Komentarz do Raportu. Wejście Smoka

Transkrypt

1 86 RAPORTY AMRON-SARFiN II kwartał 2013 r. Komentarz do Raportu Wejście Smoka Prof. Jacek Łaszek Szkoła Główna Handlowa Sektor mieszkaniowy ma na całym świecie dwie bolączki, które prowadzą do problemów i nawet kryzysów gospodarczych. Pierwszą jest sztywna w krótkim okresie podaż, co sprawia, że wahania popytu przekładają się na wahania cen, które mogą przejść w samonapędzającą się spiralę. Mieliśmy z tym do czynienia niedawno także w Polsce, choć na szczęście obyło się bez poważnych konsekwencji. Druga bolączka to nadmierna aktywność polityków, chcących przez politykę mieszkaniową realizować swoje wyborcze obietnice lub wręcz prywatne interesy. Niestety, także w tym zakresie mamy w Polsce nadmiar przykładów; można się tylko cieszyć, że bank centralny i polityka pieniężna pozostają poza zasięgiem polityków, co ogranicza skalę ich niszczycielskiego wpływu na sektor mieszkaniowy. W Polsce do tych kłopotów dochodzi trzeci mała konkurencja w sektorze deweloperskim, zdominowanym przez duże firmy. W konsekwencji szybko podnoszą one ceny, gdy popyt rośnie, natomiast usztywniają je, gdy spada. To dlatego mamy relatywnie wysokie ceny mieszkań i stałą tendencję do ich nadprodukcji, gdyż na papierze zapewniają wysokie stopy zwrotu. W praktyce jednak, aby mieszkania ostatecznie sprzedać, ceny w końcu trzeba obniżyć. Niemniej, pomimo problemów, sektor mieszkaniowy obecnie powoli dochodzi do równowagi po fali kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, rządowego dolewania oliwy do ognia Programem RnS, beztroskich zakupach, euforii i hazardowej jeździe deweloperów. Ostatnio na scenie uaktywnił się nowy gracz bank centralny. Nie gra on sektorowo niemniej, choć polityka monetarna skierowana jest na całą słabnącą gospodarkę, jego działanie ma bardzo silny wpływ właśnie na rynek mieszkaniowy. W odróżnieniu od reszty gospodarki, która słabo poddaje się polityce monetarnej, sektor mieszkaniowy dużych miast kredytami stoi i przez to jest wrażliwy na zmiany stóp procentowych. Samo tylko obniżenie stóp na kredytach mieszkaniowych to dla gospodarstw domowych o 4 5 mld zł rocznie niższe raty kredytowe, które mogą zostać przeznaczone na konsumpcję. Podobnie obniżka stóp nowo udzielanych kredytów, w połączeniu z coraz rozsądniejszymi cenami mieszkań, zwiększy popyt na nie. Zresztą, popyt ten, podobnie, jak sprzedaż kredytów, poza okresami nadmiernego poluzowania polityki kredytowej banków, jest wyjątkowo stabilny. Popyt na mieszkania zależy od demografii i dochodów, a te zmieniają się relatywnie wolno. Chyba, że nagle uwierzymy, że jesteśmy znacznie bogatszym krajem i stać nas na dużo więcej mieszkań. Niestety, w ekonomii nic nie ma za darmo, co dobrze widać w krajach, które uwierzyły, że są znacznie bogatsze niż w rzeczywistości (Grecja, Irlandia...). Konsekwencje fiskalne zapowiadanego i coraz ambitniejszego od strony wydatków programu MdM i jemu podobnych właśnie dyskutujemy (znacjonalizować oszczędności emerytalne czy podnieść podatki). Konsekwencje sektorowe są dosyć oczywiste wzrosną ceny i sfinansują wysokie zyski deweloperów. Nie oznacza to, żebym miał coś przeciw wysokim zyskom to jest podstawą biznesu, zwłaszcza dewelopera (wysokie ryzyko). Niech jednak pochodzi z uczciwej walki konkurencyjnej, a nie z pieniędzy podatnika czy przyszłego emeryta. Może więc jest czas, aby popatrzeć na politykę mieszkaniową nie tylko jako na narzędzie walki wyborczej i własnych interesów, ale też interesów tych, którym teoretyczne powinna służyć.. Zamieszczane w Raporcie AMRON-SARFiN komentarze ekspertów stanowią odzwierciedlenie poglądów ich autorów, które nie zawsze są zbieżne ze stanowiskiem Związku Banków Polskich i Centrum AMRON. FN wrzesień 2013 nr 36

2 87 X JUBILEUSZOWY KONGRES FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH 1 TERAZ ALBO NIGDY efekty dziewięciu lat dyskusji o polskim mieszkalnictwie W dniach listopada br., w Hotelu Mazurkas w Ożarowie Maz., odbędzie się wymieniony w tytule, kolejny, X już Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Zarówno z racji jubileuszu, jak i z powodu dużej aktywności przede wszystkim rządu, KNF, posłów i senatorów na tym polu, z pewnością wydarzeniem wielkiej rangi. Będzie okazja do podsumowania 10-letniego dorobku środowisk związanych z rynkiem finansowania nieruchomości, ale przede wszystkim debaty o przyszłości. Podejmowane obecnie działania mogą zasadniczo odmienić kształt tego sektora w Polsce. Już wiadomo, że uczestnicy Kongresu będą dyskutować o: roli państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i programach rządowych Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, Fundusz Mieszkań na Wynajem odwróconym kredycie hipotecznym inicjatywach wspierających oszczędzanie na potrzeby mieszkaniowe o kasach oszczędnościowo-budowlanych i projekcie nowelizacji ustawy o CIT i PIT zwalniającym odsetki od oszczędności na cele mieszkaniowe z podatku Belki rozwiązaniach zapewniających długoterminowe finansowanie kredytów hipotecznych, jak sekurytyzacja czy reaktywacja banków hipotecznych ułatwieniach w procesie budowy i kredytowania nieruchomości, propozycjach zmian w prawie budowlanym i pracach nad elektronicznym wnioskiem o wpis hipoteki mieszkaniach na wynajem. Szczegółowe informacje znajdą Państwo na stronach www Związku Banków Polskich oraz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP. NAJLEPSZY BANK HIPOTECZNY PO I PÓŁROCZU 2013 R. WG COMPERIA.PL 2 Z informacji opublikowanej przez Comperia.pl wynika, że za najlepszy bank hipoteczny jest uznawany taki, który udzielając kredytu hipotecznego, liberalnie podchodzi do źródeł dochodu, pożycza najwięcej pieniędzy i na najdłuższy okres. I jeszcze oferuje karencję w spłacie kapitału kredytu lub tak zwane wakacje kredytowe. W I półroczu br. te kryteria, zdaniem organizatorów rankingu, w najwyższym stopniu spełniły: mbank oraz MultiBank. Do wyróżnienia ich przyczyniły się m.in. możliwość zaciągnięcia kredytu w czterech walutach, możliwość zdobycia kredytu na 110 proc. wartości nieruchomości, szeroka gama celów kredytowania, proklienckie podejście do wymogów dotyczących minimalnego stażu pracy czy stosunkowo niedługi czas (3 lata), po których można spłacić kredyt bez dodatkowej prowizji. Wynik 9,44 punktu wskazuje jednak, że do ideału sporo brakuje. Warto przypomnieć także, że elastyczność czy szerokość oferty niekoniecznie musi iść w parze z jej jakością. Ofert mbanku czy MultiBanku zabrakło w TOP5 kredytów hipotecznych na koniec I półrocza, a powszechnie znane są przeprawy sądowe osób z kredytami we frankach zarzucające BRE Bankowi nieuprawnione majstrowanie przy oprocentowaniu (sąd przyznał niedawno im rację). Tuż za bankami z grupy BRE jest Alior Bank. Zdobył tylko o 0,25 punktu mniej. Zapunktował m.in. za niskie minimalne wymagalne staże pracy, wakacje kredytowe i karencję w spłacie, oraz możliwość spłaty kredytu aż do 80. roku życia. Pierwszą piątkę Najlepszych Banków Hipotecznych wg Comperia.pl uzupełniają: Bank Millennium, BOŚ Bank i PKO BP. Na korzyść pierwszego z nich przemawia m.in. wysoka kwota kredytu możliwego do pożyczenia dla modelowej rodziny niemal 517 tys. zł. Do BOŚ Banku, jako jednego z nielicznych banków, wciąż można się udać po kredyt denominowany do euro lub dolara amerykańskiego, choć wymagane do tego jest otrzymywanie wynagrodzenia w tej walucie. Z kolei oferta PKO Banku Polskiego wyróżnia się atrakcyjnymi warunkami cenowymi najniższym oprocentowaniem rzeczywistym na rynku. Opr. na podst. inf. Mikołaja Fidzińskiego z Comperia.pl

3 PRZEGLĄD ZMIANY W REKOMENDACJI S 3 Rekomendacja S będzie obowiązywać od 2014 r. Ten zbiór zaleceń dla banków dokładnie precyzuje, według jakich zasad powinny one udzielać kredyty. Przede wszystkim klienci będą zobowiązani do wniesienia przynajmniej 5-procentowego wkładu własnego. W następnych latach wysokość minimalnego wkładu własnego będzie rosła. W 2015 r. do 10 proc., w 2016 r. do 15 proc. a po 2017 r. do 20 proc. wartości nieruchomości. Inna z ważnych zmian dotyczy poziomu wskaźnika LtV. Już w 2016 r. będzie można uzyskać kredyt z LtV do 90 proc. Warunkiem będzie ubezpieczenie brakującego wkładu własnego do bezpiecznego poziomu. Równie ważną sprawą jest limitowana maksymalna długość okresu spłaty kredytu. Najdłuższy to 35 lat. Dodatkowo Komisja Nadzoru Finansowego uznała, że kredyty walutowe mogą otrzymać tylko te osoby, które otrzymują wynagrodzenie lub mają dochody w wybranej walucie obcej. DOBRA PORA NA ZAKUP MIESZKANIA 4 Analitycy rynku nieruchomości uważają, że właśnie nadszedł najlepszy czas na zakup mieszkania. I że ta sytuacja nie będzie trwała zbyt długo. Jako pierwszy powód podają zapisy Rekomendacji S, która zacznie obowiązywać w 2014 r. Ceny mieszkań w ciągu ostatnich lat spadły, pojawiają się atrakcyjne promocje i rabaty, a podaż jest jeszcze stosunkowo wysoka. Wśród innych przyczyn skłaniających do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania właśnie teraz wymieniany jest fakt, że wciąż nie zapadły ostateczne decyzje dotyczące rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. W dodatku mamy rekordowo niski poziom stóp procentowych. Są nawet, po raz pierwszy w historii, kredyty w PLN oprocentowane niżej niż 4 proc. Kupując gotowe mieszkanie z aktem notarialnym, można jeszcze zyskać dodatkowy bonus bank zniesie pomostowe ubezpieczenie kredytu, co może zmniejszyć jego ratę nawet o kilkaset złotych. A poziom marży kredytowej także raczej spadnie. Na podst. inf. Rafin Developer TYLKO DWA POKOJE 5 W pięciu największych miastach, w których najwięcej się buduje: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku, zmniejsza się liczba mieszkań oferowanych na starcie budowy, albo nawet przed jej rozpoczęciem. Jak oblicza Emmerson, ok. 12 proc. wystawionych do sprzedaży w tych aglomeracjach mieszkań deweloperskich jest na etapie dziury w ziemi. Rok wcześniej było ich wyraźnie więcej, ok. 18 proc. Osoby, które chcą kupić nowe mieszkanie, znacznie chętniej decydują się na zakup w inwestycji, która jest już gotowa. Jeśli mogą od razu w lokalu zamieszkać, wiele zyskują. Z badania przeprowadzonego przez Emmerson wynika, że w Warszawie maksymalna akceptowa na przez potencjalnych nabywców cena nieruchomości to prawie 590 tys. zł. W innych dużych miastach poszukujący mieszkań skłonni są zapłacić do 380 tys. zł. Według danych Emmerson, przedmiotem obrotu na rynku są najczęściej małe mieszkania dwupokojowe, ponieważ takie są realne możliwości nabywcze większości osób. Deklarowane preferencje badanych znacząco od nich odbiegają. W Warszawie minimalna poszukiwana powierzchnia wynosi aż 54 m 2. W pozostałych analizowanych miastach minimalny, akceptowany metraż mieści się w przedziale od 40 do 50 m 2. Jedną z przyczyn weryfikacji wcześniejszych założeń są ograniczenia w dostępie do kredytów. Zdolność kredytowa wielu osób okazuje ostatecznie niższa niż zakładana. Jeśli chodzi o ofertę deweloperską, choć topnieje, jest jeszcze w czym wybierać. Według rednet Property Group, w największych polskich miastach do kupienia jest niemal 46 tys. nowych mieszkań. O około 10 tys. mniej niż rok temu. I taka tendencja spadkowa będzie się nadal utrzymywać, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek. W samej Warszawie wystawionych na sprzedaż jest ok. 17,4 tys. nowych lokali. W Krakowie na właścicieli czeka 9,3 tys. lokali, a we Wrocławiu prawie 7 tys. mieszkań. Pozostałe rynki deweloperskie są już znacznie mniejsze.. Na podst. inf. RED Real Estate Development FN wrzesień 2013 nr 36

4

5