deweloperzy mieszkaniowi

Transkrypt

1 deweloperzy mieszkaniowi 7 marca 214 akumuluj poprzednia rekomendacja: neutralnie Cena: Cena docelowa: Bez widocznych zagrożeń Ostatni kwartał minionego roku był udany dla deweloperåw mieszkaniowych, w tym ktåry sprzedał w tym okresie 466 lokali (+4% r/r, +% kw/kw) oraz 1,65 w całym roku (+.8% r/r). SpÅłka korzysta z poprawy koniunktury oraz rekordowo niskiego poziomu ståp procentowych, ktåry ma zostać utrzymany co najmniej do końca III kw. 214 roku. W ostatnim kwartale 2 roku deweloper dokupił grunty pod budowę ponad 8 mieszkań w lewobrzeżnej części stolicy. Dobra pozycja gotåwkowa (niski dług netto), sfinalizowane zakupy nowych gruntåw, rosnąca sprzedaż, korzystne otoczenie rynkowe i brak widocznych zagrożeń zachęcają dewelopera do przyspieszenia rozwoju. W I påłroczu br. oferta ma zostać rozbudowana o blisko 1.4 tys. mieszkań. Kurs vs. Indeks PLN obroty (mln PLN) 6 Dom Dev. 55 rel.wig rel.wig dev mar kwi maj cze lip sie wrz paź lis mln PLN gru sty 14 lut Nowe działki w lewobrzeżnej Warszawie W końcåwce minionego roku deweloper zakupił 4 działki w lewobrzeżnej części stolicy, dzięki ktårym bank ziemi powiększył o ponad 8 mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Zapas projektåw przekraczając 6.2 tys. lokali pozwala deweloperowi na selektywny dobår lokalizacji uzupełniających bieżącą ofertę, a duże rezerwy gotåwki (ponad 32 mln PLN) ułatwiają negocjacje cenowe. Tegoroczny budżet na zakupy wynosi 18 mln PLN (wobec 15 mln PLN wydanych w 2r). Oferta na koniec 2 roku obejmowała ok. 1,86 lokali, a w I połowie br. ma zostać wzbogacona o 7 projektåw w stolicy i jeden we Wrocławiu z blisko 1.4 tys. lokalami łącznie. W bieżącym roku deweloper kontynuuje politykę dywidendową i ponownie planuje wypłatę całego zysku akcjonariuszom, co oznacza 2.2 PLN na akcję (DY~4.35%). Zyski w 214 roku, zbliżone do ubiegłorocznych, powinny zaowocować w przyszłym roku wypłatą dywidendy na podobnym poziomie. Rekomendacja akumuluj regularnie wypłaca dywidendy (w 214 planowane 2.2 PLN na akcję), kierowany jest przez wiarygodny zarząd i posiada solidny bilans. SpÅłka notowana jest z zasłużoną premią w stosunku do większości deweloperåw mieszkaniowych, jednak widzimy jeszcze potencjał do wzrostu kursu. Akcje dewelopera wyceniamy na 56.5 PLN i podnosimy rekomendację do akumuluj. Max/Min 52 tygodnie (PLN) 59 / 29. Liczba akcji (mln) 24.8 Kapitalizacja (mln PLN) EV (mln PLN) Free Float (mln PLN) Średni obråt dzienny 3m (mln PLN).24 GłÅwny akcjonariusz % akcji, % głosåw BV 59.49, m 3m m Zmiana ceny -6.2% -4.5% 56.9% Zmiana WIG.7% -.5%.2% Maciej Krefta (22) maciej.krefta@millenniumdm.pl Przychody EBIT EBITDA Zysk brutto Zysk netto EPS CEPS BVPS P/E* P/BV* DY * EV /EBIT* EV /EBITDA* ROE (%) % % % % 214p % % 215p % % 216p % % p - prognozy skonsolidowane Millennium DM, mln PLN; * wskaźniki zostały wyliczone przy cenie rynkowej spçłki na poziomie 5.6 PLN za akcję Informacje dotyczące powiązań Millennium DM ze spåłką, będącą przedmiotem niniejszego raportu oraz pozostałe informacje, wymagane przez Rozporządzenie RM z dnia 19.X.25 roku umieszczone zostały na ostatniej stronie raportu.

2 Rynek mieszkaniowy Udany IV kwartał Ostatni kwartał ubiegłego roku był korzystny dla deweloperåw mieszkaniowych. Zgodnie z danymi REAS sprzedaż w większości największych miast Polski przeważała nad podażą nowych inwestycji, w efekcie czego szåsty kwartał z rzędu spadła oferta mieszkaniowa, osiągając poziom z końca 21 roku. W tym okresie, podobnie jak w poprzednim kwartale największy wpływ na sytuację rynkową miał utrzymujący się rekordowo niski poziom ståp procentowych. Dodatkowym stymulatorem dla kupujących w IV kwartale ub.r. było potwierdzenie przez GUS przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego. Z drugiej strony z początkiem br. wprowadzono nowe zapisy rekomendacji S KNF częściowo zaostrzające zasady udzielania kredytåw, co mogło zachęcić część kupujących do finalizacji zakupåw przed końcem ub.r. Nie bez znaczenia jest także ustawa deweloperska, ktåra z czasem obejmuje coraz większą część inwestycji i w dłuższym terminie korzystnie wpływa na działalność dużych, stabilnych deweloperåw o wypracowanych relacjach z finansującymi je bankami. W miarę upływu czasu można oczekiwać marginalizacji znaczenia małych deweloperåw, a także konsolidacji rynku. Podaż i oferta mieszkań Z szacunkåw firmy REAS wynika, że w IV kwartale 2 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Warszawa, KrakÅw, Wrocław, TrÅjmiasto, Poznań i ŁÅdź) wprowadzono do sprzedaży 7.8 tys. mieszkań, zaś w całym 2 roku nieco ponad 24 tys. mieszkań (przy średniej z ostatnich lat na poziomie tys. rocznie). Oferta w sześciu aglomeracjach wyniosła na koniec grudnia około 41 tys. mieszkań (-6% kw/kw, -27% wobec rekordowego II kw ), z czego liczba lokali gotowych w ofercie wyniosła ok tys. (+6% kw/kw). Spadek oferty w ostatnich trzech miesiącach ub.r. w Warszawie wyniåsł 9% kw/kw, zaś we Wrocławiu nie nastąpiła zmiana. Oferta mieszkań w IV kw. 2 6 tys. 5 4 Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na tle oferty na koniec kwartału wprowadzone w kwartale sprzedane w kwartale oferta na koniec kwartału tys. Relacja wielkości oferty do sprzedaży oraz czas niezbędny do wyprzedaży obecnej oferty liczba mieszkań sprzedanych w ostatnich 4 kwartałach oferta na koniec kwartału (liczba mieszkań) czas wyprzedaży obecnej oferty (w kwartałach) czas wyprzedaży na koniec poprzedniego kwartału Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Warszawa Wrocław Poznań KrakÅw Trojmiasto ŁÅdź ŹrÇdło: REAS; dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, TrÇjmiasta, Poznania i Łodzi; Analizując ofertę na koniec IV kw. 2 w poråwnaniu z ofertą sprzed roku, wyraźnie widoczny jest wzrost odsetka lokali gotowych (36% na koniec 2 wobec 28% na koniec 2) i spadek lokali oddawanych w przyszłych latach (22% na koniec 2 wobec 29% przed rokiem). Ma to związek 2

3 z kończeniem na przełomie 2/2 dużej liczby mieszkań oraz ograniczania (do połowy ub.r.) liczby nowych inwestycji. Struktura oferty według zakładanej daty oddania projektu IV kwartał 2 98% 1% 2.% w kolejnych latach: 3% w kolejnych latach: 2% 78% 2.% w przyszłym roku: 27% w przyszłym roku: 2% 42.% w bieżącym roku: 42% w bieżącym roku: 42% 36% 16% 16.% 2.% w ub.r.: 17% przed ub.r.: % w ub.r.: 2% przed ub.r.: 16% 4Q' 4Q' do po 215 ŹrÇdło: REAS; dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, TrÇjmiasta, Poznania i Łodzi wg stanu na IV kw.' i IV kw'; Z danych GUS wynika, że w całym 2 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce (zaråwno ogåłem jak i przez samych deweloperåw), spadła w poråwnaniu z rokiem 2. Ujemne dynamiki roczne wystąpiły w 2 roku także w przypadku liczby wydanych pozwoleń oraz rozpoczętych budåw. Rynek mieszkaniowy w Polsce I-XII 2 I-XII 2 zmiana I 214 I 2 zmiana Mieszkania oddane do użytkowania % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % Wydane pozwolenia % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % Rozpoczęte budowy % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % ŹrÇdło: GUS; w tys. W styczniu br. wciąż występował spadek r/r liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W przypadku wydanych pozwoleń, a zwłaszcza rozpoczętych budåw w pierwszym miesiącu 214 roku, występowały wyraźne wzrosty r/r. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce* 16 deweloperzy pozostali 14% 14 zmiana r/r zmiana r/r % % 1 % 8 1% 6 9% 4 8% 2 7% 6% 1 Dom ŹrÇdło: Development GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) 3

4 Dynamika roczna rozpoczętych budåw mieszkań (za kolejne miesięcy) pozostaje ujemna, jednak od połowy ub.r. występuje wyraźna poprawa, szczegålnie widoczna w przypadku deweloperåw. Ożywienie widoczne jest także w przypadku dynamiki wydawanych pozwoleń na budowę. Rozpoczęte budowy mieszkań w Polsce (tys.) i dynamika (%)* deweloperzy zmiana r/r pozostali zmiana r/r % % 14 1% 9% 1 8% 8 7% 6 6% 4 5% 2 4% 3% 1 ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) Wydane pozwolenia na budowę mieszkań w Polsce (tys.) i dynamika (%)* 2 14% 18 deweloperzy zmiana r/r pozostali zmiana r/r % 16 % 14 % 1% 1 9% 8 8% 6 7% 4 6% 2 5% 4% 1 ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) W przypadku deweloperåw giełdowych, z dotychczasowych deklaracji wynika, że w 214 roku spåłki liczą na kolejny rok wzroståw (Ronson: ponad 65 wobec 572 w 2r., Polnord: 1.5 tys. wobec 1,96 w 2r., JW. Construction: 1. tys. wobec 836 w 2r.) lub powtårzenie rekordowych poziomåw sprzedaży (Robyg: 1,731 w 2r). Znaczny wzrost liczby sprzedawanych lokali planuje także Budimex Nieruchomości, ktåry zapowiedział 2-3 krotny wzrost oferty i powråt do grona trzech największych deweloperåw giełdowych pod względem sprzedaży (w 2 sprzedał 742 lokale netto). 4

5 Poziom sprzedaży mieszkań netto poszczegñlnych deweloperñw RAZEM (prawa skala) JW. Construction* Polnord Robyg Ronson I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw ŹrÇdło: Millennium DM, SpÇłki; * - dane brutto Wszyscy wymienieni deweloperzy giełdowi konkurują z na największym rynku stołecznym. Podaż mieszkań w największych miastach w Polsce w największym stopniu zależy od deweloperåw, zaś mniejszy - w poråwnaniu z resztą kraju - jest wpływ spåłdzielni mieszkaniowych czy budownictwa indywidualnego. Sytuacja na rynkach lokalnych - Warszawa i Wrocław Sytuacja na rynkach regionalnych była zråżnicowana. W Warszawie w 2 roku spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania, wydanych pozwoleń na realizację oraz rozpoczynanych budåw. Wzrost wystąpił jedynie w przypadku liczby mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperåw. Odmienna sytuacja panowała w tym okresie we Wrocławiu, gdzie odnotowano wzrosty wszystkich analizowanych wskaźnikåw. Rynek mieszkaniowy w 2 roku w Warszawie i we Wrocławiu Warszawa Wrocław I-XII 2 I-XII 2 zmiana I-XII 2 I-XII 2 zmiana Mieszkania oddane do użytkowania % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % Wydane pozwolenia % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % Rozpoczęte budowy % % w tym: przeznaczone na sprzedaż % % ŹrÇdło: GUS; w tys. Na kolejnych stronach została przedstawiona sytuacja na rynku warszawskim oraz wrocławskim, na ktårych operuje. 5

6 Warszawa Rozpoczęte budowy mieszkań w Warszawie* deweloperzy pozostali zmiana dew. r/r zmiana poz. r/r 2% 18% 16% 14% % 1% 8% 6% 4% 2% 1 % ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) Wydane pozwolenia na budowę mieszkań w Warszawie* deweloperzy pozostali zmiana dew. r/r zmiana poz. r/r 18% 16% 14% % 1% 8% 1 6% ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Warszawie* deweloperzy pozostali zmiana dew. r/r zmiana poz. r/r 2% 18% 16% 14% % 1% 8% 6% 1 4% ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) 6

7 Wrocław Rozpoczęte budowy mieszkań we Wrocławiu* deweloperzy zmiana dew. r/r pozostali zmiana poz. r/r 225% 2% % 5. 15% 4. 5% % 75% 5% 1. 25%. 1 % ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) Wydane pozwolenia na budowę mieszkań we Wrocławiu* deweloperzy zmiana dew. r/r pozostali zmiana poz. r/r 18% 16% 7. 14% 6. % 5. 1% 4. 8% 3. 6% 2. 4% 1. 2%. 1 % ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) Liczba mieszkań oddanych do użytkowania we Wrocławiu* deweloperzy zmiana dew. r/r pozostali zmiana poz. r/r 25% 225% 2% 175% 5. 15% % 1% 75% 5% 25%. 1 % ŹrÇdło: GUS; * - w ciągu ostatnich miesięcy (dane w tys.) 7

8 Popyt na mieszkania Czynnikami wpływającymi na stronę popytową na rynku mieszkaniowym są sytuacja demograficzna oraz makroekonomiczna. Demografia w Polsce nie jest korzystna, jednak odgrywa ważniejszą rolę w długim terminie, natomiast w kråtszym okresie większe znaczenie ma poprawiająca się koniunktura gospodarcza, ktåra przekłada się na lepszą sytuację ekonomiczną gospodarstw domowych. Relacja cen mieszkań do przeciętnych dochodåw gospodarstw domowych jest niekorzystna, dlatego największe znaczenie ma dostępność finansowania w postaci kredytåw hipotecznych. Decydującą rolę w przypadku popytu na mieszkania odgrywają zatem banki i ich polityka kredytowa oraz wysokość rynkowych ståp procentowych. Niskie stopy wspierają sprzedaż W lipcu 2 roku RPP zakończyła cykl obniżek ståp procentowych ustalając wysokość stopy referencyjnej na poziomie 2.5%. Od połowy ubiegłego roku poziom stopy WIBOR3M, najważniejszej z punktu widzenia kredytu hipotecznego, utrzymuje się w okolicy 2.6%. Stopy procentowe w Polsce w okresie ostatnich 15 lat II II.214 WIBOR3M ŹrÇdło: Millennium DM, NBP, Bloomberg Stopa referencyjna NBP lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut lut kwi cze sie II.2 - II.2 paź gru lut kwi cze sie paź gru lut 14 Średnie oproc. kredytñw na nieruchomości dla gosp. domowych (%) cze 1 sie 1 na nieruch., w PLN (stany) na nieruch., w PLN (nowe) WIBOR3M (średnia) paź 1 gru 1 lut kwi cze sie paź gru lut kwi cze sie paź gru lut kwi cze sie paź gru ŹrÇdło: NBP, Millennium DM, Bloomberg Zgodnie z komunikatem po marcowym posiedzeniu RPP rekordowo niski poziom ståp procentowych zostanie utrzymany co najmniej do końca III kwartału br. Ewentualny wzrost ståp procentowych w dalszej części roku negatywnie wpłynie na atrakcyjność i dostępność kredytåw hipotecznych. Należy mieć na uwadze, że negatywne zjawisko wzrostu ståp procentowych RPP 8

9 uwarunkowane będzie pozytywną tendencją kontynuacji przyspieszenia tempa ożywienia gospodarczego. W naszej opinii wzrost wynagrodzeń związany z rozwojem makroekonomicznym, pomimo czasowej (w dłuższym terminie spodziewamy się wzrostu cen mieszkań) poprawy relacji przeciętnego wynagrodzenia do średniej ceny m 2 mieszkania, nie zrekompensuje spadku dostępności finansowania wynikającego m.in. z wzrostu poziomu ståp procentowych. Komisja Nadzoru Finansowego zwråciła uwagę, że połączenie poluzowania polityki pieniężnej z nadmiernym poluzowaniem regulacyjnym, mogłoby doprowadzić do nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości. Nowe zapisy rekomendacji S KNF, kierując się zamiarem zwiększenia długoterminowej stabilności sektora bankowego (i bezpieczeństwa finansåw gospodarstw domowych) wprowadziła szereg rekomendacji, ktåre banki implementują w swoich politykach kredytowych. Najnowsze zmiany wprowadzone z początkiem br. dotyczą zapisåw rekomendacji S i obejmują: ustanowienie maksymalnej wartości LtV (loan-to-value) - wpływ negatywny Wprowadzenie maksymalnego poziomu LtV oznacza obowiązek posiadania co najmniej 5% wkładu własnego od początku 214 roku i coroczny wzrost o 5pp aż do 2% od roku 217. Obostrzenie to jest najbardziej dotkliwe spośråd nowych zapisåw rekomendacji. W IV kw' odsetek udzielonych kredytåw z LtV >8% przekroczył 6% wobec ok. 5% w okresie ostatnich 3 lat. Może to wynikać ze zwiększonego w tym okresie zainteresowania kredytami kupujących mieszkania na kredyt bez wymaganego 5% wkładu własnego. Biorąc pod uwagę fakt, że co drugi kredyt zaciągany był na przestrzeni ostatnich lat przy wkładzie własnym nieprzekraczającym 2%, zapis o maksymalnym poziomie LtV istotnie ograniczy dostępność kredytåw hipotecznych. Należy jednak pamiętać, że KNF wprowadził zastrzeżenie o możliwym zwiększeniu maksymalnego poziomu LtV do 9% także po 216 roku, pod warunkiem odpowiedniego zabezpieczenia (np. poprzez ubezpieczenia) brakującego poziomu sugerowanego minimalnego wkładu własnego. Struktura nowych kredytñw wg wskaźnika LtV 1% 9% 8% 7% 6% 5% > 8% 5-8% 3-5% < 3% LtV > 5% 8.3% 1.1% 9.2% 7.7% 7.7% 6.8% 6.7% 5.8% 4.7% 4.8% 4.4% 4.9% 4.8% 4.5% 4.4% 5.% 4.6% 4.4% 4.3% 3.9% 3.3% 18% 19% 16% 17% 18% 15% % % 1% 1% % % % % % 1% 1% % 9% 7% 21% 28% 33% 33% 3% 3% 32% 34% 32% 35% 33% 35% 34% 36% 37% 37% 46% 51% 44% 43% 44% 48% 4% 3% 2% 1% % 41% 49% 51% 55% 55% 61% 52% 5% 51% 49% 47% 52% 51% 53% 47% 28% 31% 32% 24% 25% 26% 4Q'8 2Q'9 4Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' ŹrÇdło: AMRON-SAFRiN, ZBP rezygnacja z ustalania maksymalnych wartości DtI (debt-to-income) - wpływ pozytywny KNF zrezygnowała ze wskazywania poziomu DtI (dotychczas: 4% dla klientåw o dochodach nie wyższych od przeciętnych w danym regionie zamieszkania oraz 5% dla pozostałych klientåw) i pozostawiła ustalenie tego poziomu w gestii bankåw, co umożliwia udzielanie kredytåw o wyższej racie spłaty i wyższej wartości kredytu. 9

10 wydłużenie maksymalnego okresu spłaty przyjmowanego do wyliczania zdolności kredytowej do 3 lat - wpływ pozytywny KNF wydłużyła okres przyjmowany do wyliczania zdolności kredytowej do 3 lat (dotychczas 25 lat), co powinno mieć pozytywny wpływ na zdolność kredytową klientåw. ograniczenie maksymalnego okresu kredytowania do 35 lat - wpływ neutralny KNF rekomenduje żeby zalecać klientom detalicznym zaciąganie kredytåw na czas nie dłuższy niż 25 lat, przy czym okres ten może zostać wydłużony (po poinformowaniu klienta o konsekwencjach) do maksymalnie 35 lat. Z danych ZBP wynika, że blisko 2/3 kredytåw zaciąganych jest w Polsce na okres co najmniej 25 lat, jednak jedynie ok. 2% dotyczy okresu ponad 35 lat. Rekomendacja będzie miała prawdopodobnie neutralny wpływ na rynek (może natomiast uwrażliwić klientåw na konsekwencje wydłużania okresu kredytowania). Struktura udzielanych kredytñw według okresu kredytowania 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -15 lat lat lat > 35 lat 3.3% 6.8% 9.1% 7.5% 9.% 8.5% 8.9% 8.5% 7.% 1.8% 1.5% 1.3%.1% 1.5% 2.1% 2.2% 52.3% 57.3% 62.3% 63.3% 61.4% 61.6% 59.3% 6.8% 63.8% 57.6% 59.3% 6.2% 6.5% 6.4% 6.% 62.1% 24.4% 23.4% 21.7% 21.6% 2.5% 2.3% 2.1% 2.3% 21.7% 25.% 24.4% 25.7% 26.2% 26.8% 25.% 23.3% 2.%.5%.6%.7% 1.3% 1.7% 1.7%.2% 9.3% 1.9% 1.8%.6%.2%.5%.1% 1.7% 1Q'1 2Q'1 3Q'1 4Q'1 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' ŹrÇdło: AMRON-SAFRiN, ZBP ograniczenie kredytowania w walutach obcych - wpływ neutralny KNF rekomenduje oferowanie kredytåw w walutach obcych wyłącznie osobom osiągającym przychody w tych walutach (rekomendacja wchodzi od 1 lipca br). W ostatnich kwartałach większość bankåw wycofało lub znacznie ograniczyło dostępność kredytåw hipotecznych w walutach obcych, w efekcie czego ponad 99% z nich udzielanych jest w PLN, dlatego zapis ten nie będzie miał wpływu na rynek kredytåw hipotecznych Struktura walutowa wartości nowo udzielanych kredytñw 1% 9% 8% PLN CHF EUR USD Inne.%.%.%.% 14.%.2% 14.1%.8% 5.2% 2.4% 1.3% 1.1%.9%.6%.9% 18.3% 17.2% 21.8% 17.3% 14.7% 23.6% 8.1% 4.3% 6.1% 6.1% 7.5% 9.8% 1.1% 5.7% 4.4% 5.4% 7% 6% 5% 4% 77.4% 77.2% 71.9% 72.8% 76.6% 8.6% 78.4% 78.4% 77.% 84.2% 94.6% 97.4% 98.7% 98.8% 99.1% 99.4% 99.1% 3% 2% 1% % 4Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' ŹrÇdło: AMRON-SAFRiN, ZBP 1

11 SpośrÅd powyższych zapisåw najbardziej odczuwalna powinna być rekomendacja odnośnie wymaganego minimalnego poziomu wkładu własnego, ktåra ograniczy podaż kredytåw mieszkaniowych. Ograniczona akcja kredytowa Zgodnie z danymi Zrzeszenia BankÅw Polskich w ostatnim kwartale udzielono ponad 45 tys. kredytåw hipotecznych o łącznej wartości 9.8 mld PLN. Dynamika wzrostu akcji kredytowej (+1% r/r, +2.5% kw/kw) nie jest wysoka biorąc pod uwagę niską bazę z okresu poråwnawczego (8.8 mld PLN w IV kw. 2). Banki nie są obecnie zainteresowane szerokim rozwijaniem akcji kredytowej, gdyż kredyty hipoteczne nie są dla nich produktem atrakcyjnym (niska marża, potrzeba pozyskania wieloletniego finansowania). Wartość nowych kredytñw mieszkaniowych i dynamika (r/r) Wartość nowych kredytåw (mld PLN) % 4% 3% 2% 1% % -1% zmiana liczby (% r/r) zmiana wartości (% r/r) +1% -4% 2-2% 4Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' -3% 4Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' ŹrÇdło: AMRON-SAFRiN, ZBP Rosnącym zainteresowaniem cieszą się kredyty na większe kwoty. Tendencja ta zdaje się potwierdzać rosnący popyt na mieszkania w wyższym standardzie i dogodniejszej lokalizacji, a przez to o wyższej cenie. Struktura udzielanych kredytñw według wartości 1% 9% 8% 7% 6% < 1 tys. PLN 1-2 tys. PLN 2-3 tys. PLN 3-4 tys. PLN > 4 tys. PLN > 3 tys. PLN 17% 18% 14% 14% % 14% % % % % % % % % % % 8% 8% % % % 9% 1% % % % % 1% % % 1% % % % % % % % % % % % 17% 18% 19% 18% 16% 17% 18% 19% 19% 21% 22% 2% 2% 22% 2% 2% 21% 22% 19% 2% 21% 5% 4% 3% 2% 1% 3% 28% 32% 32% 33% 31% 31% 31% 32% 31% 3% 31% 32% 32% 32% 33% 35% 34% 33% 33% 32% 26% 26% 25% 25% 29% 28% 27% 26% 25% 23% 23% 23% 24% 22% 25% 26% 27% 26% 25% 24% 21% 25.6% % 4Q'8 2Q'9 4Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' ŹrÇdło: AMRON-SAFRiN, ZBP

12 Programy rządowe: MdM i FMnW Program dopłat rządowych Mieszkanie dla Młodych, z uwagi na wysokość limitåw cen mieszkań uprawniających do dopłat, zgodnie z wcześniejszymi oczekiwaniami nie ma większego wpływu na rynek warszawski (dotyczy mieszkań mniej atrakcyjnych, szczegålnie w odleglejszych lokalizacjach). Drugi program rządowy dla rynku mieszkaniowego to stworzenie "Funduszu Mieszkań na Wynajem", za ktårego stworzenie odpowiedzialny jest BGK. Zgodnie z zapowiedziami w okresie 5 lat planowane jest nabycie 2 tys. mieszkań, w ktårych czynsze za wynajem byłyby 2-3% niższe od stawek rynkowych. W pierwszej fazie tworzenia funduszu zakładane jest kupno całych budynkåw, a następnie budowa na zamåwienie. Program ma dotyczyć dużych miast (Warszawa, KrakÅw, Wrocław, Poznań, TrÅjmiasto, ŁÅdź) i obejmować lokale o powierzchni do 5-6 m 2. Działalność operacyjna funduszu ma się rozpocząć dopiero pod koniec br. Obecnie trudno jest określić korzyści z potencjalnej wspåłpracy Funduszu z deweloperami, jednak w przypadku stolicy można zakładać, że dotyczyłaby (z uwagi na ceny) inwestycji zlokalizowanych na obrzeżach miasta. Nieuchronny wzrost kosztåw W ostatnich latach branża budowlana przodowała w rankingu liczby firm upadających, a utrzymujące się zastoje płatnicze podnoszą ryzyko utraty płynności generalnego wykonawcy. W takiej sytuacji, wraz z kontynuacją ożywienia w gospodarce, stabilne i mniej ryzykowne (z punktu widzenia zamawiającego) firmy pråbują podnosić ceny oferowanych usług budowlanych. Z drugiej strony rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań rok 2 poobudził także rynek gruntåw. Stabilizacja cen mieszkań i wzrost zainteresowania działkami pod nowe inwestycje nie pozostaje bez wpływu na ich ceny i należy oczekiwać wzrostu cen gruntåw wraz z cenami mieszkań. Kluczowe dla rynku: stabilizacja cen mieszkań i selektywne ich wzrosty - oczekiwanie kontynuacji poprawy koniunktury gospodarczej utrzymujące się rekordowo niski poziom ståp procentowych RPP oraz stawki WIBOR likwidacja nadpodaży (w największych miastach spadek liczby oferowanych mieszkań poniżej poziomu 1.5-rocznej sprzedaży) wzrost zainteresowania ofertą z droższego segmentu kosztem mieszkań popularnych pråby podnoszenia cen usług budowlanych przez wykonawcåw i podążanie cen nieruchomości gruntowych za cenami nieruchomości mieszkaniowych korzystny dla dużych deweloperåw wpływ ustawy deweloperskiej (obowiązkowe rachunki powiernicze) zapisy rekomendacji KNF: obowiązkowy wkład własny przy kredytach mieszkaniowych (5% w 214r. i coroczny wzrost do 2% od 217r.), wydłużenie maksymalnego okresu do wyliczania zdolności kredytowej i rezygnacja z zalecania maksymalnego poziomu wskaźnika DtI

13 SpÑłka bez widocznych zagrożeń Sytuacja po IV kwartale 2r. jest bardzo dobra. Dobra pozycja gotåwkowa (niski dług netto), sfinalizowane zakupy nowych gruntåw, rosnąca sprzedaż i korzystne otoczenie rynkowe zachęcają dewelopera do przyspieszenia rozwoju. Zarząd nie widzi obecnie zagrożeń dla rozwoju spåłki. Rozbudowa oferty Na koniec 2 roku deweloper posiadał w ofercie ok. 1,86 lokali, przy czym kolejne 37 znajdowało się w realizacji, choć jeszcze nie wzbogaciło oferty (Akacje na warszawskiej Białołęce i Aura we Wrocławiu). W IV kw. do realizacji trafiły 4 inwestycji z 7 lokalami, a na koniec tego okresu w budowie znajdowało się blisko 3 tys. lokali. Oferta na koniec kwartału w podziale na lokale gotowe i w realizacji lokale w realizacji lokale gotowe Odsetek mieszkań gotowych w ofercie efektywność sprzedaży* % % % 22% 23% 25% 21% 19% % 58 16% % % % % 1% 9% 443 4Q'9 1Q'1 2Q'1 3Q'1 4Q'1 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 55% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; * - sprzedaż kwartalna netto do oferty na początek kwartału Projekty w realizacji na 31//2 L.p. Miasto Projekt PUM Całkowita liczba lokali Lokale w ofercie na 31//2 Udział SpÅłki Przybliżony termin realizacji RAZEM gotowe: % gotowe 1 Warszawa (Wola) Młyny KrÅlewskie bd 1% 1Q'-1Q'14 2 Warszawa (Białołeka) Derby 14, e bd 1% 2Q'-1Q'14 3 Warszawa (Białołęka) KlasykÅw II bd 1% 2Q'-1Q'14 4 Warszawa (TargÅwek) Wilno I e.2b bd 1% 2Q'-2Q'14 5 Warszawa (Gocław) Adria e bd 1% 4Q'-2Q'14 6 Warszawa (Ochota) Willa na Harfowej bd 1% 4Q'-3Q'14 7 Warszawa (Praga Płd.) Saska I e.3/ bd 1% 1Q'-4Q'14 8 Warszawa (Praga Płd.) Saska I e.3/ bd 1% 2Q'-4Q'14 9 Warszawa (Żoliborz) Żoliborz Artystyczny e bd 1% 1Q'-4Q'14 1 Warszawa (Żoliborz) Żoliborz Artystyczny e bd 1% 2Q'-4Q'14 Warszawa (Białołeka) Derby 14/ bd 1% 2Q'-4Q'14 Warszawa (TargÅwek) Wilno II e bd 1% 4Q'-215 Warszawa (Praga Płd.) Saska II e bd 1% 4Q'-215 Warszawa (Białołęka) Akacje * 1% 4Q' Wrocław (Krzyki) Oaza e bd 1% 3Q' Wrocław (Krzyki) Aura I (ul. Grota) * 1% 4Q'-215 RAZEM w realizacji: ŹrÇdło: Millennium DM, SpÇłka; * - projekty w realizacji, ale ofertę wzbogacą na przełomie I/II kw. br. Deweloper planuje w I połowie bieżącego roku wzbogacić ofertę o kolejne 1.4 tys. mieszkań, przy czym w I kw. o jeden projekt z 23 lokalami na Żoliborzu.

14 Projekty przygotowywane do uruchomienia w I poł. 214 L.p. Miasto Projekt PUM Całkowita liczba lokali Lokale w ofercie na 31//2 Udział SpÅłki Realizacja projektu 1 Warszawa (Żoliborz) Żoliborz Artystyczny e % 1Q'14-2Q'15 2 Warszawa (Saska Kępa) Saska II e % Warszawa (Bielany) Wrzeciono % Warszawa (MokotÅw) Naruszewicza % Warszawa (TargÅwek) Wilno % Warszawa (Białołeka) Regaty % Warszawa (Białołęka) KlasykÅw e % Wrocław (Fabryczna) Al. PiastÅw % Do uruchomienia I poł. 214: ŹrÇdło: Millennium DM, SpÇłka; * - projekty w realizacji, ale ofertę wzbogacą na przełomie I/II kw. br. W II połowie 214 roku do oferty może trafić następne 4 mieszkań, przy czym będą to kolejne etapy już realizowanych projektåw, a ich uruchomienie uzależnione będzie od tempa sprzedaży. Sprzedaż kwartalna (liczba mieszkań) 55 5 Sprzedaż netto Rezygnacje średnia sprzedaż kwartalna (ost 4 kw-y) Q'8 3Q'8 1Q'9 3Q'9 1Q'1 3Q'1 1Q' 3Q' 1Q' 3Q' 1Q' 3Q' ŹrÇdło: Millennium DM, SpÇłka; Deweloper przez ostatnie lata dąży do przekroczenia 2 tys. lokali sprzedanych w ciągu jednego roku (najwyższa sprzedaż wystąpiła w 25 roku i wyniosła 1,92, zaś w 2 roku było to 1,65 lokali). Rosnąca sprzedaż kwartalna i sprzyjające otoczenie rynkowe zachęciły spåłkę do istotnego poszerzenia oferty z nadzieją na przekroczenie nieosiągalnego dotychczas poziomu sprzedaży. Z uwagi na ograniczoną chłonność rynku warszawskiego (oraz dużą konkurencję) deweloper rozszerza działalność także na drugim rynku, we Wrocławiu. Należy pamiętać, że dalszy rozwåj oznacza wzrost kosztåw i zaangażowanie większego kapitału przy niższym poziomie uzyskiwanych poza stolicą marż. Potencjał przekazań W IV kwartale 2r. deweloper przekazał klientom mieszkania m.in. z trzech nowych inwestycji (Wilno e4, oraz Saska I 3/1 i 3/2) obejmujących łącznie 431 lokali. Pierwotnie planowane było oddanie do użytkowania trzech inwestycji realizowanych przez Henpol (Młyny KrÅlewskie, Derby 14e3, KlasykÅw II), ktårego upadłość spowodowała jednak opåźnienia i projekty te, obejmujące łącznie 719 mieszkań, są przekazywane od I kw

15 Na koniec IV kw. ub.r. deweloper dysponował 4 gotowymi lokalami (z tego 23 w ofercie), a kolejne 3 tys. znajdowało się w realizacji. W bieżącym roku deweloper ukończy budowę 2 tys. mieszkań, co daje maksymalny potencjał przekazań ok. 2.4 tys. Lokale gotowe i w realizacji, sprzedane i w ofercie lokale w realizacji (oferta) lokale w realizacji (sprzedane, nieprzekazane) łącznie w realizacji i gotowe lokale gotowe (oferta) lokale gotowe (sprzedane, nieprzekazane) łącznie 3937 w realizacji Q'9 1Q'1 2Q'1 3Q'1 4Q'1 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q'* ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; * - w realizacji m.in. 371 lokali, ktçre ofertę wzbogacą na przełomie I/II kw. br. Szacowany potencjał przekazań lokali w latach 214 i 215* gotowe sprzedane i nieprzekazane na gotowe w ofercie w realizacji, do ukończenia w 214r. POTENCJAŁ przekazań na 214 do przekazania w 214* w realizacji, do ukończenia w 215r. planowane, do ukończenia w 215r. POTENCJAŁ przekazań na 215 ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; * - założenie Millennium DM W 214 roku deweloper planuje wydać klientom ok. 1,85 mieszkań. Grunty W 2 roku deweloper wydał na grunty 15 mln PLN, przy czym najbardziej udany był ostatni kwartał (wydano 1 mln PLN), w ktårym bank gruntåw wzbogacony został o ponad 8 lokali (cztery projekty w Warszawie po lewej stronie Wisły). Obecnie bank ziemi obejmuje inwestycje na 6.2 tys. mieszkań, a budżet zakupowy na 214 rok wynosi ok. 18 mln PLN (w I kw. wydano już 5 mln PLN). SpÅłka zainteresowana jest obecnie gruntami pod mniejsze projekty, ktåre uzupełniałyby dotychczasową ofertę. 15

16 Bank ziemi na 31//2 Projekty do uruchomienia I poł. 214 roku: Warszawa (Żoliborz) Żoliborz Artystyczny % w przygot. Warszawa (Białołęka) Regaty 3 6 1% w przygot. Warszawa (Białołęka/Tarchomin) Akacje % w przygot. Warszawa (Białołęka/Tarchomin) Akacje/Winnica % w przygot. Warszawa (Białołęka) KlasykÅw % w przygot. Warszawa (TargÅwek) Wilno % w przygot. Warszawa (TargÅwek) Wilno II % w przygot. Warszawa (Saska Kępa) Saska II % w przygot. Warszawa (Ochota) Włodarzewska/Drawska nowy! 1% w przygot. Warszawa (MokotÅw) Garażowa nowy! 1% w przygot. Warszawa (MokotÅw) Bukowińska nowy! 1% w przygot. Warszawa (MokotÅw) Bukowińska nad Skarpą nowy! 1% w przygot. Wrocław (Krzyki) Grota % w przygot. ŹrÇdło: Millennium DM, SpÇłka; RAZEM bank ziemi: GotÅwka, zadłużenie, wybrane wskaźniki Sytuacja płynnościowa jest bardzo dobra. SpÅłka posiada wysoki stan gotåwki (ponad 32 mln PLN) i ma niski poziom zadłużenia netto ( mln PLN), dzięki czemu może sobie pozwolić na wypłatę wysokiej dywidendy i szeroki plan rozbudowy oferty. W bieżącym roku nie zapadają także żadne terminy spłat obligacji czy kredytåw. Zadłużenie krñtko- i długoterminowe na koniec kwartału zadłużenie długoterminowe zadłużenie kråtkoterminowe gotåwka dług netto dług netto / kapitały własne 4Q'9 1Q'1 2Q'1 3Q'1 4Q'1 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' % 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % dług netto / kapitały własne ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka Zadłużenie odsetkowe wg terminñw zapadalności na 31// kredyty obligacje niezabezpieczone kredyty obligacje niezabezpieczone gru 14 gru 15 gru 16 gru 17 gru 18 razem kråtkoterminowe (prawa skala) razem długoterminowe (prawa skala) ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka 16

17 Wybrane wskaźniki rentowności i wypłacalności EBITDA (skoryg)* za ost. 4 kwy (prawa skala) Wskaźnik szybki (płynności II stopnia) Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) Wskaźnik marży EBITDA (skoryg.)* 1% EBITDA* / dług netto 2 9% 18 8% 16 7% 14 6% 5% 1 4% 8 3% 6 2% 4 1% 2 % 4Q'9 1Q'1 2Q'1 3Q'1 4Q'1 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' 1Q' 2Q' 3Q' 4Q' ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; * - EBIT bez uwzględnienia salda pozostałych przychodçw i kosztçw operacyjnych plus amortyzacja Koszty sprzedaży i ogñlnego zarządu oraz przekazania koszty (mln PLN, %) l.przekazań koszty sprzedaży (mpln) koszty ogålnego zarządu (mpln) SG&A/Sale (%) liczba przekazań mieszkań Plan ukończeń 214* Q'9 2Q'1 4Q'1 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' 2Q' 4Q' Q'14* 2Q'14* 3Q'14* 4Q'14* ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; * - łączna liczba mieszkań w kończonych projektach Największy zysk w bieżącym roku spåłka wygeneruje w ostatnim kwartale, na ktåry przypadają przekazania 5 nowych inwestycji z ponad 9 mieszkaniami. W I kwartale przekazane zostały trzy nowe inwestycje, ktåre pierwotnie miały zostać ukończone przed końcem minionego roku. Zgodnie z zapowiedzią zarządu ostatni kwartał roku może odpowiadać za 75% całorocznych zyskåw netto. Dywidenda stabilizuje kurs SpÅłka dysponuje dużym zapasem gotåwki (ponad 32 mln PLN), co bez szkody dla działalności operacyjnej, umożliwia realizację polityki dywidendowej zakładającej przeznaczenie całego zysku dla akcjonariuszy. Zapisy związane z wyemitowanymi obligacjami uniemożliwiają spåłce wypłaty dywidendy w wysokości przekraczającej 1% zysku. Zgodnie z propozycją Zarządu spåłka ma wypłacić w 214 roku 2.2 PLN na akcję, co oznacza DY~4.35%, a w kolejnych latach poziom dywidend nie powinien być niższy. Deweloper postrzegany jest jako stabilna spåłka dywidendowa, co jest bardzo silnym argumentem wzmacniającym kurs. 17

18 Potencjał wzrostu Premia lidera notowany jest z premią w stosunku do większości deweloperåw mieszkaniowych, na co zasługuje m.in. z uwagi na wiarygodność i zaufanie do pracy zarządu, regularne dzielenie się zyskiem z akcjonariuszami oraz jako lider rynku (w 2 roku ponownie najwyższa sprzedaż mieszkań w Polsce, biorąc pod uwagę udział dewelopera w oferowanych projektach). W 2 roku kurs wzråsł o 63%. Biorąc pod uwagę historyczne wartości wskaźnika P/BV, dzisiejsze notowania wskazują na wysoki poziom wyceny. W naszej ocenie, pomimo premii w wycenie, widzimy jeszcze uzasadniony choć ograniczony potencjał wzrostu kursu. Deweloper jest liderem rynku, rozwija ofertę mieszkaniową a akcjonariuszom oferuje stopę dywidendy rzędu 4.35% (DPS=2.2 PLN). Biorąc pod uwagę zapowiedzi Zarządu, że tegoroczne wyniki będą zbliżonego do ubiegłorocznych w przyszłym roku także można oczekiwać podobnego poziomu dywidendy. W tym miejscu zwracamy uwagę, że ostatnia transakcja większościowego udziałowca dewelopera, BV miała miejsce w dniach 3-31 października ub.r. i dotyczyła sprzedaży łącznie 48 tys. akcji spåłki (zmniejszenie zaangażowania z 61.46% do 59.49% udziału w kapitale i ogålnej liczbie głosåw) po cenie jednostkowej 48. PLN. Wybrane dane i założenia Zgodnie z naszymi założeniami deweloper przekaże w bieżącym roku ok. 1,85 lokali oraz nieznacznie większą liczbę w 215 roku. W przyjętych założeniach uwzględniliśmy dalszy rozwåj działalności i wzrost liczby przekazań na poziomie przekraczającym 2 tys. lokali od 217 roku. Zgodnie z zapowiedziami Zarządu tegoroczna marża brutto na sprzedaży będzie wynosić ok. 2% (21% wg naszych założeń), zaś liczba przekazań powinna sięgnąć ok. 1,85 lokali. W długim terminie przyjmujemy do wyceny marżę brutto na sprzedaży mieszkań na poziomie 23.5%. 18

19 Wybrane dane i założenia śr. cena mieszkania (tys. PLN) l.przekazań w roku marża brutto na sprzedaży mieszkań 43.3% % % 26.1% 24.5% 24.1% % 21.% 22.6% 23.% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 2% % % 5% 45% 4% 35% 3% p 215p 216p 217p 218p 219p 22p % ŹrÇdło: Millennium DM, spçłka; p - prognoza Millennium DM Wycena spñłki Podsumowanie wyceny Wyceny spåłki dokonaliśmy metodą wyceny aktywåw netto oraz metodą DCF (zdyskontowanych przepływåw pieniężnych). Wprowadziliśmy także metodę poråwnawczą. Bazując na metodzie NAV, oszacowaliśmy wartość jednej akcji na 34.6 PLN, przy wykorzystaniu metody DCF wartość jednej akcji szacujemy na 6.7 PLN, zaś metoda poråwnawcza wskazuje na wycenę 44.1 PLN za akcję spåłki. Metodom NAV oraz poråwnawczej przyznaliśmy 1% wagi w wycenie końcowej, natomiast w największym stopniu bazujemy na metodzie DCF, ktårej przyznaliśmy 8% udział. Wycena końcowa przy zastosowaniu średniej ważonej wyznacza wartość akcji spåłki na poziomie 56.5 PLN. Podsumowanie wyceny Metoda wyceny Wycena spåłki (mln PLN) Wycena 1 akcji (PLN) Waga Wycena wartości aktywåw netto % Wycena DCF % Wycena poråwnawcza % Wycena 1 akcji spåłki (PLN) 56.5 ŹrÇdło: DM Millennium Wycena NAV Wyceny metodą wartości aktywåw netto dokonaliśmy na podstawie bilansu spåłki prezentowanego na koniec IV kwartału 2 roku. Zgodnie z tą metodą wartość spåłki wynosi blisko 86 mln PLN, co oznacza 34.6 PLN na akcję. 19

20 Wycena wartości aktywñw netto na dzień 31//2 Wartość księgowa Dyskonto/premia Wycena Rzeczowe aktywa trwałe 4.7.% 4.7 WNiP 1.2.% 1.2 Pozostałe aktywa trwałe 1.6.% 1.6 Zapasy: påłprodukty i produkcja w toku % Zapasy: wyroby gotowe % Zapasy: pozostałe 2.9.% 2.9 Środki pieniężne % Pozostałe aktywa obrotowe 47.4.% 47.4 Suma aktywåw Dług % Pozostałe zobowiązania 424..% 424. Wartość spåłki Liczba akcji Wycena 1 akcji spåłki 34.6 ŹrÇdło: DM Millennium Wycena DCF Do wyceny metodą DCF przyjęliśmy m.in. następujące założenia: Wolne przepływy gotåwkowe obliczyliśmy na podstawie prognoz wynikåw dla spåłki za okres , Do oszacowania stopy wolnej od ryzyka w kolejnych latach prognozy użyliśmy rentowności obligacji skarbowych, Długoterminowa stopa wolna od ryzyka po 223 roku na poziomie.25 pp powyżej stopy 1-letniej, Ustaliliśmy stopę wzrostu wolnych przepływåw pieniężnych po roku 223 na 2.%, Premia kredytowa na poziomie 3.5% oraz premia rynkowa za ryzyko råwna 5%, WspÅłczynnik beta na poziomie 1.2, W długim terminie (od 217r.) zakładamy poziom marży brutto na sprzedaży mieszkań na poziomie 23.5%, stały wzrost średniej wartości przekazywanego mieszkania o 3.5% r/r oraz stabilizację sprzedaży na poziomie średniej z trzech ostatnich lat, tj. ok. 2.1 tys. w 217r. (przekazania jako pochodna sprzedaży), Stały poziom zapasåw przez okres kolejnych trzech lata, a następnie wzrost skorelowany ze wzrostem przychodåw ze sprzedaży (spåłka posiada bank ziemi na 6.2 tys. mieszkań umożliwiający działalność bez dokonywania zakupåw gruntåw przez okres ok. 4 lat), Rotacja należności i zobowiązań handlowych w dniach na stałym poziomie (råwnym poziomowi z 2r.), Przyjęliśmy założenie o przeznaczeniu przez spåłkę na wypłatę dywidendy 1% zysku netto za lata oraz 75% za lata kolejne. 2