruen odniósł się do skutków realizacji tego projektu wzorowanego wprost na prototypach amerykańskich 48. Okazało się, Ŝe problem sięgał nie tylko historycznego śródmieścia, ale równieŝ wszystkich pozostałych 23 dzielnic Wiednia (GRUEN 1978: 351, za: WALL 2005: 111). Il. 44. Shopping City Süd pod Wiedniem współcześnie (fot. LEEB CHRISTOPH za: 46 RównieŜ ten projekt przechodzi obecnie proces modernizacji, mający się zakończyć w 2016 roku. 47 Obecnie centrum ma około m² powierzchni handlowej, miejsc parkingowych i zasięg międzynarodowy (Węgry, Słowenia, Słowacja, Republika Czeska). 48 Pojawił się tu takŝe aspekt prawny lokalizacji tuŝ za granicą miasta, a więc poza jego jurysdykcją. Więcej na temat przepisów dotyczących handlu w rozdziale 5. Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych, str

43 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Pierwszym brytyjskim odpowiednikiem superregionalnego centrum West Edmonton Mall było Metrocentre w Gateshead. ChociaŜ było mniejsze od swojego kanadyjskiego pierwowzoru ( m²), miało podobnie rozbudowaną ofertę rekreacyjną. Wewnątrz znalazły się między innymi: multikino, tematyczny dziedziniec gastronomiczny, park tematyczny z kolejką górską i pole do minigolfa. Centrum to zrealizowane zostało na terenie byłej elektrowni w latach Dzięki takiej lokalizacji na obszarze poprzemysłowym i terenie specjalnej strefy ekonomicznej projekt nie był ograniczony restrykcjami planistycznymi. Centrum zyskało rozgłos nie tylko jako pierwsze centrum handlowo-rozrywkowe, ale równieŝ jako pierwszy kryty park tematyczny Europy (COLEMAN 2006: 80). Popularność europejskich centrów podmiejskich wynikała z tych samych przesłanek co w Ameryce, a więc: zatłoczenia śródmieść, stosunkowo niskich cen gruntów, wzrostu popularności transportu indywidualnego, rozwoju podmiejskiej sieci drogowej oraz braku ograniczeń przestrzennych wobec wielkości budowanego obiektu. W związku z tym handel wielkopowierzchniowy poszukiwał dobrze widocznych lokalizacji przy węzłach tras szybkiego ruchu. Zazwyczaj tworzone były w odległości nie mniejszej niŝ 16 km od najbliŝszego centrum handlowego, a ich klienci pokonywali odległości nie większe niŝ zajmujące godzinę jazdy samochodem (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 636). Dodatkową przyczyną rozwoju handlu wielkopowierzchniowego na przedmieściach Europie były próby przeciwdziałania recesji lat 80. Władze lokalne upatrywały w centrach miejsc pracy dla rosnącej rzeszy bezrobotnych, powodowanej malejącym udziałem przemysłu w rynku. Wycofywanie się przemysłu pozostawiło takŝe duŝo obiektów i obszarów, które moŝna było zaadaptować na inne funkcje (por. ZAŁUSKI 2001). Przykładami takich realizacji są omawiane wcześniej Metrocentre w Gateshead oraz regionalne załoŝenie handlowe CentrO w Oberhausen w Niemczech, które zostało zlokalizowane właśnie na terenach poprzemysłowych. Il. 45. Regionalne centrum handlowe CentrO w Oberhausen w Niemczech (fot. AUTOR) W handlu wielkopowierzchniowym upatrywano równieŝ oszczędności gospodarstw domowych. Stwierdzono, Ŝe prowadzenie sprzedaŝy w supermarkecie jest o 20% tańsze niŝ w tradycyjnym, małym sklepie. Sądzono takŝe, Ŝe duzi rynkowi gracze zwiększą konkurencję i pozwolą obniŝyć ceny innych sprzedawców. Oszacowano, Ŝe przeciętna francuska rodzina, mieszkająca w centrum ParyŜa, moŝe zaoszczędzić około połowy miesięcznych wydatków, jeśli będzie kupować w podmiejskich centrach handlowych. RóŜnica w cenach pomiędzy sklepami o lokalizacji śródmiejskiej i podmiejskiej wynosiła od 30% do 70% (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: ). Klienci w wyborze sklepu kierowali się częściej niskimi cenami, a nie dogodną lokalizacją czy atrakcyjną architekturą. 43

44 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Generacje centrów handlowych Określeniem powszechnie stosowanym w historii obiektów handlowych do ich kategoryzacji są generacje. Oznaczają one następujące po sobie tendencje związane z rozwojem handlu i są uzaleŝnione od dominującej formy, cech charakterystycznych i lokalizacji obiektów realizowanych w danym okresie. Pozwala to na wyróŝnienie pewnych prawidłowości w rozwoju handlu. Wśród badaczy tematu występuje jednak wiele róŝnych podziałów w tym zakresie 49. Generacje te są stosunkowo precyzyjnie określone w przypadku Wielkiej Brytanii i Niemiec. Na Wyspach Brytyjskich przyjmuje się zasadniczo cztery generacje handlu współczesnego (za: CEM 2003: 50, por. DTZ 2004: 4-5): 1. Pierwsza generacja (lata 60. i początek lat 70.): budowa stosunkowo duŝych centrów o taniej architekturze, głównie przekrytych i zwróconych do wnętrza, o funkcjach wyłącznie handlowych, często oddzielonych od otoczenia parkingiem (np. Arndale Centre w Manchesterze i Brent Cross pod Londynem). Rocznie przybywało ok m² powierzchni centrów handlowych. 2. Druga generacja (koniec lat 70.): wyraźne spowolnienie rozwoju powodowane zastojem na rynku inwestycyjnym, kryzysem finansowym i małym wzrostem siły nabywczej klientów. Obiekty powstają głównie w ramach nowych miast (np. Milton Keynes). Rocznie przybywa ok. 2,5 miliona m² powierzchni w centrach handlowych. 3. Trzecia generacja (lata 80.): oŝywienie na rynku wynikające ze wzrostu siły nabywczej Brytyjczyków. Rozwój obiektów podmiejskich i śródmiejskich (aŝ 75% powierzchni zrealizowano wewnątrz miast). Połowa projektów śródmiejskich realizowana jest przy ośrodkach, które mają juŝ co najmniej jedno centrum handlowe. W drugiej połowie lat 80. dominować zaczynają lokalizacje podmiejskie. Realizowane są takŝe centra regionalne (np. Metrocentre w Gateshead). Łącznie w ramach tej generacji powstało ok. 220 obiektów. 4. Czwarta generacja (od lat 90.): początkowo głównie lokalizacje podmiejskie, w których przybywa dwa razy tyle powierzchni handlowej, co w śródmieściach. Są to obiekty wielopoziomowe duŝych rozmiarów (np. Trafford Centre w Manchesterze). Ich rozwój spowolniony zostaje wprowadzeniem ograniczeń po 1996 roku 50. Il. 46. Wnętrze Trafford Centre w Manchesterze (fot. DROP ANNA) 49 Przykładowo Peter Coleman dzieli śródmiejskie obiekty handlowe jedynie na dwie generacje: wczesne, przekryte centra handlowe i późniejsze obiekty wkomponowane w tkankę urbanistyczną (COLEMAN 2006: 63). 50 Więcej na ten temat w rozdziale 5. Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych, str

45 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami W Niemczech natomiast wyróŝnić moŝna pięć generacji obiektów handlowych (FRANKE 2007: , JUNKER 2006: 108, por. KÜHN 2006: 20): 1. Pierwsza generacja ( ): głównie centra podmiejskie, o stosunkowo duŝej powierzchni i funkcjach przede wszystkim handlowych oraz oparte głównie na sklepie wielkopowierzchniowym. Są dość proste w formie architektonicznej (np. Main-Taunus- -Zentrum w Sulzbach pod Frankfurtem nad Menem). 2. Druga generacja ( ): głównie realizacje śródmiejskie o duŝo ciekawszej architekturze. Zazwyczaj są to obiekty przekryte. Część z nich uzupełniana jest o dodatkowe funkcje (np. biura, mieszkania, hotele itp.). 3. Trzecia generacja ( ): kolejne realizacje śródmiejskie, jednak mniejszych rozmiarów (ok m² powierzchni sprzedaŝy). Są to głównie obiekty kilkukondygnacyjne, których architektura stara się uwzględniać uwarunkowania otoczenia. Wielofunkcyjność tych obiektów zapoczątkowuje w Niemczech trend łączenia handlu i rozrywki. 4. Czwarta generacja ( ): okres o dwóch dominujących tendencjach. Po pierwsze realizowane są zróŝnicowane projekty śródmiejskie. Po drugie budowane są duŝe obiekty podmiejskie o oddziaływaniu regionalnym, część z nich opiera się na duŝych sklepach specjalistycznych 51 (np. Saale-Park w Günthersdorf pod Lipskiem o powierzchni m²). Na te dwie podstawowe tendencje nakładają się pierwsze odnowy starszych centrów, zwiększające zainteresowanie ze strony klientów i rozszerzające działalność o nowe atrakcje, głównie rozrywkowe. W tym okresie powstało 259 obiektów o łącznej powierzchni 9 mln m². 5. Piąta generacja (od 2001 roku): obecnie realizowane przedsięwzięcia w śródmieściach, zwłaszcza w miastach średniej wielkości. Są to obiekty zróŝnicowanej wielkości, zazwyczaj mocno wkomponowane w istniejące uwarunkowania. DuŜy nacisk kładziony jest na wprowadzenie elementów rozrywki, imprez i kultury. Architektura tych obiektów stara się nawiązywać do kontekstu otoczenia (np. Schloss-Arkaden w Brunszwiku). Między 2002 a 2003 rokiem zbudowano 34 centra, wszystkie połoŝone w śródmieściach. Il. 47. Centrum Schloss-Arkaden adaptacja i rozbudowa pałacu w śródmieściu Brunszwiku na funkcje handlowe (fot. AUTOR) 51 Są to tzw. parki handlowe. Więcej na ten temat w rozdziale Amerykańskie centra handlowe podstawowy podział, str

46 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Generacje współczesnych obiektów handlowych w Polsce Znaczący rozwój współczesnych obiektów handlowych w Polsce miał szansę nastąpić dopiero po przemianach ustrojowych. Wcześniejsze realizacje z zakresu handlu były głównie centralnie planowane, a w ich wyniku powstawały hierarchiczne ośrodki handlowe. Dopiero gospodarka rynkowa pozwoliła na budowę obiektów handlowych związanych z wolnym handlem, z zastosowaniem wzorców zachodnich oraz naleŝących do globalnych sieci. Spowodowało to bardzo dynamiczny rozwój współczesnych obiektów handlowych przy uŝyciu rozwiązań sprawdzonych na Zachodzie 52. W Polsce trudno ująć rozwój współczesnego handlu w jednolite ramy pod względem zmian jego charakterystyki w czasie. Obiekty powstawały w krótkim, jak na standardy europejskie, okresie i na niemalŝe dziewiczym rynku. Cechował je szybki rozwój form zróŝnicowanych pod względem koncepcji funkcjonalnej i przestrzennej. W większych miastach realizacje te szybko wypełniły przestrzenie podmiejskie i przeniosły się do śródmieść. Natomiast mniejsze miejscowości w pierwszej fazie rozwoju zostały pominięte i dopiero teraz odnotowuje się w nich wzrost aktywności w tej dziedzinie. Z powyŝszych względów, jak równieŝ z powodu niewielkiej ilości badań dotyczących rozwoju współczesnego handlu w Polsce, brakuje jednoznacznie przyjętego scenariusza tego rozwoju. Do jego określenia często stosuje się podziały obiektów handlowych w zaleŝności od zmieniającej się charakterystyki funkcjonalno-przestrzennej tych obiektów 53. Biorąc pod uwagę oba te nurty, moŝna przyjąć generalny podział chronologiczny polskich obiektów handlowych na następujące generacje (za: M. Trzaskowska (KALINOWSKA 2008); por. TARASZKIEWICZ 2008: ) 54 : 1. Pierwsza generacja: głównie centra podmiejskie, o znaczącym udziale hipermarketu w powierzchni wszystkich sklepów (sięgającym nawet 70%), które z kolei były ograniczone do podstawowych branŝ. Pierwsze obiekty tego typu były zazwyczaj niskiej jakości architektonicznej, jednokondygnacyjne, odizolowane od otoczenia parkingiem. Zazwyczaj są to projekty typowe, zunifikowane w ramach jednej sieci handlowej. Wśród wielu takich realizacji jako przykład moŝna podać m.in. Tesco Połczyńska w Warszawie i Auchan w Gdańsku. 2. Druga generacja: obiekty o duŝo mniejszym udziale hipermarketu (ok %), chociaŝ zazwyczaj większe niŝ te z pierwszej generacji. Lokalizowane na terenach miejskich, ale raczej poza ścisłym śródmieściem. Rosnąca łączna powierzchnia uzupełniających sklepów pozwala na stworzenie szerszej gamy asortymentowej oferowanych produktów. Zazwyczaj są to obiekty o bardziej złoŝonym układzie przestrzennym. Do tej generacji naleŝą na przykład: Reduta w Warszawie, Klif w Gdyni, Carrefour w Gdańsku-Morenie. 52 Por. rozdział PodaŜ nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, str. 61 zawierający ilościową charakterystykę rozwoju handlu współczesnego w Polsce. 53 Dotyczy ona składu asortymentowego i powierzchniowego poszczególnych sklepów wchodzących w skład obiektu handlowego, jego rozplanowania i formy architektonicznej, a takŝe lokalizacji w mieście. 54 Podział ten ma charakter uproszczony, dotyczy on bowiem głównie większych miast polskich. W miastach średniej i małej wielkości pierwsze generacje zaczęto realizować duŝo później, podczas gdy w aglomeracjach powstawały juŝ kolejne. PowyŜsze róŝnice funkcjonalne znajdują równieŝ swoje odzwierciedlenie w charakterystyce tych obiektów oraz są wyraźnie zaleŝne od ich lokalizacji względem śródmieścia. Analizę tych parametrów przeprowadzono w rozdziale Lokalizacja forma i program obiektu handlowego jako funkcja jego odległości od śródmieścia, str

47 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami 3. Trzecia generacja: obiekty głównie śródmiejskie, choć powstają takŝe na obrzeŝach dzielnic centralnych. Ich oferta handlowa uzupełniana jest o szeroką gamę usług gastronomicznych i rozrywkowych. Budowane są więc wraz z multipleksami, klubami fitness, kręgielniami itp. Lokalne uwarunkowania przestrzenne często wymuszają na nich realizację projektów wyraźnie zindywidualizowanych, o wyŝszej jakości architektonicznej. Wśród przykładów takich obiektów moŝna wyróŝnić: Arkadię i Galerię Mokotów w Warszawie, Galerię Kazimierz w Krakowie, Galerię Dominikańską we Wrocławiu i Galerię Bałtycką w Gdańsku. Il. 48. Centrum trzeciej generacji Arkadia w Warszawie (fot. AUTOR) Il. 49. Centrum trzeciej generacji Galeria Dominikańska we Wrocławiu (fot. AUTOR) 4. Czwarta generacja: dopiero wykształca się w miastach polskich. Są to realizacje śródmiejskie, w których oprócz rozbudowanej oferty rozrywkowej dodatkowym elementem są inne funkcje niehandlowe, takie jak biura, hotele i mieszkania. Co więcej, w ich ramach mogą powstawać takŝe centra konferencyjne, muzea, galerie sztuki, centra medyczne i tym podobne. Przykładami takich realizacji są Złote Tarasy w Warszawie, Manufaktura w Łodzi lub planowane Centrum Stocznia w Gdańsku. Il. 50. Bowling funkcja rozrywkowa w Manufakturze w Łodzi (fot. AUTOR) 47

48 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Il. 51. Centrum Stocznia w Gdańsku projektowane centrum handlowe czwartej generacji (materiały inwestora za: PowyŜsze generacje w schematyczny sposób charakteryzują historyczny rozwój współczesnych obiektów handlowych w kraju. Polskie miasta rozwijały się w sposób niejednorodny, w związku z czym nie moŝna jednoznacznie wyróŝnić ścisłych ram czasowych dominowania konkretnej generacji. Bardziej naleŝy rozumieć je jako pojawianie się w przestrzeni miast polskich kolejnych form obiektów handlowych, a więc chronologię pierwszych zastosowań nowych rozwiązań w Polsce. Wszystkie te generacje nadal są realizowane, chociaŝ wcześniejsze juŝ nie tak chętnie, jak na początku PODSUMOWANIE Współczesne obiekty handlowe znajdują swoje źródła w rozwiązaniach zastosowanych we wcześniejszych obiektach o funkcji handlowej. NaleŜy do nich zaliczyć między innymi arkady i pasaŝe, domy towarowe oraz sklepy sieciowe. Historyczny rozwój współczesnego handlu, jak równieŝ form poprzednich, był takŝe powodowany innowacjami i nowymi rozwiązaniami technicznymi. Do najwaŝniejszych naleŝą: 1. wzrost popularności samochodu jako środka transportu indywidualnego i rozwój sieci drogowej poza śródmieściami, 2. uruchomienie produkcji masowej pozwalającej na wytwarzanie duŝej liczby towarów po stosunkowo niskich cenach oraz ich pakowanie umoŝliwiające sprzedaŝ samoobsługową, 3. zastosowanie schodów ruchomych i wind ułatwiające połączenie przestrzeni sprzedaŝy w pionie, 4. rozwiązania konstrukcyjne pozwalające na zastosowanie wolnego rzutu i duŝych pomieszczeń jednoprzestrzennych, 5. powszechne wprowadzenie sztucznego oświetlenia do przestrzeni wewnętrznych, 6. wprowadzenie klimatyzacji do kontrolowania środowiska wewnętrznego. 48

49 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami Handel nowoczesny charakteryzują ciągłe przemiany i poszukiwanie nowych rozwiązań. Nowe koncepcje realizowane są w ramach cykli rozwojowych. Początkową fazę wprowadzania nowego typu obiektu cechuje innowacyjność, chęć zaskoczenia klienta i eksperymentalność zastosowanych udogodnień. Dopiero przez powtarzanie tego rozwiązania w innych realizacjach zostaje ono nazwane i tworzy się nowy, rozpoznawalny rodzaj obiektu handlowego. Środkowa faza dojrzewania to wprowadzanie dalszych udoskonaleń, aŝ do wykształcenia się pełnego typu obiektu handlowego. Okresy wdraŝania tych rozwiązań są coraz krótsze 55. Na początku funkcjonowania obiektu nie jest moŝliwe określenie, czy dana realizacja jest dobra. Ocena trafności zastosowanych rozwiązań jest moŝliwa dopiero po pewnym czasie (HERMAN 2001B: 540). KaŜda forma handlu wydaje się kompletna i końcowa do czasu, gdy ktoś nie stworzy czegoś nowego. Prawdopodobnie znajdujemy się w końcu cyklu rozwojowego handlu, a więc na początku nowego (CLIQUET 2006: 135). Nowe rodzaje obiektów handlowych nie wypierają całkowicie swoich poprzedników. Starsze formy nie tylko istnieją w postaci zrealizowanych juŝ budynków, ale równieŝ budowane są kolejne. W ten sposób poszczególne ich typy uzupełniają się, współistnieją i nawarstwiają w przestrzeni. W tym kontekście moŝna mówić o popularności i dominacji danego typu wśród nowo powstających obiektów, ale nie o całkowitym zastąpieniu starszych form. Co więcej, elementy te są wkomponowywane w nowoczesne realizacje. Przykładowo w większości centrów handlowych są domy towarowe, a przestrzenie piesze organizowane są na wzór pasaŝy. Rozwój handlu wynika nie tylko z poszukiwania nowych form obiektów handlowych, ale równieŝ z kształtu nowego miasta. Wiele projektów centrów handlowych było próbą zrealizowania idealnego śródmieścia, wolnego od ograniczających uwarunkowań istniejących dzielnic centralnych. Projekty te miały wytyczyć nową jakość przestrzeni miejskiej. W miarę moŝliwości część rozwiązań stosowanych w obiektach handlowych jest takŝe wprowadzana do śródmieść. Podmiejskie lokalizacje, mające duŝo mniej ograniczeń, stają się poligonem doświadczalnym dla późniejszych realizacji śródmiejskich. Ta moŝliwość większego eksperymentowania pozwala na stosowanie śmielszych rozwiązań. Dla obiektów podmiejskich moŝna wyznaczyć trzy zasadnicze trendy rozwojowe. Pierwszy z nich to przenoszenie się handlu na przedmieścia za mieszkańcami, w tym przypadku centra handlowe są więc raczej skutkiem suburbanizacji. Drugi to lokowanie centrów (zwłaszcza o zasięgu regionalnym) na przedmieściach, bez wykształconego otoczenia w postaci dzielnic mieszkaniowych. W tej sytuacji z czasem w sąsiedztwie pojawiają się mieszkańcy i centra handlowe naleŝy traktować jako przyczynę suburbanizacji. MoŜliwa jest teŝ sytuacja pośrednia, gdy nowy obiekt handlowy planowany jest równolegle z nowymi dzielnicami mieszkaniowymi (np. nowe miasta). We wszystkich sytuacjach obiekt handlowy spełnia funkcję centralną do pewnego stopnia lokalnie zastępuje śródmieście. MoŜna wytyczyć dwa scenariusze powrotu handlu do jego źródeł. Po pierwsze realizacje podmiejskich malli, wzorowane na handlu śródmiejskim, tworzą substytut śródmiejskiej przestrzeni handlowej na przedmieściach, osłabiając dzielnice centralne. Wzorzec ten jest z czasem modyfikowany i dostosowywany do istniejących uwarunkowań. W wyniku zastosowania tych sprawdzonych rozwiązań w śródmieściach obiekty handlowe powracają na swoje pierwotne lokalizacje, jednak w zmodyfikowanej formie. Podobnie dzieje się z wzorcami europejskimi. Pierwsze realizacje amerykańskie wzorowały się właśnie na śródmieściach Europy. Ich cechy charakterystyczne w wyniku powielania zostały tak przetworzone, aby odpowiadały wymaganiom amerykańskim. W efekcie wzorowania się późniejszych realizacji europejskich na amerykańskich na stary kontynent powracają pierwotne wzorce, lecz takŝe w zmodyfikowanej formie. Istotnym elementem spajającym wewnętrzne współczesne obiekty handlowe jest przestrzeń piesza przeznaczona wyłącznie dla klientów. Ewolucja strip malli w pierwsze przekryte malle, a następnie wielokrotne powtarzanie tych rozwiązań na całym świecie dowodzi niezwykłej rangi 55 Jak zauwaŝa Philip Kotler, domy towarowe fazę dojrzałości osiągnęły juŝ w ciągu dziesięciu lat, natomiast poprzedzające je sklepy wielobranŝowe potrzebowały do tego aŝ osiemdziesięciu lat (KOTLER 2005: 543). 49

50 Historia relacji pomiędzy nowoczesnym handlem a śródmieściami tej przestrzeni. Jest ona substytutem miejskiej przestrzeni publicznej, a jej kolejne usprawnienia mają stworzyć idealne środowisko do zakupów. NaleŜy tu podkreślić kluczową rolę, jaką ta przestrzeń pełni w wyznaczaniu przyszłych oczekiwań klientów w stosunku do miejskiej przestrzeni publicznej. W historii rozwoju handlu pojawiają się dwa główne problemy. Pierwszym z nich jest oddziaływanie centrów handlowych na istniejące struktury miejskie, objawiające się zazwyczaj ich wyniszczaniem i degradacją związaną z upadaniem tradycyjnych sklepów. Drugim zaś jest problem moŝliwości sterowania rozwojem centrów handlowych oraz próby dopasowania tych działań do aktualnie panującej sytuacji na rynku. Stosunkowo krótka historia wolnego handlu w Polsce sprawiła, Ŝe rynek współczesnych obiektów handlowych jest bardzo młody. Mimo to w kraju bardzo szybko wykształciły się starsze generacje centrów handlowych i nadrobiony został dystans rozwojowy. Mimo skondensowania w czasie historia ta odzwierciedla wcześniejszy rozwój obiektów handlowych w państwach zachodnich. Importowane są praktycznie wszystkie formy handlu nowoczesnego, jednak następuje to z pewnym opóźnieniem. Mimo iŝ moŝna wyróŝnić kolejne generacje polskich obiektów handlowych, to dominacja poszczególnych tendencji w historii rozwoju nie jest tak widoczna, jak w przypadku realizacji zachodnich. Obecnie obserwowane tendencje rozwojowe to (za: COLEMAN 2006: 57): 1. dalsza popularyzacja wykształconych typów obiektów handlowych oraz zwiększanie ich rozmiarów przestrzennych, 2. udoskonalanie i hybrydyzacja istniejących rozwiązań, związana takŝe z wprowadzaniem nowych funkcji uzupełniających, 3. wykształcanie się nowych typów obiektów handlowych. Na młodych rynkach wprowadzane są najprostsze do realizacji typy. Dopiero z czasem, gdy przestrzeń się nimi wypełni i zwiększą się oddziaływania konkurencyjne, stosowane są rozwiązania bardziej złoŝone. W historii rozwoju obiektów handlowych pojawił się juŝ problem jego granic rozwojowych. Wynika on nie tylko z technicznego starzenia się centrów, ale równieŝ z przekroczenia granicznej wielkości opłacalności jednego obiektu oraz nasycania się przestrzeni powierzchnią handlową. Powoduje to takŝe oddziaływania konkurencyjne między centrami handlowymi. W wyniku tych zjawisk część obiektów handlowych skazana jest na zamknięcie. W ten sposób powstaje problem moŝliwości adaptacji takich centrów na nowe funkcje. 50

51 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych 3. CHARAKTERYSTYKA I PARAMETRY WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH 3.1. WSTĘP W celu dalszego omówienia problematyki związanej ze współczesnymi obiektami handlowymi, niezbędne jest ich zdefiniowanie i dokonanie typizacji. W tym celu naleŝy wyróŝnić parametry, które je charakteryzują, oraz w ich ramach wyodrębnić poszczególne typy obiektów. Mimo wykształcenia się i funkcjonowania w branŝy wielu podobnych definicji, brakuje jednak jednolitej nomenklatury. Pozwoliłaby ona na jednoznaczny opis tego zjawiska i porównanie zgromadzonych danych statystycznych. Liczne instytucje, podmioty procesu projektowego czy nawet sami klienci stosują róŝne definicje do opisu tych obiektów. Niezwykle waŝnym dla dalszych rozwaŝań stwierdzeniem będzie definicyjne oddzielenie pojedynczych sklepów od form organizacji przestrzennych, zwanych dalej obiektami. Współczesne obiekty handlowe, będące przedmiotem niniejszych badań, jedynie pozornie tworzą jednolitą grupę budynków o podobnych parametrach. Do głównych elementów róŝnicujących je między sobą moŝna zaliczyć: wielkość (powierzchnia sprzedaŝy i obszar oddziaływania), skład funkcjonalny (w tym rodzaje głównych najemców i podstawowe branŝe), lokalizację w mieście (względem śródmieścia) oraz formę architektoniczną 56. Określenie tych parametrów oraz ich cech charakterystycznych jest niezbędne dla dalszej analizy oddziaływań obiektów handlowych na śródmieścia. Co więcej, dla ustalenia jaką rolę funkcjonalną w mieście pełnią obiekty handlowe, naleŝy porównać programy usługowe obu tych struktur. Dzięki temu moŝliwe będzie wykazanie, w których obszarach współczesne obiekty handlowe zastępują miasta, a kiedy są ich funkcjonalnym rozszerzeniem. W celu weryfikacji postawionych tez badawczych potrzebne będzie równieŝ wskazanie, które z obiektów handlowych oddziałują na śródmieścia oraz które są lub mogą być w nich lokowane. Ponadto naleŝy zbadać, czy cechy charakterystyczne obiektów handlowych, takie jak parametry programowe i forma architektoniczna, są zaleŝne od ich lokalizacji względem śródmieścia. Wskazanie zaś róŝnic, jakie występują pomiędzy handlem nowoczesnym i tradycyjnym, pozwoli stworzyć ramy określające kiedy, w jakich warunkach i do jakiego stopnia handel współczesny jest w stanie wyprzeć tradycyjny. Będzie to równieŝ podstawa do określenia, jakich cech brakuje śródmieściom jako dzielnicom handlowym, aby mogły konkurować z obiektami handlowymi TYPIZACJA Punkt sprzedaŝy detalicznej podstawowa jednostka handlowa Sklep jest podstawowym elementem składowym sieci handlowej. MoŜe on występować jako obiekt wolnostojący, część budynku lub większego załoŝenia. KaŜdy ma indywidualne cechy charakterystyczne (np. powierzchnię, asortyment, formę sprzedaŝy). Ich znajomość jest istotna w przypadku badania obiektów handlowych i śródmiejskiej sieci handlowej. W ten sposób moŝna określać program funkcjonalny tych obiektów w zakresie oferowanego przez nie asortymentu, jak równieŝ badać zmiany zachodzące w strukturze całej sieci handlowej. Według Kotlera punkt lub sklep sprzedaŝy detalicznej to kaŝde przedsiębiorstwo prowadzące działalność gospodarczą, którego obroty ze sprzedaŝy są związane głównie ze sprzedaŝą detaliczną. Przez sprzedaŝ 56 Por. COLEMAN 2006:

52 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych detaliczną rozumie się sprzedaŝ towarów i usług bezpośrednio konsumentowi na uŝytek osobisty (KOTLER 2005: 543). W Polsce instytucją monitorującą strukturę rynku w odniesieniu do poszczególnych sklepów jest Główny Urząd Statystyczny. Zgodnie z przyjętą przez Urząd definicją sklepem jest stały punkt sprzedaŝy detalicznej 57, posiadający specjalne pomieszczenie (tj. lokal sklepowy) z oknem wystawowym oraz wnętrzem dostępnym dla klientów. MoŜe on stanowić jednozakładowe przedsiębiorstwo lub moŝe być jednym z zakładów przedsiębiorstwa wielozakładowego (wielosklepowego). NaleŜy tu nadmienić, iŝ odrębność statystyczna sklepów nadawana jest równieŝ przez osobowość prawną. Gdy w ramach większego lokalu wynajęta zostaje jakaś przestrzeń dla innego podmiotu, to traktowana jest ona jako kolejny sklep 58. Wedle definicji GUS podstawowymi parametrami uŝywanymi do kategoryzacji sklepów jest ich specjalizacja branŝowa (przewaŝający udział branŝy towarowej w sprzedaŝy) oraz ich powierzchnia sprzedaŝy. W ramach specjalizacji branŝowej wyróŝniamy sklepy: o dominującym udziale sprzedaŝy produktów szybko zbywalnych (FMCG) 59, wielodziałowe sklepy oferujące szeroki asortyment towarów, sklepy wyspecjalizowane, sklepy fabryczne (w tym magazyny handlowe i typu outlet), apteki i stacje benzynowe oraz targowiska i punkty sprzedaŝy ruchomej. Wśród pierwszej grupy sklepów o dominującym udziale sprzedaŝy produktów FMCG moŝna ze względu na ich powierzchnię wyróŝnić następujące podgrupy: hipermarkety (powyŝej m²), supermarkety ( m²) 60, sklepy powszechne ( m²) oraz pozostałe sklepy (do 119 m²). Wielodziałowe sklepy o szerokim asortymencie artykułów dzielą się zaś na domy towarowe (powyŝej m²) oraz domy handlowe ( m²). Sklepy nie są jedynymi najemcami powierzchni we współczesnych obiektach handlowych. Oprócz nich występują inne punkty usługowe (niehandlowe), często określane w skrócie mianem usług 61. Dla porównania róŝnych struktur handlowych w niniejszej pracy przyjęto podział wszystkich punktów usługowych na następujące grupy: 1. sklepy z ofertą mieszaną 62, 2. sklepy z artykułami Ŝywnościowymi, 3. sklepy z artykułami nieŝywnościowymi częstego uŝytku, 4. sklepy z artykułami odzieŝowymi, 5. sklepy z artykułami wyposaŝenia wnętrz, 6. sklepy z artykułami związanymi z zaspokajaniem potrzeb w zakresie kultury, wypoczynku, sportu i turystyki, 57 W odróŝnieniu od punktów o charakterze ruchomym stoisk sprzedaŝy obwoźnej i obnośnej. 58 Przykładami takich lokalizacji punktów sprzedaŝy w obrębie większego obiektu są podnajemcy powierzchni w innych obiektach, tacy jak McDonald s, Starbucks. Zjawisko to występuje równieŝ na lotniskach, w szkołach czy duŝych domach handlowych (KOTLER 2005: 553). 59 FMCG jest skrótem od angielskiego określenia Fast Moving Consumer Goods. 60 W przypadku super- i hipermarketów dokładnie takie samo rozgraniczenie funkcjonuje w definicjach międzynarodowych, gdzie hipermarkety traktuje się jako rozszerzone supermarkety o powierzchni większej niŝ m² (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 634). 61 Wśród róŝnych funkcji usługowych moŝna wyróŝnić wiele typów, jak na przykład: handel, biura, administracja, oświata, kultura, kult religijny itp. Potocznie jednak przyjęło się, Ŝe handel wyłącza się z określenia usługa, natomiast pozostałe usługi nie będące sklepami określa się mianem usług. RozbieŜność ta często prowadzi do nieścisłości w opisie funkcjonalnym, gdy nie wiadomo, czy pod pojęciem usługi kryją się równieŝ sklepy czy teŝ nie. W niniejszej pracy pojęcie usługi zawiera wszystkie funkcje usługowe, w tym handel. Dla określenia usług innych niŝ sklepy stosowane jest określenie usług niehandlowych. 62 Sklepy z ofertą mieszaną występują jedynie w zestawieniach GUS. Zazwyczaj są to obiekty pełniące kilka funkcji, o prawdopodobnej wiodącej branŝy spoŝywczej. Jest to grupa bardzo liczna ( sklepów w 2005 roku), która stanowi 30% ogółu placówek w Polsce. Została więc wprowadzona w niniejszej pracy, aby umoŝliwić porównanie składu funkcjonalnego ogólnokrajowego z poszczególnymi obiektami. 52

53 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych 7. baza noclegowa i gastronomiczna, 8. działalność rozrywkowa, rekreacyjna i sportowa oraz związana z zapewnieniem komfortu fizycznego, 9. pozostałe punkty usługowe 63 oraz pozostała działalność, gdzie indziej niesklasyfikowana oraz niezidentyfikowana (niemoŝliwa do określenia). Podstawą powyŝszego podziału było wykonanie badań przestrzennego i ilościowego rozkładu punktów usługowych na terenie śródmieścia Gdyni z 2008 roku 64. Punktem wyjścia tych badań była praca magisterska Macieja Tarkowskiego z 1999 roku zatytułowana Zmiany struktury przestrzennej usług w centrum Gdyni w latach W pracy tej zawarta została dokładna inwentaryzacja punktów usługowych dla śródmieścia Gdyni z 1998 roku. Dla zapewnienia porównywalności wyników tych badań przyjęto analogiczny podział punktów usługowych do uŝytego w pracy Macieja Tarkowskiego, który bazował na Europejskiej Klasyfikacji Działalności (EKD). Il. 52. Na pomarańczowo obszar śródmieścia Gdyni objęty inwentaryzacją (opracowanie własne) 63 Jest to grupa wielu branŝ, w której skład wchodzą między innymi punkty związane z: rozmaitymi funkcjami biurowymi, w tym doradztwem, finansami i ubezpieczeniami; administracją, w tym publiczną; oświatą, ochroną zdrowia, motoryzacją, itp. Te punkty usługowe będą porównywane łącznie, gdyŝ mają stosunkowo mały udział w składzie współczesnych obiektów handlowych przy ich równoczesnym duŝym zróŝnicowaniu. Oznacza to, Ŝe ich szczegółowa analiza nie jest istotna dla przedmiotu niniejszej pracy. 64 Badania terenowe zostały wykonane w 2008 roku przez autora wraz z grupą studentów odbywających praktyki urbanistyczne. Ich przedmiotem było określenie przestrzennej lokalizacji punktów usługowych w śródmieściu Gdyni. KaŜdy z obiektów był przydzielany do konkretnej z 95 grup branŝowych. Ponadto dla wydzielonych sektorów zabudowy zliczano poszczególne obiekty w ramach wydzielonych grup. 53

54 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Definicje centrum handlowego Najczęściej pojawiającym się określeniem współczesnych obiektów handlowych w nomenklaturze branŝowej jest centrum handlowe. International Council of Shopping Centers definiuje europejskie centrum handlowe jako obiekt handlowy, który został zaprojektowany, zbudowany i zarządzany jako odrębna całość, składający się z jednostek sklepowych oraz przestrzeni «publicznej» o minimalnej powierzchni najmu brutto wynoszącej m² (LAMBERT 2006: 35). W przypadku centrów amerykańskich ICSC (2004) definiuje je jako grupę obiektów handlowych i innych komercyjnych w ramach jednego załoŝenia, które jest zaprojektowane, zbudowane, posiadane i zarządzane jako pojedyncza nieruchomość, na terenie której znajduje się parking. Obie definicje są do siebie zbliŝone, lecz nie toŝsame, mimo iŝ zostały sformułowane przez tę samą organizację. Z róŝnic pomiędzy Europą a Ameryką wynika pewna nieprzystawalność tych definicji. Wśród firm zajmujących się między innymi analizą rynku nieruchomości handlowych pojawiają się kolejne, nieco zmodyfikowane terminologie 65. Mimo to międzynarodowe definicje zaproponowane przez ICSC są niezwykle waŝne, gdyŝ pozwalają na monitorowanie i porównywanie obiektów handlowych znajdujących się w róŝnych krajach, co jest niezbędne w zglobalizowanym świecie. Dodatkowo, oprócz centrów pełniących funkcję głównie handlową, wyróŝnia się obiekty wielofunkcyjne (mixed-use). Są to załoŝenia, w których handel stanowi znaczącą część jako jedna z co najmniej trzech róŝnych funkcji obiektu. Wśród innych funkcji mogą znaleźć się na przykład: rozrywka, biura, hotele, mieszkalnictwo, rekreacja, sport, kultura itp. Mieszkalnictwo i biura są najczęściej występującą funkcją w takich obiektach i zazwyczaj zlokalizowane są ponad częścią handlową, chociaŝ nie jest to jedyna moŝliwość (ICSC 2004) Amerykańskie centra handlowe podstawowy podział Punktem wyjścia definicji i klasyfikacji europejskiej są doświadczenia północnoamerykańskie. W przypadku centrów tego kontynentu definiuje się trzy podstawowe układy przestrzenne (ICSC 2004): 1. Mall (lub shopping mall) to przekryty format z kontrolowanym środowiskiem i oświetleniem wewnętrznym, gdzie sklepy zlokalizowane są po obu stronach przejścia pieszego, jak równieŝ zapewniony jest zewnętrzny parking (moŝe być wielopoziomowy). Jest to forma występująca zazwyczaj w przypadku centrów regionalnych i superregionalnych. 2. Centrum otwarte to kompleks sklepów zarządzanych jako jedna całość, dostępnych z otwartego (niezadaszonego) przejścia pieszego zlokalizowanego pomiędzy nimi. Prototypem tego typu obiektu jest strip center. W takim centrum parking znajduje się zazwyczaj od frontu sklepów. Przestrzenie piesze mogą być częściowo przekryte, lecz nie 65 John Lang LaSalle definiuje centrum handlowe jako obiekt, w którym sklepy, restauracje i firmy usługowe są zgrupowane razem tak, aby obsługiwać lokalną bądź szerszą społeczność, oraz spełnia następujące załoŝenia: (1) budynek/budynki są zbudowane i zarządzane jako całość i (2) całe centrum handlowe jest zarządzane przez jeden podmiot, w którego gestii leŝy kontrola składu najemców, jego wdraŝanie i wprowadzanie dalszych zmian (JLLS 2005). Jako minimalną powierzchnię najmu JLLS przyjmuje m². Ponadto galeria musi mieć dwa ciągi handlowe, a inne obiekty nazywane są hipermarketami. Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako obiekt handlowy zarządzany centralnie, o powierzchni handlowej do wynajęcia ponad m², w którym znajduje się ponad 10 sklepów. Część raportów z danymi tej firmy, które przedstawiane są w analizach, nie uwzględniają danych dotyczących centrów sklepów fabrycznych i parków magazynów handlowych. W Niemczech funkcjonuje definicja EuroHandelsinstitut GmbH zgodnie z którą [wielkopowierzchniowe] centrum handlowe definiowane jest jako centralnie zaplanowany obiekt uŝyteczności publicznej, o krótko-, średnioi długoterminowych okresach najmu [...]. Obejmuje ono powierzchnię najmu, wraz z powierzchnią dodatkową o wielkości co najmniej m² (KÜHN 2006: 27). 54

55 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych tworzą zamkniętego środowiska wewnętrznego. Jest to forma zazwyczaj występująca w przypadku centrów sąsiedzkich i dzielnicowych. 3. Centra hybrydowe jako obiekty łączące co najmniej dwa typy centrów handlowych. Połączenie to dotyczy formy, pełnionych przez nie funkcji i ich głównej koncepcji. W przypadku obiektów amerykańskich ich koncepcja i rozmiar, a takŝe układ przestrzenny pozwalają na wyodrębnienie ośmiu głównych typów, które scharakteryzowano w tabeli. Tab. 1. Definicje amerykańskich centrów handlowych (opracowanie własne na podstawie ICSC 2004) Centrum sąsiedzkie Centrum dzielnicowe Centrum regionalne Centrum superregionalne Typ Koncepcja Centrum [tys. m²] Centrum rozrywki (lifestyle center) Centra tematyczne (theme/festival) Park handlowy (power center) Centra wyprzedaŝy fabrycznej (outlet) Produkty podstawowe Produkty podstawowe, handel ogólny Handel ogólny, moda Handel ogólny, moda, duŝe zróŝnicowanie Sieci sklepów specjalistycznych, gastronomia i rozrywka Rekreacja i rozrywka, turystyka, handel i usługi Głównie duŝe sklepy branŝowe, niewielu mniejszych najemców Sklepy producentów Powierzchnia Działki [ha] Główni najemcy Liczba Typ Udział Obszar oddziaływania [km] 2, Supermarket 30 50% 5 9, , , Sklep dyskontowy, supermarket Domy towarowe, sklepy dyskontowe, butiki Domy towarowe, sklepy dyskontowe, butiki Sklep specjalistyczny, multipleks, mały dom towarowy Gastronomia, rozrywka DuŜe sklepy branŝowe, sklepy dyskontowe, magazyny wyprzedaŝowe Sklepy producentów 40 60% % % % % W kolumnie Udział wskazano procent powierzchni całego centrum, jaka jest wynajęta przez kluczowych najemców. Kluczowy najemca to taki podmiot najmujący lokal, który wpasowuje się w temat centrum handlowego i przyciąga do niego klientów. WaŜne, aby miał on rozpoznawalną markę, podczas gdy jego wielkość zaleŝeć będzie od obszaru oddziaływania całego obiektu (CBRE 2005: 17) 66. Z kolei obszar oddziaływania centrum to teren, z którego pochodzi % jego całkowitej sprzedaŝy (ICSC 2004) 67. W kolejnym rozdziale przedstawiona zostanie charakterystyka amerykańskich centrów handlowych zgodnie z powyŝszymi definicjami ICSC. 66 Natomiast Cushman & Wakefield za kluczowego najemcę przyjmuje sklep odzieŝowy o powierzchni od do m². 67 Strefę oddziaływania obiektu handlowego moŝna podzielić na dwie podstrefy. Często określa się więc tzw. pierwszorzędną strefę oddziaływania (podstawową) i drugorzędną (uzupełniającą). W pierwszej badany punkt handlowy ma większościowy udział w rynku (moŝe niemalŝe dochodzić do monopolizacji). W drugiej obszar jest zazwyczaj zdominowany przez inny sklep (GUY 1999: 451). Taki model, jak zauwaŝa Clifford Guy, miał zastosowanie zwłaszcza w idealnej, historycznej przestrzeni miejskiej, gdzie odległości między sklepami były przemierzane głównie pieszo. Obecnie klienci znacznie wspomagani moŝliwością przemieszczania się samochodem, są w stanie realizować swoje potrzeby zakupowe w duŝo większej przestrzeni geograficznej, przez co ten klasyczny podział stref oddziaływania zostaje zaburzony. 55

56 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Zgodnie z powyŝszą tabelą poniŝej scharakteryzowano typy amerykańskich centrów handlowych w ramach definicji ICSC Amerykańskie centra handlowe skala i obszar oddziaływania WaŜnym elementem związanym zwłaszcza z oddziaływaniem obiektów handlowych na struktury miejskie jest ich skala i odpowiadający jej obszar oddziaływania. To właśnie te parametry będą decydowały o tym, czy dany obiekt handlowy będzie oddziaływał na śródmieście, nawet mimo jego lokalizacji poza dzielnicą centralną. Zjawisko to będzie występować w odniesieniu do duŝych obiektów podmiejskich, których znaczna część obszaru oddziaływania będzie zawierała w sobie śródmieście. Najmniejszym z omawianych formatów handlowych są centra sąsiedzkie. Składają się na nie proste układy, oparte zazwyczaj na jednym najemcy, którym jest supermarket. Zajmuje on do połowy powierzchni centrum. Obiekty te, o stosunkowo prostym składzie funkcjonalnym, oferują najbardziej podstawowe produkty, takie jak artykuły spoŝywcze, ale równieŝ leki, drobiazgi i usługi. Średnia wielkość całego obiektu to około m². Centrum to musi być stosunkowo łatwo dostępne, a więc jego zasadniczy obszar oddziaływania jest niewielki i wynosi około 5 km. W tym obszarze znajduje się między 7,5 a 20 tys. klientów (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 355). Forma przestrzenna jest niewyszukana i zazwyczaj nie ma przekrytych, wewnętrznych przestrzeni pieszych. Z blisko dwukrotnie większego promienia pochodzą klienci centrum dzielnicowego (między 20 a 100 tys. mieszkańców). Jego średnia wielkość to ok m² (EISNER, GALLION, EISNER 1993: ). Prezentuje ono rozszerzony program centrów sąsiedzkich o większym wyborze produktów. Wśród głównych najemców (zazwyczaj dwóch) pojawiają się juŝ sklepy dyskontowe, a czasami wielkopowierzchniowe sklepy oferujące produkty wąskiej kategorii takiej jak odzieŝ, elementy wyposaŝenia wnętrz czy sprzęt elektroniczny. Zgodnie z danymi ICSC jest to najbardziej powszechny format handlowy w Stanach Zjednoczonych i zarazem prezentujący największą róŝnorodność. Niektóre z tych obiektów jako głównego najemcę mają dom towarowy. Podobnie jak centra sąsiedzkie, obiekty te nie są połączone przekrytymi powierzchniami pieszymi. DuŜo większy udział sklepów niespoŝywczych występuje w centrach regionalnych. Ich nazwa pochodzi od stosunkowo duŝego obszaru oddziaływania, za który przyjmuje się promień od 8 do około 24 km od centrum, gdzie znajduje się od 100 do 250 tys. potencjalnych klientów (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 356). Głównymi najemcami są tutaj sklepy sprzedające zwłaszcza odzieŝ zazwyczaj są to dwa domy towarowe (o powierzchni do m²). Mimo to wśród nich mogą występować takŝe sklepy sprzedające po wyraźnie niŝszych cenach (sklepy dyskontowe), jak równieŝ sklepy o specjalistycznej ofercie (np. ekskluzywne butiki). Choć rozmiary tych obiektów dochodzą do około m², to za typowe przyjmuje się centrum o powierzchni nieco powyŝej m² (CBRE 2005: 18) 68. Sklepy w tych obiektach są zwrócone do wnętrza ku przekrytej przestrzeni pieszej, natomiast sam obiekt otoczony jest zazwyczaj parkingami. Jako funkcja uzupełniająca pojawia się rozrywka. Przyjmuje się, Ŝe wraz z funkcjami uzupełniającymi, skład takiego centrum odpowiada swoim zróŝnicowaniem programowi usługowemu małego miasta (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 356) 69. Największym formatem handlowym jest centrum superregionalne, którego powierzchnia najmu przekracza m². Zasada działania takiego obiektu jest bardzo zbliŝona do centrów 68 Według Gerda Kühna, w przypadku śródmiejskich centrów status regionalnego naleŝałoby nadać wszystkim obiektom o powierzchni przekraczającej m² (KÜHN 2006: 24). Chodzi mu jednak o określenie wielkości mającej wpływ na funkcjonowanie miasta i regionu. Mimo to, aby uniknąć rozbieŝności, w niniejszej pracy centrum regionalne definiowane będzie (zgodnie z ICSC) jako obiekt o powierzchni od 37 do m². 69 Według Petera Colemana wśród centrów regionalnych moŝna wyróŝnić dwa zasadnicze typy obiektów: (1) centra, w których obszarze oddziaływania znajdują się istniejące dzielnice mieszkaniowe i korzystają głównie z zastanego układu drogowego (klienci dojeŝdŝają maksymalnie w 30 minut) oraz (2) centra zlokalizowane w ramach nowych załoŝeń miejskich (new town regional mall), których funkcjonowanie jest uzaleŝnione od budowy nowych dróg i dzielnic mieszkaniowych, które dostarczą im klientów (COLEMAN 2006: 96-97). 56

57 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych regionalnych, lecz dochodzi tu efekt ogromnej skali (COLEMAN 2006: 75). Głównymi najemcami są co najmniej trzy duŝe sklepy, których łączna oferta pokrywa duŝo większą gamę produktów. KaŜdy z nich ma powierzchnię minimum m², podczas gdy największe centra mają łącznie ponad m² (CBRE 2005: 17-18). Typowymi rozwiązaniami przestrzennymi są centra zamknięte. Ze względu na skalę i potrzebę przestrzennego połączenia rozległych obszarów zazwyczaj są to obiekty wielopoziomowe, które mają równieŝ wielopoziomowe parkingi. Klienci tych centrów, aby się do nich dostać, pokonują drogę do 40 km. Nieco innym formatem handlowym jest centrum rozrywki. Jego powierzchnia najmu jest porównywalna z centrami dzielnicowymi i regionalnymi, ale odróŝnia je rodzaj i udział głównych najemców. Centrum to jest podporządkowane zaspokajaniu dodatkowych, specjalistycznych potrzeb w zakresie rozrywki, stąd często opiera się na ofercie multipleksów kinowych, restauracji i innej rozrywki, którą mogą uzupełniać domy towarowe. Często są to obiekty otwarte, lecz mimo to ich główne przestrzenie są wyraźnie podporządkowane ruchowi pieszemu i wyposaŝane w fontanny oraz inną małą architekturę. Zazwyczaj obsługują one obszary o promieniu km, w których mieszka wielu stosunkowo zamoŝnych klientów. Pewną pochodną formą tego typu obiektów jest centrum tematyczne. Jest ono duŝo mniejsze niŝ centrum rozrywki, chociaŝ funkcje związane ze spędzaniem wolnego czasu są tu równie istotne. Jego głównym wyróŝnikiem jest wiodący temat, który łączy wszystkie sklepy występujące w załoŝeniu. Nastawione jest głównie na turystów, zlokalizowane w śródmieściach amerykańskich, a jego tworzywem często staje się istniejąca tkanka urbanistyczna. Trudno jest więc określić obszar oddziaływania, gdyŝ klienci nie muszą być mieszkańcami sąsiednich terenów. Główni najemcy takich centrów to punkty gastronomiczne i rozrywkowe. Parki handlowe to obiekty o szczególnym zestawie najemców. Głównie są to sklepy o duŝej powierzchni, w tym dyskontowe domy towarowe, sklepy ze stałymi przecenami i tzw. zabójcy kategorii 70. W efekcie otrzymywane jest załoŝenie o szerokim asortymencie oferowanym po niskich cenach. O ile w centrach rozrywki główni najemcy mogą stanowić niewielką liczbę całego programu, tak w przypadku parków handlowych są oni główną częścią załoŝenia, zajmując nawet do 95% powierzchni wszystkich najemców. PoniewaŜ liczba mniejszych najemców jest ograniczona do minimum, to formą przestrzenną tych obiektów jest często układ sklepów wolnostojących. Ze względu na zbliŝoną jakość i atrakcyjność oferty handlowej w większości przypadków nie wskazuje się głównych najemców, chociaŝ moŝna wyróŝnić sklepy, które są głównym magnesem przyciągającym klientów. W Stanach Zjednoczonych parki handlowe często lokalizowane są w pobliŝu centrów regionalnych i superregionalnych, a znaczący wzrost ich popularności nastąpił w latach 90. (ICSC 2000). Centrum wyprzedaŝy fabrycznej to z kolei obiekt handlowy średniej wielkości (o powierzchni do ok m²), który charakteryzuje ogromny obszar oddziaływania, dochodzący nawet do 120 km. Dzieje się tak z powodu nietypowego programu funkcjonalnego. Większość punktów sprzedaŝy to sklepy producentów, zwane często sklepami fabrycznymi, które oferują markowe produkty po wyraźnie niŝszych cenach. Większość tych obiektów przyjmuje formy przestrzenne otwarte o układzie pasmowym 71 lub klastrowym, chociaŝ moŝliwe są teŝ układy przekryte 72. Typową lokalizacją centrum wyprzedaŝy fabrycznej są tereny wiejskie 73, stąd część z nich jest architektonicznie stylizowana na osady i wioski. 70 Od angielskiego sformułowania category killer. 71 Linearny układ stosunkowo wąskich sklepów zlokalizowanych wzdłuŝ ciągu pieszego (ang. strip centre). 72 Układ wzorowany na mallach, z przekrytą przestrzenią pieszą łączącą poszczególne sklepy. 73 W niektórych przypadkach centra sklepów fabrycznych pojawiają się na obszarach atrakcyjnych turystycznie (CBRE 2005: 17). 57

58 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Europejskie centra handlowe Europejskie centra handlowe są natomiast podzielone przez ICSC na dwie podstawowe grupy formatów: 1. tradycyjne uniwersalne centra o szerokiej ofercie asortymentowej, które mogą być przekryte lub otwarte, 2. profilowane to specjalnie zbudowane obiekty o szczególnej ofercie handlowej, które są zazwyczaj otwarte. Całość klasyfikacji zawarto w tabeli, wraz z polskimi przykładami, które zostały podane przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH 2005). Zestawienie to uzupełniono o przykłady realizacji pochodzące w obszaru Trójmiasta. Tab. 2. Międzynarodowa standaryzacja europejskich centrów handlowych (opracowanie własne na podstawie ICSC 2005) Format Typ Podtyp Tradycyjny Profilowane (specjalistyczne) Powierzchnia najmu brutto Przykłady (GLA) [m²] od do z Polski z Trójmiasta Małe CH Kometa, Podstawowe Toruń CH Rondo, Rozszerzone Bydgoszcz Średnie CH Klif, Warszawa DuŜe Galeria Krakowska, Kraków Bardzo duŝe Arkadia, Warszawa CH Jupiter, Z rozrywką Centra Warszawa tematyczne Domoteka, Bez rozrywki Warszawa Centra wyprzedaŝy Fashion House, fabrycznej Piaseczno (outlety) Parki handlowe Real, Gdańsk Przymorze Alfa Centrum, Gdańsk Przymorze CH Klif, Gdynia Orłowo Galeria Bałtycka, Gdańsk Wrzeszcz CKiR Gemini, Gdynia Top Shopping, Gdańsk Wrzeszcz Fashion House, Gdańsk Małe Średnie DuŜe Targówek Retail Park, Warszawa PH Matarnia, Gdańsk Grupa centrów tradycyjnych jest klasyfikowana według wielkości od małych (5 000 do m²) do bardzo duŝych (od m²). Wśród obiektów małych wyróŝniono dodatkowo dwa podtypy centrów: o ofercie podstawowej (convenience-based głównie sklepy sprzedające produkty FMCG; głównym najemcą jest super- lub hipermarket spoŝywczy, uzupełniany jedynie podstawową ofertą spoza gamy produktów FMCG; lokowane zazwyczaj na przedmieściach i poza miastami) oraz o ofercie rozszerzonej (comparison-based głównie o produkty spoza grupy FMCG, a więc odzieŝ, obuwie, elementy wyposaŝenia wnętrz, elektronikę i inne towary luksusowe). Europejskie centra duŝe ( m²) moŝna określić mianem centrów regionalnych, stosując nazewnictwo pochodzące z Ameryki Północnej. Natomiast centra bardzo duŝe (większe niŝ m²) to centra funkcjonujące jako obiekty superregionalne. To zapoŝyczenie z nazewnictwa amerykańskiego na stałe wpisało się w literaturę specjalistyczną i wynika z utartych przyzwyczajeń badaczy do nazywania tych obiektów w ten sposób. Oba określenia bardzo trafnie oddają rangę funkcjonalną obiektów i z tego powodu będą stosowane w niniejszej pracy. 58

59 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Centra profilowane (lub tzw. specjalistyczne) zostały podzielone na trzy główne typy: centra tematyczne, centra fabryczne (outlety) oraz parki handlowe. Definicje te bazują na doświadczeniach północnoamerykańskich, choć nie są tak ściśle określone pod względem programu funkcjonalnego oraz obszaru oddziaływania. Dokonuje się natomiast pewnych rozróŝnień w zakresie występowania funkcji rekreacyjnej oraz wyróŝnienia podtypów zaleŝnych od powierzchni parków handlowych. Centra tematyczne to załoŝenia oparte na szerokim wyborze dóbr naleŝących do bardzo wąskiej branŝy 74. Mogą występować w dwóch podtypach: oparte na rozrywce (zazwyczaj multipleksie kinowym uzupełnionym gastronomią i innymi funkcjami rekreacyjnymi salonami fittness, bowlingiem itp.) oraz bez rozrywki (działające w niszy rynkowej dla konkretnych produktów, zazwyczaj wyposaŝenia domu, gdzie funkcje rozrywkowe nie występują lub nie są najwaŝniejszymi składowymi programu). Centra wyprzedaŝy fabrycznej (outlety) to projekty mające osobne powierzchnie sklepowe, oparte na sprzedaŝy produktów po znacznie obniŝonych cenach w ramach wyprzedaŝy posezonowych, nadwyŝek produkcyjnych czy końcówek serii. Podobnie jak w przypadku centrów tematycznych nie dokonuje się dalszego podziału ze względu na ich powierzchnię. Ostatnim typem są parki handlowe (retail park lub power centre), których cechą jest znaczący udział średnich i duŝych sklepów specjalistycznych (big boxes) w programie całego załoŝenia. Il. 53. Park Handlowy Matarnia w Gdańku (fot. AUTOR) 74 NaleŜy nadmienić, Ŝe tematyczność centrum europejskiego jest postrzegana nieco inaczej niŝ w przypadku centrów amerykańskich. W Europie oznacza ona wąski program funkcjonalny, określający dominację głównej branŝy niszowej a więc temat wiodący. Natomiast w Ameryce Północnej nacisk połoŝony jest na docelową grupę klientów, którymi mają być turyści (festival marketplace), a centra rozrywki stanowią tam oddzielną grupę. U podstaw tej róŝnicy leŝą odmienności w rozwoju miast na obu kontynentach. W uproszczeniu moŝna stwierdzić, Ŝe amerykańskie centra tematyczne pełnią rolę zbliŝoną do europejskich śródmieść. Przyciągają turystów i mają rozbudowaną ofertę gastronomiczną i rozrywkową. 59

60 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych 3.3. PARAMETRY ROZWOJU I CECHY CHARAKTERYSTYCZNE Rozwój konsumpcji i uwarunkowania 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1, konsumpcja wynagrodzenie zadłuŝenie ceny Il. 54. Dynamika wydatków na konsumpcję w Polsce (opracowanie własne na podstawie danych GUS, PBS, NBP) Dla przedstawienia rozwoju konsumpcji w Polsce przeanalizowano wzajemną relację następujących parametrów: 1. wydatków na konsumpcję, 2. średnich wynagrodzeń w gospodarce narodowej, 3. poziomu zadłuŝenia kredytami konsumpcyjnymi gospodarstw domowych, 4. wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (pot. inflacji). Dla zobrazowania wzajemnej relacji tych parametrów dla kaŝdego z nich ustalono jego wartość bazową równą jednostce. Jako zakres czasowy badania przyjęto okres dziesięciolecia pomiędzy rokiem 1995 a Przedstawione dane wskazują na blisko trzykrotny wzrost jednostkowych wydatków na konsumpcję w tym czasie. Aby jednak zweryfikować rzeczywisty wzrost wydatków, naleŝy zdyskontować tę wartość o dwukrotny wzrost cen w tym samym okresie. Proporcja tych wartości oznacza, Ŝe przeciętny Polak w roku 2004 wydał blisko półtora raza więcej na dobra konsumpcyjne niŝ w roku PowyŜsza tendencja ma swoje podstawy w znacznym zwiększeniu siły nabywczej Polaków, jakie odnotowano w tym okresie. Zgodnie z danymi publikowanymi przez GUS, średnie wynagrodzenie w samej gospodarce narodowej wzrosło 3,2 razy. NaleŜy równieŝ zwrócić uwagę na duŝo większą dostępność kredytów konsumpcyjnych w ciągu zaledwie pięciu lat do roku 2004 zadłuŝenie Polaków w tym segmencie wzrosło przeszło dwukrotnie. Zwiększanie się konsumpcji jest powodowane nie tylko rosnącą siłą nabywczą, ale równieŝ niezwykłą jej wagą jako elementu 75 Omawiany wzrost wydatków konsumpcyjnych w Polsce moŝna odnieść do podobnego zestawienia dla Wielkiej Brytanii w latach dynamicznego rozwoju handlu wielkopowierzchniowego od połowy lat 70. do początku lat 90. (GUY 1994: 6-7). W tym czasie wydatki gospodarstw domowych (uwzględniające zmiany cen dóbr) wzrosły w duŝo mniejszym stopniu niŝ w przytaczanym dziesięcioleciu w Polsce. Mimo iŝ całkowite brytyjskie wydatki wzrosły od ok. 180 bilionów funtów w 1975 do ok. 270 bilionów w 1990, to w tym samym czasie udział wydatków na zakupy nie zmienił się tak znacznie. Wynosił on odpowiednio ok. 75 i 105 bilionów w omawianych latach. Interesujące jest równieŝ, Ŝe w tym okresie wydatki na produkty spoŝywcze nie uległy większej zmianie, natomiast blisko dwukrotnie zwiększyły się wydatki na dobra trwałe. Porównanie to obrazuje, jak duŝą dynamiką cechuje się rozwój konsumpcji w Polsce. 60

61 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Ŝycia społecznego (por. KRAJEWSKI 1997) 76. Wzrost wydatków na konsumpcję i rozwój przestrzenny współczesnych form handlu są ze sobą ściśle skorelowane. Jest to wzajemny związek przyczynowo-skutkowy. Z jednej strony zwiększenie wpływów ze sprzedaŝy pozwala na kolejne inwestycje na rynku nieruchomości handlowych. Z drugiej strony kolejne inwestycje i ich reklama zwiększają społeczną chęć powiększania wydatków na konsumpcję. Inwestycje handlowe są silnie związane z trendami panującymi wśród konsumentów i odzwierciedlają wskaźniki zaufania klientów (CBRE 2005: 1) PodaŜ nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce tys m² mln m² < przyrost przyrost prognoza całkowita Il. 55. Wzrost nowoczesnej powierzchni handlowej w Europie (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) Rozwój nowoczesnej powierzchni handlowej w Europie charakteryzuje się stałym wzrostem (por. LEDWOŃ 2008). Ponadto w dłuŝszej perspektywie obserwuje się trend zwiększania corocznej podaŝy powierzchni handlowych. Uogólniając, oznacza to, Ŝe co roku pojawia się więcej nowych projektów. Wyjątkiem od tej reguły był koniec lat 70., kiedy moŝna było zaobserwować krótkotrwałe spowolnienie dynamiki wzrostu. Na koniec 2006 roku zanotowano przeszło 97 mln m² w całej Europie, a na lata zaplanowano oddanie kolejnych blisko 20 mln. Tak dynamiczny przyrost jest związany nie tylko ze zwiększającą się popularnością tego typu obiektów, ale równieŝ z rozwojem gospodarek europejskich. Wiele z realizacji zostało zaplanowanych właśnie w krajach dynamicznie rozwijających się, do których naleŝą równieŝ nowi członkowie Unii Europejskiej 77. Wśród liderów tej klasyfikacji na drugim miejscu znajduje się Polska, gdzie planuje się oddanie przeszło 1,8 mln m² w latach Na pierwszej pozycji znajduje się Hiszpania z niewiele większymi planami (1,9 mln m² powierzchni handlowej). Wśród powierzchni oddanej w latach projekty będące rozbudowami istniejących juŝ obiektów stanowiły 16% ogółu. Większość z nich została zrealizowana w krajach, w których było juŝ stosunkowo duŝo tego typu obiektów (wysoka powierzchnia sumaryczna i średnia na mieszkańca), takich jak: Wielka Brytania, Francja i Holandia. Świadczy to o nasycaniu się rynków tych krajów, zwłaszcza w zakresie dostępnych nowych lokalizacji Więcej na temat aspektów społecznych związanych ze współczesnymi obiektami handlowymi w rozdziale Przestrzeń dla interakcji międzyludzkich i aspekty społeczne, str Dane te uwzględniają region całej Europy, takŝe państwa nienaleŝące do Unii Europejskiej. 61

62 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych tys m² mln m² 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1, przyrost przyrost prognoza całkowita Il. 56. Wzrost nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce ogółem (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) Podobny trend moŝna zaobserwować w rozwoju nowoczesnych obiektów handlowych w Polsce, z tą róŝnicą, Ŝe w duŝo krótszym okresie. Do czasu przemian ustrojowych handel w kraju był poddawany duŝym ograniczeniom i trudno było mówić o wolnym rynku. Dopiero początek lat 90. pozwolił na planowanie i realizacje pierwszych w pełni współczesnych obiektów handlowych. Stąd pierwsze wyraźnie odnotowane powierzchnie pojawiły się dopiero około roku Od tego czasu ich liczba stale rośnie w tempie, które podobnie jak w Europie cechują zwiększające się przyrosty roczne. Jedynie okres początku XXI wieku przyniósł spowolnienie tego parametru, kiedy to z roku na rok oddawano coraz mniej nowoczesnych powierzchni. Na koniec roku 2006 w Polsce było 6,3 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej 78, co stawia kraj na siódmym miejscu pod względem całkowitej powierzchni w Europie. Na kolejne lata 2007 i 2008 łącznie zaplanowane zostało oddanie do uŝytkowania kolejnych 1,8 mln m². Istotnym parametrem, pozwalającym porównać kraje europejskie między sobą, jest współczynnik powierzchni handlowej przypadającej na mieszkańców. Pozwala to uwzględnić w analizie współczynnik zaludnienia danego państwa, co w jasny sposób obrazuje stopień nasycenia i dostępności handlu. W kwietniu 2007 roku w Polsce było około 128 m² powierzchni handlowej na mieszkańców, natomiast w tym samym czasie współczynnik ten dla 25 krajów Unii Europejskiej 79 wyniósł blisko 182 m² na mieszkańców i był półtora raza wyŝszy niŝ w Polsce. MoŜna z tego wnioskować dalszy rozwój tej formy handlu w naszym kraju. NaleŜy równieŝ podkreślić, Ŝe średnia europejska uwzględnia wszystkie kraje członkowskie, w tym te, które tak jak Polska wyraźnie zaniŝają średnią. Oznacza to, Ŝe poziom docelowy tego współczynnika jest wyŝszy niŝ jego obecna wartość. 0,0 78 NaleŜy zwrócić uwagę, iŝ dane dostarczone przez firmę Cushman & Wakefield dotyczą nowoczesnej powierzchni najmu brutto (ang. Gross leasable area GLA, por. BEYNARD, O MARA 2006: 6), w skład której wchodzi powierzchnia sprzedaŝy oraz powierzchnia pomocnicza. Według danych GUS całkowita powierzchnia w sklepach w Polsce w 2006 roku wynosiła m², z czego m² stanowiły sklepy z kapitałem zagranicznym. Mimo rozbieŝności w definicjach moŝna powiedzieć, Ŝe nowoczesna powierzchnia handlowa stanowi około 20% całej powierzchni handlowej w Polsce. 79 Bez Bułgarii i Rumunii, które wstąpiły do Unii Europejskiej z dniem 1 stycznia 2007 roku. Analogiczny wskaźnik dla 15 państw członkowskich (przed rozszerzeniem Unii) w 2004 roku wyniósł aŝ 196 m² na mieszkańców. 62

63 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych m² / 1000 mieszk Warszawa Łódź Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Górny Śląsk średnia PL średnia UE25 Il. 57. Nowoczesne powierzchnie handlowe przypadające na mieszkańców w Polsce (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) Wykres obrazuje współczynnik powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców w siedmiu aglomeracjach Polski w odniesieniu do średniej wartości europejskiej i krajowej. Średni współczynnik krajowy uwzględnia oczywiście ludność zamieszkującą poza głównymi ośrodkami miejskimi, a zwłaszcza na terenach wiejskich, gdzie dostępność współczesnych obiektów handlowych jest znacznie ograniczona. Z tego porównania widać jednak niedoinwestowanie w nowoczesną powierzchnię handlową aglomeracji górnośląskiej (która na koniec roku 2006 miała współczynnik poniŝej średniej europejskiej) oraz w przypadku Poznania wyraźną nadpodaŝ w porównaniu z innymi miastami. Powierzchnia, jaką planuje się oddać w latach w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście niemalŝe podwoi rozmiar istniejących w końcu 2006 roku obiektów w tych miastach. tys m² * 2008* udział 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Pozostałe miasta Górny Śląsk Poznań Wrocław udział pozostałych miast * prognoza Warszawa Trójmiasto Kraków Łódź Liniowy (udział pozostałych miast) Il. 58. Przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w podziale na miasta (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) 63

64 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Mimo tego zjawiska główne miasta kraju nasycają się powierzchnią handlową i inwestorzy przenoszą się do mniejszych miejscowości. Na wykresie zobrazowano powierzchnię oddawaną rocznie w podziale na największe miasta i pozostałe lokalizacje. Bazując na tych danych przedstawionych przez Cushman & Wakefield, moŝna poczynić następujące obserwacje. W początkowej fazie rozwoju nowoczesnego handlu wśród największych polskich aglomeracji stosunkowo duŝy udział mają projekty warszawskie. Spowodowane jest to zapewne duŝo większą atrakcyjnością tego rynku nieruchomości jako lokalizacji stołecznej. Jednak znacznie wyraźniejszą tendencją jest rosnący w czasie udział procentowy lokalizacji znajdujących się poza głównymi ośrodkami kraju. Na podstawie zgromadzonych danych moŝna wyliczyć udział procentowy tych projektów we wszystkich lokalizacjach. Uwzględnienie w zestawieniu realizacji o duŝej powierzchni sprawia, Ŝe tę tendencję cechuje stosunkowo duŝa oscylacja. Dla lepszego zobrazowania tego trendu wyznaczono więc regresję liniową, która wyraźnie wskazuje na rosnący udział lokalizacji poza głównymi aglomeracjami. Il. 59. Typowy sklep Lidl w Tczewie (fot. AUTOR) Il. 60. WyróŜniająca się adaptacja budynku na centrum handlowe Stary Młyn w Kwidzynie (fot. AUTOR) 64

65 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych tys m² udział 30% % % % % % * 2007* 2008* 0% hipermarkety ulice handlowe udział hipermarketów Liniowy (udział hipermarketów) magazyny handlowe centra handlowe udział ulic * prognoza Il. 61. Przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w podziale na formaty handlowe (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) Podobną obserwację moŝna poczynić, analizując dane dotyczące realizowanych formatów handlowych. Na wykresie przedstawiono dane Cushman & Wakefield dotyczące ilości powierzchni handlowej oddanej do uŝytku wewnątrz: wolnostojących hipermarketów, magazynów handlowych (w tym tzw. sklepów DIY 80 ), centrów handlowych oraz nowoczesnych realizacji przy ulicach handlowych. Obliczenie udziału procentowego projektów przy ulicach handlowych w sumie realizacji dowodzi, iŝ utrzymuje się on na niewielkim, choć stabilnym poziomie około 1-2%. Wyraźny trend zarysował się natomiast po wyznaczeniu udziału hipermarketów w ogóle oddawanych powierzchni. Wyznaczając regresję liniową moŝna zauwaŝyć dość silny trend spadkowy tych realizacji. U podłoŝa tego zjawiska leŝy zapewne stopniowe nasycanie się hipermarketami przestrzeni podmiejskiej. Przy podziale przestrzennym na obszary oddziaływania istniejących obiektów trudno jest znaleźć kolejne, wolne lokalizacje Rozdrobnienie handlu w Polsce W Polsce mamy do czynienia z niezwykle silnym handlem tradycyjnym. Analizując dane GUS dotyczące wszystkich sklepów w Polsce w rozróŝnieniu na ich powierzchnię moŝna stwierdzić, Ŝe przewaŝają sklepy małe, nienaleŝące do sieci handlowej. 94% ogółu sklepów ma 80 Skrót DIY pochodzi od angielskiego określenia Do It Yourself, które moŝna tłumaczyć jako zrób to sam. Na polskim rynku przykładami tych obiektów mogą być sklepy Praktiker czy OBI. 81 Podobną tendencję moŝna zaobserwować w Niemczech, gdzie udział lokalizacji podmiejskich wśród nowych realizacji w ostatnich latach malał. Wynosił on odpowiednio: 37% w latach , następnie 15% w kolejnych 5 latach i ok. 7% w latach W tych samych okresach znaczący był wzrost udziału projektów śródmiejskich, wynoszący odpowiednio: 25%, 45% i 62% (DORENKAMP 2006: 8). Co więcej, na lata planowane jest otwarcie kolejnych 56 centrów handlowych, z czego dwie trzecie zlokalizowane będą w śródmieściach, a jedynie 3,5% to projekty podmiejskie. W efekcie łączna liczba centrów handlowych w Niemczech wzrośnie o 14% do sumy 419 obiektów (LÜHRMANN 2006: 222). 65

66 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych powierzchnię sprzedaŝy poniŝej 100 m², a kolejne 3% to sklepy o wielkości między 100 m² a 199 m² ( sklepów). Natomiast sklepów o powierzchni przekraczającej m² jest jedynie 741, czyli 0,2% ogólnej liczby 82. Dodatkowym parametrem opisującym to zjawisko jest liczba placówek handlowych naleŝących do jednego przedsiębiorcy. Wśród 321 tys. przedsiębiorstw w kraju aŝ 98,6% to małe firmy, mające maksymalnie 2 sklepy. Natomiast firm mających więcej niŝ 10 sklepów, w przypadku których moŝna mówić o sieciowości, w całym kraju było jedynie 832 na koniec roku 2006, co stanowi 0,3% liczby wszystkich przedsiębiorstw handlowych. 100% 90% 80% 87% 86% 83% 83% 70% 60% 61% 55% 50% 40% 39% 30% 20% 24% 10% 0% Niemcy Francja Hiszpania Węgry Czechy Włochy Słowacja Polska Il. 62. Udział 10 największych detalistów w wybranych rynkach europejskich (opracowanie własne na podstawie danych GFK 2005: 11) Dodatkowym parametrem, który wskazuje na mały stopień konsolidacji polskiego rynku, jest udział 10 głównych sieci detalicznych 83 w całości rynku FMCG. W przypadku rynków, na których sieci działają juŝ stosunkowo długo (jak Niemcy, Francja czy Hiszpania), ich udział w całkowitej sprzedaŝy kraju znacznie przekracza 80%. Jedynie Włochy stanowią wyjątek, gdzie najwięksi detaliści podzielili się tylko nieco ponad połową rynku. Jest to jednak kraj, gdzie wśród klientów dominują tradycyjne preferencje zakupowe w małych sklepach sąsiedzkich 84. Stosunkowo duŝy udział moŝna równieŝ zaobserwować na rynku czeskim (61%). Natomiast w Polsce współczynnik ten w roku 2005 wynosił zaledwie 24%, co oznacza, Ŝe naleŝy spodziewać się dalszego rozwoju tego segmentu handlu (GFK 2005: 11). W przypadku rynku polskiego bardzo prawdopodobny jest równieŝ scenariusz dalszej konsolidacji, jaki nastąpił w Europie w latach 90. (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 653). W Polsce udział nowoczesnych kanałów dystrybucji (hipermarkety, supermarkety i dyskonty) w sprzedaŝy ogółu produktów FMCG zwiększył się od 16% w 1998 roku do około 42% w 2004 roku (GFK 2005: 13). Dotyczy on nie tylko poziomej (czy nawet pionowej) konsolidacji dotyczącej przedsiębiorstw handlowych (por. FALIŃSKI 2007), ale równieŝ przestrzennego łączenia samych 82 Sklepów o powierzchni pomiędzy 400 a m² na koniec 2006 roku było (1,6% wszystkich sklepów). Więcej rozwaŝań na temat sklepów z grup m² oraz od 2000 m², objętych dodatkowymi restrykcjami planistycznymi w Polsce, w rozdziale o polskim prawodawstwie. 83 W Polsce do sieci największych detalistów naleŝą sklepy: Biedronka, Tesco, Geant Polska, Auchan, Carrefour, Real, Ahold, E. Leclerc, Intermarche i Plus Discount. Na rynkach innych krajów do grupy najwaŝniejszych detalistów naleŝą rozmaite firmy. 84 Więcej na temat róŝnic pomiędzy poszczególnymi krajami w rozdziale 5. Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych, str

67 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych lokali sklepowych. Zmieniające się parametry sprzedaŝy i potrzeba większej ekspozycji wymagają powiększania przestrzeni sklepów juŝ istniejących. Zjawisko to ma duŝe znaczenie dla dalszego rozwoju tradycyjnych struktur handlowych oraz wymogów stawianych nowym projektom 85. Wśród handlu sieciowego najliczniejszą formą organizacji handlu są dyskonty. Dokonując obliczeń na podstawie danych Ernst & Young Domański Zakrzewski Palinka (E&Y 2006: 16-17), moŝna stwierdzić, Ŝe sklepy tego rodzaju stanowią ponad 60% ogółu punktów sprzedaŝy 11 największych sieci w Polsce. Co więcej, ponad połowa z nich to dyskonty Biedronka, których udział w ogólnej liczbie sklepów tych sieci wynosi ok. 35%. Jedynie co czwarty sklep w tym zestawieniu to supermarket. Specjaliści podkreślają, iŝ największy wpływ na tradycyjną sieć handlu mają właśnie dyskonty. Powodem tego moŝe być to, Ŝe dyskonty charakteryzują się parametrami zbliŝonymi do tradycyjnych form handlu, takimi jak lokalizacja, wielkość i asortyment. Dodatkowo stosują niskie ceny, często niŝsze od wartości rynkowej towaru. Oznacza to, Ŝe wśród formatów handlu współczesnego dyskonty mają największe predyspozycje do zastępowania tradycyjnych sklepów. Il. 63. Sklep Biedronka w Łodzi (fot. AUTOR) Kolejnym aspektem świadczącym o sile międzynarodowych sieci jest ich siła ekonomiczna. W tym celu moŝna porównać największe gospodarki świata (pod względem PKB) do sprzedaŝy największych sieci handlowych. W 2000 roku Polska zajmowała w tej klasyfikacji 26. pozycję (154 mld $) i została wyprzedzona przez amerykańską sieć Wal-Mart (24. poz. i 165 mld $). Grupa Carrefour, która działa równieŝ na terenie naszego kraju, osiągnęła sprzedaŝ porównywalną z PKB Węgier (odpowiednio 52 i 49 mld $) (CHUNG, INABA, KOOLHAAS, LEONG 2001: 68-71). Zestawienie to obrazuje, jak wielkie nakłady inwestycyjne są w stanie ponieść globalne firmy. 85 Tendencje konsolidacyjne i duŝy wzrost znaczenia przedsiębiorstw sieciowych moŝna prześledzić na rynku brytyjskim. Na podstawie danych z lat (HOWE 2002: ) moŝna porównać zmiany liczby sklepów naleŝących do róŝnych form organizacyjnych i ich udziału w rynku. Liczba przedsiębiorstw mających od 1 do 9 sklepów w 1950 wynosiła i spadła do w roku 1996, a więc o ok. 40%. W tym samym czasie ich udział w rynku zmalał z 65% do 33%, czyli o około połowę. Natomiast liczba przedsiębiorstw sieciowych (powyŝej 10 sklepów) wzrosła w tym czasie o 37% (od do ). Natomiast ich udział w rynku zwiększył się niemalŝe trzykrotnie (z 23% do 67%). Wynika z tego, Ŝe juŝ niewielka zmiana liczby przedsiębiorstw sieciowych powoduje znaczny wzrost ich udziałów w rynku. Oznacza to, Ŝe przy takim scenariuszu rozwój niewielkiej liczby sklepów wielkopowierzchniowych charakteryzuje się wyraźnym wzrostem ich pozycji na rynku. 67

68 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Lokalizacja forma i program obiektu handlowego jako funkcja jego odległości od śródmieścia W celu wykazania zaleŝności formy architektonicznej i programu obiektów handlowych od ich odległości od śródmieścia wykonano analizę porównawczą trzech gdańskich realizacji, przyjętych za modelowe. Wybrane przykłady zlokalizowane są na jednej osi przebiegającej przez śródmieście Gdańska. Na przedmieściach, w odległości około 8,2 km w linii prostej od Starego Miasta zlokalizowany jest Hipermarket Auchan. Następnie w okolicy połowy odległości od śródmieścia (3,7 km), pomiędzy osiedlami mieszkaniowymi, znajduje się Centrum Handlowe Morena Carrefour. Ciąg ten zamyka śródmiejska Galeria Handlowa Madison 86. Il. 64. Lokalizacje gdańskich obiektów handlowych (opracowanie własne) Tab. 3. Charakterystyczne parametry obiektów handlowych o róŝnej odległości od śródmieścia (opracowanie własne na podstawie danych CEFIC, BIURA ROZWOJU GDAŃSKA oraz obliczeń własnych i badań terenowych) Parametr Auchan Morena Madison jednostka Odległość Od śródmieścia 8,2 3,7 0 km Powierzchnia Liczba Wyznaczone współczynniki Głównych najemców marketów 31,5 10,2 1,8 tys. m² SprzedaŜy 41,8 23,9 18,0 tys. m² Zabudowy 45,9 33,5 5,9 tys. m² Działki ,9 tys. m² Sklepów Miejsc postojowych ok Udział głównego najemcy 75% 43% 10% Średnia wielkość sklepu ogółem m² Średnia wielkość sklepu w galerii m² Intensywność funkcji handlowej 0,28 0,41 2,61 Procent zabudowy działki 31% 58% 86% Miejsca parkingowe na pow. sprzedaŝy na m² Miejsca parkingowe na pow. marketu na m² 86 Obiekty te moŝna równieŝ odnieść do generacji współczesnego handlu zawartego w rozdziale Generacje współczesnych obiektów handlowych w Polsce, str. 46. Hipermarket Auchan jest przedstawicielem pierwszej generacji, natomiast Centrum Handlowe Morena Carrefour naleŝy zaliczyć do juŝ do drugiej. Galeria Handlowa Madison nie jest jednak pełnoprawnym przedstawicielem trzeciej generacji, gdyŝ nie ma wystarczająco rozbudowanej oferty rozrywkowej. W ramach tego obiektu znajduje się takŝe stosunkowo podstawowa oferta gastronomiczna, chociaŝ są to lokale z tzw. wyŝszej półki. 68

69 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych W tabeli zgromadzono charakterystyczne parametry dotyczące analizowanych obiektów, takie jak: ich odległość od śródmieścia, liczba sklepów i miejsc parkingowych oraz dane przestrzenne 87. Te ostatnie podzielono na powierzchnie zajmowane przez: głównych najemców markety 88, całkowite powierzchnie sprzedaŝy, powierzchnie zabudowy obiektu handlowego oraz całej działki, na której zlokalizowane są inwestycje. Następnie dane zostały przetworzone w celu wyznaczenia indywidualnych wskaźników, zawartych w drugiej części tabeli. JuŜ samo porównanie danych wyjściowych pozwala na wskazanie pierwszych ogólnych prawidłowości. Im bliŝej śródmieścia, tym mniejszy jest obiekt zarówno pod względem powierzchni sprzedaŝy, jak i powierzchni działki, na której się znajduje. Maleje równieŝ wielkość głównego najemcy w postaci super- lub hipermarketu. Przeciwną tendencję prezentuje jedynie liczba poszczególnych sklepów, która mimo malejącego rozmiaru powierzchniowego całego obiektu śródmiejskiego rośnie. Il. 65. Rozplanowanie analizowanych obiektów na działce. Od lewej: Hipermarket Auchan, Centrum Handlowe Morena Carrefour i Galeria Handlowa Madison (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) Analiza zgromadzonych danych pozwala na wyznaczenie współczynników, które wskazują na kolejne prawidłowości. Wraz z odległością od śródmieścia maleje udział procentowy powierzchni głównego najemcy hipermarketu (od ok. 75% pod miastem do 10% w jego śródmieściu), co oznacza większy udział procentowy galerii handlowej. To z kolei znaczy, Ŝe oferta handlowa centrum jest bardziej zróŝnicowana. Średnia wielkość sklepu równieŝ maleje w miarę bliskości obiektu i śródmieścia. Jest to parametr obserwowany nie tylko przy liczeniu średniej uwzględniającej sklepy głównych najemców (od blisko m² na sklep na przedmieściach do mniej niŝ 200 m²). Widoczny jest takŝe w przypadku średniej wielkości wyznaczonej dla sklepów występujących wyłącznie w galerii handlowej (chociaŝ juŝ nie tak wyraźnie, od ok. 250 m² do ok. 160 m² w śródmieściu). Intensywność funkcji handlowej obliczono jako proporcję całkowitej powierzchni handlowej do wielkości działki i reprezentuje ona stopień wykorzystania działki na cele handlowe. Wyraźnie widoczna jest bardzo niska proporcja na przedmieściach (0,28), która rośnie do intensywnego zagospodarowania w śródmieściu (2,61). Podobną zaleŝność reprezentuje procent zabudowy działki rosnącą wraz ze zbliŝaniem się obiektu do środka miasta (odpowiednio 31% 58% 86%). Głównym powodem tych zmian jest ogólna prawidłowość w zagospodarowaniu 87 Ze względu na niedostępność wszystkich danych dotyczących powierzchni obiektów i działek część z nich została wyznaczona na podstawie rysunków i skalibrowanych zdjęć satelitarnych. Są to więc dane obarczone błędem pomiaru, jednak ich wzajemna relacja nie powinna znacząco odbiegać od rzeczywistości. Dane dotyczące liczby sklepów oraz miejsc parkingowych były przedmiotem weryfikacji w terenie. 88 Marketu rozumianego jako super- lub hipermarketu. W przypadku Hipermarketu Auchan do badania włączono równieŝ sklep Leroy Merlin, o funkcji sklepu typu DIY. Realizacja ta funkcjonuje jako układ, w którym częstym punktem docelowym jest właśnie ten sklep na zasadzie analogicznej do parku handlowego, co uzasadnia przyjęcie go jako jednego z głównych najemców. W przypadku Galerii Madison, głównym najemcą jest supermarket Bomi (w obiekcie nie zlokalizowano hipermarketu), który naleŝy do bardziej ekskluzywnych sklepów i w przeciwieństwie do pozostałych dwóch hipermarketów nie jest pozycjonowany w oparciu o politykę niskich cen. 69

70 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych terenów miejskich i wynikające z tego znaczne róŝnice w cenach gruntu w zaleŝności od ich lokalizacji. W ramach tej prawidłowości realizowanie ekstensywnej zabudowy handlowej na przedmieściach i intensywnej w śródmieściach jest uzasadnione ekonomicznie. Ostatnim badanym parametrem jest liczba miejsc parkingowych przypadających na m² powierzchni sprzedaŝy. Obie lokalizacje poza śródmieściem mają ten parametr na wysokim poziomie, ok. 60 miejsc na kaŝde m², w przeciwieństwie do trzeciej lokalizacji, gdzie jest on 10-krotnie niŝszy 89. Jako przyczynę tak duŝych róŝnic moŝna wskazać: duŝo lepszą dostępność obiektu śródmiejskiego drogą pieszą oraz przy pomocy transportu zbiorowego, jak równieŝ zróŝnicowane powierzchnie głównych najemców (do których zwłaszcza w przypadku hipermarketu dociera się transportem indywidualnym). Współczynnik miejsc parkingowych na jednostkę powierzchni marketu dla śródmiejskiego centrum i podmiejskiego jest na zbliŝonym poziomie wynosi odpowiednio 63 i 79 miejsc. Wskazuje to właśnie na zaleŝność ilości miejsc parkingowych od rozmiarów głównego marketu. Ponadto w lokalizacji śródmiejskiej projekt centrum charakteryzuje się większą intensywnością i oszczędnością miejsca na cele handlowe 90. Il. 66. Kształt architektoniczny analizowanych obiektów. Od lewej: Hipermarket Auchan, Centrum Handlowe Morena Carrefour i Galeria Handlowa Madison (fot. AUTOR) RóŜnice widoczne są równieŝ w formie architektonicznej obiektów. Podmiejski kompleks jest jednokondygnacyjny, wykonany głównie w oszczędnych technologiach. Łączność z otoczeniem zapewniają mu jedynie strefy wejścia, otoczony jest rozległym, naziemnym parkingiem dla samochodów 91. Obiekt znajdujący się w połowie drogi do śródmieścia ma juŝ cztery kondygnacje (przy czym tylko jedna jest uŝytkowana dla funkcji handlowej). Jego elementy zewnętrzne są częściowo wykonane z droŝszych materiałów, pojawiają się równieŝ elementy przeszkleń i łączności wizualnej wnętrza z otoczeniem. Natomiast parking, mimo iŝ nadal jest otwarty, rozplanowano na trzech kondygnacjach. Spośród tych trzech przykładów realizacja śródmiejska ma najbardziej złoŝoną formę architektoniczną. Sklepy znajdują się na wszystkich 89 Oba współczynniki wyraźnie odbiegają od granicznych wartości zawartych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska, które dla obiektów o powierzchni sprzedaŝy większej od m² w strefie ograniczonego parkowania w śródmieściu ustala maksymalnie 12 miejsc na m² powierzchni sprzedaŝy, natomiast poza tym obszarem minimum 25 miejsc. Jak widać z powyŝszej analizy wymogi te są spełniane, ale są zupełnie inne niŝ wartości graniczne. Z oszczędności miejsca w śródmieściach budowanych jest mniej miejsc. Natomiast pod miastem tworzonych jest ich więcej, aby obsłuŝyć większą liczbę klientów. Oznacza to, Ŝe ograniczenia nie są wykorzystywane, a w projektach stosowane są inne współczynniki. 90 Centrum Handlowe Morena Carrefour ma rezerwę powierzchni handlowej na najwyŝszej kondygnacji, która nie jest obecnie uŝytkowana i nie została uwzględniona w obliczeniach, natomiast jego program parkingowy został zrealizowany w całości. Powodować to moŝe pewne zawyŝenie wartości współczynników parkingowych tego obiektu w stosunku do wartości projektowych. 91 Mimo tej tendencji ciekawą obserwację moŝna poczynić w przypadku podmiejskich centrów superregionalnych, które często są realizowane jako obiekty wielopoziomowe. W ich przypadku wynika to ze znacznych rozmiarów powierzchni handlowej i jest działaniem celowym. Aby były funkcjonalne dla klientów, wymagane jest skrócenie drogi pomiędzy sklepami i moŝliwość komunikacji wzrokowej. MoŜna poczynić więc obserwację, Ŝe obiekty te są wyraźnie za duŝe jak na swoją lokalizację, gdyŝ o ich intensywności nie decyduje renta gruntowa, a jedynie względy funkcjonalne. W ten sposób zorganizowane jest na przykład CentrO w Oberhausen. 70

71 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych czterech kondygnacjach nadziemnych oraz we fragmencie części podziemnej. W rozwiązaniach materiałowych i kompozycyjnych elewacji widoczna jest próba dopasowania obiektu do jego kontekstu, w tym większe rozczłonkowanie bryły. Parking natomiast został ukryty w części podziemnej, jest zamknięty i całkowicie niewidoczny z zewnątrz 92. PowyŜsze rozwaŝania uzupełnia obserwacja dotycząca nadawania obiektom odpowiednich nazw. Lokalizacje podmiejskie zazwyczaj mają w nazwie słowo hipermarket i markę głównego najemcy. W taki teŝ sposób odnosi się do nich równieŝ społeczeństwo, które zazwyczaj rozróŝnia je właśnie po nazwach marek. Natomiast obiekty śródmiejskie po pierwsze nie są tak bardzo utoŝsamiane z marketem czy nawet pozostałymi głównymi najemcami (domami towarowymi), co wynika ze stosunkowo małego ich udziału 93. Po drugie zaś nadawana jest im wyŝsza ranga i sugestia większego luksusu poprzez stosowanie marketingowych nazw samego centrum. I tak w śródmieściu często spotykamy wymyślne nazewnictwo pochodzące od nazw własnych miejsca lub nawet niekoniecznie z nim związane. Poprzedzane jest nie tylko dodatkiem centrum handlowe, ale takŝe nazwami historycznymi i podkreślającymi ich śródmiejskie połoŝenie np.: arkada, pasaŝ czy galeria. W Niemczech takie obiekty nazywane są Arkaden (arkady), Toren (bramy), Galerien (galerie) lub Forum (fora) (BETTGES 2006: 87). Takie nazewnictwo ma charakter psychologiczny i jego celem jest wytworzenie odpowiedniej atmosfery wyŝszości i prestiŝu lokalizacji śródmiejskich nad pozostałymi. Wyniki badań mają charakter orientacyjny i zostały wykonane w celu prezentacji ogólnej charakterystyki typowych obiektów. Nie moŝna stwierdzić, Ŝe lokalizacje wszystkich realizacji spełniają przedstawione parametry, lecz jedynie iŝ wpisują się w tę ogólną charakterystykę. KaŜdy z obiektów jest przedmiotem indywidualnego procesu projektowego, którego częścią jest badanie rynku (w tym występującej konkurencji) i skrupulatny proces programowania, który ma na celu optymalne (z punktu widzenia inwestora) wykorzystanie potencjału danej lokalizacji. Mimo iŝ w wyniku tego procesu powstają takŝe obiekty odbiegające od tego wzorca 94, to przedstawione powyŝej cechy charakterystyczne obiektów handlowych i ich zaleŝność od odległości do śródmieścia naleŝy uznać za ramowe. Nawet w duŝych obiektach śródmiejskich będą widoczne takie cechy, jak: forma architektoniczna, skład najemców, intensywność funkcji handlowej i współczynniki parkingowe RÓśNICE MIĘDZY HANDLEM TRADYCYJNYM A WSPÓŁCZESNYM Ceny najmu jako wyznacznik atrakcyjności O atrakcyjności danego lokalu dla celów handlowych świadczy wysokość czynszu płaconego za jednostkę powierzchni (por LEDWOŃ 2007C). Ceny najmu w obiektach handlowych zaleŝą przede wszystkim od ich lokalizacji i sposobu organizacji sprzedaŝy. WyróŜniamy więc trzy podstawowe grupy: ulice handlowe oraz miejskie i podmiejskie centra handlowe. Średnie miesięczne ceny najmu za najlepsze powierzchnie handlowe w największych miastach Polski są do siebie w większości zbliŝone. Warszawa osiąga znacznie wyŝsze wartości i to jedynie w przypadku lokalizacji centralnych, a więc ulic i śródmiejskich centrów handlowych. Wynika to z wysokiego, jak na krajowy poziom, stopnia rozwinięcia sieci usługowej i intensywności zabudowy śródmieścia 92 Ponadto w przeciwieństwie do pozostałych dwóch obiektów, w tym centrum handlowym pobierana jest opłata za parkowanie, gdyŝ znajduje się ono w śródmiejskiej strefie płatnego parkowania. Większość obiektów śródmiejskich, nawet te poza strefami, pobiera opłaty za parkowanie ze względu na niedobór miejsc parkingowych w rejonach centralnych. 93 Zjawisko to jest odzwierciedlane chociaŝby w wielkości napisów reklamowych na fasadach obiektów. Typowe podmiejskie obiekty zazwyczaj mają duŝe logo neon z nazwą hipermarketu, która ma być rozpoznawalna i widoczna z duŝej odległości. Natomiast obiekty śródmiejskie przewaŝnie mają na elewacji umieszczoną całą listę najemców. 94 W śródmieściach realizowane są na przykład centra regionalne (Galeria Bałtycka w Gdańsku) lub super-regionalne (Manufaktura w Łodzi). 71

72 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych oraz rangi ośrodka miejskiego. Ceny najmu lokalizacji w śródmiejskich centrach handlowych są z reguły wyŝsze od panujących w lokalach przyulicznych, które zazwyczaj oferują niŝszy standard przestrzeni. Jedynie Kraków przełamuje tę prawidłowość, mając najwyŝsze w mieście ceny najmu powierzchni przy ulicach handlowych. Wynika to z ograniczonej podaŝy lokali na terenie śródmieścia. Powierzchnie handlowe poza centrum w głównych miastach utrzymują się na zbliŝonym poziomie od 25 do 35 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Tabela 1. Średnie miesięczne ceny najmu za najbardziej atrakcyjne powierzchnie handlowe w euro za m² w 2005 roku (opracowanie własne na podstawie danych CUSHMAN & WAKEFIELD) Miasto / aglomeracja Ulice handlowe W śródmieściu Centra handlowe Poza śródmieściem Warszawa Kraków Łódź Poznań Aglomeracja Górnośląska Trójmiasto Wrocław Miesięczny czynsz za lokal w centrum handlowym jest uzaleŝniony nie tylko od lokalizacji samego ośrodka usługowego, ale równieŝ od jego umiejscowienia w strukturze obiektu oraz jego całkowitej powierzchni. Kluczowi najemcy duŝych powierzchni, którzy stanowią trzon funkcjonalny ośrodka, uzyskują duŝo lepsze ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy niŝ podmioty najmujące mniejsze lokale w atrakcyjnych lokalizacjach. Główni najemcy powodują ruch pieszy wewnątrz centrum, natomiast sklepy mniejszych najemców znajdują się na trasach największego ruchu i w ten sposób stają się jego beneficjentami. W innym miejscu te małe podmioty nie przyciągnęłyby same tak duŝej liczby klientów. W wyniku tego zarządca ma podstawy do róŝnicowania opłat za najem w zaleŝności od rodzaju najemcy. Najmniej za metr kwadratowy powierzchni zapłaci hipermarket i duŝy dom towarowy, natomiast najwięcej podmioty takie jak salony operatorów komórkowych, kantory, kioski. Ekstremalnie wysokie czynsze pobierane są od banków za bankomaty. W środkowym przedziale cen najmu znajdują się sklepy odzieŝowe 95. Il. 67. Polska ulica handlowa o najwyŝszych czynszach Nowy Świat w Warszawie (fot. AUTOR) Il. 68. Centrum Myslbek zlokalizowane przy najdroŝszej ulicy w Europie centralnej Na Prikope w Pradze (fot. AUTOR) Mimo wielu sygnałów odnośnie wymierania aktywności tradycyjnych układów handlowych, najlepsze lokalizacje przy najbardziej znanych głównych ulicach świata nadal 95 Sformułowanie tej prawidłowości oparto na przykładowych czynszach w Szczecinie (DTZ 2005: 26) oraz niepublikowanych informacjach centrów handlowych. 72

73 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych utrzymują wysoki poziom cen. Wśród 237 lokalizacji monitorowanych przez Cushman & Wakefield jedynie 18 odnotowało spadek cen w 2005 roku, natomiast statystycznie czynsze wzrosły średnio o 8%. Przykładowo metr kwadratowy powierzchni handlowej przy Piątej Alei w Nowym Jorku kosztował w 2005 roku blisko tysiąc euro miesięcznie. Niewiele niŝsze ceny notowano przy Causeway Bay w Hongkongu (802), a najdroŝsze europejskie lokalizacje to Pola Elizejskie w ParyŜu (552) i New Bond Street w Londynie (465). W Europie Środkowej największe koszty ponoszą handlowcy w Pradze (Na Prikope i Plac Wacława 160), a ulice Chmielna i Nowy Świat w Warszawie zajmują 38. miejsce w światowym rankingu (60). Mimo wysokich cen na świecie panuje niesłabnące zainteresowanie lokalami przy głównych ulicach. U podstaw tego trendu leŝy rywalizacja globalnych marek o czołowe lokalizacje przy głównych ulicach. To właśnie one stanowią o prestiŝu firmy, a ich kolorowe wystawy stają się wizytówkami firmy i atrakcyjną reklamą. Nawet jeśli koszty tak doborowej lokalizacji nie pozwalają na osiągnięcie zawrotnych zysków, to dotrzymanie kroku konkurencji stanowi silny element promocji globalnej marki sklepu. Tak jak w przypadku centrów handlowych istotna jest promocja i marketing danego obiektu, tak dla głównych ulic waŝna jest pozycja ośrodka miejskiego na tle innych. Atrakcyjność zaś samej ulicy nie wynika jedynie z jakości przestrzeni, ale jest pochodną rangi centrum miejskiego. Miasto i jego główna ulica handlowa staje się marką, która jest promowana jak pojedynczy produkt Elementy przyciągające klientów do układu handlowego Wśród aspektów róŝnicujących handel nowoczesny i tradycyjny naleŝy takŝe wskazać zdolność przyciągania klientów przez poszczególne elementy obu układów. Z badań wykonanych przez INCOMA Research (DRTINA 2005) wynika, Ŝe ponad połowa klientów centrum handlowego udaje się tam z chęci dokonania zakupów w hipermarkecie, a jedynie 12% ze względu na galerię handlową. Pozostali nabywcy kierują się potrzebą odwiedzenia obu form handlu. Oznacza to, Ŝe w przypadku centrum opartego na hipermarkecie, to właśnie on, a nie oferta uzupełniająca mniejszych sklepów, stanowi bardzo silny magnes przyciągający uŝytkowników obiektu. W mieście Gießen, jak wynika z badań Ansgara Dorenkampa, rysuje się pewna róŝnica pomiędzy zdolnością przyciągania klientów przez usługi zlokalizowane przy ulicy handlowej a tymi w centrum Galerie Neustädter Tor. Przeszło połowa (53,2%) klientów ulicy handlowej jako punkt docelowy przyjęła sklep Karstadt, zaś 21,4% dom towarowy H&M. Następnymi elementami są kawiarnie i lodziarnie (11,0%). W przypadku centrum handlowego wiodącą rolę pełni TEgut (31,0%) oraz Media Markt (30,4%), a potem kolejno Drogerie Müller (15,0%) i Pennymarkt (10,8%) (DORENKAMP 2006: 16). Wyraźnie więc widać, Ŝe ulica handlowa jest tutaj podporządkowana jednemu głównemu najemcy, podczas gdy w centrum handlowym rozkład atrakcyjności jest rozłoŝony bardziej równomiernie. Samo centrum handlowe równieŝ moŝe stać się waŝnym elementem przyciągającym klientów do śródmieścia, jak wynika z badań przeprowadzonych przez niemieckiego dewelopera firmę ECE Projektmanagment (ECE 2003: 5). Ponad połowa (52%) ankietowanych stwierdziła, Ŝe otwarcie nowego centrum handlowego w śródmieściu sprawiło, iŝ odwiedzają tę dzielnicę częściej niŝ przedtem. Kolejne 34% uznało, Ŝe wydarzenie to nie miało większego wpływu na częstość wizyt. Jedynie 6% przyznało, Ŝe odwiedza śródmieście rzadziej niŝ przedtem. Ta cecha centrum handlowego sprawia, Ŝe jest ono silnym magnesem w strukturze miejskiej. Z przeprowadzonych badań wynika, Ŝe nie kaŝdy rodzaj sklepu będzie osiągał największą sprzedaŝ w mallu. Przykładem tego mechanizmu są sklepy ze sprzętem elektronicznym, których klientami zazwyczaj są męŝczyźni poniŝej 40 lat. Sprawdzając, ile osób przechodzących przed wystawą sklepową wchodzi do sklepu, moŝna następująco uszeregować lokalizacje według ich atrakcyjności: w mieście przyciągnie on nie więcej niŝ 1 z 10 przechodniów, w zamkniętym centrum wejdzie do środka niewiele więcej osób, natomiast w strip mallu parametr ten jest przeszło czterokrotnie wyŝszy. Wynika to z demografii i udziału procentowego grupy docelowej w potencjalnej klienteli oraz tego, Ŝe w mieście wielu przechodniów ma zupełnie inne cele działań i nie zauwaŝa takiego sklepu. Dodatkowo procent klientów dokonujących zakupu (ang. conversion 73

74 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych rate) jest najwyŝszy właśnie w strip center, mniejszy w sklepach miejskich, a najmniejszy w mallu (UNDERHILL 2005: ). Mall nie jest odpowiednim miejscem dla kaŝdej formy handlu. Przykładowo księgarnie zaczynają się przenosić poza centra handlowe ze względu na duŝo mniejszą opłacalność ich funkcjonowania. Wynika to nie tylko z wyŝszych cen najmu, ale równieŝ z zachowań samych klientów. Zazwyczaj spędzają oni duŝo czasu w księgarni, ale robią to raczej dla zabicia czasu niŝ dokonania zakupu. Uzupełnienie oferty sklepu o kawiarnię, która zazwyczaj przynosi największe zyski, równieŝ nie wywołuje spodziewanego efektu, gdyŝ klienci zazwyczaj wybierają punkty gastronomiczne na food court 96 (UNDERHILL 2005: ). Il. 69. Food court w Eaton Centre w Toronto (fot. AUTOR) Program usługowy współczesnych obiektów handlowych w porównaniu z dzielnicami tradycyjnymi Bardzo istotnym elementem róŝnicującym handel nowoczesny i tradycyjny jest ich program funkcjonalny. To od niego zaleŝeć będą wewnętrzne interakcje konkurencyjne i oddziaływania obiektów wielkopowierzchniowych na śródmiejską sieć usługową. Dla porównania obu tych struktur wykonano zestawienie przykładowych struktur handlowych, dla których określono liczbę poszczególnych punktów usługowych. Punkty te przydzielono do dziewięciu podstawowych grup, ustalonych na początku tego rozdziału 97. Analizie poddano cztery zespoły handlowe: Polskę ogółem w odniesieniu do dwóch gdańskich centrów handlowych; śródmieście Gdyni i występujące w nim obiekty handlowe; ul. Piotrkowską w Łodzi oraz dwa centra handlowe leŝące w jej pobliŝu oraz obiekt zagraniczny śródmieście niemieckiego Bautzen i znajdujące się w nim centrum handlowe Kornmarkt 98. Wyniki zestawienia zawarto w tabeli. 96 Ang. food court w dosłownym tłumaczeniu oznacza dziedziniec z jedzeniem. Jest to ten obszar obiektu handlowego, gdzie zlokalizowano większość lokali gastronomicznych. Zazwyczaj jest to wiele punktów sprzedaŝy połoŝonych wokół jednej, wspólnej przestrzeni ze stolikami do konsumpcji. 97 Por. rozdział Punkt sprzedaŝy detalicznej podstawowa jednostka handlowa, str Najnowsze dane GUS uwzględniające wszystkie badane rodzaje usług (nie tylko sklepy) dostępne były dla roku Centra gdańskie przyjęto jako modelowe, co potwierdza takŝe ich porównanie do innych polskich realizacji zawartych w analizie. Wybór śródmieścia Gdyni oraz ul. Piotrkowskiej podyktowany był dostępnością danych na ich temat (odpowiednio badania własne oraz dane udostępnione przez URZĄD MIASTA ŁODZI). 74

75 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Tab. 4. Udział procentowy poszczególnych ofert asortymentowych punktów sprzedaŝy (opracowanie własne na podstawie danych GUS, CH MANHATTAN, GALERIA BAŁTYCKA, badań terenowych, danych URZĘDU MIASTA ŁODZI, GALERIA ŁÓDZKA, MANUFAKTURA, FRANKE 2007) Polska Gdynia Łódź Bautzen Oferta Oferta mieszana Ogółem (2005) CH Manhattan (2008) CH Galeria Bałtycka (2008) Śródmieście (2008) Hala targowa (2008) CH Batory 2008) CH Wzgórze 2008) C Kwiatkowskiego (2008) CKiR Gemini (2008) ul. Piotrkowska (2007) CH Galeria Łódzka (2008) CH Manufaktura (2008) Śródmieście (2005) CH Kornmarkt (2005) 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% śywność 30% 4% 4% 8% 21% 4% 2% 3% 3% 4% 4% 3% 10% 9% FMCG nieŝywnościowe 2% 6% 5% 3% 7% 8% 5% 6% 0% 1% 6% 3% 0% 0% OdzieŜ 11% 47% 53% 17% 49% 43% 45% 16% 0% 9% 52% 47% 14% 39% WyposaŜenie wnętrz 3% 4% 7% 5% 4% 3% 10% 10% 11% 3% 6% 6% 14% 13% Kultura i sport 2% 11% 14% 5% 6% 13% 12% 6% 11% 7% 13% 11% 14% 17% Gastronomia i noclegi 19% 8% 8% 6% 1% 4% 5% 3% 43% 8% 9% 20% 0% 13% Rozrywka 0% 2% 2% 4% 1% 7% 0% 0% 6% 7% 1% 3% 5% 9% Pozostałe 5% 17% 8% 52% 10% 18% 21% 55% 26% 60% 9% 7% 43% 0% RAZEM (liczba) % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Polska 11% 30% CH Manhattan Gdańsk Gdynia Łódź Bautzen 47% 53% 17% 49% 4% 4% 8% 21% Galeria Bałtycka śródmieście hala targowa CH Batory 43% 45% 52% 47% 16% 9% 4% 2% 3% 3% 0% 4% 4% 3% CH Wzgórze oferta mieszana FMCG nieŝywnościowe wyposaŝenie wnętrz gastronomia i noclegi POZOSTAŁE C Kwiatkowskiego CKiR Gemini ul. Piotrkowska Galeria Łódzka Ŝywność odzieŝ kultura i sport rozrywka Manufaktura śródmieście 14% 39% 10% 9% CH Kornmarkt Il. 70. Udział procentowy poszczególnych ofert asortymentowych punktów sprzedaŝy (opracowanie własne) 75

76 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Pierwsze obserwacje wynikające z powyŝszej analizy dotyczą sytuacji w Polsce. W ogólnej liczbie sklepów wysoki udział ma oferta spoŝywcza (30%). Podobna liczba sklepów ma ofertę mieszaną (30%). Zazwyczaj są to obiekty pełniące kilka funkcji, o prawdopodobnej wiodącej branŝy spoŝywczej. Sytuacja taka ma miejsce zwłaszcza na najniŝszym szczeblu lokalizacyjnym sklepów sąsiedzkich o podstawowej ofercie sprzedaŝy produktów codziennego uŝytku. PoniewaŜ statystyka ta uwzględnia całą Polskę, naleŝy podkreślić, iŝ duŝa część tych obiektów znajduje się na terenach mniej zurbanizowanych, w tym na wsiach. NaleŜy równieŝ zwrócić uwagę na niski (11%) udział sklepów z odzieŝą. Zestawienie to jest nieco zaburzone brakiem innych punktów usługowych, które nie są uwzględnianie w zestawieniach GUS (takie jak np. biura, administracja itp.). Il. 71. Galeria Bałtycka w Gdańsku (fot. AUTOR) PowyŜszy podział moŝna takŝe odnieść do programu śródmieścia Gdyni i ul. Piotrkowskiej w Łodzi. Udział placówek spoŝywczych jest tutaj duŝo mniejszy (odpowiednio 8% i 4%), podobnie jak w przypadku sklepów odzieŝowych (17% i 9%). Porównanie śródmieścia Gdyni świadczy o stosunkowo wysokiej pozycji śródmieścia w strukturze regionu, którego program powinien być zbliŝony do ogólnopolskiego. W przypadku Gdyni występowanie relatywnie duŝego udziału sklepów z odzieŝą oznacza ich koncentrację, a więc wysoki poziom specjalizacji usług. Ulica Piotrkowska stanowi natomiast element większego systemu usługowego, który jest uzupełniany przez centra handlowe: Manufakturę i Galerię Łódzką. Tu z kolei występuje niski udział sklepów odzieŝowych, a duŝa liczba (52%) pozostałych usług. Oznacza to, Ŝe ulica ta zagospodarowała głównie funkcje niszowe względem tych centrów 99. Il. 72. Ulica Piotrkowska w Łodzi (fot. AUTOR) 99 Por. zmiany wynikające z ich realizacji w rozdziale Przemiany ilościowe programu ulic handlowych, str

77 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych W przypadku centrów handlowych sytuacja jest diametralnie inna. Na podstawie zgromadzonych danych moŝna określić typowy program funkcjonalny, jaki występuje w tych obiektach 100. Około połowy (43-53%) najemców działa w branŝy odzieŝowej, podczas gdy udział sklepów spoŝywczych nie przekracza 4%. Większość obiektów zawiera jeden rozległy sklep spoŝywczy głównego najemcy 101. Ma on pełną ofertę artykułów FMCG (czyli nie tylko towarów spoŝywczych), która jest uzupełniana przez kilka sklepów specjalistycznych, mających asortyment znacznie zawęŝony do konkretnej grupy produktów. Takie działanie ma na celu minimalizację konkurencji pomiędzy tymi placówkami, które w przypadku dwóch większych sklepów siłą rzeczy musiałyby oferować te same produkty. Natomiast szeroka gama sklepów odzieŝowych tworzy komplementarny zestaw produktów tej samej branŝy, lecz zróŝnicowanych pod względem marek, stylu, jakości i cen. W zestawieniu ujęto dodatkowo gdyńską halę targową oraz dwa nietypowe obiekty Centrum Kwiatkowskiego oraz Centrum Kultury i Rozrywki Gemini. Celem tego było wykazanie odmiennych funkcji, jakie dla miasta pełnią te obiekty. Hala targowa zawiera wiele punktów sprzedaŝy detalicznej o przewaŝającym udziale odzieŝy w całościowej ofercie (49%) oraz artykułów spoŝywczych (21%). Centrum Kwiatkowskiego wyraźnie pełni funkcje niehandlowe, gdzie przeszło połowa punktów usługowych (52%) to instytucje finansowe i przedstawicielstwa. Natomiast CKiR Gemini nastawione jest na funkcje rozrywkowe, gdzie gastronomia i rozrywka stanowią blisko połowę wszystkich punktów usługowych (odpowiednio 43% i 6%). W tym miejscu naleŝy zwrócić uwagę na specjalizację tych obiektów do pełnienia konkretnej funkcji zasadniczej w śródmieściu. Il. 73. Centrum Kultury i Rozrywki Gemini w Gdyni (fot. AUTOR) 100 Pewne róŝnice pomiędzy wielkością poszczególnych centrów wynikają m. in. z uwarunkowań lokalizacyjnych i zróŝnicowanej siły nabywczej klientów. Program centrum handlowego jest uzaleŝniony od zapotrzebowania na konkretne rodzaje produktów na danym obszarze oddziaływania. Mimo tych róŝnic przeprowadzona analiza wskazuje na prawidłowości w składzie funkcjonalnym współczesnych śródmiejskich obiektów handlowych. Więcej na temat metod ustalania składu sieci handlowej zawarto w rozdziale 5.3. Metody programowania programowanie i chłonność, str Najlepszym porównaniem programu funkcjonalnego centrów handlowych do struktury krajowej byłoby zestawienie placówek w ujęciu funkcjonalnym, uszeregowanych pod względem zajmowanej przez nie powierzchni, a nie ich liczby. Pozwoliłoby to uwzględnić w rozwaŝaniach efekt skali przestrzennej. Niestety nie są dostępne wystarczające dane dla przykładów, które mogłyby być porównywalne i dotyczyły powierzchni poszczególnych sklepów. W przypadku danych GUS informacja o powierzchniach jest ograniczona i niepublikowana w powiązaniu z podziałem branŝowym. Zaś w przypadku badań terenowych niemoŝliwe jest określenie powierzchni danego punktu bez zasięgnięcia informacji u właściciela lub najemcy obiektu. Natomiast centra handlowe niechętnie udostępniają szczegółowe informacje na temat powierzchni poszczególnych najemców, które są objęte tajemnicą handlową. 77

78 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Bardzo ciekawe jest takŝe porównanie składu funkcjonalnego Centrum Kwiatkowskiego do ogółu usług śródmiejskich Gdyni. Oba te zespoły są bardzo do siebie zbliŝone. NaleŜy więc wnioskować, Ŝe centrum to jest naturalnym przedłuŝeniem rozwojowym funkcji śródmiejskich, a nie koncentracją jakiejś branŝy, która znacząco odbiegałaby od pozostałych obszarów śródmieścia. Inne obiekty, które charakteryzuje specjalizacja wiodącej funkcji, stają się waŝnymi punktami kompozycji przestrzennej usług w śródmieściu. Wynikiem tego jest koncentracja danego asortymentu na obszarze jednego obiektu. Przypadek niemiecki pokazuje odmienną sytuację panującą w małym mieście (ok mieszkańców). Podobnie jak w powyŝszych przykładach asortyment odzieŝowy dominuje w centrum handlowym (39%). Mimo to nie charakteryzuje go tak znacząca róŝnica względem całości śródmieścia, gdzie sklepów z ubiorem jest 14%. Podobnie ma się sytuacja w przypadku sklepów spoŝywczych, których wśród sklepów śródmiejskich jest 10%. W przypadku centrum handlowego udział ten jest niewiele mniejszy (9%), ale nie tak mały jak w innych omawianych obiektach handlowych. Przykład ten pokazuje centrum handlowe o ofercie dopasowanej do struktury śródmiejskiej, gdzie róŝnice i koncentracja konkretnej branŝy nie jest tak widoczna, jak w przytaczanych wcześniej obiektach. Fakt dopasowania wynika równieŝ z duŝo mniejszej liczby sklepów w całym śródmieściu niŝ ma w przypadku Gdyni czy Łodzi. Z powyŝszej analizy płyną cztery obserwacje. Po pierwsze typowe śródmiejskie centra handlowe mają ofertę o dominującym udziale sklepów odzieŝowych i znacząco odbiegają od śródmiejskiego programu funkcjonalnego. Oznacza to, Ŝe są silnymi elementami skupiającymi w swoich wnętrzach większą część tego programu niŝ wynikałoby z jego jednolitego rozkładu w przestrzeni. Takie nagromadzenie oferty w zakresie odzieŝy powodować będzie znaczące oddziaływania konkurencyjne w stosunku do sąsiednich sklepów. Po drugie na zewnątrz tych obiektów pozostaje znacząca ilość programu usługowego niehandlowego, który nie przenosi się do ich wnętrza. Wyjątek stanowią obiekty, których program oparty jest na rozrywce. Po trzecie nie da się zamknąć pełnego programu usługowego miasta wewnątrz centrum handlowego, a więc centra nie są miastami w mieście w pełnym tego sformułowania znaczeniu, i w chwili obecnej nie mogą całkowicie zastąpić śródmieść. Po czwarte stosunkowo niski udział sklepów z produktami FMCG, a wysoki z odzieŝą, stawia centra handlowe na wysokim szczeblu zaspokajania potrzeb konsumenckich. Jest to sytuacja odwrotna do tradycyjnych sąsiedzkich sklepów spoŝywczych, które pełnią funkcję podstawową i zapewniają realizację codziennych potrzeb zakupowych Odpowiedni dobór najemców i promocja centrum handlowego Znaczną przewagą obiektu handlowego nad tradycyjną ulicą handlową jest odgórny dobór najemców. Skład funkcjonalny i jego przestrzenne rozlokowanie są przedmiotem bardzo dokładnych analiz i projektowania. Dzięki temu moŝliwy jest taki dobór, który stworzy komplementarną ofertę asortymentową. Konkurencja wewnątrz centrum jest ograniczona do minimum i stworzony zostaje kompletny obiekt, który moŝe zaspokoić większość potrzeb przeciętnego konsumenta. Ponadto zarządcy centrów dopasowują ich ofertę do aktualnego zapotrzebowania panującego na rynku. Udział poszczególnych produktów w całkowitych wydatkach gospodarstw domowych jest zmienny w czasie i zaleŝy od ich bieŝących potrzeb. Centra handlowe śledzą te zmiany i poprzez odpowiedni dobór najemców dostarczają klientom poŝądanych produktów. Natomiast całościowa oferta ulicy handlowej nie jest w ten sposób ustalana poprzez zarządcę i podlega jedynie regulacjom wolnego rynku. Następuje tutaj naturalne dopasowywanie podaŝy do popytu. Potrzebna jest jednak inicjatywa ze strony sprzedawców do wprowadzenia nowej oferty oraz moŝliwość znalezienia odpowiedniego i dostępnego lokalu. Z tych powodów przekształcenie to zabiera więcej czasu. Układ i rozplanowanie sklepów wewnątrz centrum jest wynikiem dokładnych i specjalistycznych badań oraz bardzo uwaŝnego planowania. Łączenie sklepów w grupy klastry tematyczne pozwala w bardziej efektywny sposób zaspokoić potrzeby klienta. WaŜne jest nie tylko zapewnienie kupującemu wyboru i moŝliwości porównania produktów tego samego typu 78

79 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych w róŝnych sklepach 102, ale równieŝ realizacji innych potrzeb w sklepach skierowanych do podobnej grupy docelowej (UNDERHILL 2005: 108). W ten sposób klient moŝe zaoszczędzić czas i w jednym obiekcie zrealizować róŝne swoje potrzeby zakupowe. Grupowanie sklepów ma równieŝ swój udział w tworzeniu stref przejściowych. Widząc pierwszy sklep klient zwalnia, przyzwyczaja się do nowej sytuacji i gdy juŝ jest gotowy do kupowania wchodzi, ale zazwyczaj do drugiego czy trzeciego z kolei (UNDERHILL 2005: 109). W ten sposób organizowana jest strefa wejściowa do centrum, w której zazwyczaj lokalizuje się najmniej atrakcyjne sklepy. Klient, który właśnie wszedł z ulicy, potrzebuje nieco czasu, aby przystosować się do nowej sytuacji, zwolnić kroku, przyzwyczaić oczy do sztucznego oświetlenia i zorientować się w nowej przestrzeni. Dlatego większość klientów w ogóle nie zwraca uwagi na sklepy zlokalizowane przy wejściach (UNDERHILL 2005: 47-48). W przypadku ulic handlowych program funkcjonalny nie jest ustalany odgórnie. Wynika to z rozdrobnienia tej struktury na wielu właścicieli, którzy nie podlegają jednemu zarządcy. W efekcie powstaje specyficzny sposób ustalania czynszów. Wyraźnie róŝni się on od zasad panujących w centrach handlowych. Właścicielami tradycyjnych lokali w większości wypadków są podmioty prywatne. Co więcej, kaŝdy lokal naleŝy do innego z nich. Ustalanie czynszów sąsiadujących sklepów poprzez porównywanie ich między sobą z czasem musi doprowadzić do wyrównania się stawek (BRUNE 2006B: 56-57). Taka sytuacja uniemoŝliwia wykształcenie się zróŝnicowanej oferty handlowej, jaka pojawia się w centrach handlowych. Wynika to z zasady, iŝ róŝne jej rodzaje przynoszą róŝne zyski, które z kolei nie zawsze są w stanie pokryć wysokie czynsze, jakie mogą płacić inni sprzedawcy. W wyniku tego moŝna zaobserwować przekształcanie się tych ulic w pewne monostruktury funkcjonalne. Zwłaszcza w atrakcyjnych centrach historycznych powstają ekskluzywne ulice z markową odzieŝą, obuwiem, wyrobami skórzanymi i jubilerskimi. Dla klientów taka sytuacja zazwyczaj nie jest wygodna, gdyŝ pozbawieni zostają moŝliwości wyboru towarów i usług z szerokiej oferty, równieŝ jakościowej. Poza tym funkcje gastronomiczne i rozrywkowe zostają w takiej sytuacji ograniczone do minimum, a właśnie one będą decydować o Ŝywotności obszaru i jego ogólnej atrakcyjności. W efekcie w miastach często powstają struktury jednofunkcyjne. Do przykładów moŝna zaliczyć ulice bankowe, gdzie instytucje finansowe zajmują większość lokali albo ulice sklepów z niŝszej półki ograniczające się do towarów tanich i z drugiej ręki, np. uŝywanej odzieŝy. W przypadku obiektów handlowych zarządzanych centralnie do miesięcznego czynszu za najem powierzchni doliczana jest opłata marketingowa (3-5 euro za m²). UmoŜliwia ona promocję całego centrum, a nie pojedynczego sklepu. Dzięki temu sklepy wewnątrz centrum nie konkurują między sobą, a razem walczą o klientów innych centrów. Dla większości ulic taka promocja jest niemoŝliwa, a kaŝdy z przedsiębiorców musi reklamować się indywidualnie. Im mniejszy podmiot (a większość tradycyjnych sklepów jest właśnie taka), tym trudniej o środki na duŝą kampanię reklamową. Ułatwione zadanie mają sieci handlowe, które promują markę towaru, a nie konkretny punkt usługowy. 102 Klient ma potrzebę porównania cen i ofert w róŝnych sklepach, aby mógł podjąć ostateczną decyzję o zakupie. Często zestawia się sklepy oferujące róŝną jakość towarów, aby równieŝ umoŝliwić klientowi rozwaŝenie zakupu tańszego odpowiednika danego produktu. W efekcie czasami jeden właściciel wynajmuje więcej niŝ jeden lokal w centrum, aby zmaksymalizować swoje zyski w róŝnych segmentach rynku. Przykładem takiego rozwiązania są dwa sklepy jubilerskie Apart w Galerii Bałtyckiej w Gdańsku. Jeden ma szeroką ofertę (Apart), skierowaną do klientów o przeciętnej sytuacji materialnej. Drugi natomiast (Apart Exclusive) oferuje produkty duŝo wyŝszej jakości i z przedziału cenowego odpowiedniego dla osób majętnych. 79

80 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych RóŜnice w formie architektonicznej i przestrzeniach pieszych Jako istotne elementy róŝnicujące formę architektoniczną współczesnego obiektu handlowego oraz jego przestrzenie piesze od struktur tradycyjnych naleŝy wskazać następujące jego typowe cechy (opracowanie własne, por. LEDWOŃ 2007A: 43): zwrócenie obiektu do wnętrza, gdzie sklepy są dostępne z wewnętrznej przestrzeni pieszej, występowanie zamkniętych, klimatyzowanych przestrzeni pieszych, które są bardziej atrakcyjne dla klientów 103, przestrzeń piesza dla klientów jest oddzielona od komunikacji zaplecza, podobnie jak komunikacja kołowa klientów jest oddzielona od dostaw, często dochodzi do realizacji podobnej, globalnie zunifikowanej architektury obiektów handlowych, zwłaszcza gdy te naleŝą do jednego właściciela, któremu łatwiej jest stosować sprawdzone rozwiązania niŝ poszukiwać nowych 104, połączenie z otoczeniem zewnętrznym przy pomocy niewielu wejść i wjazdów, w przeciwieństwie do tradycyjnych sklepów obiekt nie potrzebuje bezpośredniego powiązania z przyległą ulicą (wielu wejść do sklepów), charakterystyczna pełna ściana elewacji, ograniczona liczba wystaw, elewacja nie wymaga podziałów modułowych, co daje większe moŝliwości jej kreowania, ale teŝ i mniejszą potrzebę jej aranŝowania ze strony właściciela (ze względu na nieuzasadnione zwiększanie nakładów) 105, w sąsiedztwie (obszarze oddziaływania) obiektu najwaŝniejsze jest występowanie duŝej liczby klientów, jest to obiekt duŝych rozmiarów, 103 O tym, jak chętnie klienci będą przebywać w przestrzeni pieszej, przy której znajdują się sklepy, będzie decydować sposób, w jaki jest ona urządzona. JuŜ Victor Gruen, projektując pierwsze centra handlowe zwrócił uwagę na to, jak bardzo istotna jest wygoda przemieszczania się klienta (CHA ET AL. 2001: 134). Ustalił on odległości jakie skłonny jest przebyć przeciętny człowiek w zaleŝności od uwarunkowań środowiskowych: 20 min. = m w przestrzeni wysoce atrakcyjnej, całkowicie osłoniętej od wpływów zewnętrznych i klimatyzowanej; 10 min. = 800 m w przestrzeni wysoce atrakcyjnej, gdzie chodniki są osłonięte od słońca i deszczu; 5 min. = 400 m w przestrzeni wysoce atrakcyjnej, ale nie osłoniętej od wpływów pogody; 2 min. = 200 m w przestrzeni nieatrakcyjnej (parking, ulice zatłoczone samochodami). W ten sposób rysuje się ewidentna przewaga przestrzeni centrów handlowych nad układami tradycyjnymi. Niektórzy specjaliści przyjmują, Ŝe graniczna rozsądna długość pasaŝu pieszego w centrum handlowym to 400 m (KELLERMANN 1996: 151). W przypadku większych układów nie ma pewności, czy klient odwiedzi wszystkie sklepy przy niej zlokalizowane. Mimo to budowanych jest wiele centrów, których pasaŝe są duŝo dłuŝsze. Dla skrócenia długości odczuwanej przez klienta stosowane są rozmaite triki. Przykładowo korytarze są zakrzywiane, uniemoŝliwiając wgląd w całą ich długość. Realizuje się je takŝe jako wielopoziomowe, co pozwala na kontakt wzrokowy z jak największą liczbą sklepów przy krótszym pasaŝu. 104 Właśnie brak indywidualnego wyrazu obiektów handlowych jest negatywnym, często obserwowanym aspektem ich lokalizacji. Gdy zna się jedno centrum, zna się je wszystkie (BRUNE 2006B: 63). To twierdzenie dotyczy architektury zewnętrznej budynku, ale jeszcze bardziej jego wnętrza. W przypadku duŝej liczby projektów niemoŝliwe jest rozpoznanie ich między sobą, gdy bazuje się jedynie na architekturze wnętrza. Za wyjątkiem charakterystycznych instalacji głównych placów, zazwyczaj brakuje rozpoznawalnych elementów zaczerpniętych z cech danego miasta. Dominuje uniwersalny styl nowoczesności, a podziały, proporcje, układ przestrzenny całkowicie wynikają z technologii współczesnego handlu i są jej w pełni podporządkowane. 105 Współczesne obiekty handlowe ze względu na swoją skalę rzadko powtarzają rytm frontów tradycyjnych budynków śródmiejskich, który wynikałby z historii i tradycji danego miasta. Po prostu takie podziały nie są odpowiednie dla współczesnych obiektów handlowych. Jak zauwaŝa Walter Brune, droga wzdłuŝ ściany z tradycyjnymi podziałami o szerokościach np m jest duŝo lepiej postrzegana przez przechodnia aniŝeli w przypadku monotonnej fasady mającej np. 70 m (BRUNE 2006B: 59). W tym kontekście jedyną wartością tych budynków jest złoŝoność i atrakcyjność przestrzeni wewnętrznej. 80

81 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych jest obiektem planowanym od ręki jednego projektanta, w przeciwieństwie do tradycyjnych, drobniejszych struktur, które tworzą się latami, architektura i rozplanowanie centrum celowo powodują wydłuŝenie czasu spędzanego na zakupach 106, przestrzenie piesze zazwyczaj podporządkowane są głównie komercji, są przekryte i odizolowane od otoczenia, są zunifikowane, realizowane w ramach powtarzalnych projektów i nie mają cech toŝsamości miejsca, cechują się kontrolą dostępu, która oddziela poŝądanych klientów od niepoŝądanej biedoty, co sprawia Ŝe nie kaŝdy mieszkaniec miasta odwiedza takie centrum, poza godzinami otwarcia sklepów przestrzenie te są zamknięte i niedostępne dla mieszkańców RóŜnice w parametrach lokali sklepowych Technologia współczesnego handlu sprawia, Ŝe wiele sklepów wymaga stosunkowo duŝych powierzchni lokalu. Przykładowo perfumeria Douglas potrzebuje około m², a księgarnia Mayersche Buchhandlung od do m². Co więcej, z czasem te rozmiary mogą się zwiększać 107. Takich powierzchni często brakuje przy głównych ulicach handlowych, a ceny najmu mniejszych lokali, które moŝna by scalić w jeden większy, są stosunkowo wysokie. W centrach zaś nie ma takiego problemu. To sprawia, Ŝe wielu większych najemców woli przenieść się do wnętrza centrum, aniŝeli ulokować swój sklep przy ulicy handlowej (BROCKHOFF 2006: 95). W ten sposób śródmiejskie lokalizacje tracą magnesy w postaci duŝych najemców (BROCKHOFF 2006: 96). Il. 74. Ekskluzywny butik Salvatore Ferragamo wpasowany w niewielką przestrezeń handlową w Rzymie przy Via dei Condotti (fot. AUTOR) 106 Klienci centrów handlowych spędzają relatywnie duŝo więcej czasu na zakupach (w miejskim sklepie zakupy zajmują 25% mniej czasu). Wynika to z róŝnic pomiędzy tymi formami handlu oraz łatwością dotarcia do poŝądanego produktu. Z tego powodu centra są przeznaczone bardziej do aktywności kupowania, a nie samego efektywnego zakupu (UNDERHILL 2005: 127). Przeprowadzone badania wskazują, Ŝe przykładowo klienci centrów dłuŝej korzystają z przebieralni (w miejskim sklepie w kolejce do niej czeka co czwarty klient, a w centrum prawie co drugi). Płatność przy kasie jest dokonywana o jedną czwartą szybciej w mieście niŝ w centrum. Klient miejski zazwyczaj nie ma czasu na przedłuŝanie zakupów, gdyŝ ma coś jeszcze do załatwienia. Natomiast zakupy w centrum są juŝ waŝną czynnością samą w sobie i moŝna na nią poświęcić duŝo więcej czasu (UNDERHILL 2005: 194). 107 Jak zauwaŝa Friedel Kellermann, asortyment typowego domu towarowego w latach 60. mieścił się na m² powierzchni sprzedaŝy. Obecnie wymaga on o połowę więcej tj m² (KELLERMANN 1996: 147). 81

82 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych Problem dobrania odpowiedniej wielkości powierzchni handlowej odnotowano na przykład w Walii. Handlowcy zgłaszali chęć otwarcia sklepu w śródmieściu i na ten cel potrzebowali przestrzeni około 160 m². Mimo iŝ jest to relatywnie mała powierzchnia, to trudno było ją znaleźć w historycznych śródmieściach. Większość lokali znajdujących się tam miała wielkość poniŝej 60 m². Co więcej, większość chętnych do otwarcia sklepu chciała wynajmować lokal na dłuŝszy okres, a najchętniej nabyć go na własność. Z kolei ich właściciele byli zainteresowani jedynie krótkoterminowym najmem. Przestrzenie piesze wewnątrz centrum handlowego w optymalny sposób wykorzystują kaŝdy metr kwadratowy powierzchni. W efekcie parametry sklepów są dopasowywane nie tylko do potrzeb najemców, ale równieŝ tak dobierane, aby całe załoŝenie centrum handlowe działało sprawnie i generowało największe zyski. Jak zauwaŝa Paco Underhill (UNDERHILL 2005: 135), z punktu widzenia sprzedawcy układ jego sklepu powinien mieć szeroki front i płytki trakt. Dzięki temu wystawa jest moŝliwie duŝa i ma większą szansę skuszenia klienta. W centrach handlowych stosowane są jednak rozwiązania przeciwne sklepy zazwyczaj mają głębokie wnętrza i wąskie fronty. Projektowane są w ten sposób, aby na stosunkowo krótkiej drodze klienta wzdłuŝ wystaw ulokować jak najwięcej sklepów. Kontakt wzrokowy z towarami jest zapewniany przez zastosowanie zupełnie przezroczystej wystawy, dającej pełen wgląd do wnętrza. Z kolei sklepy tradycyjne mają ustalone szerokości frontów. Zastosowanie całkowicie przeszklonych wystaw i ich zawęŝenie jest utrudnione, gdyŝ zazwyczaj znajdują się one w budynkach historycznych lub ich przebudowa nie byłaby uzasadniona ekonomicznie. Oznacza to, Ŝe w przypadku miejskich ulic handlowych klient musi przejść dłuŝszą niŝ w centrum handlowym drogę, aby odwiedzić porównywalną liczbę sklepów. Z tego punktu widzenia sklepy w centrach handlowych są projektowane duŝo efektywniej. Il kondygnacyjny Dom towarowy H&M w Monachium (fot. AUTOR) Znaczną przewagą handlu nowoczesnego nad tradycyjnym jest jego moŝliwość adaptacji do nowych wymagań. Ma to kluczowe znaczenie dla dalszego rozwoju, zwiększania zapotrzebowania na powierzchnie handlowe oraz zmieniających się wymagań co do ich parametrów. Tradycyjne lokale przy ulicach handlowych zazwyczaj napotykają na ograniczenia w tym zakresie. Przestrzenie handlowe nie były projektowane z myślą o przebudowach, a sąsiadujące ze sobą lokale często naleŝą do róŝnych właścicieli, co jest dodatkową przeszkodą. Natomiast współczesne centra handlowe zazwyczaj posiadają otwarty rzut oparty o siatkę słupów z moŝliwością dowolnej aranŝacji przestrzeni najmu. Właściciel i podmiot odpowiedzialny za zarządzanie jest jeden. Większe centra handlowe projektowane są z myślą o przyszłej rozbudowie i powiększeniu. Na przykład w Parku Handlowym Matarnia w Gdańsku zrealizowano jednopoziomowe hale sprzedaŝy dla najemców. Zaprojektowano je na tyle wysokie, Ŝe obecnie wykonywane są antresole, aby powiększyć powierzchnię handlową. 82

83 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych 3.5. PODSUMOWANIE Sieć handlowa współczesnego miasta zbudowana jest z podstawowych jednostek strukturalnych, jakimi są sklepy. Elementy te są znacznie zróŝnicowane funkcjonalnie, przestrzennie i pod względem organizacji formy sprzedaŝy. W tej sytuacji współczesne obiekty handlowe powinny być postrzegane jako zgrupowania tych podstawowych elementów w ramach jednego, większego załoŝenia. Współczesne obiekty handlowe, mimo pozornej przynaleŝności do jednolitego typu, są między sobą znacznie zróŝnicowane pod względem wielkości, programu funkcjonalnego, lokalizacji. Te róŝnorodne cechy mają istotne znaczenie dla sposobu, w jaki oddziałują na swoje otoczenie. Z czasem wytworzyły się róŝne układy przestrzenne centrów handlowych. Stosunkowo dobrze zbadane są centra amerykańskie, na podstawie których moŝna dokonać klasyfikacji obiektów europejskich. Dla funkcjonowania struktur miejskich i oddziaływania obiektów handlowych na śródmieścia waŝną cechą badanych obiektów jest ich obszar wpływów. Jest on zaleŝny nie tylko od powierzchni centrum handlowego, ale równieŝ od koncepcji jego funkcjonowania składu branŝowego, rodzajów poszczególnych sklepów i udziału głównych najemców. Dla moŝliwości porównania współczesnych obiektów handlowych i ich oddziaływań na otoczenie pomiędzy róŝnymi krajami, niezbędne jest przyjęcie zunifikowanych definicji obiektów handlowych. Dzięki temu moŝliwe jest opisywanie podobnych zjawisk zachodzących na róŝnych obszarach geograficznych i przy róŝnych uwarunkowaniach. Na podstawie przeprowadzonej analizy moŝna stwierdzić, Ŝe podstawowe cechy obiektu handlowego, takie jak jego forma architektoniczna, skład funkcjonalny oraz zasadnicze parametry i współczynniki urbanistyczne, są zróŝnicowane w zaleŝności od lokalizacji obiektu względem śródmieścia. Analiza ma charakter uproszczony i wyznacza jedynie generalny trend. Obiekt podmiejski zazwyczaj przyjmuje niewyszukaną formę architektoniczną o niskiej intensywności zabudowy, przy duŝym udziale głównego najemcy w ogólnej powierzchni centrum, z duŝymi średnimi powierzchniami sklepów, przy stosunkowo małej ich liczbie, z ekstensywnym, otwartym parkingiem z duŝą liczbą miejsc oraz niewyszukanym marketingiem opartym o politykę niskich cen. Przeciwieństwo stanowi natomiast obiekt śródmiejski, którego architektura jest wysokiej jakości z intensywną zabudową i zróŝnicowanym programem, cechującym się duŝą liczbą mniejszych sklepów. W Polsce po okresie transformacji nastąpił dynamiczny rozwój nowoczesnych powierzchni handlowych. Mimo znacznego wzrostu udziału sieci wielkopowierzchniowych w rynku handlowym, Polskę na tle Europy charakteryzuje stosunkowo mocno rozdrobniona sieć handlu detalicznego. Oznacza to, Ŝe w przyszłości będzie występował trend dalszej konsolidacji. Innymi tendencjami, jakie juŝ moŝna zaobserwować, jest przenoszenie się cięŝaru inwestycji do mniejszych miejscowości oraz znaczny spadek udziału lokalizacji podmiejskich w powierzchni oddawanej do uŝytku. To zainteresowanie innymi lokalizacjami wynika z wyczerpania chłonności lokalizacji, tam gdzie nastąpił największy przyrost w początkowej fazie rozwoju handlu w Polsce. Na podstawie analiz programu funkcjonalnego współczesnych obiektów handlowych moŝna stworzyć pewien uniwersalny zestaw branŝowy. Z zachowaniem pewnej tolerancji występuje on w znacznej większości centrów handlowych. Co więcej, odbiega od ogólnej struktury handlu w kraju i ze względu na duŝy udział towarów trwałych i zaspokajających ponadpodstawowe potrzeby klientów sprawia, Ŝe centra handlowe zasadniczo naleŝą do elementów handlowych wyŝszego szczebla. TakŜe z tego względu naleŝy się spodziewać większych oddziaływań centrum na istniejącą sieć handlową właśnie w ramach tych branŝ towarowych, do których naleŝy większość sklepów w obiekcie handlowym. Mimo iŝ zarówno tradycyjne struktury handlowe, jak i współczesne obiekty handlowe są zbiorem pojedynczych sklepów, to moŝna wskazać na szereg róŝnic pomiędzy nimi. Do podstawowych naleŝy zaliczyć róŝny sposób planowania i zarządzania całym układem handlowym 83

84 Charakterystyka i parametry współczesnych obiektów handlowych (odgórny i jednopodmiotowy w przypadku centrów, w przeciwieństwie do nieregulowanego układu ulicy handlowej), róŝnice w atrakcyjności oferty i przestrzeni (wynikające m.in. z róŝnic w formie przestrzennej i nowoczesności rozwiązań), zróŝnicowane parametry lokali sklepowych (głównie wielkość), które ograniczają moŝliwość funkcjonowania nowoczesnych sklepów oraz moŝliwości adaptacji do zmieniających się warunków i potrzeb handlu (np. moŝliwość scalenia lub podziału lokali i rezerwy terenowe w przypadku centrów). Uwzględnienie tych fundamentalnych róŝnic pomiędzy centrami handlowymi a ulicami handlowymi pozwala na lepsze zrozumienie ich wzajemnych oddziaływań oraz moŝliwości integracji i uzupełniania. 84

85 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4. PRZEGLĄD ODDZIAŁYWAŃ WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH NA STRUKTURY ŚRÓDMIEŚĆ 4.1. WSTĘP Analiza oddziaływania obiektów handlowych na strukturę śródmieść w niniejszym rozdziale została poparta odpowiednimi przykładami realizacji, które prezentują moŝliwie szerokie spektrum problemów przyjętych jako modelowe. Przy doborze kierowano się ich adekwatnością do danego problemu oraz stopniem udokumentowania oddziaływań na śródmieście w materiałach źródłowych lub moŝliwością wyciągnięcia takich wniosków. Analiza wszystkich realizacji w Polsce i Europie nie jest moŝliwa ze względu na ich ogromną liczbę, ale zwłaszcza ze względu na to, iŝ większość z tych obiektów nie była wcześniej analizowana przez badaczy tematu. Dla ilustracji zidentyfikowanych oddziaływań obiektów handlowych, które nie zostały zawarte w literaturze, posłuŝono się własnymi analizami i opracowaniami. Podawane przykłady nie mają na celu w sposób kompletny i wyczerpujący zanalizować wszystkie moŝliwe obiekty handlowe, lecz głównie zilustrować poszczególne problemy wraz z ich róŝnorodnością. Ponadto przy analizie posłuŝono się głównie przykładami projektów zrealizowanych, a nie prognozami oddziaływań obiektów planowanych, gdyŝ jedynie te pierwsze pozwalają empirycznie dowieść ich konkretnego wpływu na miasto. Analizy wymagają przyjęcia jednak pewnych ograniczeń badawczych. Monitorowanie stanu i jakości śródmieść w sposób empiryczny jest w pewnym sensie ograniczone. Nawet jeśli moŝna uchwycić i zmierzyć wszelkie przemiany jakościowe miasta, które wystąpiły po lokalizacji danego centrum handlowego, nie moŝna ich w pełni oddzielić od niezaleŝnych zmian zachodzących w tym ośrodku. Wynika to choćby z tego, Ŝe struktura miejska kształtowana jest przez wiele czynników i podlega ciągłym przemianom. Podobnie ze względu na złoŝoność ośrodków miejskich nie jest moŝliwe przebadanie bliźniaczego miasta, w którym taka inwestycja jak badana nie powstała. Nie jest więc moŝliwe uzyskanie niepodwaŝalnego punktu odniesienia, bazy, względem której będzie moŝna dokonać porównania. Ponadto badania większości czynników wpływu danej inwestycji, a potem ich monitorowanie, są łatwiejsze do przeprowadzenia w mniejszych miejscowościach oraz takich, gdzie występuje mała liczba centrów handlowych. W tych przypadkach czytelne są podziały przestrzenne, ograniczany jest równieŝ wpływ czynników zewnętrznych dla danego ośrodka, takich jak chociaŝby policentryczność układu i wewnętrzne oddziaływania konkurencyjne. Ponadto w sytuacji gdy mamy do czynienia z jednym centrum handlowym, duŝo łatwiej jest wyselekcjonować i oznaczyć w czasie przemiany powodowane bezpośrednio jego otwarciem. RozwaŜania nad oddziaływaniem obiektów handlowych na struktury miejskie powinny uwzględniać równieŝ inne czynniki. Według Rolfa Monheima, analizy te wymagają odpowiedzi na następujące pytania (MONHEIM 2006: 225): 1. Co powoduje, Ŝe jedne realizacje okazują się sukcesem, a inne poraŝką? 2. Jak rozwinęłoby się miasto, gdyby nie zlokalizowano w nim zintegrowanego centrum handlowego? 3. Jakie znaczenie dla tej oceny mają twarde fakty 108 (np. powierzchnia sprzedaŝy, asortyment), a jaki udział ma miękka charakterystyka 109 (np. opinie konsumentów)? 4. Kto powinien ustalić skalę porównawczą z innymi projektami śródmiejskimi? 108 Niem. harte Fakten według Rolfa Monheima (MONHEIM 2006: 225). 109 Niem. weiche Kenngrößen według Rolfa Monheima (MONHEIM 2006: 225). 85

86 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść W Wielkiej Brytanii bada się obiekty handlowe pod trzema podstawowymi względami (CEM 2003: 25, por. GUY 1999: 457). Są to aspekty: ekonomiczne (zmiany w sprzedaŝy istniejących sklepów), społeczne (zmiany zachowań konsumenckich) i środowiskowe (zmiany w otoczeniu obiektu). Te ostatnie naleŝy rozumieć jako ogół cech dotyczących jakości miejskiego środowiska, w tym zmian w transporcie, i związane z nimi aspekty zrównowaŝonego rozwoju. W odniesieniu do sklepów wielkopowierzchniowych w Polsce do 2003 roku prawo 110 nakładało obowiązek wykonywania prognozy skutków budowy tych obiektów dla rynku pracy, komunikacji, istniejącej sieci handlowej oraz zaspokojenia potrzeb i interesów konsumentów 111. Obecnie obowiązujące przepisy mówią zaś o wpływie tych obiektów na infrastrukturę gminy (miasta), lokalny układ komunikacyjny, miejscowy rynek pracy, istniejący układ urbanistyczny, istniejącą sieć handlową, w tym sieć istniejących wielkopowierzchniowych obiektów handlowych na obszarze gmin sąsiednich oraz wpływie na środowisko 112. Wobec powyŝszego oddziaływania współczesnych obiektów handlowych, które odnoszą się do zmian w strukturze śródmieść i są przedmiotem badań niniejszej pracy, podzielono na cztery podstawowe sfery: 1. wpływ na sieć usługową i elementy funkcjonalne, 2. wpływ na elementy urbanistyczne śródmieścia, w tym kontekst lokalizacji obiektu i moŝliwości jego przestrzennej integracji z otoczeniem, 3. wpływ na miejską przestrzeń publiczną, uwzględniający zachowania społeczne, 4. wpływ na układ komunikacyjny. PowyŜsze obszary zostały zidentyfikowane jako najwaŝniejsze oraz odnoszące się do zmian mających charakter przestrzenny. Inni badacze wyróŝniają dodatkowe aspekty i konsekwencje budowy obiektów handlowych dla miasta 113, jednak wpasowują się one w powyŝsze, podstawowe podziały. KaŜda z powyŝszych grup oddziaływań została omówiona z osobna w dalszej części niniejszego rozdziału. Podsumowanie zaś moŝliwego wpływu współczesnych obiektów handlowych zostało wykonane w postaci analizy SWOT, znajdującej się na jego końcu. Pozostałe aspekty (takie jak: wpływ na rynek pracy, ekologię i ochronę środowiska 114, przychody do budŝetu gminy), chociaŝ są równieŝ istotne i naleŝy je rozwaŝać przy lokowaniu obiektów handlowych, mają jednak charakter bardziej ogólny i nie stanowią cech przestrzennych śródmieść. W związku z tym leŝą poza obszarem badawczym niniejszej pracy i nie zostały w niej uwzględnione. 110 Więcej na temat prawodawstwa polskiego i zagranicznego w rozdziale 5. Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych, str Art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.). 112 Art. 5 ust. 6 ustawy z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. z 2007 r. Nr 127, poz. 880). 113 Autorzy raportu College of Estate Management wskazują na istotne czynniki dotyczące relacji obiektu handlowego do miasta i jego ulicy handlowej, które wymagają określenia (CEM 2003: 51-52): (1) siła i jakość obecnej sieci handlowej; (2) funkcja, jaką moŝe pełnić dane centrum lokalna, specjalistyczna lub ogólnomiejska, rozrywkowa; (3) zagroŝenie konkurencyjne ze strony innych centrów, w tym podmiejskich; (4) ewentualność przeniesienia punktu cięŝkości najwaŝniejszej lokalizacji w miejsce realizacji nowego centrum; (5) jakość i dostępność planowanych połączeń pieszych z istniejącymi strukturami. Gerd Kühn wyróŝnia następujące, podstawowe konsekwencje budowy śródmiejskiego centrum (za KÜHN 2006: 23): (1) wielkość (powierzchnia handlowa) nowego centrum ogranicza moŝliwość lokowania handlu w przyszłości na terenie śródmieścia, całego miasta, jak równieŝ regionu; (2) lokalizacja centrum determinuje moŝliwości dalszej integracji przestrzennej; (3) forma architektoniczna wpływa na wygląd i estetykę śródmieścia; (4) zarządca centrum będzie określał sposób dostępności przestrzeni w centrum oraz (5) duŝą wadą centrum będzie wzrost ruchu kołowego spowodowany jego realizacją. 114 Obecnie aspekty środowiskowe i ekologiczne związane z budową centrów handlowych są coraz częściej analizowane przy ich budowie (por. BCSC 2007: 41-47). Wcześniejsze realizacje zdawały się ten problem całkowicie pomijać (BCSC 2002: 46). 86

87 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4.2. WPŁYW NA SIEĆ USŁUGOWĄ I NA ELEMENTY FUNKCJONALNE MIASTA Negatywne oddziaływanie współczesnych obiektów handlowych na tradycyjny handel drobnodetaliczny jest jednym z najbardziej powszechnych osądów na temat tej relacji (por. ENGLAND 2000: 7). Oczywiste wydaje się, Ŝe wielkopowierzchniowe struktury, których główną działalnością jest handel, najsilniej oddziaływać będą właśnie w tej sferze. PowyŜsze twierdzenie wymaga jednak udowodnienia. Ponadto naleŝy zweryfikować, w jakim stopniu oddziaływanie to zmienia się wraz z cechami lokowanego obiektu handlowego. Do najwaŝniejszych wyróŝników obiektów handlowych pod tym względem naleŝy zaliczyć ich wielkość (powierzchnię sprzedaŝy) oraz oferowany asortyment (podział na konkretne funkcje i branŝe). Dzięki temu moŝliwe będzie wskazanie takich parametrów, których spełnienie przez projektowany obiekt handlowy powinno ograniczać jego negatywny wpływ Czynniki oddziałujące na sieć usługową miasta Jakościowa ocena oddziaływania współczesnych obiektów handlowych na sieć handlową wymaga przeprowadzenia badań stanu tej sieci w czasie i w powiązaniu z lokalizacją centrum handlowego. Powinna ona obejmować moŝliwie duŝy przedział czasowy, być porównywalna z ogólnymi tendencjami przemian w handlu (które to tendencje nie wynikają bezpośrednio z lokalizacji nowego obiektu) oraz obejmować nie tylko dane statystyczne, ale równieŝ dotyczące przestrzennego rozlokowania punktów handlowych. W przypadku miast polskich badania takie są prowadzone od stosunkowo krótkiego czasu i tylko w niektórych ośrodkach. Brakuje głównie analiz wykonanych przed lokalizacją współczesnych obiektów handlowych w tych miastach, które określałyby stan wyjściowy. Jak zauwaŝa Clifford Guy, historyczne dane i badania wskazujące na zmiany w tradycyjnej sieci handlowej nie są łatwe do powiązania wprost z rozwojem handlu wielkopowierzchniowego (GUY 1998: 960). Wskazuje on na inne elementy mające wpływ na kształt całości handlu, takie jak na przykład zmiany w przychodach klientów i strukturze ich wydatków. Co więcej, niektórzy badacze podnoszą równieŝ aspekt oddziaływań konkurencyjnych pochodzących nie wyłącznie od centrów handlowych, ale równieŝ od innych ośrodków miejskich. Ich zdaniem wiele duŝych miast wzmocniło swoją pozycję i ofertę handlową kosztem sąsiednich, mniejszych miejscowości. Konkurencyjne dla tradycyjnych struktur są takŝe mniejsze, nowoczesne sklepy sieciowe, zwłaszcza dyskonty. Wymykają się one definicji centrów handlowych, ale zdaniem specjalistów to właśnie w nich naleŝy upatrywać znaczącego wpływu na lokalne sklepy spoŝywcze. Do przyczyn zmian zachodzących w handlu naleŝy takŝe zaliczyć inne powody, na przykład: tendencje ogólnonarodowe i makroekonomiczne powodujące spadek sprzedaŝy detalicznej, zagroŝenia płynące ze zwiększania się atrakcyjności sprzedaŝy wirtualnej (CEM 2003: 51). Zwłaszcza ten ostatni czynnik wydaje się szczególnie istotny. MoŜliwość dokonania zakupu bez wychodzenia z mieszkania jest bardzo atrakcyjna dla klientów. Wywiera to konkurencyjny wpływ na sklepy działające w przestrzeni rzeczywistej, czyli takie, do których moŝna fizycznie wejść 115. Aby przeciwdziałać utracie części dochodów na rzecz sklepów internetowych, zmuszone są one do reakcji polegającej na otwieraniu równieŝ wirtualnych punktów sprzedaŝy 116. NaleŜy jednak zauwaŝyć, Ŝe duŝo łatwiej do tej nowej sytuacji przystosowują się duŝe korporacje niŝ przedsiębiorstwa lokalne i tradycyjne W nomenklaturze e-commerce takie fizyczne placówki zwane są brick and mortar od ang. cegła i zaprawa. 116 Przedsiębiorstwa mające obie formy sprzedaŝy określane są mianem brick and clicks od ang. click oznaczającego klikanie. Całkowite przeniesienie się tych sklepów do przestrzeni wirtualnej obecnie nie jest moŝliwe. Mimo to oferowanie sprzedaŝy w Internecie pozwala na wykreowanie u klientów odpowiedniego poczucia bliskości ze sklepem (por. DOMAŃSKI 2005: ). 117 ChociaŜ pojawiają się opinie co do moŝliwości pełnego zastąpienia wszelkiego handlu działającego w przestrzeni miejskiej handlem elektronicznym, to większość specjalistów upatruje w tej formie handlu jedynie uzupełnienia juŝ istniejących form. MoŜna więc przyjąć, Ŝe sprzedaŝ internetowa jest kolejną formą organizacji handlu, która będzie 87

88 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Ponadto jako przyczynę wymierania śródmiejskich ulic handlowych wskazuje się zachodzące zmiany demograficzne (BRUNE 2006A: 66). W dzielnicach tych zamieszkuje coraz więcej osób naleŝących do dwóch skrajnych grup wiekowych osób w podeszłym wieku lub bardzo młodych. Starsi kupują coraz mniej nie tylko ze względu na niŝsze dochody, ale równieŝ ze względu na to, Ŝe mają juŝ większość sprzętów domowych i nie zamierzają ich wymieniać na nowe. Młodzi zaś po prostu nie stanowią grupy osób zamoŝnych. Spadek sprzedaŝy tradycyjnych sklepów śródmiejskich wynika takŝe z innych zmian, takich jak spadek liczby mieszkańców miast ogółem, który to z kolei powoduje spadek całkowitej siły nabywczej (BROCKHOFF 2006: 96), nawet mimo rosnących średnich wynagrodzeń. Wśród funkcjonalnych oddziaływań obiektów handlowych nie naleŝy pomijać równieŝ ich wpływu na inne funkcje, nie tylko handlowe. W przypadku realizacji centrum z bogatszą ofertą mogą pojawić się w nim równieŝ inne atrakcje, które odbiorą uŝytkowników tradycyjnym przestrzeniom miejskim. Popularne jest wprowadzanie do centrów, zwłaszcza późniejszych generacji, funkcji rozrywkowej w postaci kin wielosalowych (multipleksów). Te z kolei przyczyniają się do upadku małych, tradycyjnych kinowych jednosalowych, które nie mają tak atrakcyjnej oferty. Ponadto zarządcy centrów często organizują rozmaite akcje promocyjne, festyny, wizyty znanych osób, zabawy tematyczne i tym podobne rozrywki. Klienci natomiast bardzo chętnie łączą zakupy z tymi przyjemnościami 118. W efekcie zagroŝone są takie przestrzenie miejskie, jak place i rynki, które dotychczas były naturalną scenerią takich wydarzeń. W polskich centrach handlowych pojawia się takŝe coraz więcej nowych funkcji dodatkowych. Nikogo nie dziwi juŝ element kultury w formie wystaw i galerii sztuki (Stary Browar w Poznaniu). MoŜna znaleźć przykłady lokowania punktów urzędów administracji publicznej (M1 w Poznaniu, Real w Dąbrowie Górniczej), poczty (Tesco w Gdyni), a nawet funkcji sakralnej kaplicy (Silesia City Center w Katowicach). Il. 76. Rzeźba Igora Mitoraja we wnętrzu Starego Browaru (fot. AUTOR) funkcjonować obok istniejących. Jest to zgodne z obserwacją przemian historycznych, iŝ kaŝdy nowy format handlowy nie wypiera całkowicie wcześniejszych, a jedynie je uzupełnia i pobudza do dalszego rozwoju. 118 Przyjemność kupującym mają sprawiać nie tylko te funkcje dodatkowe. Przyjemne mają być same zakupy, a nawet nie nabywanie towaru, ale jego poszukiwanie, oglądanie lub przymierzanie. Jest to forma spędzania wolnego czasu, określana często mianem fun shopping (por. METZ 2002: 125). Konsumenci są przede wszystkim zbieraczami wraŝeń; kolekcjonują rzeczy jedynie wtórnie, jako pochodne doznań (BAUMAN 2000: 99). 88

89 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Wpływ obiektów podmiejskich i centrów regionalnych na struktury handlowe śródmieść Dla jakości śródmiejskiej struktury usługowej istotne znaczenie mają lokalizacje centrów handlowych poza dzielnicami centralnymi, a nie tylko bezpośrednio w nich. Wśród scenariuszy wpływu takich lokalizacji moŝna wskazać (za: GUY 1998: 960): 1. lokalizację duŝego sklepu spoŝywczego w pobliŝu stosunkowo małego ośrodka miejskiego (w efekcie dokonywanie przez mieszkańców częstych zakupów poza śródmieściem, zmniejszenie podróŝy do śródmieścia, a tym samym spadek rentowności nie tylko tradycyjnych sklepów spoŝywczych, ale równieŝ niespoŝywczych w śródmieściu), 2. lokalizację centrum regionalnego i jego wpływ na sąsiednie miasta (równieŝ zmniejszenie obecności klientów w śródmieściu, ale takŝe przenoszenie się konkretnych sklepów do nowego centrum handlowego), 3. lokalizację centrum o głównej ofercie niespoŝywczej, jakimi są obecnie zwłaszcza parki handlowe (równieŝ zmniejszające sprzedaŝ w śródmieściach). Zwłaszcza ostatnie dwa scenariusze są wyraźnie widoczne w przestrzeni miejskiej, co wynika ze znacznych rozmiarów centrów regionalnych i ich silnych oddziaływań. Ich popularność sprawia, Ŝe właśnie one, a nie śródmieścia, często stają się głównymi miejscami realizacji potrzeb zakupowych (EISNER, GALLION, EISNER 1993: 357). Zwłaszcza parki handlowe wzmacniają ten efekt. Ich dynamiczny rozwój od lat 80. spowodował w Wielkiej Brytanii znaczne spustoszenia w istniejących strukturach miejskich. W niektórych z nich wskaźnik niewynajętej powierzchni (pustostanów) wyniósł w tym okresie nawet 20% (RAVETZ 2000: 78). Podobnie negatywne skutki przyniosło otwarcie obiektu regionalnego CentrO w Oberhausen. Znacząca część klientów wybierała właśnie to centrum, co odcisnęło się znaczącym piętnem na śródmieściach Oberhausen, Bottrop i Mülheim. Potwierdzeniem tego były spadki czynszów w tradycyjnych lokalach handlowych zlokalizowanych w tych miastach (BETTGES 2006: 90). Il. 77. Wyraźna zmiana oferty sklepów w zagłębiu Ruhry (JUNKER 2006: 110) 89

90 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Modelowe przemiany powodowane lokalizacją centrum regionalnego zostały udokumentowane w przypadku centrum Merry Hill przez badaczy Howarda, Daviesa i Tyma (za GUY 1999: 459). Otwarcie tego obiektu spowodowało ciąg następujących oddziaływań oddalonego o około 3 km miasta Dudley na śródmieście: 1. część sklepów przeniosła się do Merry Hill (np. Marks & Spencer), 2. pozostałe sklepy błyskawicznie odczuły zmniejszenie sprzedaŝy (w 1992 przeszło połowa sprzedawców opuściła śródmieście, a w tym czasie centrum przejęło aŝ 70% udziału w sprzedaŝy towarów trwałych), 3. do uwalnianych jednostek sklepowych zaczęły wprowadzać się sklepy oferujące towary z duŝo niŝszej półki, 4. spowodowało to, Ŝe klientami sklepów śródmiejskich stali się zasadniczo ludzie biedniejsi. Obecnie śródmieście przeszło fazę repozycjonowania, funkcjonuje jako centrum dyskontowe i powoli przechodzi fazę fizycznej odbudowy. Podobny problem pojawił się w innych krajach. Na przykład we Francji w 1996 roku w Troyes odnotowano o połowę mniejszą aktywność handlową w porównaniu z 1981 rokiem. Wynikało to z przeniesienia się aktywności konsumenckiej do konkurencyjnych obiektów handlowych zlokalizowanych poza śródmieściami (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 638). W połowie lat 90. aŝ 80% francuskich centrów handlowych było zlokalizowanych na obszarach podmiejskich (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 636). Interakcja podmiejskich obiektów handlowych nie ogranicza się jedynie do śródmiejskiego handlu tradycyjnego. Jak zauwaŝa Paco Underhill [...] przyczyniły się one [malle] do upadku, a nawet śmierci wielu śródmiejskich dzielnic handlowych w duŝych miastach, ale takŝe w mniejszych miejscowościach, a nawet na przedmieściach, które w wielu wypadkach były równie stare, sędziwe i samowystarczalne, jak kaŝda inna dzielnica urbanistyczna (UNDERHILL 2005: 191). Inni eksperci zwracają uwagę na to, Ŝe chociaŝ w Stanach Zjednoczonych malle zabrały handel z miast, to późniejsze realizacje parków handlowych z kolei wyciągnęły handel z malli (JACKSON 2003: 333). Nie tylko podmiejskie realizacje zagraŝają śródmieściom, miasta takŝe są naraŝone na wzajemne oddziaływania. Zdaniem Clifforda Guy a w latach 90. znacznie nasiliły się właśnie oddziaływania pomiędzy duŝymi jednostkami handlowymi (GUY 1999: 457). W związku z tym śródmieścia są prawdopodobnie bardziej zagroŝone przez duŝe sąsiednie miejscowości niŝ przez handel zlokalizowany na przedmieściach (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 657). Konkurencja dotyka takŝe innych form handlu. W 1996 roku druga co do wielkości sieć szwajcarskich domów towarowych Jelmoli z powodu niskich obrotów sprzedała 34 z 35 swoich sklepów. Udział domów towarowych w niemieckim rynku spadł niemal o połowę z 9% w 1980 roku do 4,9% w 1995 roku. W Hiszpanii w liczba małych, śródmiejskich sklepów spadła o 30% w latach i do roku 2005 prognozowany był dalszy spadek ich liczby o 25% (CHUNG, PALOP-CASADO 2001: 638) Konkurencja bezpośrednia Za główne skutki ekonomiczne lokalizacji obiektu handlowego przyjmuje się spadek sprzedaŝy w sąsiednich sklepach. Zakładając niewielkie zwiększanie się wydatków klientów z danego obszaru oddziaływania takiego obiektu, bardzo prawdopodobne jest, Ŝe nowa inwestycja będzie zmniejszała obroty istniejących sklepów o podobnym asortymencie. Zjawisko to wynika z pojawienia się silnego elementu konkurencji w istniejącym obszarze oddziaływania, zagospodarowanym juŝ pod względem siły nabywczej 119. Przy załoŝeniu, Ŝe całościowe wydatki klientów nie zmieniają się, realizowanie części z nich w centrum handlowym będzie odbierało 119 Więcej na temat prognozowania sprzedaŝy nowego sklepu oraz chłonności rynku w odniesieniu do siły nabywczej klientów w rozdziale 5.3. Metody programowania programowanie i chłonność, str

91 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść przychód tradycyjnym sklepom. Wskazuje to na silne oddziaływanie wynikające z konkurencji bezpośredniej i ingerencji w stan równowagi istniejącej sieci handlowej. Podczas gdy rozwijają się centra handlowe, pojedyncze sklepy borykają się z coraz większymi problemami z utrzymaniem się na rynku. Dowodem na to jest porównanie danych odnośnie do wzrostu sprzedaŝy w centrach niemieckiej firmy ECE (stały roczny wzrost o 2-5% w latach ) do analogicznych współczynników dla całego niemieckiego handlu detalicznego. Charakteryzują się one spadkami na poziomie 2,4-4,5% rocznie, za wyjątkiem lat , kiedy to nastąpiły niewielkie wahania pomiędzy -0,5% a +0,5% (KÜHN 2006: 22). Problem ten jest na tyle szeroki, Ŝe wiele śródmiejskich lokali w miastach niemieckich ma problemy ze znalezieniem najemcy po otwarciu centrum handlowego w ich pobliŝu (LÜHRMANN 2006: 221). Oddziaływania konkurencyjne mają swoje źródło nie tylko w handlu wielkopowierzchniowym, ale równieŝ w rozwoju tradycyjnych struktur. Wśród śródmiejskich handlarzy w niemieckim Bayreuth jedynie 27% przyznało się do znaczącego zmniejszenia się ich obrotów w wyniku realizacji centrum handlowego Rotmain-Center. Kolejne 30% odczuło niewielkie pogorszenie się sytuacji, a drugie tyle nie zauwaŝyło większych zmian. Jeśli chodzi o odczucia oddziaływań konkurencyjnych względem innych handlarzy, to bardzo silny i negatywny ich wpływ ocenia tylko 9% sprzedawców, podczas gdy 29% ocenia go jako odczuwalny, 44% uwaŝa, Ŝe jest on niewielki, a 18% nie odczuwa Ŝadnej zmiany (MONHEIM 2006: 237). PowyŜsze dane pokazują, Ŝe oddziaływania centrum na strukturę handlową i konkurencyjność nie zawsze mają charakter wyraźnie pogarszający istniejącą sytuację i często w stopniu nie większym niŝ w przypadku konkurencji wewnętrznej tradycyjnych układów. Il. 78. Centrum handlowe Rotmain-Center w Bayreuth (fot. AUTOR) Jak stwierdza McCloud Wiele miast, które zbudowały przekryte centra handlowe licząc na oŝywienie śródmieścia odkryły, Ŝe popełniły błąd. Projekty, które odniosły sukces ekonomiczny wyssały handel z pobliskich ulic (LEONG 2001C: 154). Przykładem niszczenia struktur tradycyjnych jest centrum Phoenix Center w dzielnicy Hamburg-Harburg. Zdaniem Doerra, budowa niezintegrowanego centrum handlowego spowodowała zamknięcie wielu śródmiejskich sklepów (DOERR 2006: 77). Rolf Junker zauwaŝa, Ŝe w Siegen po lokalizacji centrum handlowego w pobliŝu śródmieścia znacznie spadły wysokości najmu w tradycyjnych sklepach. Natomiast w Dessau aktywność handlowa ograniczyła się właściwie jedynie do wnętrza centrum handlowego (JUNKER 2006: 111). 91

92 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Il. 79. Niezintegrowany obiekt Phoenix Center w dzielnicy Hamburg-Harburg (fot. AUTOR) Il. 80. Sklep z towarami wszystko za 1 Euro w sąsiedztwie Phoenix Center (fot. AUTOR) Il. 81. Przenoszenie się sklepów z dzielnicy handlowej do wnętrza Phoenix Center (DOERR 2006: 77) Kolejnym z efektów lokalizacji centrum handlowego moŝe być degradacja jakości sąsiadującej tkanki urbanistycznej. W literaturze aspekt ten pojawia się jako pojęcie wpływu na elementy środowiska miejskiego i otoczenia (GUY 1999: 457). Skutek ten wynika bezpośrednio z uwarunkowań ekonomicznych i upadku handlu w sąsiednich lokalach, ale ma dalsze znaczenie dla jakości urbanistycznej. Zachodzi tutaj model tzw. spirali zniŝkowej 120. Po wybudowaniu nowego centrum część sprzedawców przenosi się do tego obiektu, natomiast pozostali odczuwają zmniejszenie wpływów ze sprzedaŝy. To z kolei powoduje opuszczanie kolejnych lokali sklepowych, które nie zostają zagospodarowane na cele handlowe. Wynikiem tego jest zahamowanie renowacji i innowacji w istniejącej strukturze, a więc spadek jej atrakcyjności. To z kolei powoduje kolejne obniŝenie się sprzedaŝy w sklepach, które przetrwały pierwszą falę. W efekcie następne sklepy są zamykane i cykl ten się powtarza od początku (GUY 1999: 457) Fazy reakcji istniejącej sieci handlowej na lokalizację obiektu handlowego W reakcji lokalnej sieci na lokalizację takiego budynku specjaliści wyróŝniają trzy zasadnicze fazy (za DEDAL INVEST-EKO 2001: 46-47). Pierwsza z nich charakteryzuje się najsilniejszymi zmianami, objawiającymi się spadkiem obrotów okolicznych sklepów. W przypadku konkurencji ze strony hipermarketu szacuje się, Ŝe mogą się one zmniejszyć o 20-30% w ciągu 2 miesięcy. Znacznie bardziej oddziałują dyskonty, które mogą przynieść spadek obrotów okolicznych sklepów o 50% juŝ po pierwszym miesiącu działania. Dowodzi to takŝe, Ŝe główne zagroŝenie dla struktur tradycyjnych stanowi właśnie ta forma sprzedaŝy. Fazę pierwszą kończy likwidacja tych sklepów, które nie zdołały się oprzeć konkurencji i przetrwać pierwszej fali zniŝkowej. 120 Por. ENGLAND 2000:

93 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Kolejnym, drugim etapem jest względna stabilizacja i dostosowanie się tradycyjnych struktur do nowej sytuacji. Charakteryzuje się ona modyfikacją i specjalizacją okolicznych usług, które starają się wypełnić powstałe na rynku nisze względem oferty centrum handlowego. Dzięki efektowi mnoŝnikowemu, polegającemu na specjalizacji, podniesieniu jakości usług i uzupełnianiu oferty nowo powstałego obiektu, zwiększa się zainteresowanie klientów danym obszarem. Punkty usługowe obszarów przyległych do nowego obiektu zyskują na jego obecności, która przyciąga klientów. W tej sytuacji handel tradycyjny rozszerza ofertę programową centrum handlowego. Tworzenie kontroferty konkurującej wprost ze sklepami w centrum jest dla sprzedawców duŝo bardziej ryzykowne. W fazie trzeciej następuje samoorganizacja przestrzeni handlowej i stabilizacja sytuacji na rynku, objawiająca się względnie stałą formą sieci handlu drobnodetalicznego. Działaniami uzupełniającymi są konsolidacje mniejszych jednostek handlowych w celu sprostania rosnącym wymaganiom lokalowym. Dzieje się tak w przypadku pojawiania się nowych branŝ i punktów usługowych w tradycyjnych lokalach handlowych. W tym okresie sklepy nie są juŝ zamykane ze względu na otwarcie centrum handlowego. W celu zbadania, jaka jest róŝnica w postrzeganiu przez klientów jakości oferty handlu śródmiejskiego oraz nowoczesnego, zlokalizowanego w śródmiejskim centrum handlowym, w Niemczech wykonywane są badania ankietowe. Pozwalają one klientom ocenić obie te formy osobno, przez przydzielenie im odpowiednich ocen. Odpowiedź jest udzielana w skali od 1 (bardzo dobrze) do 5 (bardzo źle). Dla oferty śródmiejskiej w badanych lokalizacjach średni wynik wyniósł 2,1 wobec 1,8 dla oferty centrum handlowego. Przykładowo w poszczególnych miasta wyniósł on: Bayreuth 2,6 dla śródmieścia i 1,7 dla centrum, Bamberg odpowiednio 2,3 i 1,9 oraz Weiden 2,2 i 1,5 (MONHEIM 2006: 241). Oznacza to duŝo wyŝszą atrakcyjność oferty współczesnych obiektów handlowych niŝ tradycyjnych ulic śródmiejskich dla klientów. Il. 82. Ulica handlowa Maximilianstraße w Bayreuth (fot. AUTOR) Dla lepszej oceny postrzegania układów handlowych przez klientów, badacze posługują się pewnym wybiegiem mającym na celu uzyskanie zindywidualizowanych odpowiedzi, które są w mniejszym stopniu obarczone ogólnospołecznym uprzedzeniem. W przypadku ankiet przeprowadzonych w Bayreuth zadawano pytanie o to, jaka konkretna cecha nie podobała się klientom lub bardzo przypadła im do gustu. Było to pytanie otwarte nie dawało więc moŝliwości wyboru cech, lecz wymagało samodzielnego ich sformułowania. Wśród odpowiedzi dotyczących śródmieścia 26% osób nie podało Ŝadnej pozytywnej cechy, a porównywalna liczba 32% Ŝadnej negatywnej. Zaś w przypadku Rotmain-Center jedynie 13% nie zauwaŝyło nic 93

94 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść pozytywnego, podczas gdy aŝ przeszło połowa nie była w stanie wskazać jakiejkolwiek negatywnej cechy. W innych miastach postrzeganie nowoczesnych centrów jest podobne: w Monachium 16% nie wskazuje pozytywnych cech wobec 36%, którzy nie widzą negatywnych; w Norymberdze (12% wobec 48%) oraz w Regensburg (6% wobec 36%) (MONHEIM 2006: ). Oznacza to, Ŝe postrzeganie układu tradycyjnego w odniesieniu do centrum handlowego wcale nie jest takie złe, jak mogłoby się wydawać. Il. 83. Kładka piesza łącząca centrum handlowe Rotmain-Center z dzielnicą handlową (fot. AUTOR) MoŜna równieŝ wykazać, jak zmienia się w czasie postrzeganie atrakcyjności. W Bayreuth monitorowano stopień zadowolenia klientów w latach Dane ukazują stały wzrost pozytywnego postrzegania jakości centrum handlowego (2,2 2,1 1,9) przy niewielkim pogorszeniu się oceny oferty śródmieścia (2,6 2,7 2,7). Mimo Ŝe w przypadku śródmieścia wartość średniej oceny zmieniła się nieznacznie, to znamienny jest spadek udziału najwyŝszych ocen (1 i 2) wśród ogółu respondentów: 57% 46% 45% (MONHEIM 2006: 240). Oznacza to, Ŝe z czasem oferta centrum dopasowała się do potrzeb klientów i w efekcie nastąpiła większa akceptacja dla tej realizacji. W przypadku śródmieścia mamy do czynienia z inną prawidłowością nastąpiło pewne pogorszenie się odbioru jego oferty przez klientów. Istotnym wnioskiem płynącym z tego badania jest to, Ŝe zmiany wynikające z realizacji obiektu handlowego nie są natychmiastowe i w tym przypadku zachodziły jeszcze długo po otwarciu centrum handlowego. W przypadku Bayreuth względna stabilizacja sieci handlowej nastąpiła dopiero po około 5 latach funkcjonowania Rotmain-Center. Na podobną długość okresu adaptacji wskazują inni badacze (BROCKHOFF 2006: 100). Dopiero po zasiedleniu sąsiednich lokali, które pierwotnie były opuszczone w wyniku lokalizacji centrum, cykl adaptacji moŝna uznać za zakończony Przemiany ilościowe programu ulic handlowych Zmiany zachodzące w tej tradycyjnej przestrzeni miejskiej są moŝliwe do monitorowania, jak równieŝ moŝna na ich podstawie dokonywać oceny przekształceń sieci handlowej. Firma Goad przy analizach zmian jakościowych wykorzystuje następujący podział zmian funkcji lokali, które są postrzegane negatywnie (czyli osłabiająco) dla całej struktury: handel na pustostan, usługa 121 na 121 Usługa jest tutaj rozumiana jako usługa niehandlowa. 94

95 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść pustostan, handel na sklepy dobroczynne 122, handel na usługi oraz pustostan na pustostan 123. Pozytywne (wzmacniające) natomiast są następujące zmiany: pustostan na handel lub usługę, usługa na handel oraz kaŝda inna funkcja na handel lub usługę (THOMAS, BROMLEY 2002: 800). Do oceny zmian, jakie zachodzą w strukturze usługowej w związku z lokowaniem w śródmieściach współczesnych obiektów handlowych 124, posłuŝono się zestawieniem udziału poszczególnych punktów usługowych w całej ofercie handlowej dzielnicy. W tym celu porównano ze sobą zmiany, jakie zaszły w całej Polsce, sytuację w Gdyni, Łodzi oraz niemieckim mieście Bautzen. Osobno przeanalizowano zmiany, jakie zaszły w przypadku Krakowa 125. Tab. 5. Zmiany procentowych udziałów poszczególnych ofert asortymentowych punktów sprzedaŝy w czasie (opracowanie własne na podstawie danych GUS, GALERII BAŁTYCKIEJ, badań terenowych, danych WYDZIAŁU STRATEGII I ANALIZ URZĘDU MIASTA ŁODZI, GALERII ŁÓDZKIEJ, MANUFAKTURY, FRANKE 2007) Polska Gdynia Łódź Bautzen Oferta Oferta mieszana Ogółem (1998) Ogółem (2005) CH Galeria Bałtycka (2008) Śródmieście (1998) Śródmieście (2008) Śródmieście + obiekty handlowe (2008) Obiekty handlowe (2008) ul. Piotrkowska (2003) ul. Piotrkowska (2007) ul. Piotrkowska + obiekty handlowe (2008) 33% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Obiekty handlowe (2008) Śródmieście (2000) Śródmieście (2005) CH Kornmarkt (2005) śywność 33% 30% 4% 9% 8% 8% 3% 3% 4% 4% 3% 11% 10% 9% FMCG nieŝywnościowe 1% 2% 5% 4% 3% 3% 6% 1% 1% 2% 4% 0% 0% 0% OdzieŜ 9% 11% 53% 19% 16% 17% 31% 14% 9% 18% 49% 22% 14% 39% WyposaŜenie wnętrz 3% 3% 7% 5% 5% 5% 7% 6% 3% 4% 6% 18% 14% 13% Kultura i sport 3% 2% 14% 6% 4% 5% 11% 10% 7% 8% 12% 16% 14% 17% Gastronomia i noclegi 13% 19% 8% 4% 6% 6% 12% 8% 8% 10% 16% 0% 0% 13% Rozrywka 0% 0% 2% 3% 4% 4% 4% 7% 7% 6% 3% 6% 5% 9% Pozostałe 4% 5% 8% 49% 53% 52% 27% 51% 60% 49% 8% 27% 43% 0% RAZEM (liczba) Ang. charity store w polskich realiach bardziej adekwatne byłoby zastąpienie tej kategorii sklepami z odzieŝą uŝywaną, które mają podobny charakter. 123 Mimo braku zmiany funkcji pustostanu, to, Ŝe przez dłuŝszy czas pozostaje on nieuŝytkowany, powinno być odbierane jako czynnik negatywny, wskazujący na postępujący problem w znalezieniu najemcy. 124 Nie moŝna wykazać pełnego związku przyczynowo-skutkowego lokowania obiektu handlowego i zmiany w sieci usługowej ze względu na uwarunkowania opisane na początku rozdziału. MoŜna jednak stwierdzić ogólne prawidłowości zachodzące przy wprowadzaniu oferty funkcjonalnej obiektu handlowego do tej sieci usługowej, zwłaszcza w wyniku porównania ze sobą kilku róŝnych miast. 125 Dane dotyczące Krakowa są bardzo ogólne i z tego powodu nie moŝna ich porównać bezpośrednio z pozostałymi miastami. 95

96 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Polska % 11% 33% 30% Polska 2005 Galeria Bałtycka 2008 Gdańsk Gdynia Łódź Bautzen 53% 19% 16% 17% 31% 49% 4% 9% 14% 8% 8% 9% 18% 3% 3% 4% 4% 3% śródmieście 1998 śródmieście 2008 śródmieście+ch 2008 ul. Piotrkowska 2003 obiekty handlowe 2008 oferta mieszana FMCG nieŝywnościowe wyposaŝenie wnętrz gastronomia i noclegi POZOSTAŁE ul. Piotrkowska 2007 obiekty handlowe 2007 ul. Piotrkowska+CH 2007 Ŝywność ubiór kultura i sport usługi rozrywki śródmieście % 14% 39% 11% 10% 9% śródmieście 2005 CH Kornmarkt 2005 Il. 84. Zmiany procentowych udziałów poszczególnych ofert asortymentowych punktów sprzedaŝy w czasie (opracowanie własne) Obserwując sytuację w kraju, naleŝy zauwaŝyć, Ŝe w latach znacząco, bo aŝ o 8%, spadła ogólna liczba sklepów z do Co więcej, największe spadki wystąpiły w liczbie punktów usługowych o ofercie mieszanej oraz sprzedających Ŝywność. Wynikiem tego był takŝe spadek ich udziału w ogólnej ofercie obie zmiany z 33% do 30%. Znaczący wzrost odnotowany został w grupie gastronomii i noclegów (z 13% na 19% udziału), a następny, nieco mniejszy w sklepach z odzieŝą (z 9% do 11% udziału). Jednak sama liczba sklepów oferujących ten asortyment w badanych latach wzrosła jedynie o 9%. W udziale pozostałych branŝ nie nastąpiły większe zmiany. Prawidłowości te naleŝy przyjąć jako punkt odniesienia do badania poszczególnych miast 126. Największych oddziaływań naleŝy spodziewać się w sektorze sklepów z odzieŝą, gdyŝ jest to najliczniejsza branŝa wśród sklepów w centrach. Takim modelowym obiektem handlowym jest Galeria Bałtycka (194 sklepy) 127. W składzie branŝowym tego obiektu aŝ 54% to sklepy z odzieŝą. Sytuację w Gdyni i Łodzi badano na podstawie czterech stanów sieci usługowej. Pierwszy z nich to początkowy stan układu śródmiejskiego (Gdynia z 1998 roku, ul. Piotrkowska w Łodzi z 2003 roku). Dwa kolejne stany pochodzą z końca badanego okresu (odpowiednio: Gdynia 2008, Łodź 2007). Liczba i udział punktów usługowych w tym przypadku podzielona została na dwie grupy. Pierwsza to stan samej sieci tradycyjnej bez śródmiejskich współczesnych obiektów handlowych, a druga z ich uwzględnieniem. Czwarty stan to łączne parametry wszystkich 126 Badając zmiany, jakie zaszły w sieci usługowej pod wpływem lokowania współczesnych obiektów handlowych w wybranych miastach, naleŝy przyjąć jakiś punkt odniesienia. Najlepszym byłoby porównywanie do bazowego miasta, w którym nie powstał Ŝaden współczesny obiekt handlowy. Jednak takie dane nie są dostępne we wszystkich większych miastach zbudowano juŝ centra handlowe. W tej sytuacji jedyną moŝliwością jest porównywanie ze zmianami, jakie zaszły w całej Polsce. NaleŜy mieć jednak na względzie, iŝ sytuacja w całej Polsce zmieniała się takŝe w wyniku lokowania wielu obiektów handlowych, a więc punkt odniesienia takŝe podlegał badanym zmianom jest więc przez nie skaŝony. Jeśli jednak w którymś śródmieściu po wybudowaniu obiektu handlowego nastąpiły zmiany znacząco odbiegające od tej bazy, naleŝy je przyjąć za wyraźny dowód oddziaływania tego obiektu na sieć usługową. 127 Por. rozwaŝania w rozdziale Program usługowy współczesnych obiektów handlowych w porównaniu z dzielnicami tradycyjnymi, str

97 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść obiektów handlowych w danym śródmieściu na koniec badanego okresu. W podobny sposób wykonane zostało zestawienie dla Bautzen. W badanym okresie w latach w śródmieściu Gdyni powstały następujące współczesne obiekty handlowe: Centrum Handlowe Batory (1998 rok, m² powierzchni handlowej), Centrum Kultury i Rozrywki Gemini (2000 rok, m²), Centrum Handlowe Wzgórze (2001 rok, m²) oraz Centrum Kwiatkowskiego (3 000 m²). W sumie powstało więc jedynie m² nowoczesnej powierzchni handlowej i to w ramach aŝ czterech obiektów. Z analizy zmian, jakie zaszły w tym czasie w śródmieściu płynie kilka wniosków. Po pierwsze nie nastąpił znaczący spadek ogólnej liczby sklepów (z do 2 346), a jeśli uwzględnić dodatkowo punkty będące w centrach handlowych, to nastąpił nawet niewielki wzrost ogólnej oferty do punktów. Największe spadki w tradycyjnej sieci usługowej względem 1998 roku odnotowane zostały w przypadku sklepów z Ŝywnością (z 227 sklepów do 184 w 2008 roku), sklepów nieŝywnościowych częstego uŝytku (z 93 do 63) oraz sklepów z odzieŝą (z 472 do 379). To zmniejszenie się nastąpiło takŝe w odniesieniu do całościowej oferty, uwzględniającej powstałe w tym czasie centra handlowe, choć odbyło się to w mniejszym zakresie, zwłaszcza biorąc pod uwagę zmiany udziału procentowego. Il. 85. Centrum Handlowe Batory w Gdyni projektowane jako dom handlowy (fot. AUTOR) Il. 86. Największy śródmiejski obiekt w Gdyni Centrum Handlowe Wzgórze (fot. AUTOR) Odnosząc te zmiany do ogólnej tendencji panującej w podobnym czasie w Polsce, naleŝy zwrócić uwagę, iŝ są one do siebie zbliŝone, jeśli chodzi o kierunek zasadniczych zmian. Oznacza to, Ŝe w przypadku Gdyni nie nastąpiło znaczące oddziaływanie ze strony powstałych w badanym czasie obiektów handlowych. Natomiast trzeba podkreślić, Ŝe część z punktów usługowych w tym czasie przeniosła się do wnętrza centrów handlowych, powodując tym samym niewielki spadek ich liczby w tradycyjnej sieci. Jako przyczynę małego wpływu moŝna podać niewielką liczbę punktów usługowych w ramach tych centrów (180), w porównaniu z ofertą całego śródmieścia (2 526) stanowiącą jedynie 7%. W tym kontekście Gdynia wydaje się być miastem zbilansowanym pod względem oferty handlowej 128. Inna jest sytuacja w Łodzi. Pierwsze badania zostały wykonane dopiero w 2003 roku, a więc rok po otwarciu Galerii Łódzkiej ( m² powierzchni handlowej) pierwszego w tym śródmieściu centrum handlowego, co niestety zaburza niniejszą analizę 129. Mimo to do 2007 roku przy ul. Piotrkowskiej i tak odnotowano znaczące zmiany. ChociaŜ wzrosła liczba punktów usługowych tradycyjnej sieci z do 1 533, to jednak ich skład branŝowy zmienił się znacząco. Spadły udziały punktów usługowych: z odzieŝą (z 14% do 9%), z artykułami wyposaŝenia wnętrz (z 6% do 3%) oraz z artykułami związanymi z zaspokajaniem potrzeb w zakresie kultury, 128 Obecnie w Gdyni planowane są znaczące inwestycje zwiększające podaŝ nowoczesnej powierzchni handlowej. Centrum Handlowe Wzgórze rozbudowywane jest aŝ o m². Są takŝe plany budowy centrum handlowego na tzw. Międzytorzu oraz na dworcu kolejowym. NaleŜy się spodziewać, Ŝe inwestycje te ze względu na swoją skalę mogą znacząco wpłynąć na jakość istniejącej sieci usługowej, jak działo się to w innych miastach. 129 Jak wykazano wcześniej, oddziaływanie centrum, które wyniszcza tradycyjny handel, jest rozłoŝone w czasie i trwa zazwyczaj około 5 lat. Mimo to analiza nie uwzględnia pierwszej fazy (pierwszy rok po otwarciu centrum) reakcji ul. Piotrkowskiej na powstanie Galerii Łódzkiej. 97

98 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść wypoczynku, sportu i turystyki (z 10% do 7%). Niewielki wzrost odnotowano w liczbie i udziale sklepów z Ŝywnością (z 3% do 4%). Znacząco wzrósł jednak udział pozostałych punktów usługowych z 51% aŝ do 60%. Za powód tak duŝych zmian naleŝy przyjąć wprowadzenie znaczącej oferty w ramach centrów handlowych. Łączna liczba punktów usługowych w Galerii Łódzkiej i Manufakturze (otwartej 2006 roku, o powierzchni m²) wynosi 439, a więc aŝ 22% całościowej oferty układu (ulicy i centrów). Warto podkreślić, Ŝe w przypadku tej całościowej oferty wzrósł udział sklepów z odzieŝą (z 14% do 18%), a więc znacząca część tego asortymentu przeniosła się właśnie do wnętrz obu centrów handlowych 130. Il. 87. Centra handlowe w śródmieściu Łodzi Galeria Łódzka (fot. AUTOR) Il. 88. Centra handlowe w śródmieściu Łodzi Manufaktura (fot. AUTOR) Podobne zjawisko zaszło w niemieckim Bautzen w latach W wyniku budowy centrum Kornmarkt (2000 rok, m²) liczba punktów usługowych w śródmieściu zmniejszyła się z 303 do 277. Znacząco spadły udziały sklepów z odzieŝą (z 22% do 14%) i wyposaŝeniem wnętrz (z 18% do 14%. Pogorszeniu uległa takŝe oferta sklepów z Ŝywnością (z 11% do 10%). Znacznie zaś wzrósł udział punktów usługowych zaliczonych do pozostałych grup z 27% do aŝ 43%. Świadczy to o pogorszeniu się jakości oferty handlowej w Bautzen. Mimo iŝ centrum handlowe jest dobrze zintegrowane ze śródmieściem, to przyczyną jego oddziaływania jest duŝa liczba sklepów w centrum aŝ 69 w porównaniu z jedynie 277 w śródmieściu. Il. 89. Kornmarkt-Center w Bautzen ( 130 W najbliŝszych latach naleŝy się spodziewać dalszego oddziaływania negatywnego na ul. Piotrkowską, zwłaszcza ze strony Manufaktury. ChociaŜ podjęto działania mające na celu poprawę konkurencyjności tej ulicy (m.in. wprowadzenie zarządcy), to jednak za Manufakturą przemawia efekt skali. Jej wielkość wynosi 39% całej powierzchni przy ulicy Piotrkowskiej. 98

99 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Interesujące są wyniki podobnych badań przeprowadzonych w Krakowie dla tzw. I Obwodnicy 131. Urząd Miejski monitoruje sieć handlową od 1998 roku. Od tego czasu liczba punktów usługowych zwiększyła się z 1286 do aŝ 1767 w 2007 roku. W porównaniu z pozostałymi miastami, jak równieŝ ogólną sytuacją w Polsce, jest to wynik imponujący. Mimo znacznych wzrostów liczby punktów w kaŝdej kategorii usług 132 zmieniała się ich struktura. Znacząco spadł udział handlu z 38% w 1998 roku do 33% w Usługi pozostały na niezmienionym poziomie 23%. Natomiast wzrost nastąpił w przypadku gastronomii (z 13% na 18%) oraz punktów wielofunkcyjnych (1% do 3%). Jako przyczynę podaje się wysoką atrakcyjność śródmieścia dla turystów, jak równieŝ mieszkańców i koncentrację Ŝycia miejskiego w tym właśnie miejscu. Ponadto nowoczesne powierzchnie handlowe znaczących rozmiarów pojawiły się w śródmieściu Krakowa stosunkowo niedawno. Otwarto dwa centra handlowe: Galerię Kazimierz (2005 rok, m² powierzchni handlowej) oraz Galerię Krakowską (2006 rok, m²). Krótki okres ich funkcjonowania moŝe jednak oznaczać, Ŝe oddziaływania negatywne mogą się jeszcze pojawić. Nie powinny one jednak przyjąć bardzo silnej formy, zwaŝywszy na wysoką jakość oferty śródmiejskiej 133. Il. 90. Ulica Grodzka w Krakowie (fot. AUTOR) Il. 91. Galeria Krakowska nocą (fot. AUTOR) 131 Śródmiejski obszar Starego Miasta ograniczony Plantami. 132 W Krakowie punkty usługowe podzielono na cztery podstawowe grupy: gastronomia (wzrost z 169 do 315 punktów), handel (z 488 do 585), usługi (z 294 do 412) i pozostałe (z 327 do 395). Wyszczególnione zostały takŝe punkty, w których występuje więcej niŝ jedna funkcja w niniejszym zestawieniu uwzględnione są łącznie pod pozycją wielofunkcyjne (wzrost z 8 do aŝ 60). 133 W przypadku zaś samego śródmieścia powinna postępować dalsza jego specjalizacja w zakresie obsługi turystów i mieszkańców w obszarze gastronomii i rozrywki. Zwłaszcza, Ŝe oba śródmiejskie centra nie mają znaczącej oferty w tym zakresie. 99

100 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 100% 90% 80% 70% 60% 50% 25% 23% 23% 21% 23% 24% 23% 23% 23% 22% 13% 14% 14% 16% 17% 17% 17% 17% 17% 18% 23% 24% 24% 27% 26% 26% 24% 23% 23% 23% 40% 30% 20% 10% 0% 38% 38% 38% 35% 31% 31% 32% 34% 34% 33% handel usługi gastronomia pozostałe wielofunkcyjne Il. 92. Zmiany w czasie składu funkcjonalnego oferty śródmieścia Krakowa (opracowanie własne na podstawie danych URZĘDU MIASTA KRAKOWA) handel usługi gastronomia pozostałe wielofunkcyjne Il. 93. Zmiany w czasie ilości punktów usługowych śródmieścia Krakowa (opracowanie własne na podstawie danych URZĘDU MIASTA KRAKOWA) 100

101 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Wielkość i program obiektu handlowego jako wyznacznik oddziaływań na sieć handlową O tym, czy dany projekt centrum będzie elementem uzupełniającym istniejącą ofertę śródmieścia, czy teŝ ją zastąpi, będzie decydować jego skala oraz program funkcjonalny w porównaniu z cechami dzielnicy handlowej. Wielkość projektowanej powierzchni sprzedaŝy powinna być uzaleŝniona od istniejącej powierzchni sklepów śródmiejskich oraz od wielkości ośrodka miejskiego. Typowy i zarazem kompletny program usługowy centrum handlowego jest moŝliwy do realizacji na powierzchni minimum m². Jest to wielkość, który pozwala przeciętnemu klientowi na zwiedzenie całego centrum. Dla obiektu, który ma wprowadzić ofertę uzupełniającą wobec sąsiedniego, wykształconego układu handlowego, przyjmuje się powierzchnię około m² (DOERR 2006: 81). Taka realizacja dla swojego funkcjonowania będzie musiała posiłkować się elementami układu zewnętrznego. Tak więc w interesie tego centrum będzie podtrzymanie połączeń z otoczeniem. Jak zauwaŝają eksperci, w małych i średnich miastach juŝ niewielkie zmiany wpływów ze sprzedaŝy mogą zagrozić ciągłości funkcjonowania mniejszych sklepów (DOERR 2006: 77). Ich istnienie uzaleŝnione jest od stałego napływu klientów, płynności finansowej, powiązań z dostawcami oraz braku znacznych środków finansowych na reorganizację swojej struktury czy przetrwanie trudniejszego okresu. Mimo potrzeby ograniczenia wielkości centrów sam handel wielkopowierzchniowy nie chce jednak zmniejszać swoich rozmiarów. Największe zyski czerpie on właśnie ze swojej skali. Upraszczając, od strony inwestorskiej lokalizacja centrum handlowego ograniczana jest głównie przez powierzchnię terenu dostępnego pod inwestycję (CHUNG, PALOP- -CASADO 2001: 653). Inwestorzy niechętnie realizują centra mniejsze niŝ m², gdyŝ nie są one tak opłacalne jak większe, bez względu na to, jak duŝy jest ośrodek miejski (JUNKER 2006: 111). Powierzchnia obiektu handlowego powinna być dopasowana równieŝ do wielkości miasta, w którym jest lokowany. W ośrodkach od do mieszkańców za graniczną wielkość centrum handlowego przyjmuje się maksymalnie od 12 do m² powierzchni sprzedaŝy. Jest to rozmiar, który nie powinien działać wyniszczająco na układy tradycyjne. W mniejszych ośrodkach, o wielkości do mieszkańców, neutralna powinna być lokalizacja obiektów o powierzchni juŝ tylko m² (BRUNE 2006B: 60). MoŜna przyjąć, Ŝe lokalizowanie centrum o powierzchni m² w mieście o wielkości mniejszej niŝ mieszkańców z pewnością przyniesie negatywny efekt dla istniejącej struktury. Dzieje się tak za sprawą skupienia większej części aktywności wewnątrz tego centrum. Il. 94. Königstraße tradycyjna ulica handlowa w Duisburgu (fot. AUTOR) Il. 95. Małe centrum handlowe Galeria Duisburg wpasowane w dzielnicę handlową (fot. AUTOR) Przykładem śródmiejskiego projektu o znaczącej powierzchni (ok m²) jest Multi Casa. Budowa tego centrum była planowana na terenach pokolejowych w Duisburgu (ok mieszkańców). Jak podkreślali w swoich ocenach specjaliści, negatywny wpływ na istniejącą sieć handlową i Ŝywotność miasta byłby nieunikniony. Stwierdzono, Ŝe projekt ten praktycznie skupia w sobie powierzchnię handlową całego miasta (BRUNE 2006B: 60), co prowadzi raczej do jego 101

102 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść zastąpienia, a nie uzupełnienia istniejącej oferty. Z tego powodu plany budowy tego centrum zostały zaniechane. W Polsce podobna sytuacja wystąpiła w Łodzi, lecz tu niestety doszło do realizacji obiektów. Śródmiejskie, tradycyjne struktury usługowe przy ul. Piotrkowskiej w 2007 roku zajmowały powierzchnię m² (WSIAUMŁ 2007: 24), z czego jedynie m² to lokale handlowe. Natomiast pobliskie centra handlowe Galeria Łódzka (ok m²) oraz Manufaktura (ok m²) łącznie skupiają w sobie dwa i pół razy więcej powierzchni handlowej (ok m²) niŝ przy ul. Piotrkowskiej. Tak znaczne zwiększenie tego parametru nie moŝe być traktowane jako rozszerzenie istniejącej struktury, lecz jako jej zastąpienie. Stąd teŝ wynikają kłopoty z jakimi zmaga się ul. Piotrkowska, która została zepchnięta do rangi elementu uzupełniającego te dwa centra mniej atrakcyjną ofertą niszową. Il. 96. Rozmiar projektu centrum Multi-Casa w porównaniu z wielkością dzielnicy handlowej Duisburga (SCHULTE 2006: 202) W tym kontekście najbardziej poŝądane są takie realizacje, które swoją skalą naturalnie wpisują się w wielkość miasta i jego dzielnicy handlowej oraz uzupełniają jego ofertę. Istotne jest takŝe rozłoŝenie ich programu na większy obszar, a nie zamykanie go wewnątrz pojedynczego budynku. Te wymagania dobrze spełniają mniejsze projekty. Funkcjonują one na zasadach podobnych do pasaŝy (tworząc przejścia pomiędzy innymi elementami struktury handlowej) lub waŝnych punktów docelowych, działających na zasadzie kotwic 134 w centrum handlowym, ale nie zatrzymujących ruchu pieszego w swoich wnętrzach (DOERR 2006: 77-78). Dzięki zwiększeniu liczby projektowanych obiektów małej skali moŝliwe jest zawarcie pokaźnego programu handlowego i jednocześnie wkomponowanie go w istniejącą strukturę funkcjonalną miasta. 134 Pod pojęciem kotwicy (od ang. anchor) rozumie się lokalizację sklepu kluczowego najemcy. Taki punkt silnie przyciąga klientów i jest najwaŝniejszym elementem struktury całego centrum handlowego (por. BEYNARD, O MARA 2006: 41). 102

103 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4.3. WPŁYW NA ELEMENTY URBANISTYCZNE ŚRÓDMIEŚCIA KONTEKST I INTEGRACJA Z OTOCZENIEM Aspekt oddziaływania na sieć usługową śródmieścia, który został omówiony powyŝej, miał charakter funkcjonalny. Równie istotnym zagadnieniem jest kształt przestrzenny śródmieścia, jego jakość, wewnętrzna spójność kompozycji, odpowiednia lokalizacja waŝnych elementów oraz jakość uŝytkowa. PoniŜej omówione zostaną obszary problemowe związane właśnie z wpływem współczesnych obiektów handlowych na elementy urbanistycznej struktury śródmieścia, jej kontekst oraz moŝliwość przestrzennej integracji centrów handlowych z dzielnicami centralnymi Współczesny obiekt handlowy jako element systemu przestrzennego Dziś deweloperzy budują mniejsze, uzupełniające projekty [...] albo rozdzielają większe projekty na mniejsze części (LEONG 2001C: 154). Omawiana wcześniej jakość oferty handlowej śródmieścia miała charakter całościowy, a jej wewnętrzne interakcje były rozwaŝane w kontekście wzajemnej konkurencji i uzupełniania się. Przestrzenna lokalizacja tej oferty jest równie waŝna, co jej całkowita powierzchnia, skład funkcjonalny i liczba sklepów. To właśnie wzajemne relacje w przestrzeni będą dodatkowo decydować o Ŝywotności przestrzeni śródmiejskiej. Rozlokowanie poszczególnych elementów jest niezwykle waŝne. Jak zauwaŝa Jonathan Barnett Ulica handlowa ma delikatną sieć wzajemnych powiązań. Przerywając tę sieć w jednym lub dwóch miejscach, moŝna uśmiercić całą dzielnicę handlową. Z tego powodu podmiejskie centra są zawsze planowane tak, aby małe sklepy ulokowane były na trasach łączących główne sklepy. Centra, które złamały tę zasadę, zazwyczaj upadły; w istocie, [odpowiedni] układ najemców w centrum handlowym moŝe znaczyć o sukcesie bądź jego poraŝce (CHA ET AL. 2001: 156). PowyŜsza zasada dotyczy całej struktury handlowej śródmieścia, która funkcjonuje właśnie w taki sposób. Jej poszczególnymi elementami są nie tylko małe sklepy i inne punkty usługowe, ale równieŝ większe domy towarowe i takŝe centra handlowe. Do tego naleŝy dodać inne istotne obiekty uŝyteczności publicznej obiekty kulturowe, urzędy, instytucje itp. oraz inne miejsca i obiekty tworzące ruch np. dworce i węzły przesiadkowe czy nawet większe parkingi. To właśnie połączenia i relacje pomiędzy tymi miejscami stanowią kompozycję przestrzenną miasta i wzmacniają jego Ŝywotność. NaleŜy zauwaŝyć, Ŝe w śródmieściach duŝych miast przestrzenne rozlokowanie kilku oddzielnych obiektów handlowych o zróŝnicowanej ofercie moŝe przyczynić się do wytworzenia ruchu pieszego pomiędzy tymi centrami (BRUNE 2006B: 61). Oczywistymi beneficjentami tego pieszego przemieszczania się są inne punkty usługowe ulokowane na ich drodze. Mają one moŝliwość zaprezentowania swojej oferty, zainteresowania klienta oraz sprzedania mu towaru lub usługi. Sama zaś przestrzeń miejska zyskuje na atrakcyjności dzięki ruchowi pieszemu. Warunkiem koniecznym jest to, Ŝeby te waŝne elementy, będące punktami docelowymi przemieszczania się klientów, nie były zlokalizowane wyłącznie w jednym obiekcie. Przykładem takiego rozwiązania są realizowane obecnie projekty uzupełniające ulicę handlową Duisburga. W mieście tym zastąpiono omawiany wcześniej projekt regionalnego centrum Multi-Casa zlokalizowanego przy dworcu dwoma mniejszymi obiektami zlokalizowanymi przy głównej przestrzeni handlowej Königstraße. Są to centra CityPalais i Forum. CityPalais, oprócz handlu i gastronomii, pełni trzy główne funkcje: kasyna, centrum imprezowego i kongresowego. Natomiast Forum to projekt centrum handlowego o powierzchni ok m² ze 150 sklepami i głównym najemcą domem towarowym Karstadt jako głównym najemcą ( m²). Dla lepszej integracji tego centrum ze śródmieściem i przyległą ulicą handlową poszukiwano takich najemców, którzy rozszerzyliby istniejącą ofertę handlową i nie stanowili dla niej zagroŝenia (SCHULTE 2006: ). WaŜniejsza jest jednak przestrzenna lokalizacja tych obiektów. Znajdują się one na osi ulicy Königstraße, mniej więcej w połowie drogi pomiędzy dworcem na jednym końcu tej ulicy, a przestrzeniami nadwodnymi na drugim. 103

104 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść CityPalais juŝ wpisał się w istniejący układ i naleŝy liczyć, Ŝe wkrótce otwarcie centrum Forum dopełni funkcjonalnie tę realizację. Jak zauwaŝa Astrid Schulte, dzięki tym projektom Duisburg otrzyma indywidualne i ciekawe śródmieście, na które złoŝy się kilka mniejszych i większych projektów (SCHULTE 2006: 211). Il. 97. Schemat atrakcyjnych elementów połoŝonych przy głównej ulicy handlowej Duisburga (SCHULTE 2006: 206) Il. 98. Makieta śródmieścia Duisburga z wyróŝnieniem atrakcyjnych elementów przy głównej ulicy handlowej Königstraße (SCHULTE 2006: 206) Il. 99. Zrealizowane centrum handlowo-rozrywkowe CityPalais w Duisburgu (fot. AUTOR) Il Centrum Forum w trakcie budowy przy ulicy Königstraße w Duisburgu (fot. AUTOR) 104

105 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Interesującym zagadnieniem jest takŝe wprowadzenie znacznego programu handlowego w celu oŝywienia konkretnego rejonu miasta. Miastem, w którym obecnie realizuje się to działanie, jest niemieckie Saarbrücken. Miasto to ma stosunkowo silną dzielnicę handlową, w której znajdują się dwa bardzo chętnie uczęszczane obiekty handlowe: Karstadt i Disconto-Passage, a takŝe wiele innych, mniejszych sklepów zlokalizowanych przy głównej ulicy handlowej. W pobliŝu tego układu znajdował się dworzec, który w naturalny sposób tworzył ruch pieszy. W 1991 roku tuŝ przy dworcu zostało otwarte centrum handlowe Saar-Galerie o powierzchni m². Mimo późniejszego wyłączenia z ruchu kołowego ulicy Bahnhofstraße, która łączyła dworzec i centrum z dzielnicą handlową, obiekt ten nie funkcjonował dobrze. Blisko jedna trzecia (5 000 m²) powierzchni nie była wynajęta. NaleŜy tutaj zauwaŝyć, Ŝe mimo stosunkowo dobrej lokalizacji i własnego parkingu centrum to nie było na tyle atrakcyjne, aby konkurować z dobrze wykształconą dzielnicą handlową. Obecnie centrum Saar-Galerie jest przebudowywane przez ECE. Gdy zostanie otwarte w 2009 roku, powierzchnia sprzedaŝy całego obiektu zostanie zwiększona o m². Jednym z celów, mających usprawnić funkcjonowanie centrum, jest włączenie w jego strukturę starego budynku dyrekcji kopalni, wykonanie w nim wejścia i tym samym przechwycenie ruchu pieszego pomiędzy dworcem a śródmieściem (IMMOBILIEN 2006: 214). Il Obecne główne wejście do Saar-Galerie w Saarbrücken (fot. AUTOR) Il Stary budynek dyrekcji kopalni, który zostanie włączony do Saar-Galerie (fot. AUTOR) Il Karstadt oraz nowy sklep Zara przy głównej ulicy handlowej w Saarbrücken (fot. AUTOR) Il Wnętrze remontowanej Saar-Galerie (fot. AUTOR) 105

106 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Dobrze funkcjonujące systemy przestrzenne zawierające róŝne obiekty handlowe powstają takŝe w Polsce. Znakomitym przykładem jest śródmieście Poznania, gdzie na osi jednego ciągu pieszego zlokalizowane zostały trzy waŝne miejsca Stary Rynek, Kupiec Poznański oraz Stary Browar, połączone ze sobą ulicą Półwiejską przechodzącą w ul. Szkolną. Integracja ta jest o tyle ciekawa, Ŝe składają się na nią róŝnorodne w swoim charakterze elementy. Są to: historyczny plac centralny miasta, średniej wielkości budynek handlowy powstały z inicjatywy lokalnych kupców (por. TRAMMER 2003: 56) oraz w pełni komercyjne i współczesne centrum handlowe światowej klasy. Połączone zaś zostały tradycyjną ulicą handlową. Uzyskano w ten sposób efekt synergiczny, polegający na wzajemnym wspomaganiu się tych elementów. Budowa Starego Browaru znacząco przyczyniła się więc do oŝywienia tej części miasta. Uczęszczana przez dekady handlowa oś wschód-zachód ustąpiła kierunkowi północ-południe łączącemu Browar ze Starym Rynkiem. Wewnętrzny pasaŝ browaru jest kontynuacją deptaka, choć niestety na razie prowadzi «donikąd» w nieatrakcyjną i pozbawioną magnesów przestrzeń ulicy Ratajczaka (GŁAZ 2008: 38). NaleŜy więc liczyć na kolejne inwestycje, niekoniecznie handlowe, które wykorzystają ten potencjał, jaki znalazł się w śródmieściu Poznania 135. Il Schemat funkcjonowania waŝnych elementów wzdłuŝ głównego deptaka w Poznaniu. Na czerwono od góry: Stary Rynek, Kupiec Poznański i Stary Browar (opracowanie własne, mapa za: W wyniku realizacji obiektów handlowych w Poznaniu przeszło dwukrotnie zwiększyła się liczba sklepów (z w 1990 roku do w 2006 roku). Powiększyła się takŝe średnia wielkość lokalu sklepowego z 40 m² do 80 m². Obecnie planowanych jest kilka kolejnych inwestycji handlowych, które mają podnieść rangę Poznania jako miasta zakupów. W tym duchu w 2006 roku odbył się chociaŝby Festiwal Zakupów w Poznaniu (KACZMAREK 2007). 106

107 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Il Stary Browar w Poznaniu (fot. AUTOR) Il Kupiec Poznański (fot. AUTOR) Il Stary Rynek w Poznaniu (fot. AUTOR) Il Ul. Półwiejska łącząca pozostałe elementy układu handlowego w Poznaniu (fot. AUTOR) Zbyt duŝa oferta centrum handlowego, nie połączonego z sąsiedztwem, moŝe spowodować działanie odwrotne. Polega ono na specjalizacji osobnych struktur, które wzajemnie nie współgrają w przestrzeni. Taka jest sytuacja regionalnego centrum Merry Hill w Dudley. W jego pobliŝu znajduje się równieŝ obiekt The Waterfront, na który składa się przeszło m² powierzchni biur, handlu i rozrywki. Razem z dzielnicą Brierley Hill i jego główną ulicą handlową tworzy się pewnego rodzaju trójkąt funkcjonalny (LOWE 2000: 268). KaŜde z tych miejsc ma podobną ofertę, lecz o nieco innej specjalizacji. Brierley Hill oferuje duŝo funkcji miejskich i publicznych, jest to dzielnica, z której handel produktami wyŝszej jakości przeniósł się do Merry Hill. Natomiast samo Merry Hill jest centrum regionalnym, skupiającym swoją działalność głównie na handlu. Z kolei The Waterfront jest popularny ze względu na rozrywkę i Ŝycie nocne, co wynika równieŝ z jego atrakcyjnego połoŝenia nad wodą. Ze względu na znaczne rozdzielenie tych obiektów nie występuje tu efekt synergiczny, polegający na mieszaniu się klientów jednego układu z drugim Jakość powiązań z dzielnicą handlową Zdaniem Eckharda Brockhoffa, częstą praktyką deweloperów jest prezentowanie proponowanej lokalizacji centrum handlowego jako bardzo bliskiej tradycyjnym strukturom śródmiejskim. Twierdzą oni, Ŝe klienci centrum będą takŝe uŝytkownikami tych miejskich przestrzeni i nie spowoduje to ich opustoszenia (BROCKHOFF 2006: 97). ZaleŜy to jednak w duŝej mierze od lokalizacji, wielkości i formy obiektu handlowego. Nie naleŝy się spodziewać, Ŝe wielu klientów, którzy przybyli do centrum autem i zostawili je na zintegrowanym z nim parkingu, będą zawsze chcieli wyjść na zewnątrz. Nie nastąpi to w sytuacji, gdy centrum i główną ulicę dzieli stosunkowo duŝa odległość i nie jest ono połoŝone wprost w dzielnicy handlowej. W takim wypadku, biorąc pod uwagę konkurencję bezpośrednią w tej strefie oddziaływania, naleŝy się spodziewać negatywnego efektu dla śródmieścia. Klienci przeniosą się do wnętrza centrum, a efekt mnoŝnikowy (napędzający klientów dla handlu tradycyjnego) nie wystąpi lub wystąpi w bardzo ograniczonym zakresie. 107

108 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Czynnikiem opisującym tę zaleŝność między centrum handlowym a śródmieściem jest liczba klientów jednej formy handlu, którzy korzystają równieŝ z drugiej, zwana współczynnikiem powiązania. Badania takie wykonuje się, ankietując klientów znajdujących się wewnątrz kaŝdej z tych form handlu z osobna, i pyta się ich czy zamierzają skorzystać lub juŝ skorzystali z oferty drugiego układu. Interesujące jest zestawienie tych parametrów dla kilku miast niemieckich i ich uzaleŝnienie od odległości od tradycyjnych struktur handlowych (za BSLU 2003: 42). Tab. 6. Współczynniki powiązania centrum i ulicy handlowej procent klientów korzystających z obu form handlu (Popp za: BSLU 2003: 42) Miasto Ulica handlowa [%] Miejsce badania klientów Centrum handlowe [%] Odległość centrum od ulicy [m] Fürth Marktredwitz Riesa Jena 58 66/ Bayreuth Ansbach Bamberg Po pierwsze w większości wypadków, za wyjątkiem miast Bayreuth i Bamberg, duŝo większy procent klientów ulicy korzysta z centrum handlowego, aniŝeli odwrotnie. Oznacza to, Ŝe w tych przypadkach centrum handlowe jest waŝniejszym elementem dla struktury tradycyjnej sieci handlowej niŝ sama struktura dla centrum handlowego. Oferta centrum wzbogaca uliczny system handlowy centrum natomiast do swojego funkcjonowania nie potrzebuje aŝ tak bardzo otoczenia, na które składają się inne, tradycyjne sklepy. W Bayreuth 56% klientów ze śródmieścia wchodzi takŝe do centrum handlowego. Powiązanie w drugą stronę jest nieco silniejsze 59% klientów centrum wychodzi na zewnątrz i korzysta z oferty śródmiejskiej. Świadczy to o bardzo dobrym zintegrowaniu tego obiektu z sąsiednią strukturą śródmiejską. Jako kontrprzykład moŝna podać miasto Fürth (centrum City- -Center Fürth i pieszą ulicę handlową Schwabacher Straße), gdzie 60% klientów deptaka łączy swój pobyt z wejściem do centrum, a jedynie 50% osób odwiedzających centrum wychodzi na główną ulicę (MONHEIM 2006: 236). Kolejną obserwację moŝna poczynić, porównując te parametry z odległością centrum handlowego od ulicy handlowej. Wraz z jej wzrostem znacząco zmniejsza się procent klientów, którzy korzystają z obu tych form. W przypadku miasta Bamberg współczynniki te wynoszą odpowiednio 43% dla klientów centrum handlowego i jedynie 9% dla klientów ulicy handlowej. Interesująca jest tutaj równieŝ duŝa dysproporcja pomiędzy tymi wartościami, wskazująca na wyraźnie jednostronne powiązanie. Dla większości klientów ulicy oddalenie centrum handlowego i jego oferta jest na tyle mało atrakcyjna, Ŝe najwidoczniej są oni w stanie zaspokoić swoje potrzeby na podstawie oferty tradycyjnej lub udają się bezpośrednio do tego centrum, z pominięciem ulicy handlowej. Natomiast część klientów centrum handlowego albo nie znajduje zadowalającej oferty w jego wnętrzu albo ma do zrealizowania równieŝ inne cele przy ulicy handlowej i dlatego wychodzi na zewnątrz % w dni powszednie, a 50% w soboty. 108

109 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Il Widok z lotu ptaka głównej przestrzeni handlowej w Bayreuth. Na zakończeniu obiekt Rotmain-Center (MONHEIM 2006: 224) W przypadku Bayreuth dodatkowo interesująca jest zmiana w czasie charakteru powiązań pomiędzy centrum a miastem. Jak wynika z badań, liczba osób, które odwiedziły Rotmain-Center i przyznały się do dokonania zakupów równieŝ poza tym obiektem, wzrosła z 49% w 1997 roku (otwarcie centrum), przez 51% w kolejnym roku aŝ do 55% w roku 2002 (MONHEIM 2006: 236). Obecnie współczynnik ten ustabilizował się właśnie na takim poziomie. Oznacza to, Ŝe z czasem obie te oferty dopasowały się do siebie, oraz Ŝe klienci zaczęli uŝywać obu tych układów jako jednej całości funkcjonalno-przestrzennej. Podobne do powyŝszych badania wykonał w swojej pracy Ansgar Dorenkamp dla miasta Gießen. Tutaj stopień dwustronnego powiązania ulicy handlowej Seltersweg z centrum handlowym Galerie Neustädter Tor charakteryzuje się jeszcze większą róŝnicą. Z przytaczanych badań wynika, Ŝe podobna liczba klientów całościowej oferty śródmieścia (centrum handlowe i ulica łącznie) przybywa do jednego z tych układów (49,3%), jak i go odwiedza bądź zamierza odwiedzić obie te formy (50,7%). DuŜo większe zróŝnicowanie widoczne jest w przypadku przechodzenia klientów z jednego układu do drugiego. Jedynie jedna trzecia klientów ulicy Seltersweg weszła bądź zamierza wejść do centrum Galerie Neustädter Tor. W przypadku klientów centrum sytuacja jest odwrotna aŝ 71,2% klientów połączy wizytę w centrum z zakupami przy ulicy handlowej (DORENKAMP 2006: 17). Przyczyną tak duŝej dysproporcji jest zapewne zlokalizowanie przy ulicy Seltersweg domu towarowego Karstadt, do którego wybiera się aŝ 73% z osób, które korzystając z centrum handlowego, wychodzą takŝe na zewnątrz. Oznacza to, Ŝe na integrację obu struktur bardzo korzystnie wpływa połoŝenie waŝnego sklepu ( kotwicy ) poza centrum handlowym Połączenia kompozycyjne z dzielnicą handlową Miejską sieć handlową, bez względu na to czy jej elementami są takŝe centra handlowe czy teŝ nie, naleŝy traktować jako przestrzenne połączenie sklepów. Połączenia te wynikają z wzajemnych powiązań placów, ulic, przejść, deptaków itp. Istotą integracji przestrzennej tych elementów jest więc łatwość, z jaką klient będzie mógł poruszać się między waŝnymi dla niego miejscami, w tym przypadku sklepami. W tym kontekście obiekty handlowe naleŝy rozwaŝać jako elementy składowe tego systemu, a jakość ich połączeń z układem zewnętrznym jako niezbędne dla wystąpienia nieskrępowanego ruchu pieszego w całym załoŝeniu. W tym kontekście John McMorrough, krytykując amerykańskie malle, kontrastuje je z arkadami (MCMORROUGH 2001C: 195). Cechą arkad jest wytworzenie przejścia pomiędzy dwoma obszarami miasta, które pierwotnie nie były ze sobą połączone. Przestrzenie piesze 109

110 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść w mallach nie mają takiego kontekstu i nie odnoszą się do układów zewnętrznych 137. Rozszerzając tę myśl, naleŝy zwrócić uwagę na aspekt ruchu przez obiekt, jaki pojawia się wewnątrz arkad czy pasaŝy. Jest on wyraźnie skierowany na połączenie dwóch odrębnych ulic i umoŝliwienie przejścia klientom, działając w pewnym stopniu na zasadzie skrótu drogi. Natomiast dla optymalnego funkcjonowania centrum handlowego jego działanie opiera się zazwyczaj na schemacie polegającym na zaproszeniu klienta do środka i zatrzymaniu go wewnątrz. W związku z tym wewnętrzne przestrzenie piesze często przyjmują formy nieczytelnego labiryntu, z którego trudno się klientowi wydostać. Nie moŝe się on takŝe zorientować, do jakiej części miasta prowadzą poszczególne wyjścia. Il Widok na rozległy parking naziemny przy Manufakturze w Łodzi (fot. AUTOR) Il Ściana bez wejść do PasaŜu Grunwaldzkiego we Wrocławiu (fot. AUTOR) Zgodnie z powyŝszymi rozwaŝaniami naleŝy zauwaŝyć, Ŝe realizowane są takŝe śródmiejskie obiekty, które nie zawsze wytwarzają odpowiednie połączenia z otoczeniem. Najczęstszą przyczyną jest zastosowanie rozległego, otwartego parkingu (wzorem obiektów podmiejskich), który oddziela obiekt od otoczenia, lub jego odgrodzenie pełnymi ścianami elewacji bez lokowania w nich wejść. Pierwsze rozwiązania moŝna znaleźć na przykład w Manufakturze w Łodzi (HANZL 2008: 206) czy w Galerii Kazimierz w Krakowie. ChociaŜ są one stosunkowo dobrze zintegrowane z otaczającą tkanką urbanistyczną od strony głównych wejść, to nie moŝna tego samego powiedzieć o części zaplecza. Znajdują się tam głównie parkingi, a liczba chodników jest niewystarczająca, aby moŝliwe było wytworzenie dalszych połączeń z otoczeniem. Drugie zaś rozwiązanie, polegające na niedostosowaniu wejść do obiektu do sytuacji zewnętrznej oraz ograniczenie ich do minimum, prezentuje niedawno otwarty PasaŜ Grunwaldzki we Wrocławiu. Oprócz głównego wejścia od strony węzła komunikacyjnego i znacznych rozmiarów placu, obiekt ten ma jeszcze tylko jedno wyjście. Są to stosunkowo niewielkie drzwi, znajdujące się na gigantycznej, bocznej elewacji od strony ul. Piastowskiej. Komunikacja piesza związana jest więc tutaj z główną cyrkulacją klientów wewnątrz obiektu, natomiast nie wykonane zostały odpowiednie i czytelne inne połączenia z otoczeniem. Zastanawiające jest więc samo nazwanie obiektu pasaŝem, skoro nie tworzy on przejścia, o którym mówi etymologia tego słowa. 137 Ma on tutaj na myśli głównie obiekty podmiejskie, otoczone parkingiem. Lecz jego rozwaŝania śmiało moŝna rozszerzyć na pozostałe obiekty niezintegrowane z otoczeniem. 110

111 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Mimo powyŝszych przykładów realizowane są obiekty, które w ciekawy i odpowiedni sposób uwzględniają zewnętrzne powiązania z miastem. Przykładem takiego nowoczesnego centrum handlowego, które bardzo czytelnie zostało wpisane w otaczającą strukturę, jest Europa Passage w Hamburgu. Zastosowano tutaj rozwiązanie znane z arkad, a więc stworzono nowe przejście w kwartale urbanistycznym (por. SCHUPP 2005: ). Układ obiektu jest niezwykle jasny i czytelny ze względu na swoją prostotę. Główne przejście to droga wytyczona w linii prostej. Dla jej uatrakcyjnienia wykonane zostało interesujące przekrycie w postaci parabolicznych łuków wspierających. Realizacja obiektu to takŝe wyraźne podporządkowanie komunikacji kołowej przejściu pieszemu. Ulice, przez które przebiega pasaŝ, zostały nim przecięte i zamknięto na nich przelotowy ruch kołowy, pozostawiając jedynie moŝliwość przejścia pieszego przez budynek. Obiekt ten wpisuje się w zewnętrzne uwarunkowania, jak równieŝ tworzy nową jakość połączeń urbanistycznych. Il Czytelny układ wnętrza Europa Passage w Hamburgu (fot. AUTOR) Il Zamknięcie ulicy w wyniku realizacji przejścia Europa Passage (fot. AUTOR) Il Schemat przed realizacją Europa Passage (fot. SCHUPP 2005: 150) Il Jedno z wejść do Europa Passage wykonane w formie kamienicy (fot. AUTOR) 111

112 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Skala i kontekst urbanistyczny Większość obiektów handlowych, aby zrealizować swój rozległy program handlowy, wymaga znacznych rozmiarów terenu przeznaczonego pod inwestycję. Lokalizacja w śródmieściach ogromnych kubatur, rodem z przedmieść, oznacza znaczną ingerencję w istniejącą tkankę urbanistyczną. Budowa obiektu o powierzchni sprzedaŝy dochodzącej do kilkudziesięciu tys. m², nawet jeśli jest ona rozmieszczona na kilku kondygnacjach, oznacza wprowadzenie kubatury, która jest obca tradycyjnej przestrzeni miejskiej. Mimo iŝ historycznie powstawały obiekty znacznych rozmiarów (kościoły, pałace, obiekty kulturalne i uŝyteczności publicznej), to ich rozmiar nie dorównuje największym, współczesnym projektom handlowym. Ponadto ich wielkość stanowiła zawsze świadectwo pełnienia przez nie niezwykle waŝnej funkcji. Dobrze zdiagnozowanym przykładem takiego zawłaszczania rozległej przestrzeni i niszczenia istniejącego podziału parcelacyjnego jest dom Harrods w Londynie. Jego rzut w 1780 roku wypełniał obszar zaledwie jednego, małego sklepu. W 1850 roku zajął juŝ cały budynek wraz z oficyną i z czasem stale się powiększał, anektując kolejne budynki. W efekcie w 1902 roku na ten jeden obiekt zostały poświęcone dwa niemalŝe całe kwartały miejskie (HERMAN, LEONG 2001: ). W wyniku tego bezpowrotnie zatarty zostały historyczne cechy tkanki urbanistycznej, jak równieŝ wprowadzona została struktura obca temu miejscu. Il Zwiększanie się domu Harrods wraz z jego rozwojem (HERMAN, LEONG 2001: ) Il Widok na dom Harrods w Londynie współcześnie (fot. AUTOR) 112

113 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Współcześnie w procesie lokowania obiektów handlowych takie zawłaszczanie tradycyjnej tkanki nie jest juŝ rozłoŝone w czasie i nie podlega ewolucji, jak w przypadku londyńskiego Harrodsa. Odbywa się natychmiastowo i w pełnym zakresie w wyniku jednorazowego działania inwestorskiego. Ilustracją tego zjawiska jest realizacja obiektu handlowego w niemieckim Hameln. Tutaj budowa stosunkowo niewielkiego centrum Stadt-Galerie, o powierzchni m², oznaczała znaczną ingerencję w historyczny układ parcelacyjny (KRENZ GERHARD 2006: 264). Obiekt zlokalizowany został na obszarze dwóch kwartałów i przeciął jedną z ulic. Nie moŝna go nawet traktować jako zabudowy oficynowej, gdyŝ wielkość części dobudowanej jest nieporównywalnie większa od historycznej kamienicy zlokalizowanej przy rynku. Il NałoŜenie rzutu centrum Stadt- Galerie na układ śródmieścia Hameln z 1967 roku (KRENZ 2006: 264) Il Widok na Stadt-Galerie w strukturze śródmieścia Hameln ( W przypadku obiektów handlowych dominujące w przestrzeni miejskiej są nie tylko ich rzuty, ale takŝe i kubatura. Przykładem dobitnie pokazującym fakt niedopasowania skali do otoczenia urbanistycznego jest Schloss-Arkaden w Brunszwiku. Główną ideą tego załoŝenia była adaptacja i rozbudowa zamku. W historycznym załoŝeniu stanowił on element dominujący, któremu podporządkowano sąsiadującą przestrzeń. Jednak budowa tak znaczącej kubatury ( m³) i jej fizyczne połączenie z bryłą zamku sprawiło, Ŝe stał on się wręcz filigranowy. Zmienione zostały takŝe przedpola ekspozycji historycznego budynku, który obecnie nie jest widoczny od strony wschodniej, gdzie znajduje się waŝny wjazd do śródmieścia. Zamek z obiektu centralnego stał się jedynie bramą do większego załoŝenia (PUMP-UHLMANN 2006B: ). Il Model Schloss-Arkaden w Brunszwiku ukazujący jego proporcję w porównaniu z zamkiem ( Il Schemat układu Schloss-Arkaden w Brunszwiku porównanie ze skalą załoŝenia zamkowego ( 113

114 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść MoŜliwością przeciwdziałania takiej znacznej ingerencji w układ urbanistyczny moŝe być rozczłonkowanie bryły centrum handlowego i jej wewnętrzny podział na mniejsze części. Najbardziej raŝące są projekty, w których całość budynku o znaczącej powierzchni została zamknięta wewnątrz monostruktury przestrzennej, wyraźnie obcej historycznej przestrzeni miasta. Mimo iŝ nie naleŝy za wszelką cenę bronić się przed rozwojem urbanistycznym miast i wprowadzaniem nowych, współczesnych form, to powinny one jednak respektować tradycję i podziały, które powstały w ciągu wieków. Jako pozytywny przykład wprowadzenia nowoczesnego handlu w formie rozczłonkowanych brył w przestrzeń historyczną moŝna wskazać przebudowę śródmieścia Canterbury. Główną ideą tego załoŝenia było oŝywienie kwartałów miejskich, które nie działały w prawidłowy sposób i nie cieszyły się popularnością klientów. W ten sposób powstało znaczących rozmiarów ( m²) centrum handlowe Whitefriars, które zostało przestrzennie zintegrowane z dzielnicą centralną, niemalŝe wtopione w istniejące podziały kwartałowe. Co więcej, na piętrach pojawiły się takŝe mieszkania, tak jak było w przypadku tradycyjnych struktur. W wyniku tego projektu powstały nowe przejścia piesze otwarte całą dobę. Budowa tego centrum była operacją na Ŝywym organizmie miejskim, gdyŝ w trakcie realizacji udało się zapewnić funkcjonowanie pozostałym sklepom, które są zlokalizowane w tej dzielnicy (EH 2005: 11). Jedyne, co moŝna zarzucić temu projektowi, to zbytnia fasadowość obiektów kubaturowych. Podziały elewacji są stylizowane na tradycyjne, wąskie kamienice, natomiast za nimi skrywa się ogromna, monolityczna bryła sklepów. Choć pozwoliło to osiągnąć odpowiednią scenografię miejską ulic handlowych, to jednak nie jest ani autentyczne, ani nie odzwierciedla faktycznej formy tych obiektów. Il Widok na deptak zrealizowany w ramach Whitefriars w Canterbury (EH 2005: 11) Il Schemat funkcjonalny śródmieścia Canterbury wraz z centrum Whitefriars ( 114

115 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Forma i kształt architektoniczny Bardzo waŝnym elementem struktury śródmieścia jest takŝe kształt architektoniczny budynków, które ją tworzą. Ich niepowtarzalny charakter i forma nadają miastu indywidualny kształt. Niektóre z tych budynków właśnie ze względu na swoją architekturę przyciągają turystów. O tym, jak łatwo zainteresowanie obiektami handlowymi zastępuje zaciekawienie tradycyjnym miastem, pisała Judith Dobrzynski. W odniesieniu do zainteresowania miastami amerykańskimi stwierdziła, Ŝe Mall of America to nasz pałac Uffizi, Home Depot nasze Forum. Gap, Nordstrom, sklepy Disneya, Sears, Crate and Barrel, Niketown, Barnes & Noble i Wal-Mart to nasze katedry (za: RITZER 2001: 90). Choć Ameryka nie ma tak bogatej historii, jak Europa, to właśnie te obiekty komercyjne stały się celem wizyt turystów ze starego kontynentu. Il Wnętrze Mall of America (ANDERTON 1999: 105) Sama architektura obiektów podmiejskich jest znacząco uproszczona do niezbędnego minimum. Zazwyczaj to są typowe stalowe konstrukcje hal hipermarketów i magazynów handlowych. Na zewnątrz przypominają hangary, obłoŝone tanimi materiałami osłonowymi, bez wyraźnej kompozycji i detalu architektonicznego. Podmiejskie realizacje są takie, gdyŝ nie mają jakiegokolwiek kontekstu, do którego mogą nawiązać, a takŝe nie są budowane z myślą ich długowieczności. Dlatego pojawiła się architektura tymczasowa, mało wyszukana i nieatrakcyjna (KELBAUGH 2007: 94). Adaptowanie podobnych rozwiązań do śródmieść nie jest poŝądane i wiąŝe się z obniŝeniem wartości przestrzeni architektonicznej tej części miasta. W podobny sposób mało interesująca jest budowa centrów według zunifikowanych projektów deweloperskich, które nie mają cech indywidualnych i związanych z toŝsamością miejsca. Często taka unifikacja rozwiązań obraca się takŝe przeciwko obiektom handlowym. Dla klientów amerykańskich część centrów stała się nudna i przestała ich zaskakiwać, przez co obiekty te nie są juŝ taką atrakcją, jak wcześniej (JACKSON 2003: 332). Na to, jak bardzo zintegrowane będzie centrum handlowe ze strukturą śródmieścia, ma wpływ równieŝ koncepcja jego formy architektonicznej i rozplanowania. W przestrzeń miejską najlepiej wtapiają się centra otwarte, nieprzekryte i bez wyraźnego oddzielenia w formie ściany z wejściem. Natomiast dla funkcjonowania samych centrów handlowych najwygodniejszą formą jest zwarty, zamknięty obiekt, który duŝo łatwiej się zarządza, utrzymuje i kontroluje (JUNKER 2006: 114). Takie obiekty często przyjmują formę, która wygląda jak wielka ściana z małą mysią dziurą (UNDERHILL 2005: 19). Mimo to powstają projekty obiektów, które przełamują typowe cechy architektury obiektów handlowych wyszczególnionych w rozdziale RóŜnice w formie architektonicznej i przestrzeniach pieszych (str. 80). Cechuje je wysoka jakość zastosowanych rozwiązań 115

116 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść architektonicznych. Przykładem takiego projektu jest Faneuil Hall w Bostonie, który stał się znakiem rozpoznawczym miasta, chętnie odwiedzanym przez turystów, a takŝe nietypowe Vasco da Gama Center w Lizbonie, które przypomina statek, oraz Diagonal Mar w Barcelonie. Heuvel Galerie w holenderskim Eindhoven to centrum o powierzchni m², które nawiązuje do stylu regionalnego (BRUNE 2006B: 61). Mimo dość obszernego obiektu ma ono rozczłonkowaną fasadę od strony rynku, która naśladuje układ historycznych kamienic. W Birmingham nietypowa elewacja sporego domu handlowego Selfridges, będącego częścią centrum Bullring, jest formą niespotykaną nigdzie indziej na świecie. Dzięki temu obiekt ten, jak równieŝ i miasto, są dobrze rozpoznawalne. W Dusseldorfie kubatura nowoczesnego centrum Sevens wypełnia środek kwartału miejskiego, natomiast jego ściany zewnętrzne to jedynie dwie kamienice przy sąsiadujących ulicach. Mimo nowoczesnej architektury elementy te gładko wpisują się w otoczenie. Il Wejście do centrum Sevens w formie kamienicy, Dusseldorf (fot. AUTOR) Il Charakterystyczna elewacja domu handlowego Selfridges w centrum Bullring, Birmingham ( Il Historyzująca elewacja Heuvel Galerie w Eindhoven (BRUNE 2006b: 61) 116

117 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść W Polsce charakterystyczną wizytówką Warszawy stały się Złote Tarasy. Mimo pewnych kontrowersji i przeciwników tego projektu trzeba przyznać, Ŝe szklana forma przekrycia głównego, wewnętrznego placu jest rozpoznawalna w całym kraju. Ponadto wewnątrz zastosowano nietypowe i atrakcyjne elementy, dzięki którym wnętrze to jest nie tylko ciekawe, ale takŝe indywidualne. W przeciwieństwie do wielu centrów, których nie da się rozpoznać po ich wnętrzach, gdyŝ wszystkie wyglądają niemalŝe tak samo. Zdaniem Jerzego Majewskiego falujący szklany dach jest swoistą ikoną kojarzącą się z budynkiem. Z pewnością trafi on do podręczników historii polskiej architektury [...], a gdy za lat kilkadziesiąt [...] inwestor będzie dąŝył do ich przebudowy, dachowi nie zabraknie gorliwych obrońców (STIASNY 2007: 59). Il Charakterystyczne przekrycie przestrzeni Złotych Tarasów w Warszawie (fot. AUTOR) Znanym i szeroko opisywanym projektem jest Stary Browar w Poznaniu, którego architektura jest niewątpliwie najwyŝszej jakości. Jest to jeden z najbardziej zindywidualizowanych i wystudiowanych pod względem detalu projektów w Polsce. W związku z tym zdobywa liczne nagrody i wyróŝnienia, w tym doroczną nagrodę Międzynarodowej Rady Centrów Handlowych dla najlepszego centrum handlowego na świecie w 2005 roku w kategorii średniej wielkości (GŁAZ 2008: 38). Osiągnięcie tego wymagało jednak sporych nakładów inwestycyjnych oraz rozwiązań wykraczających poza typowe, wymagane jedynie technologią handlu. Dzięki temu śródmieście Poznania wzbogacone zostało o obiekt, którego sama architektura jest bardzo atrakcyjnym elementem. Architektura tego obiektu czerpie inspiracje ze starych form. Oprócz zachowania historycznych elementów przetwarza je i nadaje im nową jakość (MAJEWSKI 2007: 72). Bez wątpienia jest to bardzo nietypowa jakość jak na centrum handlowe. Il Wysokiej jakości rozwiązania architektoniczne centrum Stary Browar w Poznaniu (fot. AUTOR) 117

118 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść W Gdańsku ciekawą realizacją jest Centrum Handlowe Manhattan. Budynek ten, mimo dość tradycyjnej koncepcji zwrócenia do wnętrza, jest przykładem bardzo atrakcyjnej architektury. Znacząca kubatura, która skrywa m² powierzchni handlu i prawie drugie tyle innych funkcji, otrzymała odpowiednią oprawę oraz detal architektoniczny. Sama zaś bryła została kompozycyjnie rozczłonkowana na mniejsze elementy, dzięki czemu budynek odbierany jest jako duŝo mniejszy. Architektura ta nawiązuje takŝe do sąsiedniej zabudowy dzielnicy Gdańsk- -Wrzeszcz. Nie przyjmuje ona jednak formy pastiszu, lecz interpretuje tradycyjne cechy lokalne i wprowadza je w sposób przetworzony, nowoczesny. Il Centrum Handlowe Manhattan w Gdańsku (fot. AUTOR) Il Rozczłonkowana bryła Centrum Handlowego Manhattan w Gdańsku (fot. AUTOR) RozwaŜając aspekty architektoniczne lokowania obiektów handlowych, nie naleŝy zapominać takŝe o zmianach, jakie zachodzą w ich otoczeniu. W wyniku negatywnych wpływów ekonomicznych, zmniejszania się dochodowości nie tylko tradycyjnych głównych ulic, ale takŝe starszych centrów handlowych, pojawia się problem ich modernizacji, odnowy i ewentualnej rozbudowy (GUY 1998: 962). Problem ten odnosi się takŝe do efektu spirali zniŝkowej 138, gdzie brak inwestycji w tradycyjne struktury prowadzi do dalszej ich degradacji, zmniejszania się wpływów ze sprzedaŝy i jeszcze większych problemów ze znalezieniem funduszy na odnowę. Tak więc obiekt handlowy, nawet jeśli sam jest przykładem architektury wysokiej klasy, moŝe przyczynić się do obniŝenia jakości budownictwo w szerszym kontekście Odnowa urbanistyczna jako element rewitalizacji Rewitalizacja i odnowa miast jest obecnie szeroko omawianym zagadnieniem. Wprowadzanie funkcji handlowej oraz budowy centrów handlowych jest niewątpliwie jednym z elementów przeprowadzania szeroko rozumianych działań rewitalizacyjnych. Jednak dla kompletnej oceny programów rewitalizacji wymagany jest pełen ogląd sytuacji związanej z przeprowadzeniem wszystkich działań, zmierzających do odnowy i przywrócenia do Ŝycia danego obszaru miasta, co jest niezwykle skomplikowane i składa się z wielu czynników, zwłaszcza w przypadku śródmieść. Ze względu na obszerność tematu (por. ZAŁUSKI 2001) nie jest moŝliwe zaprezentowanie kompletnych programów rewitalizacji i wydzielenie z ich skutków tych elementów, które spowodowane były bezpośrednio realizacją obiektu handlowego. Dlatego w niniejszym podrozdziale współczesne obiekty handlowe przedstawione zostaną jedynie w aspekcie moŝliwości przekształcania przy ich pomocy obszarów zdegradowanych 138 O efekcie tym szerzej była mowa w rozdziale Konkurencja bezpośrednia, str

119 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść i wprowadzania nowej funkcji do obiektów historycznych, a tym samym uwzględniania ich w programach rewitalizacji 139. W tym kontekście cenne są takie projekty współczesnych obiektów handlowych, które adaptują istniejące budynki na nową funkcję. Działania te pozwalają na zachowanie obiektów i podziałów historycznych. Ponowne wykorzystanie istniejącej tkanki i recykling urbanistyczny to takŝe waŝny element równowaŝenia rozwoju miast. Rozwiązania takie pozwalają stworzyć nietypowe projekty, które w sposób jasny, czytelny i autentyczny odzwierciedlają toŝsamość danego miejsca. Mimo to naleŝy zwrócić uwagę, Ŝe nie wszystkie będą w pełni zachowywały historyczne walory obszaru. Handel współczesny i jego wymagania w większości wypadków nie pozwalają na adaptację tych budynków bez ingerencji w zastaną strukturę. Ingerencja zaś moŝe przyjąć róŝną skalę 140. Najczęściej przytaczanym polskim centrum handlowym związanym z rewitalizacją jest omawiany juŝ wcześniej Stary Browar w Poznaniu. Przekształcenie terenu browaru Huggera z wielką pieczołowitością i respektowaniem historii jest niewątpliwie najlepszym takim rozwiązaniem w kraju. Ponadto projekt ten zyskał uznanie mieszkańców (MAJEWSKI 2007: 72), co jest waŝnym elementem rewitalizacji. Stary Browar to nie tylko budowa centrum handlowego, to takŝe aktywizacja sąsiadujących terenów ulicy Półwiejskiej oraz otwarcie się tej części miasta na pobliski park. Jak zauwaŝa Jerzy Majewski obiekt nie jest bowiem kolejnym wyizolowanym pudłem ze sklepami [...]. Stanowi fragment śródmiejskiej tkanki łączy się zarówno z parkiem Dąbrowskiego, jak i ulicą Półwiejską zamienioną w ruchliwy deptak. Nie uśmierca tej ulicy, ale oŝywia ją i zamienia w główny ciąg handlowy miasta (MAJEWSKI 2007: 72-73). Z tych powodów obiekt ten jest elementem udanej rewitalizacji (por. GŁAZ 2008). Il Ulica Półwiejska i Stary Browar w Poznaniu (fot. AUTOR) Il Widok na Stary Browar z parku Dąbrowskiego (fot. AUTOR) 139 Na zachodzie realizowane są obecnie szeroko rozumiane przekształcenia obszarów śródmiejskich, gdzie wiodącą funkcją tych zmian jest handel. Jednym z przykładów jest przebudowa dzielnicy centralnej brytyjskiego Canterbury, która została pokrótce omówiona w rozdziale Skala i kontekst urbanistyczny, str (por. BCSC 2002: 23-29). 140 Przystosowywanie obiektów zabytkowych jest zagadnieniem złoŝonym, wymagającym wieloaspektowego podejścia mającego na celu wprowadzenie nowej funkcji o znaczących wymaganiach przestrzennych przy równoczesnej ochronie wartości historycznych (por. RATAJCZYK-PIĄTKOWSKA 2001). 119

120 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Drugą sztandarową polską realizacją związaną z przekształcaniem obszarów poprzemysłowych i adaptacją na funkcję handlową jest łódzka Manufaktura. Jest to projekt przekształceń 27 ha terenów zabytkowej fabryki Poznańskiego na wielofunkcyjne załoŝenie, w którego skład wchodzi ok m² powierzchni handlowej. Realizacja ta jest niewątpliwym sukcesem komercyjnym oraz interesującym przykładem przekształceń tak rozległego obszaru, znalezienia nowej funkcji dla terenów poprzemysłowych oraz wzbogacenia przestrzeni Łodzi o nowoczesne i nowatorskie rozwiązania. Kontrowersje moŝe budzić jednak skala wyburzeń historycznej tkanki oraz przekształceń terenu (HANZL 2008: 204; RATAJCZYK-PIĄTKOWSKA 2008: ). Część obiektów została całkowicie usunięta, a inne niemal całkowicie przebudowano. Przykładem moŝe być budynek parkingu, w którym pozostawionym historycznym elementem jest jedynie ściana fasady. Brak autentyzmu tego rozwiązania jest szczególnie widoczny z najwyŝszego poziomu parkingu. Główny zaś budynek centrum handlowego jest zupełnie nowoczesną formą o takich rozmiarach, jakie nie występowały wcześniej na tym obszarze. Co więcej, mając na względzie oddziaływania funkcjonalne 141, naleŝy zauwaŝyć, Ŝe jeśli Manufaktura wpłynie na dalszą degradację ul. Piotrkowskiej, to ocena tego przedsięwzięcia pod względem rewitalizacji powinna być negatywna. Nie moŝe być przecieŝ tak, Ŝe rewitalizacja jednej części miasta odbywa się kosztem sąsiedniego obszaru, a zwłaszcza głównej ulicy handlowej 142. Il Manufaktura w Łodzi. Widok na zachowane budynki (fot. AUTOR) Il Zabytkowa fasada parkingu w Manufakturze widoczna od tyłu (fot. AUTOR) 141 O problemie łódzkiej ul. Piotrkowskiej w odniesieniu do współczesnych obiektów handlowych była mowa w rozdziale Przemiany ilościowe programu ulic handlowych, str W Polsce zbudowano takŝe inne projekty handlowe związane z rewitalizacją. Wśród przypadków udokumentowanych do waŝniejszych realizacji naleŝy zaliczyć: centrum Zakopianka na terenie dawnej fabryki chemicznej Solvay w Krakowie, adaptację budynku dawnej fabryki papieru na centrum Stara Papiernia w Konstancinie-Jeziornie oraz adaptację dawnej rzeźni na Galerię Kazimierz w Krakowie (por. TARGOWSKA 2006). 120

121 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Ciekawym i oryginalnym projektem jest Gasometer w Wiedniu (LEDWOŃ 2006B: 107). ChociaŜ projekt ten nie leŝy w śródmieściu, to jednak jego przedstawienie pozwoli nakreślić bardzo wartościowe podejście do adaptacji na cele handlowe istniejących i cennych kulturowo obiektów. Kluczowym elementem tego projektu była adaptacja czterech wyłączonych z uŝytkowania pokaźnych rozmiarów zbiorników na gaz. Indywidualność rozwiązań kaŝdego z nich osiągnięto, zapraszając do projektu róŝnych architektów (m.in. Jean Nouvel i Coop Himmelblau). W efekcie całość programu handlowego została zlokalizowana wewnątrz zbiorników stworzyła nową wartość bez znaczącego niszczenia zastanej struktury. Na zewnątrz zlokalizowane zostało jedynie centrum rozrywki oraz wieŝa mieszkalna 143. Działanie to było moŝliwe między innymi dzięki stosunkowo duŝym rozmiarom adaptowanych powierzchni, które pozwoliły na zmieszczenie średnich rozmiarów centrum handlowego. Il Gasometer w Wiedniu (fot. AUTOR) Il Wejście do centrum Gasometer (fot. AUTOR) Il Modernizacja Hali Targowej w Gdańsku (fot. AUTOR) Przy adaptacji zabytkowych obiektów, aby jak najlepiej zachować ich walory, waŝne jest dostosowanie wielkości i skali programu do moŝliwości przekształcanych obiektów. W większości projektów przekształceń terenów przemysłowych inwestorom chodzi głównie o przekształcenie samego terenu, który ma atrakcyjną lokalizację, natomiast jego walory przestrzenne, w tym istniejące budynki, często stanowią jedynie przeszkodę dla realizacji celu inwestycyjnego. Pozytywnym przykładem takich przekształceń jest przebudowa Hali Targowej w Gdańsku. Jest to obiekt niezwykłej klasy o nowatorsko rozwiązanej konstrukcji stalowej. Ostatnia jego przebudowa miała na celu przystosowanie obiektu do wymagań nowoczesnego handlu. Jednak najemcami poszczególnych boksów są w duŝej mierze lokalni kupcy. Z tego teŝ powodu nie były wymagane lokale sklepowe duŝych rozmiarów, a tym samym zachowany został charakter tradycyjnego handlu wewnątrz tej hali. W ten sposób została ona odnowiona, powstały nowe powierzchnie handlowe, natomiast sama koncepcja obiektu pozostała nietknięta. 143 Projekt ten zasługuje na uwagę takŝe ze względu na swoją wielofunkcyjność. Oprócz centrum handlowego ( m²) i rozrywkowego (15 sal kinowych) znajduje się tu m² powierzchni biurowej, 602 mieszkania, 247 miejsc w domu studenckim oraz przedszkole. 121

122 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Przenoszenie się śródmieścia centra regionalne nowymi śródmieściami Bardzo istotnym aspektem lokalizacji kaŝdego większego obiektu handlowego jest to, iŝ skupienie w nim znaczącego programu usługowego będzie miało efekt centrotwórczy. W przypadku lokalizacji śródmiejskich daje to zazwyczaj pozytywne wraŝenie wzmacniania rangi tego ośrodka. Natomiast wszelkie inne lokalizacje mogą nieść znaczące zmiany w funkcjonalnej strukturze miasta, gdyŝ potencjalnie będą stanowiły one ośrodki wyŝszego szczebla. W ten sposób powstawać mogą nie tylko centra dzielnicowe, ale równieŝ centra o randze ogólnomiejskiej pełniące funkcję śródmieść 144. Nie jest to juŝ więc jedynie naturalne przesuwanie się ośrodków centralnych (por. SIKORSKI 1993: 57 i następne), ale są to bardziej przerzuty punktowe lokalizacji wysokich rangą ośrodków usługowych. Dla przestrzeni miasta takie przemiany pociągają za sobą znaczne konsekwencje. Zmienia się w ten sposób funkcjonowanie całej jego struktury. Mając to na względzie, naleŝy z duŝą uwagą lokować obiekty handlowe znacznych rozmiarów, aby nie zaburzyć równowagi i hierarchii istniejących ośrodków miasta 145. Zwiększanie się rangi śródmieścia po wybudowaniu centrum handlowego przebadane zostało w mieście Gießen. W tym celu wykonano badania ankietowe klientów. Podzielono ich na grupy w zaleŝności od ich pochodzenia geograficznego 146. Większość klientów (64%) stwierdziła, Ŝe jakość śródmieścia zmieniła się pozytywnie w wyniku realizacji inwestycji. DuŜo ciekawsza jest jednak właśnie rozbieŝność odpowiedzi konsumenckich w zaleŝności od ich geograficznego pochodzenia. Około 63% mieszkańców miasta i jego najbliŝszych okolic odnotowało pozytywne zmiany w wyniku realizacji centrum, podczas gdy wśród mieszkańców całego regionu pozytywny odbiór wystąpił u aŝ około 81%. Podobnie w przypadku osób spoza regionu było ponad 70% odpowiedzi pozytywnych (DORENKAMP 2006: 12-24). Il Punkt krystalizacji przedmieścia park handlowy pod Rzymem oraz tereny rozwojowe w jego sąsiedztwie (fot. AUTOR) 144 W ten sposób moŝe takŝe zmieniać się ranga ośrodka (np. z dzielnicowego na ogólnomiejski lub nawet regionalny). 145 Jak równieŝ nie powodować nadmiernego rozwoju innych funkcji wokół nowej inwestycji, w tym obrastania centrum usługowego funkcją mieszkaniową (SIKORSKI 1993: 107). 146 Blisko 70% klientów centrum to osoby pochodzące z pierwszej strefy oddziaływania, a jedynie 12% to osoby z najdalszej strefy i spoza niej (DORENKAMP 2006: 13). 122

123 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść W tym duchu zarządcy Metrocentre w Gateshead w Wielkiej Brytanii podjęli próbę przekonania władz lokalnych, Ŝe ich centrum regionalne stworzyło nowe centrum miejskie i stało się nowym śródmieściem. Miało to na celu obejście restrykcyjnych przepisów dotyczących zakazu lokalizacji obiektów tego typu poza śródmieściami. Zmiana kwalifikacji centrum podmiejskiego na śródmiejskie pozwoliłaby ominąć te obostrzenia i rozbudować obiekt. ZałoŜenie miało juŝ własną infrastrukturę społeczną, w tym przystanek kolejowy, hotel, ale co najwaŝniejsze wykształciły się wokół takŝe tereny mieszkaniowe (LOWE 2000: ). Przykładów podobnych obiektów w samej Wielkiej Brytanii jest więcej: Bluewater, Dartford; Braehead, Glasgow; Cribbs Causeway, Bristol i Merry Hill pod Dudley (LOWE 2000: 269). Obiekty te funkcjonują w dwojaki sposób. Po pierwsze są to oczywiście centra regionalne o duŝym obszarze oddziaływania. Jednak funkcjonują równieŝ w sposób do złudzenia przypominający dzielnice centralne nowych miast są podstawowymi centrami miejskimi dla stosunkowo małego obszaru oddziaływania. Potwierdzają to wyniki badań, jakie przeprowadzono w połowie lat 90. w Dudley i centrum Merry Hill. Pomimo znaczących rozmiarów, kwalifikujących ten obiekt do grupy centrów superregionalnych, dla jego funkcjonowania bardzo istotni są lokalni klienci. Około 68% spośród wszystkich odwiedzających centrum pochodziło z odległości nie większej niŝ 15 min jazdy samochodem. Ponadto aŝ klientów tygodniowo przychodzi do ośrodka pieszo, a kolejne przyjeŝdŝa autobusem. Jeśli uwzględnić to, Ŝe w promieniu 1 mili mieszka tylko mieszkańców, to naleŝy wnioskować, iŝ większość z nich traktuje ten obiekt na zasadach analogicznych do śródmieścia. Zaspokaja on róŝne potrzeby pobliskich mieszkańców, takŝe te podstawowe (LOWE 2000: 268). Michelle Lowe przytacza takŝe ciekawe porównanie centrów regionalnych do koncepcji edge cities Joela Garreau a z 1991 roku. Okazuje się, Ŝe centra, które miały dostatecznie duŝo czasu, aby wykształcić wokół siebie pewne sąsiedztwo, mniej lub bardziej dokładnie spełniają pięć wymagań stawianych formom edge cities 147 (LOWE 2000: ). Z powyŝszych rozwaŝań wynika, Ŝe lokowanie oferty handlowej duŝych rozmiarów na obszarach, które takowej jeszcze nie mają, moŝe stanowić punkt krystalizacji przyszłego śródmieścia. W ten sposób wykształcać się mogą nowe ośrodki centralne miasta policentrycznego (WALL 2005: 190). Oznacza to, Ŝe lokowanie takich obiektów powinno być planowane z bardzo duŝą uwagą i świadomością późniejszych konsekwencji przestrzennych. Jak zauwaŝa Gert Kähler kolejne prywatne inwestycje, zwłaszcza tak mocno ingerujące w strukturę miast jak centra handlowe, sprawiają, Ŝe miasta zyskują zupełnie nowy, niespotykany wcześniej kształt pod dyktando prywatnych inwestorów. Nie naleŝy dopuścić więc, Ŝeby gra w miasto stała się grą Monopol o nazwie prywatyzacja miasta (KÄHLER 2006: 38-39). 147 Pięć minimalnych wymogów edge city to: (1) przeszło m² powierzchni biurowej, (2) więcej niŝ m² powierzchni najmu w handlu, (3) liczba stanowisk pracy większa od zamieszkującej populacji, (4) postrzeganie tego obszaru przez społeczeństwo jako pojedyncze, wielofunkcyjne miejsce oraz (5) lokalizacja ta nie miała jakichkolwiek cech miejskich 30 lat wcześniej. 123

124 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4.4. WPŁYW NA MIEJSKĄ PRZESTRZEŃ PUBLICZNĄ Handel nie jest jedynie wymianą pieniędzy i towarów, lecz aktywnością, która jest społeczna, interaktywna, teatralna, estetyczna i wymagająca ruchu i przepływu aktywnością, która jest głęboko miejska (WALL 2005: 34) Przestrzeń dla interakcji międzyludzkich i aspekty społeczne Il Pokazy akrobatyczne na pierwsze urodziny Schloss-Arkaden w Brunszwiku (fot. AUTOR) Niezwykle istotnym elementem miasta jest jego przestrzeń publiczna. To dzięki tym miejscom moŝliwe jest współuŝytkowanie śródmieścia przez jego mieszkańców i gości. To właśnie w tej przestrzeni dochodzi do najwaŝniejszych interakcji społecznych i kontaktów międzyludzkich. Mimo wielu zagroŝeń dla przestrzeni publicznej, wynikających chociaŝby z wirtualizacji Ŝycia społecznego, jest ona nadal najwaŝniejszym spoiwem łączącym waŝne elementy struktury przestrzennej miasta, a zwłaszcza śródmieścia. Tak więc jej kształt, jakość oraz dostępność dla uŝytkowników jest bardzo istotnym wyznacznikiem Ŝywotności dzielnicy centralnej. W związku z tym interakcje społeczne zachodzące w przestrzeni publicznej są takŝe niezwykle waŝnym aspektem kreowania, utrzymywania i uŝytkowania przestrzeni publicznej. Niebezpieczeństwem, na jakie naraŝona jest ta tradycyjna, otwarta przestrzeń miejska, jest przenoszenie się aktywności do wnętrz centrów handlowych oraz postępująca komercjalizacja wszelkich przestrzeni, gdzie pojawiają się potencjalni klienci. Jak zauwaŝa George Ritzer, społeczeństwo produkcyjne bardzo szybko zmieniło się w konsumpcyjne (RITZER 2001: 64). Rozwijają się nie tylko centra handlowe, ale rozwija się takŝe nowoczesna reklama, która ma na celu ukierunkowanie potrzeb konsumentów oraz poprawiają się moŝliwości finansowe nabywania kolejnych produktów. Projektanci centrów handlowych mają świadomość, jak niezwykle waŝna jest przestrzeń piesza, która łączy ze sobą poszczególne sklepy. Istotna jest takŝe jej forma. PoniewaŜ klienci obiektów handlowych są takŝe uŝytkownikami miasta, najdogodniejsze dla nich są sprawdzone rozwiązania z tradycyjnych przestrzeni publicznych. W wyniku tego wewnątrz centrów handlowych powstają przestrzenie pseudopubliczne. Oprócz zagadnień wolności ich uŝytkowania, omówionych w dalszej części rozdziału, pojawia się w ich przypadku problem zmiany rodzaju interakcji społecznej. Przestrzenie handlu nastawione są na doświadczanie przez ludzi przebywania w społeczeństwie poprzez wykonywanie tych samych czynności. MoŜe to być zarówno odwiedzenie wystawy czy spoŝycie posiłku, jak równieŝ dokonywanie zakupu. Nie jest to jednak interakcja społeczna polegająca na wymianie informacji, obcowaniu ze wszystkimi mieszkańcami, 124

125 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść a więc oparta na róŝnicach. Mamy tutaj do czynienia z pewną homogenizacją zachowań. Jest to tylko uproszczona więź społeczna, której wystarcza sam fakt obserwacji innych osób wykonujących te same czynności (ZUKIN 1995: 132). Oznacza to nie tylko zastąpienie tradycyjnej przestrzeni publicznej tworem ją naśladującym, ale równieŝ zmianę relacji społecznych i zupełnie inny powód obcowania mieszkańców ze sobą w tej przestrzeni. W ten sposób obiekty handlowe są odpowiedzialne za zmiany zachodzące w społeczeństwie 148. Aspektami społecznymi oddziaływań współczesnych obiektów handlowych są takŝe utrudnienia w dostępie do handlu róŝnych grup społecznych. Przykładem, jak kumulowanie się przestrzeni handlowej w nowoczesnych centrach handlowych przyczyniło się do zmniejszenia dostępności usług dla osób nieuŝywających samochodu, jest Wielka Brytania. Wraz z rozwojem współczesnych obiektów handlowych w latach znacząco zmniejszyła się dostępność podstawowej oferty handlowej. W 1989 roku aŝ 68% spośród wszystkich rodzin brytyjskich miało dostęp do sklepu spoŝywczego w odległości nie większej niŝ 6 minut drogi. Dwadzieścia lat później takich rodzin było juŝ tylko 57%. Co ciekawsze, procent rodzin mających w swoim najbliŝszym otoczeniu centrum handlowe równieŝ zanotował spadek. W 2000 roku wyniósł on 9%, podczas gdy w 1989 był na poziomie 11% (CEM 2003: 39). W Danii stworzone zostało odpowiednie określenie na poszkodowane w ten sposób osoby są to tzw. słabsi konsumenci (ang. week consumer, duń. svage fordburger). Są to klienci, którzy nie mają własnego samochodu, a do najbliŝszego sklepu mają więcej niŝ 2 km. Jak oszacowano, aŝ 2-3% duńskiej populacji spełnia te warunki (GARDNER 2002: 13). WaŜnym problemem, wynikającym takŝe z oddziaływań ekonomicznych obiektów handlowych, jest postępująca segregacja społeczna 149. Osoby o niŝszych dochodach, które nie mają łatwości przemieszczania się samochodem, ale takŝe takie, których mobilność jest ograniczona z innych powodów, mają dostęp jedynie do pobliskiej oferty handlowej. Ta grupa społeczna zamieszkuje zazwyczaj mało atrakcyjne dzielnice. Są to nie tylko osiedla socjalne na przedmieściach, ale mogą to być równieŝ śródmieścia. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku wyniszczonych konkurencją z przedmieściami miast, gdzie dzielnice centralne nie pełnią juŝ funkcji głównego ośrodka usługowego. Dla takich klientów działania konkurencyjne pomiędzy małymi sklepami a współczesnym handlem mogą oznaczać odcięcie od podstawowej oferty produktów FMCG. MoŜe to takŝe zwiększać dysproporcję pomiędzy róŝnymi grupami społecznymi (GUY 1998: 961). W tym aspekcie lokowanie centrów handlowych w powiązaniu z transportem zbiorowym jawi się jako istotny element przeciwdziałania powyŝszym efektom negatywnym. Na ten cel zazwyczaj dobrze nadają się lokalizacje śródmiejskie, które ze swej natury mają połoŝenie centralne i najlepszą z całego miasta ofertę komunikacji publicznej. W przypadku amerykańskich malli oprócz problemu wykluczenia osób biednych, pojawia się problem mniejszości narodowych i tolerancji. Przykładem eliminacji takich klientów z wnętrza malla jest pewne amerykańskie centrum, które świadomie zakazało lokalizacji przystanków komunikacji publicznej (UNDERHILL 2005: 33, autor celowo nie podaje nazwy centrum). Miało to uniemoŝliwić dostęp do centrum afroamerykańskim mieszkańcom pobliskiej dzielnicy, którzy nie dysponowali samochodami. W ten sposób pozbawiono ich moŝliwości skorzystania z oferty tego obiektu. Mimo Ŝe obecnie posiadanie własnego auta nie jest jednoznacznym wyznacznikiem statusu społecznego, to jednak pozwala na wyeliminowanie jednostek najbardziej odstających od ogółu dokonującego zakupy. 148 Z drugiej strony centra handlowe są teŝ odpowiedzią na zmieniające się zachowania społeczne. Przykładowo jak zauwaŝa Clifford Guy są idealnym rozwiązaniem dla nowego modelu rodziny, w którym oboje rodzice pracują. Dzięki przedłuŝonym godzinom otwarcia tych sklepów mogą oni swobodnie dokonać zakupów po pracy (GUY 1998: 961). 149 Co więcej, podmiejskie dzielnice w naturalny sposób segregują klasy społeczne w zaleŝności od ich zarobków. Wynika to wprost z przełoŝenia tych zarobków na rodzaj i lokalizację nieruchomości, na którą stać te osoby (UNDERHILL 2005: 34). 125

126 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Problem prywatnej własności przestrzeni publicznej Choć wewnętrzne przestrzenie obiektów handlowych mają wiele cech wspólnych z ulicami i placami śródmiejskimi, nie moŝna powiedzieć o nich, Ŝe są pełnoprawną przestrzenią publiczną. Podstawowym problemem jest prywatna własność tych miejsc, która powoduje wszelkie inne róŝnice. Mimo iŝ pojęcie i tradycja przestrzeni publicznych są duŝo silniej zakorzenione w Europie, to pierwsze problemy związane z podziałem na przestrzeń prywatną i publiczną pojawiły się w Stanach Zjednoczonych. Amerykańskie centra długo traktowane były jako własność wyłącznie prywatna, rządząca się prawem ograniczania swobód uŝytkowników, których traktowano właściwie jako gości w mallu. Przyczyną pierwszych rozwaŝań na ten temat był zakaz rozdawania ulotek wewnątrz jednego z centrów handlowych. Pytano wówczas o to, jakim właściwie rodzajem przestrzeni miejskiej są centra handlowe. Zastanawiano się, czy jest to przestrzeń, w której naleŝy dopuścić wszelkie zachowania, typowe dla tradycyjnej przestrzeni publicznej miasta, czy teŝ z racji prywatnej własności naleŝy pozostawić decyzję w tej sprawie właścicielowi centrum. Tutaj właśnie leŝał paradoks przestrzeni publicznej centrum handlowego. Zarządcy sklepów nie chcąc nikogo urazić, a w efekcie zrazić do centrum, zabraniali jakichkolwiek agitacji o charakterze politycznym. Precedensem okazał się wyrok Sądu NajwyŜszego stanu New Jersey, który w 1994 opowiedział się za zgodą na przeprowadzenie protestu przeciwników wojny w Zatoce Perskiej w jednym z centrów. Przestrzeń wewnętrzną centrum uznano za ekwiwalent chodnika w publicznej dzielnicy (WALL 2005: 108, LEONG 2001C: 152). Zgodnie z jednogłośną decyzją Sądu NajwyŜszego Stanów Zjednoczonych regulowanie wolności wypowiedzi winno być normowane indywidualnie przez poszczególne stany. W efekcie sześć stanów ogłosiło wnętrza centrów handlowych przestrzeniami półpublicznymi, gdzie naleŝy umoŝliwić chociaŝ podstawową wolność słowa i zachowań. Jednak jedenaście innych stanów nie opowiedziało się za jakimkolwiek nakazem respektowania tego typu praw (UNDERHILL 2005: 32). W związku z tym w większości obiektów handlowych w Stanach Zjednoczonych na straŝy porządku stoją prywatne słuŝby ochrony. Działają one w imię prawa nadanego im przez sądy stanowe i umoŝliwiającego wykluczanie pewnych zachowań, uznawanych przez zarządców za niepoŝądane (JACKSON 2003: 332). Z podobnym problemem mamy do czynienia na starym kontynencie. W Polsce właściciel obiektu ma prawo do ustalania własnych zasad, na jakich uŝytkownicy mają prawo z niego korzystać, o czym mowa będzie w dalszej części rozdziału. Centra handlowe wymykają się więc tradycyjnemu podziałowi przestrzeni miejskiej na publiczną, prywatną i ewentualnie półpubliczną (lub półprywatną). Określeniem najbardziej trafnie je opisującym i coraz powszechniej uŝywanym jest sformułowanie przestrzenie prywatne udostępniane publicznie. Uwzględnia ono z jednej strony dostępność dla większości uŝytkowników, a z drugiej strony wskazuje na bardzo istotny aspekt prywatnej własności i wszelkich konsekwencji z tego wynikających. Il Park w Brunszwiku przed budową centrum Schloss-Arkaden (fot. PUMP-UHLMANN 2006B: 158) Il Pozostałość po parku w Brunszwiku w trakcie budowy Schloss-Arkaden (fot. PUMP-- UHLMANN 2006B: 159) 126

127 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Interesujący aspekt własności przestrzeni pojawił się przy budowie centrum Schloss- -Arkaden w Brunszwiku. W koncepcji rozwoju śródmieścia tego miasta z 2001 roku zapisano, Ŝe to właśnie przestrzeń publiczna śródmieścia jest głównym miejscem komunikacji i swobodnej wymiany zgodnie z mottem: Ŝywotne i wielorakie śródmieście (PUMP-UHLMANN 2006B: ). Jednak na etapie oceny oddziaływań tego obiektu jego krytycy zarzucali mu, Ŝe przestrzenie te nie będą naturalnym przedłuŝeniem istniejących przestrzeni publicznych związanych z handlem w śródmieściu, choć naleŝy nadmienić, Ŝe centrum zaprojektowano tuŝ obok tych przestrzeni. Jednak duŝo bardziej zasadnym zarzutem było wyraźne oddzielenie przestrzeni publicznej miasta od prywatnej centrum handlowego. Mimo nowatorstwa formy i połączenia ze starym zamkiem, obiekt ten zrealizowano w dość typowym układzie przekrytych przestrzeni pieszych. Właśnie ta idea zamknięcia budziła największy opór społeczny. Potęgowało go dodatkowo ulokowanie centrum na miejscu ogólnodostępnego parku, co stanowiło wyraźny kontrast z nowoczesnymi, przekrytymi przestrzeniami komercyjnymi Regulacje zachowań wewnątrz obiektu handlowego Il Regulamin Centrum Handlowo-Usługowego Galeria Krakowska (fot. AUTOR) Zgodnie z powyŝej opisanym prawem własności zarządcy centrów mają prawo regulować zasady korzystania z obiektu oraz sposób zachowania się jego uŝytkowników. Zasady te zaś muszą być takie, aby klienci mieli dogodne warunki do robienia zakupów i by nic im tej czynności nie zakłócało. Natomiast wszelkie inne czynności nieprzekładające się na wielkość zakupów powinny być ograniczone lub zakazane. W związku z tym w centrach powstają odpowiednie regulaminy. Na przykład w Mall of America zakazuje się: jeŝdŝenia na rolkach, słuchania głośno muzyki, palenia, rozdawania ulotek, jeŝdŝenia na rowerze, wprowadzania psów, urządzania demonstracji, śmiecenia, biegania i erotycznego kuszenia (KÄHLER 2006: 39). W Galerii Krakowskiej, jak równieŝ innych centrach naleŝących do niemieckiego ECE, panują zaś duŝo bardziej rozbudowane zasady abyś zawsze czuł się u nas dobrze [...] przedstawione poniŝej punkty obowiązują na całym terenie Centrum [...]: 1. SpoŜywanie napojów alkoholowych oraz palenie tytoniu poza określonymi lokalami gastronomicznymi jest zabronione. 2. śebranie i akwizycja są zabronione. 3. Wystawianie towarów na sprzedaŝ, gra na instrumentach muzycznych, występy i imprezy bez pisemnej zgody Dyrekcji Centrum są zabronione. 4. Dystrybucja materiałów reklamowych, umieszczanie plakatów, przeprowadzanie ankiet wśród klientów, fotografowanie, filmowanie itp. wymagają pisemnej zgody Dyrekcji Centrum. 5. Zabrania się jazdy na rowerach i motocyklach, jak równieŝ ich prowadzenia w pasaŝu handlowym. Jazda na rolkach, deskorolkach i hulajnogach jest równieŝ ze względów bezpieczeństwa zabroniona. 6. Psy naleŝy prowadzać na smyczy i w kagańcu. Wszystkie spowodowane przez nie nieczystości powinny zostać usunięte przez ich właścicieli. 7. Siedzenie dozwolone jest jedynie na przeznaczonych do tego ławkach, w pasaŝu. 127

128 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 8. Umyślne zanieczyszczanie, niszczenie lub niezgodne z przeznaczeniem uŝywanie urządzeń Galerii, takŝe w pomieszczeniach ogólnodostępnych takich jak toalety, pomieszczenia sanitarne itd., jest zabronione. Działania takie będą powodować powstanie po stronie Centrum roszczenia o naprawienie szkody i wydanie zakazu wstępu do Centrum. 9. Zachowanie naszych gości nie moŝe naraŝać osób trzecich na utrudnienia, uciąŝliwości lub niebezpieczeństwo. 10. Przebywanie na terenie Centrum po zaŝądaniu opuszczenia Centrum przez jego Dyrekcję lub pełnomocników moŝe być ścigane karnie. Bardzo interesujące jest to, Ŝe większość uŝytkowników stosuje się do tych wszystkich ograniczeń, nie zdając sobie z nich sprawy. Po prostu naleŝą oni do grupy docelowej obiektu handlowego i reguły te zostały w duŝej mierze stworzone właśnie z myślą o nich i ich spokoju. Wszyscy uŝytkownicy przybyli w tym samym celu i zachowują się w ten sam sposób (UNDERHILL 2005: 41), co pozwala im oddać się w pełni aktowi kupowania. Z tego teŝ względu regulaminy nie są zbytnio eksponowane. Ten w krakowskim centrum wykonany został w mało czytelny sposób jako niewielkich rozmiarów biały napis na przezroczystej szybie. Mimo to wszelkie łamanie powyŝszych zakazów traktowane jest jako niepoŝądane i na mocy prawa moŝe powodować usunięcie delikwenta z centrum. Dla dodatkowego wzmocnienia powyŝszych rozwaŝań naleŝy zauwaŝyć, Ŝe cała atmosfera panująca wewnątrz współczesnych obiektów handlowych ma za zadanie wykreować idealne, kontrolowane środowisko zakupów. Centrum handlowe moŝna uznać za królestwo rządzone przez środki techniczne, gdyŝ wszystkie swe funkcje wykonuje pod nadzorem róŝnorodnych nowoczesnych urządzeń. Precyzyjnej kontroli podlega temperatura, oświetlenie, imprezy, towar. Czas i przestrzeń są pod kontrolą dzięki temu, Ŝe: centra handlowe buduje się bez okien; niewiele drzwi prowadzi na zewnątrz; jednolitość centrów oznacza, Ŝe mogą znajdować się wszędzie; często nie ma w nich zegarów; dzięki bieŝącej konserwacji i okresowym remontom sprawiają wraŝenie, jakby nigdy się nie starzały; ogólnie jest w nich jakaś nierzeczywista doskonałość (RITZER 2001: 157). Takie funkcjonowanie na zasadzie kasyna sprawia, Ŝe klienci mogą się w spokoju oddać zakupom i zapomnieć tym samym o świecie zewnętrznym i upływie czasu. Galeria Krakowska to chyba jedno z niewielu centrów handlowych w Polsce, w którego wnętrzu pojawił się zegar, choć zapewne jest on bardziej elementem przyległego dworca kolejowego niŝ samego centrum handlowego. Świadczy o tym takŝe to, Ŝe został umieszczony nad głównym przejściem na perony. MoŜna się równieŝ spierać czy jego nieco nieczytelna forma wynika bardziej z nowoczesnego projektu, czy raczej chęci ukrycia go przed klientami. Zegary dworcowe zawsze są przecieŝ bardzo proste, czytelne i muszą być teŝ dokładne. Il Zegar we wnętrzu Galerii Krakowskiej (fot. AUTOR) 128

129 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Bezpieczeństwo wewnątrz obiektu handlowego Istotną przewagą wnętrz obiektów handlowych nad tradycyjnymi przestrzeniami publicznymi jest ich bezpieczeństwo. Nie wynika ono jedynie z opisanych powyŝej regulacji, ale głównie z ochrony, jaką zapewniają specjalne słuŝby. Chyba najbardziej zauwaŝalnym przykładem tej róŝnicy jest centrum Iguatemi w Sao Paolo, w którym na straŝy porządku stoją uzbrojeni ochroniarze. Skutecznie izolują oni kieszonkowców i złodziei z dala od tego miejsca. To oddzielenie od wszelkich niebezpieczeństw tradycyjnej przestrzeni miejskiej jest takŝe widoczne. Dzięki temu zabiegowi wewnętrzne przestrzenie obiektu są wykorzystywane nie tylko do zakupów, ale takŝe do przechadzania się, kontaktów społecznych, pokazywania się, a nawet chęci przypadkowego spotkania kogoś znajomego (UNDERHILL 2005: 145). W tym aspekcie centrum to znacznie róŝni się od swoich północnoamerykańskich i europejskich odpowiedników. W tych kulturach klienci zazwyczaj liczą na anonimowość. Il Interwencja StraŜy Miejskiej w Manufakturze w Łodzi (fot. AUTOR) Poczucie bezpieczeństwa w centrum handlowym jest bardzo waŝnym aspektem jego funkcjonowania. Klient centrum handlowego, który czuje się bezpieczny, porusza się po nim w inny sposób. Jest to ruch wyraźnie wolniejszy niŝ w przypadku tradycyjnych ulic. Niektóre centra zabraniają niebezpiecznego, a nawet szybkiego poruszania się. Dzięki temu klienci chodzą podobnym, wolnym tempem, co wyostrza ich percepcję i pozwala lepiej ogarnąć otaczające wystawy sklepowe. Co więcej, dla osiągnięcia tego efektu potrzebny jest pewien poziom zaufania ze strony klienta do zuniformizowanej przestrzeni wewnętrznej centrum. Zakłada on chociaŝby, Ŝe na podłodze nie znajdują się Ŝadne przeszkody i niebezpieczeństwa, o które mógłby się potknąć. W ten sposób klient moŝe poruszać się, nie patrząc pod nogi, w odróŝnieniu od tradycyjnej ulicy (UNDERHILL 2005: 38-41). Bezpieczeństwo przestrzeni pieszej obiektów handlowych powoduje takŝe inne skutki. TuŜ po otwarciu pierwszego przekrytego malla w Edina lekarze zaczęli zachęcać pacjentów, zwłaszcza osoby starsze, aby przechadzały się w jego wnętrzach. Chcieli w ten sposób zachęcić ich do ruchu i poprawy stanu zdrowia, np. w przypadku dolegliwości z krąŝeniem. Przestrzenie malli były na tyle bezpieczne, Ŝe nie zachodziło ryzyko jakiegoś urazu spowodowanego na przykład przez lód na chodniku. Wywołało to falę pacjentów, którzy przechadzali się dla zdrowia po wnętrzach centrów długo przed otwarciem pierwszego sklepu. Mimo Ŝe początkowo nie wydawali wielu pieniędzy, z czasem ta grupa została doceniona i przynosiła pewne wpływy. Powstały nawet specjalne koła 129

130 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść dla starszych mieszkańców ze specjalnymi kuponami, zniŝkami i darmową kawą itp. (UNDERHILL 2005: 30). Analizując bezpieczeństwo przestrzeni miejskiej, nie naleŝy zapominać o zagroŝeniu terrorystycznym, tak bardzo aktualnym niebezpieczeństwie współczesnego świata. Współczesne obiektu handlowe są elementami struktury śródmieścia skupiającymi wiele ludzi, podobnie jak na przykład dworce kolejowe, a kaŝde zgromadzenie duŝej liczby osób w jednym miejscu moŝe stać się celem ataku terrorystycznego. Nie jest to jednak problem nowy. Podobny wystąpił juŝ dawno temu w Irlandii. W latach w Irlandii Północnej w wyniku ataków bombowych zniszczono około jednej czwartej przestrzeni handlowej. W związku z tym przez pewien czas centra handlowe nie były chętnie odwiedzane przez mieszkańców. Interesujące jest, Ŝe to właśnie w tym kraju suburbanizacja wyraźnie wspomogła rozwój centrów handlowych, a nie odwrotnie. Dopiero podmiejskie, homogeniczne dzielnice pozwalały na większe bezpieczeństwo gromadzenia się ludności wewnątrz tych obiektów bez obawy przed kolejnym atakiem terrorystycznym (PARKER 1989: 264) Zastępowanie przestrzeni miejskiej wnętrze obiektu handlowego staje się nowym miastem Wśród zagroŝeń dla przestrzeni miejskiej naleŝy wskazać takŝe to, Ŝe wnętrza obiektów handlowych z czasem konkurują na tyle silnie z tradycyjnymi strukturami, iŝ stają się ich substytutami. Jak zauwaŝa Kenneth Jackson centra regionalne są nowymi śródmieściami, centrami nieformalnej interakcji społecznej i następcami tradycyjnego rynku. Oczywiście dałoby to nową definicję słowa «centrum», poniewaŝ malle zazwyczaj znajdują się poza granicami miasta [...]. Najczęściej są one więc w geograficznym centrum, ale jedynie parkingów, które je otaczają (JACKSON 2003: 332). Obraz ten uzupełnia obserwacja Jeffrey a Hopkinsa. Jego zdaniem kanadyjski West Edmonton Mall jest postrzegany nie tylko jako gigantyczne centrum handlowe, ale równieŝ megacentrum społeczne... Centrum gromadzące ludzi [które odziedziczyło] rolę publicznego forum dla większości Ŝycia społecznego w Edmonton (LOWE 2000: 264). Jeśli w takim kontekście rozwaŝyć lokalizację obiektu znacznej powierzchni w śródmieściu, naleŝy mieć na względzie przeniesienie się punktu cięŝkości uŝytkowania przestrzeni miejskiej do wnętrza właśnie tego obiektu. RóŜnice pomiędzy przestrzenią miejską a tą w centrach handlowych polegają równieŝ na innym sposobie orientacji w sklepie. Miasto w swojej formie i układzie ma swoje punkty charakterystyczne. Pozwalają one z kolei na orientację uŝytkownika w przestrzeni. Pytanie o drogę jest czymś oczywistym. Natomiast centra handlowe nie mają tak silnych atrybutów, a rozmowa z nieznajomymi nie jest tak powszechnie akceptowana jak w przestrzeniach miejskich (UNDERHILL 2005: 43). Aby ułatwić klientom orientację w niektórych centrach przejściom pieszym słuŝącym tutaj za ulice nadawane są nazwy własne. Mimo to klienci wolą orientować się według sklepów głównych najemców (zazwyczaj są to domy towarowe), aniŝeli po abstrakcyjnych nazwach ulic. Dla wskazywania kierunków ustawia się drogowskazy rodem z przestrzeni miejskich. Il Interaktywny punkt informacyjny w Galerii Krakowskiej (fot. AUTOR) 130

131 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Wyniki badań MłodzieŜ w Centrum Handlowo-Rozrywkowym przeprowadzonych przez dr Martę Smagacz w Krakowie, mówią nie tylko o tym, jak waŝne miejsce zajęły centra w Ŝyciu młodych ludzi. Wskazują równieŝ na duŝo lepsze postrzeganie ich wnętrz aniŝeli przestrzeni miejskich (SZPUNAR 2007B). Praktycznie wszyscy uczniowie (99%) uwaŝają, Ŝe galerie handlowe 150 są waŝne, a 25% przyznaje, Ŝe bywa w nich codziennie. Jak zauwaŝa autorka raportu tym dzieciakom przestrzeń publiczna kurczy się do minimum. Nie potrzebują prawdziwego rynku, prawdziwych ulic, prawdziwego słońca (SZPUNAR 2007A). Il Galeria Kazimierz miejsce częstego spędzania wolnego czasu przez krakowską młodzieŝ (fot. AUTOR) Wyjątkowo dobitnie ukazane zostało zastąpienie tradycyjnych struktur miejskich centrami handlowymi. Niemal połowa z ankietowanych w pierwszej kolejności przyprowadziłaby do centrum handlowego swoich przyjezdnych gości zamiast pokazać im Rynek Główny albo Wawel. Jako powód przybycia do galerii aŝ dwie trzecie wskazuje, Ŝe są one bardzo czyste i ładne. Większość nie wyrzuciłaby papierka na podłogę centrum. DuŜo łatwiej natomiast przyszłoby im to na Rynku Głównym. Oprócz tego mogą wygodnie spędzać czas na czerwonych sofach, które stały się synonimem nie tylko luksusu, ale takŝe wolności spędzania czasu, gdy nikt nic od nich nie wymaga. Przeszło połowa ankietowanych (53%) uwaŝa, Ŝe w galerii handlowej jest bezpieczniej niŝ na Starym Mieście. Z tych powodów uczniowie wagarują, a nawet przyjeŝdŝają z odległych miejscowości tylko po to, aby zasmakować tej nowoczesnej przestrzeni miejskiej. Il Rynek Główny w Krakowie tradycyjna, historyczna przestrzeń publiczna miasta (fot. AUTOR) Il Rynek Główny w Galerii Krakowskiej zastąpienie przestrzeni miejskiej (fot. AUTOR) 150 Badania przeprowadzone zostały w Galerii Kazimierz (ok m²), stąd nazwa galeria pojawiająca się w tym opracowaniu w odniesieniu do tego centrum handlowego. 131

132 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Ponad 20 proc. dzieciaków twierdzi, Ŝe gdyby nie było galerii, przesiadywałoby na Rynku i w okolicach, 15 proc. siedziałoby w domu, 8 proc. na osiedlu, 4 proc. w lesie lub parku, 4 proc. przyznało, Ŝe poszłoby na lekcje do szkoły (SZPUNAR 2007B). Jak zauwaŝyli ankietujący przestrzeń sof jest dla dzieciaków ulepszoną wersją Rynku. PowyŜsze obserwacje, chociaŝ zdiagnozowane na ludziach młodych, zaczynają dotyczyć coraz większej części społeczeństwa. Co więcej, naleŝy nadmienić, Ŝe ta młodzieŝ, która obecnie spędza tak duŝo czasu w centrach handlowych i odbiera je jako salon miasta, niedługo dorośnie. Będzie wtedy wychowywać własne dzieci i przekazywać im swoje wzorce Rozszerzenie miejskiego systemu przestrzeni publicznej realizacje zagraniczne Istotnym zagadnieniem dotyczącym lokowania obiektów handlowych w śródmieściach, jest potencjał włączenia ich przestrzeni pieszych w ogólny system przestrzeni publicznych miasta. Jest to moŝliwe dzięki temu, Ŝe centra handlowe w ramach jednorazowej inwestycji tworzą rozległe, nowe ciągi piesze. To odróŝnia je od powolnego rozwoju handlu tradycyjnego, wypełniającego juŝ istniejące przestrzenie publiczne (GUY 1994: 21). Mimo istnienia zasadniczych róŝnic pomiędzy typowymi ciągami pieszymi w obiektach handlowych, a tymi tradycyjnymi, miejskimi, moŝliwa jest ich wzajemna integracja. MoŜliwość ta warunkowana jest czynnikami zewnętrznymi, takimi jak jakość i układ miejskich ciągów pieszych, oraz przede wszystkim formą, dostępnością i rozwiązaniami przestrzennymi zastosowanymi w samych przestrzeniach obiektu handlowego. Centra handlowe najczęściej realizowane są wokół przekrytej i zamkniętej przestrzeni pieszej. Takie rozwiązania zalicza się więc do typowych, a nawet moŝna określić je tutaj mianem tradycyjnych, występujących w obiektach handlowych 151. Najbardziej typowy, a zarazem stosunkowo nowy przykład formy przestrzeni pieszej obiektu handlowego prezentuje Phoenix-Center w Hamburg-Harburg, otwarte w 2004 roku (por. SCHUPP 2005: ). ChociaŜ obiekt został zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie tradycyjnej przestrzeni publicznej dzielnicy handlowej, nie wykształcił zbyt wielu połączeń z tą strukturą. Dostęp do obiektu zapewniony jest jedynie przez trzy wejścia do środka, z czego dwa znajdują się od strony dzielnicy handlowej. Pozostała część elewacji to monumentalna, pełna ściana szklana. Nie moŝna odmówić jej interesującego kształtu architektonicznego, ale mimo to wyraźnie oddziela ona część wewnętrzną od sąsiedztwa budynku. NiemalŜe ascetyczne wystawy takŝe znacząco odróŝniają tę realizację od sąsiednich sklepów. Kontrast jest widoczny tym bardziej, gdy weźmie się pod uwagę, Ŝe znacząca część przyległej przestrzeni publicznej została całkowicie wyłączona z ruchu kołowego, a przez realizację przejść podziemnych stworzone zostały bezkolizyjne połączenia pomiędzy poszczególnymi deptakami. Co więcej, obiekt ten nie stara się wykorzystać waloru, jakim jest pobliski kanał. Przestrzeń nadwodna, chociaŝ najwyraźniej została wykonana w ramach inwestycji, stanowi jedynie strefę dojścia do obiektu oraz biegnie wzdłuŝ oddzielającej go fasady. W tym przypadku atrakcyjne i urządzone przestrzenie piesze wykonano jedynie wewnątrz budynku. 151 Brak integracji przestrzeni pieszych centrum handlowego z jego otoczeniem ma swoje podstawy w obiektach podmiejskich. Lokalizowane często w szczerym polu nie miały uwarunkowań zewnętrznych, które wymagałyby wykonania jakichkolwiek połączeń pieszych. Klienci dojeŝdŝają do nich samochodami, które zostawiają na parkingu, wchodzą przez główne wejście do obiektu i penetrują sklepy od środka. Przy budowie takich centrów na zewnątrz buduje się jedynie drogi samochodowe i parkingi. Często brakuje nawet chodników dla pieszych w tej przestrzeni komunikacji kołowej. 132

133 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Il Lüneburger Straße element śródmiejskich przestrzeni pieszych w Hamburg-Harburg (fot. AUTOR) Il Niewykorzystana przestrzeń nadwodna przy centrum handlowym Phoenix-Center w Hamburg-Harburg (fot. AUTOR) Il Schemat przestrzeni pieszych związanych z handlem w Hamburg-Harburg. Na czerwono przestrzeń w centrum handlowym Phoenix-Center (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) Mimo wielu podobnych przykładów odnotować moŝna takŝe takie układy, które są lepiej zintegrowane z miejskimi przestrzeniami publicznymi. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku realizacji obiektów handlowych częściowo lub całkowicie otwartych oraz w postaci form bardziej rozdrobnionych. Idee te moŝna uszeregować w pewien ciąg ewolucyjny, ale dotyczy on bardziej rozwoju myśli przewodniej i zastosowanych rozwiązań niŝ zmian następujących chronologicznie w czasie. Wiele z tych rozwiązań pojawiło się juŝ wcześniej w historii, jednak nadal realizowane są obiekty niezintegrowane, wyraźnie odcinające się od otoczenia. Wynika to z większej opłacalności komercyjnej takich centrów oraz łatwiejszej realizacji i zarządzania takim budynkiem Estetyczne walory przestrzeni otwartej nie są traktowane przez deweloperów jako jeden z waŝniejszych elementów projektu, stąd inne aspekty mogą być realizowane ich kosztem (por. BCSC 2002: 38). 133

134 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Przykładem bardziej otwartej struktury jest centrum Bullring w Birmingham, które zostało odnowione w 2003 roku (por. COLEMAN 2006: ). W jego przypadku typowa część zamknięta została uzupełniona o otwarty ciąg pieszy pomiędzy dwoma głównymi częściami tego obiektu. Pozwala on uŝytkownikom na przejście z tradycyjnej dzielnicy handlowej przez centrum bez wyraźnego rozgraniczenia na początek i koniec obiektu handlowego. Przejście to zakończone jest kolejnym interesującym elementem znaczących rozmiarów placem. Ma on wyraźnie miejski i publiczny charakter. Na jego obszarze znajduje się kościół św. Marcina. Dzięki wprowadzeniu funkcji gastronomicznej oraz atrakcyjnej małej architektury, plac ten stał się waŝnym elementem funkcjonowania przestrzeni publicznych miasta. W ten sposób kompozycja całej przestrzeni publicznej miasta została uzupełniona. Jest to przykład rozwiązania, w którym częściowo zrezygnowano z przekrywania i zamykania przestrzeni pieszej realizowanej w ramach obiektu handlowego oraz udostępniono ją przez całą dobę. Mimo iŝ aktywność uŝytkowników spada po zamknięciu ostatnich lokali usługowych (por. BRADECKI 2008), to jest to zjawisko podobne do zachodzących w innych, otwartych częściach miasta. Il Widok z lotu ptaka na centrum Bullring w Birmingham (COLEMAN 2006: 164) Il Plac miejski w ramach wykonany projektu Bullring w Birmingham ( Il Schemat przestrzeni pieszych związanych z handlem w Birmingham. Na czerwono przestrzeń zagospodarowana w ramach realizacji centrum handlowego Bullring (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) 134

135 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Projektem, w którym zastosowano pełną otwartość głównego ciągu pieszego w ramach centrum handlowego, jest Beursplein w Rotterdamie, zbudowane w 1996 roku. Projekt ten zrealizowany został jako podziemne przejście piesze, łączące dwie części tradycyjnej dzielnicy handlowej, które rozcięte zostały przez szeroką i ruchliwą drogę. W tym kontekście naleŝy rozpatrywać tę realizację dodatkowo jako bardzo pozytywny element spajający przestrzeń publiczną. Główną część załoŝenia stanowi chodnik oraz dwie pochylnie na jego końcach, wyprowadzające przechodniów z podziemia na poziom ulicy handlowej. Jest to przejście na tyle łagodne, Ŝe niemal niezauwaŝalne. Przestrzenie sklepów zlokalizowanych po obu stronach tego przejścia zostały ukryte pod ziemią wraz z połączeniami i wejściami do sąsiednich budynków handlowych. Z tego powodu projekt ten funkcjonuje w przestrzeni miejskiej bardziej na zasadzie przejścia, a więc przestrzeni wolnej, niŝ w formie kubaturowej, jak w przypadku typowych centrów handlowych. Il Schody prowadzące do podziemnego przejścia przez centrum Beursplein w Rotterdamie (fot. AUTOR) Il Widok na Beursplein w Rotterdamie z symbolicznym zadaszeniem (fot. AUTOR) Il Schemat przestrzeni pieszych związanych z handlem w Rotterdamie. Na czerwono przestrzeń zagospodarowana w ramach realizacji centrum handlowego Beursplein (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) 135

136 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Podobną ideę łączenia przestrzeni publicznych zastosowano w otwartym w 2000 roku projekcie ulicy Marikenstraat w dzielnicy handlowej Marienburg w holenderskim Nijmegen (por. COLEMAN 2006: ). Rozwój tej dzielnicy spowodował potrzebę wytworzenia dodatkowych połączeń pieszych, które pozwoliłyby na wytworzenie pętli, po której poruszaliby się klienci, i bardziej racjonalne wykorzystanie istniejących uwarunkowań tej tradycyjnej struktury handlowej. W związku z tym wykonano wielofunkcyjny projekt obiektu zwierającego m² handlu, 74 mieszkania i funkcje publiczne. Współinwestorem tej realizacji było miasto Nijmegen, co pozwoliło na zastosowanie otwartych rozwiązań. Przy tego typu realizacjach udział sektora publicznego umoŝliwia zastosowanie rozwiązań, które nie są podporządkowane wyłącznie komercyjnej funkcji przestrzeni pieszej (por. GHIRARDO 1999: 66). Centrum zakomponowano jako zakrzywiony deptak umieszczony na dwóch poziomach. Wykorzystanie istniejącej róŝnicy poziomów pomiędzy dwoma końcami tego przejścia pozwoliło więc na aktywizację dwóch pięter na funkcje handlowe. Jest to takŝe bardzo istotny element funkcjonowania i wydajności handlu. Dla klientów najlepiej dostępne są kondygnacje przyziemia, które nie wymagają od nich wysiłku wchodzenia na wyŝsze kondygnacje. Z tego powodu architekci centrów starają się tak zaprojektować budynki, Ŝeby stworzyć jak najwięcej parterów. Cały obiekt został wyraźnie rozdrobniony na mniejsze bryły. Do jego projektu zaproszono trzech architektów, co miało dodatkowo zindywidualizować zastosowane w nim rozwiązania. Il Widok na wejście do centrum Marikenstraat w Nijmegen (fot. AUTOR) Il Dolny poziom centrum Marikenstraat w Nijmegen (fot. AUTOR) Il Schemat przestrzeni pieszych związanych z handlem w Nijmegen. Na czerwono przestrzeń zagospodarowana w ramach realizacji centrum handlowego Marikenstraat (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) 136

137 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Obecnie realizowane są bardziej złoŝone projekty, do których moŝna zaliczyć Friars Walk w Newport, którego ukończenie planowane jest na 2010 rok. ChociaŜ samo miasto ma około mieszkańców, to wedle szacunków w odległości 20 min drogi znajduje się juŝ pół miliona klientów, a w 45-minutowej izochronie jest ich półtora miliona. Dzięki temu moŝliwe było zaprojektowanie znaczącego programu. W ramach załoŝenia znajdzie się m² handlu, multipleks, hotel, 250 mieszkań oraz przebudowa głównej stacji autobusowej. Wszystkie te funkcje będą połączone przestrzenią pieszą, która ma być częściowo zadaszona. Całość będzie przylegać do tradycyjnej przestrzeni publicznej i w sposób naturalny kontynuować istniejącą kompozycję układu ulicznego oraz pieszych przejść miasta. Jest to wyraźnie widoczne na rzucie załoŝenia, który pokazuje takŝe podział tradycyjnej i projektowanej tkanki urbanistycznej na poszczególne sklepy. Co więcej, przejście to pozwoli na łatwiejszy dostęp zarówno do nowego dworca, jak równieŝ do odnowionych przestrzeni nadwodnych miasta. Il Rzut dzielnicy handlowej i projektowanego centrum Friars Walk w Newport ( Il Widok na niezaleŝny kwartał miejski będący częścią projektu centrum Friars Walk w Newport ( Il Schemat przestrzeni pieszych związanych z handlem w Newport. Na czerwono przestrzeń projektowana w ramach centrum handlowego Friars Walk (opracowanie własne, zdjęcia lotnicze GOOGLE EARTH) 137

138 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Podstawową ideą realizacji takich centrów jest wzorowanie ich na tradycyjnych przestrzeniach publicznych miasta. Obecnie nie wystarcza jedynie powierzchowna, fasadowa imitacja ulic miejskich jako wewnętrznych, przekrytych przejść pieszych obiektów handlowych. Dla lepszego funkcjonowania przestrzeni handlowych stosowane są dalsze zapoŝyczenia form i rozwiązań spotykanych w tradycyjnej przestrzeni miejskiej. Realizowane są one jako kilka budynków wielofunkcyjnych, często z mieszkaniami nad parterem przeznaczonym na handel, powstają dodatkowe połączenia zewnętrzne z przyległymi ulicami, korzystają one z ruchu pieszego w tradycyjnych przestrzeniach publicznych, ale takŝe go tworzą i w ten sposób aktywizują sąsiednie obszary. Tak oto układ i forma tych ciągów pieszych połączona jest bezpośrednio z miejskim systemem przestrzeni publicznych. Interesującym zagadnieniem, które pojawiło się juŝ w historii rozwoju obiektów handlowych, jest rozszerzanie dostępnej przestrzeni w pionie, a nie tylko w poziomie 153. Dzięki temu przestrzeń publiczna przenosi się w miejsca, które wcześniej nie były tak dostępne. PowyŜsze przykłady naleŝy niewątpliwie zaliczyć do pozytywnych skutków realizacji obiektów handlowych w zakresie przestrzeni publicznych. Wzbogacają one ofertę miasta o nowoczesne ciągi piesze o wysokiej jakości architektonicznej, uŝytkowej i urbanistycznej. NaleŜy jednak nadmienić, Ŝe wraz z przeniesieniem się aktywności klientów do tak atrakcyjnych przestrzeni, stają się one konkurencją dla tradycyjnych, waŝnych miejsc w mieście, jakimi są chociaŝby rynki i główne place. Nieprzemyślana lokalizacja moŝe więc zaburzyć istniejący system przestrzeni publicznej i znacząco zmienić jego kompozycję w niepoŝądany sposób Integracja z miejskim systemem przestrzeni publicznych przykłady polskie Większość obiektów realizowanych w Polsce to nadal centra z przekrytymi, wewnętrznymi przestrzeniami pieszymi. Zazwyczaj nie są one wyraźnie zintegrowane z sąsiadującymi przestrzeniami publicznymi. Interesującym przykładem takiego rozwiązania oraz aranŝacji przestrzeni wokół centrum jest Galeria Bałtycka w Gdańsku. Mimo atrakcyjnej architektury, układu i wystroju wewnątrz centrum, wokół niego nie zrealizowano Ŝadnych znaczących udogodnień w przestrzeni pieszej. Jest to wyraźnie widoczne w porównaniu z formą dzielnicy handlowej Wrzeszcz, w której jest zlokalizowane. Sklepy są tutaj dostępne z ulicy, a główna przestrzeń publiczna to chodnik wzdłuŝ ulicy. Natomiast mimo iŝ centrum ma wystawy od strony ulicy, to nie ma do nich dostępu z zewnątrz, a jedynie ze środka centrum. Aby się do nich dostać, trzeba najpierw przejść przez jedno z dwóch wejść do obiektu. Il Chodnik wzdłuŝ wystaw Galerii Bałtyckiej od strony ul. Grunwaldzkiej (fot. AUTOR) Ze względu na lokalizację pomiędzy dworcem kolejowym a skrzyŝowaniem dwóch waŝnych arterii komunikacyjnych, planiści docenili potrzebę wykonania połączenia po przekątnej działki, na której zbudowano centrum. Wykonano stosowne zapisy w planie, wskazując właśnie taki przebieg zalecanego ciągu pieszego. Inwestor zrealizował go w postaci przejścia przez obiekt, które jednak jest zamykane na noc. Aby umoŝliwić pieszym przejście w tym kierunku w planie stworzono dodatkowy ciąg pieszo-rowerowy w ramach zieleni urządzonej. Połączenie to zostało 153 Por. rozdział 2.1. Wstęp, str

139 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść wykonane, ale jego lokalizacja i oprawa architektoniczna sprawia, Ŝe nie cieszy się duŝą popularnością. Centrum nie wykorzystuje potencjału ruchu pieszego ani go nie wytwarza, co więcej, jest zwrócone do tego ciągu stroną zaplecza. Il Nieatrakcyjny ciąg pieszo-rowerowy wymuszony przez plan miejscowy przy Galerii Bałtyckiej (fot. AUTOR) Część z rozwiązań przedstawionych na przykładach zachodnich wcale nie jest nowa. Jednak dopiero niedawno zaczęły się one pojawiać w obiektach realizowanych w Polsce. Stary Browar w Poznaniu jest przykładem obiektu przyległego do tradycyjnej ulicy handlowej (ul. Półwiejska), gdzie przestrzeń piesza wnika do jego wnętrza. Mimo iŝ przestrzenie wewnętrzne przyziemia tego budynku są przekryte i wyraźnie oddzielone, to w widoczny sposób stanowią układ uzupełniający istniejącą strukturę. Ciągi przejść wewnętrznych tworzą dodatkowy układ prostopadły do ulicy handlowej. Dodatkowo wewnątrz zlokalizowano półkolisty plac o stosunkowo duŝych, jak na centrum, handlowe rozmiarach. Główne wejście do obiektu zostało wykonane na naroŝniku budynku, przy którym zaczyna się równieŝ piesza część ul. Półwiejskiej. Tak atrakcyjne wejście, skręcone pod kątem do ulicy, jest elementem zapraszającym do wnętrza i bardzo silnie konkurującym z ciągiem ulicy handlowej. Interesujące jest tutaj jednak, Ŝe na wyŝszym poziomie, od strony parku zlokalizowano zupełnie otwarty plac. W tym aspekcie jest to rozszerzenie przestrzeni publicznej miasta na obszar obiektu handlowego, lecz bez wyraźnego oddzielenia tych struktur od siebie. Il Półkolisty, rozległy plac wewnątrz Starego Browaru (fot. AUTOR) Il Otwarte przestrzenie piesze Starego Browaru zlokalizowane na poziomie piętra (fot. AUTOR) Łódzka Manufaktura jest z kolei przykładem zatopienia obiektu handlowego w rozległej przestrzeni otwartej. Niektóre z budynków tworzących ten wielofunkcyjny zespół są wolnostojące, a w części centralnej znajduje się główny plac (por. HANZL 2008: ). Ze względu na jego duŝe rozmiary zarządca centrum uruchomił nawet krótką linię tramwajową. Nie tylko pozwala ona 139

140 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść na szybsze przetransportowanie klientów do centrum handlowego, ale równieŝ staje się dla nich nietypową atrakcją w przestrzeni otwartej. Rozległość tego placu pozwala na organizowanie róŝnego typu zabaw, happeningów i instalacji. MoŜna na przykład umieścić tam małe lodowisko. Il Lodowisko w otwartej przestrzeni w ramach Łódzkiej Manufaktury (fot. AUTOR) Il Wewnętrzna linia tramwajowa centrum Manufaktura (fot. AUTOR) Centra handlowe mają wpływ na przestrzenie publiczne miasta nie tylko dzięki ofercie wewnętrznych przejść pieszych, ale równieŝ poprzez tworzenie przestrzeni wokół centrum. Przykładem moŝe być plac zaprojektowany w ramach Złotych Tarasów w Warszawie. Jest to jeden z niewielu projektów w Polsce, w których centrum handlowe posiada zewnętrzną przestrzeń o tak silnej obudowie urbanistycznej. ChociaŜ jest to kontrowersyjny projekt, często krytykowany za róŝne cechy, mimo to wprowadza nową jakość w tej części miasta. Dostarcza nowoczesnego placu, który poprzez swoje zagłębienie staje się takŝe kameralną przestrzenią miejską. W ten sposób centrum daje miastu otwartą i atrakcyjną przestrzeń publiczną, chociaŝ główna część samego obiektu jest przekryta. Il Charakterystyczna wewnętrzna przestrzeń w Złotych Tarasach w Warszawie (fot. AUTOR) Il Kameralna przestrzeń zagłębionego placu przy Złotych Tarasach w Warszawie (fot. AUTOR) 140

141 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4.5. WPŁYW NA UKŁAD KOMUNIKACYJNY Śródmiejski układ komunikacyjny jest bardzo waŝnym, ale takŝe niezwykle trudnym do przekształceń elementem organizacji przestrzeni kaŝdego miasta. Zaś współczesne obiekty handlowe są silnie uzaleŝnione od transportu indywidualnego, co potwierdza chociaŝby historyczna dynamika ich rozwoju w powiązaniu z popularyzacją samochodów. W tym kontekście oddziaływania obiektów handlowych na komunikację naleŝy zaliczyć do silnych, a zarazem trudnych do ograniczania w negatywnych skutkach (por. LEDWOŃ 2006A: 9). Dla zagadnienia istotna jest nie tylko wielkość obiektu handlowego, ale takŝe jego skład funkcjonalny. Zdaniem Macieja Nowakowskiego, z punktu widzenia komunikacji, wielkość śródmieścia i jego skład funkcjonalny 154 powinny umoŝliwić zaspokojenie maksymalnej liczby celów przy jednej podróŝy oraz cechować się odpowiednią zwartością dla minimalizacji wewnętrznej komunikacji w centrum 155 (NOWAKOWSKI 1976: ) Intensywność uŝytkowania przestrzeni pieszej Istotą systemu komunikacyjnego miasta, oprócz transportu indywidualnego i zbiorowego, są takŝe przestrzenie komunikacji pieszej, zwłaszcza te będące przestrzeniami publicznymi. W tym celu w śródmieściach tworzone są systemy przestrzeni komunikacji wyłączone z ruchu kołowego deptaki i place. To właśnie ruch pieszy stanowi o Ŝywotności tego obszaru. Jak wykazano w poprzedniej części pracy, atrakcyjność współczesnych obiektów handlowych jest bardzo konkurencyjna dla tradycyjnych przestrzeni miejskich, co moŝe przekładać się na obniŝenie aktywności uŝytkowników pieszych w śródmieściu. Czynnikiem obrazującym intensywność uŝytkowania przestrzeni handlowej jest liczba pieszych przechodzących w danym miejscu w jednostce czasu, a więc natęŝenie ruchu. Dla oceny atrakcyjności poszczególnych elementów całego układu handlowego miasta wykonuje się badania intensywności ruchu pieszego. Analiza taka została wykonana przez Monikę Popp w 2000 roku (za MONHEIM 2006: ). Badania wykazały, Ŝe maksymalne natęŝenie ruchu pieszego w Bayreuth w piątek (2 334 pieszych na godzinę) i w sobotę (4 250 osób) jest odpowiednio o 39% i 26% mniejsze od wartości maksymalnych odnotowanych w Bambergu. U podłoŝa tej róŝnicy leŝy równieŝ blisko dwukrotnie dłuŝsza struktura handlowa w Bayreuth oraz bardzo intensywne wykorzystanie przestrzeni śródmiejskiego centrum handlowego (2 226 przechodniów w piątek i pieszych na godzinę w sobotę). W Bambergu w centrum Atruim, zlokalizowanym tuŝ przy dworcu kolejowym, w sobotę pojawia się co najwyŝej przechodniów na godzinę. W takich miastach jak Fürth i Ansbach maksymalne wartości osiągają co najwyŝej poziom odpowiednio 62% i 41% maksimum odnotowanego w Bayreuth (MONHEIM 2006: 232). Oznacza to, Ŝe przestrzeń piesza w Bayreuth jest duŝo lepiej i intensywniej wykorzystana aniŝeli w pozostałych miastach. Wśród czynników za to odpowiedzialnych jest wysoka jakość ogólnej oferty śródmieścia (a więc z centrum handlowym) oraz stosunkowo dobra integracja przestrzeni pieszej Rotmain-Center i tradycyjnych ulic handlowych. 154 Specjaliści przewidują, Ŝe w najbliŝszym czasie klienci będą pokonywać coraz większe odległości do centrów handlowych, co nasili te oddziaływania (por. BCSC 2007: 39). 155 Centrum rozumianym w niniejszej pracy jako śródmieście. 141

142 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Il Kładka wyprowadzająca pieszych z Rotmain-Center w kierunku dzielnicy handlowej (fot. AUTOR) Mimo powyŝszych obserwacji naleŝy zwrócić uwagę takŝe na tendencję zmniejszania się z czasem natęŝenia ruchu pieszego. Wskazują na to wykonywane w Bayreuth od roku 1981 badania, z których płyną dwa podstawowe wnioski. Po pierwsze aktywność piesza w latach spadła, mimo iŝ w tym czasie nie zostało otwarte w pobliŝu Ŝadne centrum handlowe. Po drugie duŝo większy spadek odnotowano w 2000 roku, juŝ po otwarciu Rotmain-Center (1997). Dane te interpretowane są jako dowód przeniesienia się aktywności klientów nie tylko do wnętrza centrum, ale równieŝ do rozbudowanych domów towarowych znajdujących się przy ulicach handlowych i śródmieściach sąsiednich miast (Norymbergii, Kulmbach, Marktredwitz) oraz wzrostem popularności transportu indywidualnego w połączeniu z rozbudowaną ofertą parkingową śródmieścia (BSLU 2003: 41). Oznacza to, Ŝe chociaŝ centra handlowe odpowiedzialne są za te procesy, to jednak nie są ich jedynymi przyczynami. Il Zmiany w czasie intensywności wykorzystania przestrzeni ulic handlowych w Bayreuth (BSLU 2003: 41) O aktywności klientów w przestrzeni decydują w duŝej mierze godziny otwarcia lokali handlowych i gastronomicznych. Porównanie podobnych sklepów (ci sami sprzedawcy lub asortyment) zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych i w centrum wskazuje na bardzo intensywne wykorzystanie przestrzeni Rotmain-Center właśnie w soboty. W tym dniu centrum jest otwarte dłuŝej niŝ okoliczne sklepy śródmiejskie. Udział liczby klientów odwiedzających sklepy w poszczególne dni tygodnia w śródmieściu przez wszystkie 6 dni handlowych utrzymuje się na zbliŝonym, stałym poziomie. Natomiast w przypadku centrum handlowego w sobotę sklepy odwiedza około 50% więcej klientów niŝ w kaŝdy inny dzień tygodnia (MONHEIM 2006: 234). Z drugiej strony naleŝy zwrócić uwagę na to, Ŝe po zamknięciu centrum handlowego aktywność w jego przestrzeni pieszej całkowicie zamiera. Natomiast w przestrzeniach publicznych dzielnicy handlowej mimo wszystko pojawiają się spacerujący mieszkańcy. UŜywają oni tej przestrzeni jako 142

143 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść tranzytowej w celu poruszania się po mieście, albo spacerują i spędzają wolny czas, po prostu w niej przebywając. Takie zachowania w centrum handlowym nie są jednak moŝliwe Obiekt handlowy jako magnes dla klientów zmotoryzowanych Nowoczesny handel bardzo mocno przyciąga klientów zmotoryzowanych. Z danych Bromley a, Thomasa oraz Guy a przeprowadzonych dla miast Swansea i Cardiff w Wielkiej Brytanii (GUY 1999: 452) wynika, Ŝe aŝ 69% klientów sklepu typu superstore 156 to rodziny mające samochód. Natomiast jedynie 31% to konsumenci niezmotoryzowani. Ze względu na aspekt mobilności ze sklepów typu superstore korzystają głównie klienci młodzi, a nie w podeszłym wieku. Odmienna jest sytuacja w przypadku obiektów śródmiejskich, dzielnicowych oraz lokalnych, których klienci polegają duŝo bardziej na transporcie zbiorowym. Dobrą ilustracją problemu przyciągania klientów zmotoryzowanych przez współczesny handel są dwa badania przeprowadzone w Bayreuth (MONHEIM 2006: ). W 2000 roku w piątki na zakupy do śródmieścia samochodami przyjeŝdŝało 43% klientów. W soboty było ich niewielu więcej 46%. Natomiast pięć lat później w tygodniu udział ten spadł do 38%, a z kolei w soboty wzrósł do 51%. U podstaw tego zjawiska leŝy to, Ŝe w międzyczasie poprawiła się jakość transportu zbiorowego, a klienci w ciągu tygodnia robili zakupy przy okazji pobytu w śródmieściu i przemieszczania się środkami komunikacji publicznej. Natomiast w soboty zwiększenie udziału klientów zmotoryzowanych naleŝy tłumaczyć korzystaniem przez nich z oferty centrum handlowego oraz atrakcyjnej oferty parkingowej 61% piątkowych klientów Rotmain-Center przyjeŝdŝa autem, natomiast w soboty jest ich juŝ aŝ 70%. Il Nowoczesny dworzec autobusowy tuŝ obok dzielnicy handlowej w Bayreuth (fot. AUTOR) Informacji na temat udziału klientów pieszych w obu formach handlu dostarcza badanie przeprowadzone w niemieckim Gießen. Podobnie jak w innych miastach, przeszło połowa klientów śródmiejskiego centrum handlowego przyjeŝdŝa do niego samochodem (52%). Natomiast w przypadku ulicy handlowej klientów zmotoryzowanych jest znacznie mniej zaledwie 40%. Odwrotne proporcje przyjmuje jednak udział klientów pieszych. Na ulicy handlowej jest ich 25%, podczas gdy wśród klientów centrum handlowego ich udział wynosi zaledwie 18% (DORENKAMP 2006: 22). Inne środki transportu przyjmują wartości zbliŝone dla obu form handlu. Niebezpieczeństwem, jakie powoduje tak duŝa atrakcyjność centrów handlowych dla klientów zmotoryzowanych, jest ograniczanie się ich aktywności wyłącznie do wnętrza obiektu handlowego. Takie zjawisko zachodzi zwłaszcza w przypadku centrów niezintegrowanych 156 Ang. Superstore, popularne zwłaszcza w nomenklaturze angloamerykańskiej, jest określeniem wielkopowierzchniowego sklepu sieciowego oferującego duŝy wybór towarów głównie z grupy FMCG. Sklepy tego typu określane są takŝe mianem big-box, pochodzącym od ich prostej formy architektonicznej. W Polsce za odpowiednik tego typu realizacji naleŝy przyjąć podmiejskie hipermarkety. 143

144 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść (niepołączonych funkcjonalnie i przestrzennie z dzielnicą handlową) oraz w przypadku obiektów, w ramach których zlokalizowano obszerny i atrakcyjny parking dla klientów. W efekcie klienci przybywają autem i nawet na chwilę nie opuszczają centrum handlowego (BRUNE 2006B: 61). W związku z tym główne wejście do budynku zastąpione zostaje przez główny wjazd, natomiast przebywanie w przestrzeni pieszej miasta ogranicza się do obserwowania sztucznego środowiska wewnątrz obiektu. Il Wjazd do Galerii Kazimierz w Krakowie pełniący rolę istotnego połączenia centrum z zewnętrzem (fot. AUTOR) Wielkość i rodzaj zakupów jako czynnik wymuszający transport indywidualny Niewątpliwym czynnikiem, który będzie wymuszał wizyty klientów zmotoryzowanych, jest wielkość i rodzaj zakupów, jakich zamierzają dokonać w centrum handlowym. Sklepy wielkopowierzchniowe, zwłaszcza oferujące towary szybko zbywalne, takie jak hipermarkety, skłaniają klientów do duŝych zakupów. Są to zakupy na tyle duŝe, Ŝe do ich transportu juŝ wewnątrz sklepu uŝywane są pokaźnych rozmiarów wózki. Dzięki temu klient kupuje więcej niŝ jest w stanie sam unieść, a więc i w drodze do domu będzie musiał skorzystać z jakiegoś udogodnienia, najlepiej własnego auta. O tym, jak bardzo to zjawisko jest powiązane z transportem indywidualnym, świadczy występowanie stojaków na wózki w niektórych śródmiejskich, wydawałoby się zintegrowanych centrach handlowych. W tym kontekście występowanie w centrum handlowym hipermarketu wiąŝe się ze koniecznością komunikacji indywidualnej. Il Stojak na wózki na parkingu śródmiejskiego centrum handlowego Galeria Krakowska (fot. AUTOR) 144

145 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Korzystanie z własnego transportu powodowane jest nie tylko rozmiarem zakupów, ale takŝe ich rodzajem. Zgodnie z definicją towary wielkogabarytowe 157 to przedmioty, których transport ze sklepu nie jest moŝliwy dla klientów, którzy przyszli pieszo, przyjechali rowerem lub transportem zbiorowym (CEM 2001: ANEKS 1: 2). Mogą to być rozmaite sklepy typu DYI lub z artykułami wystroju wnętrz i meblami. Mimo iŝ punkty usługowe oferujące taki asortyment zazwyczaj dają klientom moŝliwość jego transportu, to jednak znaczna część klientów przewozi zakupiony towar samodzielnie. W tej sytuacji lokalizacja takiego asortymentu będzie równieŝ przyciągała większą liczbę klientów zmotoryzowanych, zwłaszcza gdy będą oni przyjeŝdŝać konkretnie w celu zaopatrzenia się w tym sklepie. Zgodnie z wytycznymi ministerialnymi rządu Irlandii (GOI 2005: 28) zasadne jest więc organizowanie sklepów oferujących towary wielkogabarytowe w ramach dobrze skomunikowanych parków handlowych oferujących zbliŝony asortyment i lokalizowanych poza śródmieściami. ChociaŜ w Polsce równieŝ stosowana jest powyŝsza zasada, to moŝna wyróŝnić pewne obiekty, które ją łamią. Przykładem moŝe być Manufaktura w Łodzi, gdzie zlokalizowano sklep typu DIY Leroy Merlin. W Gdańsku część Centralnego Pasma Usługowego równieŝ została przeznaczona na takie obiekty, chociaŝ tutaj naleŝy podkreślić, Ŝe znajdują się one przy stosunkowo przepustowych arteriach komunikacyjnych. Il Leroy Merlin w Manufakturze sklep typu DIY powodujący wzrost ruchu kołowego (fot. AUTOR) W tym kontekście naleŝy podkreślić, Ŝe czym innym jest przyzwyczajenie klienta do podróŝy własnym samochodem i jego rezygnacja z transportu zbiorowego, a czym innym dostarczenie takiej oferty handlowej, która zmusza go do wizyty przy pomocy własnego auta. Wpierwszym przypadku ze strony miasta lub państwa moŝliwe są działania zniechęcające klienta do przemieszczeń indywidualnych przy zachowaniu moŝliwości dokonania przez niego zakupów. Do działań takich moŝna zaliczyć na przykład: 1. poprawa funkcjonowania transportu zbiorowego w zakresie dostępności do sklepu, moŝliwych połączeń oraz kosztu przejazdu, 2. ograniczanie oferty parkingowej lub zwiększanie kosztów parkowania, 3. wprowadzanie stref ograniczonego ruchu, 4. zamykanie niektórych ulic, 5. podnoszenie kosztów transportu indywidualnego (paliwo, podatki). W drugiej sytuacji bez względu na politykę transportową miasta jeśli klient przyjedzie, to własnym samochodem. Dla łagodzenia oddziaływania negatywnego, polegającego na wzroście natęŝenia ruchu, naleŝy ograniczać wielkość sklepu FMCG realizowanego w ramach obiektu handlowego, zwłaszcza w odniesieniu do rozmiarów całego załoŝenia oraz nie lokować w nim oferty towarów wielkogabarytowych. 157 Ang. bulky goods. Niektórzy badacze wskazują takŝe na znaczące rozmiary zakupów spoŝywczych (ang. bulk food shopping). W tym kontekście ich rozmiary równieŝ warunkują uŝycie własnego samochodu (ENGLAND 2000: 47). 145

146 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Wzrost obciąŝenia układu drogowego Znaczącym skutkiem wywołanym przez lokalizację obiektu handlowego będzie zwiększenie się natęŝenia ruchu samochodowego w jego rejonie. Dotyczyć to będzie nie tylko pojazdów klientów, ale równieŝ potrzeb realizacji stałych dostaw towarów 158. Oddziaływanie to będzie uzaleŝnione od wielkości obiektu oraz rodzaju towarów przez niego oferowanych. Takie jednorazowe zwiększenie obciąŝenia systemu drogowego moŝe zachwiać funkcjonowaniem danego obszaru, powodując znaczące utrudnienia i zatory. Jak zauwaŝa George Ritzer, obecnie miejsca dokonywania zakupów konsumpcyjnych same w sobie stają się celem podróŝy (RITZER 2001: 80). Przyjezdnymi nie są więc jedynie klienci, którzy planują konkretne zakupy, ale równieŝ osoby, które chcą w ten sposób spędzić czas wolny. Zwiększanie się natęŝenia ruchu powodowane obiektami handlowymi przebadane zostało w ramach ekspertyzy Uwarunkowania i skutki transportowe lokalizacji i funkcjonowania wielkopowierzchniowych obiektów handlowo-usługowych Aglomeracji Gdańskiej (za: PARTEKA 2001: ). Wynika z nich, Ŝe 7% podróŝy wewnątrz aglomeracji ma swój cel w handlu i usługach. W 1998 roku 48 tys. (59%) z 81 tys. takich podróŝy zostało przebytych pieszo. Natomiast w 1999 roku odnotowano aŝ 50 tys. podróŝy samochodem do tylko pięciu podmiejskich obiektów handlowych znaczących rozmiarów. Z tego blisko 40% przejazdów odbyło się do hipermarketu Auchan, który ze względu na swoją powierzchnię ma oddziaływanie regionalne. Co więcej, te pięć obiektów powoduje 30% wszystkich podróŝy w celach handlowych i usługowych. Poza tym niektóre analizowane obiekty powodowały ruch kołowy, który miał znaczący udział w całości ruchu na przyległych jezdniach. W godzinach popołudniowych jego wielkość dochodziła nawet do 20-30% całości natęŝenia ruchu. Ponadto szczyty komunikacyjne powodowane przez te obiekty charakteryzowały się przesunięciem w czasie w stosunku do szczytów ogólnomiejskich. Występowały one później w dwóch falach. Pierwszy szczyt związany był z wjazdem do obiektu, a ok. 1-2 godziny po nim następował szczyt wyjazdowy. Podobnie jak lokowanie obiektów oferujących towary gabarytowe, budowa centrów regionalnych w śródmieściach będzie wiązała się ze znaczącym wzrostem natęŝenia ruchu kołowego. W tym wypadku naleŝy rozwaŝyć, czy wzmacnianie pozycji ośrodka miejskiego przez budowę centrum regionalnego jest zasadne w obliczu zagroŝenia wzrostem zatłoczenia oraz czy miasto jest odpowiednio przygotowane na taką ewentualność. A zatem czy prowadzona jest polityka miasta mająca na celu promowanie transportu zbiorowego i zastępowanie nim przejazdów indywidualnych. MoŜna uniknąć takich sytuacji, lokując w śródmieściach obiekty o mniejszej wielkości lub w formie projektów rozdrobnionych. Spowodują one, Ŝe tworzony przez nie ruch zostanie rozłoŝony na większej przestrzeni oraz Ŝe nie będą one aŝ tak atrakcyjnymi punktami docelowymi przyciągającymi klientów z całego regionu. MoŜna takŝe lokować te obiekty w pobliŝu lub w ramach węzłów komunikacji publicznej, o czym będzie mowa w dalszej części rozdziału. Jak zauwaŝa Clifford Guy, wśród badaczy tematu moŝna znaleźć równieŝ opinie, Ŝe rozwój podmiejskich obiektów handlowych w aspekcie komunikacyjnym okazał się pozytywnym impulsem do rozładowania zatłoczonych śródmieść (GUY 1998: 960). Klientom, którzy tak czy inaczej na zakupy wybraliby się samochodem, duŝo łatwiej jest dotrzeć do obiektu podmiejskiego, zwłaszcza w przypadku tych, którzy mieszkają na przedmieściach lub nawet w dalszych częściach regionu. Omijają więc i tak juŝ zatłoczone śródmieścia i nie powodują dalszego zwiększania się tamtejszego ruchu. NaleŜy jednak mieć na względzie, Ŝe wraz z rosnącą skalą tego zjawiska ograniczenie aktywności w śródmieściach moŝe w efekcie doprowadzić do jego wymarcia, a więc spowodować inny efekt uboczny. 158 Dowóz towarów do centrów śródmiejskich moŝliwy jest takŝe mniejszymi pojazdami niŝ duŝe samochody dostawcze typu TIR. Wymaga to jednak odpowiedniego zaplecza logistycznego sieci handlowej, gdzie moŝliwe jest magazynowanie i przeładunek towarów. 146

147 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Oferta parkingowa Dla klientów zmotoryzowanych niezwykle atrakcyjnym elementem centrum handlowego jest parking. W Bayreuth pytano klientów o to, co uwaŝają za czynnik najbardziej wspomagający konkurencyjność centrum handlowego. Na pierwszym miejscu stawiali oni dostępność parkingu (aŝ 65% badanych). W drugiej kolejności 47% uznało, Ŝe jest to agresywna reklama, 39% wskazało na jakość oferty towarowej, a 35% na wysokość cen (MONHEIM 2006: 238). Wskazuje to, jak bardzo istotna dla klientów jest moŝliwość zaparkowania samochodu w pobliŝu sklepu. W tym aspekcie realizacja centrum handlowego ze znaczną ofertą parkingową, mimo iŝ powoduje wzrost natęŝenia ruchu, przyczynia się do poprawy dostępności śródmieścia dla klientów zmotoryzowanych. Il Plan Bayreuth układ przestrzeni pieszych i parkingów (MONHEIM 2006: 228) Istotnym zagadnieniem jest integracja parkingu obiektu handlowego ze strukturami śródmiejskimi. Obszary centralne miast zazwyczaj cierpią na niedobór miejsc parkingowych. WaŜne, aby umoŝliwić pozostawienie auta nie tylko klientom centrum, ale równieŝ innym osobom. Jest to moŝliwe jedynie przy odpowiednio niskich cenach za parkowanie (BRUNE 2006B: 57-58). Dla dochodowości centrum handlowego najlepszym rozwiązaniem jest jednak, gdy osoba, która przybyła samochodem, nie wychodzi na zewnątrz obiektu. W tym wypadku mogłaby ona przecieŝ dokonać tam zakupu i odebrać ewentualny przychód jakiemuś podmiotowi w centrum handlowym. Problemem moŝe okazać się więc zmuszenie właściciela centrum do udostępniania takich miejsc osobom z zewnątrz. MoŜe on bowiem, wzorem centrów amerykańskich, pobierać stosunkowo wysokie opłaty, z których zwalnia się klientów dokonujących zakupów w centrum. Mimo iŝ w Bayreuth są śródmiejskie miejsca parkingowe, to przeszło jedna trzecia z nich znajduje się w Rotmain-Center i jest najlepiej postrzegana przez uŝytkowników. W ankiecie oceniającej bezpieczeństwo, wielkość, jakość, wygląd i cenę klienci wyraźnie skłaniają się ku parkingowi zlokalizowanemu w tym centrum handlowym (MONHEIM 2006: 246). W związku 147

148 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść z tym parking ten bardzo silnie przyciąga klientów, równieŝ udających się do sklepów przy ulicy handlowej. Natomiast połoŝenie Rotmain-Center na drodze pomiędzy ulicami handlowymi a parkingiem sprawia, Ŝe klienci ci muszą tak czy inaczej przejść przez centrum handlowe. W tym aspekcie rozbudowa oferty parkingowej jest zyskiem zarówno dla obiektu handlowego, jak równieŝ śródmieścia. Il Parking i kinopleks w Rotmain-Center w Bayreuth (fot. AUTOR) Budowa w śródmieściach parkingów znaczących rozmiarów jest jednak ograniczona pewnymi czynnikami: 1. przepustowością istniejącego układu drogowego, 2. polityką transportową miasta i ograniczaniem ruchu indywidualnego w śródmieściu związanym z równowaŝeniem rozwoju, 3. ograniczeniami przestrzennymi takimi jak dostępność terenów pod inwestycję, ograniczeniami w pozyskiwaniu działek sąsiadujących z inwestycją, 4. ograniczeniami rozmiaru samego obiektu (liczba kondygnacji, wysokość, intensywność, powierzchnia biologicznie czynna 159 itp.), 5. małą elastycznością układu i moŝliwością jego rozbudowy (powodowaną barierami własnościowymi, kosztami wyburzeń, sprzeciwami społecznymi, ochroną konserwatorską itp.). Mimo to ograniczenie liczby miejsc parkingowych w ramach obiektu handlowego i ich lokalizacja poza nim moŝe wytworzyć dodatkowe ciągi piesze pomiędzy centrum a parkingiem (DOERR 2006: 82). Ich trasa moŝe przebiegać przez tradycyjne układy handlowe i tym samym je wzmacniać, zwiększając ich Ŝywotność. Podobnie powiązanie z transportem publicznym pozwala na zmniejszenie zapotrzebowania na miejsca parkingowe. Oszacowano, iŝ śródmiejskie Eaton Centre w Toronto (o powierzchni ok m²) potrzebowałoby około miejsc 159 Powierzchnia biologicznie czynna rozumiana jako grunt rodzimy oraz woda powierzchniowa działki zgodnie z 3 pkt. 22 Rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). 148

149 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść parkingowych, gdyby było zlokalizowane na przedmieściach. Jednak jego połoŝenie w sercu miasta i integracja z transportem zbiorowym (głównie metrem) sprawia, Ŝe do jego obsługi wystarczających jest zaledwie miejsc parkingowych. Co więcej, miejsca te oprócz handlu muszą obsłuŝyć dodatkowo m² powierzchni biurowej (ZEIDLER 1996: 11). Il Schody prowadzące do metra w Eaton Centre w Toronto (fot. LEDWOŃ EDMUND) Il Bezpośrednie wejście do metra z Eaton Centre w Toronto (fot. LEDWOŃ EDMUND) RozwaŜając problematykę budowy obiektów handlowych i ich parkingów, naleŝy takŝe odnieść ją do rozmaitych polityk transportowych stosowanych przez miasta. PowyŜsze rozwaŝania mają zastosowanie w przypadku śródmieść, gdzie ruch kołowy nie jest znacząco ograniczany. NaleŜy jednak zwrócić uwagę, Ŝe obecnie podejmuje się działania mające na celu redukowanie udziału transportu indywidualnego w śródmieściach (por. PARTEKA 2002: 210). MoŜliwe są tutaj rozmaite działania, takie jak na przykład: wdraŝanie systemu park & ride, zwiększanie rentowności i jakości komunikacji publicznej, ograniczanie parkingów w śródmieściu itp. W tym kontekście lokowanie obiektu handlowego z rozległym parkingiem nie jest wskazane. W związku z tym jego rozmiar, określany odpowiednimi współczynnikami parkingowymi, winien być uzaleŝniany od ogólnomiejskiej polityki transportowej, jak równieŝ przyszłych planów rozwojowych miasta w zakresie transportu publicznego Komunikacja publiczna i węzły integracyjne Dostęp centrum handlowego do komunikacji publicznej jest bardzo istotnym czynnikiem, który zmniejsza natęŝenie ruchu kołowego tworzonego przez ten obiekt. Co więcej, choć dla samego centrum połączenie z transportem zbiorowym nie jest niezbędne, to pozwala zwiększyć jego dostępność dla osób nieposiadających lub niemogących prowadzić auta. Jak wskazują badacze, takich klientów jest coraz więcej. Problem ten dotyka zwłaszcza osób starszych, które nie czują się na siłach prowadzić samochód (UNDERHILL 2005: 205). W przypadku obiektów podmiejskich dostępność centrów handlowych za pomocą transportu zbiorowego jest jednak zazwyczaj bardzo ograniczona. Z tego powodu brytyjskie prawo wprowadza wymóg dostępności centrum podmiejskiego przy pomocy zróŝnicowanych środków komunikacji 160. Niektóre centra same wprowadzają własne linie autobusowe, aby zwiększyć swój obszar oddziaływania i umoŝliwić dojazd osobom o niŝszych dochodach, które nie mają samochodu. Przykładów takich rozwiązań jest wiele, dla porządku moŝna wymienić gdańskie hipermarkety Real i Auchan, zlokalizowane przy węzłach obwodnicy miejskiej. RównieŜ transport publiczny dopasowuje się do współczesnych obiektów handlowych. W wielu miastach w związku z rosnącym znaczeniem funkcjonalnym obiektu handlowego, rozbudowuje się istniejące przystanki komunikacji publicznej. Przykładem takiej realizacji jest modernizacja węzła drogowego przy PasaŜu Grunwaldzkim we Wrocławiu. Przy okazji budowy 160 Więcej na temat prawodawstwa w róŝnych krajach europejskich w rozdziale 5.2. Metody prawne zakazy i ograniczenia, str

150 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść obiektu handlowego powstał tutaj punkt przesiadkowy środków komunikacji publicznej z nowoczesnym przystankiem tramwajowym na środku ronda. Zazwyczaj przystanki takie przyjmują nazwy centrów handlowych, przy których się znajdują. Gdyńska pętla autobusowa nosiła nazwę centrum Euromarket, a po jego przebudowie zmieniona została na Dąbrowa Tesco. We Wrocławiu na przykład jest przystanek tramwajowy o nazwie Galeria Dominikańska. TakŜe przystanki metra zrealizowane zostały w ramach omawianych wcześniej centrów Buersplein w Rotterdamie i Gasometer w Wiedniu (por. LEDWOŃ 2006B). W ten sposób lokalizacje obiektów handlowych wyznaczają takŝe waŝne punkty węzłowe komunikacji zbiorowej. Il Nowy przystanek tramwajowy przy PasaŜu Grunwaldzkim we Wrocławiu (fot. AUTOR) W całej swojej historii handel uzaleŝniony był od przepływu klientów. Tam, gdzie pojawia się duŝe zagęszczenie ludzi, niekoniecznie nawet przybywających w celach zakupowych, tam teŝ naturalnie rozwija się sprzedaŝ. Jako przykład moŝna podać lokowanie rozmaitych, często nawet tymczasowych punktów sprzedaŝy w przejściach podziemnych. Prawidłowość ta ma odzwierciedlenie takŝe w przypadku współczesnych obiektów handlowych. Nie wszyscy klienci mają czas, który mogą poświęcić na spokojne zakupy w centrum. Handel zaczyna podąŝać za tymi, którzy Ŝyją w biegu. W rezultacie coraz więcej jest projektów, które są powiązane z transportem, węzłami przesiadkowymi i przemieszczaniem się klientów. Pierwowzorem tego połączenia są centra handlowe lokalizowane na lotniskach (ZAŁUSKI 2007: 94-96). Dla struktury śródmieść jednak bardziej istotne są obiekty lokowane w ich granicach, a więc na dworcach kolejowych. Istotę ich funkcjonowania moŝna skontrastować z obiektami podmiejskimi, gdzie klienci muszą sami dojeŝdŝać, traktując je jako miejsca docelowe swojej podróŝy. Natomiast przy węzłach przesiadkowych znaczna część klientów jest dostarczana z zewnątrz wskutek potrzeby podróŝy do innych niŝ wyłącznie centrum handlowe miejsc. Część klientów penetruje więc obiekt niejako przy okazji przemieszczania się. Il Drobny handel w przejściu podziemnym na dworcu Gdańsk-Wrzeszcz (fot. AUTOR) 150

151 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Obecnie tworzenie centrów handlowych w ramach węzłów przesiadkowych i dworców kolejowych jest coraz bardziej powszechną praktyką. Sztandarowym niemieckim przykładem takiej realizacji jest centrum handlowe Promenaden na dworcu w Lipsku (por. LEDWOŃ 2006B: 106). Projekt ten wprowadził około m² powierzchni handlowej do wnętrza zabytkowego dworca kolejowego. Atrakcyjna przestrzeń i zestaw najemców około 140 sklepów sprawił, Ŝe klientami tego centrum są nie tylko osoby podróŝujące. Wedle szacunków odwiedza je dziennie o 100 tys. osób więcej niŝ sam dworzec przed budową centrum (łącznie liczbę klientów szacuje się na 180 tys. dziennie) (ZAŁUSKI 2007: 98). Podobnych przykładów, choć róŝnej skali, jest wiele i wydają się one obecnie silnym trendem w budowie obiektów handlowych. Il Budynek dworca i centrum handlowego Promenaden w Lipsku ( Il Wnętrze centrum Promenaden ( Biorąc pod uwagę dobre skomunikowanie dworców, ich centralne połoŝenie oraz cechy ośrodka centrotwórczego wysokiej rangi, naleŝy stwierdzić, Ŝe są to odpowiednie miejsca lokalizacji obiektów handlowych. Jednak w ich przypadku konieczne jest ustalenie odpowiedniego rozmiaru powierzchni handlowej planowanej do realizacji. Nie powinna ona powodować niszczenia istniejącej sieci oraz przenoszenia się aktywności konsumenckiej wyłącznie do wnętrza centrum handlowego. Problemem, jaki pojawia się w przypadku realizowania centrów na dworcach, jest takŝe sprzeczność wymagań dotyczących przestrzennego kształtu budynku. Węzły przesiadkowe charakteryzują się czytelnością i prostotą układu oraz moŝliwie krótkimi drogami pomiędzy poszczególnymi przystankami. Natomiast dla centrów handlowych pobyt klienta powinien być maksymalnie wydłuŝony, a w tym celu rozplanowanie obiektu powinno być raczej zawiłe, o stosunkowo długich drogach przejścia pomiędzy waŝnymi elementami jego struktury. Oprócz budynków dworców atrakcyjnymi lokalizacjami dla centrów handlowych są tereny pokolejowe, które są uwalniane w związku z przemianami, jakie zachodzą na kolei. Mają one większość atrybutów lokalizacji dworców (w tym centralne połoŝenie i dobrą dostępność), a do tego duŝe powierzchnie i stosunkowo mało uwarunkowań historycznych. W śródmieściach zazwyczaj brakuje tak atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Z tego powodu realizowane są takŝe centra przy węzłach przesiadkowych. Obecnie są to właściwie jedyne inwestycje tego typu związane z transportem kolejowym w Polsce, chociaŝ planowane są równieŝ inwestycje dworcowe (WALCZAK 2008). Do bardziej znanych projektów krajowych naleŝy zaliczyć Złote Tarasy przy dworcu Warszawa Centralna, Galerię Krakowską przy dworcu Kraków Główny i Galerię Bałtycką przy dworcu Gdańsk-Wrzeszcz. 151

152 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść 4.6. PODSUMOWANIE W POSTACI ANALIZY SWOT ODDZIAŁYWAŃ WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH NA ŚRÓDMIEŚCIA Jak wykazano w tym rozdziale, oddziaływania współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść dotyczą róŝnych cech miasta, przyjmują róŝnorodne formy i zaleŝą od wielu czynników. Istotą badań podjętych w niniejszej pracy jest ocena tych wpływów pod kątem ich rodzaju, a takŝe wyselekcjonowania działań negatywnych i pozytywnych dla struktury miasta. Ze względu na wieloaspektowość tego problemu oraz dla jego lepszego zobrazowania, wnioski podsumowane zostały w formie zestawienia opartego na zasadzie analizy SWOT. Oddziaływania obiektów handlowych przydzielono do czterech grup: mocne strony (ang. strengths), słabe strony (ang. weaknesses), szanse (ang. opportunities) i zagroŝenia (ang. threats). Do mocnych i słabych stron zaliczono takie oddziaływania, które wydają się nieuniknione, zdeterminowane i w większości wypadków lokowania obiektu handlowego będą musiały wystąpić w mniejszym lub większym stopniu 161, przyjmą jedynie mniej lub bardziej nasiloną formę. Do szans i zagroŝeń zaliczono zaś takie oddziaływania, których pojawienie się jest moŝliwe, ale wcale nie musi się zdarzyć. Względnie mała liczba mocnych i słabych stron w porównaniu z liczbą szans i zagroŝeń wynika właśnie z zasad przyjętego podziału. DuŜa liczba oddziaływań, które mogą, ale nie muszą się pojawić, dodatkowo uzasadnia potrzebę sterowania rozwojem obiektów handlowych. Oprócz samego wskazania róŝnych oddziaływań i ich oceny, polegającej na przydzieleniu do odpowiedniej kategorii, analiza SWOT została uŝyta zgodnie z ideą zastosowania kreatywnego, a więc tworzącego strategie postępowania. W tym celu kaŝdemu oddziaływaniu przydzielono czynnik (zazwyczaj cecha obiektu handlowego), który jest odpowiedzialny za skalę tego oddziaływania (mocne i słabe strony) lub jego występowanie bądź nie (szanse i zagroŝenia). Gdy ten czynnik był juŝ znany, moŝliwe było wskazanie sposobów wspomagania i maksymalizacji oddziaływania pozytywnego (mocne strony), łagodzenia i minimalizacji oddziaływania negatywnego (słabe strony), powodowania wystąpienia oddziaływania pozytywnego (szanse) oraz zapobiegania powstawaniu oddziaływania negatywnego (zagroŝenia). Wskazanie powyŝszych moŝliwości wspomagania, łagodzenia, powodowania i zapobiegania zdiagnozowanym oddziaływaniom po pierwsze pozwala dowieść, Ŝe moŝliwe jest wpływanie na efekty, jakie powoduje lokalizacja obiektu handlowego. Po drugie moŝna określić, jakie warunki musi spełnić obiekt, aby jego budowa wywołała poŝądane dla miasta skutki. W tym kontekście określone zostały wymagania odnośnie do tego, co naleŝy robić, aby integrować obiekty handlowe ze strukturami śródmiejskimi. Metody ustalania i wdraŝania tych wymagań w Ŝycie, a więc określenie w jaki sposób naleŝy to robić, zostały przedstawione w kolejnym rozdziale. Wyniki analizy zebrano w tabeli. 161 Oczywiście od tej reguły są odstępstwa, zwłaszcza w przypadku bardzo nietypowych projektów. Celem tej klasyfikacji był jednak podział oddziaływań typowych współczesnych obiektów handlowych. 152

153 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść Tab. 7. Zestawienie oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść (opracowanie własne) MOCNE STRONY Zdeterminowane oddziaływanie pozytywne Wzbogacanie całościowej oferty obszaru (duŝy, nowoczesny i atrakcyjny asortyment) Zwiększenie konkurencji wewnątrz sieci handlowej przez podnoszenie jakości istniejących sklepów skutkujące większą jej atrakcyjnością dla klientów Wprowadzenie nowoczesnej powierzchni handlowej (pod względem jej parametrów, jakości i zarządzania) Wprowadzenie mocnego punktu docelowego dla klientów (atrakcji przyciągającej aktywność) Stworzenie bezpiecznej przestrzeni, wolnej od przestępczości Ochrona przestrzeni pieszej przed wpływami atmosferycznymi i środowiskowymi Rozszerzenie przestrzeni pieszej miasta w ramach obiektu Realizacja parkingu w ramach obiektu Urozmaicenie przestrzeni śródmiejskiej róŝnymi akcjami i happeningami Czynnik odpowiedzialny za skalę oddziaływania Wielkość i skład oferty obiektu w odniesieniu do istniejącej sytuacji oraz lokalizacja i występowanie sklepów flagowych Wielkość i skład oferty obiektu w odniesieniu do sieci tradycyjnej Projekt architektoniczny i forma późniejszego zarządzania; większość obiektów, zwłaszcza doświadczonych deweloperów Atrakcyjne (zwłaszcza duŝe) obiekty śródmiejskie, rozwiązania nowatorskie, przede wszystkim w odniesieniu do zdegradowanych i mało atrakcyjnych śródmieść Kształt architektoniczny obiektu i sposób zarządzania; zwłaszcza projekty zamknięte Projekty przekryte całkowicie lub częściowo Kształt architektoniczny, jakość wystroju obiektu oraz parametry przestrzeni zewnętrznej Wytyczne projektowe i uwarunkowania transportowe; lokalizacje przystanków i węzłów transportu publicznego Większe centra o duŝej sile promocji Sposób wspomagania i maksymalizacji oddziaływania pozytywnego Promowanie lokowania oferty i funkcji uzupełniających się z istniejącymi Promowanie obiektów o szerokiej ofercie handlowej Promowanie projektów o wysokiej jakości Wymóg wprowadzenia odpowiednio duŝej i atrakcyjnej oferty, lokalizacja przestrzenna powodująca ruch pieszy Realizacja obiektu przekrytego (zamkniętego) lub o stałym nadzorze nad bezpieczeństwem (np. monitoring) Realizacja obiektu przekrytego Wymóg realizacji wysokiej jakości architektury i przestrzeni pieszej Ustalenie optymalnego współczynnika parkingowego uwzględniającego uwarunkowania i potrzeby lokalne Lokowanie większych obiektów, sztandarowe realizacje deweloperskie 153

154 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść SŁABE STRONY Zdeterminowane oddziaływanie negatywne Oddziaływania konkurencyjne na istniejącą sieć handlową Wzrost ruchu kołowego (klienci i dostawy) Wymieranie przestrzeni publicznej, miejskiej Ograniczenie interakcji społecznych w przestrzeni pieszej (komercjalizacja przestrzeni), podporządkowanie jej wyłącznie zakupom Stworzenie przestrzeni pozornie publicznej, a podporządkowanej wyłącznie komercji Sztuczność, stylizacja i nieautentyczność wewnętrznych przestrzeni publicznych Pojawienie się nowego ośrodka o randze śródmieścia Czynnik odpowiedzialny za skalę oddziaływania KaŜda inwestycja handlowa, zwłaszcza duŝa i w mało atrakcyjnej dzielnicy handlowej Wielkość obiektu, rodzaj funkcji (np. towary wielkogabarytowe tzw. bulky goods) Ranga i jakość miejskiej przestrzeni publicznej w odniesieniu do znajdującej się w ramach obiektu handlowego Obiekty o funkcji wyłącznie handlowej, część przekrytych przestrzeni handlowych Większość przekrytych przestrzeni wewnątrz obiektów, gdzie handel jest funkcją dominującą, organizacja imprez wyłącznie z inicjatywy zarządcy obiektu Kształt architektoniczny, realizacja projektu typowego, według tego samego schematu co w innych miastach Wielkość i jakość oferty obiektu, lokalizacja zwłaszcza poza śródmieściem Sposób łagodzenia i minimalizacji oddziaływania negatywnego Lokowanie mniejszych obiektów, poprawa jakości przestrzeni tradycyjnej Zorientowanie na transport publiczny, lokalizacje przystanków w sąsiedztwie (lub w ramach węzłów integracyjnych), ograniczenia w lokalizacji branŝ powodujących największy ruch kołowy, przebudowa systemu ulicznego, realizacja mniejszego obiektu Poprawa jakości przestrzeni miejskiej, realizacja obiektu o mniejszej skali niŝ rozmiar przestrzeni publicznych śródmieścia Lokowanie obiektów wielofunkcyjnych, otwartych Wprowadzenie ogólnych (a nawet ogólnokrajowych) regulacji dotyczących upublicznienia przestrzeni (mimo problemu z prawem własności); uczestniczenie organów publicznych w organizacji imprez; realizacja obiektów otwartych Trudność kontrolowania, zwłaszcza architektury wewnątrz obiektu; realizacja projektów otwartych, indywidualnych Budowa mniejszego obiektu, lokalizacja dopasowana do hierarchii ośrodków usługowych w mieście MoŜliwe oddziaływanie pozytywne Aktywizacja całego obszaru i podniesienie atrakcyjności sąsiednich terenów Przyciągnięcie kapitału inwestycyjnego podnoszącego ogólną wartość śródmieścia Mieszanie się klientów obiektu handlowego i sąsiednich terenów SZANSE Czynnik odpowiedzialny za występowanie Wielkość duŝe i atrakcyjne inwestycje, zwłaszcza na terenach zdegradowanych KaŜda realizacja śródmiejska wysokiej jakości Budowa obiektu zintegrowanego o dobrych i czytelnych połączeniach zewnętrznych, zlokalizowanego w atrakcyjnym otoczeniu handlowym miasta Sposób powodowania wystąpienia oddziaływania pozytywnego Lokowanie obiektów w zdegradowanym sąsiedztwie, wymóg wysokiej jakości przyjętych rozwiązań, znaczący program funkcjonalny Promowanie obiektów wysokiej jakości, zakaz realizacji tymczasowych Lokalizowanie obiektów handlowych jako rozszerzenia dla istniejącej struktury, dobór odpowiedniej wielkości obiektu (który nie będzie dominował nad całym systemem), lokalizacja obiektu przy ulicy handlowej, odpowiednie umiejscowienie wejść 154

155 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść SZANSE MoŜliwe oddziaływanie pozytywne Wprowadzenie funkcji dodatkowych (np. rozrywka, biura, kultura), których moŝe brakować na danym obszarze Wytworzenie ruchu pieszego w dzielnicy Wprowadzenie atrakcyjnego, silnego elementu kompozycji funkcjonalnej miasta, moŝliwość uzupełnienia istniejących struktur obiektem prestiŝowym (element systemu przestrzennego) Zagospodarowanie lub przekształcenie duŝego obszaru, zwłaszcza gdy wymaga to znacznych nakładów finansowych Ponowne wykorzystanie budynków na nowe funkcje Przyczynienie się do poprawy jakości otoczenia oraz przekształcania terenów zdegradowanych (jako element rewitalizacji) Wprowadzenie nowoczesnej i atrakcyjnej architektury Zwiększenie obszaru oddziaływania śródmieścia oraz jego atrakcyjności dla gości i potencjału przyciągania nowych (w tym turystów) Wprowadzenie charakterystycznego punktu orientacyjnego i znaku rozpoznawczego miasta Rozbudowa lub przebudowa systemu drogowego w zakresie większym niŝ tylko wykonanie zjazdu na teren inwestycji Realizacja parkingu, który obsługuje równieŝ tereny sąsiednie Czynnik odpowiedzialny za występowanie Obiekty wielofunkcyjne i ich skład funkcjonalny, zwłaszcza w odniesieniu do oferty istniejącej Lokalizacja atrakcyjnego obiektu rozszerzającego ofertę dzielnicy; wielkość dopasowana do oferty w sąsiedztwie; wielu klientów pieszych zwłaszcza małe projekty uzupełniające Lokalizacja w odniesieniu do istniejących struktur i jakość architektoniczna obiektu Skala przedsięwzięcia i moŝliwość przekształcenia obszaru (ograniczenia i jego potencjał) Lokalizacja na terenach zdegradowanych, moŝliwości adaptacyjne istniejących budynków Lokalizacja na terenach zdegradowanych przy poszanowaniu istniejącej funkcji handlowej w otoczeniu (niezastępowaniu i nieniszczeniu jej) Architektura indywidualna, projekt sztandarowy inwestora (raczej większa inwestycja) DuŜe i sztandarowe inwestycje o charakterze regionalnym Atrakcyjne, sztandarowe inwestycje o interesującym połoŝeniu i formie architektonicznej Większe realizacje o kluczowym znaczeniu dla układu drogowego Odpowiednio duŝy parking w powiązaniu ze stosunkowo niskimi cenami za parkowanie dla osób nie będących klientami Sposób powodowania wystąpienia oddziaływania pozytywnego Ustalenie ramowego składu programu usługowego (branŝe i rodzaj) lub jego minimalnych parametrów Lokowanie obiektów w powiązaniu z istniejącymi przestrzeniami publicznymi, transportem indywidualnym oraz przy małej skali samego obiektu w odniesieniu do oferty sąsiedniej dzielnicy handlowej Wskazywanie miejsc, w których poŝądane jest wprowadzenie elementu spajającego istniejące przestrzenie miejskie bądź atrakcyjnego punktu; promowanie projektów atrakcyjnych architektonicznie Zachęty, ulgi oraz pomoc ze strony miasta Wskazywanie lokalizacji na terenach zdegradowanych lub wymagających przekształceń; zachęty inwestycyjne Wskazywanie lokalizacji w ramach szerszych programów przekształceń (w tym rewitalizacji); ustalanie maksymalnej wielkości oferty handlowej Promowanie projektów nowoczesnych, indywidualnych, lokalizacje prestiŝowe, znani projektanci Ustalenie lokalizacji i wielkości obiektu o niepowtarzalnych rozwiązaniach architektonicznych Wskazanie kluczowych miejsc miasta i wymagań dotyczących podkreślenia ich rangi; promowanie wysokiej jakości architektury; narzucenie lokalizacji dominant i akcentów Wymóg wykonania i kompleksowej przebudowy systemu drogowego w wyniku realizacji inwestycji Ustalenie odpowiednich współczynników parkingowych i wymogów dotyczących ich dostępności 155

156 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść MoŜliwe oddziaływanie negatywne Ograniczenie wielkości dalszego programu moŝliwego do zlokalizowania na obszarze zablokowanie innych inwestycji handlowych Obumieranie dzielnicy handlowej (śródmiejskiej) lub jej specjalizacja w funkcjach niszowych względem centrum Niszczenie istniejących w sąsiedztwie sklepów Oddziaływania konkurencyjne wyniszczające inne funkcje (niehandlowe, np. rozrywkowe i kulturalne) Zastępowanie lokalizacji funkcji miejskich (przestrzeni publicznych, kultury itp.) ObniŜenie dostępności handlu (zwłaszcza sklepów spoŝywczych) w innych częściach miasta Niszczenie i obniŝanie jakości sąsiednich obiektów tzw. spirala zniŝkowa Zaburzenie ciągłości systemu i układu dzielnicy handlowej Zaburzenie układu historycznego (parcelacji) i wprowadzenie przytłaczającej kubatury Zamykanie przestrzeni pieszej na noc Izolacja pomiędzy przestrzenią wewnętrzną a zewnętrzną, zamknięcie aktywności wewnątrz obiektu Wzmocnienie podziałów społecznych (na biednych i bogatych) oraz podziału dostępności przestrzeni ZAGROśENIA Czynnik odpowiedzialny za występowanie Wielkość obiektu w odniesieniu do moŝliwości absorpcyjnych rynku w przyszłości Lokalizacja niezintegrowana lub obiekt przeskalowany Wielkość obiektu względem oferty tradycyjnej, jego lokalizacja i skład funkcjonalny (nadpodaŝ powierzchni handlowej) Wielkość, jakość i skład branŝowy oferty w porównaniu z istniejącymi strukturami DuŜa ilość oferty miejskiej w przypadku braku dostatecznie dobrze wykształconej oferty miejskiej Lokalizacja obiektów przeskalowanych (większych niŝ moŝliwości nabywcze konsumentów danego ośrodka) lub będących poza ośrodkami do tego celu przeznaczonymi (np. skomunikowanymi) Lokalizacja oferty silnie konkurencyjnej dla sąsiadującej sieci usługowej, zwłaszcza przy niskiej jakości jej oferty i architektury Lokalizacja silnego (funkcjonalnie) obiektu w nieodpowiednim miejscu, który większość aktywności klientów skupi w swoim wnętrzu Większość duŝych obiektów zlokalizowanych w obszarze historycznym Bariery i zamknięcia architektoniczne zwłaszcza w przypadku obiektów przekrytych Zwłaszcza obiekty przekryte i wyraźnie wydzielone z przestrzeni, dostępne głównie samochodem a nie pieszo Projekty zamknięte, zwłaszcza lokowane w biedniejszych dzielnicach Sposób zapobiegania powstawaniu oddziaływania negatywnego Ograniczanie maksymalnej wielkości oferty handlowej do zlokalizowania na danym obszarze, podział tej oferty na konkretne wielkości (projekty) i lokalizacje Lokowanie obiektów handlowych w śródmieściu lub na terenach podmiejskich, których strefa oddziaływania nie zawiera śródmieścia, ograniczenie wielkości obiektu w uzaleŝnieniu od chłonności śródmieścia na funkcję handlową Określanie maksymalnej powierzchni handlowej obszaru i obiektu, ilości i składu branŝowego obiektu w odniesieniu do istniejącej oferty Określanie maksymalnej wielkości pozostałych, uzupełniających funkcji; wskazywanie odpowiedniej lokalizacji dla centrów rozrywki Wzmacnianie i rozwój funkcji miejskich poza obiektem Lokowanie obiektów w ściśle wyznaczonych lokalizacjach (zgodnie z wcześniejszymi planami i hierarchią), określenie maksymalnych wielkości obiektów handlowych dla tych lokalizacji Poprawa jakości miejskiej przestrzeni publicznej i zewnętrznej sieci usługowej, ograniczenie wielkości i oferty programowej obiektu Wyznaczenie kompozycji funkcjonalno-przestrzennej całego układu i wytyczenie poŝądanych lokalizacji i parametrów nowych obiektów przed lokalizacją obiektu Realizacja obiektu rozdrobnionego, rozczłonkowanego, nawet w formie kilku budynków lub poza historyczną częścią miasta Realizacja obiektu o strukturze otwartej, wprowadzenie obowiązku umoŝliwienia przejścia Budowa obiektów otwartych, o małym udziale transportu indywidualnego, połączonych z przystankami transportu publicznego poza tym obiektem Budowa obiektów otwartych 156

157 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść MoŜliwe oddziaływanie negatywne Zmniejszenie bezpieczeństwa i jakości przestrzeni na zewnątrz obiektu Funkcjonalne zastąpienie tradycyjnego rynku lub innego najwaŝniejszego miejsca w przestrzeni publicznej miasta Skupienie w obiekcie duŝej części aktywności turystycznej śródmieścia; zastąpienie tradycyjnych przestrzeni historycznych Wprowadzenie architektury niedopasowanej do kontekstu Nadmierne zwiększenie natęŝenia ruchu kołowego w śródmieściu ZAGROśENIA Czynnik odpowiedzialny za występowanie Zwłaszcza obiekty przekryte, o bezpiecznym środowisku wewnętrznym zlokalizowane na lub przy terenach zdegradowanych Bardzo atrakcyjna i zróŝnicowana oferta centrum (równieŝ niehandlowa) oraz jego ciekawa architektura w połączeniu z niską jakością centralnych przestrzeni publicznych Obiekty duŝe w porównaniu ze śródmieściem, z atrakcyjnymi, przekrytymi przestrzeniami, nawet w lokalizacjach poza śródmieściem Architektura powtarzalna, zunifikowana lub niedopasowana skalą DuŜa ilość miejsc parkingowych połączona z funkcjami powodującymi ruch kołowy (towary wielkogabarytowe) w powiązaniu z polityką parkingową śródmieścia Sposób zapobiegania powstawaniu oddziaływania negatywnego Realizacja obiektów otwartych, poprawa bezpieczeństwa terenów publicznych (np. monitoring miejski) Wzmocnienie jakości tradycyjnego rynku, ograniczenie skali obiektu, organizacja happeningów w przestrzeni miejskiej i jej promocja (takŝe zarządzanie) Określenie maksymalnej wielkości obiektu handlowego, jego powiązań z otoczeniem, poprawa atrakcyjności dzielnicy centralnej oraz otwarty projekt centrum Wymóg zachowania cech indywidualnych lokalnej architektury w obiekcie, projekt indywidualny Ustalanie odpowiednich wytycznych i współczynników parkingowych uzasadnionych polityką parkingową śródmieścia; ograniczanie funkcji powodujących ruch kołowy W wyniku analizy stwierdzono, Ŝe ze względu na duŝą liczbę oddziaływań pojedynczego obiektu nie moŝna jednoznacznie stwierdzić, Ŝe dany obiekt będzie oddziaływał wyłącznie pozytywnie lub negatywnie 162. Co więcej, nie kaŝdy obiekt będzie działał w ten sam sposób niezaleŝnie od jego lokalizacji. Uwarunkowania zewnętrzne mają na tyle duŝe znaczenie, Ŝe dany projekt moŝe być bardzo pozytywnym elementem w jednym miejscu, zaś w innym będzie mogła cechować go przewaga oddziaływań negatywnych. Ponadto jak wykazano, część oddziaływań obiektów handlowych będzie zaleŝała od ich cech, ale odniesionych do uwarunkowań zewnętrznych (np. wielkość powierzchni sprzedaŝy w porównaniu z powierzchnią ogólną dzielnicy handlowej). Oznacza to, Ŝe za te wpływy odpowiedzialne są takŝe cechy samego śródmieścia. Tak więc wymagania dotyczące danego projektu oraz jego ocena muszą być dokonywane w odniesieniu do konkretnej sytuacji zewnętrznej, w której ma on powstać. Co więcej, część działań łagodzących oddziaływania obiektów handlowych leŝy de facto poza tymi obiektami i wymaga działań, które nie mogą być realizowane bezpośrednio w ramach tego obiektu. NaleŜą więc one do zadań miasta. WaŜnym wnioskiem płynącym z powyŝszej analizy jest stwierdzenie, iŝ niektóre cechy powodujące skutki pozytywne w jednej sferze mogą równocześnie wywoływać oddziaływania negatywne w innej. Dzieje się tak na przykład w przypadku realizacji przekrytych przestrzeni pieszych. Z jednej strony wzbogacają one śródmieścia o nowoczesne i atrakcyjne deptaki, które są bezpieczne i chronione od wpływów środowiska zewnętrznego. Z drugiej zaś powodują większe ograniczenia w uŝytkowaniu tych przestrzeni takie jak: zwiększona kontrola dostępu i zachowań uŝytkowników, czasowe wyłączanie z uŝytkowania poprzez zamykanie ich na noc czy nadmierna izolacja od sąsiadującej przestrzeni publicznej miasta. Podobnie jest z duŝymi programami handlowymi, które są przede wszystkim odpowiedzialne za silne oddziaływania konkurencyjne i zniszczenia tradycyjnej sieci usługowej. Powodują one jednak takŝe pozytywne efekty, jak na 162 Wśród badaczy, krytyków, zwolenników i społeczeństwa zdania na temat współczesnych obiektów handlowych są podzielone. Często pojawiają się opinie subiektywne i do tego skrajne całkowicie pochwalające lub całkowicie negujące realizacje. Zazwyczaj ich opisy są więc albo bardzo krytyczne, albo pochlebne, o charakterze niemalŝe marketingowym. Najczęściej brakuje jednak opinii wywaŝonych i obiektywnych, które w kontekście niniejszych wniosków wydają się być najbardziej trafne. 157

158 Przegląd oddziaływań współczesnych obiektów handlowych na struktury śródmieść przykład: wzbogacanie oferty śródmiejskiej, podnoszenie rangi śródmieścia i miasta, przekształcanie duŝych obszarów, wprowadzanie funkcji dodatkowych czy organizacja rozmaitych imprez. W związku z powyŝszymi wnioskami naleŝy stwierdzić, Ŝe podjęcie decyzji o lokowaniu obiektu handlowego wymaga wywaŝenia skutków pozytywnych i negatywnych. Optymalne jest znalezienie złotego środka pomiędzy tymi cechami. NaleŜy określić, jakie elementy wprowadzane przez obiekt handlowy są poŝądane dla śródmieścia oraz wskazać główne zagroŝenia płynące z jego lokalizacji. Decyzja powinna być podjęta na zasadzie bilansu zysków i strat. W przypadku niektórych cech powodujących skutki negatywne moŝliwa jest ich minimalizacja bez szkody dla pozostałych, pozytywnych oddziaływań. Do głównych zadań mających na celu ochronę wartości miejskich naleŝy zaliczyć ograniczanie występowania oddziaływań sklasyfikowanych jako słabe strony oraz przeciwdziałanie powstawaniu efektów zaliczonych do zagroŝeń. Ponadto naleŝy wzmacniać mocne strony obiektu handlowego oraz doprowadzić do powstania jak największej ilości oddziaływań potencjalnych szans. 158

159 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych 5. STEROWANIE ROZWOJEM WSPÓŁCZESNYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH 5.1. WSTĘP Do sterowania rozwojem współczesnych obiektów handlowych moŝna zastosować rozmaite metody i wprowadzić róŝne regulacje prawne, które będą wpływać na ten proces. Rodzaje wywierania wpływu moŝna podzielić na trzy zasadnicze grupy. Pierwszą z nich stanowią przepisy prawne, które regulują zasady funkcjonowania przedsiębiorstw handlowych na rynku oraz dotyczą ograniczeń lokalizacji obiektów wielkopowierzchniowych. Drugą grupą są metody programowania nowych obiektów pod względem ich składu funkcjonalnego i rozmiaru, które to metody są ściśle związane z szacowaniem sprzedaŝy projektowanego sklepu, jak równieŝ ocenianiem chłonności handlowej obszaru. Ostatnia grupa to systemy planowania przestrzennego i określania lokalizacji obiektów handlowych w strukturach regionalnych miejskich. KaŜda z powyŝszych grup metod sterowania rozwojem handlu wielkopowierzchniowego charakteryzuje się innymi moŝliwościami wpływu na jego formę. W związku z tym zostaną one omówione osobno z uwypukleniem odmienności kaŝdej z nich. Przeglądowa analiza wszystkich krajów europejskich w tym zakresie nie jest w pełni moŝliwa. DuŜo lepiej udokumentowane są metody wykorzystywane w krajach zachodnich. Wynika to chociaŝby z tego, Ŝe rozwój handlu współczesnego i problemy z nim związane pojawiły się tam duŝo wcześniej. Kraje zachodnie miały więc moŝliwość wykształcenia i weryfikacji mechanizmów obronnych w dłuŝszym czasie. Stąd uzasadnione jest skupienie analizy na tych krajach, gdzie omawiany ciąg przyczynowo-skutkowy 163 zaistniał w pełni i umoŝliwia wyciągnięcie wniosków. W Europie bloku wschodniego albo nie wprowadzono jeszcze odpowiednich regulacji, albo wprowadzono je stosunkowo niedawno i brak udokumentowanych efektów ich działania. Ponadto dokonania tych krajów są stosunkowo słabo rozpropagowane w literaturze międzynarodowej METODY PRAWNE ZAKAZY I OGRANICZENIA Przepisy prawne, mające na celu ograniczenie czy sterowanie rozwojem handlu, moŝna podzielić na dwie zasadnicze grupy. Pierwsza z nich to regulacje dotyczące ogólnie pojętego handlu, nie zaś poszczególnych sklepów czy ich rodzajów. Ich zasadniczym celem jest wytyczenie zasad funkcjonowania przedsiębiorstw na rynku, regulowanie interakcji pomiędzy nimi oraz ochrona interesów konsumentów i pracowników handlu. Choć przepisy te są zazwyczaj identyczne dla wszystkich form handlu, to ich regulacje dotykają pewnych formatów bardziej niŝ innych. MoŜna je równieŝ scharakteryzować brakiem ścisłego odniesienia do lokalizacji sklepu w przestrzeni miasta. Drugą grupą przepisów są regulacje ściśle powiązane z przestrzenną lokalizacją handlu oraz wielkością i funkcją poszczególnych obiektów. Ich głównym celem jest przeciwdziałanie negatywnym skutkom powodowanym przez rozwój handlu wielkopowierzchniowego. Wiele z tych regulacji ustala pewien poziom wielkości obiektu, poniŝej którego przepisy te nie obowiązują tak więc część sklepów jest wyjęta spod ich jurysdykcji. W ogólnym ujęciu restrykcje te dotyczą ograniczeń lub zakazów lokowania sklepów wielkopowierzchniowych, określają zasady weryfikacji konkretnych propozycji i udzielania zgody na ich realizację oraz wytyczają poŝądane kierunki dalszego rozwoju handlu wielkopowierzchniowego. 163 Rozumiany jako następujące po sobie zdarzenia: pojawienie się problemu agresywnego rozwoju handlu podjęcie interwencji pojawienie się wymiernego efektu tej interwencji moŝliwość oceny tego efektu. 159

160 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Regulacje wyrównujące warunki konkurencyjności W celu regulacji zasad funkcjonowania przedsiębiorstw handlowych na rynku w poszczególnych krajach przyjmowane są odpowiednie przepisy prawne. Zbiór wszystkich przepisów jest bardzo rozbudowany i w szerokim zakresie określa ramy, w jakich funkcjonować winni przedsiębiorcy handlowi. W Polsce pojawiają się liczne zarzuty wobec sklepów sieciowych i wielkopowierzchniowych dotyczące łamania przez nie prawa, w tym zwłaszcza wyzysku pracowników i nieprawidłowych relacji z dostawcami. Z punktu widzenia niniejszej pracy działania te nie leŝą w zakresie badań, jak równieŝ nie tyczą się ściśle sterowania rozwojem handlu w zakresie przestrzennym. Nadzór nad funkcjonowaniem i respektowaniem prawa jest zagadnieniem odrębnym i nie będzie więc tutaj omawiany. PoniŜej przedstawione zostaną przykłady tylko takich regulacji prawnych, które bezpośrednio dotykają handlu wielkopowierzchniowego i mają pewien wpływ na jego rozwój w przestrzeni miejskiej. Do najbardziej popularnych ograniczeń, mających na celu wyrównanie szansy funkcjonowania na rynku róŝnych formatów handlowych, jest ograniczanie godzin handlu. Trudność utrzymania się na rynku małych przedsiębiorstw w obliczu konkurencji ze strony handlu wielkopowierzchniowego polega między innymi na małej liczbie pracowników, który mogliby obsługiwać sprzedaŝ w przedłuŝonych godzinach pracy. Sklepy sieciowe i wielkopowierzchniowe dysponują zaś większymi zasobami pracowników pracujących w systemie zmianowym. Dla nich wydłuŝanie czasu pracy nie tylko nie jest problemem, ale równieŝ pozwala na przyjęcie większej liczby klientów. Il Współistnienie tradycyjnego handlu lokalnego i nowoczesnego w Düsseldorfie (fot. AUTOR) Przy podejmowaniu decyzji o ograniczeniu czasu handlu rząd niemiecki kierował się właśnie względami małych przedsiębiorstw, tak aby zapewnić im dogodne warunki do konkurowania z duŝymi sieciami. Zdaniem specjalistów biorących udział w tworzeniu tego prawa uwolnienie godzin handlowych mogłoby doprowadzić do zmuszenia lokalnych kupców do zwiększenia zatrudnienia, co uwaŝano za nieopłacalne (Jackson 2003: 333). Obecnie prawo dotyczące godzin handlu (Ladenschlussgesetz) wprowadza zakaz handlu w niedziele i święta, w tygodniu między 20:00 a 6:00 oraz w soboty od 16:00. Podobne prawo obowiązuje w Danii, gdzie ogranicza się godziny handlu do 20:00 w tygodniu i do 16:00 w soboty (Lukkelov reformowane w 1994). We Włoszech ogranicza się godziny handlowania do 13 w ciągu doby, przy czym sklep decyduje o tym, w jakich godzinach jest otwarty. Do dyspozycji jest przedział pomiędzy 7:00 a 22:00 (ZANDERIGHI 2002: ). 160

161 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Jak zauwaŝa Domański, wprowadzenie ograniczeń godzin handlu w Niemczech spowodowało spadek produktywności hipermarketów, a więc mniejszą ich opłacalność (DOMAŃSKI 2005: 20). Wprowadzenie takich ograniczeń wywołało równieŝ inne reakcje na rynku handlowym. We Włoszech rozwój handlu wielkopowierzchniowego sprawił, Ŝe prawo to było często naruszane i hipermarkety same przedłuŝały godziny otwarcia. W konsekwencji rząd zdecydował się jednak na zmodyfikowanie tego przepisu, dopuszczając dłuŝsze godziny handlu w kaŝdą pierwszą sobotę. Przyzwolono takŝe na handel w cztery niedziele w roku, a obecnie moŝna juŝ handlować nawet w osiem niedziel (GARDNER 2002: 12). Wybór konkretnych dni w kalendarzu jest pozostawiony handlarzom. W tym kontekście wprowadzenie regulacji mającej na celu wyrównanie szans konkurujących między sobą handlu wielkopowierzchniowego i drobnego, lokalnego nie do końca okazało się skuteczne. Prawo niemieckie przyniosło równieŝ inny ciekawy i niezamierzony efekt. Z załoŝenia nie dotyczy ono niektórych form handlu, tj. aptek, kiosków, stacji benzynowych, dworców i lotnisk (BARTH, HARTMANN 2002: 74). Jak kaŝdy zakaz, równieŝ i ten spowodował adaptację handlarzy do nowej sytuacji. W efekcie pojawiły się obiekty, które formalnie były stacjami benzynowymi, ale właściwie nie handlowały benzyną, a jedynie artykułami spoŝywczymi (HOWE 2002A: 208). Ponadto przepis ten w pewnej mierze przełoŝył się na sukces centrów handlowych lokowanych na dworcach kolejowych. Przykładem takiego obiektu jest centrum Promenaden na dworcu głównym w Lipsku. Na jego terenie nie obowiązywał zakaz handlu właśnie ze względu na pełnienie podstawowej funkcji komunikacji zbiorowej. Sprawiło to, Ŝe tamtejsze sklepy mogły być otwarte poza ustawowymi godzinami handlu, a tym samym właściwie pozbawione w tym czasie konkurencji. Efektem przestrzennym tego prawa było wspomaganie rozwoju centrów handlowych na dworcach kolejowych. Il Centrum handlowe Promenaden na głównym dworcu w Lipsku ( PowyŜsze rozwaŝania moŝna równieŝ rozszerzyć na grunt Polski. W kraju mamy podobny przykład zróŝnicowania czasu otwarcia sklepów. Mimo iŝ nie mamy do czynienia z zakazem handlu 164, to większość ulic handlowych wymiera dość wcześnie, nawet około godziny Ograniczenie czasu handlu zostało wprowadzone stosunkowo niedawno (znowelizowany kodeks pracy obowiązuje od 26 października 2007 roku) i dotyczy zakazu handlu w wyznaczonych 12 dni świątecznych. W tym wypadku mamy do czynienia wręcz z faworyzowaniem drobnych handlarzy. Przepisy te zabraniają pracy we wskazane święta wszystkim pracownikom za wyjątkiem właścicieli sklepów prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze. Otwieranie 161

162 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Wynika to z tego, Ŝe większość sklepikarzy jest ograniczona systemem zmianowym pracy i dodatkowe godziny otwarcia sklepu powodowałyby nadmierny wzrost zatrudnienia. Centra handlowe mają tę przewagę, Ŝe są otwarte w duŝo dogodniejszych dla klientów godzinach. Potencjalni klienci w dzisiejszych czasach coraz później kończą pracę i dopiero wtedy mogą iść na zakupy. Zarząd centrów handlowych pilnuje, aby wszystkie sklepy w obiekcie były otwierane i zamykane o tej samej porze. Do takiego zachowania nie moŝna jednak zmusić sprzedawców przy tradycyjnych ulicach handlowych. Gdy tylko zamkną się pierwsze sklepy przy takiej ulicy, znacznie traci ona na atrakcyjności dla klientów. Prawidłowość ta przekłada się teŝ na róŝny czas uŝytkowania tych przestrzeni. Większą Ŝywotność przestrzeni miejskiej moŝna osiągnąć dzięki dłuŝszym godzinom otwarcia lokali handlowych. Kolejna grupa przepisów prawnych to regulacje dotyczące interakcji konkurencyjnych. W Wielkiej Brytanii od 1998 obowiązuje Competition Act, który ma za zadanie kontrolować i przeciwdziałać nieuczciwej konkurencji ze strony wielkich sieci handlowych (HOWE 2002B: 171). W Niemczech funkcjonuje prawo ochrony konkurencji (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung), zgodnie z którym nie moŝna sprzedawać towarów poniŝej kosztów ich zakupu, oraz prawo przeciwko nieuczciwej konkurencji (Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb), które zakazuje m.in. nieuczciwej reklamy, dyskryminacji itp. (BARTH, HARTMANN 2002: 71-72). W Hiszpanii równieŝ obowiązuje zakaz sprzedaŝy towarów poniŝej kosztów. Ponadto istnieją regulacje dotyczące terminów płatności dla kontrahentów i rzetelnego informowania klientów o cenie produktu (FRASQUET, GIL, MOLLÁ 2002: 145). Francuskie prawo Galland Law z 1997 roku tworzy jednak wyjątek w zakazie sprzedaŝy produktów poniŝej kosztów. Nie dotyczy ono sklepów spoŝywczych o powierzchniach sprzedaŝy poniŝej 300 m² (oraz niespoŝywczych o powierzchniach poniŝej m²) w przypadkach, gdy niska cena produktu wynika z dopasowania się do ceny pobliskiej konkurencji. Wprowadzono równieŝ inne obostrzenia, mające zapobiec obchodzeniu tego prawa przez sieci wielkopowierzchniowe (COLLA 2002: 47). W ten sposób uniknięto odwrotnego do zamierzonego skutku działania tego prawa, kiedy to sieci handlowe mogłyby legalnie ustalać niską cenę produktu wynikającą z niŝszych kosztów nabycia. Drobni kupcy nie mogliby jednak dostosować się do tego poziomu, gdyŝ zazwyczaj mają oni wynegocjowane u dostawców wyŝsze ceny niŝ wielkie sieci. W Danii dodatkowo wprowadza się prawo ograniczające sposób promowania sklepów (Markedsforingsloven). Zakazuje ono udzielania klientom rabatu przed dokonaniem przez nich zakupu (np. w postaci kuponów zniŝkowych), organizowania konkursów z nagrodami, gdzie warunkiem udziału jest zakup produktu czy ustalania maksymalnej wielkości zakupów na klienta 165 (GARDNER 2002: 13-14). Choć regulacja ta obejmuje wszystkie sklepy, to w praktyce tyczy się głównie handlu wielkopowierzchniowego, któremu łatwiej jest organizować rozmaite promocje. Wielkie sieci mają na to odpowiednie środki finansowe oraz zazwyczaj przeprowadzają akcje promocyjne nie dla pojedynczego sklepu, ale dla wszystkich. Takie łagodzenie działań konkurencyjnych ułatwia tradycyjnym sklepom utrzymanie się na rynku, a więc pomaga równieŝ zachować je w strukturach miejskich przez tworzenie porównywalnych warunków działania dla obu tych form handlu. małych sklepów w święta nie cieszy się jednak duŝą popularnością i nie przyniosło jakiegokolwiek obserwowanego skutku przestrzennego. 165 Polityka często spotykana przy promocjach produktów w sklepach wielkopowierzchniowych. Sprzedawca znacząco obniŝa cenę danego produktu, aby móc reklamować się przy jego pomocy jako sklep niskich cen (które na inne produkty wcale nie muszą być niŝsze niŝ w innych sklepach). Tak niska cena moŝe okazać się atrakcyjna dla innych sprzedawców, którzy mogliby dalej odsprzedawać produkt. Ponadto strata sklepu pochodząca ze sprzedaŝy tego produktu jest kompensowana przez zysk na innych produktach nabytych przez klienta. Gdyby nie ograniczenie ilościowe na klienta, zrównowaŝenie to nie byłoby moŝliwe. 162

163 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Przegląd praw dotyczących lokalizacji handlu wielkopowierzchniowego w krajach europejskich Drugą, duŝo waŝniejszą grupą przepisów, są prawa sterujące rozwojem handlu wielkopowierzchniowego, które tyczą się ich przestrzennej lokalizacji. Ta grupa jest najistotniejsza z punktu widzenia regulowania oddziaływań obiektów handlowych na struktury śródmiejskie. W celu analizy moŝliwych rozwiązań prawnych dokonano przeglądu i zestawiono ze sobą waŝniejsze regulacje obowiązujące w wybranych krajach Europy. Analiza prawodawstwa europejskiego jest jednak znacznie utrudniona ze względu na bariery językowe i małą dostępność informacji na temat tych praw w języku angielskim i niemieckim. Na podobny problem natrafiają inni badacze. Jak zauwaŝa Clifford Guy, często takie porównanie zawęŝone jest do Wielkiej Brytanii, Niemiec i Francji (por. GUY 1998: 953). Co więcej, opisy tych praw zazwyczaj ograniczają się jedynie do przedstawienia konkretnych regulacji, a duŝo rzadziej traktują o ich efektach i skuteczności. W związku z tym nie zawsze moŝliwa była rzetelna ocena wszystkich omawianych przypadków. Przypadek regulacji polskich zostanie omówiony osobno. W tabeli zestawiono waŝniejsze regulacje obowiązujące w wybranych krajach Europy wraz z ich krótkim opisem. Dla poprawy czytelności przepisy te podzielono na trzy podstawowe grupy w zaleŝności od rodzaju działania, jakie powodują. Jako moŝliwe typy działań przyjęto: 1. ograniczenie lokalizacji obiektu handlowego (zakazy lokowania obiektów powyŝej danej wielkości lub zakazy lokowania obiektów na pewnych obszarach, np. poza miastem), 2. weryfikacja lokalizacji obiektu (procedury badające oddziaływania konkretnego, planowanego obiektu jako weryfikacja inicjatywy inwestorskiej) 166, 3. wskazywanie lokalizacji (tworzenie planów i studiów rozwojowych niezaleŝnych od zapotrzebowania inwestorów, które wytyczają kierunek rozwoju przestrzennego) 167 oraz zbieranie danych (obowiązek zgłaszania danych na temat inwestycji, a więc kontrolowanie ich w bierny sposób). KaŜdy z przepisów opatrzony został opisem działania. Efekt wprowadzenia kaŝdej z regulacji został opracowany na podstawie literatury źródłowej. Nie we wszystkich przypadkach moŝliwe było dotarcie do udokumentowanych efektów tych przepisów. W ostatniej kolumnie dokonano autorskiej oceny tych przepisów pod kątem realizacji celów i przydatności dla sterowania rozwojem handlu w odniesieniu do śródmieść. 166 Weryfikacja lokalizacji moŝe przyjąć dwojaką formę dopuszczania projektu do realizacji. Weryfikacja pozytywna oznacza, Ŝe obiekt moŝna lokować, chyba Ŝe nie spełnia on jakiegoś kryterium. Weryfikacja negatywna zdarza się w sytuacji, w której budowa obiektu z załoŝenia jest niedopuszczona, chyba Ŝe spełni on wszystkie wymagane kryteria (por. GUY 1998: 965). Istotny jest tu obowiązek udowodnienia zgodności z przepisami w pierwszym przypadku leŝy on raczej po stronie dopuszczającej budowę, natomiast w drugim znajduje się po stronie inwestora. 167 Wskazywanie lokalizacji w studiach i planach działa równieŝ w sposób ograniczający dla rozwoju handlu poza tymi obszarami, a więc nosi cechy pierwszego typu regulacji ograniczenia. Odgórne, ścisłe planowanie zapotrzebowania na handel moŝe jednak mieć negatywny wpływ na jego rozwój i innowacyjność, gdyŝ nie dopuszcza nowych, nietypowych rozwiązań, które dopiero wytyczają kierunki zmian (por. GUY 1998: 965). 163

164 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Tab. 8. WaŜniejsze regulacje prawne dotyczące lokalizacji handlu wielkopowierzchniowego w wybranych krajach europejskich (opr. własne na podstawie: BARTH, HARTMANN 2002: 73-74; BENNISON 2002: 95; CEM 2003: 20-26; CHUNG, PALOP-CASADO 2001: ; COLLA 2002: 46-50; ENGLAND 2000; FRASQUET, GIL, MOLLÁ 2002: ; GARDNER 2002: 11-13; GUY 1994: 93; GUY 1998: ; HOWE 2002A: 208; PARKER 1989: 263; THOMAS, BROMLEY 2002: 793; ZANDERIGHI 2002: ) Rok: prawo 1994: Cedenas 1931: Naergisloven 1993: przepisy planistyczne 1997: przepisy planistyczne 1997: przepisy planistyczne 1997: przepisy ocen oddziaływania na środowisko 1998: prawo nowego uŝytkowania Typ działania Ograniczenie Ograniczenie Weryfikacja Wskazanie Weryfikacja Weryfikacja Ograniczenie Cel Opis działania Efekt Ocena Handel wielkopowierzchniowy Sieci handlowe Handel wielkopowierzchniowy Handel wielkopowierzchniowy i suburbanizacja jw. DuŜe centra handlowe Hipermarkety i równowa- Ŝenie Belgia Ograniczenia budowy obiektów o całkowitej powierzchni przekraczającej m² (powierzchnia sprzedaŝy większa od m²); w części regionów wartości obniŝone odpowiednio do 600 m² i 400 m² Dania Ograniczenia lokowania sklepów sieci handlowych; kaŝda organizacja, poza pewnymi wyjątkami, miała moŝliwość otworzenia tylko jednego sklepu w kaŝdej z gmin (Kommune) Badanie oddziaływań na otoczenie (w tym obiekty historyczne) na dwóch poziomach administracji publicznej regionalnym i lokalnym Ukierunkowanie planowania na lokowanie handlu w śródmieściach, kreowanie oferty handlowej zróŝnicowanej lokalnie, zapewnienie dostępu innego niŝ transport indywidualny Obowiązek planistycznego uzasadnienia lokalizacji obiektów większych niŝ m² dla towarów podstawowych i m² dla towarów specjalistycznych; uwzględnienie potrzeb mieszkańców niezmotoryzowanych Obiekty o znaczeniu regionalnym muszą sporządzać raport oddziaływania na środowisko Finlandia Lokalizacja obiektu o powierzchni przekraczającej m² dopuszczona jedynie, Spowolnienie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Zablokowanie handlu sieciowego 168 Uzyskanie kontroli nad rozwojem handlu 170 Rozwój projektów śródmiejskich Rozwój projektów śródmiejskich Brak danych Ograniczenie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Częściowy sukces Częściowy sukces 169 Częściowy sukces Sukces Sukces Brak danych Częściowy sukces 168 W czasie obowiązywania tego przepisu (do 1966 roku) w Danii powstała właściwie jedna znacząca sieć handlowa Irma. Prawo to skutecznie zamknęło drogę do lokowania większej ilości sklepów przedsiębiorstw sieciowych (GARDNER 2002: 11-12). 169 Sukcesem tego prawa była realizacja jego załoŝeń czyli ograniczenia ilości sklepów sieciowych. Przepis ten sprowadzał się właściwie do drastycznego zakazu lokalizacji nowoczesnego handlu. Nie przyniosło to jednak wyraźnego polepszenia oferty handlowej ani nie dało moŝliwości wkomponowywania nowych inwestycji w struktury miejskie. 170 W przypadku Danii stosunkowo mały rozwój handlu wielkopowierzchniowego moŝe wynikać takŝe z niewielkich rozmiarów kraju, a co za tym idzie rynku. Dania ma przeszło 5 milionów mieszkańców, z czego 20% mieszka w Kopenhadze. Stosunkowo restrykcyjne przepisy mogły więc sprawić, Ŝe zagraniczne sieci po prostu nie podejmowały tak chętnie wysiłku dostosowania się do nich, mając w perspektywie dość małą przestrzeń do rozwoju. 164

165 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Rok: prawo terenu i budowlane Typ działania rozwoju Cel Opis działania Efekt Ocena gdy działka jest do tego przeznaczona w planie miejscowym Przeniesienie aktywności do innych krajów Francja 1973: Royer Ograniczenie Hipermarkety Ograniczenia budowy obiektów o powierzchni przekraczającej m² i odpowiednio m² w mniejszych miejscowościach (wymaga zgody władz lokalnych) oraz powyŝej m² (wymaga zgody rządu) 1991: Sapin Zbieranie informacji dotyczących Zbieranie Hipermarkety istniejących obiektów w celu danych oceny projektów planowanych Brak danych Ograniczenia budowy obiektów o powierzchni przekraczającej 1996: Dekret m² (wymaga zgody Ograniczenie Hipermarkety burmistrza oraz przedstawicieli Weryfikacja konsumentów i sprzedawców); opodatkowanie sklepów o powierzchni powyŝej 300 m² 1996: Rafferin 1995: przepisy planistyczne 1996: przepisy regulacji handlu Ograniczenie Weryfikacja Ograniczenie Weryfikacja Handel wielkopowierzchniowy i dyskonty 172 Supermarkety Handel wielkopowierzchniowy Ograniczenia budowy sklepów o powierzchni przekraczającej 300 m² (wymaga oceny oddziaływania, w tym na handel lokalny) Grecja Ograniczenia budowy supermarketów o powierzchni przekraczającej m² w ośrodkach mniejszych niŝ mieszkańców, m² dla miast pomiędzy a mieszkańców, brak limitów dla miast większych niŝ m² Hiszpania Zarząd regionalny przy udzielaniu licencji na funkcjonowanie obiektu musi brać pod uwagę wpływ na istniejącą sieć handlową 174 Brak znaczącego efektu 171 Brak ukierunkowania na rozwój śródmieść Znaczące spowolnienie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Spowolnienie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Ochrona handlu rodzimego Brak ukierunkowania na rozwój śródmieść Niewielki efekt 173 Brak danych PoraŜka Brak danych Częściowy sukces Częściowy sukces PoraŜka Brak danych 171 Powodem braku efektu były: (1) brak jasnych kryteriów oceny, (2) korzyść, jaką decydenci mieli w budowie obiektu oraz (3) brak ustaleń co do przestrzennej lokalizacji obiektów i preferencji lokalizacji śródmiejskich (CHUNG, PALOP- -CASADO 2001: 643). Ponadto obserwowany efekt spowolnienia budowy hipermarketów w pierwszych latach obowiązywania prawa przypisuje się kryzysowi paliwowemu i rozwojowi handlu w mniejszych miastach, który był skutkiem wypełnienia chłonności przestrzeni hipermarketami (HOWE 2002A: 208). 172 Istotną przesłanką do wprowadzenia tego przepisu była obserwowana silna konkurencja ze strony dyskontów o powierzchni mniejszej niŝ m² (COLLA 2002: 47). 173 Budowa większych formatów niŝ dopuszczone w mniejszych miastach i tak nie była zbytnio uzasadniona ekonomicznie (BENNISON 2002: 95). 174 Rynek hiszpański charakteryzuje duŝy udział (liczbowy) tradycyjnych form, podczas gdy przeszło połowa przychodów na rynku trafia do 10 największych detalistów. Interesujący jest fakt modernizacji handlu rodzimego (FRASQUET, GIL, MOLLÁ 2002: ). 165

166 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Rok: prawo 1982: Dyrektywa ministerialna 1998: Dyrektywa ministerialna 2000: Planning and Development Act 1985: Baunutzungs verordnung 1977: Baunutzungs verordnung 1987: Baunutzungs verordnung 1996: Baunutzungs verordnung 1999: Poprawka do Typ działania Weryfikacja Ograniczenie Ograniczenie Ograniczenie Ograniczenie Ograniczenie Ograniczenie Wskazanie Ograniczenie Cel Opis działania Efekt Ocena Handel wielkopowierzchniowy Handel wielkopowierzchniowy Handel wielkopowierzchniowy Handel na przedmieściach Handel na przedmieściach Handel na przedmieściach Handel na przedmieściach Hipermarkety i sub- Irlandia Wymagana ocena obiektu handlowego pod kątem: wielkości, lokalizacji, jakości i dostępności istniejących obiektów; wpływu planowanego obiektu na istniejące struktury handlowe, środowisko społeczne i rynek pracy; zaspokajania potrzeb osób starszych i niepełnosprawnych; przeciwdziałania wyludniania się śródmieść oraz wspomagania odnowy urbanistycznej Zakaz lokalizacji sklepów o powierzchni przekraczającej m² Zakaz lokalizacji sklepów spoŝywczych o powierzchni przekraczającej m², parków handlowych m², sklepów fabrycznych m² Niemcy Zakaz lokalizacji sklepów o powierzchni przekraczającej m² Zakaz lokalizacji sklepów o powierzchni całkowitej przekraczającej m² poza śródmieściami i wyznaczonymi obszarami ObniŜenie progu do m² ObniŜenie progu do 700 m² powierzchni sprzedaŝy 176 Norwegia Pięcioletni zakaz budowy i rozbudowy obiektów Brak wyraźnego efektu 175 Zatrzymanie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Brak danych Brak danych Brak danych Brak danych Spowolnienie rozwoju 177 Przeniesienie planowania na szczebel PoraŜka Sukces Brak danych Brak danych Brak danych Brak danych Częściowy sukces Częściowy sukces DuŜo podmiejskich centrów zostało otwartych długo przed wejściem w Ŝycie dyrektywy. Do 1974 roku na przedmieściach Dublina otwarto 14 centrów o łącznej powierzchni sprzedaŝy 100 tys. m² (PARKER 1989: 257). Dyrektywa była raczej reakcją na zaistniałe juŝ przemiany w sieci handlowej niŝ wyraźnym wytyczeniem kierunku przyszłego rozwoju. Planowanie w Republice Irlandii nie nadąŝało za przemianami, jakie dokonywały się w handlu i potrzebach konsumenckich, często stosowano przestarzałe modele analityczne, które uwzględniały głównie elementy inŝynieryjne i transportowe, bez badania skutków społecznych i ekonomicznych (PARKER 1989: 264). 176 Obecnie prawo zezwala na lokalizację handlu wielkopowierzchniowego w śródmieściach i specjalnie do tego celu wyznaczonych miejscach. 177 W latach pozwolenie na budowę podmiejskiego centrum wyprzedaŝy fabrycznej dostawało jedynie co siódme podanie. Jednak w reakcji na obostrzenia powstały mniejsze formaty sklepów (BARTH, HARTMANN 2002: 73-74). Inny problem związany z wdraŝaniem przepisów prawa związany był z faktem zjednoczenia się Niemiec. Jak zauwaŝa Clifford Guy we wschodnich Niemczech po upadku muru berlińskiego nie było wystarczających mechanizmów obronnych przed ekspansją handlu wielkopowierzchniowego. Co więcej, stymulowany on był duŝym popytem na nowe formaty we wschodnich landach, które względem zachodnich były znacznie niedoinwestowane w powierzchnie handlowe (GUY 1998: 970). Jego zdaniem w trakcie dostosowywania prawa do nowej sytuacji były w nim luki, które wykorzystywały sieci handlowe. 166

167 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Rok: prawo przepisów planowania i budownictw a : Development Control Policy Note : dyrektywa Secretary of State for the Environment 1988: Planing Policy Guidance Note 6 (PPG6) Major Retail Development 1993: Poprawka do PPG6 Town Centres and Retail Development 1996: Poprawka do PPG6 Typ działania Weryfikacja Zbieranie danych Weryfikacja Weryfikacja Weryfikacja wskazywanie Cel Opis działania Efekt Ocena urbanizacja DuŜe sklepy Handel wielkopowierzchniowy Handel wielkopowierzchniowy Handel wielkopowierzchniowy Handel podmiejski o powierzchni przekraczającej m² w lokalizacjach poza śródmieściami Wielka Brytania Lokalizacja duŝego sklepu podlega analizie w odniesieniu do istniejących sklepów wielkopowierzchniowych (odpowiednia oferta, podtrzymanie witalności obszaru, spełnienie wymagań planistycznych obszaru) Obowiązek zgłaszania do Secretary of State for the Environment planów budowy obiektów przekraczających m² Połączenie poprzednich wytycznych w jednym akcie; oceny oddziaływań wykonywane przy projektach o znacznej powierzchni w porównaniu do istniejących struktur Wytyczna dla władz lokalnych, aby promowały rozwój śródmieść i zachowały odpowiednią proporcję między handlem miejskim a podmiejskim Czytelne wskazanie śródmieść jako miejsca rozwoju handlu, a wyjątek mogą stanowić uzasadnione przypadki tzw. test sekwencyjny 182 ; Jasne wytyczne oceny oddziaływania projektów regionalny Regulacja rozwoju handlu wielkopowierzchniowe go przy zachowaniu jego stałego wzrostu Brak danych Częściowy sukces Brak danych Zwiększenie dynamiki rozwoju obiektów podmiejskich 179 PoraŜka 180 Niewielkie spowolnienie handlu podmiejskiego 181 Wyraźne spowolnienie rozwoju handlu podmiejskiego Ukierunkowanie na lokalizacje śródmiejskie 183 Niewielka poraŝka Sukces 178 Sukcesem tego prawa była realizacja załoŝonego celu, a więc stworzenie okresu przejściowego dla przeniesienia planowania handlu na poziom regionalny. Prawo to jednak nie wytyczało konkretnego kierunku dalszego rozwoju. 179 Wynikało to z tego, Ŝe obowiązek udowodnienia wpływu obiektu handlowego spoczywał wyłącznie na samorządzie lokalnym. 180 Zdaniem wielu badaczy (Guy, Wrigley, Howard, Marsden) regulacje w Wielkiej Brytanii w duŝym stopniu były odpowiedzią na aktualne potrzeby rozwojowe handlu wielkopowierzchniowego, a nie kontrolowały jego rozwój. Sieci miały swoich reprezentantów przy tworzeniu tego prawa, jak równieŝ istotny wpływ na jego późniejsze wykonanie (HOWE 2002B: 181). Właśnie temu moŝna przypisywać niesprawdzenie się tej polityki. 181 Nie moŝna było odmówić lokalizacji obiektu handlowego bez czytelnych przesłanek świadczących o jego negatywnym oddziaływaniu w przyszłości. Obowiązek udowodnienia tego nadal spoczywał na samorządzie lokalnym (weryfikacja pozytywna). Z drugiej strony wprowadzono bardziej scentralizowany system podejmowania decyzji przy jednoczesnym podniesieniu rygoru jej podejmowania, w efekcie czego procent decyzji pozytywnych wobec podań o otwarcie nowego sklepu zmniejszył się do poziomu 30% z 50% w latach poprzedzających tę regulację (HOWE 2002B: 179). 182 Aby uzyskać zgodę na budowę sklepu wielkopowierzchniowego, naleŝy przeprowadzić analizę dostępności miejsc pod tę lokalizację w następującej kolejności: w śródmieściu, na jego obrzeŝu i na przedmieściach. Jedynie w wypadku braku dostępnych terenów bliŝej śródmieścia (lub niemoŝności przeprowadzenia na nich inwestycji) moŝliwa jest 167

168 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Rok: prawo 1971: Prawo : Prawo : Regulacja Typ działania Ograniczenie Cel Opis działania Efekt Ocena DuŜe sklepy Wyznaczanie DuŜe sklepy Ograniczenie Fragmentacja sieci handlowej Włochy Wymagane uzyskanie zgody władz regionu dla sklepów o powierzchni przekraczającej m² oraz 400 m² w przypadku ośrodków mniejszych niŝ mieszkańców Samorządy mają tworzyć plany rozwoju sieci handlowej 185 Wymagane uzyskanie zgody władz lokalnych dla sklepów o powierzchni przekraczającej 250 m² oraz 150 m² w przypadku ośrodków mniejszych niŝ mieszkańców; moŝliwość zablokowania inwestycji przez władze regionu dla sklepów o powierzchni przekraczającej m² oraz m² w przypadku ośrodków mniejszych niŝ mieszkańców Trójpoziomowa analiza wniosków o budowę obiektu przez władze regionu, prowincji i lokalne 186 Spowolnienie rozwoju handlu wielkopowierzchniowego Faworyzacja drobnego handlu 184 Brak danych Rozwój handlu rodzimego 187 Częściowy sukces Brak danych Częściowy sukces lokalizacja obiektu na przedmieściach. Innymi słowy, centrum winno być lokalizowane w pierwszym dostępnym miejscu najbliŝej śródmieścia (THOMAS, BROMLEY 2002: 793). 183 Realizacje podmiejskie, mimo znaczącego spowolnienia ich rozwoju, nadal były tworzone. Często był to wynik nie do końca jasnych reguł kontroli i zakazu ich lokalizacji. Ponadto rząd stanął przed problemem jasnego ustalenia stopnia, w jakim powinien ingerować w wolny rynek handlu (THOMAS, BROMLEY 2002: 793). Do sukcesu tej regulacji zalicza się znaczący wzrost realizacji śródmiejskich. Mimo to problematyczne było kontrolowanie skali tych załoŝeń śródmiejskich, aby była adekwatna do istniejącego zapotrzebowania i wielkości siły nabywczej w istniejącym obszarze oddziaływania (CEM 2003: 20). 184 Jak zauwaŝa Luca Zanderighi, lokalne grupy sprzedawców były bardziej związane z samorządami niŝ ich konkurencja firmy międzynarodowe, a co za tym idzie były w stanie wywierać na nie większy nacisk. Ocenia się, Ŝe udział większych firm na rynku włoskim spadł z 50% w 1977 do 40% pod koniec XX wieku (ZANDERIGHI 2002: 115). Elementem znacząco spowalniającym rozwój handlu nowoczesnego jest takŝe niezwykle długi okres potrzebny na uzyskanie stosownych pozwoleń. MoŜe on wynosić aŝ do 5 lat i jest najdłuŝszy spośród wszystkich państw europejskich (CEM 2003: 22). 185 Procedura niezaleŝna od planu miejscowego polegająca na ustaleniu wielkości zapotrzebowania (takŝe w przyszłości) na dany produkt w wyodrębnionych obszarach przestrzennych. Wynikiem tego są wytyczne co do ilości powierzchni, jaką moŝna zlokalizować na terenie tego obszaru (ZANDERIGHI 2002: 113). 186 Przepisy te dają władzom regionu moŝliwość określenia strategii rozwoju handlu oraz wytycznych do planowania miejscowego. Do waŝniejszych ustaleń naleŝy zaliczyć (za: ZANDERIGHI 2002: 119): (1) branie pod uwagę oddziaływania duŝych sklepów i lokalizacji podmiejskich na śródmieście w przypadku obszarów metropolitalnych, (2) konieczność tworzenia zbilansowanej, całościowej oferty handlowej dotyczącej miast, które są ze sobą połączone, (3) otoczenie szczególną ochroną śródmieścia o wartościach historycznych oraz (4) poprawę infrastruktury w małych ośrodkach. 187 Jako element oceny tego przepisu podkreśla się, Ŝe władze regionalne wytyczyły dość konserwatywny kierunek dalszego rozwoju handlu, podczas gdy u podstaw tej regulacji leŝała potrzeba odbudowy, uzupełnienia i wprowadzenia innowacji do istniejących struktur oraz przeciwdziałanie fragmentacji sieci usługowej (ZANDERIGHI 2002: 120). 168

169 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Efekty wdroŝenia praw dotyczących lokalizacji handlu wielkopowierzchniowego w krajach europejskich Pierwszą obserwacją płynącą z powyŝszego zestawienia jest znaczne uzaleŝnienie konkretnych rozwiązań prawnych od sytuacji panującej w danym kraju. Specyfika kaŝdego z rynków jest inna, a konkretne przepisy powstają w reakcji do zmian, jakie zostały zaobserwowane w strukturze handlowej. Kraje są zróŝnicowane pod względem wielkości rynku, nawyków zakupowych klientów, dostępności terenów inwestycyjnych, ilości i rodzaju obiektów handlowych (w momencie tworzenia i wprowadzania prawa), historii ich lokowania, doświadczeń samorządów w postępowaniu z takimi inwestycjami, określenia obszarów oddziaływania obiektów handlowych (a więc takŝe zakresu projektów i analiz) oraz wskazania docelowego, poŝądanego kształtu sieci handlowej i przestrzeni miejskiej. Problemem związanym z oceną przedstawionych regulacji prawnych jest ograniczona moŝliwość powiązania ich z rozwojem handlu, jaki po nich nastąpił. Niewątpliwie zmiany te związane były równieŝ z innymi czynnikami pozaprawnymi. Z badań wynika, Ŝe Francja, Niemcy i Wielka Brytania charakteryzują się stosunkowo duŝym udziałem handlu podmiejskiego. Zaś we Włoszech i Hiszpanii takich obiektów jest duŝo mniej. Jak zauwaŝa Stewart Howe, nie moŝna jednak jednoznacznie wskazać, Ŝe cechy te wynikają bezpośrednio z wprowadzonego tam prawa. Mogą one wynikać równieŝ z preferencji zakupowych mieszkańców danego kraju (np. przyzwyczajenia do zakupów w sklepach tradycyjnych), jak dzieje się właśnie we Włoszech i w Hiszpanii (HOWE 2002A: 208). Co więcej, aktywność międzynarodowych sieci jest obecnie duŝo mniejsza w latach 90. Spowolnienie wynika nie tylko z panującej ogólnej sytuacji gospodarczej (w tym spowolnienia dynamiki rozwoju), ale równieŝ z innych (pozaprzestrzennych) ograniczeń, jakie są na te nowoczesne sklepy nakładane (CLIQUET 2006: 136). Do nich naleŝy zaliczyć między innymi omawiane wcześniej regulacje dotyczące handlu ogólnego. Część przepisów charakteryzuje się zróŝnicowaniem rygoru (głównie granicznej powierzchni sklepu), uzaleŝnionego od cech planowanego obiektu handlowego. MoŜe on więc zaleŝeć od wielkości ośrodka miejskiego, w którym jest projektowana budowa sklepu (prawo w Belgii, Francji, Grecji i Włoszech), miejsca lokowania obiektu (np. w śródmieściu lub poza, jak w prawie niemieckim i norweskim) oraz rodzaju asortymentu nowego sklepu (prawo w Danii i Irlandii). Rozwiązania te wydają się być wskazane, gdyŝ ograniczają weryfikujące postępowania administracyjne jedynie do uzasadnionych przypadków. Nie kaŝdy projekt i nie w kaŝdym miejscu będzie w równy sposób zagraŝał istniejącym strukturom i wymagał tej samej, rygorystycznej analizy. W małych miastach realizacje o nawet niewielkiej powierzchni mogą zaburzyć istniejącą równowagę sieci handlowej, podczas gdy te same realizacje w duŝych ośrodkach byłyby niemal niezauwaŝalne w odniesieniu do ilości całkowitej powierzchni handlowej. Podobnie zasadne wydaje się przeniesienie cięŝaru decyzji na odpowiedni szczebel administracji publicznej (od lokalnego, przez regionalny, aŝ do krajowego włącznie) w zaleŝności od wielkości planowanego obiektu handlowego. Sytuacja taka dotyczy np. Danii, Francji i Włoszech. Dzięki temu w przypadku obiektów o oddziaływaniach przewyŝszających obszar pojedynczej jednostki samorządowej moŝliwe jest kontrolowanie jego lokalizacji. Dzieje się tak na przykład w przypadku obiektów regionalnych i superregionalnych, jak równieŝ lokowanych tuŝ przy granicach administracyjnych. NaleŜy równieŝ zwrócić uwagę na wielopodmiotowość ciała oceniającego inwestycję (na przykład we Francji). Oprócz samorządu lokalnego w postępowaniu bierze udział mer największego miasta sąsiadującego z planowaną inwestycją, przedstawiciele izb parlamentarnych i przedstawiciele organizacji konsumenckich (DELORME 2007). Dla uŝyteczności przepisu istotne jest równieŝ wskazanie konkretnych sfer oddziaływań obiektów, które będą badane przy wydawaniu pozwolenia, oraz sposób ich weryfikacji. W Wielkiej Brytanii skuteczne okazały się dopiero te przepisy, które oprócz określenia jasnego celu, wyznaczały równieŝ czytelne i rygorystyczne zasady oceny, czy dany projekt spełnia stawiane wymagania. Przepisy brytyjskie we wczesnej fazie były zbyt ogólne. Większość regulacji wymaga oceny oddziaływania obiektu handlowego na istniejącą sieć handlową. Wśród innych cech 169

170 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych pojawiają się: zachowanie charakterystyki i odnowy obszarów historycznych (prawo irlandzkie); kwestie społeczne, w tym potrzeby osób niezmotoryzowanych, starszych i niepełnosprawnych (prawo duńskie, brytyjskie, irlandzkie); oddziaływanie na środowisko (prawo duńskie); rynek pracy (prawo irlandzkie); przeciwdziałanie wyludnianiu się śródmieść (prawo irlandzkie); komunikacja (prawo irlandzkie). Najskuteczniejsze są te przepisy, które uwzględniają moŝliwie duŝo analizowanych aspektów. Sukces przyniosły zazwyczaj te regulacje, które bardziej niŝ ograniczać rozwój, ukierunkowywały go na konkretne lokalizacje zwłaszcza śródmiejskie, i wskazywały poŝądany kierunek dalszego rozwoju (niekoniecznie poprzez określanie konkretnej lokalizacji) na przykład w Wielkiej Brytanii. W ten sposób inwestorom jest łatwiej planować inwestycje, gdy wiedzą, gdzie powinna się ona znaleźć i jakie warunki spełnić, aby dostała pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy większy nacisk połoŝony jest na zakazy, niekoniecznie muszą one powodować taki rozwój handlu, jaki leŝał u podstaw wprowadzenia tych regulacji. Wynikami wdraŝania tych przepisów w Ŝycie są rozmaite analizy, studia i plany dotyczące lokalizacji handlu, o których będzie mowa w dalszej części rozdziału. W niektórych przypadkach regulacje dotyczące handlu wielkopowierzchniowego czy sieciowego przyjmują formy bardzo radykalnych ograniczeń, wyraźnie faworyzujących konkretny format handlu (np. Dania, Francja, Włochy). Choć działania takie przynoszą oczekiwane rezultaty, to mając na względzie unijne zakazy ograniczeń swobody handlu 188, naleŝy je jednak zaliczyć do niewskazanych. Ponadto wprowadzają efekt stagnacji i ograniczają dalszy rozwój sieci handlowej. Mimo iŝ chronione są w ten sposób struktury tradycyjne, to nie są to rozwiązania poŝądane z punktu widzenia klienta, którego dostęp do nowoczesnych, atrakcyjnych kanałów dystrybucji jest odgórnie ograniczany. Ochrona interesów jednej grupy moŝe równieŝ prowadzić do pewnej monopolizacji rynku. Większość z powyŝszych ograniczeń wprowadzona została juŝ po zaistnieniu niepokojącego zjawiska (czy teŝ w reakcji na to zjawisko), a więc były nieco spóźnione. Wyraźnie było to dostrzegalne zwłaszcza w Irlandii, jak równieŝ w przypadku pierwszych przepisów w Wielkiej Brytanii. Wprowadzanie odpowiednich procedur zawczasu byłoby w tych krajach jednak niezwykle trudne, gdyŝ wymagałoby antycypowania przyszłego rozwoju handlu i jego konsekwencji przed ich zaistnieniem. Mimo to w róŝnych krajach handel nie rozwija się w równym tempie i nie znajduje na tym samym etapie rozwoju. Oznacza to, Ŝe państwa o mniej rozwiniętej sieci handlu nowoczesnego mają właśnie niepowtarzalną szansę, by skorzystać z doświadczeń innych krajów i na czas wprowadzić stosowne regulacje. W przypadku Polski, mimo iŝ pojawiło się juŝ stosunkowo duŝo realizacji śródmiejskich, naleŝy zauwaŝyć, Ŝe lokalizacje te nadal są atrakcyjne dla inwestorów, zwłaszcza w mniejszych miastach Polska ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych W kontekście omawianych wyŝej przepisów szczególną uwagę naleŝy poświęcić prawodawstwu polskiemu (por. LEDWOŃ 2007B, LEDWOŃ 2008). Tutaj wyróŝnić moŝna dwie obowiązujące ustawy dotyczące lokalizacji współczesnych obiektów handlowych w przestrzeni miejskiej. Pierwsza z nich to ustawa związana z planowaniem przestrzennym, która została omówiona w dalszej części tego rozdziału. Drugą zaś jest ustawa o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (ustawa o WOH). Została ona uchwalona przez Sejm stosunkowo niedawno, bo w dniu 11 maja 2007 roku. Mimo wielu sprzeciwów, protestów i zarzutów dotyczących niezgodności z konstytucją, ustawa ta została ogłoszona 17 lipca w Dzienniku Ustaw nr 127 pod poz Następnie po dwóch miesiącach 18 września 2007 roku weszła w Ŝycie. Uzasadnieniem wprowadzenia jej rygorystycznych zapisów miała być ochrona interesu publicznego oraz realizacja zasady zrównowaŝonego rozwoju. Zakładano równieŝ, Ŝe 188 Zarzuty takie podnoszone były na przykład w stosunku do polskiej ustawy o WOH, która zostanie omówiona w dalszej części rozdziału. 170

171 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych ustawa ta da większą kontrolę nad super- i hipermarketami, centrami handlowymi i innymi obiektami, które działają konkurencyjnie na tradycyjną i lokalną sieć drobnodetaliczną. Ustawa o WOH zdefiniowała wielkopowierzchniowy obiekt handlowy jako obiekt o powierzchni sprzedaŝy przekraczającej 400 m². Przyjmując, Ŝe obiektem takim jest budynek będący jedną całością funkcjonalną, naleŝy zauwaŝyć, Ŝe graniczna powierzchnia nie dotyczy pojedynczych sklepów, ale raczej całych budynków. Definicja ta nie ogranicza się więc tylko i wyłącznie do centrów handlowych, ale dotyczy równieŝ innych obiektów, których dotychczas nie traktowano jako potencjalnego zagroŝenia dla tradycyjnych struktur. Przykładem mogą być średniej wielkości salony meblowe czy nawet budynki wielorodzinne, na których parterach zlokalizowano kilka lokali handlowych o łącznej powierzchni powyŝej 400 m². Zgodnie z tą ustawą tworzenie takich wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wymaga uzyskania zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) (art. 3 ust. 1). Jednym z elementów postępowania w tej sprawie jest uzyskanie pozytywnej opinii rady gminy oraz sprawdzenie zgodności z dokumentami planistycznymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu 189 (art. 3 ust. 3). Co więcej, lokalizacje obiektów o powierzchni przekraczającej m² muszą być równieŝ zgodne z planami zagospodarowania przestrzennego województwa oraz uzyskać pozytywną opinię sejmiku województwa (art. 3 ust. 4). Przepisy te wprowadzają więc podejmowanie decyzji na dwóch szczeblach lokalnym i wojewódzkim, co jest zasadne zwłaszcza w przypadku duŝych obiektów o obszarach oddziaływania większych niŝ jedna gmina. W trakcie tej procedury wykonywane są dodatkowe opracowania i analizy oddziaływania planowanej inwestycji. Uwzględnione muszą być następujące przesłanki (zgodnie art. 5 ust. 2): kształtowania korzystnych warunków nabywania towarów i usług, poprawy jakości obsługi konsumentów oraz poszerzenia oferty handlowej i usługowej; rozwoju sieci handlowej i zachowania równowagi pomiędzy róŝnymi formami handlu; rozwoju rynku pracy; rozwoju infrastruktury i ochrony środowiska. Mimo wejścia w Ŝycie ustawy nie pojawił się dotychczas przepis wykonawczy rozporządzenie do ustawy określający szczegółowy zakres wykonywania takich opinii i analiz. Co ciekawe, ustawa dopuszcza załączenie takich analiz do wniosku składanego przez inwestora, a więc takŝe wykonywanie ich na jego zlecenie. MoŜe to powodować niejasne sytuacje, w których będzie moŝna kwestionować obiektywność tych opracowań 190. W powyŝszym kontekście wydanie stosownego rozporządzenia jest takŝe niezbędne dla dalszego i sprawnego funkcjonowania omawianej ustawy. Co więcej, mając na względzie ogólnikowość samej ustawy, to właśnie rozporządzenie powinno wprowadzić jasne i czytelne zasady oceny projektów. Mimo braku przepisów wykonawczych naleŝy jednak zauwaŝyć, iŝ powyŝsze regulacje zmuszają gminy do wykonywania jakichkolwiek analiz dotyczących lokalizacji obiektów wielkopowierzchniowych, gdyŝ przed wejściem w Ŝycie ustawy nie było takiego obowiązku. Jest to niewątpliwie zaleta tej regulacji prawnej, chociaŝ oprócz nałoŝenia samego obowiązku niezbędne jest równieŝ wskazanie metody jego wykonania. Mankamentem powyŝszych analiz jest rozwaŝanie kaŝdego obiektu handlowego z osobna, a nie tworzenie całościowych programów czy studiów ich lokalizacji 191. Oznacza to, Ŝe pierwszy inwestor który zaplanuje budowę duŝego obiektu handlowego, moŝe wykluczyć moŝliwość lokowania kolejnych, nawet mniejszych realizacji. DuŜo bardziej zasadne byłoby wykonywanie analiz chłonności juŝ na etapie studiów gminnych i ustalenie w nich poŝądanych parametrów obiektów handlowych. Pozwoliłoby to na prowadzenie spójnej polityki gminy w zakresie handlu. Ponadto w takiej sytuacji to samorząd wychodziłby z konkretną propozycją do przedsiębiorców, a nie odwrotnie jak zdarza się w przypadku tworzenia planów pod konkretne zapotrzebowanie inwestorskie. 189 Opracowania te zostały szerzej omówione w dalszej części rozdziału. 190 Więcej na ten temat w rozdziale Znaczenie szacunków, analiz, opinii i opracowań eksperckich, str Problem omawiany szerzej w rozdziale 5.4. Metody planistyczne studia, plany i analizy przestrzenne, str

172 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Ustawa o WOH pociąga za sobą jeszcze jedno działanie, które moŝna zaliczyć do sfery zbierania danych dotyczących istniejącej sieci usługowej (podobnie jak brytyjska dyrektywa Secretary of State for the Environment z 1986 roku, chociaŝ dotyczyła ona znacznie większych obiektów). KaŜdy wielkopowierzchniowy obiekt handlowy funkcjonujący w Polsce miał 30 dni od wejścia w Ŝycie ustawy na złoŝenie stosownego wniosku. Wniosek ten miał zawierać podstawowe dane dotyczące tego obiektu dokładnie takie, jakie mają być składane przy wnioskach o pozwolenie na utworzenie WOH. Kluczem do obchodzenia ewentualnych ograniczeń nakładanych przez ustawę o WOH na przykład przy zmianie składu branŝowego sklepów w danym WOH, moŝe okazać się jej zapis art. 3 ust. 5. Mówi on, iŝ nie wymaga uzyskania zezwolenia utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na terenie innego wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, na którego utworzenie uzyskano zezwolenie na podstawie przepisów niniejszej ustawy. Poza tym nie wiadomo, jak naleŝy rozumieć teren innego wielkopowierzchniowego obiektu handlowego czy jest to obszar powierzchni sprzedaŝy czy teŝ cały teren działki, na której zlokalizowano ten obiekt. Przepis ten stoi takŝe w sprzeczności z art. 9 ust. 1 tej samej ustawy. Mówi on bowiem, Ŝe zmiana warunków zezwolenia, o którym mowa w art. 3 ust. 1, dotycząca powierzchni sprzedaŝy lub całkowitej powierzchni, jaką zajmuje wielkopowierzchniowy obiekt handlowy, wymaga uzyskania zmiany zezwolenia. Co więcej, zmiany takie nie wymagają juŝ wykonywania ponownych analiz ani podejmowania stosownych uchwał rady gminy czy sejmiku województwa (art. 9 ust. 2 oraz art. 17 ust. 4). Efekty wejścia w Ŝycie tej ustawy, po przeszło półrocznym okresie jej obowiązywania, wydają się być przeciwne do zamierzonych (por. SZAFARZ 2007: B4). Po pierwsze nastąpiło całkowite zahamowanie nowych projektów. Inwestorzy nie składają wniosków o tworzenie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (PIEŃCZYKOWSKA, KUŹNIK 2008: 19). Brak rozporządzenia dotyczącego rodzaju i zakresu wymaganych analiz skutecznie blokuje jakiekolwiek działania w tym zakresie. W związku z tym w urzędach nie wykształciły się procedury obsługi takich wniosków. Zjawisko to jest potęgowane niepewnością ze strony potencjalnych inwestorów, którzy wolą ulokować swoje środki na rynkach innych krajów, gdzie prawo nie jest tak restrykcyjne. W związku z tym zamiast dalszego rozwoju na rynku pojawił się zastój. Realizowane są inwestycje, które dostały pozwolenie na budowę przed wejściem w Ŝycie ustawy o WOH. Kolejne projekty nie wchodzą w fazę przygotowawczą, więc w niedalekiej przyszłości naleŝy spodziewać się przestoju w otwieraniu jakichkolwiek nowych obiektów. Inwestorzy natomiast wyczekują wprowadzenia konkretnych procedur urzędowych, zmiany ustawy przez Sejm lub jej uchylenia. Po drugie naleŝy zauwaŝyć, Ŝe ustawa ta nie do końca spełnia zadanie ochrony drobnych kupców przed konkurencją ze strony sieci handlowych. ChociaŜ kontrolowany lub co najmniej ograniczony jest rozwój obiektów o powierzchni sprzedaŝy powyŝej 400 m², to ustawa ta zmusza wielkie sieci do przystosowania się do tej sytuacji. W tym celu sieci planują otwieranie mniejszych sklepów, których przepisy ustawy o WOH nie obowiązują (por. MAZURKIEWICZ 2007: B8). W efekcie powstanie więcej małych sklepów sieciowych. NaleŜy zauwaŝyć, Ŝe będą one mogły pojawiać się w miejscach dotychczas zdominowanych przez drobnych, lokalnych kupców. Podobnie jak dyskonty, małe sklepy sieciowe silnie oddziaływać będą na lokalny handel. Wynika to nie tylko z ich polityki niskich cen, ale w tym przypadku głównie z zastępowania lokalizacji sąsiedzkich. Klienci w Polsce (podobnie jak we Włoszech) chętnie robią w nich zakupy, a więc dotychczas lokalne sklepy spoŝywcze miały przewagę nad handlem sieciowym właśnie z powodu tego przyzwyczajenia zakupowego. Sieci działające w Polsce juŝ wcześniej zaczęły realizować swoje mniejsze formaty (np. Carrefour Express), a więc powstała baza do dalszego rozwoju w tym sektorze. Oprócz powyŝszej motywacji do zmniejszania wielkości sklepów naleŝy zasygnalizować takŝe ogólną tendencję obserwowaną na rynku międzynarodowym. Sieci, które specjalizują się w handlu wielkopowierzchniowym (np. Wal-Mart, Home Depot, Bet Buy) obecnie rozwaŝają wprowadzenie mniejszych formatów do śródmieść. Mimo iŝ klienci tych sklepów cenią je za niskie ceny i duŝy wybór towarów, to powoli są zmęczeni spędzaniem całych dni w ich ogromnych 172

173 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych wnętrzach (KLIMENT, BARR, JERDE 2004: 212). Obecnie konsumenci dokonują zakupów w róŝnych typach sklepów w zaleŝności od swoich potrzeb. Zjawisko to występuje równieŝ w ramach jednego segmentu rynku (na przykład produkty FMCG), w związku z czym dla róŝnych klientów atrakcyjne są zarówno sklepy sąsiedzkie, jak i hipermarkety. Powoduje to u niektórych sieci handlowych chęć posiadania zróŝnicowanego portfela formatów. W ten sposób postępują między innymi sieci Carrefour, Ahold, Tesco i Rewe. Zjawisko to jest wspomagane uzupełnianiem oferty sieci w zakresie formatów przestrzennych, które jest pozostałością po róŝnego typu przejęciach i fuzjach (CLIQUET 2006: 132). MoŜna je równieŝ interpretować jako poszukiwanie przez sieci handlowe kolejnej niszy, której zajęcie będzie wiązało się z osiągnięciem lepszej pozycji na rynku. Z punktu widzenia struktury samego miasta takie rozwiązanie nie powinno jednak być oceniane jednoznacznie negatywnie. Dla aspektów przestrzennych i funkcjonalnych wprowadzanie większej oferty handlowej w postaci mniejszych sklepów jest pozytywne, o ile nie będzie skutkowało silnymi oddziaływaniami konkurencyjnymi i zmniejszeniem się ogólnej liczby sklepów. W tym aspekcie własność sklepu lokalna czy sieciowa nie jest istotna dla omawianego zagadnienia. Ponadto powstaje narzędzie umoŝliwiające kontrolę nad nowo powstającymi obiektami wielkopowierzchniowymi. NaleŜy jednak nadmienić, Ŝe sama kontrola jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym dla zbilansowanej polityki przestrzennej miasta. Oprócz tego naleŝy przede wszystkim projektować i planować sieć usługową, a następnie monitorować jej jakość i zachodzące w niej zmiany. 173

174 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych 5.3. METODY PROGRAMOWANIA PROGRAMOWANIE I CHŁONNOŚĆ Oprócz ograniczania lokalizacji duŝych obiektów handlowych i weryfikowania ich wpływu na istotne cechy miast, naleŝy wyróŝnić równieŝ metody polegające na szacowaniu wielkości potencjalnej sprzedaŝy nowego sklepu, określaniu chłonności danego obszaru na nowe inwestycje oraz ustalaniu poŝądanego programu usługowego. KaŜda z tych metod jest inna i zostanie omówiona osobno. Szacowanie sprzedaŝy sklepu jest badaniem wykonywanym z reguły przez inwestora, gdyŝ ma ono na celu ocenę, czy konkretna lokalizacja sklepu jest opłacalna i będzie przynosić zyski. MoŜe równieŝ pośrednio słuŝyć jako element weryfikacji lokalizacji planowanego obiektu handlowego i oceny jego oddziaływania na istniejącą sieć usługową. Określanie chłonności handlowej obszaru precyzuje, jaka ilość dodatkowej funkcji handlowej zostanie zaabsorbowana przez popyt rynku tej strefy bez występowania znaczących oddziaływań konkurencyjnych. Informacja ta jest uŝyteczna zarówno dla potencjalnego inwestora, jak równieŝ dla planistów, którzy przy jej pomocy mogą określić górny limit wielkości projektowanej powierzchni handlowej. Natomiast samo programowanie oznacza wyznaczanie funkcji uwaŝanych za poŝądane na danym obszarze. Dzieje się tak zarówno ze względu na przestrzenną dystrybucję usług i chęć odpowiedniego kształtowania środowiska miejskiego (strona publiczna), jak równieŝ dla określenia docelowego zestawu najemców obiektu handlowego (strona inwestorska) Metoda prognozowania sprzedaŝy nowego sklepu Najprostsza metoda określająca sprzedaŝ sklepu w danej lokalizacji polega na wyznaczeniu następujących wskaźników (za: KOTLER 2005: 553): 1. przeciętnej liczby ludzi przechodzących obok sklepu w ciągu dnia (pochodna liczby osób mieszkających i pracujących w okolicy), 2. odsetek tych spośród nich, którzy weszli do sklepu, 3. odsetek wychodzących, którzy dokonali zakupu, 4. przeciętna wartość zakupu przypadająca na klienta. Iloczyn tych wskaźników pokaŝe, jak duŝa jest dzienna sprzedaŝ w danej lokalizacji. Gdy znana jest liczba przechodniów w analizowanej lokalizacji, sprzedaŝ sklepu moŝna oszacować, przyjmując pozostałe współczynniki jak dla innych sklepów tej samej sieci. W ten sposób moŝna dokonać wyboru najkorzystniejszej lokalizacji na podstawie pomiaru ruchu i badań zwyczajów klientów. Do oceny tego, jak chętnie klient wybierze dany sklep, słuŝy model potencjału handlowego. WyróŜnia on następujące czynniki, które klient bierze pod uwagę przy wyborze sklepu (za: GUY 1999: 453): 1. im większa oferta tym większa szansa wyboru tej oferty przez klienta (zaleŝność moŝe być liniowa i nieliniowa), 2. im bliŝej klientowi do sklepu tym większa szansa wyboru (zaleŝność nieliniowa), 3. przy podejmowaniu decyzji o wyborze punktu docelowego klient porównuje inne oferty w zasięgu moŝliwej do wykonania podróŝy. Analiza taka spełnia swoje zadanie, chociaŝ ma pewne mankamenty. Zakłada mianowicie, Ŝe indywidualna dostępność środków transportu jest taka sama dla całego obszaru, Ŝe przy wyborze sklepu pod uwagę brana jest jedynie wielkość i odległość od sklepu oraz Ŝe indywidualni klienci będą dokonywać takich samych wyborów. Oczywiście te załoŝenia są pewnym uproszczeniem rzeczywistości, stąd wyniki tych rozwaŝań są jedynie przybliŝone. 174

175 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Istnieją jeszcze dwie inne metody szacowania sprzedaŝy nowego sklepu, które uwzględniają jego połoŝenie geograficzne względem konkurencji. Są to: analiza obszaru rynku oraz model interakcji przestrzennej (za: GUY 1999: , por. ENGLAND 2000: 70). Analiza obszaru rynku polega na: 1. ustaleniu dwóch obszarów oddziaływania pierwszorzędnego (izochrona 10-minutowa) i drugorzędnego (20-minutowa), 2. ewentualnym podziale stref na podsektory w zaleŝności od zróŝnicowania przestrzennego i funkcjonalnego, 3. oszacowaniu stopnia penetracji kaŝdego z sektorów (na podstawie doświadczeń danej sieci), z uwzględnieniem połoŝenia sklepów konkurencji (istniejących i planowanych), 4. oszacowaniu sprzedaŝy z obszaru analizowanego (iloczyn liczby mieszkańców, średnich wydatków na mieszkańca dotyczących produktów planowanych do sprzedaŝy oraz szacowanego procentowego udziału nowego centrum w rynku), 5. zwiększeniu tej liczby o ok % dla uwzględnienia klientów spoza 20-minutowego obszaru oddziaływania. W powyŝszych szacunkach kluczowe jest uwzględnienie historycznych danych dotyczących sklepów danego przedsiębiorstwa. Zaś model interakcji przestrzennej wymaga: 1. ustalenia współczynnika atrakcyjności analizowanego sklepu 192, 2. ustalenia (lub pomiaru) atrakcyjności sklepów konkurencyjnych, 3. podziału przestrzeni oddziaływania sklepu na podsektory zawierające skupiska mieszkańców, 4. oszacowania wielkości całkowitych wydatków w kaŝdym z podsektorów, 5. oszacowania czasu przemieszczania się pomiędzy kaŝdym z sektorów a kaŝdym ze sklepów (dla wszystkich moŝliwych kombinacji), 6. wyznaczenia przepływu wydatków do nowo projektowanego sklepu dla kaŝdego z podsektorów 193, 7. suma tych wydatków w przybliŝeniu będzie się równała wielkości sprzedaŝy analizowanego sklepu pochodzącej z obszaru oddziaływania. W przypadku sieci sklepów, które dysponują wystarczającą ilością danych dotyczących innych, juŝ istniejących sklepów, moŝliwe jest dodatkowe oszacowanie wpływów spoza tych głównych obszarów. Jak widać, o dokładności powyŝszych analiz decydować będzie ilość danych historycznych, jaką będzie miał analityk w odniesieniu do sklepów danej sieci. Tutaj z pomocą przychodzą rozmaite techniki marketingowe stosowane przez wielkie sieci oraz skrupulatność prowadzenia przez nie analiz rynku dla istniejących i funkcjonujących juŝ obiektów. Jednym z elementów badania rynku przez sieci handlowe są karty lojalnościowe wydawane klientom (GUY 1999: 456). Nie chodzi tutaj tylko o przywiązanie klienta do danej sieci poprzez zaoferowanie zniŝek dla stałych klientów, ale takŝe o zbieranie nieocenionych danych statystycznych. Klienci otrzymujący karty wypełniają ankiety, gdzie muszą podać podstawowe informacje dotyczące 192 Ustalenie współczynnika atrakcyjności sklepu jest zagadnieniem dość złoŝonym, gdyŝ wymaga oceny wszelkich aspektów, jakimi kierują się lub będą kierowali się klienci przy wyborze danej oferty usługowej. W duŝym uproszczeniu moŝna przyjąć, Ŝe atrakcyjność będzie proporcjonalna do wielkości (powierzchni sprzedaŝy) sklepu. 193 Szacunki te wykonuje się jako iloczyn atrakcyjności, poziomu wydatków i czasu przemieszczenia się do sklepu dla kaŝdego z podsektorów analizowanego sklepu, dzielonego przez sumę analogicznych iloczynów dla wszystkich przemieszczeń. Otrzymywany jest w ten sposób udział analizowanego sklepu w wydatkach danego podsektora waŝony jego atrakcyjnością i czasem przemieszczenia się do niego. 175

176 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych miejsca zamieszkania, a nawet czasami wielkości rodziny czy wysokości dochodów 194. Ponadto klient, aby uzyskać zniŝki czy wziąć udział w promocjach, musi legitymować się kartą lojalnościową przy kaŝdym zakupie. W ten sposób więc stale dostarcza on informacji na swój temat. MoŜna sprawdzić, jak często kupuje, jakie to są towary, w jakim przedziale cenowym i z łatwością umiejscowić to źródło przychodu dla sklepu w przestrzeni geograficznej. W ten sposób moŝliwe jest stworzenie rozległej i w duŝej mierze bardzo adekwatnej bazy danych, dotyczącej przestrzennego i jakościowego rozkładu klientów danej sieci. Następnie te dane są wykorzystywane przy analizach lokalizacji nowych obiektów. NaleŜy nadmienić, Ŝe metody dotyczące prognoz sprzedaŝy nowego sklepu mogą dotyczyć zarówno pojedynczych sklepów, jak równieŝ całych ich organizacji w postaci centrów handlowych Metoda określania chłonności obszaru na nową ofertę handlową Kolejną metodą analityczną, która ma określić przyszłe zapotrzebowanie na powierzchnię handlową na danym obszarze, jest prognozowanie chłonności tego obszaru. Pozwala to na zaplanowanie takiego rozszerzenia istniejącej oferty tego rejonu, która będzie odpowiadała istniejącemu i przyszłemu zapotrzebowaniu ze strony klientów. Przekroczenie tego parametru i nadpodaŝ powierzchni handlowej skutkowała będzie wyniszczającymi oddziaływaniami konkurencyjnymi w ramach sieci usługowej na tym obszarze i odebraniem istniejącym sklepom ich klientów. W efekcie część sklepów moŝe przestać przynosić dochód i zostanie zamknięta. Dla zobrazowania sposobu, w jaki szacowana jest chłonność obszaru na powierzchnię handlową, przytoczona zostanie metodyka wykorzystana przez DTZ Pieda Consulting (2001) w opracowaniu wykonanym dla większego obszaru metropolitalnego Dublina (GDA 195 ). Il Większy obszar metropolitalny Dublina (DTZ 2001: 19) Il Obszar metropolitalny Dublina (DTZ 2001: 17) 194 Popularna jest równieŝ sprzedaŝ w ramach sieci (a właściwie na podstawie umów z instytucjami zewnętrznymi) instrumentów finansowych, m.in. kart kredytowych. Dostarczają one dodatkowych danych dotyczących sytuacji materialnej rodziny, zatrudnienia oraz innych miesięcznych wydatków. 195 ang. Greater Dublin Area. 176

177 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych U podstaw szacunków przyszłej sytuacji leŝy zebranie danych historycznych. Pierwszą i podstawową informację stanowią całkowite wpływy handlu na analizowanym obszarze w latach poprzedzających analizę, które scharakteryzują siłę nabywczą regionu i pokaŝą równieŝ aktualny kierunek dalszych zmian. Przy ustalaniu wartości tych wpływów moŝna posłuŝyć się rządowymi statystykami, informacjami podatkowymi i wszelkimi innymi opracowaniami, które zostały w tym czasie wykonane. Dane te moŝna grupować w zaleŝności od rodzaju sprzedawanych produktów. W przypadku Dublina podzielono je na dwie grupy sklepów: oferujących produkty podstawowe (ang. convenience) i z oferty rozszerzonej (ang. comparison) 196. Drugim źródłem danych są ankiety dotyczące nawyków zakupowych mieszkańców (jakich dokonują zakupów i gdzie, jaka jest ich wartość, jaki środek transportu wybierają, ile czasu na to poświęcają itp.). Trzecim elementem jest dokładna inwentaryzacja istniejącej sieci usługowej, która dostarcza informacji co do rzeczywistej powierzchni sprzedaŝy zlokalizowanej na obszarze analizy. Kolejnym etapem analiz są prognozy wzrostu wydatków na konsumpcję na badanym obszarze. W tym celu tworzone są odpowiednie modele sytuacji przyszłościowych, które dzielone są na odpowiednie warianty. Wśród nich znajduje się pełne spektrum moŝliwych scenariuszy rozwoju od bardzo optymistycznych po najbardziej pesymistyczne. Do czynników, które wpływają na przyszłe wydatki klientów w sklepach na analizowanym obszarze, naleŝy zaliczyć: zmiany liczby mieszkańców i turystów w regionie, zmiany ich dochodów i ogólnej siły nabywczej oraz zmiany udziału wydatków konsumpcyjnych w budŝecie gospodarstw domowych (modele konsumpcji). Biorąc pod uwagę historyczne dane dotyczące tych parametrów, moŝliwe jest wytyczenie prognoz ich zmian w przyszłości. Przy uwzględnieniu zmian powyŝszych czynników, moŝliwe jest oszacowanie potencjalnego przyrostu lub spadku wpływów przedsiębiorstw handlowych 197. Ewentualna nadwyŝka przyszłej sprzedaŝy niekoniecznie musi być w całości zagospodarowana nowymi inwestycjami handlowymi, których chłonność jest właśnie szacowana i które będą planowane na podstawie tych analiz. Ewentualne dodatkowe wydatki konsumpcyjne będą przejmowane równieŝ przez: 1. inwestycje, które obecnie są w fazie budowy, 2. inwestycje juŝ zrealizowane (zwiększenie przychodów przy zachowaniu powierzchni sprzedaŝy, oznaczające wzrost wydajności handlu), 3. inne kanały dystrybucji (Internet, zamówienia pocztowe, automaty itp.), których udział w rynku z czasem będzie się zmieniał. Po odjęciu sumy powyŝszych wartości od całkowitego przyrostu wydatków otrzymuje się wartość dodatkowych wydatków netto. Właśnie ta kwota będzie moŝliwa do zagospodarowania w nowe projekty. Powierzchnię sprzedaŝy planowanych na tej podstawie obiektów moŝna oszacować, dzieląc tę wartość wydatków przez planowany dochód uzyskiwany przez jednostkę sprzedaŝy. Wynikiem powyŝszych szacunków jest chłonność handlowa danego obszaru. Dzięki temu moŝliwe jest oszacowanie wielkości oferty handlowej (podaŝy), na jaką będzie zapotrzebowanie ze strony klientów (popyt). MoŜliwie dokładne zbilansowanie obu tych parametrów jest w stanie uchronić rynek przed wyniszczającą walką konkurencyjną. Mimo to zachowanie tych parametrów nie gwarantuje w pełni ochrony kaŝdego sprzedawcy. Jednym z załoŝeń powyŝszych kalkulacji jest 196 W zaleŝności od potrzeb tę analizę moŝna przeprowadzić w podziale na inne branŝe czy formy organizacyjne. Głównym wymaganiem jest dostępność danych odnośnie do ich udziału w sprzedaŝy w rozbiciu na te formy oraz moŝliwość oszacowania dalszego potencjału rozwojowego poszczególnych sektorów. W przypadku podobnych badań wykonanych dla Szczecina i jego śródmieścia (DTZ 2005) posłuŝono się danymi GUS w rozbiciu na podstawowe sektory branŝowe. UmoŜliwiło to wyznaczenie chłonności właśnie w tym podziale. 197 Mankamentem badania jakie zostało przedstawione dla Szczecina (DTZ 2005), jest nieuwzględnienie wszystkich z wymienionych tutaj czynników. Ze względu na ograniczenia w dostępie do danych analizowany był model konsumpcyjny dla całego województwa, a nie samego Szczecina i jego śródmieścia. Ponadto nie uwzględniono zmian w czasie, a jedynie dane historyczne. Co więcej, przyjęto, Ŝe jednostka powierzchni sprzedaŝy w przyszłości będzie przynosić takie same przychody, jak wcześniej. 177

178 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych chociaŝby zwiększanie się sprzedaŝy przypadającej na jednostkę powierzchni sklepu. Największe wzrosty tego parametru nastąpią bowiem u najlepszych, najatrakcyjniejszych i najnowocześniejszych sprzedawców. Aby mniejsze przedsiębiorstwa dotrzymywały im kroku, niezbędne są z ich strony inwestycje i innowacje. Jednak na takie rozwiązania nie wszyscy mogą sobie pozwolić lub nie zdają sobie sprawy z tej konieczności. Wytyczenie chłonności rynku na nowe inwestycje jest metodą ogólną, która nie wskazuje konkretnej lokalizacji projektowanych dodatkowych przestrzeni, lecz podaje na jak duŝy program usługowy jest zapotrzebowanie na rynku. Ustalenia w postaci konkretnych lokalizacji winny się znaleźć w studiach przestrzennych, które określą obszary predestynowane do przyjęcia tych inwestycji. Przy podejmowaniu tych decyzji projektowych naleŝy uwzględnić równieŝ inne uwarunkowania, takie jak: istniejące obszary o duŝej powierzchni handlowej, rozlokowanie dzielnic mieszkaniowych, wzajemna dostępność tych struktur w postaci istniejących połączeń komunikacyjnych, w tym transportu publicznego, połoŝenie nowych obszarów inwestycyjnych itp Metoda ustalanie programu usługowego Na podstawie powyŝszych analiz moŝna ustalić odpowiedni program usługowy, na jaki będzie popyt na danym obszarze. NaleŜy badać, jaki rodzaj oferty jest dla miasta poŝądany i wspierać jego lokowanie. W zaleŝności od tego, na jak wiele branŝ zostanie rozbita ta prognoza 198, tyle teŝ zostanie wyznaczonych wytycznych. Nie jest to jednak jedyny powód, dla którego naleŝy definiować konkretne funkcje usługowe, jakie są poŝądane w konkretnej części miasta. Pozwala to takŝe na promowanie konkretnych, uzupełniających funkcji usługowych, które będą odpowiednio rozszerzać istniejącą ofertę obszaru i znacząco wpływać na jego Ŝywotność. Do takiej funkcji oŝywiającej przestrzeń miejską niewątpliwie naleŝy gastronomia. Jest ona niezwykle istotną funkcją, przyciągającą wielu ludzi. Jest to jeden z powodów, dlaczego w kaŝdym centrum handlowym znajdują się punkty gastronomiczne. W przypadku ulic handlowych lokalizacja zróŝnicowanych funkcjonalnie punktów usługowych jest trudniejsza. Gastronomia nie jest tak dochodowa jak na przykład sprzedaŝ odzieŝy. W związku z tym duŝa liczba butików moŝe wywindować ceny do poziomu, na który nie będą mogli pozwolić sobie restauratorzy. W tym kontekście oferta centrum handlowego moŝe wypełnić tę lukę 199. Jak zauwaŝa Eckhard Brockhoff (BROCKHOFF 2006: ), w śródmieściach warto więc lokować centra, które rozszerzają ich ofertę, dając im to, czego śródmieścia właśnie nie mają. Oprócz lokali handlowych o duŝej powierzchni i dostępnych parkingów istotna jest równieŝ ta oferta uzupełniająca, na przykład gastronomia. Pozwala to takŝe na lokowanie lub planowanie obiektów czy układów profilowanych w zakresie głównej, wiodącej funkcji. W ten sposób moŝna wprowadzać atrakcyjne elementy w strukturę miejską, takie jak na przykład centra rozrywkowe. Obiekty tego typu oferują funkcje niszowe i wzmacniają całościową ofertę usługową. Jednocześnie ich negatywny wpływ konkurencyjny na istniejącą juŝ sieć usługową jest naturalnie ograniczony. Aby ograniczyć negatywny wpływ nowego, śródmiejskiego centrum handlowego na istniejące juŝ sklepy, w jego programie powinna się więc znaleźć głównie oferta uzupełniająca. Dzięki temu ograniczone zostaną oddziaływania konkurencyjne na sieć handlową przy równoczesnym rozszerzeniu asortymentu i usług dostępnych dla klientów (BRUNE 2006B: 60). NajwaŜniejszym celem planowania jest zaprojektowanie takiego programu śródmiejskiego centrum handlowego, aby rozszerzał on, a nie zastępował całościową ofertę dzielnicy. Najlepszym rozwiązaniem, zapewniającym trwałą sieć drobnodetaliczną, jest załoŝenie, Ŝe przy sąsiadujących 198 Przykładowo w analizie dla Dublina były to tylko dwie ogólne branŝe handlowe, podczas gdy w przypadku Szczecina uwzględniono juŝ podział na: Ŝywność i napoje bezalkoholowe, odzieŝ i obuwie, wyposaŝenie mieszkania i artykuły gospodarstwa domowego oraz towary i usługi konsumpcyjne. MoŜliwość takiego programowania zaleŝy jednak od dostępności danych wyjściowych i ich podziału na poszczególne branŝe. 199 Por. problem wyrównywania się cen najmu w lokalach przy ulicy handlowej omówiony w rozdziale Odpowiedni dobór najemców i promocja centrum handlowego, str

179 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych ulicach zlokalizowane są sklepy oferujące inne towary aniŝeli centrum handlowe (BRUNE 2006B: 55-56). Jeśli tak nie będzie przed otwarciem centrum, to zróŝnicowanie to nastąpi samoistnie z biegiem czasu. Niestety wtedy odbędzie się to kosztem istniejących sklepów, które pod naporem konkurencji będą zmuszone do przebranŝowienia 200. W efekcie powstać moŝe dzielnica tanich sklepów. PowyŜsze działanie związane z programowaniem składu funkcjonalnego sieci usługowej przypomina działania, jakie podejmuje się w przypadku centrów handlowych 201. NaleŜy jednak nadmienić, Ŝe zapotrzebowanie na konkretne funkcje, jak równieŝ i parametry sklepów ulegają stałym zmianom w czasie. Aby obiekt czy układ handlowy był atrakcyjny dla klientów, musi on odzwierciedlać ich potrzeby. Dlatego program funkcjonalny teŝ musi się odpowiednio zmieniać. Tak więc zbytnia precyzja w jego wytyczeniu i brak moŝliwości dokonywania w nim zmian w dłuŝszej perspektywie czasowej mogą przynieść negatywne efekty. Przy omawianiu problematyki związanej z ustalaniem programu usługowego nowych obiektów naleŝy nie tylko myśleć o wytyczeniu poŝądanego kierunku rozwoju, ale równieŝ mieć moŝliwość wymagania od inwestorów realizacji takich planów. W tej sytuacji polska ustawa o WOH dostarcza takiego narzędzia, gdyŝ wymaga ustalenia przez wnioskodawcę planowanej branŝy sprzedaŝy w ramach obiektu handlowego 202. Ustawa ta uprawnia równieŝ do kontrolowania czy przedsiębiorca przestrzega warunków zezwolenia 203. Wcześniej w Polsce stawianie tak szczegółowych wymagań co do rodzaju prowadzonej sprzedaŝy nie było wymagane Znaczenie szacunków, analiz, opinii i opracowań eksperckich We wszystkich modelach, analizach oddziaływania planowanego obiektu na istniejące struktury oraz wytycznych rozwojowych handlu niezwykle waŝną rolę odgrywają eksperci szacujący zmiany chłonności sieci handlowej. Jak podkreśla Eckhard Brockhoff, inwestorzy często prezentują mało realistyczne zestawienia i prognozy moŝliwego rozwoju handlu w mieście tylko po to, aby uzasadnić lokalizację nowego centrum handlowego (BROCKHOFF 2006: 96). Dla prawidłowego funkcjonowania miasta niezbędna jest jednak realna ocena siły nabywczej w obszarze oddziaływania. Przyjmowanie zbyt optymistycznych prognoz moŝe skutkować budową obiektu handlowego, na którego ofertę nie ma miejsca na rynku. W tej sytuacji do wnętrza takiego centrum jedynie przeniesie się istniejąca juŝ oferta (BROCKHOFF 2006: 99). Spowoduje to więc efekt przeciwny od zamierzonego i zamiast atrakcyjnego rozszerzenia całościowej oferty nastąpi jej niewielka zmiana. Zarzut, jaki często było podnoszony przy procesie pozwolenia na budowę Schloss-Arkaden w Brunszwiku, dotyczył właśnie opinii eksperckich na temat rozwoju miasta, transportu i uŝytkowania. Trzech doradców, wyłonionych w przetargu, przedstawiło pozytywne stanowiska co do budowy tego centrum. Osoby z zewnątrz zarzucały im jednak, iŝ wynagrodzenie za te ekspertyzy pochodziło od inwestora centrum, a to z kolei stawiało pod znakiem zapytania ich obiektywność (PUMP-UHLMANN 2006A: 174, por. PUMP-UHLMANN 2006B: 151). ChociaŜ nie moŝna jednoznacznie ocenić tych ekspertyz i zarzucić im stronniczości, to przykład ten pokazuje pewną niebezpieczną sytuację, w której moŝe istnieć wspólnota interesów łącząca inwestora z oceniającym. 200 Więcej na temat zmian zachodzących w tradycyjnej sieci usługowej w wyniku lokalizacji obiektu wielkopowierzchniowego w rozdziałach Fazy reakcji istniejącej sieci handlowej na lokalizację obiektu handlowego, str. 92 oraz Przemiany ilościowe programu ulic handlowych, str Więcej na tem temat w rozdziale Odpowiedni dobór najemców i promocja centrum handlowego, str Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 7 lit. b z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. z 2007 r. Nr 127, poz. 880). 203 Zgodnie z art. 8 ust. 2 z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz. U. z 2007 r. Nr 127, poz. 880). 179

180 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych W związku z powyŝszym najbezpieczniejsze wydaje się sporządzanie niezaleŝnych, finansowanych ze środków publicznych analiz i prognoz. Pozwala to uniknąć jakichkolwiek konfliktów interesów czy nacisków ze strony inwestora na pozytywny wynik ekspertyzy. W tym świetle polska ustawa o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych jest niedoskonała. Pozwala ona na dołączanie przez inwestora do wniosku o pozwolenie na lokalizację WOH własnych analiz jego oddziaływania. W pewnych przypadkach moŝe to spowodować sytuację, kiedy gmina wykorzysta te analizy bez zlecania dodatkowych lub będzie w posiadaniu dwóch sprzecznych ze sobą analiz. Istotnym elementem analiz jest takŝe baza danych wyjściowych. Jedynie zestaw kompletnych i adekwatnych do badanego problemu danych moŝe pozwolić na wykonanie rzetelnych analiz. W tym aspekcie naleŝy podkreślić, Ŝe sieci handlowe i firmy deweloperskie mają duŝo lepsze zasoby informacji, gdyŝ mają moŝliwość monitorowania własnych, istniejących juŝ realizacji. Biorąc to pod uwagę, naleŝy zauwaŝyć, Ŝe udział inwestora w etapie analitycznym moŝe mieć takŝe pozytywny wydźwięk, o ile pozwoli to na bardziej odpowiednią jego ocenę. PowyŜsze metody wskazują dodatkowo na jeszcze jedną cechę oddziaływań współczesnych obiektów handlowych, którą naleŝy brać pod uwagę przy ich ocenie. Mianowicie obszar oddziaływania takiego sklepu jest przestrzenią geograficzną, którą choć wytyczają bariery przestrzenne, to nie ograniczają jej granice administracyjne. Klienci nie zwaŝają na granice miast, gmin czy regionów. W dzisiejszej zjednoczonej Europie nawet granice państw nie są jakąkolwiek przeszkodą 204. Z tego wynika, Ŝe przypadek lokalizacji obiektu, którego obszar oddziaływania zawiera więcej niŝ jedną jednostkę samorządową, powinien być rozpatrywany w szerszym kontekście. W przeciwnym razie moŝe dojść do sytuacji, jaka zdarzyła się w Gdańsku. Miasto, chcąc obronić się przed zgubnym wpływem lokalizacji duŝego obiektu (Makro Cash & Carry), nie umoŝliwiło jego lokalizacji. Mimo to sąsiednia gmina nie widziała takich przeciwwskazań i centrum powstało tuŝ za granicą miasta Gdańska (BIELAWSKI 2007). Niewątpliwie śródmieście Gdańska znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, ale miasto nie miało wpływu na dopuszczenie jego realizacji. 204 W tym kontekście brak granic w Europie jest bardzo ciekawym zagadnieniem, które powoduje wycieczki zakupowe do sąsiedniego państwa por. KARWOWSKI, GRZESIUK

181 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych 5.4. METODY PLANISTYCZNE STUDIA, PLANY I ANALIZY PRZESTRZENNE Przedmiotem działań planistycznych jest zbilansowana gospodarka przestrzenią miasta z zachowaniem i ochroną jego istotnych cech słuŝących dobru publicznemu. Zgodnie z tą ideą naleŝy przeciwdziałać obumieraniu dzielnic śródmiejskich. Choć celem tego planowania nie jest regulacja oddziaływań konkurencyjnych pomiędzy róŝnymi sklepami, to wymaga ona jednak uwzględnienia przesłanek wynikających z tychŝe relacji ekonomicznych. Tak więc sterowanie przestrzennym rozwojem handlu wielkopowierzchniowego, z uwzględnieniem ochrony istniejącej sieci usługowej, jest środkiem, a nie celem polityki planistycznej 205. Na przykładzie prawa obowiązującego w Wielkiej Brytanii moŝna wyróŝnić grupy działań stosowanych przez samorządy w planowaniu przestrzennym. Clifford Guy proponuje następujący ich podział (GUY 1994: 74-75): 1. określenie maksymalnej całkowitej powierzchni handlowej obszaru, 2. określenie nowej powierzchni handlowej moŝliwej do zlokalizowania na obszarze, 3. stwierdzenie zapotrzebowania na konkretne załoŝenie handlowe (łącznie ze wskazaniem konkretnego miejsca), 4. ustalenie konkretnych warunków jakie muszą spełnić nowe inwestycje, 5. ochrona i poprawa funkcjonowanie istniejącego handlu (zakazywanie lokowania obiektów podmiejskich lub wskazanie niedoskonałości w funkcjonowaniu sieci handlowej i wytyczanie kierunków jego polepszenia), 6. kontrolowanie konkretnych cech zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do handlu Planowanie przestrzenne w Polsce Regulacje dotyczące planowania przestrzennego w Polsce określa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Jest to drugi, obok ustawy o WOH, przepis prawny regulujący lokalizowanie współczesnych obiektów handlowych. Wymagania dotyczące nowej zabudowy, w tym takŝe obiektów handlowych, ustalane są w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (mpzp), zgodnie z art. 4. ust. 1 ustawy planistycznej. Te z kolei muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (studium), które jest osobnym dokumentem planistycznym. W związku z tym proces planowania przestrzennego na poziomie gminy jest dwupoziomowy. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt. 8 w studium wyznacza się miejsca lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, dla których to obszarów sporządzenie mpzp będzie obowiązkowe. Obecnie, zgodnie z ustawą o WOH, graniczna powierzchnia sprzedaŝy obiektów handlowych, które muszą spełniać powyŝszy wymóg, wynosi 400 m². Wcześniejsze przepisy w tym zakresie były nieco inne. Do czasu wejścia w Ŝycie ustawy o WOH granica ta była ustalona na duŝo wyŝszym poziomie m². Natomiast obowiązująca jeszcze wcześniej ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym inaczej definiowała te zakresy. Były one zróŝnicowane w zaleŝności od wielkości ośrodka, w którym taki obiekt był lokowany. W gminach liczących do mieszkańców obostrzenia dotyczyły juŝ obiektów o powierzchni od m², a w gminach większych równieŝ m² (art. 10 ust. 1 pkt 1). NaleŜy więc stwierdzić, Ŝe obecne przepisy są bardzo rygorystyczne, ale nie uwzględniają odmienności ośrodków w zaleŝności od ich wielkości. 205 Por. problem interwencji planistycznej w rynku handlowym. Więcej ENGLAND 2000:

182 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Poprzednia ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym charakteryzowała się jeszcze jedną róŝnicą w tym zakresie. Wprowadzała ona obowiązek wykonania prognozy skutków budowy tych obiektów dla rynku pracy, komunikacji, istniejącej sieci handlowej oraz zaspokojenia potrzeb i interesów konsumentów (art. 10 ust. 2). Obecna ustawa planistyczna takich wymagań nie stawia, a do czasu wejścia w Ŝycie ustawy o WOH wykonywanie takich analiz w ogóle nie było prawnie wymagane. Przytaczana ustawa o WOH nakazuje jednak analizowanie obiektów dopiero na etapie pozwolenia na lokalizację obiektu WOH, a więc w momencie, gdy juŝ sporządzono mpzp. Oznacza to, Ŝe ani na etapie wykonywania studium ani mpzp nadal nie ma obowiązku wykonywania analiz w zakresie rozmieszczenia handlu. W aktualnie obowiązujących przepisach nie do końca jasne jest, czy moŝna zbudować obiekt handlowy o powierzchni większej niŝ 400 m² w lokalizacji, która nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub nie została wyznaczona na ten cel w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z art. 4. ust. 2 w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie takiej decyzji uwarunkowane jest łącznym spełnieniem wszystkich wymagań określonych w art. 61 tejŝe ustawy. Wśród nich znajduje się warunek tzw. dobrosąsiedztwa, czyli występowania w sąsiedztwie wnioskowanego terenu budynków, które umoŝliwiałyby określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1). Ponadto nie moŝna odmówić wydania decyzji, jeŝeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56 na mocy art. 64 ust. 1). NaleŜy tutaj równieŝ nadmienić, iŝ studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem nadrzędnym w stosunku do planów miejscowych, natomiast samo studium nie stanowi prawa miejscowego. Oznacza to, Ŝe nie ma podstaw, aby decyzje o warunkach zabudowy obowiązkowo uwzględniały zapisy studium. W związku z powyŝszym, moŝliwa wydaje się lokalizacja wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy mimo braku wyznaczenia tej lokalizacji w studium. ChociaŜ nie udokumentowano takich przypadków, to nie są one wprost prawnie zabronione. Głównym zaś wymogiem jest taka lokalizacja, w której sąsiedztwie juŝ znajduje się obiekt wielkopowierzchniowy. W tej grupie projektów w sposób oczywisty zawierają się wszelkie rozbudowy istniejących juŝ obiektów handlowych. Co więcej, w ustawie o WOH wprowadzono wymóg weryfikacji zgodności planowanego przedsięwzięcia takŝe z decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 3 ust. 3). Do podobnych rozwaŝań doszło Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Krakowa (BPPUMK 2004). Wnioskiem płynącym z analizy prawnej był takŝe brak moŝliwości wprowadzenia w studium zakazu lokowania obiektów wielkopowierzchniowych poza wyznaczonymi obszarami Plany regionalne na przykładzie Dublina Punktem wyjścia do planowania miejscowego w obszarze metropolitalnym Dublina są Plany Rozwoju (Statutory Development Plans), w których wytyczono podstawowe kierunki zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczono w nich podział przestrzeni na strefy hierarchiczne, zróŝnicowane pod względem roli pełnionej w całym układzie metropolitalnym, dominujących funkcji, sposobów zagospodarowania i wytycznych do dalszego rozwoju. Jest to opracowanie ogólne, które wymaga skonkretyzowania zaleceń dotyczących lokalizacji handlu. W odpowiedzi na potrzebę wytyczenia kierunku rozwoju funkcji handlowej na tym obszarze wykonana została Strategia Planowania Handlu (Retail Planning Strategy). Opracowanie to miało na celu między innymi: ustalenie chłonności poszczególnych obszarów wytyczonych w ramach metropolii, uhierarchizowanie struktury handlowej, wytyczenie poŝądanych przekształceń dla zaniedbanych centrów miejskich i dzielnicowych, a przede wszystkim taką dystrybucję programu handlowego, która byłaby wydajna, sprawiedliwa i zrównowaŝona (DTZ 2001: 29-30). 182

183 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych W tym celu ustalono pięć poziomów hierarchii handlu (za RPGPO 2004A: 59): 1. centrum metropolitalne, 2. główne centra miejskie, 3. pozostałe centra miejskie i dzielnicowe, 4. centra sąsiedzkie, 5. drobne sklepy (corner shops). Następnie przypisano istniejące ośrodki handlowe odpowiednim szczeblom tego podziału. Oczywiście w tym zestawieniu centrum Dublina jest połoŝone najwyŝej, a jego obszar oddziaływania ma rangę co najmniej narodową. Mniejsze zaś ośrodki tworzą układ uzupełniający. W ramach tej strategii wytyczono równieŝ potencjalne kierunki zmian, jakie mogą wytworzyć się w przyszłości w tym układzie (RPGO 2008: 90-93, por. RPGPO 2004B: 121, 129). Il Hierarchizacja układu handlowego większego obszaru metropolitalnego Dublina (DTZ 2001: 25) Il Hierarchizacja dla centralnej części obszaru metropolitalnego Dublina (DTZ 2001: 26) W wyniku tej hierarchizacji i szacunków chłonności wynikających z wcześniejszych prognoz 206, ustalone zostały ramowe przedziały wielkości programu usługowego, który jest moŝliwy i wskazany do zlokalizowania na terenie tych jednostek. KaŜda z nich została szczegółowo przeanalizowana i opisana. Istotnym elementem badania było uwzględnienie, jaka część siły nabywczej badanego obszaru jest zagospodarowana przez obiekty spoza badanego obszaru. Natomiast przyjęcie wariantów optymistycznego i pesymistycznego rozwoju popytu na handel, pozwoliło wytyczyć ramy dla dalszego rozwoju handlu na tych obszarach (DTZ 2001: 13, 30, 40-41). 206 Prognozy te były omawiane w rozdziale Metoda określania chłonności obszaru na nową ofertę handlową, str

184 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Il Proponowana wynikowa hierarchizacja układu handlowego dla całego obszaru metropolitalnego (DTZ 2001: 37). Il Proponowana wynikowa hierarchizacja układu handlowego dla centralnej części obszaru (DTZ 2001: 38) Tego typu strategia wytycza poŝądany kierunek rozwoju, z uwzględnieniem porządku hierarchicznego. Mimo iŝ wymagane jest dalsze uściślenie dystrybucji programu usługowego na niŝszym szczeblu planowania, to opracowanie takie pozwala na skorelowanie działań pomiędzy róŝnymi obszarami przy jednoczesnym uwzględnieniu interesów kaŝdego z nich. Co więcej, studium to daje podstawy do blokowania inwestycji, które swoją skalą i nieodpowiednią lokalizacją zaburzyłyby ten porządek Lokalne strategie rozwojowe na przykładzie Berlina Niemieckie prawo wymaga wykonania planów regionalnych dla poszczególnych landów (Landesentwicklungsplan), a potem na ich bazie ogólnych planów miejscowych (Flächennutzungplan). Następnie w mniejszej skali i na poziomie samorządu sporządza się plany miejscowe, które określają zagospodarowanie terenu (WIESENHÜTTER, TONNDORF 2007). Wśród rozmaitych innych opracowań dla całego miasta wykonuje się koncepcję lokalizacji centrów handlowych. Wskazuje ona lokalizację, główny podział funkcji handlowej i jej przestrzenną dystrybucję. Ustalenia te są wynikiem bardzo dokładnych analiz poszczególnych elementów tego systemu. Dobrym przykładem kompleksowego i złoŝonego planu lokalizacji handlu w przestrzeni całego miasta jest opracowanie wykonane dla Berlina. Na wstępie dokonano klasyfikacji poszczególnych typów ośrodków usługowych (Zentrentypen) w układzie hierarchicznym (SFS 2007: 2970). Dla kaŝdego z nich sporządzony został szereg ustaleń dotyczących wymagań, jakie mają spełniać nowe projekty. Dotyczyły one między innymi: udziałów procentowych poszczególnych branŝ w ofercie, rodzaju (typu) i wielkości granicznej preferowanych obiektów handlowych, rodzaju grupy docelowej oferty handlowej, poŝądanych funkcji uzupełniających oraz sposobu obsługi komunikacyjnej. 184

185 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Na czele tego systemu znalazły się centra ogólnomiejskie, w których moŝliwa jest lokalizacja wszystkich rodzajów obiektów, a przede wszystkim centrów handlowych o powierzchni przekraczającej m² i typu Urban Entartainment Center. Udział produktów FMCG ustalony został na poziomie 15%, a minimalna liczba sklepów odzieŝowych powinna wynosić 40%. Inaczej określono wymagania w przypadku waŝniejszych ośrodków dzielnicowych. Tutaj poŝądana wielkość centrum handlowego winna mieścić się w przedziale od m² do m². Udział sklepów FMCG i odzieŝowych powinien być do siebie zbliŝony i wynosić około 20-30%. Całościowa powierzchnia oferty handlowej na tym poziomie powinna wynieść między m² a m². Za najniŝsze w hierarchii elementy tego systemu przyjęto ośrodki obsługujące dzielnice mieszkaniowe. W całościowej ofercie, nie przekraczającej powierzchni m², powinny znaleźć się głównie sklepy tradycyjne, uzupełniane supermarketami i dyskontami, natomiast centra handlowe zostały z niej wyłączone. Udział produktów FMCG w ofercie moŝe dochodzić nawet do 90%, podczas gdy oferta odzieŝy nie powinna przekroczyć 20%. Tab. 9. Wymagania ustalone dla poszczególnych poziomów hierarchii ośrodków usługowych (SFS 2007: 2970) Tak ustalony podział na poszczególne elementy systemu handlowego został następnie przełoŝony na ich lokalizacje w przestrzeni miasta. W ten sposób wskazano, gdzie i jaka oferta handlowa winna się znaleźć. Dzięki temu moŝliwe jest prowadzenie zbilansowanej polityki w zakresie dopasowania oferty handlowej do rangi i uwarunkowań danej lokalizacji, uwzględniając tak obecne, jak i przyszłe zagospodarowanie sąsiedztwa. Oprócz tego wskazano takŝe korytarze rozwojowe, które łączą najwaŝniejsze elementy tego systemu i w których występuje największa koncentracja intensywnego zagospodarowania. 185

186 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Il Plany lokalizacji ośrodków handlowych w przestrzeni Berlina (WIESENHÜTTER, TONNDORF 2007) Kolejnym elementem strategii rozwoju handlu w Berlinie jest bardzo ścisłe określenie powierzchni handlowej moŝliwej do zlokalizowania na terenie poszczególnych dzielnic. Dla kaŝdej z nich ustalane są precyzyjne ramy rozwojowe poszczególnych jej elementów. Są to stosunkowo małe obszary, na które składają się pojedyncze ulice, place i niewielkie fragmenty dzielnic, dla których wyznacza się istniejącą i projektowaną ilość powierzchni handlowej. Dodatkowo wprowadzane są zapisy dotyczące róŝnych działań, jakie naleŝy wykonać w stosunku do juŝ 186

187 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych istniejącej powierzchni handlowej (np. modernizacja). W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od wytyczonych ram, jednak poparte musi być ono waŝnymi powodami. Tab. 10. Przykładowa karta terenu dla dzielnicy określająca limity nowej powierzchni handlowej (SFS 2007: 2977) PowyŜszy przykład obrazuje kompletny system planowania handlu na poziomie całego miasta. Pozwala on określić zapotrzebowanie na nową funkcję handlową i w tym zakresie nałoŝyć limity na nowe inwestycje. Równolegle wskazywana jest ranga ośrodków handlowych oraz ich lokalizacja w strukturze miasta. Tak wykonane studium jest bardzo dobrym punktem wyjścia do sporządzenia dokładniejszych planów. Jego waga nie polega tylko na zawarciu wytycznych głównych parametrów funkcji handlowej. DuŜo waŝniejsze jest stworzenie kompletnego systemu, w którym pojedynczy element nie będzie powodował niszczenia sąsiednich, co mogłoby się wydarzyć w przypadku planowania jedynie na niŝszym poziomie Prace koncepcyjne na przykładzie Wrocławia Bardzo interesujący przykład prac koncepcyjnych nad przestrzenną lokalizacją obiektów handlowych w śródmieściu przedstawił dr hab. inŝ. arch. Tomasz Ossowicz na konferencji Wpływ handlu na funkcjonowanie i rozwój duŝych miast, która odbyła się we Wrocławiu w dniach 4-5 października 2007 roku. Podejście to uwzględnia centra handlowe jako waŝne, ale nie jedyne elementy kompozycji funkcjonalno-przestrzennej miasta. Przykład ten zostanie skrótowo omówiony poniŝej na podstawie wystąpienia konferencyjnego, za zgodą jego autora. Punktem wyjścia do rozwaŝań była w tym przypadku idea atrakcyjności poszczególnych elementów. W mieście występują takie miejsca, jak na przykład rynek, dworzec czy uczelnia wyŝsza, które charakteryzują się naturalną atrakcyjnością. Innymi atrakcyjnymi miejscami są bez wątpienia centra handlowe. W przypadku zlokalizowania tych obiektów w odpowiedniej odległości między sobą moŝliwe jest stworzenie pewnych stref atrakcyjności, związanych z wytworzeniem się ruchu pieszego pomiędzy tymi elementami. Aby ten efekt osiągnąć, wymagana jest jednak przestrzenna integracja tych punktów, polegająca między innymi na występowaniu odpowiednio małej odległości pomiędzy nimi. 187

188 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych Il System łączenia atrakcyjności waŝnych punktów miasta i centrów handlowych galerii (OSSOWICZ 2007) W ten sposób powstała koncepcja lokalizacji nowych elementów układu w uzupełnieniu obiektów juŝ istniejących i planowanych. Celem tego działania ma być wytworzenie pewnych szlaków pomiędzy nimi. I tak na przykład naturalną lokalizacją kolejnego, atrakcyjnego elementu jest droga między Galerią Dominikańską a nowopowstałym PasaŜem Grunwaldzkim. Obecnie na dość znacznej odległości pomiędzy nimi nie znajduje się Ŝaden znaczący obiekt, mogący przyciągnąć pieszych. Nie powoduje to więc tworzenia ruchu przechodniów. Jednak podzielenie tej drogi na dwa odcinki poprzez zlokalizowanie między nimi punktu atrakcyjności jest w stanie taki ruch wytworzyć. Il Uzupełnienie systemu o ulice handlowe i sklepy specjalistyczne (OSSOWICZ 2007) Uzupełnieniem dla tych podstawowych elementów jest takŝe wprowadzenie innych form handlu. Naturalnym rozszerzeniem centrów są ulice handlowe, które powodują ruch pieszy, ale równieŝ go absorbują. Objawia się to tym, Ŝe powstają one w naturalny sposób na trasach ruchu pieszego. Dzięki omawianym studiom koncepcyjnym moŝna wskazać optymalne lokalizacje dla 188

189 Sterowanie rozwojem współczesnych obiektów handlowych handlu tradycyjnego w mieście w powiązaniu z większymi obiektami handlowymi. W tej koncepcji takie placówki określone zostały mianem sklepów specjalistycznych. Sklepy te charakteryzują się wysoką specjalizacją, a więc szerokim asortymentem wąskiej branŝy produktów. MoŜna je więc takŝe traktować jako funkcje niszowe dla centrów handlowych. Interesujące jest więc potraktowanie w tym przypadku ulic handlowych jako elementu uzupełniającego dla centrów handlowych, a nawet układów wynikowych, powstających pomiędzy nowymi obiektami handlowymi. Co więcej, tradycyjne układy handlowe ujmowane są nie tylko jako istniejące elementy, ale równieŝ takie, które moŝna tworzyć. Il Wprowadzenie sklepów prestiŝowych i kulturowych (OSSOWICZ 2007) Il Uzupełnienie systemu o handel turystyczny i kierunku rozwoju marketów specjalistycznych (OSSOWICZ 2007) Tradycyjne sklepy nie są jednak jedynymi elementami uwzględnionymi w tworzonej koncepcji. Charakter uzupełniający w całym układzie pełnią takŝe sklepy prestiŝowe i kulturowe. Cechuje je wysoka jakość często rzadkich produktów oraz pewien snobizm. Dodatkowo są one często łączone z ofertą kulturową. Ich nietypowość polega takŝe na lokowaniu w niezwykłych 189