WYRÓŻNIAJĄC SIĘ SPOŚRÓD TŁUMU TCHNIENIE NOWEGO ŻYCIA W BUTIKOWE BIUROWCE W CENTRUM WARSZAWY

Transkrypt

1 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ SPOŚRÓD TŁUMU TCHNIENIE NOWEGO ŻYCIA W BUTIKOWE BIUROWCE W CENTRUM WARSZAWY luty 2015 TRANSACTION CONSULTING VALUATION PROPERTY MANAGEMENT INVESTMENT MANAGEMENT

2 SPIS TREŚCI W KILKU SŁOWACH BLIŻEJ NIŻ MYŚLISZ DIABEŁ TKWI W SZCZEGÓŁACH KONESERZY LICZBY ZNACZĄ WIĘCEJ NIŻ SŁOWA WNIOSKI KOŃCOWE KĄCIK KONSULTANTA Autorzy pragną wyrazić podziękowania Joannie Kowalskiej- Szymczak z Kulczyk Silverstein Properties, Łukaszowi Laskowskiemu z GLL, Maciejowi Zajdelowi z IVG Polska, Robertowi Mandżunowskiemu z LHI oraz Rafałowi Krzemieniowi z PHN za współpracę i wsparcie okazane przy opracowaniu niniejszego raportu. Autorzy Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią, BNP Paribas Real Estate Michał Orłowski, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Wynajmujących, BNP Paribas Real Estate Żaklina Kuczyńska, Młodszy Analityk, BNP Paribas Real Estate

3 PRZEDMOWA Przechadzając się po Placu Trzech Krzyży lub wzdłuż ulicy Nowy Świat w cichy niedzielny poranek, czy też przejeżdżając ulicą Marszałkowską lub Alejami Jerozolimskimi w pełen ruchu dzień roboczy, spotkanie z nimi jest nieuniknione. Często ukryte w drugim rzędzie lub stojące wzdłuż pierzei ulicy, są jak nieoszlifowane diamenty wyróżniające się wśród monotonnej architektury poprzedniej epoki. To butikowe biurowce najchętniej wybierane przez koneserów, zarówno właścicieli oraz najemców. Wybór drogi na skróty i realizacja inwestycji deweloperskiej na wcześniej niezagospodarowanym terenie jest zadaniem stosunkowo prostym. Daleko trudniejszym wyzwaniem jest stworzenie czegoś wyjątkowego poprzez odrestaurowanie i przywrócenie historycznego charakteru budynku, który utracony został podczas II wojny światowej lub za czasów poprzedniego systemu. Deweloperzy oraz właściciele biurowców butikowych coś o tym wiedzą. Zapewne dlatego właśnie jest ich tak niewielu, jako że proces inwestycyjny bywa długi i kosztowny. Jest on też obarczony wysokim ryzykiem w postaci możliwych roszczeń reprywatyzacyjnych czy ograniczeniami nakładanymi przez konserwatora zabytków. Niemniej jednak, gdy przyjrzeć się wskaźnikom tj. stawki czynszu czy pustostany, okazuje się, że budynki te notują stosunkowo dobre wyniki jeżeli chodzi o stabilność czynszów bazowych, które są o 10-15% wyższe od tych notowanych w tradycyjnych nowoczesnych biurowcach. Co więcej, biurowce butikowe nie starzeją się zbyt szybko. Najemców powierzchni w biurowcach butikowych wyróżniają ich bardzo wyjątkowe upodobania. Pomimo dostępności na rynku szerokiego wyboru nowoczesnych biur, oni potrafią docenić biurowce butikowe ze względu na oferowane przez nie pewne szczególne poczucie intymności i niepowtarzalności. To, co czyni budynek butikowy tak atrakcyjnym, to nie tylko jego zabytkowość, ale również oferowane w nim nowoczesne rozwiązania z zakresu aranżacji powierzchni biurowej, które zwiększają komfort użytkowników końcowych, a tym samym powodując, iż taki budynek staje się bardziej konkurencyjny na bezwzględnym rynku nieruchomości komercyjnych. Prawdą jest, iż najemcy powierzchni w biurowcach butikowych mają wyższe wymagania, ale równocześnie w większym stopniu potrafią oni też docenić dostępność wysokiej jakości usług zarządzania takim budynkiem i udogodnień dostosowanych do ich indywidualnych potrzeb. Słowo wartość jest wielowymiarowe. W niniejszym raporcie wykazujemy, iż prócz korzyści finansowych wynikających z inwestycji w biurowce butikowe odbudowa, przebudowa, remont, modernizacja oraz restauracja starych i zaniedbanych budynków stanowić mogą ogromną niematerialną wartość dodaną dla ich najemców, mieszkańców miast oraz krajobrazu miejskiego. Anna Staniszewska Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa na Europę Środkowo- Wschodnią, BNP Paribas Real Estate WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 3

4 W KILKU SŁOWACH Mamy przyjemność przedstawić Państwu raport specjalny pt. Wyróżniając się spośród tłumu. Tchnienie nowego życia w butikowe biurowce w centrum Warszawy, który rzuca nowe światło na szczególny rodzaj obiektów biurowych biurowców butikowych, stanowiących nieodłączną część miejskiego krajobrazu w centrum Warszawy. Nie istnieje jednorodna definicja butikowych biurowców. Obiekty, o których mowa w niniejszym raporcie obejmują zarówno kamienice, jak i pałace. Na potrzeby niniejszego raportu zespół analiz rynkowych BNP Paribas Real Estate przeanalizował istniejącą i planowaną podaż zabytkowych oraz/lub częściowo zmodernizowanych i odbudowanych budynków w wybranych lokalizacjach w centrum Warszawy i na Starym Mieście, różniących się pod względem wielkości (max m kw.), wieku i specyfikacji technicznej (zgodnie z mapą 1). Poniżej przedstawiono kluczowe cechy, które sprawiają, że biurowce butikowe wyróżniają się spośród innych nowoczesnych biurowców wybudowanych na wcześniej niezagospodarowanych terenach. Obejmują one zarówno cechy ilościowe i jakościowe, takie jak: Ufficio Primo LOKALIZACJA Biurowce butikowe zazwyczaj położone są w centrum miast, mają doskonały dostęp do udogodnień, dobre połączenia komunikacyjne, ale ograniczoną liczbę miejsc parkingowych. WYJĄTKOWY CHARAKTER PRZY ZACHOWANIU WYSOKICH STANDARDÓW JAKOŚCI Biurowce butikowe zazwyczaj mają charakter zabytkowy, niezależnie od tego czy chodzi o odnowione kamienice, pałace, czy też o odbudowane budynki wypełniające lukę w porządku urbanistycznym miasta. Dzięki temu mają swoje własne, wyjątkowe oblicze, które przemawia do specyficznego grona najemców. Są również częścią genius loci (ducha miejsca), przywracając utracony niegdyś charakter obszaru miejskiego. LOJALNOŚĆ NAJEMCÓW Wskaźnik rotacji najemców w wynajętych biurowcach butikowych jest stosunkowo niewielki. Najemcy doceniają poczucie wyjątkowości, które często połączone jest z najwyższej klasy specyfikacją techniczną, wysokim poziomem wykończenia i usługami zarządzania dopasowanymi do ich indywidualnych potrzeb. Położenie w centrum jest niewątpliwym atutem, a dzięki unikalnym wnętrzom i komfortowemu środowisku pracy najemcy mogą korzystać z licznych udogodnień związanych z miejskim życiem. Maciej Zajdel, IVG Polska Nasze budynki są unikatowe. Opowiadają historię, czego brakuje w przypadku standardowych biurowców. Dodatkowo najemcy nie gubią się w gąszczu innych firm wynajmujących powierzchnie. Dzięki temu budynki te zapewniają lepsze poczucie tożsamości i identyfikacji. Innym pozytywnym aspektem posiadania siedziby w butikowym biurze jest możliwość dostosowania powierzchni do indywidualnych potrzeb najemcy i otrzymanie wyższej jakości usług świadczonych przez zarządców, którzy pozostają w dużo bliższych relacjach z klientami. Łukasz Laskowski, GLL Obiekty butikowe wyróżniają się od reszty oferty na rynku ze względu na kameralny klimat i wyjątkowy wizerunek. Każdy budynek ma niepowtarzalny charakter i styl, sprawiając, że najemcy mają «własny adres», co z kolei zapewnia rozpoznawalność i wzmocnienie wizerunku tych, którzy zdecydowali się na umieszczenie swoich biur w takiej przestrzeni. Maciej Zajdel, IVG Polska Wskaźniki utrzymania najemców są dużo wyższe w porównaniu do standardowych biurowców i w wielu przypadkach oscylują na poziomie około 70-80%. Łukasz Laskowski, GLL 4 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

5 CZASEM KŁOPOTLIWE, ALE DOCHODOWE Często proces odbudowy i zagospodarowania biurowców butikowych oznacza dłuższy czas realizacji inwestycji oraz specjalne wymagania materiałowe (co wiąże się z wyższymi kosztami) ze względu na ochronę zabytków i szczególne znaczenie architektoniczne. Zgodność z obowiązującymi przepisami technicznymi i budowlanymi przy jednoczesnym zachowaniu zabytkowego charakteru może okazać się dużym wyzwaniem. Co więcej, mogą pojawić się nietypowe koszty ogólne (prace archeologiczne, pogorszenie stanu budynków sąsiednich). Ponadto, ze względu na zabytkowy charakter obiektu, efektywność wykorzystania powierzchni pięter może być niższa. Ogólnie biurowce butikowe przystosowane są do potrzeb mniejszych najemców i dlatego też wymagają większego zaangażowania w zarządzaniu. Niemniej jednak, pomimo powyższych zagrożeń i niedogodności, butikowe biurowce są dobrą lokatą kapitału, co ma swoje odzwierciedlenie w niższych stopach kapitalizacji osiąganych dla tego rodzaju aktywów. Starzeją się one wolniej niż standardowe nowoczesne biurowce, a czynsze w nich są wyższe. Na podstawie doświadczenia zdobytego w Niemczech można oczekiwać, że tego typu budynki sprawdzą się także w Warszawie. Niemniej jednak, rynek wciąż jest stosunkowo niedojrzały. W tym momencie wielu właścicieli ma do czynienia z roszczeniami reprywatyzacyjnymi, które utrudniają potencjalne inwestycje. Kolejną przeszkodą jest ryzyko związane z nieoczekiwanymi kosztami budowy, ograniczeniami nakładanymi przez konserwatora zabytków lub brakiem elastyczności odnośnie proponowanych funkcji, które dany obiekt ma spełniać. Biurowce butikowe w Warszawie są aktywami dla cierpliwych inwestorów, szukających długoterminowej alokacji kapitału. Wpisują się one również w obszar korporacyjnej odpowiedzialności społecznej. Robert Mandżunowski, LHI Gdy próbuje się wynajmować powierzchnię w biurowcach butikowych, należy się uzbroić w cierpliwość ale może się to opłacać. Oczywiście koszty remontu i adaptacji przekraczają zwykły budżet, jednak biorąc pod uwagę osiągalne czynsze i lojalność najemców, jest to dobra inwestycja. Rafał Krzemień, PHN NAJWAŻNIEJSZE LICZBY RAPORTU LICZBA OBIEKTÓW 73 CAŁKOWITA POWIERZCHNIA NAJMU 310,700 m 2 LICZBA NAJEMCÓW 525 STAWKI CZYNSZU BAZOWEGO W NAJLEPSZYCH LOKALIZACJACH ŚREDNIE STAWKI CZYNSZU BAZOWEGO euro m 2 /mies euro m 2 /mies. ŚREDNI POZIOM PUSTOSTANÓW STOPA KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH OBIEKTÓW 12.4% % WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 5

6 DOBRA, ALE DŁUGOTERMINOWA LOKATA KAPITAŁU Konkurencja w zakresie najwyższej jakości biurowców butikowych jest silna, ponieważ aktywa te są unikalne i mają trwałą wartość czynszową, która jest dużo wyższa niż w przypadku normalnych biurowców. Na potrzeby niniejszego raportu, ze względu na brak spójnych i kompleksowych danych, budynki administracji publicznej zajmowane przez ministerstwa, agencje rządowe, sądy i inny biura rządowe zostały wyłączone z analizy. Raport ma na celu przedstawienie obecnego rynku biurowców butikowych pod względem zasobów, bazy najemców, jak również poziomu czynszów i pustostanów. Prócz wskaźników ilościowych analiza przedstawia również jakościową ocenę rynku biurowców butikowych, jak i określa kluczowe czynniki różnicujące w porównaniu z tradycyjnymi biurowcami. Całkowita powierzchnia najmu dla 73 biurowców butikowych została oszacowana na m kw., przy czym m kw. jest przeznaczona na biura, a pozostała część dotyczy powierzchni handlowych i usługowych, zlokalizowanych na parterach budynków. Jeśli chodzi o rodzaj biurowców butikowych, to 64 z nich to odnowione kamienice, 10 stanowią pałace, a pozostałe to całkowicie zrekonstruowane nowe projekty. Raport analizuje strukturę najmu biurowców butikowych, które mieszczą ponad 525 najemców. Przedstawia też dane na temat orientacyjnych cen najmu dla tego typu budynków, które w najlepszych lokalizacjach osiągają Euro za m kw. miesięcznie, a średnio wynoszą Euro za m kw. miesięcznie, co jest ceną wyższą niż w przypadku zwykłych biurowców znajdujących się w analizowanym obszarze. Dogodna wielkość transakcji (około mln EUR), atrakcyjna lokalizacja, stosunkowo wysoka płynność, wyższe czynsze, wysoki wskaźnik utrzymania najemców to kluczowe czynniki, dla których zarówno fundusze, jak i prywatni inwestorzy chcą inwestować i są skłonni zapłacić nieco więcej, gdyż stopa kapitalizacji w przypadku biurowców butikowych jest niższa o około 0,25 punktów procentowych. Łukasz Laskowski, GLL Kulczyk Silverstein Properties zawsze dąży do realizacji bezpiecznej strategii i inwestuje w budynki i aktywa położone w centrum. Aktywa te są jedyne i niepowtarzalne, a przez to są atrakcyjne dla najemców szukających prestiżu, zwiększenia widoczności marki, odróżnienia się od innych. Oferują też najwyższą efektywność i jakość powierzchni biurowych. Z inwestycyjnego punktu widzenia biurowce butikowe dalece skuteczniej utrzymują wartość w porównaniu do zwykłych biurowców, które są łatwiejsze w wykonaniu, ale nowi konkurenci dużo łatwiej mogą przyćmić je pod względem specyfikacji i wydajności. Joanna Kowalska-Szymczak, Kulczyk Silverstein Properties Strategia IVG na rynku warszawskim koncentruje się na zakupie odnowionych biurowców butikowych, które prezentują wartość zabytkową. Jest to unikatowa cecha, która nadaje budynkom duszę, a najemcy zyskują «własny adres», który gwarantuje rozpoznawalność. Zauważyliśmy, że firmy zaczynają zwracać uwagę na takie wyjątkowe adresy klasy A i wolą tego typu budynki od wysokich biurowców. Maciej Zajdel, IVG Polska Ponieważ rynek inwestycyjny dla tego typu aktywów jest stosunkowo niedojrzały, większość biurowców butikowych pozostaje w rękach zamożnych osób. Mimo to zespół BNP Paribas Real Estate zidentyfikował około 7 inwestorów instytucjonalnych i deweloperów, którzy uważają takie obiekty za dobrą inwestycję. Le Palais 6 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

7 Jesionowa Sędziowska Lekarska Boczna Krzywopoboczna as. Markiewicz BUDYNKI I STREFY ka Zimna PAWŁA II AIN N Łopieńskich Pasaż Braci RATUSZ ARSENAŁ Elektoralna Mariańska Pańska Ogród Krasińskich Bohaterów Getta Śliska Sienna Długa Bankowy Emilii Plater Przechodnia Ptasia Złota Tłomackie Żelaznej Bramy Sosnowa Graniczna Żabia Grzybowski Złote Tarasy B arokowa CENTRAL RAILWAY STATION Długa A. Corazziego Gamerskiego Ś w i ę t o k r z y s k a EMILII PLATER K r ó l e w s k a Próżna Bagno ŚWIĘTOKRZYSKA Palace of Culture and Science Wspólna L. Schillera Bielańska Senatorska Emilii Plater Niecała Zielna Canaletta W-WA ŚRÓDMIEŚCIE J. Pankiewicza Nowogrodzka M i o d o w a Kapucyńska AL. SOLIDARNOŚCI Hipoteczna Daniłowiczows ka MARSZAŁKOWSKA Skw. mjr B. Kontryma "Żmudzina" Niecała Ogród Saski plac Defilad Nowy Przejazd Rysia Wierzbowa Szkolna Pasaż Rowickiego A. Fredry CENTRUM Poznańska Ś w. B arbary Kapitulna K ról ews k a H. Dąbrowskiego AL. JEROZOLIMSKIE 15 ZACHÓD Teatralny 19 PÓŁNOC K redytowa Jasna J.Burschego St. Moniuszki Pasaż St. Wiecheckiego Wiecha Podwale J. Moliera Żurawia Miodowa Senatorska St. Małachowskiego H. Sienkiewicza Jasna Złota Rondo R. Dmowskiego Poznańska Wspólna Hoża Mazowiecka Piwna Kozia Trębacka Józefa Piłsudskiego Chmielna Zamkowy Widok Krakowskie Przedmieście G. Boduena Ossolińskich M. Tokarzewskiego- Karaszewicza Pasaż W. Niżyń- skiego Dowcip Przeskok Szpitalna Zgoda Parkingowa T. Czackiego Ś w i ę t o k r z y s k a Powstańców Warszawy MARSZAŁKOWSKA Tr a s a Warecka Nowy Zjazd Źródłowa Królewska R. Traugutta Grabowskiego Bednarska A. K rakowskie 17 NOWY ŚWIAT CENTRUM W. Górskiego Krucza K.K. Baczyńskiego Nowogrodzka Żurawia Żurawia ks. I. ks. I. Skorupki Skorupki Grodzka W -Z Karowa Puchatka J. Tuwima Wspólna Garbarska E. Młynarskiego Rynek Mariensztacki ścieżka B. Bozowsk Przedmieście Kubusia iego Chmielna Bracka Białoskór- Mariensztat S owia nicza Nowy Furmańska Ś wiat K. Karasia Ordynacka Bracka Hoża Wiadukt M. Kopernika Świętokrzyska Krucza WYBRZEŻE KOŚCIUSZKOWSKIE D obr a K.I. Gałczyńskiego 22 WSCHÓD Bednarska Oboźna Mysia Browarna Park Kazimierzowski Browarna Pasaż A. Seyfmana Sewerynów J.Osterwy Ordynacka M. Kopernika J. Bartoszewicza Konopc zyń- J. Przybosia s kiego Szczygla Foksal Oboźna Dynasy Okólnik Krywułta Mokotowska Wilcza Wilcza E. Rondo Ch. de Gaulle a A. N o w y Ś w i a t Karowa Gęsta D o b r a Wiślana Lipowa Smolna Wiejska Radna Ta m k a Leszczyńska Cicha Drewniana Zajęcza To pie l AL. JEROZOLIMSKIE Trzech Krzyży A l e j e U j a z d o w s k i e B. Prusa Lipowa W-WA POWIŚLE S t. Lorenza K s i ą ż ę c a M. Konopnickiej Wiejska Jana Matejki Frascati L Sen acka Al. Na Skarpie płk. Fr. Nullo P. Maszyńskiego Wisła Z a j ę cza Tam k a J. Stanka Solec. K r u c z k o w s k i e g o Ogród Klasztorny Wisłostrada Tunel J. Sm D o b r Czer Kr Centralny Park Kultury T. CHAŁUBIŃSKIEGO W. Oczki Hoża Emilii Plater Wilcza Wilcza Krucza P i ę k n a P i ę k n a G ó r n o ś l A. Calinescu y ckiego L. Krzywickiego Trybu- nalska K o s z y k o w a Prezydencka Nowowiejska Referendarska Filtrowa M. Langiewicza torska Prokura- A plikancka Trasa Łazie nkowska Sędziowska AL. NIEPODLEGŁOŚCI Wierzbickiego Witolda Nowowiejska Filtrowa Piękna K o s z y k o w a St. Noakowskiego Rektorska Lwowska Politechniki AL. ARMII LUDOWEJ Śniadeckich Nowowiejska Polna R. i J. Podoskich POLITECHNIKA Zaułek Braci Pakulskich ska Jaworzyń- WA R YŃS K IEGO Rondo Jazdy Polskiej Konstytucji Jaworzyń- ska Mokotowska Poln Koszykowa Zbawiciela MARSZAŁKOWSKA Oleandrów Mokotowska S. Sempo- łowskiej Natolińska Al. Wyzwolenia Litewska Fr. Chopina Dolina Szwajcarska Czerwijow- Służewska skiego Sieroszewskiego Al. Róż Koszykowa F. Al. Przyjaciół Św. W. Teresy Tra sa Ł azienko wska leja J. Szucha A l e j e U j a z d o w s k i e Na Rozdrożu Aleje Ujazdowskie Park Ujazdowski J ohna Lennona Aleja Szpitala Ujazdowskiego Ogród Botaniczny J azdów AL. ARMII LUD Agrykola Łaz WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 7

8 BLIŻEJ NIŻ MYŚLISZ Całkowita podaż powierzchni najmu w biurowcach butikowych na obszarze poddanym analizie wynosi m kw., gdzie powierzchnia biurowa stanowi niemal 80% tej wartości. W prawie wszystkich przebadanych obiektach lokale zlokalizowane na parterze są wynajęte na rzecz najemców działających w sektorze usługowym (szczególnie tych wywodzących się z sektora finansowego oraz ubezpieczeniowego, jak również kawiarni i restauracji) oraz handlu. Większość biurowców butikowych znajduje się w wyróżniających się lokalizacjach historycznych, co jeszcze bardziej podkreśla ich wyjątkowy charakter i dobrą widoczność. Obiekty zlokalizowane wzdłuż Traktu Królewskiego i te bliżej Starego Miasta cieszą się niekwestionowanym prestiżem, szczególnie jeśli zostały odnowione one z odpowiednią dbałością. Inne punkty kluczowe, w których zlokalizowane są biurowce butikowe to kwartały miejskie na zachód oraz wschód od ulicy Marszałkowskiej, a także wzdłuż Alei Jerozolimskich. Zespół BNP Paribas Real Estate podzielił obszar poddany analizie na cztery podstawowe rejony koncentracji: PÓŁNOC którego granice wyznaczone są przez ulicę Świętokrzyską od strony południowej, Aleję Solidarności od strony północnej, ulice Emilii Plater i Grzybowską od strony zachodniej oraz Krakowskie Przedmieście od strony wschodniej; CENTRUM którego granice wyznaczone są przez ulicę Marszałkowską od strony zachodniej, Nowy Świat (włączając w to ulicę Krywulta) od strony wschodniej, Aleje Jerozolimskie od strony południowej oraz ulicę Świętokrzyską od strony północnej; POŁUDNIE którego granice wyznaczone są przez Aleje Jerozolimskie od strony północnej, Aleje Ujazdowskie od strony wschodniej, Alaeję Armii Ludowej od strony południowej oraz ulice Waryńskiego i Kruczą od strony zachodniej; ZACHÓD którego granice wyznaczone są przez Aleję Niepodległości od strony zachodniej, ulicę Kruczą od strony wschodniej, Aleje Jerozolimskie od strony północnej oraz Aleję Armii Ludowej od strony północnej. Griffin House 8 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

9 Boczna Krzywopoboczna as. Markiewicz PÓŁNOC Bohaterów Getta ATUSZ RSENAŁ Krasińskich Długa Tłomackie wa Długa A. Corazziego Gamerskiego L. Schi Bielańska d o w a K Kapucyńska AL. SOLIDARNOŚCI Hipoteczna Daniłowiczows ka Nowy Przejazd 8 9 Teatralny 10 J. Moliera le Miodowa Mi 13 Senatorska Zamkowy 5 Kozia Krakowskie Przedmieście Tr a s a Nowy Zjazd Źródłowa Bednarska W -Z Garbarska Rynek Mariensztacki Białoskór- Mariensztat S owia nicza Furmańska YBRZEŻE KOŚC Dobr a Bednarska toralna Bankowy Emilii Przechodnia Ptasia 11 Żelaznej Bramy Graniczna Żabia Grzybowski K r ó l e w s k a 6 Senatorska 15 1 Próżna Bagno Niecała Zielna eln ŚWIĘTOKRZYSKA Canaletta MARSZAŁKOWSKA Skw. mjr B. Kontryma "Żmudzina" 14 Niecała Ogród Saski Rysia Wierzbowa Szkolna 2 Fredry r Pasaż Rowickiego A. Fredry K ról ews ka K redytowa Jasna J.Burschego St. Małachowskiego St Moniuszki Trębacka Józefa Piłsudskiego H. Dąbrowskiegoo 4 7 Jasn 3 pl Mazowiecka 12 Ossolińskich M. Tokarzewskiego- Karaszewicza Pasaż W. Niżyń- skiego Dowcip R. Traugutta T. Czackiego Ś w i ę t o k r z y s k a Powstańców Warszawy Królewska Warecka K rakowskie NOWY ŚWIAT Baczyń K.K. Karowa ścieżka B. Bozowsk Przedmieście Puchatka J. Tuw Kubusia iego Nowy Ś K. Karasia M. Kopernika Ordynacka K.I. Gałczy Wiadukt Świętokrzyska Oboźna Browarna Park Kazimierzows Browarna Pasaż A. Seyfmana Sewerynów J.Osterwy E. Ordyna M. Kopernika J. Bar Konopc Sz WYBRANE BIUROWCE BUTIKOWE W REJONIE PÓŁNOC Lp. Nazwa budynku Adres 1. Centrum Zielna Zielna Fredry 6 Fredry 6 3. Jasna 24 Jasna Jasna 26 Jasna Krakowskie Przedmieście 79 Krakowskie Przedmieście Le Palais Próżna Mazowiecka 2/4 Mazowiecka 2/4 8. Pałac Jabłonowskich (BRE Bank) Senatorska Pałac Jabłonowskich (Citibank) Senatorska Pałac Młodziejowskiego Miodowa Plac Bankowy 1 Bankowy Plac Małachowskiego Małachowskiego Plac Zamkowy* Podwale / Senatorska / Miodowa 14. Wierzbowa 9/11 Wierzbowa 9/ Wolf Zielna Zielna 41/43 *planowane W rejonie Północ, które obejmuje niektóre obszary Starego Miasta i Traktu Królewskiego, zlokalizowane są jedne z najwybitniejszych przykładów butikowych biurowców, zarówno odrestaurowanych lub zrekonstruowanych pałaców jak i kamienic, do których zaliczają się Pałac Jabłonowskich, Pałac Młodziejowskiego, Plac Małachowskiego, Le Palais oraz Plac Bankowy m 2 CAŁKOWITEJ POWIERZCHNI NAJMU 19 BUDYNKÓW WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 9

10 CENTRUM w Próżna Bagno k a Zielna ŚWIĘTOKRZYSKA Skw. mjr B. Kontryma "Żmudzina" Palace of Culture and Science RSZAŁKOWSKA plac Defilad H. Dąbrowskiego Rysia Szkolna Pasaż Rowickiego Jasna CENTRUM E. Młynarskiego St. Moniuszki H. Sienkiewicza Pasaż St. Wiecheckiego Wiecha Jasna Złota G. Boduena Chmielna Widok k Dowcip Ś w i ę t o k r z y s k a Powstańców Warszawy mieln 2 Przeskok Szpitalna Zgoda 10 5 ego Warecka NOWY ŚWIAT K.K. Baczyńskiego W. Górskiego Krucza Puchatka 1 J. Tuwima Kubusia Chmielna Bracka 7 Nowy Ś wi wiat Ordynacka K.I. Gałczyńskiego Bracka pernika Świętokrzyska Mysia E. Konopc zyń- Ordynacka M. Kopernika J. Przybosia s kiego A Krywułta wułta Szczygla SzcKry sia3 A. r wułt Foksal Okólnik Rondo Ch. de Gaulle a N o w y Ś w i a t 4 Ta m k a Smolna Cicha AL. JEROZOLIMSKIE W-WA POWIŚLE S t. Lorenza L. K Ogród Klasztor W-WA ŚRÓDMIEŚCIE MSKIE Rondo R. Dmowskiego Nowogrodzka awia Ksią ż ę c a WYBRANE BIUROWCE BUTIKOWE W REJONIE CENTRUM Lp. Nazwa budynku Adres 1. Cedet* Jerozolimskie / Bracka 2. Chmielna 25 Chmielna Foksal City Krywulta 2 4. Foksal 10A Foksal 10A 5. Nowy Dom Jabłkowskich Chmielna Nowy Świat 39 Nowy Świat Nowy Świat 47 Nowy Świat Nowy Świat 54/56 Nowy Świat 54/56 9. Nowy Świat 64 Nowy Świat Opera House Widok Pałac Kossakowskich Nowy Świat 19 *planowane Istniejąca podaż biurowców butikowych w rejonie Centrum szacowana jest na m kw. oferowanych przez 17 obiektów, które w większości stanowią kamienice. Większość obiektów zlokalizowana jest w okolicach ulicy Nowy Świat m 2 CAŁKOWITEJ POWIERZCHNI NAJMU 17 BUDYNKÓW 10 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

11 j POŁUDNIE y Ś w i a t og Nowogrodzka Bracka Mysia 7 4 Ksią ż ę c a P Parkingowa 14 Żurawia Żurawia Trzech Krzyży Al. Na Skarpie J. Stanka M. Konopnickiej Wiejska MARSZAŁKOWSKA AŁK 5 Grabowskiego A. ks. I. ks. I. Skorupki Skorupki Wspólna Krucza Hoża Mokotowska Wilcza Wilcza 2 ilcz 18 A l e j e U j a z d o w s k i e U j a z 3 19 B. Prusa Wiejska Jana Matejki Frascati Sen acka płk. Fr. Nullo P. Maszyńskiego Krucza Wilcza P i ę k na G ó r n o ś Śniadeckich Nowowiejska Polna i J. doskich POLITECHNIKA Zaułek Braci Pakulskich Konstytucji ska Jaworzyń- R YŃS K IEGO Jaworzyń- ska Mokotowska 16 Koszykowa 17 Zbawiciela MARSZAŁKO P i ę k n a y owa 8 Mokotowska owska 9 S. Sempo- łowskiej Natolińska Calinescu Al. Wyzwolenia A. Fr. Chopina Dolina Szwajcarska Al. Róż Koszykowa F. Czerwijow- Służewska skiego skiego Św Sieroszew- Al. Przyjaciół. W. Teresy Trasa Łazienkowska W rejonie Południe zlokalizowanych jest 22 obiektów butikowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej m kw. Ze względu na tak prestiżowe położenie w pobliżu budynków sejmowych i ambasad, biurowce te osiągają najwyższe czynsze spośród pozostałych lokalizacji poddanych analizie m 2 CAŁKOWITEJ POWIERZCHNI NAJMU 22 BUDYNKÓW ł 15 A l e j e U j a z d o w s k i e Na Rozdrożu Aleje Uj Park Ujazdowski J ohna Lennona Aleja Szpitala Ujazdowskiego J azdów AL. ARMII LUD Agrykola O ód WYBRANE BIUROWCE BUTIKOWE W REJONIE POŁUDNIE Lp. Nazwa budynku Adres 1. Centrum Biurowe Krucza Krucza 16/22 2. Dom Dochodowy o Trzech Frontach Mokotowska 64 / Al. Ujazdowskie 51 / Trzech Krzyży 3 3. Dom pod Gigantami Al. Ujazdowskie Griffin House Trzech Krzyży Kamienica Taubenhausa Marszałkowska Krucza House Krucza 24/26 7. Liberty Corner Mysia 5 8. Mokotowska 33 Mokotowska 33/35 9. Mokotowska 43 Mokotowska Mokotowska 55 Mokotowska Mokotowska Square Mokotowska 49 A 12. Nowogrodzka 10 Nowogrodzka Nowogrodzka 12 Nowogrodzka N21 Nowogrodzka Pałacyk Wielkopolskich Al. Róż Piękna 19 Piękna Renaissance Mokotowska Royal Trakt Offices Ujazdowskie Wiejska 17 Wiejska 17 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 11

12 Lekarska ZACHÓD II N Złote Tarasy CENTRAL RAILWAY STATION 8 W-WA ŚRÓDMIEŚCIE ER J. Pankiewicza P AL. JEROZOLIMSKIE ZO 4 7 J Pank Pa Nowogrodzka 2 S 1 6 CENTRUM Poznańska P Rondo R. Dmowskiego Żurawia a 5 Parkingowa Żurawia A. Nowogrodzka Wspólna Grabowskiego Św. Barbary Wspólna Emilii Plater saż Braci kich Wspólna Poznańska Hoża ks. I. Skorupki ks. I. Skorupki Wilcza T. CHAŁUBIŃSKIEGO Emilii Plater W. Oczki Hoża Wil Wilcza MARSZAŁKOWSKA Wilcza K o s z y k o w a Piękna K o s z y k o w a AL. NIEPODLEGŁOŚCI go Trybu- nalska Prezydencka Nowowiejska Filtrowa Jesionowa Referendarska M. Langiewicza torska Prokura- A plikancka Trasa Łazienkowska Sędziowska Sędziowska Wierzbickiego Witolda Nowowiejska Filtrowa St. Noakowskiego Rektorska 3 Lwowska Politechniki AL. ARMII LUDOWEJ Śniadeckich Nowowiejska Polna R. i J. Podoskich POLITECHNIKA Zaułek Braci Pakulskich Konstytucji 9 ska Jaworzyń- WA R YŃS K IEGO Rondo Jazdy Polskiej Jaworzyń- ska P Mokotowska WYBRANE BIUROWCE BUTIKOWE W REJONIE ZACHÓD Lp. Nazwa budynku Adres 1. Al. Jerozolimskie 49 Al. Jerozolimskie Al. Jerozolimskie 53 Al. Jerozolimskie Hala Koszyki* Koszykowa 4. Kamiennica Franciszka Łapińskiego Al. Jerozolimskie Kamiennica Felixa Stabrowskiego Żurawia Kamienica Ziłowów Nowogrodzka Nowogrodzka 50 Nowogrodzka Pasaż Lipińskiego Al. Jerozolimskie Śniadeckich 10 Śniadeckich Św. Barbary 1 Św. Barbary Ufficio Primo Wspólna Wilcza 46 Wilcza Wilcza House Wilcza 52 *Pipeline Skupisko biurowców butikowych Zachód to zarówno całkowicie odrestaurowane i nadal czekające na remont kamienice. Całkowita powierzchnia najmu oferowana przez 15 zlokalizowanych tam obiektów szacowana jest na m kw m 2 CAŁKOWITEJ POWIERZCHNI NAJMU 15 BUDYNKÓW 12 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

13 Plac Małachowskiego

14 DIABEŁ TKWI W SZCZEGÓŁACH W przeprowadzonej analizie wzięto pod uwagę szereg fizycznych cech charakteryzujących biurowce butikowe. W czasie badań ustalono, iż powierzchnia zdecydowanej większości biurowców butikowych (30 obiektów) wynosi od do m kw., jednakże aż 46% powierzchni znajduje się w obiektach o wielkości od do m kw. CAŁKOWITA POWIERZCHNIA ORAZ LICZBA BIUROWCÓW BUTIKOWYCH Z PODZIAŁEM NA WIELKOŚĆ BUDYNKÓW BUDYNKÓW BUDYNKÓW BUDYNKÓW BUDYNKÓW powyżej m² m² m² poniżej m² Źródło: BNP Paribas Real Estate N 21 Ufficio Primo 14 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

15 Royal Trakt Offices Biurowce butikowe różnią się pod względem rodzaju i standardu wykończenia. Analizowaną próbkę można podzielić na dwie główne grupy: całkowicie odrestaurowane / odnowione lub całkowicie odbudowane w miejscu zniszczonych obiektów; spełniające najwyższe standardy dla nowoczesnych biurowców częściowo odrestaurowane / odnowione lub odmalowane, niespełniające najwyższych standardów technicznych dla nowoczesnych biurowców. Pierwsza grupa obejmuje projekty o najwyższym poziomie specyfikacji technicznej, co sprawia, że budynki te znajdują się czołówce nowoczesnych biurowców. Są wyposażone w systemy zarządzania budynkiem, 4-kanałową klimatyzację, podwieszane i często bardzo wysokie sufity, podniesione podłogi, systemy okablowania strukturalnego i komputerowego. Specjalny nacisk położono na usługi związane z zarządzaniem nieruchomością. Kilka tego typu budynków uzyskało zielone certyfikaty takie jak LEED czy BREEAM. Poza dużymi obiektami, na które składają się głównie pałace, powierzchnię biurową piętra w większości analizowanych budynków waha się od 300 do 500 m kw. Współczynnik miejsc parkingowych jest niższy niż w przypadku zwykłych biur, co wynika z centralnego położenia, ograniczeń lokalizacyjnych i ograniczeń dostępności. Jego zakres waha się od 1:100 do 1:200 m kw. Dodatkowo, biurowce butikowe wyróżnia wyższa jakość materiałów wykończeniowych, na które składają się m. in. drewno, piaskowiec czy marmur. W pierwszej grupie, która obejmuje 20 obiektów, najbardziej spektakularne przykłady to: Liberty Corner, Plac Małachowskiego, Le Palais i Nowy Dom Jabłkowskich. Pozostała powierzchnia znajduje się w budynkach mniejszych i mniej zaawansowanych technicznie. Elegancka i charakterystyczna architektura to jeszcze jedna z cech przypisywanych budynkom w obydwu grupach. Ponad 31 z analizowanych biurowców podlega ochronie konserwatora zabytków. WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 15

16 KONESERZY WŁAŚCICIELE P rzeprowadzona analiza wyraźnie wskazuje, że ponad połowa badanych obiektów znajduje się w rękach zamożnych osób fizycznych. Rynek tego typu obiektów jest stosunkowo niedojrzały i pozostawia wiele do życzenia pod względem przeprowadzanych procesów rewitalizacji, zarządzania i pozycjonowania na rynku, które bardzo często nie oddają w pełni potencjału danego obiektu. Istnieje jednak niewielka grupa deweloperów i inwestorów instytucjonalnych, którzy zainwestowali w portfele lub pojedyncze butikowe obiekty. Pomimo możliwych pułapek związanych z roszczeniami reprywatyzacyjnymi, niejasnym statusem zagospodarowania przestrzennego, kwestiami dostępności, jak również z niekorzystnym podziałem funkcjonalnym nałożonym przez władze miasta, zarówno niemieccy, jak i polscy inwestorzy instytucjonalni skorzystali z zalet związanych z tą kategorią biurowców i w profesjonalny sposób ograniczyli istniejące zagrożenia. Lista nieruchomości będących własnością instytucjonalnych inwestorów jest stosunkowo krótka, jednak biorąc pod uwagę ich lokalizację i jakość, większość aktywów należy do ekstraklasy biurowców butikowych. Pozostałe biurowce butikowe to nieruchomości będące własnością samorządową miasta lub dzielnic. Coraz większa liczba graczy rynkowych będzie podejmowała próby odbudowy charakteru centrum miasta. Przykładem może być Hala Koszyki na ulicy Koszykowej realizowana przez Griffin Real Estate, będąca rekonstrukcją hali targowej z XIX w. powiększona o powierzchnię biurową. Innym przykładem jest zakrojony na dużą skalę remont budynku CEDET czyli dawnego domu handlowego, któremu drugą szansę daje Immobel, który stworzy wielofunkcyjny obiekt na rogu Alei Jerozolimskich i ulicy Brackiej. Biurowce butikowe to najczęściej niższe stopy kapitalizacje i nieco wyższe czynsze, stąd też wyższe wartości kapitałowe w porównaniu z tradycyjnymi obiektami biurowymi. Najbardziej zainteresowani tego typu produktami są inwestorzy typu «core», czyli tradycyjnie konserwatywni, wśród których wysokie bezpieczeństwo wynikające z rodzaju produktów inwestycyjnych przekłada się na najwyższe wartości kapitałowe. Joanna Kowalska-Szymczak, Kulczyk Silverstein Properties WŁAŚCICIEL BIUROWCE BUTIKOWE W POSIADANIU / WYBUDOWANE DEKA Mokotowska Square GLL Liberty Corner Griffin House Renaissance IVG Instututional Funds Chmielna 25 Le Palais Royal Trakt Offices Pałac Młodziejowskiego N 21 Kulczyk Holdings and Kulczyk Silverstein Properties LHI* PHN Union Investment *Inwestor początkowy / deweloper Ufficio Primo Krucza House Plac Małachowskiego Mazowiecka 2/4 Nowy Dom Jabłkowskich Chmielna 25 Foksal 10A Foksal City Pałac Kossakowskich (Nowy Świat 19) Nowy Świat 42 Wierzbowa 9/11 Pasaż Lipińskiego Centrum Zielna Nowy Dom Jabłkowskich 16 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

17 NAJEMCY J ak wykazało badanie przeprowadzone wśród około 525 najemców, biurowce butikowe przyciągają specyficzna grupę najemców. Posiadanie siedziby z duszą, szczególny prestiż, a równocześnie spełnianie przez takie obiekty standardów dla nowoczesnych powierzchni biurowych to cechy, które przyciągają głównie najemców z sektora usług biznesowych (36% wszystkich najemców), gdzie na pierwszym miejscu znajdują się kancelarie prawne, a następnie różnorakie firmy doradcze (z sektora inwestycyjnego, zasobów ludzkich oraz księgowości). Biurowce butikowe są również bardzo popularne dla firm z sektor FIRE (czyli finanse, ubezpieczenia oraz nieruchomości), które stanowią 15% najemców. Ta grupa jest z kolei najsilniej reprezentowana przez firmy z sektora bankowości inwestycyjnej i prywatnej oraz deweloperów i inwestorów). Pozostałe sektory rynkowe, czyli technologie informacyjne i komunikacyjne (ICT), przedsiębiorstwa produkcyjne oraz sektor publiczny i media, mają bardzo podobny udział w rynku wynoszący od 3 do 5%. Najemcy zajmujący lokale na parterach badanych obiektów i wywodzący się głównie z sektora usługowego stanowią od 5-9% wszystkich najemców. Średnia powierzchnia przypadająca na jednego najemcę waha się między 200 a 500 m kw. Ograniczenia fizyczne wynikające z mniejszej powierzchni poszczególnych pięter, to oczywiście naturalna przyczyna takich wielkości. STRUKTURA NAJEMCÓW BIUROWCÓW BUTIKOWYCH Handel 9% Sektor publiczny 5% Inne 20% Media 3% Produkcja 4% Wysokie technologie, komunikacja 3% Usługi 5% Finanse, ubezpieczenia, nieruchomości 15% Usługi biznesowe 36% Źródło: BNP Paribas Real Estate Biurowce butikowe często przyciągają specyficzną grupę najemców, do których można zaliczyć kancelarie prawne, firmy z sektora doradztwa finansowego, private equity, wealth management, fundusze inwestycyjne, firmy z branży executive search, niewielkie biura projektowe i firmy świadczące wyspecjalizowane usługi. Najemcy ci często wybierają również typowe nowoczesne budynki biurowe, jednakże w miarę dojrzewania warszawskiego rynku i coraz większych możliwości wyboru pomiędzy biurami w nowoczesnych budynkach i obiektach zabytkowych wyremontowanych według najwyższych standardów jakościowych, zaczyna wyłaniać się grupa lokalnych firm, która stawia na ekspozycję marki, prestiż oraz atrakcyjne środowisko pracy, które oferowane są właśnie przez biurowce butikowe. Joanna Kowalska-Szymczak, Kulczyk Silverstein Properties Plac Małachowskiego Biurowce butikowe to często wybór emocjonalny. Najemcy muszą zobaczyć na własne oczy i doświadczyć ich wyjątkowości. Mamy do czynienia z dość dużą grupą potencjalnych najemców, jednakże niektóre firmy muszą się jeszcze przekonać o korzyściach płynących z posiadania biura w takich obiektach. Rafał Krzemień, PHN WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 17

18 LICZBY ZNACZĄ WIĘCEJ NIŻ SŁOWA DOSTĘPNOŚĆ Spośród 73 biurowców butikowych poddanych analizie średni poziom pustostanów wynosił 12,4%, co jest wynikiem niższym o 2,8% w porównaniu z nowoczesnymi budynkami w centrum Warszawy (wg. danych z IV kw opublikowanych przez Warsaw Research Forum). Należy też zauważyć, iż ponad połowa (57%) powierzchni dostępnej w biurowcach butikowych zlokalizowana jest w 6 obiektach. Przypada na nie 6,7% ze średniego poziomu pustostanów. W obliczu wzrastającego poziomu pustostanów i podaży, która trafi na rynek w ciągu najbliższych kwartałów, sytuacja na rynku powierzchni biurowych nie jest łatwa dla właścicieli. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę typową wielkość butikowych biurowców, praktyczną wielkość powierzchni najmu, a także mniejszą zmienność rynku najemców, ta nisza rynkowa jest dobrą lokatą kapitału, której wartość nie ulega szybkiemu obniżeniu. Rafał Krzemień, PHN Analizując rejony, o których była mowa w rozdziale BLIŻEJ NIŻ MYŚLISZ, Północ ma największą dostępność podaż powierzchni biurowej, a która wynosi około m kw. (17,3%), co wynika głównie z faktu niedawnego ukończenia kilku projektów inwestycyjnych. Rejon Zachód ma najniższy poziom pustostanów wynoszący 7,2%, co przekłada się na powierzchnię wielkości m kw. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW W BIUROWCACH BUTIKOWYCH Z PODZIAŁEM NA REJONY, STYCZEŃ 2015 Północ Centrum Południe Zachód 7,2% 11,8% 10,9% 17,3% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% Źródło: BNP Paribas Real Estate Renaissance 18 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU

19 CZYNSZE I STOPY KAPITALIZACJI N ic dziwnego, iż prestiżowe lokalizacje, wysokiej klasy parametry techniczne, które spełniają wszystkie oczekiwania najemców, jak również wyjątkowa jakość wykończenia wewnętrznego i zewnętrznego mają pewną cenę. Podczas gdy czynsz wywoławczy dla najlepszych standardowych nowoczesnych biurowców w centrum Warszawy wynosi obecnie od 22 do 24 Euro, w najlepszych biurowcach butikowych waha się on od 23 do 26 Euro za m kw. (10 budynków mieści się w tym zakresie cenowym). Zdecydowana większość analizowanej puli biurowców oferuje przestrzeń biurową w cenie Euro za m kw., co nadal jest ceną o 10-15% wyższą niż w przypadku typowych biurowców położonych w centrum. Istnieje również grupa biurowców butikowych, które zostały odnowione lub odmalowane jedynie częściowo. W tych przypadkach czynsze są znacznie niższe i wahają się na poziomie Euro za m kw., jednak najemcy takich lokali nie mogą liczyć na luksusowe wyposażenie, takie jak klimatyzacja lub okablowanie strukturalne. Jeśli chodzi o czynsze efektywne dla wszystkich grup biurowców butikowych, poziom transakcji w przypadku większych najemców przekracza czynsz bazowy o 10-15%, natomiast w przypadku standardowych biurowców o 20-25%. Należy podkreślić, iż wymienione powyżej czynsze dla biurowców butikowych od kilku lat pozostają na stałym poziomie, co stanowi odzwierciedlenie ich odporności na zmieniającą się sytuację na rynku GRUPY CZYNSZOWE DLA BIUROWCÓW BUTIKOWYCH, STYCZEŃ 2015 WYSOKA (>23,0-26,0 ) ŚREDNIA (>19,5-22,5 ) NISKA (<19,5-14,0 ) BUDYNKÓW BUDYNKI BUDYNKÓW m²/mies. Źródło: BNP Paribas Real Estate Wyższy standard wykończenia oraz dopasowane do potrzeb najemców usługi zarządzania nieruchomością przyczyniają się do wyższego czynszu w biurowcach butikowych. Łukasz Laskowski, GLL STOPY KAPITALIZACJI ZA NAJLEPSZE BIUROWCE BUTIKOWE ORAZ STANDARDOWE BIUROWCE (%) 8,50% 8,25% 8,00% 7,75% 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,00% 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% STANDARDOWE BIUROWCE BIUROWCE BUTIKOWE (f) Źródło: BNP Paribas Real Estate 2016 (f) CZYNSZE WYWOŁAWCZE ZA NAJLEPSZE BIUROWCE BUTIKOWE ORAZ STANDARDOWE BIUROWCE ( /m 2 /mies.) 27,5 27,0 26,5 26,0 25,5 25,0 24,5 24,0 23,5 23,0 22,5 22,0 21,5 21,0 20, (f) Źródło: BNP Paribas Real Estate BIUROWCE BUTIKOWE STANDARDOWE BIUROWCE 2016 (f) WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU 19

20 WNIOSKI KOŃCOWE Biurowce butikowe stanowią alternatywną ofertę o unikatowym charakterze. Wzbogacają one życie miasta i odtwarzają utraconą w przeszłości przestrzeń miejską. Obecna podaż biurowców butikowych jest zróżnicowana zarówno pod względem położenia geograficznego, jak i typu dostępnych obiektów, wielkości, najemców, specyfikacji technicznej, poziomu czynszów, a także jakości oferowanych usług zarządzania. Oferta biurowców butikowych skierowana jest najczęściej do bardzo specyficznej grupy najemców, która to tendencja będzie się utrzymywać. Najemcy ci zazwyczaj wykazują się wyższą lojalnością, zapewniając niższy wskaźnik rotacji. Rynek jest nadal nieprzejrzysty i niedojrzały, jednakże istnieje grupa inwestorów skoncentrowanych na taki właśnie rodzaju aktywów. Biorąc pod uwagę potencjał biurowców butikowych, liczba zainteresowanych podmiotów będzie wzrastać. Ze względu na zrównoważony poziom czynszów, które są mniej podatne na zmienną sytuacje rynkową, a także ze względu na czynsze wyższe od tych płaconych za wynajem powierzchni w tradycyjnych budynkach biurowych, osiągane stopy kapitalizacji są korzystniejsze o około 0,25 punktu bazowego. W kolejnych latach można spodziewać się pogłębienia różnic stóp kapitalizacji między biurowcami butikowymi a standardowymi. Oferta obiektów typu prime, tych najlepszych jest stosunkowo ograniczona, jednak rynek ten ma potencjał. Wiele nieruchomości w dobrych lokalizacjach czeka na inwestora, odpowiednią rewitalizację i profesjonalne zarządzanie. Wierzbowa 20 WYRÓŻNIAJĄC SIĘ Z POŚRÓD TŁUMU