OPINIA. WYCENA RYNKOWEJ WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Spółka Jawna

Transkrypt

1 OPINIA WYCENA RYNKOWEJ WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Spółka Jawna WYNIK OSZACOWANIA: 1. Wartość przedsiębiorstwa ,00 zł 2. Po sprzedaży przedsiębiorstwa żadne z praw obciążających składniki przedsiębiorstwa nie pozostaną w mocy. 3. W skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość. 4. Niemożliwe jest wydzielenie zorganizowanych części przedsiębiorstwa. 5. W skład przedsiębiorstwa wchodzą składniki obciążone rzeczowo w sposób opisany w treści Opinii. 6. Po sprzedaży przedsiębiorstwa wygasają wszystkie ograniczone prawa rzeczowe, którymi obciążone są składniki majątkowe. Opracowanie: Tomasz Kuśnierczyk Biegły Sądowy - Sądu Okręgowego w Poznaniu Poznań dnia

2 1 Wstęp Zlecenie wydania opinii Wykonawca opinii Zakres opinii Podstawa wydania opinii Cel opinii Zastrzeżenia Prezentacja Firmy Dane identyfikacyjne Pozostałe informacje o spółce Określenie składników przedsiębiorstwa podlegających wycenie i sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Przedsiębiorstwo jako przedmiot wyceny w postępowaniu upadłościowym Określenie składników przedsiębiorstwa podlegających wycenie i sprzedaży w postępowaniu upadłościowym wraz ze stwierdzonymi prawami i obciążeniami Obciążenia przedsiębiorstwa upadłego Określenie możliwych do wydzielenia zorganizowanych części przedsiębiorstwa Wprowadzenie do wyceny Spółki Cele i funkcje wyceny przedsiębiorstwa Przedmiot wyceny Podstawowe założenia wyceny Standardy wartości Podejścia w wycenie przedsiębiorstwa Dyskonta i premie Rekomendacja wartości Przedstawienie zastosowanej metodologii Wycena Spółki metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych Przedstawienie i prezentacja metody wyceny zdyskontowanych strumieni pieniężnych Prezentacja dotychczasowych wyników finansowych osiąganych przez przedsiębiorstwo Projekcja przychodów i kosztów Przedsiębiorstwa Prognoza przychodów ze sprzedaży Prognoza pozostałych przychodów operacyjnych Prognoza przychodów finansowych Założenia dotyczące kształtowania się kosztów działalności operacyjnej Prognoza pozostałych kosztów operacyjnych...24 Prognoza kosztów finansowych...24 Podatek dochodowy Wycena Przedsiębiorstwa metodą dochodową- obliczenia Szacowanie stopy dyskontowej...25 Szacowanie wartości długu WD...26 Szacowanie aktywów nieprodukcyjnych:...26 Wartość dochodów Przedsiębiorstwa Wycena Spółki metodą likwidacyjną zmodyfikowaną do wyceny podmiotu będącego w stanie upadłości Oszacowanie firmy upadłego Oszacowanie nieruchomości Oszacowanie ruchomości Oszacowanie wierzytelności Określenie przez biegłego wartości przedsiębiorstwa w podejściu majątkowym metoda likwidacyjną

3 7 Wycena Spółki metodą mieszaną Ostateczne ustalenie wartości przedsiębiorstwa: Podsumowanie i wnioski Załączniki

4 1 Wstęp 1.1 Zlecenie wydania opinii Opinia wydana na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, XI Wydział Gospodarczy dla Spraw Upadłościowych i Naprawczych z dnia roku w postępowaniu upadłościowym JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu, sprawa o sygn. akt XI GU 296/14 oraz zlecenia syndyka masy upadłości Pana Zbigniewa Kubackiego na wykonanie opisu i oszacowania całego przedsiębiorstwa. 1.2 Wykonawca opinii Opinię sporządził mgr Tomasz Kuśnierczyk biegły sądowy Sądu Okręgowego w Poznaniu z zakresu analizy i wyceny przedsiębiorstw. 1.3 Zakres opinii Opis i oszacowanie przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna w upadłości likwidacyjnej, z siedzibą w Poznaniu. 1.4 Podstawa wydania opinii Niniejszą opinię opracowano na podstawie: 1. postanowienia Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, XI Wydział Gospodarczy dla Spraw Upadłościowych i Naprawczych z dnia roku w wydanym w przedmiocie wniosku syndyka o wyznaczenie biegłego w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu, sprawa o sygn. akt akt XI GU 296/14 2. ustnego zlecenia syndyka masy upadłości do wyodrębnienia z opisu i oszacowania całego przedsiębiorstwa JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu wierzytelności 3. dokumentacji księgowo finansowej udostępnionej biegłemu przez Syndyka w załączeniu do niniejszej opinii (kserokopie odpisu pełnego z KRS z dnia roku, kserokopie sprawozdań finansowych za lata 2012 do 2014). 4. sprawozdania finansowego upadłego sporządzonego na dzień tj. na dzień przed ogłoszeniem upadłości. 4

5 5. operatów szacunkowych sporządzonych przez Rzeczoznawców z Centrum Wyceny Mienia w Poznaniu określających wartość rynkową: a) nieruchomości gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w Komornikach przy ulicy Platynowej 19 zapisanej w KW NR PO2P/ /0 z 02 lipca 2015 r. operat szacunkowy stanowi integralną cześć opinii. b) Maszyn i urządzeń, wyposażenia stanowiących własność firmy JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu z 25 czerwca 2015 r. - operat szacunkowy stanowi integralną cześć opinii. 6. literatura na temat wycen przedsiębiorstwa: a) Dariusz Zarzecki Metody wyceny przedsiębiorstw, Wyd. FRR, Warszawa 1999 b) Szczepankowski R. Wycena i zarządzanie wartością przedsiębiorstwa, Wydawnictwa Naukowe PWN, Warszawa 2007 c) Maria Sierpińska i Tomasz Jachna Ocena przedsiębiorstwa według standardów światowych, Wydawnictwa Naukowe PWN, Warszawa 1998 d) Wycena i zarządzanie wartością firmy praca zbiorowa pod red. A. Szablewskiego i R. Tuzimka, wyd. Poltext, Warszawa 2006 e) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna NI Cel opinii Opinia przeznaczona dla Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, XI Wydział Gospodarczy dla Spraw Upadłościowych i Naprawczych w postępowaniu upadłościowym JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu, sprawa o sygn. akt XI GU 296/14 w celu określenia ceny wywoławczej sprzedaży przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym, w trybie art Puin. 1.6 Zastrzeżenia 1. Niniejsza wycena służy wyłącznie celowi określonemu w pkt 1.5. Wycena nie może być wykorzystywana w żadnym innym celu, ani kopiowana bez wiedzy biegłego. Zastrzeżenie to nie dotyczy syndyka masy upadłości lub Sądu upadłościowego, którzy mogą ją kopiować w dowolnych ilościach dla potrzeb prowadzonego postępowania upadłościowego. 2. Przygotowując wycenę biegły opierał się o dostępny mu materiał źródłowy, szczegółowo wskazany w pkt 1.4 opinii. Przygotowując wycenę biegły korzystał z opinii rzeczoznawcy majątkowego. 5

6 3. Biegły założył, że posiadane przez niego informacje o przedsiębiorstwie są rzetelne i prawidłowe oraz zostały mu przekazane zgodnie z najlepszą wiedzą Zlecającego. W przypadkach wątpliwych, dane wynikające z ksiąg handlowych upadłego były weryfikowane o inne źródła, wskazane przy omawianiu poszczególnych składników majątku. 4. Biegły zastrzega, że zastosowane przez niego w oszacowaniu przedsiębiorstwa procedury nie oznaczają, że przeprowadził badanie dostępnych mu sprawozdań finansowych, ani ich przeglądów w rozumieniu obowiązujących w Polsce przepisów, ani w rozumieniu Międzynarodowych Standardów Rewizji Finansowych. 5. Biegły zwraca uwagę, że przedstawione w części dotyczącej wyceny zorganizowanej części przedsiębiorstwa w podejściu dochodowym, w okresie prognozy informacje (wyniki) finansowe dotyczą zdarzeń przyszłych, które mogą, ale nie muszą zdarzyć się w przyszłości. Ze względu na istotę prognozowania nie jest możliwe uzyskanie pewności, że zaprojektowane przez biegłego wyniki zostaną przez Spółkę rzeczywiście osiągnięte. Faktycznie osiągane w okresie prognozy wyniki mogą różnić się od przedstawionych w wycenie, co nie świadczy o wadliwości tej wyceny. Projekcje finansowe dokonane będą bowiem w oparciu o przyjęty pakiet założeń, szczegółowo opisanych w treści opinii. Hipotezy zawarte w pakiecie założeń dotyczą przyszłych zdarzeń i decyzji, jakie będą podejmowane przez kadrę zarządzającą, które są zdaniem biegłego najbardziej racjonalne lub najbardziej prawdopodobne w warunkach obecnego poziomu ryzyka, ale ich urzeczywistnienie niekoniecznie musi nastąpić. 6. Ustalona przez biegłego cena godziwa za wyceniany podmiot może być osiągnięta wyłącznie w warunkach rynkowego popytu na tego typu przedsiębiorstwo. W przypadku braku lub ograniczonego popytu na rynku, osiągnięcie tej ceny może okazać się bardzo trudne 2 Prezentacja Firmy 2.1 Dane identyfikacyjne Nazwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie s j Adres UL. Gronowa 22/201a, POZNAŃ NIP Stan prawny Spółka Jawna w upadłości likwidacyjnej. Przedmiot działalności pozostałe drukowanie Z. 6

7 2.2 Pozostałe informacje o spółce JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna jest wpisana do KRS pod numerem Spółka powstała w 2006 r. w wyniku przekształcenia (wniesienie całego majątku) przedsiębiorstwa JM Stefko Małgorzata Stefko, zarejestrowanego w Urzędzie Miasta Poznania ostatnio pod nr 25813/97/s. Siedzibą spółki jest miasto Poznań ul. Gronowa 22/201a. Czas trwania spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działalności (zgodnie z PKD) jest działalność poligraficzna, wydawanie książek, czasopism i wydawnictw periodycznych oraz pozostałych, wydawanie nagrań dźwiękowych, introligatorstwo. Wspólnikami spółki (wielkość udziałów po 25%) są Pani Małgorzata Stefko, Pan Krzysztof Stefko, Pan Mieczysław Stefko i Pan Janusz Stefko. Ze złożonego do akt sprawy oświadczenia o sytuacji ekonomiczno - finansowej wynika, iż na dzień 19 marca 2015 spółka zatrudnia 15 pracowników na podstawie umowy o pracę, oraz 11 osób na podstawie innych umów cywilnoprawnych. Miejscem prowadzonej działalności jest kompleks biurowo-magazynowy i produkcyjny DRUKARNIA w Poznaniu ul. Platynowa 19 Krótka analiza finansowa przedsiębiorstwa: Kapitał własny Kapitał stały Kapitał obrotowy netto aktywa bieżące pasywa bieżące przychody EBITDA EBIT EAT Stan pod koniec roku Dynamika r/r -91,9% -1237,7% Stan pod koniec roku Dynamika r/r -13,1% -7,9% Stan pod koniec roku Dynamika r/r -14,7% -26,6% Stan pod koniec roku Dynamika r/r 8,5% 0,0% Stan pod koniec roku Dynamika r/r 1,4% -6,1% W roku obrotowym Dynamika r/r -0,5% 3,2% W roku obrotowym Dynamika r/r 3,4% 18,3% W roku obrotowym Dynamika r/r -43,9% -110,9% W roku obrotowym Dynamika r/r 4,3% -44,5% 7

8 Umorzenie kapitału kredytu w roku obrotowym Odsetki należne w roku obrotowym Pokrycie aktywów trwałych kapitałem własnym 4,9% 0,5% -6,2% Pokrycie aktywów trwałych kapitałem stałym 59,8% 60,2% 65,5% Płynnośc bieżąca 75,7% 80,8% 85,7% Płynność gotówkowa 2,8% 1,2% 1,1% DSCR (EBIT) -61,2% -16,9% 12,5% DSCR (EBITDA) 158,9% 80,8% 649,0% Rentowność sprzedaży -14,3% -15,0% -8,0% Stopa zwrotu ze sprzedaży -14,3% -15,0% -8,0% ROA -11,0% -13,3% -8,7% ROE -223,1% -2884,4% 140,7% Zadłużenie kredytowe do kapitału własnego 1415% 16284% -1532% Zadłużenie kredytowe do EBITDA 634% 570% 516% Zadłużenie kredytowe do sumy bilansowej 50% 52% 62% 8

9 3 Określenie składników przedsiębiorstwa podlegających wycenie i sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3.1 Przedsiębiorstwo jako przedmiot wyceny w postępowaniu upadłościowym Przedmiotem opisu i oszacowania jest przedsiębiorstwo upadłego w rozumieniu art. 55' Kodeksu cywilnego. Ustawową definicję przedsiębiorstwa zawiera art. 55' Kodeksu cywilnego, który stanowi, co następuje: Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnioną część (firma przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości i ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jak widać z powyższego, nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa zobowiązania i obciążenia związane z jego prowadzeniem. Ustawodawca nawiązał w ten sposób do tzw. wąskiego pojmowania majątku, obejmującego jedynie aktywa. Ponadto, z uwagi na szczególne unormowania zawarte w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze art. 317 ust. 2 - nabywca przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym nabywa je w stanie wolnym od wszelkich zobowiązań i nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Wszelkie obciążenia na składnikach przedsiębiorstwa wygasają, z wyjątkiem obciążeń wymienionych w art. 313 ust. 3 i 4 Puin. 9

10 3.2 Określenie składników przedsiębiorstwa podlegających wycenie i sprzedaży w postępowaniu upadłościowym wraz ze stwierdzonymi prawami i obciążeniami Przedmiotem opisu i oszacowania jest przedsiębiorstwo upadłego JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie Spółka Jawna w Poznaniu w rozumieniu art. 55' Kodeksu cywilnego. W rozumieniu art. 55' Kodeksu cywilnego w skład przedsiębiorstwa wchodzi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności: 1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnioną część (firma przedsiębiorstwa) JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie Spółka Jawna w Poznaniu 2. własność nieruchomości - prawo własności nieruchomości zabudowanej położonej w Komornikach ul. Platynowa 19. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO2P/ /0. Nieruchomość jest obciążona w sposób opisany w Operacie Szacunkowym stanowiącym integralną część Opisu. 3. własność ruchomości w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów szczegółowo wymienione przez syndyka w spisie z natury. 4. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych - brak 5. wierzytelności będą wyłączone ze sprzedaży 6. prawa z papierów wartościowych brak 7. środki pieniężne biegły zakłada, że środki pieniężne będą wyłączone ze sprzedaży przedsiębiorstwa decyzją sędziego komisarza, który ustalać będzie warunki sprzedaży przedsiębiorstwa. Z natury samego postępowania upadłościowego wynika bowiem, że środki zgromadzone w masie upadłości są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli, nie mogą zatem być przedmiotem obrotu w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa w całości. 8. koncesje, licencje i zezwolenia brak 9. patenty i inne prawa własności przemysłowej brak 10. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne brak 11. tajemnice przedsiębiorstwa brak 10

11 12. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej biegły zakłada, że księgi handlowe i inna dokumentacja związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej nie będzie przedmiotem sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego według wyjaśnień syndyka - zostanie ona zarchiwizowania w toku postępowania upadłościowego. Jednak jeśli stanie się inaczej, nie będzie to miało wpływu na wartość oszacowania przedsiębiorstwa. 3.3 Obciążenia przedsiębiorstwa upadłego Według wiedzy biegłego opartej na oświadczeniu syndyka masy upadłości Pana Zbigniewa Kubackiego składniki majątku JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie Spółka Jawna są obciążone rzeczowo w następujący sposób: Obciążenia i hipoteki na nieruchomości: lp. 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia ) hipoteka umowna łączna kaucyjna Suma Podmiot na rzecz którego ustanowiono hipotekę ,00 (jeden milion) zł Wielkopolski Bank Spółdzielczy, Poznań, 2 hipoteka umowna łączna zwykła ,00 (trzy miliony) zł Wielkopolski Bank Spółdzielczy, Poznań 3 hipoteka umowna łączna kaucyjna ,00 (dwa miliony czterysta tysięcy) zł Wielkopolski Bank Spółdzielczy, Poznań 4 hipoteka przymusowa ,00 (sto czterdzieści tysięcy siedemset sześć) zł Zing Spółka Z Ograniczoną Odpowiedzialnością, Kraków, 5 hipoteka umowna ,00 (siedemset osiemdziesiąt tysięcy) zł Tomasz Józef Taczanowski, 6 hipoteka przymusowa ,74 (czterysta dwadzieścia cztery tysiące sto dwadzieścia 74/100) zł Skarb Państwa - Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Winogrady, Poznań, 7 hipoteka przymusowa ,20 (trzysta piętnaście tysięcy czterysta dwadzieścia jeden 20/100) zł Zakład Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat W Poznaniu, 11

12 Obciążenia na ruchomościach: lp. Nazwa ruchomości Rodzaj ustanowionego zabezpieczenia Maszyna poligraficzna Roland 705 3B Zastaw rejestrowy 1 LV HIPRINT, nr seryjny B, rok produkcji 2011 LINIA TECHNOLOGICZNA CTP Zastaw rejestrowy FIRMY KODAK ** maszyna do druku offsetu cyfrowego HP Indygo 3050 przewłaszczenie na zabezpieczenie System oprawy broszurowej 20 przewłaszczenie stacji+ dodatek Stacker, model Duplo na zabezpieczenie 5000 gilotyna, model Schneider Senator przewłaszczenie 115 na zabezpieczenie Automat foliujący na gorąco B1, model przewłaszczenie Sagitta B1, na zabezpieczenie maszyna falcująca MBO T45S przewłaszczenie na zabezpieczenie maszyna falcująca z klejownikiem, przewłaszczenie GUK FA 45/6 na zabezpieczenie Stanc-tygiel A1, model Sztanca przewłaszczenie ML930 na zabezpieczenie 17 regałów paletowych przewłaszczenie na zabezpieczenie myjka-szorowarka posadzek Coma przewłaszczenie Simpla 45E na zabezpieczenie widlak akumulatorowy ręczny przewłaszczenie wysokiego unoszenia ES-10-10M na zabezpieczenie Podmiot na rzecz którego ustanowione zostało zabezpieczenie AKF LEASING POLSKA SPÓŁKA AKCYJNA AKF LEASING POLSKA SPÓŁKA AKCYJNA Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Jan Dutko Antoni Taczanowski Antoni Taczanowski 3.4 Określenie możliwych do wydzielenia zorganizowanych części przedsiębiorstwa Nie jest możliwe wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Brak jest bowiem takiej części majątku upadłego, która stanowiłaby wyodrębnioną organizacyjnie część - samodzielną, funkcjonującą całość prowadzącą działalność gospodarczą i która wykazywałaby wszystkie cechy wskazywane w literaturze przedmiotu, jako wyróżniające zorganizowaną całość przedsiębiorstwa czyli: 1. jest to wewnętrzna część przedsiębiorstwa, 2. stanowi ona organizacyjnie wyodrębniony kompleks składników o materialnym lub niematerialnym charakterze, 3. składniki te są powiązane w funkcjonalny sposób, pozwalający na prowadzenie działalności gospodarczej 12

13 4 Wprowadzenie do wyceny Spółki 4.1 Cele i funkcje wyceny przedsiębiorstwa Niezbędne jest wskazanie celu wyceny przedsiębiorstwa, który wpływa na wybór standardu wartości oraz stosowanych metod wyceny. Cel wyceny jest uzależniony od funkcji jaką ma pełnić dana wycena. Do podstawowych funkcji wyceny zalicza się: 1. Funkcję doradczą (decyzyjną). Jej istotą jest dostarczenie niezbędnych informacji w związku z zamierzonymi transakcjami kapitałowymi oraz innymi decyzjami zarządczymi. 2. Funkcję argumentacyjną. Jej istotą jest dostarczenie informacji o przedsiębiorstwie i jego wartości, które mogą wzmacniać siłę przetargową jednej ze stron w prowadzonych negocjacjach. 3. Funkcję mediacyjną. Jej istotą jest dostarczenie niezbędnych informacji dotyczących wartości przedsiębiorstwa w przypadku transakcji kapitałowych, w których opinie stron na temat wartości są rozbieżne. 4. Funkcję zabezpieczającą. Jej istotą jest dostarczenie informacji dotyczących wartości przedsiębiorstwa w celu zabezpieczenia się przed negatywnymi skutkami sporów na tle wartości. 5. Funkcję informacyjną. Jej istotą jest dostarczenie uzyskanych w procesie wyceny informacji dla potrzeb zarządzania przedsiębiorstwem. Celem wyceny przedsiębiorstwa, jego zorganizowanej części lub udziału w przedsiębiorstwie, może być ustalenie jego wartości między innymi na potrzeby: 1. Kupna lub sprzedaży, 2. Postępowania układowego, upadłościowego lub likwidacji, 3. Łączenia lub podziału przedsiębiorstw, 4. Podwyższania kapitału lub umarzania akcji i udziałów, 5. Określenie wartości aktywów posiadanych przez fundusze, 6. Postępowań cywilnoprawnych, 7. Podatkowe, 8. Sprawozdawczości finansowej, 9. Weryfikacji zdolności kredytowej i zabezpieczenia kredytu, 10. Ubezpieczenia, 11. Odszkodowania, 12. Kontroli wartości kapitału zaangażowanego przez właściciela w przedsiębiorstwo. 13

14 W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się również wskazanie innego celu wyceny niż wymienione. W takiej sytuacji wymagane jest jednak przedstawienie stosownego wyjaśnienia 4.2 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny w rozumieniu niniejszej Noty NI5 jest wycena przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub udziałów w jego kapitale własnym. Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Dokonując wyceny kapitału własnego (ang. Equity Value), od wartości przedsiębiorstwa (ang. Enterprise Value, Firm Value) należy odjąć wartość zobowiązań finansowych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP) - oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony, w istniejącym przedsiębiorstwie, zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zorganizowane części przedsiębiorstwa często charakteryzują się wyodrębnieniem lokalizacyjnym, majątkowym lub organizacyjnym. Z udziałami w kapitale własnym przedsiębiorstwa wiąże się różny poziom sprawowania kontroli, co jest uwzględniane w procedurze wyceny i rzutuje na jej wynik. 4.3 Podstawowe założenia wyceny Niezbędne jest określenie podstawowych założeń wyceny. Przyjęte założenia wpływają na wybór stosowanych metod wyceny. Wycena odbywa się na podstawie jednego z następujących założeń: 1. Założenia kontynuacji działalności - przyjmuje się, że wyceniane przedsiębiorstwo dysponuje zorganizowanym, zdolnym do generowania dochodu zespołem aktywów, zasobów ludzkich oraz nie występuje bezpośrednie zagrożenie zaprzestania działalności. 2. Założenia likwidacji działalności w sytuacji nieprzymusowej przyjmuje się, że aktywa są sprzedawane w rozsądnym przedziale czasu w celu uzyskania możliwie najwyższych wpływów z ich sprzedaży. 3. Założenia likwidacji działalności w sytuacji przymusowej - przyjmuje się, że aktywa są sprzedawane w możliwie najkrótszym czasie, co często powoduje uzyskanie niższych wpływów niż w sytuacji nieprzymusowej. 4. Założenia likwidacji zbędnych aktywów przyjmuje się, że sprzedawana jest zorganizowana część mienia wchodząca w skład majątku przedsiębiorstwa. 14

15 4.4 Standardy wartości Niezbędne jest określenie i zdefiniowanie standardu wartości mającego zastosowanie w danej wycenie. Standard wartości określa strony rzeczywistej lub hipotetycznej transakcji oraz warunki jej zawierania. Standard wartości definiuje poszukiwaną w procesie wyceny kategorię wartości. Wpływ na wybór standardu wartości powinny mieć w szczególności następujące przesłanki: 1. cel wyceny, 2. uwarunkowania prawne, 3. uwarunkowania metodyczne, 4. stan przedmiotu wyceny, 5. przyjęte założenia i ograniczenia. Jako standard wartości w wycenie przedsiębiorstw może być przyjęta jedna z następujących kategorii wartości: Godziwa wartość rynkowa (ang. Fair Market Value) - to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny, przy szacowaniu której zakłada się, że w transakcji biorą udział typowy hipotetyczny kupujący i typowy hipotetyczny sprzedający, zainteresowani przeprowadzeniem transakcji i niedziałający pod przymusem (nakazem). Przyjmuje się, że wyceniający ma odpowiedni zasób informacji nt. stron transakcji oraz kupujący i sprzedający posiadają odpowiedni zasób wiedzy nt. przedmiotu wyceny. Wartość wyznaczona w oparciu o kategorię godziwej wartości rynkowej jest akceptowana przez kupującego i sprzedającego. Opisane warunki transakcji są bardzo zbliżone do wymogów definicyjnych Wartości Rynkowej stosowanej w Międzynarodowych Standardach Wyceny. Wartość sprawiedliwa (ang. Fair Value) - to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny, przy szacowaniu której zakłada się, że w transakcji biorą udział konkretny, niekoniecznie zainteresowany przeprowadzeniem transakcji kupujący oraz konkretny, niezainteresowany przeprowadzeniem transakcji sprzedający. Kupujący lub sprzedający muszą działać pod przymusem (nakazem). Wyznaczona wartość powinna być sprawiedliwa z punktu widzenia sprzedającego z uwzględnieniem faktu, że nie ma on możliwości utrzymania (zatrzymania) przedmiotu wyceny. Powyższa definicja nie jest tożsama z definicją wartości godziwej (ang. Fair Value) zawartą w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości. Wartość inwestycyjna (ang. Investment Value) to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny dla konkretnego inwestora (właściciela), przy szacowaniu której uwzględnia się jego indywidualne wymagania i oczekiwania odnośnie przedmiotu wyceny. Godziwa wartość rynkowa w odróżnieniu od wartości inwestycyjnej, jest odpersonifikowana i bezstronna. 15

16 Wartość wewnętrzna (ang. Intrinsic Value) - to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny, która nie jest oszacowana w związku z konkretną transakcją, nie bierze pod uwagę, kim jest zleceniodawca i odbiorca wyceny, a opiera się na wszystkich informacjach nt. przedmiotu wyceny oraz czynnikach zewnętrznych mających wpływ na jego obecną i przyszłą sytuację ekonomiczno finansową. W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się również przyjęcie, jako standardu wartości innej kategorii wartości niż wymienione, w takiej sytuacji wymagane jest jednak zamieszczenie w wycenie stosowanego wyjaśnienia. 4.5 Podejścia w wycenie przedsiębiorstwa W wycenie przedsiębiorstwa wyróżniamy trzy podejścia: majątkowe, dochodowe i porównawcze. Podejście majątkowe (ang. Asset-Based Approach) obejmuje grupę metod, które wyznaczają wartość przedsiębiorstwa poprzez wartość jego aktywów pomniejszonych o pasywa obce. Metody majątkowe oparte są na wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów obcych. Nie uwzględniają synergii pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa, związanych z ich zorganizowanym wykorzystaniem. W wycenie należy uwzględnić aktywa oraz zobowiązania pozabilansowe. Do majątkowych metod wyceny zalicza się w szczególności: 1. Metodę wartości skorygowanych aktywów netto (ang. Adjusted Net Asset Method). 2. Metodę wartości likwidacyjnej (ang. Liqudation Value Metod). 3. Metodę wartości odtworzeniowej (ang. Replacement Value Metod). W przypadku przyjęcia założenia likwidacji działalności stosowana jest metoda wartości likwidacyjnej. Podejście dochodowe ( ang. Income Approach) obejmuje grupę metod, które wyznaczają wartość przedsiębiorstwa w oparciu o strumienie przyszłych dochodów ekonomicznych zdyskontowanych oczekiwaną stopą zwrotu (kosztem zaangażowanego kapitału). Do dochodowych metod wyceny zalicza się między innymi: 1. Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych DCF (ang. Discounted Cash Flows), która może opierać się na przepływach przynależnych właścicielom - FCFE (ang. Free Cash Flows to Equity) lub przepływach przynależnych wszystkim stronom finansującym: właścicielom i wierzycielom - FCFF (ang. Free Cash Flows to Firm). 16

17 2. Metodę zdyskontowanych zysków (ang. Discounted Future Earnings Method). 3. Metodę zdyskontowanych dywidend (ang. Discounted Dividends Method). Okres projekcji dochodów ekonomicznych (prognozy finansowej) powinien wynikać z następujących uwarunkowań: 1. W przypadku przedsiębiorstw, których funkcjonowanie z założenia jest ograniczone w czasie, projekcja powinna pokrywać się z okresem planowanej działalności. 2. W przypadku założenia kontynuacji działalności przedsiębiorstwa w nieograniczonym czasie, projekcja powinna obejmować okres poprzedzający fazę pełnej dojrzałości działalności operacyjnej charakteryzującą się osiąganiem stabilnych dochodów. Wynik wyceny metodą dochodową należy skorygować o aktywa i pasywa nieuwzględnione w prognozowanej działalności operacyjnej. Kluczowymi aspektami w podejściu dochodowym jest określenie strumieni dochodów ekonomicznych i właściwego dla danego strumienia dochodu kosztu kapitału. Podejście porównawcze (ang. Market Approach) obejmuje grupę metod wyceny polegających na określeniu wartości przedsiębiorstwa przez porównanie go z innymi. Podejście bazuje na cenach transakcyjnych uzyskanych na warunkach rynkowych. Podstawowym zagadnieniem jest wybór przedsiębiorstw porównywalnych oraz mierników ekonomiczno-finansowych (mnożników porównawczych). Dobór przedsiębiorstw porównywalnych powinien zostać uzasadniony. Przedsiębiorstwa porównywalne powinny należeć do tego samego sektora lub jego części. W szczególnych przypadkach można odnieść się do przedsiębiorstw z sektorów pokrewnych, uzasadniając wybór. Mnożniki porównawcze wykorzystywane w wycenie opierają się na kluczowych wielkościach ekonomiczno-finansowych opisujących potencjał dochodowy i majątkowy przedsiębiorstwa. Wyróżnić można trzy rodzaje mnożników wynikające z kapitału własnego i długu: Mnożniki oparte na wartości rynkowej pochodzące z transakcji z rynku publicznego lub transakcji prywatnych; np. P/E, P/BV. Mnożniki oparte na wartości całego przedsiębiorstwa, tj. kapitału własnego i długu; np. EV/EBIT (ang. Enterprise Value/Earnings Before Interest and Taxes), EV/EBITDA (ang. Enterprise Value/Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). Mnożniki oparte na charakterystycznych dla danego sektora wielkościach; np. EV/liczby hektolitrów piwa, EV/liczby subskrybentów, EV/liczby aktywnych codziennie użytkowników portalu (ang. unique users). Wycena oparta na mnożnikach sektorowych nie może stanowić jedynej metody wyceny. 17

18 Zasady wyceny przy zastosowaniu metod porównawczych: Dane na temat przedsiębiorstw stanowiących bazę porównawczą, powinny być wiarygodne, a dane dotyczące cen aktualne na datę wyceny. Zastosowanie mnożników powinno być spójne poprzez przeprowadzenie obliczeń w ten sam sposób dla wycenianego przedsiębiorstwa i dla przedsiębiorstw porównywalnych. Ze względu na różnice pomiędzy udziałami w wycenianym przedsiębiorstwie, a udziałami w przedsiębiorstwach porównywalnych, konieczne jest dokonanie odpowiednich korekt z tytułu kontroli, płynności i wielkości. W uzasadnionych przypadkach należy dokonać korekty danych finansowych przedsiębiorstwa wycenianego lub przedsiębiorstw porównywalnych o elementy nieoperacyjne, nadzwyczajne i o charakterze jednorazowym oraz inne czynniki zaburzające porównywalność. 4.6 Dyskonta i premie Ze względu na zróżnicowane skutki przeniesienia na nowego właściciela udziałów kapitałowych w wycenie stosuje się premie i dyskonta. Zastosowanie premii lub dyskonta wymaga określenia i zdefiniowania wartości bazowej, w stosunku do której będą one stosowane. Wartość bazowa jest to wartość wycenianych udziałów przed dokonaniem korekt z tytułu dyskont lub premii. Dyskonta i premie to narzędzia, które służą do ilościowego określenia korekty wartości w stosunku do wartości bazowej. Każde zastosowanie premii lub dyskonta powinno być zdefiniowane i uzasadnione. Wyceniający powinien rozważyć, czy należy dokonać korekt wartości związanych z poziomem płynności, brakiem kontroli, czy wielkością przedsiębiorstwa. W wycenie udziałów uwzględnia się występujące uprawnienia i ograniczenia związane z prawem do przedsiębiorstwa lub z udziałem, niezależnie od formy prawnej jego funkcjonowania. 4.7 Rekomendacja wartości Efektem przeprowadzonej wyceny jest rekomendacja wartości. Rekomendowana wartość może być podana w formie kwoty lub przedziału wartości. W sytuacji gdy wycena różnymi metodami prowadzi do istotnie zróżnicowanych wyników, wyceniający powinien zidentyfikować i wyjaśnić przyczyny tych różnic oraz zaprezentować czynniki wpływające na wartość przedsiębiorstwa. Rekomendowana wartość powinna uwzględniać: 1. przedmiot i cel wyceny, 2. założenia szacowanej wartości, 3. przyjęty standard wartości, 4. ewentualne premie i dyskonta. Jeżeli wartość oszacowana innymi metodami niż za pomocą metody wartości likwidacyjnej jest niższa, wówczas dolną granicą wartości przedsiębiorstwa powinna być wartość likwidacyjna. 18

19 4.8 Przedstawienie zastosowanej metodologii. Wycena wartości przedsiębiorstwa nastąpi metodami: bazująca na podejściu dochodowym metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych DCF bazująca na podejściu majątkowym - metoda likwidacyjna, zmodyfikowana w taki sposób, aby uwzględniała ona specyfikę unormowań prawnych regulujących zasady postępowania upadłościowego. Ostateczny wynik zostanie ustalony metodą mieszaną berlińską, uwzględniającą wyniki oszacowania w podejściu dochodowym i majątkowym. 5 Wycena Spółki metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych 5.1 Przedstawienie i prezentacja metody wyceny zdyskontowanych strumieni pieniężnych Metoda zdyskontowanych strumieni pieniężnych (DCF) jest metodą wyceny w podejściu dochodowym. Podejście dochodowe oparte jest na prognozie uzyskania dochodu przez wyceniany podmiot poprzez dyskontowanie stopą oczekiwanego zwrotu zaangażowanego kapitału prognozowanych przepływów możliwych do osiągnięcia w kolejnych okresach eksploatacji zaangażowanych aktywów. Wycena oparta jest zatem o prognozy, a nie o rzeczywiście osiągane wyniki i ma wskazywać nie historyczną wartość przedsiębiorstwa, ale jego wartość w przyszłości. Wynik wyceny jest zależny od przyjętych przez wyceniającego założeń. Istotą tego podejścia jest uzyskanie odpowiedzi na pytanie, ile warte są obecnie korzyści, jakie właściciele przedsiębiorstwa mogą uzyskać w przyszłości z tytułu dysponowania majątkiem i umiejętnym jego wykorzystywaniu przez zarząd. Wartość jest wiec uzależniona wyłącznie od przepływu gotówki w ustalonej przyszłości. Podejście dochodowe jest przydatne do wyceny tych podmiotów, których aktualna wartość osiąganych przepływów jest dodatnia, co umożliwia bardziej precyzyjne i bardziej realistyczne prognozowanie przyszłych wartości. Stosowanie tego podejścia jest odpowiednie do przedsiębiorstw, dla których możliwe jest ustalenie stopy ryzyka inwestycyjnego, poprawnego określenia stopy 19

20 dyskontowej oczekiwanej stopy zwrotu, stopy koszty kapitału. Powszechnie uważa się, że wartość dochodowa jest względnie uniwersalna i może być stosowana do wyceny dowolnej firmy czy też poszczególnych jej aktywów, zwłaszcza tych, które mają zdolność generowania dochodu np. nieruchomości użytkowe. Istnieją także ograniczenia w stosowaniu podejścia dochodowego, wymagające uprzedniej jego modyfikacji, jeśli miałyby być stosowane i miałyby nie spowodować błędów szacunkowych. Główne przeciwwskazania tego podejścia dotyczą spółek posiadających kłopoty finansowe, działające w warunkach zmiennego otoczenia, dysponujących nieprodukcyjnymi aktywami, przedsiębiorstw naukowo-badawczych lub szerzej opartych na wiedzy, firm będących w stanie restrukturyzacji, będących w stanie realizacji znaczących projektów inwestycyjnych, fuzji i przejęć, małych i średnich prywatnych przedsiębiorstw. Przedsiębiorstwa mające kłopoty finansowe, osiągające ujemne wyniki finansowe, zwłaszcza stratę operacyjną oraz ujemne przepływy pieniężne mogą być wyceniane metodami dochodowymi tylko wówczas, gdy sytuacja ta ma realną szansę na zmianę z uwagi na obserwowane zdarzenia, które mogą zmienić te niekorzystne trendy. Co do przedsiębiorstw działających w stale zmieniających się warunkach otoczenia, to ich zyski i przepływy pieniężne mają tendencję do podążania w kierunku zmiennych makroekonomicznych rosną i są wysokie w fazie boomu gospodarczego, a drastycznie maleją i są niskie (czasem ujemne) w warunkach recesji. Prognozowanie przyszłych przepływów w takich warunkach jest utrudnione, wymaga wstępnego ustalenia, w jakiej fazie cyklu gospodarczego znajduje się aktualnie firma i z jaką będziemy mieć do czynienia w najbliższych latach. Trzeba ocenić, czy kłopoty finansowe mają charakter krótkotrwały, czy w gospodarce zachodzą korzystne trendy. W takich przypadkach możliwe jest popełnienie błędu szacunkowego. W podejściu dochodowym wartość przedsiębiorstwa określa się na podstawie zdolności posiadanych aktywów do generowania korzyści ekonomicznych mierzonych przepływami pieniężnymi. Jeżeli wyceniany obiekt posiada dużą ilość aktywów nieprodukcyjnych, nie generujących dochodu, to ich wartość nie wpłynie na wartość dochodową przedsiębiorstwa. Należy zatem wyodrębnić takie aktywa i odrębnie je wycenić stosując np. bieżące ceny rynkowe. Uzyskane wyniki z odrębnej wyceny należy zsumować z wartością dochodową całego przedsiębiorstwa obliczonej na podstawie zdolności do generowania dodatnich przepływów pieniężnych. Dopiero wówczas uzyskuje się wartość całego przedsiębiorstwa. Niemożliwe lub znacznie utrudnione jest obliczenie w podejściu dochodowym wartości przedsiębiorstw opartych na wiedzy, dysponujących opcjami, wynalazkami, patentami, które nie były jeszcze wykorzystywane i nie generowały przepływów pieniężnych. Niemożliwe jest w takim wypadku ustalenie, czy i kiedy dochody będą uzyskane i w jakiej wysokości. Co do przedsiębiorstw będących w stanie restrukturyzacji lub realizujących znaczne inwestycje to z samej natury następuje w 20

21 nich zmiana struktury majątkowej, jedne aktywa są zastępowane drugimi, wyprzedawane są zbędne składniki majątkowe. Zmianom mogą ulegać wszystkie istotne aspekty zarządzania mające wpływ na osiągane zysku: może być zmieniana struktura kapitałowa, systemy motywacyjne dla załogi, następować redukcja kosztów czy zmiana profilu działalności. Wszystkie te okoliczności powodują, że wszelkie prognozowanie możliwości generowania zysków przed zakończeniem procesu restrukturyzacji jest zbyt niepewne, co w sposób zasadniczy uniemożliwia lub znacznie utrudnia wycenę podejściem dochodowym. Największe problemy w zastosowaniu podejścia dochodowego występują jednak w wypadku małych i średnich przedsiębiorstw. Wynika to z faktu, że przedsiębiorstwa te na ogół są prywatne, a zatem o wyższym ryzyku płynności aktywów i brak jest możliwości ustalenia w ich wypadku stopnia ryzyka zainwestowanego kapitału. Dlatego przyjmuje się powszechnie, że dopóki mała lub średnia prywatna firma nie jest podmiotem notowanym na rynku kapitałowym, to nie ma możliwości pełnego i poprawnego obliczenia dla niej premii za ryzyko, co w konsekwencji uniemożliwia jej wycenę podejściem dochodowym. Stosując podejście dochodowe można sporządzić wycenę w oparciu o metody dochodowe w których przedmiotem wyceny jest wartość bieżąca przyszłych dochodów możliwych do osiągnięcia z tytułu efektywnego zarządzania posiadanymi aktywami. Metody te oparte są na prognozie zdolności przedsiębiorstwa do generowania przyszłych dochodów, dyskontowanych o stopy procentowe uwzględniające ryzyko. Metoda dochodowa DCF zdyskontowanych przepływów pieniężnych opiera się na prognozie zdolności Spółki do generowania nadwyżki finansowej w ciągu najbliższego okresu objętego prognozą. Nadwyżka finansowa wyrażona jako zysk netto plus amortyzacja. Po oznaczonym okresie prognozy zakłada się średni roczny przyrost zysków na określonym poziomie. Silną stroną metody dochodowej jest bazowanie w wycenie na przyszłych przepływach pieniężnych, które stanowią rzeczywistą wartość dla właścicieli. Wadą tej metody jest natomiast opieranie się na szacunkach w zakresie kształtowania się nadwyżki finansowej, a także przyjmowanie innych założeń, które mogą okazać się nietrafione (prognozowanie zachowania się Spółki i zjawisk makroekonomicznych w czasie). Metoda DCF jest uważana za jedną z najlepszych (obok metody porównawczej mnożnikowej) z podstaw szacowania przedsiębiorstw, rozumianej jako cena, za jaką inwestor gotów jest nabyć jej udziały (akcje) lub przedsiębiorstwo. Jest to najczęściej stosowana metoda dla przedsiębiorstw o ustalonej pozycji rynkowej i dobrym stanie ekonomicznym. Ma ona oparcie na przekonaniu, że wartość firmy wynika z rynku, na jakim funkcjonuje i ze zdolności do generowania przez nią dochodu. Całkowita wartość firmy określona metodą DCF równa jest bieżącym wartością generowanych przez nią przyszłych przepływów pieniężnych (discounted cash flow 21

22 DCF). Wartość ta jest następnie dzielona pomiędzy podmioty, które dostarczają kapitału na finansowanie firmy czyli: - Akcjonariuszy/udziałowców dostawców kapitałów własnych - Kredytodawców, będących dawcami oprocentowanych kapitałów obcych. Kupujący akcje/udziały Spółki nabywa zatem tylko wartość odpowiadającą części lub całości kapitałów własnych firmy. Wartość kapitałów własnych firmy to bieżąca (zdyskontowana) wartość wszystkich przepływów pieniężnych dla właścicieli lub całkowita wartość firmy pomniejszona o kapitały obce. Kapitały własne Spółki (WKW) obliczamy wg wzoru: WKW =WC WD +WA gdzie: WKW wartość kapitałów własnych WC - wartość całkowita Spółki WD wartość długu ( kapitałów obcych oprocentowanych) WA wartość aktywów nieprodukcyjnych całkowitą wartość Spółki (WC) obliczany wg wzoru: WC =WP +WR gdzie: WC - wartość całkowita Spółki WP wartość zaktualizowanych operacyjnych przepływów pieniężnych w założonej perspektywie czasowej WR wartość zaktualizowanej wartości rezydualnej, odpowiadająca wartości Spółki po okresie prognozy. Łącząc obie wyżej przedstawione formuły obliczeniowe uzyskujemy ostateczny wzór na wartość dochodową Spółki: WKW = (WP +WR ) WD +WA Wolne przepływy pieniężne (FCF) wyliczane są wg następujących zasad opartych o prognozy sprawozdań finansowych sporządzonych przez wyceniającego: Przychody ze sprzedaży Minus koszty sprzedaży Plus/minus saldo pozostałych wpływów i wydatków = zysk przed opodatkowaniem minus podatek dochodowy 22

23 = zysk netto plus koszty nie powodujące przepływów pieniężnych (głównie amortyzacja) plus/minus zmiany w kapitale obrotowym minus nakłady inwestycyjne = FCF zaktualizowana wartość rezydualna (WR) odpowiadająca wartości Spółki po okresie prognozy została obliczona na podstawie następującego wzoru: WR = (FCFn x (1-q)) / (rwacc q) gdzie : FCFn zdyskontowany przepływ w ostatnim roku prognozy rwacc średnio ważony koszt kapitału (stopa dyskontowa) q - założona stała stopa wzrostu po okresie prognozy 5.2 Prezentacja dotychczasowych wyników finansowych osiąganych przez przedsiębiorstwo W załączonych do opracowania tabelach zaprezentowane są wyniki finansowe spółki w latach wraz z dynamiką zmian. Biegły nie uwzględnia danych ze sprawozdania finansowego za 2014 rok, gdyż w tym roku miała miejsce upadłość i nie jest reprezentatywny dla faktycznej działalności spółki rok to ostatni rok normalnej działalności spółki to już rok wyraźnych kłopotów z wypłacalnością Spółki i możliwością jej funkcjonowania. 5.3 Projekcja przychodów i kosztów Przedsiębiorstwa Prognoza przychodów ze sprzedaży Prognozę przychodów ze sprzedaży przeprowadzono na podstawie oceny wyników finansowych osiąganych w okresie oraz informacji dodatkowych udzielonych przez Syndyka. Biorąc pod uwagę specyfikę działalności przedsiębiorstwa oraz pojawiające się kłopoty w latach 2013 i 2014, jako podstawę do dalszych prognoz przyjęto wyniki osiągnięte w roku Przychody ze sprzedaży w tym roku wyniosły tys. Zł. Prognoza pozostałych przychodów operacyjnych Z uwagi na fakt iż głównym składnikiem pozostałych przychodów operacyjnych były dotacje i były to zdarzenia jednorazowe wielkość pozostałych przychodów operacyjnych pominięto w prognozie. 23

24 Prognoza przychodów finansowych Przychody finansowe w latach ubiegłych również nie odgrywały znaczącej roli, tak więc podobnie jak pozostałe przychody operacyjne zostały w prognozie pominięte. Założenia dotyczące kształtowania się kosztów działalności operacyjnej Wielkość kosztów działalności operacyjnej prognozowano na podstawie analizy kształtowania się tych kosztów w roku W poniższej tabeli zaprezentowano wielkości tych kosztów przyjętych jako baza do dalszej prognozy: B Koszty działalności operacyjnej ,98 I Amortyzacja ,61 II Zużycie materiałów i energii ,38 III Usługi obce ,26 IV Podatki i opłaty, w tym: ,79 V Wynagrodzenia ,75 VI Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia ,86 VII Pozostałe koszty rodzajowe ,23 VIII Wartość sprzedanych towarów i materiałów 409,10 Prognoza pozostałych kosztów operacyjnych Z uwagi na znikomy udział pozostałych kosztów operacyjnych w stosunku do kosztów operacyjnych, wielkość pozostałych przychodów operacyjnych pominięto w prognozie. Prognoza kosztów finansowych Z uwagi na specyfikę opracowania pominięto w prognozie. Podatek dochodowy Podatek dochodowy od osób prawnych naliczono według obowiązującej stopy, tj.: 19% podstawy opodatkowania. Za podstawę opodatkowania przyjęto dochód operacyjny. 24

25 5.4 Wycena Przedsiębiorstwa metodą dochodową- obliczenia Szacowanie stopy dyskontowej Na wysokość stopy dyskontowej złożyły się następujące elementy: struktura kapitałowa Przedsiębiorstwa, składnik wolny od ryzyka, premia za ryzyko związane z inwestowaniem w określony rodzaj działalności gospodarczej, koszt kapitału obcego, stopa podatkowa. Wysokość składnika wolnego od ryzyka przyjęto na poziomie 1,50%. (rentowność Obligacji Skarbowych). Poziom premii za ryzyko uzależniono od: ogólnego ryzyka gospodarowania w Polsce, które jest większe niż w krajach Europy Zachodniej, specyfiki branży, w której działa Przedsiębiorstwo, kondycji finansowej Przedsiębiorstwa, wewnętrznych i zewnętrznych uwarunkowań rozwoju działalności Przedsiębiorstwa. Biorąc te fakty pod uwagę przyjęto premię za ryzyko na poziomie 5,0%. Tabela prezentująca przyjętą stopę dyskontową: Pozycje Wartość bieżące oprocentowanie obligacji skarbowych 1,50% bieżąca stopa inflacji 0,20% realna stopa wolna od ryzyka 1,30% premia za ryzyko operacyjne 5,00% realny koszt kapitału własnego firmy nie obciążonej oprocentowanym długiem 6,30% W konsekwencji dla potrzeb wyceny metodą DCF przyjęto, stojąc na gruncie ostrożnej wyceny, stopę dyskontową równą: R = 6,3% 25

26 Szacowanie wartości długu WD polega na obliczeniu rynkowej wartości długów oprocentowanych faktycznie obciążających Spółkę (kredytów i pożyczek), które pomniejszają wartość całkowitą Spółki (WC). Zaktualizowana wartość długu, który ew. w przyszłości zostanie zaciągnięty przez Spółkę zawsze wynosi 0. Wartość długu oprocentowanego faktycznie obciążającego Spółkę w momencie wyceny odpowiada jego wartości księgowej. W niniejszej sprawie przy obecnej jej sytuacji prawnej oczywiste jest, że na nabywcę przedsiębiorstwa nie przejdą żadne zobowiązania z tytułu pożyczek lub kredytów upadłego. Dług oprocentowany wskazany w sprawozdaniach finansowych Spółki pochodzi z okresów sprzed upadłości i jako taki podlega zaspokojeniu na zasadzie podziałów dokonywanych przez syndyka. Dług ten nie finansuje obecnie prowadzonej działalności gospodarczej, ma on wyłącznie historyczne znaczenie z punktu widzenia generowania przepływów pieniężnych. wartość długu Spółki wynosi więc 0. WD = 0 zł Szacowanie aktywów nieprodukcyjnych: metodologia wyceny dochodowej nakazuje wyodrębnienie majątku nie generującego dodatnich przepływów pieniężnych. Ich wartość określona innymi metodami (wg możliwości zamienienia je na środki pieniężne) musi zostać dodana do wartości całkowitej Spółki w celu ustalenia ostatecznej wartości Spółki. W niniejszej spółce biegły nie stwierdził aktywów o charakterze nieoperacyjnym. razem wartość nieruchomości nieprodukcyjnych: 0 zł WA = 0 WARTOŚĆ DOCHODÓW PRZEDSIĘBIORSTWA Wartość dochodów Przedsiębiorstwa oszacowano przyjmując dyspozycyjne przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej. Ponadto założono 2% wzrost dochodu operacyjnego rok do roku. Na podstawie wyżej sformułowanych założeń biegły dokonał wyliczenia wartości dochodowej przedsiębiorstwa co prezentuje poniższa tabela: 1 rok prognozy 2 rok prognozy 3 rok prognozy 4 rok prognozy 5 rok prognozy Dochód operacyjny , , , , ,78 Przepływ gotówkowy przed opodatkowaniem , , , , ,78 Podstawa opodatkowania , , , , ,78 Podatek dochodowy (19%) , , , , ,41 Przepływ operacyjny (CF) , , , , ,37 Współczynnik dyskontujący 0,941 0,885 0,833 0,783 0,737 Zdyskontowane wolne przepływy pieniężne , , , , ,82 26

27 Suma zdyskontowanych przepływów pieniężnych ,83 Stopa wzrostu FCF po okresie prognozy 2% Wartość rezydualna ,65 Zdyskontowana wartość rezydualna ,34 Wartość zadłużenia Netto - Wartość aktywów nieoperacyjnych - Wartość Spółki ,17 WYNIK: Wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. ustalona metodą dochodową DCF wynosi ,00 zł (słownie: siedem milionów osiemset sześćdziesiąt jeden tysięcy) 6 Wycena Spółki metodą likwidacyjną zmodyfikowaną do wyceny podmiotu będącego w stanie upadłości Możliwe do zastosowania przy wycenie całego przedsiębiorstwa są przede wszystkim metody z podejścia majątkowego do wyceny, w szczególności metoda likwidacyjna, zmodyfikowana w taki sposób, aby uwzględniała ona specyfikę unormowań prawnych regulujących zasady postępowania upadłościowego. Metody majątkowe reprezentują podejście zakładające, że przedmiotem wyceny są poszczególne składniki wycenianego majątku, nie zaś ich zorganizowany zespół. W konsekwencji wartość przedsiębiorstwa jest sumą indywidualnych wartości poszczególnych składników majątku. Tym samym nie są uwzględniane synergiczne efekty wynikające z posiadanych zasobów, związanych ze sposobem ich zorganizowania, sprawnością i efektywnością wykorzystania, czyli inaczej mówiąc z możliwością generowania przez nie dochodu. W podejściu majątkowym do wyceny bierze się pod uwagę składniki majątku przedsiębiorstwa stanowiące elementy aktywów trwałych i obrotowych wybranych pozycji bilansu. Tym samym w podejściu majątkowym z natury pomija się składniki przedsiębiorstwa, które nie podlegają prezentacji w bilansie, np. prawa z umów leasingowych. 27

28 Do metod wyceny w podejściu majątkowym zalicza się: metodę księgową, metodą skorygowanych aktywów netto, metodę odtworzeniową, metodę likwidacyjną. Metoda likwidacyjna pozwala na oszacowanie wartości, jaką właściciel danego przedsiębiorstwa jest w stanie uzyskać po całkowitej likwidacji wycenianego podmiotu. Wartość likwidacyjną uzyskuje się po odjęciu od wpływów ze sprzedaży całego majątku spółki, kosztów związanych z likwidacją (np. demontaż i wywóz urządzeń, odprawy dla pracowników, wszelkie inne opłaty) oraz pozostające do spłaty zobowiązania. W niniejszej sprawie, biegły ustali wartość rynkową poszczególnych składników majątku upadłego w oparciu o aktualne wartości, jakie mogą być przez syndyka uzyskane przy sprzedaży w warunkach sprzedaży wymuszonej. Zastosowana zostanie metoda likwidacyjna, zmodyfikowana z uwagi na specyfikę postępowania upadłościowego w następujący sposób: uwzględnione zostaną składniki majątkowe nie uwidaczniane w bilansie - np. wartość firmy i kapitału ludzkiego biegły nie będzie badał poszczególnych składników majątku Upadłego rozumianych jako AKTYWA wykazywane w BILANSIE stanowiącym część sprawozdania finansowego upadłego., ale z uwagi na cel postępowania upadłościowego zbada i wyceni wszystkie składniki majątkowe upadłego objęte lub ujawnione przez syndyka w masie upadłości oraz te, o których biegły posiadł wiedzę w trakcie sporządzania Opinii. Ma to taki skutek, że przedmiotem wyceny będą np. nieruchomości, ruchomości nie wykazywane bilansowo, jako całkowicie zamortyzowane lub jednorazowo wpisane w koszty, które byłyby pominięte, gdyby zastosować metodę likwidacyjną wprost. Przedmiotem badania biegłego będą także należności, które nie są wykazywane bilansowo. Brak umieszczenia tych należności w bilansie jest prawidłowy z punktu widzenia zasad rachunkowości, ale nie mogą zostać pominięte w postępowaniu upadłościowym jako potencjalny składnik majątkowy, po którego zlikwidowaniu można uzyskać środki na spłatę wierzycieli upadłego. pominięte zostaną zobowiązania wchodzące w skład szacowanego przedsiębiorstwa z uwagi na fakt, że w postępowaniu upadłościowym co do zasady sprzedaż przedsiębiorstwa następuje w stanie wolnym od wszelkich zobowiązań. Jak już wyżej wskazano, zastosowanie podejścia majątkowego do wyceny przedsiębiorstwa nie wyklucza pośrednio stosowania metod z innych podejść. Do wyceny poszczególnych składników majątku upadłego mogą zostać zastosowane metody dochodowe i porównawcze. 28

29 Ostatecznie z uwagi na metodologię wyceny metodą likwidacyjną, oszacowanie przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna w upadłości likwidacyjnej będzie sumą wartości następujących składników masy upadłości: oznaczenie przedsiębiorstwa, nieruchomości ruchomości należności przypadających upadłemu 6.1 Oszacowanie firmy upadłego Firma przedsiębiorstwa jest rozpoznawalna na rynku, co wynika z długiego okresu funkcjonowania jej na rynku oraz przyzwyczajeniu kontrahentów do wytwarzanych przez nią wyrobów. Z drugiej strony, firma kojarzy się z upadłością. Stan taki może niekorzystnie wpływać na wizerunek nabywcy przedsiębiorstwa chcącego wykorzystać do dalszej działalności firmę Upadłego. Firma nie był przedmiotem odrębnej wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Należy jednak zwrócić uwagę na art. 317 ust 2 zdanie pierwsze PUIN Nabywca może używać oznaczenia przedsiębiorstwa upadłego, w którym mieści się jego nazwisko, tylko za zgodą upadłego. Istnieje realne ryzyko, że upadły nie wyrazi zgody na używanie oznaczenia WNIOSEK: Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego, biegły przyjmuje wartość firmy JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie w kwocie 0,00 zł gdyż użycie tej nazwy przez nabywcę będzie wymagało zgody upadłego. 6.2 Oszacowanie nieruchomości W skład szacowanego przedsiębiorstwa wchodzą nieruchomości objęte przez syndyka. Zostały one oszacowane przez rzeczoznawcę majątkowego w następujący sposób: nieruchomość gruntowa zabudowana, zlokalizowana w miejscowości Komorniki, ul. Platynowej 19, gm. Komorniki, dla której VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą nr PO2P/ /0 o wartości rynkowej według wyceny rzeczoznawcy majątkowego WR = ,00 zł, 29

30 Operat szacunkowy nieruchomości został załączony do niniejszej Opinii i stanowią jego integralną część. WNIOSEK: Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego w postępowaniu upadłościowym wartość nieruchomości wchodzących w skład szacowanego przedsiębiorstwa wynosi wg oszacowania ,00 zł (słownie: cztery miliony czterdzieści tysięcy sześćset złotych) 6.3 Oszacowanie ruchomości Ruchomości wchodzące w skład przedsiębiorstwa upadłego zostały szczegółowo opisane i wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego w Opinii o wartości rynkowej maszyn i urządzeń, wyposażenia stanowiących własność firmy JM Stefko Małgorzata Stefko i Synowie Opinia stanowi integralną część niniejszego opracowania. Biegły nie wnosi żadnych zastrzeżeń do tej wyceny i do celów wyceny przedsiębiorstwa przyjmie ich wartości ustalone przez rzeczoznawcę. Wartość poszczególnych ruchomości przedstawia się następująco: L.p Nazwa i opis Wartość rynkowa Wr [zł] Maszyna offsetowa poligraficzna Roland 705 3B LV HiPRINT, inline color pilot, nr seryjny B, 5 kolorów, max wymiar druku 720x1030mm, max prędkość druku arkuszy/h, stan licznika godzin 22536h Linia technologiczna CTP firmy KODAK naświetlarka Kodak Magnus 800, nr M81421, automatycznego podajnika paletowego, 3xserwerów Kodak, oprogramowania Kodak RiP, InSite, szybkość pracy do 17płyt B1 Cyfrowa prasa do druku offsetowo - cyfrowego HP Indigo 3050,nr IL Rozdzielczość: 230 dpi x linii na cal Szybkość drukowania: kolor 8,5 "x 11" obrazy na godzinę (2 - up); jednokolorowe 8.5 "x 11" obrazy na godzinę (2 - up) 4. System oprawy broszurowej - 20 stacji + dodatek Stacker, model Duplo Gilotyna Schneider Senator 115H, model TSC, nr M-115H /20-01, maksymalna szerokość cięcia 1150 mm 6. Foliarka Komfi Sagitta B1, nr , , , , , ,00 30

31 Falcerka MBO T45-F, nr 3012/3 Maszyna falcująca z klejownikiem, GUK FA 45/6 Prasa nacinająco tnąca ML 930, nr 0389, format 930x regałów paletowych o nośności do 1000kg 11. Myjka-szorowarka posadzek Coma Simpla 45E, nr Wózek podnośnikowy masztowy ES-10-10M, udźwig 100 kg, wys. podnoszenia 3000mm, Samochód dostawczy Ford Transit 100T330, nr rej PO R, nr VIN WF0VXXBDFV4Y04201, ładowność 1675kg, poj silnika 1998cm 3, diesel, moc silnika 100KM, stan licznika , , , , , , , Samochód osobowy Ford Mondeo MK1, nr rej. PO 902EM, nr VIN WF0AXXGBBARB95113, poj. silnika 1796cm 3, benzyna, moc silnika 116KM, stan licznika km. Samochód osobowy Opel Omega MV6, nr rej. PO1650S, nr VIN W0L000027V , poj silnika 2962cm 3, benzyna, moc silnika 155KM, stan licznika km. Brak możliwości otwarcia drzwi. Nie przedstawiono dowodu rejestracyjnego Samochód osobowy Ford Mondeo 2,0TDCI, nr rej. PO 456GP, nr VIN WF0WXXGBBW5A37581, poj silnika 1998cm 3, diesel, moc silnika 66KW/90KM, typ silnika D5BA, stan licznika km 1 000, , , Magazyn papieru 18. Magazyn farb , ,00 Razem : ,00 WNIOSEK: Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego w postępowaniu upadłościowym wartość ruchomości wchodzących w skład szacowanego przedsiębiorstwa wynosi wg oszacowania ,00 zł (słownie: trzy miliony siedemset trzy tysiące sześćset złotych). 6.4 Oszacowanie wierzytelności Z ksiąg handlowych upadłego wynikają wierzytelności przysługujące od kontrahentów krajowych o łącznej wartości nominalnej ,07 zł. Biegły oszacował wartość należności wg ich stanu na dzień ogłoszenia upadłości zgodnie z przekazanym mu przez syndyka spisem. 31

32 Księgowa wartość wierzytelności wg pozycji bilansowych: Należności krótkoterminowe ,07 a) z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty: ,20 b) z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń ,07 c) inne ,13 d) dochodzone na drodze sądowej ,67 Z uwagi na specyfikę postępowania upadłościowego wszystkie wierzytelności zostają wyłączone ze sprzedaży. WNIOSEK: Wartość należności przypadających upadłemu do celów oszacowania przedsiębiorstwa wynosi 0,00 zł. 6.5 Określenie przez biegłego wartości przedsiębiorstwa w podejściu majątkowym metoda likwidacyjną Jak wskazano przy opisie zasad metodologicznych, wartość majątkowa przedsiębiorstwa ustalona metodą likwidacyjną zmodyfikowaną o szczególne uregulowania prawne zawarte w ustawie Prawo upadłościowe i naprawcze - jest sumą wartości poszczególnych składników majątkowych. Biegły ustalił następującą strukturę i wartość składników majątkowych upadłego: LP Struktura Wartość rynkowa 1 oznaczenie przedsiębiorstwa (marka): - 2 nieruchomości: ,00 3 ruchomości: ,00 4 wierzytelności: - RAZEM ,00 Łącznie wartość poszczególnych składników majątku wynosi ,00 zł. Odpowiada to wartości przedsiębiorstwa upadłego ustalonego w podejściu majątkowym, metodą likwidacyjną. 32

33 WYNIK: Wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. ustalona metodą likwidacyjną w podejściu majątkowym wynosi ,00 zł (słownie: siedem milionów siedemset czterdzieści cztery tysiące trzysta złotych) 7 Wycena Spółki metodą mieszaną Z przeprowadzonych przez biegłego wycen wynika, że wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. w zależności od przyjętego podejścia do wyceny wynosi: LP METODA Wartość rynkowa 1 Dochodowa (DCF) ,00 2 Majątkowa - Likwidacyjna ,00 Do ustalenia ostatecznej wartości przedsiębiorstwa konieczne jest zastosowanie metod mieszanych polegających na uwzględnieniu wyników uzyskanych w obu podejściach. Do najpopularniejszych metod mieszanych zalicza się metody: - szwajcarską - berlińską. Metoda berlińska określa wartość przedsiębiorstwa jako średnią arytmetyczną wartości majątkowej i dochodowej. Metoda szwajcarska jest odmianą metody berlińskiej, z tą modyfikacją, że większa wartość jest przywiązywana do wartości dochodowej. Wartość przedsiębiorstwa jest wyliczana jako średnia arytmetyczna wartości majątkowej i podwojonej wartości dochodowej. Wybierając metodę mieszaną mającą na celu ustalenie ostatecznej wartości przedsiębiorstwa oszacowanego w dwóch podejściach, należy zwrócić uwagę na fakt, iż wartość uzyskana metodą majątkową jest niższa od uzyskanej wartości dochodowej. 33

34 Poniżej wartość przedsiębiorstwa wyliczona na podstawie metody berlińskiej: LP METODA Wartość rynkowa 1 Mieszana berlińska ,00 WYNIK: Ustalona przez biegłego, w oparciu o wyniki wyceny w podejściu majątkowym i dochodowym wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. wg stanu na 19 marca 2015, wynosi ,00 zł (słownie: siedem milionów osiemset dwa tysiące siedemset złotych) 34

35 8 Ostateczne ustalenie wartości przedsiębiorstwa: Metodologia wycen nakazuje dokonać korekty ostatecznie uzyskanych wyników wartości o co najmniej dwa elementy: - premię za kontrolę (w wypadku wyceny pakietu kontrolnego akcji/udziałów) - dyskonta za brak płynności (w wypadku szacowania podmiotu nie występującego w publicznym obrocie) W wypadku szacowanego podmiotu konieczne jest zastosowanie dyskonta za brak płynności JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna nie jest spółką publiczną, co powoduje, ze sprzedaż jej przedsiębiorstwa charakteryzuje się znacznie niższym poziomem płynności niż akcje spółek giełdowych. Biegły przyjmuje dyskonto z tego tytułu na poziomie powszechnie stosowanym 20% (słownie: dwadzieścia procent). Co do premii za kontrolę, to biegły nie uwzględnia jej w wycenia, bowiem przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo, a nie jego akcje nie można zatem mówić o zbyciu pakietu kontrolnego. Na etapie wyceny, biegły nie może mieć wiedzy, w jakiej strukturze organizacyjnej będzie ew. działać przedsiębiorstwo po jego zbyciu czy nabywca przedsiębiorstwa będzie dysponował pakietem kontrolnym tego podmiotu. Poniżej wartość przedsiębiorstwa wyliczona na podstawie metody berlińskiej i zastosowanych premii i dyskont: LP METODA Wartość rynkowa 1 Mieszana berlińska ,00 2 Dyskonto za brak płynności (20%) ,00 OSTATECZNA WARTOŚĆ RYNKOWA ,00 WYNIK: Ostatecznie ustalona przez biegłego, w oparciu o wyniki wyceny w podejściu majątkowym i dochodowym po uwzględnieniu premii i dyskont, wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. wg stanu na 19 marca 2015, wynosi ,00 zł (słownie: sześć milionów dwieście czterdzieści dwa tysiące dwieście złotych) 35

36 9 Podsumowanie i wnioski. Biegły w oparciu o dostępną dokumentację finansową JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J dokonał oszacowania przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym trzema metodami. Biegły zastosował różne podejście do wyceny (majątkowe i dochodowe), a ostateczny wynik ustalił metodą mieszaną - berlińską. Biegły brał pod uwagę cel wyceny oraz specyfikę uregulowań prawnych dotyczących postępowań upadłościowych, co wymusiło konieczność dokonania modyfikacji niektórych zasad wycen przedsiębiorstwa. Biegły dokonał wyceny przy założeniu, że ze sprzedaży przedsiębiorstwa zostaną wyłączone środki pieniężne oraz wierzytelności zgromadzone w masie upadłości. Mając na uwadze, że celem wyceny jest określenie wartości przedsiębiorstwa upadłego jako ceny wywoławczej w przetargu ogłoszonym publicznie zachodzi konieczność jej kwotowego wskazania w wartościach bezwzględnych. Ostatecznie ustalona przez biegłego, w oparciu o wyniki wyceny w podejściu majątkowym i dochodowym po uwzględnieniu premii i dyskont, wartość przedsiębiorstwa JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J. wg stanu na 19 marca 2015, wynosi ,00 zł (słownie: sześć milionów dwieście czterdzieści dwa tysiące dwieście złotych) W skład przedsiębiorstwa wchodzą rzeczy i prawa obciążone rzeczowo. Ich specyfikacja, wartość oraz stosunek wartości do wartości całego przedsiębiorstwa został zaprezentowany w poniższej tabeli: 1. zastawy rejestrowe / przewłaszczenia LP PRZEDMIOT Maszyna poligraficzna Roland 705 3B LV HIPRINT, nr seryjny B, rok produkcji 2011 LINIA TECHNOLOGICZNA CTP FIRMY KODAK ** maszyna do druku offsetu cyfrowego HP Indygo 3050 System oprawy broszurowej 20 stacji+ dodatek Stacker, model Duplo 5000 gilotyna, model Schneider Senator 115 Automat foliujący na gorąco B1, model Sagitta B1, maszyna falcująca MBO T45S maszyna falcująca z klejownikiem, GUK FA 45/6 Stanc-tygiel A1, model Sztanca ML930 RODZAJ ZABEZPIECZENIA Zastaw rejestrowy Zastaw rejestrowy WARTOŚĆ RZECZY LUB PRAWA OBCIĄŻONEGO WG OSZACOWANIA STOSUNEK WARTOŚCI RZECZY OBCIĄŻONEJ DO WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA ,00 47,3% ,00 4,6% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 1,2% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 1,6% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 1,1% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 2,1% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 0,2% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 0,2% przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 0,2% 36

37 regałów paletowych przewłaszczenie na zabezpieczenie ,00 0,2% myjka-szorowarka posadzek Coma Simpla 45E widlak akumulatorowy ręczny wysokiego unoszenia ES-10-10M przewłaszczenie na zabezpieczenie 2 600,00 0,0% przewłaszczenie na zabezpieczenie 3 500,00 0,1% RAZEM ,00 58,8% 2. hipoteki LP 1 NIERUCHOMOŚĆ OBCIĄŻONA RZECZOWO NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA ZABUDOWANA ZLOKALIZOWANA W KOMORNIKACH GM. KOMORNIKI PRZY UL. PLATYNOWEJ 19 Nr KW PO2P/ /0 RODZAJ ZABEZPIECZENIA 7 hipotek na rzecz wierzycieli WARTOŚĆ RZECZY LUB PRAWA OBCIĄŻONEGO WG OSZACOWANIA STOSUNEK WARTOŚCI RZECZY OBCIĄŻONEJ DO WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTWA ,00 64,7% RAZEM ,00 64,7% Po sprzedaży przedsiębiorstwa, żadne z tych praw obciążających majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa nie pozostanie w mocy. W skład przedsiębiorstwa nie wchodzi żadna nieruchomość, której dotyczyłoby prawo pierwokupu przysługujące z mocy ustawy. Opinię sporządzono w czterech jednobrzmiących egzemplarzach, jeden dla Sądu upadłościowego, dwa dla Syndyka, jeden dla biegłego. 37

38 10 Załączniki 1) Dokumenty rejestrowe spółki 2) Bilans i Rachunek Zysków i Strat na dzień ) Bilans, Rachunek Zysków i Strat w latach ) Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości 5) Opinia o wartości ruchomości 38

39 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 1 z 7 CENTRALNA INFORMACJA KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO KRAJOWY REJESTR SĄDOWY Stan na dzień godz. 11:06:05 Numer KRS: Informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu Z REJESTRU PRZEDSIĘBIORCÓW pobrana na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 168, poz.1186, z późn. zm.) Data rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym Ostatni wpis Numer wpisu 12 Data dokonania wpisu Sygnatura akt Oznaczenie sądu PO.VIII NS-REJ.KRS/7634/15/686 SĄD REJONOWY POZNAŃ - NOWE MIASTO I WILDA W POZNANIU, VIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO Dział 1 Rubryka 1 - Dane podmiotu 1.Oznaczenie formy prawnej SPÓŁKA JAWNA 2.Numer REGON/NIP REGON: , NIP: Firma, pod którą spółka działa JM STEFKO MAŁGORZATA STEFKO I SYNOWIE SPÓŁKA JAWNA W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ 4.Dane o wcześniejszej rejestracji Czy przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą z innymi podmiotami na podstawie umowy spółki cywilnej? 6.Czy podmiot posiada status organizacji pożytku publicznego? NIE NIE Rubryka 2 - Siedziba i adres podmiotu 1.Siedziba 2.Adres kraj POLSKA, woj. WIELKOPOLSKIE, powiat M. POZNAŃ, gmina M. POZNAŃ, miejsc. POZNAŃ ul. GRONOWA, nr 22, lok. 201A, miejsc. POZNAŃ, kod , poczta POZNAŃ, kraj POLSKA 3.Adres poczty elektronicznej Adres strony internetowej Rubryka 3 - Oddziały Brak wpisów Rubryka 4 - Informacje o umowie

40 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 2 z 7 1.Informacje o zawarciu lub zmianie umowy spółki R., PAULINA JABŁOŃSKA-NOTARIUSZ, KANCELARIA NOTARIALNA PAULINA JABŁOŃSKA, IZABELA PODSIADŁOWSKA-SKĄPSKA SPÓŁKA CYWILNA, POZNAŃ, UL. FREDRY 1/14, REP. A NR 8311/2006. ZMIANA UMOWY SPÓŁKI R., PAULINA JABŁOŃSKA-NOTARIUSZ, KANCELARIA NOTARIALNA PAULINA JABŁOŃSKA, IZABELA PODSIADŁOWSKA-SKĄPSKA SPÓŁKA CYWILNA, POZNAŃ, UL. FREDRY 1/14, REP. A NR 8379/2006, ZMIENIONO 3 UMOWY SPÓŁKI. Rubryka 5 1.Czas, na jaki została utworzona spółka NIEOZNACZONY Rubryka 6 - Sposób powstania spółki Brak wpisów 1 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO Rubryka 7 - Dane wspólników 2.Imiona MAŁGORZATA JADWIGA 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ****** 5.Czy wspólnik pozostaje w związku małżeńskim? 6.Czy została zawarta małżeńska umowa majątkowa? 7.Czy powstała rozdzielność majątkowa między małżonkami? 8.Czy wspólnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych? NIE ***** ***** NIE 2 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona KRZYSZTOF MIECZYSŁAW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ****** 5.Czy wspólnik pozostaje w związku małżeńskim? 6.Czy została zawarta małżeńska umowa majątkowa? 7.Czy powstała rozdzielność majątkowa między małżonkami? 8.Czy wspólnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych? TAK TAK TAK NIE 3 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona MIECZYSŁAW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ****** 5.Czy wspólnik pozostaje w związku TAK

41 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 3 z 7 małżeńskim? 6.Czy została zawarta małżeńska umowa majątkowa? 7.Czy powstała rozdzielność majątkowa między małżonkami? 8.Czy wspólnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych? TAK TAK NIE 4 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona JANUSZ JĘDRZEJ 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ****** 5.Czy wspólnik pozostaje w związku małżeńskim? 6.Czy została zawarta małżeńska umowa majątkowa? 7.Czy powstała rozdzielność majątkowa między małżonkami? 8.Czy wspólnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych? NIE ***** ***** NIE Dział 2 Rubryka 1 - Uprawnieni do reprezentowania spółki 1.Nazwa organu uprawnionego do reprezentowania podmiotu 2.Sposób reprezentacji podmiotu WSPÓLNICY REPREZENTUJĄCY SPÓŁKĘ KAŻDEMU WSPÓLNIKOWI PRZYSŁUGUJE PRAWO DO REPREZENTOWANIA SPÓŁKI W ZAKRESIE WSZYSTKICH CZYNNOŚCI SĄDOWYCH I POZASĄDOWYCH. 1 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO Podrubryka 1 Dane wspólników reprezentujących spółkę 2.Imiona MAŁGORZATA JADWIGA 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS **** 2 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona KRZYSZTOF MIECZYSŁAW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS **** 3 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona MIECZYSŁAW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS **** 4 1.Nazwisko / Nazwa lub firma STEFKO 2.Imiona JANUSZ JĘDRZEJ 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ****

42 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 4 z 7 Rubryka 2 - Nie dotyczy Brak wpisów Rubryka 3 - Prokurenci Brak wpisów Dział 3 Rubryka 1 - Przedmiot działalności 1.Przedmiot przeważającej działalności przedsiębiorcy 2.Przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy , 11, Z, WYDAWANIE KSIĄŻEK 2 22, 13, Z, WYDAWANIE CZASOPISM I WYDAWNICTW PERIODYCZNYCH 3 22, 14, Z, WYDAWANIE NAGRAŃ DŹWIĘKOWYCH 4 22, 15, Z, DZIAŁALNOŚĆ WYDAWNICZA POZOSTAŁA 5 22, 22, Z, DZIAŁALNOŚĆ POLIGRAFICZNA POZOSTAŁA, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANA 6 22, 23, Z, INTROLIGATORSTWO 7 22, 24, Z, DZIAŁALNOŚĆ USŁUGOWA ZWIĄZANA Z PRZYGOTOWANIEM DRUKU 8 22, 25, Z, DZIAŁALNOŚĆ GRAFICZNA POMOCNICZA 9 22, 31, Z, REPRODUKCJA NAGRAŃ DŹWIĘKOWYCH 10 22, 32, Z, REPRODUKCJA NAGRAŃ WIDEO 11 22, 33, Z, REPRODUKCJA KOMPUTEROWYCH NOŚNIKÓW INFORMACJI 12 51, 90, Z, POZOSTAŁA SPRZEDAŻ HURTOWA 13 52, 63, A, SPRZEDAŻ DETALICZNA BEZPOŚREDNIA PROWADZONA POZA SIECIĄ SKLEPOWĄ 14 52, 63, B, SPRZEDAŻ DETALICZNA POZOSTAŁA PROWADZONA POZA SIECIĄ SKLEPOWĄ, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANA Rubryka 2 - Wzmianki o złożonych dokumentach Rodzaj dokumentu Nr kolejny w polu Data złożenia Za okres od do 1.Wzmianka o złożeniu rocznego sprawozdania finansowego R R R R R R R R OD DO Wzmianka o złożeniu uchwały lub postanowienia o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego 1 ***** R R. 2 ***** R R. 3 ***** R R. 4 ***** ***** R R.

43 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 5 z 7 6 ***** ***** OD DO Rubryka 3 - Sprawozdania grupy kapitałowej Brak wpisów Rubryka 4 - Przedmiot działalności statutowej organizacji pożytku publicznego Brak wpisów Rubryka 5 - Informacja o dniu kończącym rok obrotowy 1.Dzień kończący pierwszy rok obrotowy, za który należy złożyć sprawozdanie finansowe Dział 4 Rubryka 1 - Zaległości Brak wpisów Rubryka 2 - Wierzytelności Brak wpisów Rubryka 3 - Informacje o zabezpieczeniu majątku dłużnika w postępowaniu w przedmiocie ogłoszenia upadłości, o oddaleniu wniosku o ogłoszenie upadłości z uwagi na fakt, że majątek niewypłacalnego dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania Brak wpisów Rubryka 4 - Umorzenie prowadzonej przeciwko podmiotowi egzekucji z uwagi na fakt, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych Brak wpisów Dział 5 Rubryka 1 - Kurator Brak wpisów

44 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 6 z 7 Dział 6 Rubryka 1 - Likwidacja Brak wpisów Rubryka 2 - Informacje o rozwiązaniu lub unieważnieniu spółki Brak wpisów Rubryka 3 - Informacje o połączeniu lub przekształceniu spółki Brak wpisów 1 1.Informacja o ogłoszeniu upadłości ---, ---, --- Rubryka 4 - Informacja o postępowaniu upadłościowym 2.Informacje o zakończeniu postępowania upadłościowego 3.Określenie sposobu prowadzenia postępowania upadłościowego 4.Informacja o uchyleniu układu zawartego w postępowaniu upadłościowym z możliwością zawarcia układu ---, , ---, --- Podrubryka 1 Dane syndyka Brak wpisów Podrubryka 2 Dane osoby powołanej w toku postępowania upadłościowego 1 1.Nazwisko / Nazwa lub firma KUBACKI 2.Imiona ZBIGNIEW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ******* 5.Określenie osoby NADZORCA SĄDOWY 2 1.Informacja o ogłoszeniu upadłości SĄD REJONOWY POZNAŃ STARE MIASTO W POZNANIU WYDZIAŁ XI GOSPODARCZY DLA SPRAW UPADŁOŚCIOWYCH I NAPRAWCZYCH, , XI GU 296/14 2.Informacje o zakończeniu postępowania upadłościowego 3.Określenie sposobu prowadzenia postępowania upadłościowego 4.Informacja o uchyleniu układu zawartego w postępowaniu upadłościowym z możliwością zawarcia układu ---, --- PROWADZENIE UPADŁOŚCI OBEJMUJĄCEJ LIKWIDACJĘ MAJĄTKU DŁUŻNIKA ---, ---, --- Podrubryka 1 Dane syndyka

45 Identyfikator wydruku: RP/267202/12/ Strona 7 z Nazwisko / Nazwa lub firma KUBACKI 2.Imiona ZBIGNIEW 3.Numer PESEL/REGON Numer KRS ******* Podrubryka 2 Dane osoby powołanej w toku postępowania upadłościowego Brak wpisów Rubryka 5 - Informacja o postępowaniu układowym Brak wpisów Rubryka 6 - Informacja o postępowaniu naprawczym Brak wpisów Rubryka 7 - Informacja o zawieszeniu działalności gospodarczej Brak wpisów data sporządzenia wydruku adres strony internetowej, na której są dostępne informacje z rejestru:

46 JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna w upadłości likwidacyjnej ul. Gronowa 22/201a, Poznań zł , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,74

47 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,09 179,93 481, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,88

48 JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna w upadłości likwidacyjnej ul. Gronowa 22/201a, Poznań do zł na dzień ,50 0, ,50 0,00 na dzień ,56 0, ,56 0, , , , , ,34 0, , , ,84 0, , ,71 0, ,40 0,31 0,00 0,00 0,00 0,00 94,46 0,00 0,00 94, ,86 0,02 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0, , ,35 0,00 0,00 0,00 0, ,53 0,00 0,00 0, ,53 0,00 0, , , , , , ,24 0, , , ,55 0, , , , , , , ,04 0, , ,15 388,20 0,00 0,00 0,83 0,00 0,00 0,00 387, , ,44 0,00 0,00 0, , ,85 0,00 0,00 0, ,85 0,00 0, ,85

49 AKTYWA A. Aktywa trwałe , , ,35 I. Wartości niematerialne i prawne , , ,78 1. Koszty zakończonych prac rozwojowych Wartość firmy Inne wartości niematerialne i prawne , , ,78 4. Zaliczki na wartości niematerialne i prawne II. Rzeczowe aktywa trwałe , , ,57 1. Środki trwałe , , ,57 a) grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) , , ,00 b) budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej , , ,77 c) urządzenia techniczne i maszyny , , ,80 2. Środki trwałe w budowie Zaliczki na środki trwałe w budowie III. Należności długoterminowe IV. Inwestycje długoterminowe IV. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe B. Aktywa obrotowe , , ,45 I. Zapasy , , ,36 1. Materiały , , ,76 2. Półprodukty i produkty w toku Produkty gotowe Towary 1 870, , ,60 5. Zaliczki na dostawy II. Należności krótkoterminowe , , ,75 1. Należności od jednostek powiązanych Należności od pozostałych jednostek , , ,75 a) z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty: , , ,43 - do 12 miesięcy , , ,43 - powyżej 12 miesięcy b) z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń , , ,33 c) inne , , ,32 d) dochodzone na drodze sądowej , , ,67 III. Inwestycje krótkoterminowe , , ,49 1. Krótkoterminowe aktywa finansowe , , ,49 c) środki pieniężne i inne aktywa pieniężne , , ,49 - środki pieniężne w kasie i na rachunkach , , ,49 - inne środki pieniężne inne aktywa pieniężne ,64-2. Inne inwestycje krótkoterminowe IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe , , ,85 SUMA , , ,80 Opracowanie własne na podstawie sprawozdań finansowych JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J.

50 PASYWA A. Kapitał (fundusz) własny , , ,53 I. Kapitał (fundusz) podstawowy , , ,70 II. Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna) III. Udziały (akcje) własne (wielkość ujemna) IV. Kapitał (fundusz) zapasowy V. Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny VI. Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe VII. Zysk (strata) z lat ubiegłych , , ,15 VIII. Zysk (strata) netto , , ,08 IX. Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna) B. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania , , ,33 I. Rezerwy na zobowiązania II. Zobowiązania długoterminowe , , ,73 1. Wobec jednostek powiązanych Wobec pozostałych jednostek , , ,73 a) kredyty i pożyczki , , ,73 III. Zobowiązania krótkoterminowe , , ,06 1. Wobec jednostek powiązanych Wobec pozostałych jednostek , , ,06 a) kredyty i pożyczki , , ,74 b) z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych c) inne zobowiązania finansowe d) z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności: , , ,52 - do 12 miesięcy , , ,52 - powyżej 12 miesięcy e) zaliczki otrzymane na dostawy f) zobowiązania wekslowe g) z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń , , ,06 h) z tytułu wynagrodzeń , , ,09 i) inne 719,25-481,65 3. Fundusze specjalne IV. Rozliczenia międzyokresowe , , ,54 1. Ujemna wartość firmy Inne rozliczenia międzyokresowe , , ,54 - długoterminowe , , ,85 - krótkoterminowe , , ,69 SUMA , , ,80 Opracowanie własne na podstawie sprawozdań finansowych JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J.

51 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT A. PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY I ZRÓWNANE Z NIMI , , ,33 I. Przychody netto ze sprzedaży produktów , , ,33 II. Zmiana stanu produktów (zwiększenie-wartość dodatnia, zmniejsz.- ujemna) III. Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki IV. Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów B. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ , , ,26 I. Amortyzacja , , ,86 II. Zużycie materiałów i energii , , ,94 III. Usługi obce , , ,22 IV. Podatki i opłaty , , ,24 V. Wynagrodzenia , , ,20 VI. Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia , , ,25 VII. Pozostałe koszty rodzajowe , , ,55 VIII. Wartość sprzedanych towarów i materiałów 409, C. ZYSK/STRATA ZE SPRZEDAŻY (A-B) , , ,93 D. POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE , , ,51 I. Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych , ,16 II. Dotacje , , ,60 III. Inne przychody operacyjne 4 437, , ,75 E. POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE , , ,66 I. Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych ,04 II. Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych III. Inne koszty operacyjne , , ,62 F. ZYSK/STRATA NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ (C+D-E) , , ,92 G. PRZYCHODY FINANSOWE ,94 456,81 388,20 I. Dywidendy i udziały w zyskach - w tym od jednostek powiązanych II. Odsetki, w tym - od jednostek powiązanych 69,69 162,17 III. Zysk ze zbycia inwestycji IV. Aktualizacja wartości inwestycji V. Inne ,25 294,64 387,37 H. KOSZTY FINANSOWE , , ,20 I. Odsetki, w tym dla jednostek powiązanych , , ,44 II. Strata ze zbycia inwestycji III. Aktualizacja wartości inwestycji IV. Inne ,76 I. ZYSK/STRATA Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ (F+G-H) , , ,08 J. WYNIK ZDARZEŃ NADZWYCZAJNYCH (J.I - J.II) I. Zyski nadzwyczajne II. Straty nadzwyczajne K. ZYSK/STRATA BRUTTO (I+J) , , ,08 L. PODATEK DOCHODOWY M. POZOSTAŁE OBOWIĄZKOWE ZMNIEJSZENIA ZYSKI N. ZYSK/STRATA NETTO (K-L-M) , , ,08 0,83 Opracowanie własne na podstawie sprawozdań finansowych JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie Sp. J.

52 Egz. 3 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W KOMORNIKACH GM. KOMORNIKI PRZY UL. PLATYNOWEJ 19 ZAPISANEJ W KW NR PO2P/ /0 Dane ewidencyjne: powiat poznański jednostka ewidencyjna Komorniki obręb Komorniki ark. mapy 11 działka nr 412/5 powierzchnia [ha] 0,5158 KW nr: PO2P/ /0 Określona wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w KW nr PO2P/ /0, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: cztery miliony czterdzieści tysięcy siedemset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 2 lipca 2015 roku

53 Egz. 3 SPIS TREŚCI 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2. PRZEDMIOT WYCENY 3. ZAKRES WYCENY 4. CEL WYCENY 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIE 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 13. ZAŁĄCZNIKI Zał. nr 1. Mapa lokalizacji obiektu. Zał. nr 2. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO2P/ /0 z dnia 2 lipca 2015 roku. Zał. nr 3. Kserokopia wypisów z rejestru gruntów z dnia 20 listopada 2014 roku. Zał. nr 4. Kserokopia mapy zasadniczej. Zał. nr 5. Kserokopia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 3 listopada 2006 roku. 2

54 Egz WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: m. Komorniki, ul. Platynowa 19, gm. Komorniki Oznaczenie według ewidencji gruntów: powiat poznański jednostka ewidencyjna Komorniki obręb Komorniki ark. mapy 11 działka nr 412/5 powierzchnia [ha] 0,5158 KW nr: PO2P/ / Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią działki niezabudowane, przeznaczone pod działalność gospodarczą, tereny zabudowane budynkami magazynowymi i produkcyjnymi oraz autostrada A2. Bezpośredni dojazd zapewnia ul. Platynowa, będąca ulicą utwardzoną asfaltem. Położenie nieruchomości jest korzystne w bliskiej odległości znajduje węzeł autostrady A2 oraz droga krajowa nr 5 (prowadząca z Poznania w kierunku Wrocławia). Lokalizację w przestrzeni miejscowości oraz zagospodarowanie otoczenia należy określić jako korzystne. Działka nr 412/5 o powierzchni 5158 m 2, posiada kształt regularny, zbliżony do trapezu prostokątnego oraz płaskie ukształtowanie terenu. Ogrodzona w całości m.in. siatką handlową na słupkach stalowych oraz płotem pełnym. Wjazd na teren nieruchomości możliwy jest dwoma bramami przesuwnymi w konstrukcji stalowej (w części frontowej oraz tylnej działki). Działka zabudowana jest budynkiem biurowo-magazynowym z zapleczem socjalnym, mieszczącym się w części centralnej. Część niezabudowana została w całości zagospodarowana. Dojścia oraz dojazdy do obiektu utwardzono kostką brukową. Przed budynkiem mieszczą się miejsca postojowe. Przez frontową część działki przebiega sieć energetyczna wysokiego napięcia, a na granicy działki z działką nr 410/1 usytuowany jest słup energetyczny. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: wodna, kanalizacyjna, energia elektryczna oraz gazowa. Budynek biurowy z halą produkcyjno - magazynową, mieszczący się na działce nr 412/5, wybudowany został w 2006 roku w konstrukcji mieszanej. Budynek biurowy posiada dwie kondygnacje nadziemne (parter, piętro), nie jest podpiwniczony. Posiada wejście główne mieszczące się w części frontowej działki. Na parterze budynku znajdują się pomieszczenia socjalne funkcjonalnie związane z halą magazynowo produkcyjną oraz kotłownia, a na piętrze znajdują się pomieszczenia biurowe. Do budynku biurowego w części tylnej przylega hala produkcyjno magazynowa, która połączona jest z częścią biurową. Powierzchnia użytkowa 1397,20 m 2. Zgodnie częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej w Komornikach, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Komorniki nr LIII/359/2010 z dnia 8 listopada 2010 roku, przedmiotowa nieruchomość leży na terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży przez syndyka masy upadłościowej WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Określona wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w KW nr PO2P/ /0, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: cztery miliony czterdzieści tysięcy siedemset złotych 1.4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data dokonania wizji terenowej nieruchomości Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data sporządzenia operatu szacunkowego 19 czerwca 2015 roku 19 czerwca 2015 roku 2 lipca 2015 roku 2 lipca 2015 roku BE... (pieczęć i podpis) 3

55 Egz PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana, zlokalizowana w miejscowości Komorniki, ul. Platynowej 19, gm. Komorniki, dla której VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą nr PO2P/ /0. Dane ewidencyjne Powiat poznański jednostka ewidencyjna Komorniki Obręb Komorniki ark. mapy 11 działka nr 412/5 powierzchnia [ha] 0,5158 KW nr: PO2P/ /0 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w księdze wieczystej nr PO2P/ /0, prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży przez syndyka masy upadłościowej. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Syndyk Zbigniew Kubacki 5.2. PODSTAWA MATERIALNO-PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2014r poz. 518 tekst jednolity z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2015r., poz. 233) z późniejszymi zmianami Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O przedmiocie wyceny Wizja lokalna przeprowadzona dnia 19 czerwca 2015 roku Badanie księgi wieczystej nr PO2P/ /0 z dnia 2 lipca 2015 roku Wypisy z rejestrów gruntów z dnia 20 listopada 2014 roku Mapa zasadnicza Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 3 listopada 2006 roku Dokumentacja techniczna budynków udostępniona przez właściciela nieruchomości O RYNKU LOKALNYM Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych Centrum Wyceny Mienia Sp. z o.o Informacje uzyskane w prasie specjalistycznej i Internecie. 4

56 Egz DOTYCZĄCE REGULACJI PRAWNYCH Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa, czerwiec 2004 r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data dokonania wizji terenowej nieruchomości Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data sporządzenia operatu szacunkowego 19 czerwca 2015 roku 19 czerwca 2015 roku 2 lipca 2015 roku 2 lipca 2015 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Komorniki, przy ul. Platynowej 19, gm. Komorniki. powiat poznański. powiat gm. Komorniki Komorniki 1 to gmina położona w bezpośredniej bliskości Poznania, jednego z największych polskich miast. Gminę zamieszkuje ponad osób, a jej powierzchnia wynosi 66,55 km 2. Rozwój gospodarczy gminy wyznaczają walory logistyczne. Przez Komorniki przebiega autostrada A2 Warszawa Berlin, tutaj też zlokalizowano dwa węzły drogowe łączące autostradę z największymi trasami komunikacyjnymi. Atrakcyjność komunikacyjną doceniają firmy, które właśnie w tej gminie zainwestowały swoje pieniądze. Jest ich około Nazwy największych mówią same za siebie: Bertelsmann, Hormann Polska, Novol, Poczta Polska, DHL, Stalexport Wielkopolska, Unima, Viessmann. Prawdziwie tranzytowy charakter tworzy doskonałe warunki gospodarcze sprzyjające lokalizacji wszelkich inwestycji. W gminie Komorniki intensywnie rozwija się także budownictwo mieszkaniowe. Wielu porzuca zatłoczone tereny miejskie, osiedla się na komfortowych przedmieściach w gminie Komorniki. Połączenia aktywności zawodowej z wypoczynkiem dostarczają tereny Wielkopolskiego Parku Narodowego oraz wiele pobliskich jezior. Przyszłych mieszkańców kuszą także ścieżki rowerowe, bogactwo wód oraz dogodny dojazd do Poznania. Bezpośrednie sąsiedztwo stolicy Wielkopolski gwarantuje dostęp do wszelkiego rodzaju usług od banków po staromiejskie kawiarenki. Do atutów gminy należy także wysoki stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (sieć energetyczna, wodociągowa, gazowa i telefoniczna obejmuje w zasadzie cały obszar gminy, stale rozbudowywana jest również sieć kanalizacyjna). Gmina posiada także własną bazę autobusową obsługiwaną przez Zakład Usług Komunalnych, którego pojazdy zapewniają korzystną komunikację z Poznaniem i poszczególnymi miejscowościami gminy

57 Egz. 3 Otoczenie Najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią działki niezabudowane, przeznaczone pod działalność gospodarczą, tereny zabudowane budynkami magazynowymi i produkcyjnymi oraz autostrada A2. Bezpośredni dojazd zapewnia ul. Platynowa, będąca ulicą utwardzoną asfaltem. Położenie nieruchomości jest korzystne w bliskiej odległości znajduje węzeł autostrady A2 oraz droga krajowa nr 5 (prowadząca z Poznania w kierunku Wrocławia). Lokalizację w przestrzeni miejscowości oraz zagospodarowanie otoczenia należy określić jako korzystne. Rysunek: Lokalizacja nieruchomości w przestrzeni miejscowości * kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granic nieruchomości Dokumentacja fotograficzna otoczenie oraz droga dojazdowa do nieruchomości 6

58 Egz. 3 Opis nieruchomości gruntowej Działka nr 412/5 o powierzchni 5158 m 2, posiada kształt regularny, zbliżony do trapezu prostokątnego oraz płaskie ukształtowanie terenu. Ogrodzona w całości m.in. siatką handlową na słupkach stalowych oraz płotem pełnym. Wjazd na teren nieruchomości możliwy jest dwoma bramami przesuwnymi w konstrukcji stalowej (w części frontowej oraz tylnej działki). Działka zabudowana jest budynkiem biurowo-magazynowym z zapleczem socjalnym, mieszczącym się w części centralnej. Część niezabudowana została w całości zagospodarowana. Dojścia oraz dojazdy do obiektu utwardzono kostką brukową. Przed budynkiem mieszczą się miejsca postojowe. Przez frontową część działki przebiega sieć energetyczna wysokiego napięcia, a na granicy działki z działką nr 410/1 usytuowany jest słup energetyczny. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: wodna, kanalizacyjna, energia elektryczna, gazowa. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 7

59 Egz. 3 Budynek biurowy-magazynowy Budynek biurowy z halą produkcyjno - magazynową, mieszczący się na działce nr 412/5, wybudowany został w 2006 roku w konstrukcji mieszanej. Budynek biurowy posiada dwie kondygnacje nadziemne (parter, piętro), nie jest podpiwniczony. Posiada wejście główne mieszczące się w części frontowej działki. Na parterze budynku znajdują się pomieszczenia socjalne funkcjonalnie związane z halą magazynowo produkcyjną oraz kotłownia, a na piętrze znajdują się pomieszczenia biurowe. Do budynku biurowego w części tylnej przylega hala produkcyjno magazynowa, która połączona jest z częścią biurową. Opis konstrukcji budynku biurowego (na podstawie dokumentacji technicznej udostępnionej przez właściciela nieruchomości, oględzin nieruchomości): - fundamenty : ławy fundamentowe żelbetowe - ściany fundamentowe : z bloczków betonowych - ściany : warstwowe z bloczków gazobetonowych - ściany działowe : cegła ceramiczna, płyty g-k - słupy : słupy żelbetonowe, monolityczne - stropy : żelbetowe płyty prefabrykowane - nadproża : żelbetowe prefabrykowane, żelbetowe monolityczne, - podciągi, wieńce : monolityczne wieńce żelbetowe; podciągi stalowe, dwuteowe - schody wewnętrzne : płytowe, żelbetowe, wylewane na mokro - dach : o konstrukcji drewnianej, pokrycie dachu papa termozgrzewalna - tynki zewnętrzne : strukturalne - tynki wewnętrzne : gipsowe - posadzki : płytki ceramiczne, wykładzina dywanowa, PCV - stolarka okienna : z PCV, częściowo z roletami zewnętrznymi - stolarka drzwiowa : płycinowa; oddzielająca budynek biurowy od magazynowego drzwi stalowe - ogrzewanie : piece gazowe dwufunkcyjne; kaloryfery płytowe, stalowe - wykończenie ścian : w zależności od przeznaczenia pomieszczeń: - część socjalna płytki ceramiczne, malowane farbami emulsyjnymi, - część biurowa malowane farbami emulsyjnymi, płytki ceramiczne - instalacje : elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, wentylacyjna, gazowa, ogrzewanie piece gazowe znajdujące się w kotłowni na parterze budynku biurowego, monitoring, przeciwpożarowa. Opis konstrukcji hali magazynowo produkcyjnej (na podstawie dokumentacji technicznej udostępnionej przez właściciela nieruchomości, oględzin nieruchomości): - fundamenty : ławy fundamentowe żelbetowe - konstrukcja : szkieletowa; poprzeczne ramy stalowe jednonawowe, z ryglem stalowym kratowym dwuspadowym; konstrukcję ściany szczytowej stanowią słupy stalowe z ceowników giętych; ściany zewnętrzne i wewnętrzne z blachy stalowej ocynkowanej, trapezowej; izolacja termiczna płyty z wełny szklanej; - dach : dwuspadowy, konstrukcja nośna dachu hali stanowią dźwigary stalowe kratownicowe, oparte na żelebetonowych słupach; na kratownicach ułożono blachę trapezową; pokrycie dachu papa termozgrzewalna - posadzki : posadzka przemysłowa - oświetlenie : hala oświetlona światłem naturalnym okna PCV, oraz oświetleniem elektrycznym - bramy : 3 bramy stalowe typu Crawford - instalacje : elektryczna, wentylacyjna, ogrzewanie nagrzewnice, kaloryfery stalowe, płytowe Układ funkcjonalny pomieszczeń w budynku biurowym: parter: - przedsionek - hol główny - komunikacja - sekretariat - schody - pom. biurowe - pom. biurowe - pom. biurowe - aneks kuchenny 8

60 Egz. 3 - WC - pom. biurowo / produkcyjne - hala produkcyjna - magazyn - magazyn - magazyn - magazyn - magazyn - kompresorownia - komunikacja - przedsionek - kotłownia/pom.gospodarcze - pom. socjalne - szatnia męska - toaleta męska - szatnia damska - toaleta damska piętro: - schody - komunikacja - pom. biurowe - pom. biurowe - pom. biurowe - archiwum - serwerownia - pom. biurowe - pom. biurowe - pom. biurowe - pom. techniczne/wentylatornia - pom. biurowe - pom. biurowe - aneks kuchenny - WC damskie - WC męskie - pom. porządkowe. Zestawienie powierzchni Powierzchnia łączna: 1397,20 m 2 Kubatura: 7235,90 m 3 Zestawienie powierzchni przyjętych w procesie wyceny: Powierzchnia magazynowa z zapleczem socjalnym 2 : 865,20 m 2 Powierzchnia biurowa z zapleczem socjalnym 3 : 511,22 m 2 Powierzchnia nie generująca dochodu 4 : 20,78 m 2 Powierzchnia przyjęta została na podstawie dokumentacji technicznej udostępnionej przez właściciela nieruchomości oraz pomiarów sprawdzających w dniu wizji lokalnej. 2 W powierzchni magazynowej ujęta została również powierzchnia zaplecza socjalnego znajdującego się w budynku biurowym, funkcjonalnie związanego ze strefą magazynową, zapewniającego prawidłowe funkcjonowanie pomieszczeń, co posiada odzwierciedlenie w przyjętej w dalszym procesie wyceny stawce czynszu. 3 W powierzchni biurowej ujęta została również powierzchnia zaplecza socjalnego oraz korytarzy, funkcjonalnie związanych ze strefą biurową, zapewniających prawidłowe funkcjonowanie pomieszczeń, co posiada odzwierciedlenie w przyjętej w dalszym procesie wyceny stawce czynszu. 4 Kotłownia, wentylatorownia jest to powierzchnia zapewniająca prawidłowe funkcjonowanie obiektu, stąd też nie generuje oddzielnego dochodu. 9

61 Egz. 3 Budynek wyposażony jest w następujące instalacje: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa, C.O. piece gazowe mieszczące się w budynku, monitoring, teletechniczna, przeciwpożarowa. Określenie stopnia zużycia technicznego budynku Budynek wybudowany został w konstrukcji mieszanej z przeciętnej jakości materiałów w 2006 roku. Podczas wizji lokalnej nie zaobserwowano ponadprzeciętnego zużycia konstrukcji oraz materiałów wykończeniowych, wynikającego z błędów konstrukcyjnych. Miejscowo widoczne są włoskowate pęknięcia ścian, wynikające z naturalnej pracy konstrukcji obiektu. Gospodarka remontowa prowadzona jest w sposób przeciętny. W dniu wizji lokalnej obiekt użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Zużycie techniczne stan techniczny budynku określono na podstawie oględzin nieruchomości dokonanych w dniu wizji terenowej. Przyjęto stopień zużycia technicznego S T = 7 % Dokumentacja fotograficzna Widok budynku biurowo - magazynowego 10

62 Egz. 3 Widok pomieszczeń w budynku biurowym z zapleczem socjalnym 11

63 Egz. 3 12

64 Egz. 3 Kotłownia 13

65 Egz. 3 Widok hal w budynku magazynowym 14

66 Egz STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO2P/ /0. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołów z badań powyższych ksiąg wieczystych z dnia 2 lipca 2015 roku: PO2P/ /0 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Komorniki, ul. Platynowa 19. Identyfikator działki: _ /5, działka 412/5, BI inne tereny zabudowane. Powierzchnia: m 2. Po odłączeniu z KW PO2P/ /7 na podstawie opisu i mapy z dnia 13 maja 2014 roku Starosty Poznańskiego, Poznań, karta 9 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /05/001 z dnia 7 stycznia 2005 roku. Wpisano dnia 16 lutego 2005 roku. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 25 kwietnia 2007 roku Starosty Poznańskiego, Poznań, karta 81 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /07/001 z dnia 10 maja 2007 roku. Wpisano dnia 15 czerwca 2007 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) JM Stefko Małgorzata Stefko i synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu, REGON Na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa Rep A 9566/06 z dnia 1 grudnia 2006 roku, not. Paulina Jabłońska, Poznań, karta 50-54, umowy spółki jawnej Rep A 8311/06 z dnia 23 października 2006 roku, not. Paulina Jabłońska, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO2P/ /06/001 z dnia 1 grudnia 2006 roku. Wpisano dnia 26 stycznia 2007 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z nieruchomości z wniosku wierzyciela Wielkopolski Bank Spółdzielczy z siedzibą w Poznaniu, REGON Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań- Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Witold Forycki w sprawie KM 577/14. Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwania do zapłaty długu KM 577/14 z dnia 10 września 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Witolda Forcykiego, karta 581 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /14/001 z dnia 10 września 2014 roku. Wpisano dnia 14 października 2014 roku. Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Wielkopolski Bank Spółdzielczy z siedzibą w Poznaniu, REGON w sprawie KM 660/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań - Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Witolda Foryckiego Na podstawie postanowienia o przyłączeniu do egzekucji z nieruchomości KM 660/14 z dnia 6 października 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Witolda Forcykiego, karta 590, zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwania do zapłaty długu KM 660/14 z dnia 6 października 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Witolda Forcykiego, karta 591 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /14/001 z dnia 9 października 2014 roku. Wpisano dnia 4 listopada 2014 roku. 2. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku dłużnika JM STEFKO Małgorzata Stefko i Synowie spółka jawna z siedzibą w Poznaniu, zgodnie z treścią postanowienia stanowiącego podstawę wpisu. Na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika XI GU 296/14 z dnia 20 marca 2015 roku Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, XI Wydział Gospodarczy dla Spraw Upadłościowych i Naprawczych z siedzibą w Poznaniu i wniosku DZ.KW/PO2P/ /15/001 z dnia 24 czerwca 2015 roku. 15

67 Egz. 3 Wpisano dnia 29 czerwca 2015 roku. DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) ,00 złotych hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie jeden milion złotych 00/100 Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 11,00 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu, odsetek bieżących, odsetek przeterminowanych, prowizji, kosztów windykacji i innych kosztów z tytułu udzielonego kredytu Termin zapłaty: Inne informacje: umowa kredytu nr z dnia 23 kwietnia 2010 r. Hipoteka niniejsza obciąża nieruchomość dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW PO1P/ /4 na rzecz Wielkopolskiego Banku Spółdzielczego z siedzibą w Poznaniu, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 23 kwietnia 2010 roku, karta 309 w KW PO2P/ /4 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /10/001 z dnia 27 kwietnia 2010 roku. Wpisano dnia 29 czerwca 2010 roku. Na podstawie oświadczenia banku z dnia 20 kwietnia 2012 roku, karta 309 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /12/001 z dnia 23 kwietnia 2012 roku. Wpisano dnia 4 maja 2012 roku. Na podstawie oświadczenia banku z dnia 22 kwietnia 2013 roku, karta 456 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /13/001 z dnia 6 czerwca 2013 roku. Wpisano dnia 2 lipca 2013 roku ,00 złotych hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie trzy miliony złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie kapitału pożyczki Termin zapłaty: Inne informacje: umowa pożyczki nr z dnia 23 kwietnia 2010 r. Hipoteka niniejsza obciąża nieruchomość dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW PO1P/ /4 na rzecz Wielkopolskiego Banku Spółdzielczego z siedzibą w Poznaniu, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 23 kwietnia 2010 roku, karta 327 w KW PO2P/ /4 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /10/001 z dnia 27 kwietnia 2010 roku. Wpisano dnia 29 czerwca 2010 roku ,00 złotych hipoteka umowna łączna kaucyjna w kwocie dwa miliony czterysta tysięcy złotych 00/100 Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 11,00 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie odsetek bieżących, odsetek przeterminowanych, prowizji, kosztów windykacji i innych kosztów z tytułu udzielonej pożyczki Termin zapłaty: Inne informacje: umowa pożyczki nr z dnia 23 kwietnia 2010 r. Hipoteka niniejsza obciąża nieruchomość dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW PO1P/ /4 na rzecz Wielkopolskiego Banku Spółdzielczego z siedzibą w Poznaniu, REGON Na podstawie oświadczenia banku z dnia 23 kwietnia 2010 roku, karta 327 w KW PO2P/ /4 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /10/002 z dnia 27 kwietnia 2010 roku. Wpisano dnia 29 czerwca 2010 roku ,00 złotych hipoteka przymusowa w kwocie sto czterdzieści tysięcy siedemset sześć złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym na rzecz Zing spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie, REGON

68 Egz. 3 Na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym IX GNC 987/12 z dnia 27 sierpnia 2012 roku Sądu Okręgowego w Krakowie, Wydział IX Gospodarczy, karta 373 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /12/001 z dnia 6 grudnia 2012 roku. Wpisano dnia 21 grudnia 2012 roku ,00 złotych hipoteka umowna w kwocie siedemset osiemdziesiąt tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie wierzytelności opisanej w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu Stosunek prawny: umowa zabezpieczenia wraz z aneksami na rzecz Tomasza Józefa Taczanowskiego, syna Aleksandra i Henryki, PESEL Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki Rep A 2728/13 z dnia 22 marca 2013 roku, not. Szymon Posadzy, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO2P/ /13/001 z dnia 25 marca 2013 roku. Wpisano dnia 28 marca 2013 roku ,74 złotych hipoteka przymusowa w kwocie czterysta dwadzieścia cztery tysiące sto dwadzieścia złotych 74/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie z tytułu zaległości podatkowych w podatku od towarów i usług za miesiące: styczeń, luty, czerwiec, lipiec, wrzesień, październik, listopad 2008r., sierpień 2012r., styczeń, wrzesień, październik, listopad 2013r. na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Winogrady z siedzibą w Poznaniu, REGON organ reprezentujący Skarb Państwa Na podstawie tytułów wykonawczych Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Winogrady: SM 6/203/14 z dnia 21 stycznia 2014 roku, karta 514, SM6/9316/13 z dnia 16 grudnia 2013 roku, karta 518, SM6/8886/13 z dnia 25 listopada 2013 roku, karta 522, SM6/9013/13 z dnia 28 listopada 2013 roku, karta 526, SM6/9279/13 z dnia 12 grudnia 2013 roku, karta 530, SM6/7078/12 z dnia 17 października 2012 roku, karta 532 SM6/9278/13 z dnia 12 grudnia 2013 roku, karta 536 i wniosku DZ.KW/PO2P/ /14/001 z dnia 15 kwietnia 2014 roku. Wpisano dnia 9 maja 2014 roku ,20 złotych hipoteka przymusowa w kwocie trzysta piętnaście tysięcy czterysta dwadzieścia jeden złotych 20/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne oraz fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres 06/ /2014r na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie decyzji DZRDZ14/ z dnia 9 kwietnia 2014 roku ZUS, karta i wniosku DZ.KW/PO2P/ /14/001 z dnia 5 maja 2014 roku. Wpisano dnia 22 maja 2014 roku PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej w Komornikach, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Komorniki nr LIII/359/2010 z dnia 8 listopada 2010 roku, przedmiotowa nieruchomość leży na terenach obiektów produkcyjnych, składów i magazynów DECYZJA POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE Zgodnie z decyzją pozwolenia na użytkowanie z dnia 3 listopada 2006 roku (stanowiącej załącznik do operatu szacunkowego), udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie zakładu poligraficznego z prepressem obejmującym część biurową, socjalną kategoria XVI i część produkcyjno magazynową kategoria XVIII zlokalizowanego w Komornikach, przy ul. Platynowej 19 na działce nr 412/5 zrealizowanej na podstawie decyzji pozwolenia na budowę AB-XIII-7351/14/129/06 z dnia r. wydanej przez Starostę Poznańskiego. 17

69 Egz PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt ) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt ). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Zastosowanie metody pozostałościowej i kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych. Zgodnie 4 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Natomiast zgodnie z 6 w/w Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od 18

70 Egz. 3 przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. W ramach podejścia dochodowego stosuje się: metodę inwestycyjną, metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w 7, ust. 2 w/w Rozporządzenia. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu następujących technik: kapitalizacji prostej, dyskontowania strumieni dochodów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla której uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu tej techniki mieści się założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie. Zgodnie z 9. ust. 3. w/w Rozporządzenia wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Natomiast w przypadku braku danych z rynku nieruchomości, zgodnie z 13. w/w Rozporządzenia stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopę dyskontową, zgodnie z 12. w/w Rozporządzenia określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz dochodu rocznego z nieruchomości wycenianej i stopy kapitalizacji, zgodnie z zależnością: D W N R gdzie: W N oznacza wartość nieruchomości, D oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie), R stopa kapitalizacji. Do określenia wartości nieruchomości zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej, zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto obejmuje następujące czynności: a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszonego o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów, 19

71 Egz. 3 c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (koszty kredytu), ani podatku dochodowego. Wydatki operacyjne obejmują m.in.: - podatek od nieruchomości, - opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, - koszty dostarczenia mediów, - nakłady na konserwację i naprawy bieżące, - koszty zarządzania, - koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości, d) określenie operacyjnego dochodu netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, e) analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości, f) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto (lub współczynnika kapitalizacji), w przyjętej stopie kapitalizacji odzwierciedlono potencjał rozwoju nieruchomości wynikający z wydanego pozwolenia na budowę, g) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na postawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto. Szczegółowe zapisy odnoszące się do wyceny nieruchomości w celu sporządzenia inwentarza masy upadłościowej przez syndyka opisane są w Ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze. Art Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości. 2.Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. 3.Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. 4.Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgłoszony został w zarzutach, podlega rozpoznaniu razem z zarzutami. 5.Przepisy ust. 2-4 stosuje się odpowiednio do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i statku morskiego wpisanego do rejestru okrętowego. 20

72 Egz ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO 9.1. CHARAKTERYSTYKA RYNKU Wielkopolska jest zaliczana do grupy regionów o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej (wśród województw: śląskiego, mazowieckiego, małopolskiego i dolnośląskiego). Za szczególnie mocne strony Wielkopolski uznaje się dostępność transportową i aktywność województwa wobec inwestorów - gęstość pozamiejskiej infrastruktury drogowej, dostępność do granicy zachodniej, dostępność do Warszawy oraz rangę portu lotniczego. Wielkopolska cechuje się przede wszystkim stosunkowo niewielką odległością od granicy zachodniej, do której możliwy jest szybki dojazd oddanym do użytku odcinkiem autostrady A2. Aktywność województw wobec inwestorów zbadano poprzez ocenę stopnia przygotowania ofert inwestycyjnych oraz zagranicznego zaangażowania regionów w działalność informacyjno - promocyjną wobec inwestorów. Główne zalety województwa: usytuowanie w strefie tras tranzytowych Wschód - Zachód, duża aktywność inwestycyjna gmin, związana z dotacjami oraz samofinansowaniem rozwoju, wysoki poziom dochodu, wysoka wydajność przemysłu, zróżnicowana struktura ekonomiczna, duży udział sektora prywatnego w gospodarce regionu, dobrze rozwinięte instytucje wspierające biznes, największy w kraju areał ziemi rolnej oraz wysoka jakość regionalnych produktów rolnych. W gospodarce województwa ważną pozycję zajmuje przemysł. Stanowi on źródło utrzymania dla około 1/3 ogółu pracujących i dostarcza główną część produktu krajowego brutto wytwarzanego w Wielkopolsce. Do najbardziej znanych ośrodków przemysłowych Wielkopolski należą: Poznań, Kalisz, Ostrów Wlkp., Konin, Piła i Leszno. W dziale tym zatrudnionych jest ponad 340 tys. osób, z czego 99% pracuje w sektorze prywatnym. Zgodnie z raportem Polska: regionalne prognozy ekonomiczne sporządzonym przez PMR Publications, w okresie ostatnich czterech lat, Wielkopolska była jednym z trzech województw, które wykazały najwyższą dynamikę wzrostu produkcji przemysłowej. Wyniosła ona w granicach 9%, podczas gdy w Polsce, w tym samym okresie nie przekroczyła ona 6%). Cechą charakterystyczną wielkopolskiego przemysłu jest zdecydowana przewaga przedsiębiorstw małych i średnich, których zaletą jest duża mobilność i elastyczność w dostosowywaniu się do reguł gry rynkowej. W walce o rynki europejskie coraz więcej przedsiębiorstw poddaje się weryfikatorom jakości międzynarodowym systemom kontroli jakości ISO. W zróżnicowanej branżowo strukturze przemysłu Wielkopolski dominuje sektor przetwórstwa rolno - spożywczego. Do ważniejszych rozwijających się grup przemysłu należy produkcja pojazdów mechanicznych. Z innych branż o doniosłym znaczeniu wymienić należy przemysły: odlewniczy, farmaceutyczny, meblarski, sprzętu oświetleniowego i gospodarstwa domowego; ceramiczny i szklarski, wyrobów z tworzyw sztucznych dla budownictwa, oponiarski, włókienniczy i odzieżowy reprezentowane przez znane krajowe i z kapitałem zagranicznym. Ważną rolę odgrywa także górnictwo węgla brunatnego, hutnictwo i wytwarzanie energii w okręgu konińskim. O wysokim poziomie i zakresie możliwości przemysłu Wielkopolski świadczy szeroka gama jego wyrobów znanych w kraju i na rynkach zagranicznych. Spośród nich można wymienić: silniki okrętowe i samolotowe, wagony osobowe i ich wyposażenie, obrabiarki skrawające do metali, maszyny i urządzenia dla leśnictwa, rolnictwa, budownictwa i górnictwa, łożyska toczne i opony do samochodów ciężarowych, akumulatory, baterie, żarówki i sprzęt oświetleniowy, głośniki, farby, nawozy sztuczne, środki i preparaty farmaceutyczne, przetwory mięsne, koncentraty spożywcze, wyroby czekoladowe, piwo, artykuły wyposażenia mieszkań, ceramikę stołową, pianina, odzież i tekstylia. W roku 2004 produkcja sprzedana przemysłu województwa osiągnęła wartość ponad 75 mld zł, co oznacza 3 miejsce w kraju. W strukturze sprzedaży dominowała działalność produkcyjna. Działalność produkcyjną przemysłu Wielkopolski cechuje największy udział branż spożywczych oraz znaczna różnorodność pozostałych gałęzi. Produkcja artykułów spożywczych, stanowiąca ponad 25% wartości sprzedaży, opiera się na doskonałej bazie surowcowej wielkopolskiego rolnictwa. Poza przemysłem spożywczym znaczący udział w strukturze sprzedaży ma produkcja pojazdów mechanicznych (wyrosła w ostatnich latach niemal od podstaw), produkcja drewna i wyrobów z drewna łącznie z meblami, produkcja maszyn i urządzeń oraz maszyn i aparatury elektrycznej. Przestrzenne rozmieszczenie funkcji produkcyjnych nie jest w Wielkopolsce jednolite. Najbardziej rozwinięte są one w większych ośrodkach miejskich jak Poznań, Kalisz, Ostrów Wlkp., Konin, Piła i Leszno. Mniejsze ośrodki koncentracji przemysłu występują w części miast powiatowych, m.in. w Gnieźnie, Wrześni, Jarocinie, Krotoszynie, Środzie Wlkp., Rogoźnie, Wolsztynie, Szamotułach, Nowym Tomyślu, Obornikach, Kępnie, Kole i Turku, oraz Wronkach, Czarnkowie, Chodzieży, Trzciance i Wągrowcu. Największym potencjałem przemysłowym wyróżnia się Poznań i jego okolice. Największy udział w przemyśle sprzedanym w stolicy regionu ma przemysł spożywczy, oraz produkcja pojazdów mechanicznych, dalej produkcja maszyn i urządzeń oraz chemikaliów. Symbolem przemysłu poznańskiego, o ponad 150-letniej historii, są Zakłady Przemysłu Metalowego H. Cegielski-Poznań S.A. Z Poznaniem kojarzą się również takie firmy, jak: Centra S.A., Zakłady Metalurgiczne Pomet, Stomil Poznań S.A., Volkswagen Poznań Sp. z o.o. Wśród najbardziej znanych firm przemysłu 21

73 Egz. 3 spożywczego są Kompania Piwowarska S.A., Jutrzenka S.A., Zakłady Mięsne Pozmeat S.A., Wyborowa S.A., Imperial Tobacco Polska S.A. Ludność województwa wielkopolskiego liczy ponad 3,4 mln osób, z czego 57,3% stanowią mieszkańcy miast. Przeciętna gęstość zaludnienia wynosi 113 osób na km 2. Najwyższy wskaźnik notuje się w centralnej części województwa, najniższy na północy i północnym zachodzie. Największą jednostką osadniczą jest aglomeracja poznańska. Mieszka w niej prawie 700 tys. osób, co stanowi ponad 20% ludności regionu. Na drugim miejscu pod względem wielkości znajduje się, położona w południowej części regionu, aglomeracja kalisko-ostrowska licząca prawie 200 tys. mieszkańców. Województwo cechuje wzrostowy trend liczby ludności, zarówno z tytułu przyrostu naturalnego, jak i salda migracji. Dodatnie saldo migracji świadczy o dużej atrakcyjności województwa na tle innych regionów kraju. Prawie 1/3 mieszkańców to ludzie młodzi w wieku od lat. Grupa produkcyjna liczy około 2 mln osób, co stanowi 60% ogólnej liczby ludności. Struktura wiekowa, a także umiejętność szybkiej adaptacji do działalności w warunkach gospodarki rynkowej sprzyjają powstawaniu nowych firm i nowych miejsc pracy. Dzięki temu województwo znajduje się w grupie 4 regionów o najniższym wskaźniku bezrobocia. Pozytywnie wyróżnia się aglomeracja poznańska, gdzie bezrobocie praktycznie nie występuje. Istnieją jednak obszary o znacznej nadwyżce rąk do pracy, często nawet wśród ludzi młodych o wysokich kwalifikacjach i różnych zawodach. Należą do nich powiaty wschodniej części województwa wielkopolskiego: koniński, kolski, pleszewski, słupecki, turecki oraz położony w północnej części regionu powiat złotowski. O korzystnym układzie połączeń transportowych z innymi regionami w kraju oraz z zagranicą decydują: - połączenia drogowe: wschód - zachód A2 (Berlin-Moskwa), północ - południe Gdańsk - Poznań - Wrocław - Praga (Czechy) oraz Szczecin - Poznań - Katowice, województwo aktywnie inwestuje w infrastrukturę komunikacyjną, trwają prace nad modernizacją istniejących tras, mostów, - połączenia kolejowe: zmodernizowana linia Warszawa - Berlin (3 godz. EuroCity), dobrze rozwinięta sieć kolejowa połączeń lokalnych, - połączenia lotnicze: nowoczesny terminal pasażersko-towarowy Ławica w Poznaniu, dogodne połączenia pasażerskie z Kolonią, Frankfurtem, Wiedniem, Kopenhagą. AGLOMERACJA POZNAŃSKA Aglomeracja poznańska intensywnie się rozwija i obecnie stanowi jeden z najważniejszych ośrodków w Polsce, z silnie rozwiniętym przemysłem, handlem, nauką i szkolnictwem wyższym. Jest znaczącym ośrodkiem kultury i turystyki, należy także do wiodących rejonów w Polsce pod względem ekonomicznym. Aglomeracja poznańska leży w centrum województwa wielkopolskiego. Tworzą ją 23 gminy w układzie dwóch pierścieni otaczających miasto centralne. Na jej obszarze, stanowiącym 11% województwa wielkopolskiego, zamieszkuje 1 mln osób, czyli 30% mieszkańców Wielkopolski. Zagospodarowanie przestrzenne aglomeracji jest zróżnicowane. Obok gmin silnie zurbanizowanych, jak Poznań, Czerwonak, Luboń, Śrem, Środa, Suchy Las, Swarzędz, Kórnik, znajdują się także miasta i gminy o charakterze przemysłowo rolniczo usługowym, jak Oborniki, Swarzędz, Suchy Las, Komorniki, miasta i gminy rolno-przemysłowe, jak Szamotuły i Mosina oraz gminy rolnicze i rolniczo - turystyczne, jak Buk, Kostrzyn, Stęszew, Dopiewo i Kleszczewo. Pomimo wysokiego stopnia zurbanizowania, ponad 35% obszaru aglomeracji stanowią grunty rolne. Aglomeracja poznańska charakteryzuje się wysokim zurbanizowaniem terenów pozamiejskich, dużym potencjałem demograficznym, prężnym i rozwiniętym rynkiem pracy, dynamiczną gospodarką, rozwiniętą siecią komunikacyjną, bogatym środowiskiem przyrodniczym oraz wysoką atrakcyjnością turystyczną. Stanowi to dobre perspektywy wszechstronnego rozwoju tego obszaru, co potwierdzają jej czołowe miejsca w rankingach stopnia rozwoju polskich aglomeracji i realne przedsięwzięcia inwestycyjne, zarówno rodzimych, jak i zagranicznych przedsiębiorców. Aglomeracja skupia 40% firm działających na terenie województwa wielkopolskiego i ponad 40% zatrudnionych w Wielkopolsce. Na obszarze aglomeracji przecinają się ważne europejskie, kolejowe i drogowe, szlaki komunikacyjne, w tym autostrady oraz drogi o znaczeniu krajowym, łączące granicę zachodnią w Świecku z Warszawą i dalej z Terespolem na granicy wschodniej oraz porty morskie w Gdańsku i Szczecinie z przejściami granicznymi na granicy czeskiej. Dostępność komunikacyjną podnosi międzynarodowe lotnisko Poznań - Ławica, które zapewnia regularne połączenia z 15 miastami europejskimi, w tym z największymi metropoliami, jak: Londyn, Paryż, Rzym, Frankfurt nad Menem. To korzystne położenie zostało wykorzystane przez znaczące międzynarodowe firmy logistyczne, które ulokowały w pobliżu najważniejszych szlaków transportowych duże centra logistyczno - magazynowe. Gospodarka aglomeracji poznańskiej jest zróżnicowana strukturalnie i dobrze rozwinięta branżowo. Dominują: handel, usługi finansowe, obsługa rynku nieruchomości, logistyka i edukacja. Bardzo ważną pozycję zajmuje zróżnicowany przemysł. Obecny, dobry rozwój gospodarczy jest wynikiem restrukturyzacji dużych zakładów przemysłowych oraz wysokiej przedsiębiorczości mieszkańców, dzięki którym dynamicznie rozwija się sektor małych i średnich przedsiębiorstw. W przemyśle dominuje produkcja elektromaszynowa, chemiczna i spożywcza. Bardzo dobrze są rozwinięte branże związane z 22

74 Egz. 3 produkcją i przetwórstwem plonów rolnych. Duży udział w eksporcie ma sektor motoryzacyjny, meblarski i spożywczy. Profil gospodarczy uzupełnia znaczny potencjał specjalistycznych przedsiębiorstw budowlanych, zdolnych do konkurowania z firmami zagranicznymi tej branży. W aglomeracji poznańskiej działa ponad 40% firm zarejestrowanych w województwie wielkopolskim, w tym prawie 60% firm z udziałem kapitału zagranicznego. Poziom bezrobocia jest niski, poszukujący pracy stanowią jedynie niecałe 20% bezrobotnych z województwa. Aglomeracja poznańska cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. Zachętą do lokowania działalności gospodarczej jest sprywatyzowana i zróżnicowana strukturalnie gospodarka, o dużej atrakcyjności dla kapitału zewnętrznego, wysoka jakość lokalnego rynku pracy, szczególnie wysokie kwalifikacje pracowników, oraz przedsiębiorstwa i branże o wieloletnich tradycjach. Najwięcej zainwestowały firmy niemieckie, amerykańskie, francuskie, holenderskie, szwedzkie i brytyjskie. Większość inwestorów to znane i silne koncerny o zasięgu światowym. Fakt ich obecności na obszarze aglomeracji poznańskiej potwierdza wysoką atrakcyjność regionu i stanowi zachętę dla nowych inwestorów. Spośród wielu znaczących firm wymienić należy: Allied Irish Bank, Beiersdorf, Bridgestone, Dalkia Group, Herlitz, Hochland, GlaxoSmithKline, Imperial Tobacco, Kraft Jacobs Suchard, Kronospan Holding, Kühne & Nagel, MAN Nutzfahrzeuge, Nordisk Wavin, Pernod Ricard, Pfeifer & Langen, Raben Group, Rehau, SABMiller, Unilever, Union Caffee, Volkswagen, von der Heyden Group, Wrigley. Największym zainteresowaniem zagranicznych firm cieszyły się przedsięwzięcia związane z handlem, produkcją przemysłową, przede wszystkim motoryzacyjną, spożywczą i farmaceutyczną, oraz usługami. W ramach usług szczególnie dynamicznie rozwija się rynek powierzchni biurowych na wynajem, logistyka oraz usługi BPO. Działają tutaj centra usług informatycznych, B + R i finansowo-księgowych tak znanych firm, jak: Bertelsmann, Carlsberg, Franklin Templeton, GlaxoSmithKline, Kimball Electronics, Kleffmann, MAN, Microsoft, Wikia, W. R. Grace. Aglomeracja poznańska jest znaczącym ośrodkiem usług logistycznych. Natomiast głównymi deweloperami działającymi na tym rynku są jedne z największych na świecie amerykańskie firmy Panattoni i Prologis oraz brytyjska firma Segro. Aglomeracja leży w centrum województwa wielkopolskiego, 200 km od Berlina i Warszawy. Odległość od wschodniej granicy Polski to niecałe 400 km, od południowej 150 km. Geograficzne i komunikacyjne położenie, zarówno na kontynencie europejskim, jak i w granicach kraju, sytuuje obszar aglomeracji poznańskiej na pozycji uprzywilejowanej. Tutaj krzyżują się ważne szlaki komunikacyjne z zachodu na wschód i z północy na południe, w tym należące do europejskiej sieci transportu lądowego. Ważne znaczenie tranzytowe mają międzynarodowe linie kolejowe E-20 (Bruksela - Berlin - Poznań - Warszawa - Terespol) oraz E-59 (Świnoujście - Poznań - Wrocław - Ostrawa), dostosowane do standardów europejskich. Od 2006 r. trwa modernizacja Poznańskiego Węzła Kolejowego. W ciągu kilku najbliższych lat zakłada się szybszy rozwój transportu kombinowanego, który zapewni lepsze wykorzystanie infrastruktury transportowej oraz ograniczy ruch ciężarowych pojazdów samochodowych na drogach. Szczególne znaczenie dla kolejowego ruchu towarowego mają stacje: Poznań Franowo, jedna z największych stacji rozrządowych w Polsce, oraz Gądki. Najistotniejsze znaczenie mają drogi krajowe: nr 2 Świecko - Poznań - Warszawa, nr 5 Wrocław - Poznań - Bydgoszcz, nr 11 Kołobrzeg - Poznań - Kępno - Kluczbork, nr 32 Gubinek - Zielona Góra - Stęszew, nr 92 Nowy Tomyśl - Poznań - Konin oraz autostrada A2 z Nowego Tomyśla do Strykowa k. Łodzi. Planowane przedłużenie autostrady A2 z Nowego Tomyśla do Świecka umożliwi szybkie i bezpośrednie połączenie obszaru aglomeracji poznańskiej z siecią autostrad Europy Zachodniej. Dynamicznie rozwijający się regionalny port lotniczy Poznań - Ławica zapewnia regularne połączenia, w czasie krótszym niż 3 godziny, z 15 miastami europejskimi: Barceloną, Bristolem, Dortmundem, Dublinem, Edynburgiem, Frankfurtem n/menem, Kopenhagą, Liverpoolem, Londynem, Monachium, Nottingham/Leicaster/Derby, Paryżem, Rzymem, Sztokholmem, Warszawą. Ruch lotniczy obsługują dwa nowoczesne terminale, spełniające surowe normy unijne: cargo o powierzchni 1,4 tys. m2 i pasażerski o światowym standardzie (kategoria "A" według ICAO) o powierzchni 14 tys. m 2, zaprojektowany dla 1,2 mln pasażerów rocznie. W ostatnich latach dynamicznie rośnie liczba pasażerów komunikacji lotniczej. Plany rozwoju portu lotniczego zakładają rozbudowę infrastruktury lotniskowej dla ruchu pasażerskiego i cargo oraz kompleksu hotelowo-konferencyjnego wraz z Airport City, w którym będą mogły działać firmy współpracujące z lotniskiem. Mniejsze lotniska, pełniące funkcję lotnisk sportowych, znajdują się w Bednarach, Kobylnicy, Zborowie i Żernikach. 23

75 Egz ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny przeprowadzono analizę transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych obiektami o podobnym charakterze do przedmiotu wyceny, w okresie od stycznia 2013 roku do dnia wyceny. Obszarem badania rynku objęto powiat poznański. Odnotowano na rynku wtórnym kilkanaście transakcji nieruchomościami zabudowanymi obiektami magazynowo produkcyjnymi z zapleczem socjalnym oraz biurowymi. Tabela: Ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych obiektami przemysłowymi na terenie powiatu poznańskiego Lp. Pow. Cena Data P.u. Cena Gmina Miejscowość działek transakcji [m 2 [m 2 trans. ] trans. [zł] ] [zł/m 2 ] Opis Hala magazynowo-produkcyjna z 1 sty 13 Buk Niepruszewo częścią socjalno-biurową i infrastrukturą. 2 sty 13 Czerwonak Bolechowo Budynki o funkcji produkcyjnomagazynowej oraz biurowej 3 mar 13 Kostrzyn Kostrzyn Budynek przemysłowy. 4 kwi 13 Murowana Goślina Murowana Goślina kwi 13 Kostrzyn Skałowo lip 13 Swarzędz Jasin paź 13 Swarzędz Swarzędz , sty 14 Komorniki Przeźmierowo Nieruchomość zabudowana: budynkiem produkcyjnym, halą produkcyjno-magazynową oraz częścią biurowo-socjalną, budynkiem garażowym. Hala produkcyjna z częścią biurowosocjalną oraz budynkiem portierni Budynek hurtowni z częścią administracyjną i usługową. Hala magazynowa oraz parterowy budynek biurowy wykonane w technologii tradycyjnej. Działka zabudowana budynkiem biurowo - magazynowym oddanym do użytku w 2004 roku. 9 lut 14 Dopiewo Dąbrowa Budynek przemysłowy 10 lut 14 Komorniki Plewiska Nieruchomość zabudowana budynkiem handlowo - admnistracyjnym, halą magazynową i łącznikiem. Nieruchomość zabudowana 11 cze 14 Tarnowo budynkiem mieszkalno - biurowo - Przeźmierowo Podgórne szkoleniowo - magazynowym z 1996 roku. 12 sie 14 Tarnowo Podgórne Baranowo Źródło: opracowanie własne na podstawie monitoringu lokalnego rynku nieruchomości Nieruchomość zabudowana budynkiem biurowo administracyjnym, magazynem, budynkiem magazynowym i biurowym hali magazynowej. Obrót nieruchomościami o podobnym charakterze był ograniczony. Analizowana próbka okazała się bardzo zróżnicowana, na co wskazują rozbieżności cenowe od około zł do około 5 mln zł, co w przeliczeniu na 1 m 2 dało kwoty od około 545 złotych do około złotych (należy podkreślić, iż w przypadku części transakcji nie dysponowano wiedzą o wielkości budynków). Różnice były spowodowane lokalizacją (od niewielkich miejscowości po ośrodki gminne, od strefy śródmiejskiej miast po peryferyjną, przy trasach wylotowych z miast, w rejonach intensywnie rozwijających się w ostatnich latach, ale również na terenach słabo rozwiniętych z dala od autostrady czy tras szybkiego ruchu), wielkością działki, powierzchnią użytkową obiektów, charakterem zabudowań (niekiedy na nieruchomościach oprócz zabudowań produkcyjnych czy magazynowych znajdowały się również obiekty o innym charakterze np. niewielkie warsztaty, budynki mieszkalne, wiaty), formą władania (prawo własności i prawo użytkowania wieczystego różnica istotna z uwagi na opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu) oraz stanem technicznym obiektów i standardem wykończenia wnętrz (przedmiotem obrotu były zarówno budynki kilkudziesięcioletnie, przeznaczone do generalnego remontu o niskim standardzie wykończenia, jak i stosunkowo nowe, w dobrym stanie technicznym). W związku z odnotowaną sytuacją rynkową przeprowadzono analizę lokalnego rynku najmu/dzierżawy w zakresie powierzchni podobnych do mieszczących się w nieruchomości wycenianej, w celu określenia wartości rynkowej 24

76 Egz. 3 w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną. Analiza została przeprowadzona na danych obejmujących okres dwóch lat poprzedzających datę wyceny. W analizie rynku posiłkowano się ofertami najmu/dzierżawy prezentowanymi w specjalistycznej prasie i Internecie. Skoncentrowano się na powierzchniach biurowych i placach składowych na terenie powiatu poznańskiego. Pierwotnie wykonano badanie szersze, pozwalające zorientować się w ogólnej sytuacji na rynku, natomiast w kolejnym etapie wyselekcjonowano istotne oraz charakterystyczne cechy wpływające na ceny wynajmu 1 m 2 w poszczególnych, wyróżnionych segmentach i ostatecznie biorąc pod uwagę cały zespół przesłanek i zmiennych determinujących kształt rynku i notowań określono poziom czynszów dla rozpatrywanego obiektu ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rynek nieruchomości magazynowych 5 INWESTYCYJNY RYNEK MAGAZYNOWY Aktywność inwestycyjna najbardziej wzrosła w sektorze magazynowym w pierwszej połowie 2014 r. sprzedano nieruchomości o wartości 307,6 mln EUR 77% więcej niż w pierwszym półroczu 2013 r. Bezpośrednią przyczyną osiągnięcia tak dużego wolumenu transakcji było zawarcie szeregu transakcji portfelowych o wysokiej średniej wartości jednostkowej. Największą z nich była sprzedaż portfela 7 obiektów magazynowych przez fundusz Select Property Fund zarządzany przez Standard Life Investments na rzecz funduszu Logicor zarządzanego przez firmę Blackstone. Niewiele mniejszy był portfel 5 parków magazynowych kupiony przez fundusz Segro European Logistics Partnerships utworzony przez firmy Segro oraz PSP Investments. Swoją obecność na polskim rynku magazynowym zaznaczył również amerykański inwestor Hillwood, który wzbogacił swój portfelo nieruchomości w Błoniu i Wrocławiu. Najatrakcyjniejszym regionem dla inwestorów zainteresowanych parkami magazynowymi był Górny Śląsk, na który przypadło 35% wolumenu transakcji w sektorze. Na drugim miejscu z 28-procentowym udziałem był region Polski Centralnej, a na trzecim okolice Warszawy z 22- procentowym udziałem w wolumenie transakcji. Ze względu na rosnące znaczenie sektora logistycznego w polskiej gospodarce popyt na wysokiej klasy magazyny będzie się wciąż umacniał. Warunkiem utrzymania obecnej wysokiej dynamiki na rynku będzie jednak dostateczna podaż nowoczesnych obiektow magazynowych.. SYTUACJA NA RYNKU Pierwsza połowa 2014 r. była dla polskiego rynku magazynowego bardzo dobra zarówno pod względem aktywności deweloperów, jak i najemców. Ilość powierzchni oddanej do użytku w dwóch pierwszych kwartałach niemal zrównała się z podażą odnotowaną w całym roku Dane o powierzchni magazynowej pozostającej w budowie pozwalają przypuszczać, że ilość powierzchni dostarczonej na rynek w 2014 r. osiągnie najwyższy poziom od 5 lat. Również wolumen transakcji przeprowadzonych w pierwszej połowie 2014 r. znacznie wzrósł (o 20%) w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. W skali całego roku prawdopodobnie będzie wysoki, jednak szanse na przekroczenie rekordowego wyniku z roku 2013 są nieduże. Także znaczny spadek stopy pustostanów, z 10,9% na koniec zeszłego roku do 8,8% na koniec czerwca 2014 r., świadczy o poprawiającej się sytuacji na rynku. ZASOBY Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec czerwca 2014 r. wyniosły mkw. Rynek wciąż koncentruje się w Warszawie (ok. 34% istniejących zasobów), jednak dzięki ciągle poprawiającej się infrastrukturze w całym kraju coraz bardziej na znaczeniu zyskują rynki regionalne na Górny Śląsk, Polskę Centralną, Poznań oraz Wrocław przypada łącznie niemal 58% zasobow kraju. Najmniejsze rynki (Trójmiasto, Kraków, Rzeszów, Toruń, Szczecin oraz Lublin) rozwijają się stabilnie, ale ich udział w całkowitych zasobach wciąż jest niewielki (7%). PODAŻ Tylko w pierwszej połowie 2014 r. w Polsce ukończono budowę mkw. powierzchni magazynowych, niemal tyle, ile w całym roku W pierwszych sześciu miesiącach roku najwięcej nowej powierzchni magazynowej zostało oddanej do użytku w regionie poznańskim (25%). Wysoką podaż odnotowały również rynki Polski Centralnej oraz Wrocławia ich udział w krajowym wolumenie podaży wyniósł odpowiednio 22% i 20%. Do największych obiektów zrealizowanych w pierwszym półroczu 2014 r. należały: BTS (build-to-suit) dla Castoramy w Strykowie 5 Na podstawie publikacji Cushman & Wakefield Raport o rynku nieruchomości w Polsce, jesień

77 Egz ANALIZA RYNKU NAJMU POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W 2014 r. wartość transakcji w sektorze magazynowym osiągnęła rekordowy poziom 741 mln EUR. Dzięki bardzo wysokiej aktywności inwestycyjnej wolumen transakcji wzrósł o 68% w porównaniu z 2013 r. oraz o 60% w porównaniu z 2012 r. Ponieważ popyt na atrakcyjne obiekty przemysłowo-magazynowe utrzymuje się od dwóch lat na równym, wysokim poziomie, a liczba transakcji wzrosła w porównaniu z poprzednim rokiem nieznacznie, za najważniejszą przyczynę tak istotnego zwiększenia się wartości sprzedanych nieruchomości należy przyjąć wyjątkowo wysoką podaż dużych portfeli nieruchomości, zarówno ze strony deweloperów (m.in. Panattoni), jak i funduszy (m.in. Standard Life Investments, Tristan Capital Partners). Największą transakcją ubiegłego roku był zakup portfela czterech nieruchomości Panattoni przez PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 za 140 mln EUR. Jednocześnie była to największa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja zakupu przeprowadzona przez krajowy kapitał. Najaktywniejszym podmiotem na rynku był amerykański fundusz Blackstone, który w II kw. ub.r. kupił portfel nieruchomości Standard Life Investments za 118 mln EUR, a w III kw. Portfel nieruchomości Panattoni i Pramerica w Polsce i Czechach. Wzorem lat ubiegłych najwyższe ceny wyrażone stopą kapitalizacji osiągały nieruchomości wynajęte pojedynczym, silnym korporacjom na długi okres. Przykładem takich transakcji były m.in.: zakup fabryki quadow Polaris w Opolu przez W. P. Carey oraz przejęcie centrów dystrybucyjnych Castoramy w Strykowie i Tesco w Gliwicach przez Prologis. Ponieważ perspektywy dla rozwoju sektora magazynowego w Polsce są korzystne, zainteresowanie inwestorów tym segmentem rynku będzie rosnąć. Aktywność inwestycyjna w ostatnich latach pozwala sądzić, że istotna część funkcjonujących już obiektów została kupiona przez długoterminowych inwestorów, w związku z czym utrzymanie dotychczasowych wolumenów będzie uzależnione od dostatecznej podaży atrakcyjnych nieruchomości. 26

78 Egz. 3 Sytuacja na rynku magazynów W 2014 r. rynek magazynowy w Polsce rozwijał się wyjątkowo dynamicznie. Ilość powierzchni oddanej do użytku przekroczyła milion mkw. To trzykrotnie więcej niż w 2013 r. i blisko rekordowego wyniku z lat Wysoki popyt, na poziomie 2,36 mln mkw., pozwolił na spadek wskaźnika pustostanów o 4 p.p., do 6,8%. Znaczna ilość powierzchni magazynowej w budowie nie powinna podnieść poziomu pustostanów większość realizowanych projektów to obiekty BTS bądź magazyny w dużej części objęte umowami przednajmu. Rok 2014 przyniósł również istotne zmiany po stronie właścicielskiej Logicor, fundusz zarządzany przez Blackstone Real Estate, stał się trzecim pod względem ilości posiadanej powierzchni magazynowej graczem na rynku. Zasoby powierzchni magazynowej Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły na koniec 2014 r mkw. Rynek wciąż koncentruje się w Warszawie (ok. 31% istniejących zasobów), jednak dzięki ciągle poprawiającej się infrastrukturze transportowej coraz bardziej na znaczeniu zyskują rynki regionalne na Górny Śląsk, Polskę Centralną, Poznań oraz Wrocław przypada łącznie niemal 60% zasobów kraju. Rozmieszczenie powierzchni pozostającej w budowie wskazuje, że to właśnie te obszary będą w najbliższym okresie umacniać swoją pozycję. Najmniejsze rynki (Trójmiasto, Kraków, Rzeszów, Toruń, Szczecin oraz Lublin) rozwijają się stabilnie, ale ich udział w całkowitych zasobach wciąż jest niewielki (łącznie 9%). Podaż Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2014 r. wyniosła milion mkw., trzy razy więcej w porównaniu z rokiem Miało na to znaczny wpływ oddanie do użytku dużej liczby projektów typu BTS, w tym trzech obiektów dla firmy Amazon, które stanowiły ponad 1/3 powierzchni dostarczonej na rynek. Poza budynkami dla amerykańskiego lidera e- commerce zrealizowano również projekty dla takich firm, jak: Castorama w Strykowie ( mkw., Panattoni), market Detal w Koninie ( mkw., Goodman), Eko-Holding we Wrocławiu ( mkw., Prologis) i Polaris w Opolu ( mkw., Panattoni). Regionami, które w minionym roku cieszyły się największym zainteresowaniem deweloperów, były Wrocław oraz Poznań, gdzie ukończono magazyny stanowiące odpowiednio 36% oraz 25% krajowego wolumenu podaży, a także Polska Centralna z 12-procentowym udziałem. 27

79 Egz. 3 Pustostany Mimo dużej podaży w ubiegłym roku odnotowano znaczny spadek stopy pustostanów, z 10,9% do 6,8%, dzięki czemu ilość dostępnej powierzchni magazynowej zmniejszyła się o mkw. i wynosi obecnie mkw. Na głównych rynkach najwięcej powierzchni niewynajętych jest w Warszawie (10,1%), na Górnym Śląsku (8%) oraz w Polsce Centralnej (7,5%). W stolicy, dzięki znacznemu spadkowi stopy pustostanów w strefie miejskiej (o 10 p.p.), znacznie zmniejszyła się różnica między odsetkiem powierzchni niewynajętej w administracyjnych granicach miasta oraz na jego obrzeżach (do 11,5% oraz 9,7%). Najniższym wskaźnikiem pustostanów w dalszym ciągu cieszy się Poznań (0,6%) oraz Wrocław (1,9%). Warto zaznaczyć, że 2014 r. przyniósł spadek stopy pustostanów na wszystkich najważniejszych rynkach magazynowych Polski. Wśród mniejszych rynków, gdzie wrażliwość wskaźnika pustostanów na zmiany poziomu najmu w pojedynczych obiektach jest wysoka, są zarówno takie regiony, gdzie nastąpił znaczny spadek udziału niewynajętej powierzchni (Szczecin, Kraków, Lublin), jak i takie, gdzie stopa pustostanów wzrosła (Toruń, Rzeszów, Trojmiasto). Wolumen transakcji Aktywność najemców w minionym roku była bardzo wysoka wolumen transakcji wyniósł mkw., 10% więcej niż w 2013 r. Na tak wysoki poziom popytu znaczny wpływ miały umowy na realizację projektów BTS, m.in. kontrakty grupy MLP z sieciami takimi, jak: Piotr i Paweł, Merlin.pl, Małpka Express oraz Czerwona Torebka, łącznie na mkw. Rynek warszawski pozostał regionem, który skupia największą uwagę najemców tutaj zawarto 34% wszystkich umów. Udział głównych regionów w całkowitym popycie rozłożył się dość równomiernie i wyniósł 16% na Górnym Śląsku, po 14,5% w Poznaniu i Wrocławiu oraz 10% w Polsce Centralnej. Nowe umowy stanowiły 60% podpisanych kontraktów, co świadczy o kontynuacji stabilnego rozwoju sektora magazynowego. Przedłużenia wcześniej zawartych umów stanowiły 32% wolumenu transakcji, a rozszerzenia 8%. 28

80 Egz. 3 Czynsze Na największych rynkach czynsze nominalne nie zmieniły się lub nieznacznie spadły. W dalszym ciągu najwyższe stawki obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,4 5,5 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,4 3,95 EUR/mkw./ miesiąc) oraz na obrzeżach stolicy (2,4 3,8 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach kształtują się na poziomie 2,9 3,6 EUR/ mkw./miesiąc. 29

81 Egz. 3 Powierzchnia magazynowa w budowie Na koniec 2014 r. w budowie pozostawało mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, ponad 25% więcej niż na koniec 2013 r. Najwięcej powstających inwestycji jest zlokalizowanych w regionach Poznania oraz Górnego Śląska (odpowiednio 32% oraz 18%). Warto odnotować stosunkowo dużą aktywność deweloperów na mniej rozwiniętych rynkach, takich jak Trójmiasto ( mkw.), Lublin ( mkw.) czy Szczecin ( mkw.). Do największych realizowanych projektów należą: Goodman Poznań II Logistics Centre ( mkw.), BTS dla GE Industrial Solutions przygotowywany przez Panattoni w Bielsku-Białej ( mkw.), Panattoni Park Sosnowiec ( mkw.), a także rozbudowa: North-West Logistics Park w Szczecinie ( mkw.), Segro Logistics Park Poznań Komorniki ( mkw.) czy Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku ( mkw., Goodman). Inwestycje typu BTS, czyli obiekty budowane według ściśle określonych wymagań klienta, wciąż pozostają najpopularniejszym rozwiązaniem na rynku, a spekulacyjna realizacja powierzchni magazynowych należy do rzadkości. W lokalizacjach o wyjątkowo niskim poziomie pustostanów pojawiają się inwestycje mieszane, w których część realizowanego obiektu obejmuje umowa przednajmu, a część budowana jest spekulacyjnie. Perspektywy Ponieważ w budowie pozostaje znaczna ilość powierzchni magazynowej, poziom podaży w najbliższym okresie pozostanie wysoki. Mimo to, dzięki zwiększonej aktywności najemców oraz ograniczonej liczbie inwestycji spekulacyjnych, stopy pustostanów powinny pozostać stabilne bądź kontynuować trend spadkowy. Poznański rynek magazynowy Źródło opracowania: Cushman & Wakefield 30

82 Egz RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH Największą aktywność na rynku inwestycyjnym odnotowano w sektorze biurowym łączna wartość transakcji wyniosła 1,69 mld EUR, co stanowiło 53% całego rynku inwestycyjnego w Polsce. W porównaniu z 2013 r. ubiegłoroczny wolumen transakcji wzrósł o ponad 40%, co w równym stopniu było zasługą utrzymującego się silnego popytu na budynki biurowe w Warszawie i największych miastach regionalnych, jak również wysokiej podaży takich nieruchomości. Z wartością transakcji na poziomie 673 mln EUR lokalizacje centralne w Warszawie były największym segmentem sektora biurowego rynku inwestycyjnego w 2014 r., przewyższając sektor lokalizacji poza centrum o ok. 64 mln EUR. Największym, ponad dwukrotnym wzrostem mógł jednak pochwalić się segment miast regionalnych, w którym wartość inwestycji wzrosła w ciągu 12 miesięcy do 406 mln EUR. Szczególnym zainteresowaniem cieszył się rynek krakowski, gdzie sprzedano pięć nieruchomości o łącznej wartości ok. 223 mln EUR. Na drugim w zestawieniu rynku wrocławskim właściciela zmieniły trzy nieruchomości o łącznej wartości ok. 80 mln EUR. W 2014 r. sprzedano trzy spośród najbardziej rozpoznawalnych budynków biurowych stolicy. Metropolitan przy pl. Piłsudskiego został kupiony za prawie 190 mln EUR przez Deutsche Asset & Wealth Management (Deutsche AWM), budynek Rondo 1 za ok. 295 mln EUR przeszedł w ręce tego samego inwestora, Plac Unii został przejęty za 226 mln EUR przez Invesco Real Estate. Największym zagrożeniem dla utrzymania dotychczasowej aktywności inwestycyjnej jest rosnąca niepewność dotycząca długoterminowej stabilności dochodu czynszowego. Poziom pustostanów w Warszawie stale rośnie, na koniec 2014 r. wyniósł 13,26%. Zważywszy, że w stolicy w 2015 r. do użytku zostanie oddane kolejne mkw. nowej powierzchni biurowej, należy spodziewać się selektywnego podejścia inwestorów do kupowania nowych budynków biurowych. 31