Nr 95 GRUDZIE Jacek Wojciechowicz Zastępca Prezydenta m.st. Warszawy

Transkrypt

1 CZYLI O WARSZAWSKICH WIEŻOWCACH Nr 95 GRUDZIE 2008 Od wielu lat toczy się dyskusja na temat wysokości zabudowy Warszawy. Jedni uważają, że wieżowce są po prostu nieludzkie, inni widzą w nich metodę optymalizacji zagospodarowania przestrzeni, dla wielu zaś zabudowa wysoka to świadectwo prestiżu i dobrobytu miasta i jego mieszkańców. Wieżowce są symbolem silnej i nowoczesnej gospodarki. To dobrze, że powstają, pod warunkiem że nie naruszają ładu przestrzennego w mieście i tworzą świadomą kompozycję. Ostatnie lata przyniosły bardzo silną presję realizacji w Warszawie budynków wysokościowych. Wiele propozycji jest bardzo interesujących. Kolejne uchwalane plany miejscowe i korekta Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy pozwolą z pewnością zapanować nad inwestycyjnym żywiołem. Aby zawarte w nich regulacje dotyczące wysokościowców poprawiły, a nie pogorszyły, wizerunek centrum miasta prowadzone są szczegółowe studia i analizy, których efekty właśnie prezentujemy. Władze Warszawy pragną, żeby stolica była miejscem, gdzie konkurują architekci z Polski oraz z całego świata, zostawiając tu świadectwo swoich czasów, aby Warszawa stała się stolicą godną Europy XXI wieku. Cieszymy się, że Warszawa przyciąga architektoniczne sławy. Wierzę, że za kilka, a najdalej kilkanaście lat stolica będzie miała swój Manhattan, zakomponowany zespół wysokościowców przełamujący dominację Pałacu Kultury i Nauki w centrum miasta. Jacek Wojciechowicz Zastępca Prezydenta m.st. Warszawy

2 ANALIZA URBANISTYCZNA LOKALIZACJI BUDYNKÓW WYSOKOŚCIOWYCH NA OBSZARZE ŚRÓDMIEŚCIA WARSZAWY Przebiegające od momentu transformacji ustrojowej procesy zmian w strukturze przestrzennej Warszawy uległy znacznemu przyspieszeniu po wejściu Polski do Unii Europejskiej i w wyniku tzw. boomu budowlanego. Związany z tym wzrost skali zabudowy stał się wielką szansą, ale i zagrożeniem dla tożsamości miasta. Przeprowadzona analiza urbanistyczna lokalizacji ponad 50 wieżowców projektowanych w śródmieściu była okazją do zbadania przyszłej ewolucji panoramy miasta oraz określenia sposobu ochrony widokowej zespołu Starego Miasta, wpisanego na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO. Ponadto opracowano koncepcję strefowania wieżowców oraz system oceny architektury i funkcji zabudowy wysokościowej. Oprócz metodycznych podstaw stworzono kompleksową bazę danych, opartą na wirtualnej makiecie Warszawy, która pozwoliła na praktyczne zastosowanie wytycznych i wniosków w polityce przestrzennej władz miasta. Większość projektowanych wieżowców przekracza 100 m wysokości i jest lokalizowana na obszarach śródmiejskich z dopuszczalną w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy zabudową przekraczającą 30 m wysokości, na których nie ma jeszcze obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp). W praktyce może to powodować przypadkowy rozkład wielu bardzo wysokich dominant przestrzennych, pozbawionych wzajemnego kontekstu i zniekształcających zarówno strukturę zabudowy wewnątrz śródmieścia, jak i panoramę miasta widzianą od strony Wisły. Brak jednoznacznych reguł i wymagań dotyczących projektowania w Warszawie budynków o niespotykanej dotąd skali stał się jedną z przyczyn olbrzymich różnic w jakości projektów. Poza nielicznymi wyjątkami, kwestia wysokiego poziomu architektury, kontekstu z otoczeniem i tworzenia wartościowych przestrzeni publicznych była w większości projektowanych dominant potraktowana marginalnie. Również sposób prezentacji najbardziej eksponowanych w przestrzeni miasta budynków odbiegał w wielu koncepcjach od przyjętych standardów projektowych lub zawierał niepełne informacje wizualne. Oprócz uporządkowania informacji i sformułowania wniosków na temat możliwości racjonalnego kształtowania zabudowy wysokościowej w skali i kontekście Warszawy, analiza była praktycznym testem wirtualnej makiety miasta obejmującej istniejącą zabudowę razem z ukształtowaniem terenu i drzewami. Posługując się komputerowym modelem miasta, zweryfikowano szereg ustaleń zawartych w dokumentach planistycznych (m.in. spójność zapisów w projektowanych mpzp oraz strefy wysokości w Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy ) lub doprecyzowano (np. wytyczne UNESCO dotyczące ochrony widokowej Starego Miasta). Władze miasta zyskały tym samym nowe narzędzie analityczne przydatne do stałego monitoringu krajobrazu Warszawy. Do przygotowania analizy użyto następujących narzędzi i baz danych: wirtualna makieta 3D śródmieścia, zdjęcia lotnicze, rozwinięcia panoramiczne z punktów widokowych i w poziomie terenu, ortofotomapa miasta, dane o wysokościowcach od inwestorów i zarządców budynków oraz ze strony oprogramowanie GIS i CAD (2D i 3D). Zestawienie wybranych wieżowców stolicy (projektowanych i istniejących) na podstawie diagramów skyscraperpage.com

3 Analiza urbanistyczna lokalizacji budynków wysokościowych na obszarze śródmieścia Warszawy (I i II etap) została wykonana w Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju (MPPPiSR) na zlecenie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy ZESPÓŁ AUTORSKI autor mgr inż. arch. Wojciech Oleński założenia metodologiczne, baza danych 2D i 3D, zdjęcia i wizualizacje panoramy miasta, koncepcja ochrony Zespołu UNESCO współpraca autorska (II etap) mgr inż. arch. Monika Pękalska analiza stref lotniczych, ewaluacja architektury wieżowców mgr inż. Maciej Błażejewski dane do analizy komunikacyjnej, baza danych warszawskich wysokościowców kierownik MPPPiSR mgr inż. arch. Jolanta Urbanowska generalny projektant MPPPiSR mgr inż. arch. Konrad Burczyński konsultacje Marek Mikos, Jolanta Latała, Tomasz Zemła, Maria Głodkowska, Tomasz Gamdzyk Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego arch. Małgorzata Sprawka MPPPiSR, projekt mpzp rejonu PKiN prof. dr hab. inż. Adam Zbigniew Pawłowski konstrukcja budynków wysokościowych mgr inż. arch. Jerzy Skrzypczak pracownia J&J (projektant Zachodniego Rejonu Centrum) Sławomir Ratajski, Aleksandra Wacławczyk Polski Komitet ds. UNESCO Ewa Nekanda-Trepka Stołeczny Konserwator Zabytków Katarzyna Piotrowska-Nosek, Anna Marconi-Betka Krajowy Ośrodek Badań i Dokumentacji Zabytków Zespół ds. Światowego Dziedzictwa i Pomników Historii arch. Renata Jentys National Capital Commission, Ottawa arch. Maciej Oleński obiekty historyczne i zabytkowe Zestawienie ilościowe budynków wysokościowych na analizowanym obszarze śródmieścia Warszawy grudzień 2008 r. liczba wysokość historyczne 2 50 m, 66 m* istniejące m, 231 m** w budowie m, 192 m*** projektowane m * PAST-a (wzniesiony w 1908 r.) oraz hotel Prudential (wzniesiony w 1936 r.), ** Pałac Kultury i Nauki z iglicą, *** Złota 44 Tower (D. Libeskind, ORCO) Przykład analizy widokowej skupiska wieżowców City w panoramie miasta widok z mostu Śląsko-Dąbrowskiego

4 RÓŻNE DEFINICJE WYSOKOŚCI I DOMINANT W PRZESTRZENI Pojęcia dominanty przestrzennej i wysokościowej budynku są w różny sposób i w różnym zakresie zdefiniowane, dlatego znaczeniowo są niejasne. Definicja obiektu spełniającego rolę dominanty urbanistycznej pojawia się w terminologii stosowanej w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w których rozróżnione są dwa rodzaje dominant: dominanta przestrzenna budynek lub jego fragment wyróżniający się wśród otaczającej zabudowy architekturą, dominanta wysokościowa budynek lub jego fragment wyróżniający się wśród otaczającej zabudowy wysokością. W ustawowych regulacjach dotyczących wymaganego zakresu projektu planu zagospodarowania przestrzennego dominanty kompozycji przestrzennej zaliczane są do charakterystycznych elementów zagospodarowania przestrzennego (obok pierzei ulic, placów, osi i punktów widokowych) [Dz.U. z r., Nr 164, poz. 1587, 2]. Prawo budowlane poprzez rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, 8], wprowadza cztery grupy wysokości budynków, rozróżniając: budynek niski do 12 m nad poziomem terenu, budynek średniowysoki ponad 12 m do 25 m nad poziomem terenu, budynek wysoki ponad 25 m do 55 m nad poziomem terenu, budynek wysokościowy przekraczający wysokość 55 m nad poziomem terenu. W Europie Zachodniej za dolną granicę najwyższych budynków przyjmuje się wysokość m i w przedstawionej analizie zaproponowano wyodrębnienie takiej kategorii budynków poprzez wprowadzenie pojęcia wieżowiec. Odmienne przedziały stref wysokości określono w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, ustalając obszary dopuszczalnej wysokości: strefa do 12 m, strefa m, strefa m, strefa >30 m. Większość terenów należących do kategorii wysokości zabudowy powyżej 30 m koncentruje się w rejonie południowym i zachodnim centrum miasta, czyli w tzw. strefie śródmieścia funkcjonalnego Warszawy. 4

5 HISTORIA WARSZAWSKICH DRAPACZY CHMUR Najstarsze przekazy związane z wysokimi budynkami w Warszawie wiążą się z budową Kolegiaty Piastowskiej w XIV wieku oraz z 80-metrową wieżą Kolegiaty Świętojańskiej z XVI wieku (zniszczona przez huragan w 1602 roku). Pierwsze wieżowce wyznaczające nową skalę zabudowy Warszawy powstały tuż przed I wojną światową, w ukształtowanej już w drugiej połowie XIX wieku wielkomiejskiej zabudowie. Jednym z wyższych w Europie drapaczy chmur był gmach szwedzkiego Towarzystwa Telefonów Cedergren, zwany PAST-ą (1908 r., wys. 50 m). Jednak do początku lat 20. w panoramie Warszawy dominowały kopuły monumentalnego soboru na placu Saskim z 70-metrową dzwonnicą, wystawionego przez władze carskie w obcym Warszawie wschodnim stylu i w dysharmonii z otoczeniem (rozebrany w latach ). W okresie międzywojennym najwyższym budynkiem był stojący od 1934 roku przy placu Napoleona gmach Towarzystwa Ubezpieczeniowego Prudential (wys. 57 m). Wzniesiono również szereg wartościowych monumentalnych budowli publicznych oraz ponad 60-metrową wieżę lotniczą na Okęciu. Dalsze plany, zmieniające skalę zabudowy Warszawy oraz przesuwające jej centrum w kierunku południowo-zachodnim, wiązały się z koncepcją urbanistyczną Dzielnicy im. J. Piłsudskiego, gdzie miały stanąć najważniejsze gmachy rządowe i kulturalne oraz główna dominanta w postaci Świątyni Opatrzności Bożej (proj. B. Pniewski, wys.100 m). Założenia te wpisywały się w znacznie szerszą koncepcję rozbudowy i unowocześniania miasta, realizowaną przez prezydenta Warszawy Stefana Starzyńskiego, współorganizatora wystaw Warszawa Przyszłości (1936 r.), Warszawa Wczoraj, Dziś i Jutro (1938 r.) oraz 4-letniego planu Stolica frontem do Wisły. Wybuch II wojny światowej zniweczył realizację śmiałych koncepcji urbanistycznych. Już na początku wojny Niemcy zrujnowali wiele kwartałów śródmiejskiej zabudowy, w tym szereg ważnych budynków publicznych, m.in. nowy dworzec kolejowy Warszawa Główna i Dworzec Pocztowy. Po Powstaniu Warszawskim, na skutek planowego niszczenia miasta przez Niemców, unicestwieniu uległo 55% zabudowy lewobrzeżnej Warszawy. W śródmieściu większość budynków została wypalona, ale konstrukcje niektórych, m.in. najwyższych Prudentialu i PAST-y, przetrwały i nadawały się do odbudowy. Główną instytucją odpowiedzialną za odbudowę miasta ze zniszczeń było powołane na początku 1945 r. Biuro Odbudowy Stolicy (BOS), które w praktyce stało się narzędziem politycznoestetycznych zmian. BOS w istotny sposób przyczyniło się do nowych wyburzeń i niekorzystnej zmiany układu urbanistycznego miasta, które pozbawiono znacznej części wielkomiejskiej zabudowy, stanowiącej unikalną oprawę dla przyszłych wieżowców oraz urbanistyczny szkielet miasta. Pomimo interesujących projektów konkursowych z końca lat 40. na alternatywne zagospodarowanie centrum miasta nowoczesnymi wieżowcami, skalę śródmieścia zdominował postawiony w latach 50. socrealistyczny Pałac Kultury i Nauki (PKiN) (wys. z anteną 231 m), który wchłonął powierzchnię wielu kwartałów po zniszczonej przedwojennej zabudowie. Uratowane ze zniszczeń wojennych zabytkowe wieżowce PAST-y i Prudentialu stały się lokalnymi dominantami, pozbawionymi starego otoczenia. Pierwszą próbą przełamania dominacji PKiN, którą podjęto dopiero po epoce socrealizmu, była realizacja w latach śródmiejskiego centrum o nazwie Ściana Wschodnia Ulicy Marszałkowskiej, autorstwa zespołu Zbigniewa Karpińskiego (konkurs SARP z 1958 r.), z kilkusetmetrowym pasem niskich domów towarowych oraz wycofanymi modernistycznymi dominantami w postaci trzech wieżowców mieszkalnych wzdłuż obecnego pasażu Wiecha, zakończonego antydominantą okrągłej bryły Rotundy i ekranem biurowca Uniwersalu. Kolejnym ważnym etapem przekształcania śródmieścia była rozpoczęta w latach 70. XX wieku koncepcja zabudowy Zachodniego Rejonu Centrum na tyłach PKiN (autor: Jerzy Skrzypczak z zespołem, konkursy z lat ), skupiającego funkcje usługowokomunikacyjne i turystyczno-rozrywkowe. Dominantę przestrzenną miał stanowić ciąg pięciu budynków wysokościowych przekraczających 140 m wysokości, z których zrealizowano jedynie wieżę biurowca Elektrimu (uznawanego do tej pory za najbardziej elegancki wieżowiec w Warszawie). Na początku lat 90. dokończono budowę bliźniaczej wieży hotelu Marriott, a kilka lat później pojawiły się kolejne dwa wieżowce autorstwa znanych amerykańskich pracowni architektonicznych: Warsaw Financial Center (proj. Kohn Pedersen Fox) oraz Rondo 1 (proj. Skidmore, Owings & Merrill). W roku 2000 przybyła oryginalna bryła z dziurą najwyższego w Polsce hotelu InterContinental (proj. T. Spychała). Gmach PAST-y w okresie międzywojennym Gmach Prudentialu w okresie międzywojennym Projekt Świątyni Opatrzności Bożej arch. Bohdan Pniewski

6 WIEŻOWCE NA ŚWIECIE Kształtowanie krajobrazu miejskiego we współczesnych metropoliach to wynik długofalowych strategii urbanistycznych. Wieżowce komercyjne mogą być skupione w jednym rejonie, tzw. city, lub też tworzyć osobne dominanty w różnych punktach miasta. W Europie współegzystują one często z chronioną historyczną tkanką miejską, podczas gdy w Azji wieżowiec może stanąć nawet koło domu jednorodzinnego. Frankfurt nad Menem częściowo zniszczony w czasie II wojny światowej, został odbudowany poprzez rekonstrukcję oraz uwspółcześnianie starej zabudowy, z ubytkami w starej strukturze urbanistycznej. W latach 90. rozpoczęto tu na dużą skalę budowę obiektów wysokościowych, tworząc nowoczesną dzielnicę komercyjno-bankową, która zmieniła panoramę miasta wzdłuż rzeki i stała się nową atrakcją turystyczną. Powstające wieżowce odznaczają się wysokim poziomem architektury i umiejętnie uzupełniają starą zabudowę pierzei ulic. Niektóre są dostępne jako punkty widokowe; raz do roku obchodzone jest święto wieżowców. Wiedeń posiada dokładnie wyznaczone strefy dopuszczalnej wysokości powiązane z układem komunikacyjnym miasta oraz obszary wykluczone z zabudowy wysokościowej (historyczne centrum, założenia parkowe i osie widokowe mostów oraz przedmieścia), kontrolne punkty widokowe na panoramę miasta, dwa zespoły wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO z dokładnie określonymi granicami i strefami buforowymi. Powstające wieżowce podlegają 10-punktowej ocenie w różnych kategoriach (m.in. komunikacji, kontekstu z otoczeniem, efektów fizycznych, infrastruktury, korzyści społecznych, konstrukcji i sposobu rozbiórki, jakości oraz prezentacji publicznej koncepcji). Monachium praktycznie pozbawiony jest wysokiej zabudowy na skutek świadomej polityki władz lokalnych i decyzji mieszkańców, chcących zachować wiejski charakter metropolii. Wysokość ewentualnych wieżowców nie może tu przekraczać poziomu wież katedry, czyli 99 m. Obecnie trwają prace nad wprowadzeniem zabudowy wysokościowej wokół centrum miasta. Londyn znajduje się od niedawna w fazie wzrostu intensywności zabudowy zarówno w samym śródmieściu, jak i w centrach przedmieść. Powstające budynki wysokościowe są dokładnie analizowane w kontekście ich oddziaływania na otoczenie, zgodnie z założeniami długofalowej strategii planistycznej, zakładającej powstanie kilku zgrupowań wieżowców. Paryż nowoczesna dzielnica biurowo-mieszkalna La Defense jest zrealizowanym od podstaw (w latach ) założeniem urbanistycznym z wysoką zabudową, zlokalizowanym na przedłużeniu Wielkiej Osi Paryskiej. Stała się miejscem nowatorskich eksperymentów architektonicznych w kształtowaniu formy dużych obiektów i przestrzeni publicznych. W najbliższych latach przewiduje się postawienie nowych oryginalnych wieżowców, projektowanych przez światowej sławy architektów. Ottawa stolica Kanady z położonym na skarpie zespołem budynków parlamentu od lat 70. XX wieku kontroluje wysokość zabudowy powstającej w centrum w celu ochrony panoramy miasta od strony rzeki, uznawanej jako część narodowej symboliki. W 1992 roku opracowany został system geometryczny, wyznaczający limity wysokości zabudowy na podstawie punktów widokowych skierowanych na sylwetę parlamentu. Nowy Jork istniejąca do września 2001 roku zabudowa Dolnego Frankfurt nad Menem fragment pierzei ulicznej uzupełnionej dolną częścią wieżowca i wycofanymi trzonami wysokościowym Frankfurt nad Menem fragment ciągu dominant wysokościowych widoczny z tarasu widokowego na Main Tower Fragment panoramy frankfurckich wysokościowców widoczny z wnętrza śródmieścia 6

7 Ottawa fragment panoramy miasta od strony rzeki z gmachami parlamentu Manhattanu była przykładem panoramy wysokościowej z wyraźnym środkiem ciężkości tworzonym przez megadominantę bliźniaczych wieżowców WTC. Po katastrofie z 11 września opracowano kilka wariantów urbanistycznych odbudowy zniszczonego obszaru na Dolnym Manhattanie, obniżając nową zabudowę i osłabiając efekt czytelnej dominanty. Przy kształtowaniu nowych wieżowców stosowany jest wskaźnik Sky Exposure Plane, określający kąt wolnej od zabudowy przestrzeni mierzony od osi ulic. Tokio metropolia o pozornie chaotycznym krajobrazie miejskim, ukształtowanym na odmiennych zasadach percepcji przestrzeni, odnoszonej do powierzchni i treści miejsca. Charakterystyczny jest autonomiczny układ dzielnic i brak wyraźnego centrum. Bardzo duża dynamika zmian decyduje o stale zmieniającej się kompozycji wysokościowców w sylwecie miasta, a ich lokalizacja wynika z układu arterii i węzłów kolejowych, przy których rozwijają się ośrodki urbanistyczne. São Paulo największe miasto Brazylii nie zdołało zapanować nad procesem dyfuzji dominant przestrzennych, co w połączeniu z olbrzymią skalą metropolii i przewagą budynków o niskim poziomie architektonicznym spowodowało zanik czytelnego układu urbanistycznego. Szanghaj stanowi przykład niepowodzenia projektu zakładającego stworzenie w chińskiej metropolii jednolitego układu wielu wieżowców w postaci ciągu dominant. Symulacja komputerowa panoramy Ottawy z niepożądaną zabudową w tle parlamentu opracowanie National Capital Commission Schemat wyznaczania ochrony bezpośredniego i bocznego tła widokowego parlamentu w Ottawie São Paulo przeskalowane megaskupisko dominant przestrzennych Szanghaj nieudana próba tworzenia zróżnicowanego ciągu wieżowców 7

8

9

10 METODOLOGIA I ZAŁOŻENIA ANALIZY Na podstawie analizy rozmieszczenia: istniejących wieżowców, złożonych wniosków i wydanych decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę, a także zapisów w projektach mpzp i koncepcji architektonicznych, wyznaczono potencjalny obszar zabudowy wysokościowej w śródmieściu Warszawy, ograniczony arteriami: ulicą Marszałkowską (od wschodu), ulicą Towarową (od zachodu), Alejami Jerozolimskimi (od południa), ulicą Grzybowską (od północy). Analizą objęto również pojedyncze wysokościowce peryferyjne: Intraco, North Gate, Babka Tower, Błękitny Wieżowiec, Eurocentrum, Supersam. Ze względu na bardzo szeroki zasięg oddziaływania widokowego budynków wysokościowych wyróżniono trzy podstawowe pola ich percepcji w pejzażu miasta: lewobrzeżna panorama Warszawy, wnętrze urbanistyczne śródmieścia skupiska wieżowców, pierzeje miejskie i punkty węzłowe, architektura i funkcja jakość formy i wykonania wieżowców oraz ich przestrzeni publicznych. Do analizy dynamicznego układu elementów panoramy miasta zidentyfikowano punkty widokowe wzdłuż prawego brzegu Wisły, zlokalizowane na wszystkich siedmiu istniejących mostach, oraz punkty widokowe turystyczne : wieża kościoła św. Anny, wieża Muzeum Powstania Warszawskiego, platforma widokowa w ogrodach nowej Biblioteki Uniwersyteckiej oraz tzw. punkt Canaletta. Określono elementy widokowe składające się na pełny obraz sylwety miasta: przedpole widokowe brzeg rzeki, skarpa z zielenią i małą architekturą, pasmo naskarpowe historyczna sylweta ze Starym Miastem i dominantami Traktu Królewskiego, pasmo pośrednie (nieczytelne) gmachy urzędów państwowych (rejon ulicy Kruczej), tło urbanistyczne zabudowa wysokościowa w rejonie śródmieścia, dominanty peryferyjne wysokościowce na obrzeżach śródmieścia. W granicach opracowania wyodrębniono sześć ciągów skupiających wieżowce: trzy pasma urbanistyczne (równoległe do Wisły) oraz trzy arterie z akcentami wysokościowymi (prostopadłe do rzeki). Ich układ wynika z historycznych koncepcji planistycznych oraz zagospodarowania przestrzennego pierzei głównych arterii komunikacyjnych w centrum miasta, z dającym się wyodrębnić systemem kompozycyjnym dominant przestrzennych: pasmo wschodnie tzw. Ściana Wschodnia ulicy Marszałkowskiej oraz zachodnia pierzeja tej ulicy od strony placu Defilad do węzła z ulicą Królewską, pasmo zachodnie tzw. Zachodni Rejon Centrum przedłużony do placu Grzybowskiego, pasmo peryferyjne rejon ulicy Towarowej, arteria południowa Aleje Jerozolimskie od ronda Dmowskiego do placu Zawiszy, arteria północna ulica Świętokrzyska i ulica Prosta, arteria północna peryferyjna ulica Grzybowska. Przy analizowaniu formy obiektów wysokościowych posłużono się analogią do klasycznej kolumny, wyodrębniając trzy podstawowe części wieżowca: cokół kontynuacja pierzei miejskiej i podstawa wieżowca, trzon jednolita wertykalna część wysokościowca, zwieńczenie kontur wieżowca wieńczący sylwetę na tle nieba. Wskazano atrybuty wizualne budynku i środki estetyki architektonicznej obiektu: fasada podziały, faktura, kolor, bryła kształt, spójność, proporcje, układ sąsiedztwo, rytm. Opisano przykłady negatywnych zjawisk związanych z kompozycją zabudowy o dużej skali, takich jak: efekt dwarfing (karlenie zabudowy), megaściany (zlewanie się kilku wieżowców), dominanty-klony (kopiowanie formy), megapolipy (trzon pokrywający się z działką), kumulacje węzłowe (dominanty przy zbyt wielu narożnikach kwartałów), megapodziały fałszujące liczbę kondygnacji. Przykłady anomalii widokowych w percepcji dominant: 1. zlewanie się brył sąsiadujących wieżowców o podobnej wysokości i kolorystyce (WFC i Rondo 1); 2. Zniszczona ekspozycja historycznej dominanty gmachu PASTy poprzez źle rozumianą zasadę dobrego sąsiedztwa ; 3. Nowy wieżowiec obok najwyższej zabytkowej dominanty hotelu Prudential w arogancki sposób konkuruje wysokością i odstępstwem od siatki układów przestrzennych; 4. Zdeformowane tło widokowe kościoła Nawiedzenia NMP (widok z punktu Canaletta) poprzez złą lokalizację i agresywne elewacje wysokościowca North Gate.

11 Symulacja widoku panoramy Warszawy z mostu Gdańskiego stan istniejący i z planowaną zabudową wysokościową OCHRONA PANORAMY MIASTA Wieżowce, ze względu na swoje rozmiary (zarówno wertykalne, jak i horyzontalne) oraz możliwość tworzenia skupisk, stanowią podstawowy czynnik wpływający na kształt krajobrazu współczesnych miast. Warszawa posiada wyjątkowo atrakcyjną panoramę widoczną od strony Wisły, pomimo niemieckich zniszczeń wojennych i późniejszej przebudowy. Zrekonstruowany zespół Starego Miasta został w wyjątkowy sposób uhonorowany przez wpisanie go w 1980 roku przez UNESCO na Listę Światowego Dziedzictwa. Oprócz prestiżu i korzyści wynikających z ruchu turystycznego wiąże się z tym obowiązek ochrony widokowej. Dlatego w sporządzonej analizie zbadano wpływ lokalizacji nowych budynków wysokościowych na sylwetę całej panoramy lewobrzeżnej Warszawy oraz ewentualne zagrożenia dla tła widokowego Starego Miasta i Zamku Królewskiego. Podstawowym narzędziem były symulacje na wirtualnej makiecie miasta oraz ortofotomapa miasta. Metodologia wyznaczenia zakresu i sposobu ochrony widokowej lewobrzeżnej panoramy Warszawy wymagała przyjęcia racjonalnych i precyzyjnych założeń, które pozwolą zachować równowagę pomiędzy liczbą chronionych elementów a rozwojem nowych inwestycji budowlanych. Dlatego dla ochrony widokowej Zespołu UNESCO wyznaczono limity wysokości zabudowy w tzw. korytarzach widokowych (view corridos technika zastosowana w znacznie bardziej rozbudowanej formie przy ochronie widokowej parlamentu w Ottawie oraz katedry św. Pawła w Londynie), które wykreślono z trzech punktów widokowych zlokalizowanych na wschodnich krańcach mostów położonych najbliżej Zespołu Staromiejskiego i dostępnych również dla ruchu pieszego: most Świętokrzyski z panoramą City na pierwszym planie i panoramą Zespołu Staromiejskiego (zakłóconą przez wieżowce w rejonie ulicy Stawki); pokrywa się z linią widokową wieży kościoła św. Anny, most Śląsk-Dąbrowski z najbliżej widoczną panoramą Starego Miasta, rozdzielający strefę City od strefy staromiejskiej, most Gdański z najbardziej wartościową panoramą miasta, bez elementów zakłócających tło widokowe, odpowiada w przybliżeniu kierunkowi obserwacji z tzw. punktu Canaletta. Przyjęcie punktów widokowych na mostach, a nie np. wzdłuż łęgów wiślanych lub na Pradze, związane było nie tylko z ograniczeniem liczby badanych widoków, ale przede wszystkim z częstotliwością oglądania pejzażu miasta, bliskością (atrakcyjnością) historycznych elementów krajobrazu oraz dostępnością dla turystów (ruch pieszy i rowerowy). Ponadto mosty poprzez swoją masywność i położenie na linii ważnych arterii komunikacyjnych w naturalny i trwały sposób dzielą panoramę miasta na różniące się widokowo sekwencje mniejszych panoram. Ochrona widokowa Starego Miasta w kontekście zabudowy wysokościowej nie oznacza bezwzględnego stosowania limitów wysokości, ale przede wszystkim harmonijne i spójne ułożenie skupisk dominant wysokościowych w formie czytelnej sylwety City, logicznego rozmieszczenia (i ograniczenia) pozostałych skupisk wieżowców oraz eliminowania pojedynczych dominant wzdłuż skarpy. Przyjęty sposób rozumienia i ochrony widokowej panoramy Warszawy został zaaprobowany przez Polski Komitet ds. UNESCO w Polsce i w przyszłości może stanowić ważny wkład miasta proces formułowania założeń ochrony światowego dziedzictwa. Schemat korytarzy widokowych z kontrolowaną wysokością zabudowy w tle Zespołu UNESCO oraz dwoma skupiskami megadominant

12 WNIOSKI I WYTYCZNE ANALIZY Przeprowadzona analiza planowanych wysokościowców wykazała szereg niekorzystnych zjawisk przestrzennych mogących występować w związku z nieskoordynowanym lokalizowaniem wieżowców oraz pilną konieczność ochrony krajobrazu miasta od strony Wisły. W trakcie sporządzania analizy dwukrotnie wzrosła liczba projektowanych w śródmieściu wysokościowców, których łącznie z nieformalnymi koncepcjami było ponad 60, z czego 20% przekraczało 200 m wysokości. Analiza wysokościowców została w drugim etapie uzupełniona badaniami infrastruktury komunikacyjnej śródmieścia oraz analizą stref lotniczych wokół lotniska Okęcie. Sporządzone zostały propozycje precyzujące granice i specyfikę stref zabudowy wysokościowej w śródmieściu (trzy pasma równoległe do Wisły, obszary pośrednie i skupiska peryferyjne) oraz wskaźników kontrolnych (np. ujednolicenie gabarytów i form wieżowców poprzez wskaźniki proporcji rzutu do wysokości, wyrównywanie odległości między trzonami wieżowców jako funkcja odległości i wysokości), możliwe do implementacji w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zaproponowano również zasady oceny nowych wieżowców (w trzech skalach urbanistycznych), możliwe do zastosowania w analizach urbanistycznych sporządzanych przy realizacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, oraz zmianę interpretacji tzw. zasady dobrego sąsiedztwa dla dominant wysokościowych zredukowaną do dolnej cokołowej części wieżowca i zasadę ograniczonego zróżnicowania formy w odniesieniu do ciągów i skupisk dominant wysokościowych (ujednolicone zależności geometryczne dla wyznaczonych stref). Szczegółowej analizie wariantowej poddano układ megadominant związanych z przyszłą zabudową rejonu PKiN, stanowiących możliwe zwieńczenie panoramy miasta. Najważniejsze zagrożenia związane z nowymi drapaczami chmur w Warszawie można podzielić na trzy kategorie: formalnoprawne brak wewnętrznej spójności i dokładności przepisów prawnych z zakresu planowania przestrzennego, prawa budowlanego, stref specjalnego użytkowania, niedostosowanych do wzrostu skali zabudowy, urbanistyczno-architektoniczne zniekształcenie tła widokowego Zespołu Staromiejskiego oraz znacznej części panoramy lewobrzeżnej części miasta, a także kompozycji bram wjazdowych i zespołów urbanistycznych śródmieścia oraz duże zróżnicowanie poziomu architektonicznego projektowanych wieżowców, funkcjonalne brak dokładnych i całościowych analiz wpływu nowych wieżowców na układ komunikacyjny, przyrodniczy i infrastrukturę miasta oraz na komfort życia i zdrowia mieszkańców. Szanse związane z wybudowaniem w Warszawie przynajmniej części zgłoszonych wieżowców to przede wszystkim: zmiana wizerunku miasta, które dzięki nowoczesnym obiektom może stać się liczącą metropolią europejską o nowej atrakcyjnej panoramie, z harmonijnie ukształtowanym zespołem City obok historycznych dominant, osłabienie oddziaływania Pałacu Kultury i Nauki (PKiN) poprzez budowę nowych wieżowców uzupełniających Zachodni Rejon Centrum oraz uporządkowanie samego otoczenia pałacu, stworzenie systemu atrakcyjnych przestrzeni publicznych i punktów widokowych w centrum miasta, kompleksowe zbadanie zjawisk przestrzenno-gospodarczych w kontekście wzrostu skali zabudowy (np. analiza komunikacyjna śródmieścia, analiza stref lotniczych, oddziaływanie fizyczne wieżowców). Przy formułowaniu wytycznych sporządzono listę chronionych elementów krajobrazu urbanistycznego Warszawy, związanych z nowymi dominantami wysokościowymi: tło widokowe (bezpośrednie i boczne) Starego Miasta i Zamku Królewskiego z najbliższych trzech punktów widokowych, Skarpa Warszawska wykluczenie lokalizowania dominant (bezpośrednio na Skarpie i poniżej), Ściana Wschodnia zachowanie skali i czytelności kompozycji, historyczne osie widokowe i wjazdy do śródmieścia oraz zachowana południowa pierzeja Alej Jerozolimskich (ograniczona wysokość i liczba nowych dominant), strefy buforowe wokół zabytkowych dominant PAST-y i Prudentialu. Oprócz ochrony historycznych wartości zaproponowano kształtowanie krajobrazowe zabudowy wysokościowej według następujących zasad: tworzenie skupisk (strefowanie) zabudowy wysokościowej (zamiast jej rozpraszania), lokalizacja najwyższej zabudowy (do m) na obszarze Zachodniego Rejonu Centrum (z włączeniem w jej strukturę PKiN), rozgęszczony układ dominant (landmarks) wzdłuż ulicy Towarowej, kompozycja ograniczonego układu dominant wzdłuż trzech arterii przecinających pasma wieżowców oraz precyzyjne komponowanie tzw. bram miejskich, wysoka jakość architektury i przestrzeni publicznych tworzonych przez wieżowce, stały monitoring panoramy miasta z sylwetą City i dominantami peryferyjnymi. Symulacja wariantowa narastających megadominant w Zachodnim Rejonie Centrum 12

13 Mapka poglądowa obszaru analizy wysokościowej z naniesionymi korytarzami widokowymi, maksymalną strefą wysokości ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy i zakresu ograniczonej wysokości zabudowy wynikającej z dokumentów rejestracyjnych lotniska Okęcie Mapka ideowa ze strefami ochronnymi i skupiskami wieżowców

14 NOWE REALIZACJE Złota 44 Apartamentowiec Złota 44, budowany według projektu Daniela Libeskinda, to flagowa inwestycja Orco Property Group w Polsce zlokalizowana w samym sercu Warszawy. Na 54 piętrach luksusowego wieżowca o wysokości 192 m rozmieszczonych będzie 251 apartamentów o łącznej powierzchni od 62 do 371 m 2. Najbardziej prestiżowy trójpoziomowy penthouse zajmie ostatnie kondygnacje budynku. Ekskluzywne apartamenty zlokalizowane będą na piętrach od IX do LIV. Każdy z nich wyposażony będzie w najnowocześniejsze proekologiczne rozwiązania technologiczne, w tym m.in. w komputerowy system zarządzania łączący wszystkie funkcje kontrolno-sterujące, dostępne z jednego ekranu dotykowego. System umożliwia zarządzanie pracą udogodnień technicznych zaplanowanych w budynku i mieszkaniach, w tym: żaluzji, paneli będących częścią elewacji, wind, systemu ogrzewania, wentylacji oraz klimatyzacji. Elegancki hol wejściowy zapewni wygodny i bezpieczny dostęp do apartamentów. Będzie stanowił nowoczesną i elegancką przestrzeń, dzięki wykorzystaniu wysokiej klasy polerowanego betonu w połączeniu ze stalą nierdzewną i drewnianymi okładzinami. Budynek będzie obsługiwany przez pięć nowoczesnych, szybkich wind, łączących hol wejściowy, poziomy parkingowe oraz piętro rekreacyjne z poszczególnymi apartamentami. Górne poziomy mieszkalne obsługiwane będą przez osobną grupę wind wysokościowych. Specjalne piętro do aktywnego wypoczynku mieszkańców zlokalizowane będzie na VIII piętrze. Tutaj znajdzie się 25-metrowy basen wykonany ze stali nierdzewnej, słoneczny taras wykończony drewnem, z zasadzoną roślinnością oraz hot-tub. Na tym piętrze znajdą się również: fitness club z siłownią i salami do ćwiczeń, gabinet masażu, sauna oraz hammam, a także sala zabaw dla dzieci oraz specjalne pomieszczenie z dostępem do tarasu słonecznego, przeznaczone do organizowania przyjęć. Na potrzeb mieszkańców zaprojektowano 288 przestronnych i bezpiecznych miejsc parkingowych, zlokalizowanych na 8 poziomach dwóch podziemnych i sześciu nadziemnych, zajmujących pierwsze piętra budynku. 14

15 NOWE REALIZACJE Twarda Tower Inwestycja powstanie w ścisłym centrum Warszawy, przy ul. Twardej 2/4, w bezpośrednim sąsiedztwie placu Grzybowskiego. Hines przeprowadził konkurs na koncepcję architektoniczną i wybrał do współpracy znanego na całym świecie architekta Helmuta Jahna, właściciela pracowni chicagowskiej Murphy/Jahn. Planowana 160-metrowa wieża obiektu hotelowo-apartamentowego będzie zamykała perspektywę ulicy Emilii Plater, u styku z ulicą Twardą. W części podziemnej przewidziany jest parking dla około 230 samochodów. Projekt obejmować będzie również niższy pięciokondygnacyjny budynek, który będzie pełnił funkcję biurową. Łączna powierzchnia użytkowa projektu wyniesie około m 2, plus podziemny parking. Twarda Tower jest projektem o olbrzymim znaczeniu urbanistycznym, ponieważ: stworzy urbanistyczny punkt orientacyjny i swoisty znak rozpoznawczy zlokalizowany na końcu ulicy Emilii Plater o zapadającym głęboko w pamięć wyrazie, zachowa niskie uliczne ściany frontowe od południowej i północnej strony ulicy Twardej, która prowadzi na plac Grzybowski, ustanowi połączenia północ-południe dla pieszych prowadzące od ulicy Twardej, w celu wyeksponowania historycznego Teatru Żydowskiego, synagogi Nożyków, oraz zaktywizuje i ożywi plac Grzybowski, podstawa wieży i budynek biurowy ustanowią pierzeję ulicy, stanie się z pewnością ikoną i wizytówką tej części miasta. Wieża o wysokości 160 m ma być zlokalizowana na zachodniej krawędzi działki przy ulicy Twardej 2/4, podkreślając współosiowy związek z ulicą Emilii Plater. Budynek jest wydłużony w osi północ-południe, maksymalizując tym samym wschodni widok na ulicę Królewską, Ogród Saski, Stare Miasto, jak również na dynamiczną ewolucję urbanistyczną zachodzącą od strony zachodniej. Podstawa wieży, tzw. podium, jest odseparowana od części wysokiej, by współgrać z otaczającą zabudową. Ogólnodostępny publiczny pasaż, pokryty otwartymi połączenie dla pieszych. Ponad podium usytuowana jest wieża, cofnięta pomiędzy 11. a 16. m na wysokość trzech pięter, tworząc oddzielenie od pierzei ulicy. To wycięcie staje się charakterystyczną cechą wieży od strony wschodniej i zachodniej, wzdłuż ulicy Twardej, niejako podkreślając rozdzielenie dwóch funkcji obiektu, a jednocześnie w harmonijny sposób sprawiając wrażenie, że obie części należą do tego samego projektu i tworzą jedną całość. szklanymi płytami na kratownicy, stworzy północno-południowe

16 Panorama Warszawy z końca XVIII w. autorstwa królewskiego malarza Bernarda Bellotta, zw. Canalettem, oraz nałożone odbicie obecnej panoramy miasta SUMMARY After the structural transition of the Polish economy and state, Warsaw has become the venue of far reaching changes in both architecture and city landscape over the past twenty year. These changes have been taking place in very singular urban space: a city that was almost completely destroyed by Germans sixty four years ago in the wake of the Warsaw Uprising (1944), a city that was partially reconstructed, and a city that was partly rebuilt over successive decades. Warsaw s current investment boom, coupled with pressure to erect high rise buildings in the center of the city, served as stimulus to develop a comprehensive urban analysis of skyscraper sites and their influence on the cityscape. This analysis was also part of a strategic policy involving building height and the shape of the City. The main principles behind the analysis are based on three independent scales of skyscraper perception: City skyline, Downtown urban structures, and The forms of individual buildings. The impressive view of the city skyline from the Vistula River requires the protection of the area serving as a backdrop to the Old Town (which was inscribed on the UNESCO World Heritage List in 1980) as well as a harmonious concentration of skyscrapers in the City. The scale of the downtown area (still dominated by the Palace of Culture and Science Building) can be changed by a recomposition of the Warsaw Manhattan in the West Center District. It is the high quality of architecture of high rise buildings and the creation of valuable public spaces that are of prime importance. The column analogy may be useful in evaluating skyscraper forms and their context in urban space.all conclusions of the analysis were tested on a virtual 3D model of Warsaw. The effectiveness of any high rise buildings strategy, in addition to continuous monitoring, necessitates acceptance by the city government as well as the practical incorporation of its main rules into spatial planning policy. projekt graficzny Zbyszek Gonciarz zdjęcia Jerzy Czapiewski, Wojciech Oleński tłumaczenie Ryszard E.L. Nawrocki M A G A Z Y N U R B A N I S T Y C Z N O - A R C H I T E K T O N I C Z N Y Wydaje Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy Redakcja plac Defilad 1, PKiN XIII p Warszawa, tel , fax Redaguje zespół Małgorzata Zdancewicz redaktor prowadząca, Marek Mikos konsultacja merytoryczna, Katarzyna Niekrasz, Andrzej Śwital Redakcja zastrzega sobie prawo redagowania i skracania powierzonych tekstów bnam@warszawa.um.gov.pl ISSN X