CZYNNIKI WARUNKUJĄCE MINIMALIZACJĘ CEN NA PIERWOTNYM RYNKU MIESZKANIOWYM. ANALIZA DŁUGOOKRESOWA

Transkrypt

1 Czynniki warunkujące minimalizację cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym Człowiek i Środowisko 31 (1-2) 2007, s Marcin Mucha CZYNNIKI WARUNKUJĄCE MINIMALIZACJĘ CEN NA PIERWOTNYM RYNKU MIESZKANIOWYM. ANALIZA DŁUGOOKRESOWA ABSTRAKT W artykule przedstawiono zespół założeń i czynników ekonomicznych, które w długim horyzoncie czasu mogą wpływać korzystnie na proces obniżania się cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Przy analizie powyższego procesu omówiona została zarówno sama struktura kosztów budownictwa mieszkaniowego, jak i czynniki mające (pośredni oraz bezpośredni) wpływ na finalną cenę nowo budowanego lokalu mieszkalnego. 1. Wstęp Celem artykułu jest wskazanie czynników, które w długim horyzoncie czasu mogą wpływać korzystnie na proces obniżania się cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Przy analizie powyższego procesu omówienia wymaga przede wszystkim struktura kosztów budownictwa mieszkaniowego na rynku pierwotnym. Sam koszt determinuje bowiem finalną cenę mieszkania, co wydaje się być szczególnie istotne przy szerszej analizie rynku nieruchomości mieszkaniowych. Naświetlenie struktury kosztów umożliwia wskazanie obszarów, które ewentualnie mogłyby być w przyszłości zredukowane. Można stwierdzić (z dość dużym prawdopodobieństwem), że zmniejszeniu kosztów budownictwa powinno towarzyszyć, na rynku doskonale konkurencyjnym, obniżenie ceny gotowego mieszkania. 101

2 Marcin Mucha Poniżej przeprowadzona analiza, z perspektywy długookresowych zmian mikro- i makroekonomicznych, umożliwia wskazanie czynników, które mają decydujący wpływ na kształtowanie się cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. 2. Struktura kosztów budownictwa na rynku mieszkaniowym Na podstawie przeprowadzonych badań kosztów budownictwa dla krajów europejskich 1 można wskazać pewne charakterystyczne, uśrednione, składniki całkowitych kosztów wybudowania lokalu mieszkalnego (w średniej wielkości mieście). Procentowy udział kosztów w procesie budowy prezentuje tabela 1. Tabela 1. Struktura kosztów budownictwa KOSZT 1 m 2 Średni koszt % Materiały i prace budowlane 60,42 Teren, działka pod budowę 11,49 Uzbrojenie terenu 2,77 Plany, projekty, ekspertyzy, etc. 2,86 Pozostałe koszty (pozwolenia, ubezpieczenia, nieprzewidziane koszty, etc.) 2,29 Koszty finansowe w czasie budowy: odsetki 4,91 Podatki (pośrednie) 15,26 Suma 100,00 Źródło: opracowanie własne na podstawie F. V. Platen, 2006, How to reduce building costs the Swedish case, National Board of Housing. Największy wpływ na całkowite koszty wybudowania lokalu mieszkalnego mają materiały i prace budowlane. Stanowią one 60% całkowitych kosztów. W dalszej kolejności można wskazać obciążenia fiskalne 15%. Wydawałoby się, że znaczące koszty będą generowane z tytułu zakupu terenu pod inwestycję. Tutaj jest on jednak niewielki, bo stanowi 11,5% całkowitych kosztów. Należy zaznaczyć, że jest to pozycja najbardziej wrażliwa na zmiany lokalizacji inwestycji. Wartość ta ma więc charakter subiektywny. 1 F. V. Platen [2006]. 102

3 Czynniki warunkujące minimalizację cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym 3. Wzrost kosztów budownictwa W Polsce koszty budownictwa 2 w okresie r. wzrosły z 1 960,00 zł w roku 1999 do 2 619,00 zł. na koniec roku Wzrost wartości kosztów budownictwa ilustruje tabela 2 oraz rysunek 1. Tabela 2. Cena 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania (w zł) w okresie kwartał / rok I kwartał II kwartał III kwartał IV kwartał Źródło: GUS, Cena 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania (w zł). Rys. 1. Cena 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania (w zł) w okresie Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS na temat ceny 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania (w zł). 2 Źródło: GUS, na podstawie wskaźnika ceny 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania, ustalanego na podstawie nakładów poniesionych przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków. 103

4 Marcin Mucha Koszty budownictwa w okresie wzrosły o 25%. Nie jest to wartość wysoka, jeżeli weźmie się pod uwagę relatywny wskaźnik, jakim jest indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych 3, który w analogicznym okresie wzrósł o 37%. Relatywnie niska dynamika wzrostu kosztów budowy może wynikać z rosnącego bezrobocia, a więc i braku presji na wzrost płac w sektorze. Wolniejszy od inflacji (liczonej dla cen towarów i usług konsumpcyjnych) był również w tym okresie wzrost cen materiałów budowlanych. 4. Koszty budownictwa a finalna cena lokalu mieszkalnego Ostateczna cena lokalu mieszkalnego określana jest jako całkowity koszt budowy powiększony o marżę przedsiębiorcy. Jak łatwo zauważyć, na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia z dość dużą rozpiętością pomiędzy kosztami a ostateczną ceną mieszkania. Sytuacja taka wynika ze zbyt małej podaży na tym rynku, co deweloperzy wykorzystują do ustanawiania wysokich marż, a zarazem do uzyskiwania wysokich zysków. Szacuje się, że poziom osiąganego zysku z realizacji budynków mieszkalnych jest porównywalny z kosztami budowy tych obiektów, podczas gdy na rynkach krajów wysoko rozwiniętych kształtuje się on w granicach 5% 4. Wpływ na kształtowanie się cen na rynku pierwotnym ma również rynek wtórny. Dobra występujące na tych rynkach są niemal doskonale substytucyjne, czego wyrazem są (w przybliżeniu takie same) proporcjonalne zmiany cen. Najistotniejsza dla rynku mieszkaniowego jest finalna cena mieszkania. Pytanie jakie się więc tutaj nasuwa jest następujące: czy można tę cenę obniżyć? Moja odpowiedź brzmi: w długim okresie tak. Uzasadnienie powyższego stwierdzenia wymaga przeprowadzenia analizy z uwzględnieniem długookresowych zależności pomiędzy rozpatrywanymi zmiennymi. 5. Postęp technologiczny Endogeniczny model wzrostu 5,6 (dla długiego okresu) określany jest następującą makroekonomiczną funkcją produkcji: 3 Źródło: GUS, na podstawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w latach Por. E. Zawadzki [2001]. 5 P. Romer [1986]. 6 R.E. Lucas [1988]. 104

5 Czynniki warunkujące minimalizację cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym y = α a k 2 oraz A = α k gdzie: A poziom technologii (zależy od relacji kapitał praca k) y wzrost produkcji na zatrudnionego α opisuje wpływ wzrostu k na technologię A (wzrostowi k towarzyszą nakłady na badania, których efektem są ulepszenia technologiczne) a krańcowy produkt kapitału (stały) Patrząc na makroekonomiczną funkcję produkcji (z perspektywy endogenicznego modelu wzrostu) można stwierdzić, że w ramach całej gospodarki stałym lub rosnącym przychodom z kapitału towarzyszą rosnące przychody ze skali produkcji. Oznacza to, że globalne, przeciętne koszty produkcji maleją wraz ze wzrostem produkcji. Nie dochodzi jednak do procesu monopolizacji, którego przyczyną powinno być odrzucenie założenia o zmniejszaniu się przychodów z kapitału na rzecz rosnących z niego przychodów. Dzieje się tak, ponieważ w skali całej gospodarki zmniejszaniu się przychodów z kapitału zapobiegają zarówno pozytywne efekty zewnętrzne inwestycji, jak i postęp technologiczny. Z powyższego można zauważyć, że postęp technologiczny determinuje wzrost produkcji, a zarazem obniża jej przeciętne koszty. Ograniczając produkcję do pierwotnego rynku mieszkaniowego, oznacza to, że w długim okresie czasu zarówno zwiększenie rozmiarów budownictwa, jak i obniżenie jego kosztów jest możliwe m.in. dzięki postępowi technologicznemu. 6. Doskonała konkurencja Doskonała konkurencja wymaga od producentów, w długim okresie czasu, obniżania ceny do poziomu, przy którym przychód zrówna się z kosztami, a więc zysk stanie się zerowy. Warunki rynkowe, w których zyski przedsiębiorców stają się zerowe i nie ma żadnych możliwości ich osiągania, określa się w teorii ekonomii mianem równowagi długookresowej przy doskonałej konkurencji. Dla nabywcy (konsumenta) jest to rynek efektywny. Cena jaka na nim występuje jest, z punktu widzenia nabywcy, zoptymalizowana, czyli minimalna. Jak zostało zauważone powyżej, na rynkach nieruchomości pierwotnych w państwach wysoko rozwiniętych zyski przedsiębiorców kształtują się w granicach 5%, a więc nie są zerowe. Dzieje się tak m.in. dlatego, że zakładanie możliwości występowania doskonałej konkurencji jest nieco idealistyczne. Nie oznacza to jednak, że do realizacji jego nie należy dążyć. Kraje wysoko rozwinięte o zlibera- 105

6 Marcin Mucha lizowanej gospodarce, jak np. USA, popierając doskonałą konkurencję osiągnęły bowiem ten wynik dość bliski zeru. Z perspektywy nabywcy mieszkania, ceteris paribus, jest to cena minimalna. Warto w tym miejscu skonfrontować tę wielkość z polskim rynkiem, na którym zyski przedsiębiorców kształtują się w granicach 50% 7. Widać więc dość wyraźnie możliwości obniżenia cen mieszkań ze względu na samą strukturę rynku. 7. Interwencjonizm i zwiększenie podaży Wprowadzenie w życie doskonałej konkurencji, a więc i wcześniejszego założenia o zerowych zyskach wymaga ograniczenia do minimum interwencjonizmu państwa. W myśl idei leseferyzmu rola państwa powinna się ograniczać jedynie do takich działań, które nie mają wpływu na działalność przedsiębiorców. W dobie dzisiejszego świata polityki jest to założenie utopijne. Można bowiem zauważyć, że współczesna demokracja narzuca obowiązek pomocy innym. Jeżeli jest to już nieodzowny element gospodarki, to zgodnie z interesem dwóch stron producenta i nabywcy powinien on być skierowany w sferę, w której przynajmniej nie zaszkodzi, a ewentualnie rzeczywiście będzie mógł pomóc. Do takich pozytywnych, interwencjonistycznych działań można by zaliczyć budowę infrastruktury technicznej na podmiejskich obszarach niezagospodarowanych. Tereny takie, wyposażone w drogi i doprowadzone media automatycznie zwiększają potencjał podażowy, a co szczególnie istotne na obszarach tańszych. Można by było, w takiej sytuacji, zauważyć podwójnie dodatni efekt ograniczonego interwencjonizmu państwa. Po pierwsze, działania państwa prowadziłyby do zwiększenia podaży, co przy nie zmienionym kształcie popytu skutkowałoby obniżeniem cen. Obniżka byłaby możliwa dzięki interwencjonizmowi, który odbywałby się jednak bez ingerencji w samą działalność przedsiębiorców na rynku budownictwa. Po drugie, obniżenie cen, spowodowane zwiększeniem podaży, zostałoby dodatkowo wzmożone mniejszymi kosztami budownictwa, wynikającymi z tańszych gruntów. Drugi obszar pozytywnego interwencjonizmu państwowego powinien ograniczać się do prowadzenia badań rozwojowych, a raczej przekazywania kompetentnym podmiotom środków na te cele. Co prawda, osiągnięcia w tej dziedzinie można importować i niekiedy jest to sposób tańszy, tym niemniej należy stwierdzić, że to właśnie prace badawczo-rozwojowe warunkują postęp technologiczny, którego rolę w kształtowaniu się długookresowych zależności cenowych przedstawiono w pkt E. Zawadzki [2001]. 106

7 Czynniki warunkujące minimalizację cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym 8. Rynek wtórny Mieszkania z rynku wtórnego są niemal doskonałym substytutem nowo budowanych lokali mieszkalnych. Relacja zmian cen na tych rynkach jest więc uzależniona od elastyczności cenowej. Dla ułatwienia można przyjąć, że procentowej zmianie cen na rynku wtórnym towarzyszyć będzie bardzo zbliżona procentowa zmiana na rynku pierwotnym 8. Oznacza to, że zmiany cen na jednym rynku wywołują podobne zmiany na drugim. Należy więc zastanowić się nad czynnikami, jakie wpływają na kształtowanie się cen na rynku wtórnym, aby móc to w sposób pośredni przenieść na rynek pierwotny. W związku z tym, że znakomita większość transakcji kupna na rynku wtórnym (blisko 90%) odbywa się za pomocą kredytów bankowych, głównym czynnikiem wpływającym na zdolność kredytową jest sam koszt kredytu, czyli stopy procentowe 9. Długookresowa zależność pomiędzy stopami procentowymi a cenami na rynku wtórnym jest ujemna, co oznacza, że obniżce stóp procentowych towarzyszy (z pewnym opóźnieniem) wzrost cen mieszkań. Niespójność w czasie wymaga prowadzenia polityki monetarnej przez osoby charakteryzujące się awersją względem inflacji 10. Brak możliwości bezpośredniej ingerencji, przez decydentów politycznych, w kształtowanie stóp procentowych sprawia, że jest to zmienna o charakterze egzogenicznym, tzn. zewnętrznym, niezależnym zarówno od wszelkich działań interwencjonistycznych, jak i zdarzeń występujących na samym rynku mieszkaniowym. Stopy procentowe są więc zmienną niezależną, która jednak zmianą swojej wartości warunkuje ewentualną obniżkę cen na rynku mieszkaniowym. W przypadku wzrostu stóp procentowych mechanizm (z pewnym opóźnieniem) zmian cen będzie wyglądał następująco: po ograniczeniu popytu, wynikającego ze spadku zdolności kredytowej, cena nieruchomości spadnie do poziomu, przy którym znów pojawi się zdolność kredytowa 11. Spowoduje to wzrost cen, ale do poziomu równowagi na niższym poziomie niż przed podwyżką stóp procentowych. Analizując projekcję inflacji 12 i oczekiwania co do zmian stóp procentowych w strefie Euro oraz Szwajcarii 13, można oczekiwać z większym prawdopodobieństwem wzrostu stóp procentowych, niż ich obniżenia w średniookresowym horyzoncie czasowym, tj. do trzech lat. W Polsce, zgodnie z aktualną projekcją, inflacja 8 Dla długookresowej analizy należy pominąć przejściowe trendy (mody), które zmieniają elastyczność cenową. 9 M. Mucha [2006]. 10 F. Kydland, E. Prescott [1977]. 11 Wpływ zmian polityki monetarnej na kształtowanie się poziomu cen jest widoczny zwykle po dwóch, trzech kwartałach. 12 Raport o inflacji [2007]. 13 Większość kredytów (ok. 70%) udzielana jest w walucie obcej, stąd nadrzędnym problemem jest kształtowanie się zagranicznych stóp procentowych. 107

8 Marcin Mucha ukształtuje się na poziomie zbliżonym do celu inflacyjnego (2,5%) w II kwartale 2007 r. Począwszy od IV kwartału 2007 r. inflacja będzie systematycznie rosnąć i w II połowie 2009 r. znajdzie się powyżej górnej granicy pasma odchyleń (+/-1,5%), czyli powyżej 4%. Jak można zauważyć, oczekuje się systematycznego wzrostu inflacji, któremu towarzyszyć powinny podwyżki stóp procentowych. 9. Polityka fiskalna Zgodnie z tabelą 1 podatki są drugim co do wielkości składnikiem kosztów budownictwa. Dotyczy to w szczególności podatków pośrednich, które z chwilą osiągnięcia przez przedsiębiorców zysków zbliżonych do zera, zgodnie z ideą doskonałej konkurencyjności, są przenoszone w całości na nabywcę. Oznacza to podrożenie nowo budowanych mieszkań o wielkość wprowadzonych obciążeń fiskalnych. Można stwierdzić, że podatki działają, z punktu widzenia nabywcy, w sposób podwójnie negatywny. Po pierwsze, podnoszą cenę. Po drugie, ze względu na wzrost cen, ograniczają liczbę transakcji 14, co jest jednoznaczne z brakiem zaspokajania potrzeb gospodarstw domowych. Analizując wpływ polityki fiskalnej na rynek budownictwa mieszkaniowego, można stwierdzić, że warunkiem optymalizacji i efektywnej obniżki cen na tym rynku jest minimalizacja obciążeń podatkowych dla tego sektora. 10. Podsumowanie W artykule wskazano czynniki, które w długim horyzoncie czasu mogą wpływać korzystnie na proces obniżania się cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Przy analizie powyższego procesu omówiona została zarówno sama struktura kosztów budownictwa mieszkaniowego, jak i czynniki mające (pośredni oraz bezpośredni) wpływ na finalną cenę nowo budowanego lokalu mieszkalnego. Rekapitulując, można wskazać skład zespołu założeń, który warunkuje możliwość przeprowadzenia procesu obniżki cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Są to: 14 Strata (dobrobytu) dla podatku nie pojawi się, gdy podatek nie prowadzi do ograniczenia wielkości produkcji, czyli gdy popyt lub podaż są doskonale nieelastyczne. Sytuacja taka nie dotyczy jednak omawianego rynku, na którym nie występuje powyższa zależność. 108

9 Czynniki warunkujące minimalizację cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym 1. Postęp technologiczny determinuje wzrost produkcji, a zarazem obniża jej przeciętne koszty. 2. Doskonała konkurencja minimalizuje zyski przedsiębiorców. 3. Ograniczenie interwencjonizmu do: a) budowy infrastruktury technicznej na podmiejskich obszarach niezagospodarowanych, co pozwoliłoby na zwiększenie podaży i dodatkowe obniżenie kosztów ze względu na tańsze grunty. b) finansowania prac badawczo-rozwojowych, warunkujących postęp technologiczny. 4. Obniżka cen na rynku wtórnym np. poprzez (egzogeniczny) wzrost stóp procentowych i ograniczenie zdolności kredytowej nabywców. 5. Minimalizację obciążeń fiskalnych dotyczy to w szczególności podatków pośrednich, które z chwilą osiągnięcia przez przedsiębiorców zysków zbliżonych do zera (zgodnie z ideą doskonałej konkurencyjności) są przenoszone w całości na nabywcę. Realizacja przedstawionych powyżej założeń warunkuje, zgodnie z teorią ekonomii, możliwość minimalizacji cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. BIBLIOGRAFIA Lucas R.E. Jr., 1988, On the mechanics of economic development, Journal of Monetary Economics, t. 22, s Mucha M., 2006, Kryzysogenny wzrost cen na polskim rynku mieszkaniowym, Człowiek i Środowisko, t. 30, (1 4), IGPiM, Warszawa, s Varian H.R., 2006, Mikroekonomia, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. Kydland F.E., Prescott E.C., (1977), Rules rather than discretion: the inconsistency of optimal plans, Journal of Political Economy, t. 87, s Platen F.V., 2006, How to reduce building costs the Swedish case, National Board of Housing, Sweden. Raport o inflacji, styczeń Rada Polityki Pieniężnej, NBP, Warszawa. Romer P.M., 1986, Increasing returns and long run growth, Journal of Political Economy, t. 94, s Romer, D. 2000, Makroekonomia dla zaawansowanych, PWN, Warszawa. Zawadzki E., 2001, Bariery rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce, Biuro Studiów i Ekspertyz, Kancelaria Sejmu, Warszawa. Adres Autora: mgr Marcin Mucha Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa Warszawa, ul. Targowa 45 mmucha@igpim.pl 109

10 Marcin Mucha FACTORS CONDITIONING MINIMISATION OF PRICES ON THE PRIMARY HOUSING MARKET. LONG-TERM ANALYSIS Summary The article pinpoints factors, which in the long time horizon and in keeping with the theory of economy, can positively affect the process of lowering prices on the primary housing market. While analysing the aforementioned process, discussed was both the very structure of costs of housing construction and the factors, which (directly or indirectly) exert influence on the final price of the newly erected dwelling. A set of assumptions is indicated conditioning the possibility of carrying out the process of lowering prices on the primary housing market. It includes such factors like: technological progress, perfect competition, limitation of interventionism, influence of fiscal and monetary policy and R&D activity conditioning the technological progress. The author made the possibility of minimisation of prices on the primary housing market dependent on the assumptions contained in the above-mentioned set of variables. 110