Kryzys w biurach oficjalnie odwołany

Transkrypt

1

2 Kryzys w biurach oficjalnie odwołany Popyt na powierzchnie biurowe wraca i ten sektor rynku nieruchomości powoli odrabia straty, jakie poniósł w wyniku globalnego spowolnienia gospodarczego w 2008 r. W roli hamulca wciąż występują jednak banki, które udzielanie kredytów na nowe inwestycje uzależniają od odpowiedniej ilości podpisanych umów przednajmu tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas konferencji Biurowce w Polsce, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A. W ciągu zaledwie trzech lat cykl konferencji Biurowce w Polsce wyrobił sobie markę największego i najbardziej prestiżowego spotkania branży nieruchomości biurowych w Polsce. 26 października w warszawskim hotelu Marriott spotkało się ponad 220 osób - deweloperów biurowych, pośredników, zarządców oraz przedstawicieli banków i instytucji finansowych. Przeważały opinie, że wraz z poprawą ogólnej sytuacji gospodarcze kraju rosnąć będzie również popyt na biura. Szacujemy, że cała dostępna obecnie powierzchnia biurowa w Warszawie mogłaby zostać wchłonięta przez rynek w ciągu roku. Dołek największej dostępności mamy już za sobą: podaż nowej powierzchni jest ograniczona, popyt wzrasta i czynsze prawdopodobnie zaczną rosnąć w pierwszej połowie 2011 r. przewiduje Hadley Dean, partner zarządzający Colliers International na rejon Europy Środkowo Wschodniej, gość specjalny konferencji. Jego zdanie podziela Tomasz Czuba z firmy doradczej Jones Lang LaSalle: W rekordowym dla polskiego rynku biurowego 2008 roku zawarto umowy na 520 tys. m kw. powierzchni biurowych. W tym roku już zamknięto umowy na 380 tys., a przewidujemy, że do końca grudnia wolumen ten osiągnie 460 tys. m kw. Widać więc czarno na białym, że 2010 r. jest znacznie lepszy niż poprzedni i deweloperzy mogą mieć powody do optymizmu. Na wynik ten oczywiście składają się również renegocjacje wygasających umów, jednak zdaniem analityków firmy w ten sposób powiększają zajmowaną już powierzchnię, a nie ją ograniczają, co było powszechnym zjawiskiem w 2009 r. Zanika również zjawisko ograniczania kosztów poprzez podnajem zajmowanej powierzchni. Jeśli więc ktoś chciałby w najbliższej przyszłości wynająć powierzchnię biurową, powinien się pospieszyć choć obecną sytuację możemy określić jako rynek najemcy, z dużym prawdopodobieństwem w ciągu najbliższych 12 miesięcy zacznie się on przeobrażać w rynek dewelopera. W 2011 r. podaż będzie niewielka. Wynika to z tego, że w latach banki, deweloperzy i inwestorzy skupili sie na obronie wyników finansowych oraz minimalizowaniu strat i nie rozpoczęli nowych projektów. W przyszłym roku popyt powinien przerosnąć niewielką podaż, czynsze wywoławcze zaczną się zbliżać do efektywnych, a pakiety zachęt dla nowych najemców będą się kurczyć. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał od tego, ilu deweloperów odważy się zaryzykować i rozpocząć nowe projekty w ciągu najbliższych sześciu miesięcy zapowiada Tomasz Buras, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowej w firmie King Sturge. A nowe inwestycje rozpocząć będą mogli najprawdopodobniej tylko najwięksi deweloperzy, mogący w całości sfinansować projekt z kapitału własnego. Banki bowiem wciąż pozostają nieufne wobec rynku nieruchomości komercyjnych i udzielenie kredytu uzależniają od podpisania jeszcze przed rozcięciem budowy umów przednajmu (pre-lease) co najmniej na 30 proc. planowanej powierzchni biurowej.

3 Wymóg wysokiego przednajmu jest zachowaniem nierynkowym i po prostu wyklucza banki z udziału w zyskach z rynku biurowego. Pre-lease na poziomie ponad 30 proc. kosztuje dewelopera rocznie ponad pół miliona euro. Nie powinno więc dziwić, że nie będą się oni zgadzać na ten warunek i poszukają innych źródeł, jak choćby finansowanie mezzaninowe mówił Adam Trybusz, prezes zarządu Andersia Property Sp. z o.o. Wtórował mu Sergiusz Gniadecki, prezes zarządu trójmiejskiej firmy deweloperskiej Allcon Investment Sp. z o.o.: Obecnie spełnienie wymogu pre-lease`u graniczy z cudem, zwłaszcza dla mniejszych deweloperów - na rynku będą działać tylko inwestorzy, którzy mogą pominąć ogniwo bankowe i budować z własnego kapitału. Zadowoleni będą klienci, zadowoleni będą deweloperzy, a banki stracą, bo nie będą uczestniczyły w podziale zysków. Banki jednak nie przewidują w najbliższym czasie złagodzenia warunków przyznawania kredytów na nowe inwestycje biurowe. Z wymogiem wysokiego przednajmu jest jak z demokracją - to wymóg krzywdzący deweloperów, stanowiący ogromną barierę wejścia dla nowych graczy, ale wciąż nie wynaleziono lepszego sposobu weryfikacji firm deweloperskich bronił racji banków Krzysztof Czerkas, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego. Podobnego zdania był Radosław Popko, przedstawiciel niemieckich banków BerlinHyp i LBB w Polsce: Dopóki poziom pustostanów będzie pozostawał wysoki, bank nie będą rezygnować z wymogu pre-lease`u. Jest on jest oznaką akceptacji lokalizacji i projektu przez rynek deweloper i bank mogą się mylić, klienci nie. Choć więc na zniesienie tego wymogu przez banki na razie nie mamy co liczyć, Popko pozostaje optymistą: Polski rynek biurowy ma wciąż ogromny potencjał. W Warszawie mamy obecnie na mniej niż 2 m kw. powierzchni biurowej głowę mieszkańca. Na zachodzie Europy jest to średnio 6-7 m kw. Na rynek stołeczny składa się w sumie ponad 3 mln m kw. biur w Paryżu jest 54 mln m kw., z czego 6 mln to pustostany. Paryż jest oczywiście znacznie większym miastem niż Warszawa, ale i tak porównanie to pokazuje, jak duże perspektywy rozwoju ma przed sobą ten rynek. Nieco mniej optymistycznie wyglądają prognozy dla regionalnych rynków biurowych, które są mocno uzależnione od dużych najemców z sektora BPO/SSC (Business Process Offshoring/Shared Service Centres). Ograniczenie planów ekspansji przez te firmy szczególnie mocno odczuły takie miasta jak np. Łódź, gdzie poziom pustostanów jest wyższy niż 20 proc. - Jeśli chodzi o klasyczne call-centers, czas Polski już minął jest nas mniej niż Chińczyków i Hindusów, zawsze będziemy z nimi przegrywać w kategorii kosztów pracy. U nas powinny pojawiać się bardziej zaawansowane centra usług wspólnych księgowość, rozwój nowych produktów itp. Jest już kilka takich inwestycji i powinno być ich coraz więcej przewiduje Tomasz Buras. Jednak obiegowa opinia, że najemcy z sektora BPO zadowalają się powierzchniami niższych klas przestała być aktualna w obliczu ogromnej konkurencji, jaka ma miejsce w miastach regionalnych. Jeśli ktoś chce budować jak najtaniej, jako lokalizację inwestycji może rozważać miasta, które oferują dostępność taniej, wykwalifikowanej siły roboczej, a gdzie nie ma jeszcze oferty biurowej dla najemców z sektora BPO, jak np. Lublin czy Bydgoszcz. Na bardziej dojrzałych rynkach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Łódź najemcy coraz częściej żądają jakości i oprócz niskich czynszów domagają się spełnienia dodatkowych warunków, jak odpowiednie wykończenie wnętrz, dedykowana infrastruktura techniczna czy dobra komunikacja mówił Maciej Gołębiewski, dyrektor ds. wynajmu i marketingu w Avestus Real Estate.

4 Opinie uczestników Konferencja Biurowce w Polsce 2010 była bardzo udana. Chciałbym podkreślić, że zaproponowany zakres tematyczny bardzo dobrze się sprawdził, gdyż mieliśmy możliwość nie tylko skonfrontowania swojej wiedzy z innymi specjalistami z branży, ale również poznanie najnowszych trendów na rynku. Z dużym zainteresowaniem przysłuchiwałem się panelowi na temat ekologii i zrównoważonego rozwoju w budownictwie biurowym, gdyż jest to zagadnienie coraz bardziej istotne zarówno dla użytkowników, jak i zarządców budynków. Również panel o rynku BPO/SSC/R&D był bardzo ciekawy ze względu na dynamiczny rozwój tego segmentu w całym kraju. Trzymam kciuki za następne edycje konferencji. Maciej Gołębiewski Avestus Real Estate Sp. z o.o. Już kolejny raz konferencja Biurowce w Polsce zdefiniowała nowe kierunki działań na rynku biurowym na kolejny rok. To wyjątkowe miejsce i forma spotkania uczestników branży, która jest w ciągłym rozwoju, szczególnie teraz po okresie kryzysu. Z niecierpliwością oczekują na kolejne spotkanie z tego cyklu. Michał Okoń Marvipol S.A. Konferencja była bardzo ciekawa, zainteresował mnie zwłaszcza pojawiający się w wielu panelach wątek dotyczący obecnych oczekiwań najemców. Wartościowe i cenne informacje, ciekawi goście - ogółem dobre wydarzenie na rynku biurowym. Mikołaj Laskowski Centrum Development and Investments Polska Sp. z o.o. Formuła konferencji - burza mózgów, przekazana wiedza, uczestnicy panelu i moderatorzy wszystko na bardzo wysokim poziomie. Cieszę się, że wziąłem udział w tej konferencji. Dariusz Bąkowski Prywatny inwestor Konferencje jak Biurowce w Polsce są absolutnie konieczne - nie tylko aby zawiązać nowe znajomości i podtrzymać stare, ale przede wszystkim aby zbadać tętno naszego rynku. To kopalnia informacji i źródło najnowszych trendów. To konferencja, na której nie wypada nie być. Łukasz Binkiewicz Bałtyckie Centrum Biznesu Sp. z o.o. Chciałam serdecznie podziękować firmie Nowy Adres S.A. za organizację konferencji Biurowce w Polsce Bardzo dobra organizacja, ciekawe panele i prelegenci. Gorąco polecam konferencje z tego cyklu. Annick Van Hool E & L Real Estates Tegoroczna edycja Biurowców w Polsce nie odstawała od zeszłorocznej swoim poziomem. Było i o całym regionie (Czechy, Węgry, Rumunia, Ukraina), i o mniejszych rynkach regionalnych (miasta Polski), były też rozmowy z bankowcami. Jak zwykle czarujący Hadley Dean swoją prezentacją o 9:00 rano rozruszał towarzystwo, a w przerwach pomiędzy panelami można było nadrabiać zaległości towarzyskie jest to bowiem jedna z nielicznych konferencji, które gromadzą większość osób z branży. Marta Wybrańska TriGranit Management Kft Konferencję odbieram jako udaną i ciekawą jeśli chodzi o poruszaną tematykę. Grono panelistów oraz zaproszonych gości reprezentowało szerokie spektrum firm i rynkowych graczy. Miejsce reprezentacyjne, obsługa dobrze zorganizowana. Mikołaj Sierociński Eurotronic Sp. z o.o.

5 Tegoroczna konferencja Biurowce w Polsce była dobrą okazją do oceny sytuacji na rynku nieruchomości biurowych, zarówno w Warszawie, jak i na najważniejszych rynkach regionalnych. Trafnie dobrana tematyka omawianych zagadnień pozwoliła na optymalne wykorzystanie wiedzy uczestników procesu inwestycyjnego reprezentujących deweloperów, doradców oraz instytucje finansowe. To było bardzo wartościowe spotkanie ludzi z branży nieruchomości biurowych. Waldemar Lesiak Echo Investment S.A. Konferencja była na dość wysokim poziomie. Jak zwykle w tego typu wydarzeniach główną przesłanką do uczestnictwa w nich jest poznanie opinii innych osób z branży na temat tego, co na rynku się dzieje i jak sytuacja może wyglądać w przyszłości. Mocnym punktem było bez wątpienia wystąpienie Hadley'a Deana - to człowiek stworzony do wygłaszania przemówień. Bardzo ciekawe było również wystąpienie Tomasza Burasa oraz dwa pierwsze panele, choć nie zawsze zgadzałem się z głoszonymi opiniami. Daniel Pater AIB PPM Sp. z o.o. W naszym odczuciu konferencja była bardzo dobrze zorganizowana, a poruszana tematyka pozwalała uzyskać odpowiedzi na wiele istotnych pytań w obecnej dosyć trudnej i ciężko przewidywalnej rzeczywistości rynkowej. Dla nas najciekawszy był temat zielonego budownictwa - prezentacja pana Rafała Schurmy otworzyła wielu uczestnikom konferencji oczy na ekologiczne aspekty budownictwa, a przecież nasze produkty są ekologiczne i czas najwyższy o tym powiedzieć. Szalenie podobał mi się również panel dyskusyjny pod tytułem Biurowce w kolorze green było ciekawie i życiowo. Magdalena Michalska Trimo Polska Sp. z o.o. Konferencję Biurowce w Polsce 2010 zaliczam do udanych. Dały się już zauważyć zmiany trendów koniunkturalnych w tej branży, szczególnie dużo większy optymizm w stosunku do konferencji ubiegłorocznej, jak i również lekkie rozluźnienie rygorów inwestycyjnych (zwłaszcza jeśli chodzi o wymogi banków to prawdziwy powiew nadziei na normalizację). Można było również zauważyć wzrost znaczenia rynków regionalnych w przewijających się dyskusjach, jak i również prezentowanych danych i prognozach. Także coraz większe znaczenie ekologii w procesach inwestycyjnych, jak i większa świadomość deweloperów zorientowanych na potrzeby klienta. Radosław Saja Outsourcing Business Center Dziękuję za zaproszenie na trzecią edycję konferencji Biurowce w Polsce. Spotkanie z każdym rokiem przyciąga coraz więcej specjalistów z branży deweloperów, przedstawicieli najemców i banków. To dobre miejsce żeby się spotkać, podyskutować, nawiązać cenne kontakty. Organizatorzy, tworząc agendę konferencji, sprowokowali nas do poruszenia naprawdę ciekawych tematów. Z jednej strony nie zabrakło prelekcji i paneli dyskusyjnych poświęconych głównym trendom na rynku, z drugiej dyskutowano też o rynkowych ciekawostkach, jak chociażby leasing zwrotny. Uczestnicy czekali również na panel dyskusyjny, na którym bankowcy starali się odpowiedzieć na pytanie: jakie projekty biurowe mają szanse na kredyt bankowy? Myślę, że dobra organizacja i świetnie dopracowana tematyka miały wpływ na sukces tego projektu. Magdalena Fabijańczuk Warsaw Voice Nowy Adres S.A. to dostawca profesjonalnych narzędzi dla rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Do flagowych produktów firmy należą Targi Mieszkań i Domów, organizowane w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Funkcjonujący od 2008 r. portal nieruchomościowy nowyadres.pl zawiera oferty nieruchomości mieszkaniowych z całej Polski. Nowy Adres jest także twórcą największego w Polsce projektu badawczego rynku nieruchomości Polski Rynek Mieszkaniowy Popyt i preferencje nabywców. W portfolio firmy są również uznane cykle konferencji branżowych Polski Rynek Mieszkaniowy i Biurowce w Polsce, serię albumów pod tym samym tytułem oraz liczne katalogi inwestycji mieszkaniowych.