1.Wprowadzenie - podsumowanie dla kierownictwa 2. Podstawowe informacje o zarządzanej nieruchomości. 3. Analiza rynku nieruchomości

Transkrypt

1 Spis treści.wprowadzenie - podsumowanie dla kierownictwa..cel opracowania..cel właściciela nieruchomości.3.podsumowanie. Podstawowe informacje o zarządzanej nieruchomości...stan prawny nieruchomości i status właściciela..lokalizacja ogólna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.3.lokalizacja szczegółowa.4.charakterystyka nieruchomości funkcjonalna i techniczna.5.opis i stan techniczny budynku.6.określenie bieżących potrzeb remontowych.7.zawartość dokumentacji technicznej.8.sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.9.obecny sposób zarządzania nieruchomością.0.podsumowanie i wnioski 3. Analiza rynku nieruchomości 3..Określenie zasięgu rynku 3..Dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo 3.3.Najemcy potrzeby, preferencje i upodobania 3.4.Nieruchomości konkurencyjne 3.5.Analiza porównywalnych nieruchomości 3.6.Podsumowanie i wnioski 4. Bieżąca analiza finansowa 4..Wpływy i wydatki 4..Oszacowanie wydatków bieżących i niezbędnych prac remontowych 4.3.Możliwość zwiększenia przychodów i zmniejszenia wydatków 4.4.Źródła finansowania 4.5.Określenie wartości nieruchomości 4.6.Podsumowanie i wnioski 5. Analiza strategiczna 5..Mocne i słabe strony nieruchomości 5..Szanse i zagrożenia nieruchomości 5.3.Określenie wariantów zarządzania

2 5.4.Podsumowanie i wnioski 6. Ocena wariantów postępowania 6..Analiza porównawcza wariantów zarządzania 6..Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów zarządzania 6.3.Wskazanie wariantu optymalnego 7. Plan realizacji wskazanego wariantu 8. Podsumowanie planu Załączniki Bibliografia i źródła danych

3 .Wprowadzenie - Podsumowanie dla kierownictwa..cel opracowania Celem niniejszego planu zarządzania jest analiza bieżącej sytuacji nieruchomości komercyjnej położonej w Warszawie, ul... róg..., w dzielnicy... Budynek został wybudowany w 998 roku. Od 999r. budynek posiada zezwolenie na użytkowanie parteru, a od 000r. piętra. Od 999r. budynek użytkowany jest wyłącznie jako lokal handlowy o powierzchni...m. Budynek jest nowy, ale wymaga drobnych prac remontowych. Stopień zużycia technicznego budynku określono na 7,95%. Nieruchomość znajduje się w części dzielnicy, która od kilku lat odnotowuje dynamiczny rozwój infrastruktury handlowej, usługowej i komunikacyjnej. W rejon ulicy... strumienie klientów napływają z dzielnicy... i z dzielnic sąsiednich, a także z prawobrzeżnych miejscowości podwarszawskich. Niniejsze opracowanie zostało przygotowane dla właściciela nieruchomości i przedstawia różne warianty zarządzania nieruchomością. Opracowanie stanowi dla właściciela nieruchomości propozycję do podjęcia decyzji określających zakres zadań rzeczowych /remontów i modernizacji/, które należy wykonać na nieruchomości w celu podniesienia wartości użytkowej budynku i otoczenia. Opracowanie określa harmonogram prac do realizacji oraz możliwości przeprowadzenia tych prac, ich sfinansowania i, oceny efektywności ekonomicznej wydatków. Powyższe zamierzenia realizowane będą przy zachowaniu zasady najniższych kosztów i największych efektów. Warianty planu zarządzania zostały przygotowane dla właściciela nieruchomości na podstawie analizy potrzeb remontowych i modernizacyjnych oraz stawek eksploatacji podstawowej za lata ubiegłe tj oraz obejmują okres planowania na lata

4 ..Cel właściciela nieruchomości Celem właściciela budynku jest, aby minimalnym nakładem kosztów utrzymać nie pogorszony stan techniczny budynku, a także doprowadzenie do sytuacji, w której budynek będzie generował wpływy gotówkowe (czyli teraz nie generuje ponieważ użytkuje sam cały budynek). Właściciel dopuszcza możliwość(?czy planuje wynajem od 007 r.?) wynajęcia od stycznia 007 roku całego budynku na okres 3 lat, ale zakłada minimalną stopę zwrotu r=0%..3.podsumowanie Wartość rynkowa nieruchomości wynosi =.6.56,00zł Przepływ gotówkowy generowany przez nieruchomość w 007 roku =4.600,00zł Oczekiwana przez właściciela minimalna stopa zwrotu =0% Maksymalny zwrot z kapitału =08,4% Wydatki potrzebne na remont i modernizację =64.800,00zł Wariant o największej efektywności finansowej wymaga zaangażowania środków finansowych w fazie początkowej. Wpływy z najmu umożliwiają finansowanie wydatków ze środków własnych właściciela. Ponadto nieruchomość posiada duże możliwości korzystania z kredytu.. Podstawowe informacje o zarządzanej nieruchomości.. Stan prawny zarządzanej nieruchomości i status właściciela Nieruchomość gruntowa zabudowana nabyta została Aktem Notarialnym Rep. A- xxxx/98 z dnia xx.xx.998 roku, dla której założona jest Księga Wieczysta nr KW... prowadzona przez Sąd Rejonowy dla... Wydział IX Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość została zakupiona przez osoby fizyczne URL od osób fizycznych MMM, współużytkowników wieczystych gruntu do... roku oraz współwłaścicieli 4

5 budynku mieszkalnego parterowego w zabudowie bliźniaczej stanowiący zachodni segment oraz stanowiący od gruntu odrębną nieruchomość. Nieruchomość oznaczona jest numerem ewidencyjnym... w obrębie... i zawiera... m.kw. obszaru. Na powyższej nieruchomości znajduje się obecnie wybudowany w 998 roku i oddany do użytkowania częściowo w 999 roku, a całkowicie w 000 roku - piętrowy, murowany, częściowo podpiwniczony pawilon handlowy stanowiący zachodni segment w zabudowie bliźniaczej zawierający 94,7 m.kw. powierzchni użytkowej. Działy III i IV księgi wieczystej wpisów nie zawierają i żadne wnioski do akt księgi nie wpłynęły... Lokalizacja ogólna i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość położona jest w prawobrzeżnej części miasta Warszawa w dzielnicy Praga Południe /załącznik nr /. (czy możliwe jest dołączenie zdjęcia bez użycia załączników? Tak komisji byłoby łatwiej czytać bez zaglądania w załączniki) Teren, na którym znajduje się nieruchomość obecnie nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W 998 roku nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym na planie symbolem MU-6 o mieszkaniowo usługowej funkcji obszaru..3. Lokalizacja szczegółowa Nieruchomość posiada kształt prostokąta usytuowanego przy skrzyżowaniu ulic... z dojazdem do obu ulic /załącznik nr /. Od strony południowej znajduje się ulica..., a od strony zachodniej znajduje się ulica... Obydwie ulice są asfaltowe. Ulica... to główna arteria miasta w kierunku wschód zachód. Ulica... to wcześniej ulica dojazdowa, a obecnie ulica ślepa o długości ok. 60 m. Od strony północnej i wschodniej nieruchomość sąsiaduje z przyległymi działkami. Od tych stron nieruchomość ogrodzona jest siatką na podmurówce, a od strony południowej i zachodniej ogrodzenie zostało usunięte, a na otwartym obszarze wyłożonym kostką brukową urządzono parking dla samochodów klientów. Brama wjazdowa nieruchomości znajduje się od strony zachodniej. 5

6 . 4. Charakterystyka nieruchomości funkcjonalna i techniczna Właściciel nieruchomości otrzymał pozwolenie na użytkowanie: - części parterowej budynku oraz parkingu samochodów osobowych, w lipcu 999 roku, - części budynku piętra, w październiku 000 roku. Pozwolenie na użytkowanie dotyczy budynku handlowo-usługowego. Budynek posiada dwie kondygnacje naziemne, jest częściowo podpiwniczony /załącznik nr 3/. W piwnicy zlokalizowano kotłownię gazową, pomieszczenia magazynowe. Na parterze znajdują się toaleta i pomieszczenie socjalne. Powierzchnia handlowa posiada otwartą przestrzeń, znajduje się na parterze i na piętrze. Schody z parteru na piętro dostępne tylko z powierzchni handlowej. Schody z parteru do piwnicy dostępne z korytarza od strony pomieszczenia socjalnego i od strony drzwi wejściowych z zaplecza. Główne, przeszklone wejście do budynku z poziomu chodnika bez stopni, znajduje się od strony ulicy Ostrobramskiej. Duże witryny na parterze i na piętrze znajdują się od strony ulicy Ostrobramskiej. W wyniku wykonanych robót budowlanych i wykończeniowych w latach powstał budynek handlowo-usługowy. Zestawienie powierzchni obiektu Powierzchnia zabudowy 69 m Powierzchnia całkowita 38, m 3 Powierzchnia użytkowa 94,7 m 4 Kubatura 350 m3 Budynek posiada następujące instalacje: - wodociągową sieć miejskaciową, - kanalizację sanitarną własną, - kanalizację deszczową do zbiornika wód opadowych własną, - ciepłą wodę - własną, - centralne ogrzewanie z własnej kotłowni gazowej - elektryczną sieć miejskaciową, - telefoniczną sieciową z własną centralą i własną siecią wewnętrzną, - wentylacyjną grawitacyjną, - wentylacyjną mechaniczną, - komputerową własna sieć, 6

7 - tv przemysłową własna sieć współpracująca z systemem ochrony budynku, - całodobowej ochrony budynku oraz całodobowy monitoring z różnymi systemami powiadamiania. Budynek został wybudowany w 998 w technologii tradycyjnej w następujący sposób: Lp Nazwa elementu Technologia wykonania ławy fundamentowe monolityczne żelbetowe ściany fundamentowe monolityczne żelbetowe 3 ściany nośne siporex 30 cm 4 stropy belki i pustaki przemysłowe typu teriva 5 dach jednospadowy /krokwie, murłaty, płatwie i słupki/ 6 pokrycie dachu papa bitumiczna 7 schody wylewane konstrukcji żelbetowej 8 tynki wewnętrzne piwnica cementowo-wapienne 9 tynki wewnętrzne parter i piętro płyta gipsowa z wykończeniem 0 tynki zewnętrzne akrylowe, malowane ocieplenie budynku styropian 0 cm stolarka okienna aluminiowa zespolona, dwuszybowa, szyby 3 stolarka drzwiowa, drzwi wejściowe od frontu bezpieczne z atestem, antywłamaniowe aluminiowa, przeszklona, zespolona, dwuszybowa, szyby bezpieczne z atestem, antywłamaniowe 4 roleta wejściowa aluminiowa, elektryczna z atestem 5 drzwi wejściowe od zaplecza stalowe, antywłamaniowe z atestem 6 podłogi gres 7 malowania ściany malowane wewnątrz farbą akrylową 8 ściany wewnątrz płyta panelowa na powierzchni handlowej 9 obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej 0 wentylacja grawitacyjna: przewodami wentylacyjnymi, w pomieszczeniach poprzez otwory okienne i drzwiowe, wymuszona: w kotłowni, na piętrze. sufity podwieszane, kasetony.5. Opis i stan techniczny budynku Budynek przez cały czas był eksploatowany w sposób prawidłowy, a dokładne oględziny nie wykazały zużycia wyższego niż wynikające z normalnej eksploatacji. 7

8 Stopień zużycia budynku oszacowano za pomocą wzoru: Sz = Ai x Szi / 00 Sz stopień zużycia w procentach, Ai procentowy udział danego elementu w koszcie budowy obiektu, Szi procentowe zniszczenie danego elementu. Wizja lokalnadokładne oględziny budynku pozwoliłay określić wielkości współczynników Ai, Szi dla poszczególnych elementów budynku. Tabela poniżej przedstawia średni ważony Lp Nazwa elementu Ai w % Szi w % Ai x Szi / 00 Roboty ziemne i fundamenty 0 5,00 Mury nadziemne i ściany działowe 5 5,5 3 Stropy i schody 4 5 0,70 4 Dach i pokrycie 9 0 0,90 5 Podłoża, posadzki 6 0 0,60 6 Tynki wewnętrzne i malowanie 0 0,0 7 Elewacja, roboty zewnętrzne 5 0 0,50 8 Stolarka i balustrady 9 0 0,90 9 Instalacja centralnego ogrzewania 4 0 0,40 0 Instalacja kanalizacyjna 5 0,05 Instalacja wodna 5 0,05 Instalacja elektryczna 4 0 0,40 3 Wentylacja wymuszona 0 0,0 Razem 00-7,95 Po zastosowaniu powyższego wzoru wyliczono stopień zużycia budynku na 7,95%..6. Określenie bieżących potrzeb remontowych Pomimo tego, że budynek jest prawie nowy konieczne jest przeprowadzenie drobnych remontów i prac związanych z normalnym zużyciem eksploatacyjnym niektórych elementów budynku. W ramach działań doraźnych w roku 006 poprawiono drobne usterki pokrycia dachowego i obróbek blacharskich. Wydatki i prace remontowe do wykonania w 006 roku Lp Rodzaj prac Wydatek Wymiana osłon wlotowych na kominach 600,00 Poprawa obróbek blacharskich 000,00 8

9 Razem 600,00.7.Zawartość dokumentacji technicznej Dokumentacja techniczna znajduje się w posiadaniu właściciela nieruchomości. Dokumentacja obejmuje: - dokumentację techniczną ogólnobudowlaną, - książkę obiektu budowlanego, - protokoły przeglądów. Dokumentacja przechowywana jest przez właściciela pod adresem nieruchomości w trzech grupach zawierających : opis stanu prawnego nieruchomości, opis stanu technicznego nieruchomości oraz opis spraw związanych z eksploatacją nieruchomości..8. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości Zagospodarowanie terenu zapewnia bezpieczne dojście do budynku dla pracowników i klientów. Wokół budynku znajdują się ciągi piesze z kostki brukowej. Wzdłuż nieruchomości po jej zachodniej stronie znajduje się asfaltowa ulica. Przy niej znajdują się miejsca parkingowe oraz wjazd na posesję do altany śmietnikowej. Stan techniczny nawierzchni asfaltowych i betonowych jest dobry. Otoczenie jest czyste. Od strony zachodniej budynku znajdują się tereny zielone należące do spółdzielni mieszkaniowej /trawa oraz duża ilość drzew i krzewów, alejki osiedlowe dla pieszych/. Od strony północnej i wschodniej nieruchomość sąsiaduje z przylegającymi posesjami. Od strony południowej ulica... z dużym ciągiem pieszo-rowerowym. Ulica... i ulica... oraz teren nieruchomości jest oświetlony. Budynek jest dobrze oznakowany i widoczny z daleka, z ulicy... Z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynek wykorzystywano jako handlowo-usługowy. Właściciel nieruchomości pod adresem nieruchomości do końca listopada 006 roku będzie prowadził własną działalność gospodarczą. W grudniu siedziba firmy oraz działalność zostaną przeniesione pod nowy adres..9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością 9

10 Czynności zarządcy i administratora wykonuje właściciel. Ich Zzakres czynności zarządcy i administratora obejmuje przede wszystkim:. Kierowanie zatrudnionym personelem.. Decydowanie jakie usługi powinny być zakupione dla nieruchomości, określenie ilości i jakości zakupów, negocjowanie i zawieranie umów świadczenia usługi. 3. Zapewnienie właściwego stanu sanitarno-porządkowego. 4. Układanie planów konserwacji, remontów i modernizacji a na ich podstawie planu gospodarczo-finansowego /budżetu/ na każdy rok działalności. 5. Kontrola i zatwierdzanie sprawozdań finansowych z wymaganymi notami wyjaśniającymi. 6. Monitorowanie pracy księgowości. 7. Określenie możliwego do ubezpieczenia ryzyka związanego z nieruchomością i zawieranie umów ubezpieczeniowych. 8. Analizowanie i kontrola wymagań finansowych nieruchomości oraz poszukiwanie źródeł funduszy. 9. Odpowiedzialność za zgodność funkcjonowania nieruchomości z przepisami prawa, przepisami ochrony środowiska oraz w razie potrzeby zasięganie opinii ekspertów. 0.Określanie, analiza i wdrażanie potrzeb znacznych wydatków finansowych w tym konserwacje, remonty i modernizacje..dokonywanie napraw budynku, umożliwiających klientom optymalne korzystanie z nieruchomości oraz z urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości, usuwanie skutków wszelkich awarii..zlecenie wykonania remontów oraz nadzór nad ich wykonywaniem i końcowym odbiorem 3.Zapewnienie dostaw gazu, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz odprowadzenie ścieków, wywozu śmieci itp. 5.Przygotowywanie informacji, sprawozdań i rozliczeń dotyczących nieruchomości. 6.Prowadzenie korespondencji w sprawach dotyczących nieruchomości..0. Podsumowanie i wnioski Stan prawny nieruchomości jest uregulowany.

11 Dokumentacja techniczna prowadzona jest przez właściciela nieruchomości. Stwierdzono brak przeglądu 5 letniego. Zużycie budynku świadczy o tym, że na wybranych elementach budynku była prowadzona bieżąca konserwacja. Zaplanowane na bieżący 006 rok remonty i prace konserwacyjne mają na celu usunięcie usterek oraz powinny utrzymać nieruchomość w nie pogorszonym stanie technicznym. 3. Analiza rynku nieruchomości 3..Określenie zasięgu rynku Omawiana nieruchomość znajduje się w Warszawie, blisko centrum. Warszawa, stolica Polski liczy mieszkańców na obszarze 57,90 km. średnia gęstość zaludnienia to 358 osób/km /004/. Aglomeracja warszawska liczy około,68 mln mieszkańców na obszarze 7,38 km /załącznik nr 4/. Praga Południe to druga co do wielkości pod względem ilości mieszkańców dzielnica Warszawy. Dzielnica liczy mieszkańców na powierzchni,4km. Dzielnica Praga Południe posiada centralne położenie w mieście. Od zachodu przez Wisłę sąsiaduje z dzielnicą Śródmieście, a dalej z Pragą Północ, z Targówkiem, Rembertowem i Wawrem. Wawer jest największą pod względem powierzchni 79,7 km dzielnicą Warszawy. W Warszawie zarejestrowanych jest przeszło 68 tysięcy firm. Warszawa wytwarza około 5% polskiego PKB, a bezrobocie wynosi około 6,5% w Warszawie oraz około 4% w województwie mazowieckim i należy do najniższych w kraju. Warszawa jest drugim największym po Górnośląskim Okręgu Przemysłowym ośrodkiem miejsko-przemysłowym w kraju. Ze względu na wielkość rynku konsumpcyjnego jest liderem w skali kraju. Tak sklasyfikowane miasto jest również liderem na rynku nieruchomości, który w Warszawie jest bardzo bogaty w różnorodne oferty. Chłonność rynku warszawskiego jest większa niż w innych miastach Polski. Odnosi się to do nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

12 Ceny działek i mieszkań w Warszawie należą do najwyższych w Polsce. Miasto przyciąga swymi atrakcjami nie tylko Polaków z kraju, ale i obcokrajowców. Rozwijają się handel i usługi. 3..Dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo Prezentowana nieruchomość położona jest przy ulicy..., która stanowi część Trasy..., w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych miasta t.j. Trasa Siekierkowska i..., które stanowią dla miasta połączenia z aglomeracją, ale również stanowią drogi wylotowe w kierunkach północ-wschód-południe /załącznik nr, nr 4/. Nieruchomość cechuje się bliskością ciągów komunikacyjnych komunikacji miejskiej z najbliższymi przystankami w ulicach.../ok. 4 linii autobusowych/. Ponadto nieruchomość posiada bardzo dogodne własne warunki parkingowe dla klientów. Własne miejsca parkingowe posiadają wjazd bezpośrednio z ulicy... w ulicę... Ważnym elementem usprawniającym dostępność komunikacyjną będzie zakończenie budowy Trasy Siekierkowskiej, budowa mostu na Zaporze, budowa Trasy Olszynki Grochowskiej, Trasy Bora-Komorowskiego, poszerzenie ul.patriotów, budowa autostrady A oraz rozbudowa Szybkiej Kolei Miejskiej. Nieruchomość posiada dosyć atrakcyjne i wszechstronne sąsiedztwo. W promieniu do 500m nieruchomość sąsiaduje z budynkiem biurowo-usługowym..., stacją paliw BP, stacją obsługi samochodów..., z budynkiem handlowo-biurowym Media Markt /vis a vis nieruchomości, ok. najemców/, z siedzibą telewizji..., z centrum handlowo-usługowo-rozrywkowym... /ok. 0 najemców nie licząc najemców w części biurowej/. Dalsze sąsiedztwo to..., centrum handlowe..., hotel..., oddziały sześciu banków, siedziba... W okolicy nieruchomości znajdują się ponadto stacje paliw Shell, Orlen, Statoil, salony sprzedaży samochodów... W promieniu do 000m znajdują się dwie szkoły podstawowe, gimnazjum, szkoła średnia i dwa kościoły.. W promieniu do 500m znajdują się centra handlowo-usługowo-rozrywkowe z pełnym przekrojem oferowanych produktów, baseny i siłownie, liczne bary, kawiarnie i restauracje. Rejon, w którym znajduje się nieruchomość wyrasta w dzielnicy... na lokalne centrum handlowe skupiające najprężniej działające marki i firmy, które obsługuje

13 nie tylko mieszkańców dzielnicy... i dzielnic sąsiednich, ale również mieszkańców aglomeracji przyjeżdżających do miasta od strony południowej i wschodniej. 3.3.Najemcy potrzeby, preferencje i upodobania Warszawa, stolica Polski skupia największą ilość powierzchni biurowej i handlowej w kraju. W rejonie ulicy Ostrobramskiej na parterach swoją siedzibę lokują głównie banki, sklepy wielkopowierzchniowe, salony samochodowe, stacje benzynowe lub usługi gastronomiczne. Na wyższych piętrach dominują mniejsze sklepy i biura. Zdecydowanie większa część oferowanych do wynajmu powierzchni posiada klimatyzację. Lokale, które posiadają parking w bezpośrednim sąsiedztwie należą do rzadko spotykanych. Możliwości reklamowania działalności najemcy na zewnątrz budynku w większości przypadków nie występują. 3.4.Nieruchomości konkurencyjne L Cecha / stan Sierpień 005, p Adres Nazwa nieruchomości 3 Funkcje budynku Czerwiec 006 Allianz / DB Usługi, biura, Czerwiec 006 Czerwiec 006 Czerwiec 006 Centrum Handlowe Promenada Handel, usługi, rozrywka, Budynek zaplecza technicznego Spółdzielni Mieszkaniowej Biura, magazyny, handel, biura usługi 4 Właściciel Allianz Spółdzielnia 5 Stan budynku Pawilon handlowy Handel, usługi Osoba Mieszkaniowa fizyczna Bardzo dobry Bardzo dobry Dobry Dobry zewnętrzny 6 Otoczenie Dobre Bardzo dobre Dobre Dobre 7 Działka

14 powierzchnia m 8 Rok budowy Powierzchnia całkowita m Powierzchnia , , ,7 0 użytkowa m Zapełnienie 00% 99% 80% 00% Liczba najemców Liczba miejsc parkingowych dla klientów Parking dla personelu Bezpłatny, na poziomie -, 30 miejsc Bezpłatny, Bezpłatny, ogólnodostępny ogólnodostępny Bezpłatny, dodatkowe miejsca Zapytanie dotyczyło pow. najmu m ,7 Miejsce najmu piętro piętro parter parter i piętro Czynsz 4 euro 0 euro miesięczny x 4,00 zł x 4,00 zł / m = 56,00 zł = 80,00 zł = 40,00 zł = 40,00 zł powierzchnia magazynowa Opłata 3 euro 0, 5 eksploatacyjna x 4,00 zł x 4,00 zł / m =,00 zł 3,00 zł = 0,00 zł Opłata 0,5 euro marketingowa x 4 zł / m = 6,00 zł Razem netto

15 0 czynsz i opłaty / m = 68,00 zł = 8,00 zł = 40,00 zł = 50,00 zł Kaucja Brak danych 3-miesięczny czynsz + opłata eksploatacyjna + opłata marketingowa + VAT, zdeponowana na nie-, lub 3- miesięczny czynsz netto, zależy od okresu wypowiedzenia umowy, zdeponowana na nie- Do ustalenia,, lub 3- miesięczny czynsz netto zdeponowana na nieoprocentowanym rachunku bankowym oprocentowanym rachunku bankowym lub równoważna gwarancja bankowa oprocentowanym rachunku bankowym Waloryzacja czynszu Brak danych Do wyboru: - stała od do - 3% w skali roku - wskaźnikiem inflacji złotego 3% w skali roku, - wskaźnikiem inflacji strefy euro Okres najmu Brak danych 5 lat Bez 3 lata 3 minimum ograniczeń Liczba kondygnacji naziemnych Liczba kondygnacji podziemnych Windy Tak Tak Nie Nie 6 Ochrona Tak Tak Tak Tak

16 Klimatyzacja Tak Tak Nie Nie Dostępność Tak Tak Tak Tak mediów Zarządca Tak...sp. z o.o. Administrator Właściciel Spółdzielni Mieszkaniowej 3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości W omawianej części dzielnicy nie występują nieruchomości wprost porównywalne: - położone przy ulicy...j, - z jednym najemcą, - z własną powierzchnią reklamową. Dla potrzeb planu zarządzania uznano, że nieruchomością porównywalną jest nieruchomość położona przy ulicy... Nieruchomość ta położona jest w odległości około 300 metrów w stronę centrum od nieruchomości przy ulicy... róg... Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono cechy porównywalne i cechy wyróżniające istotne dla dalszego postępowania zarządcy. 3.6.Posumowanie i wnioski Nieruchomość przy ulicy..., położona jest w części dzielnicy, która posiada uzasadnione perspektywy rozwoju w najbliższych latach. Uzasadniony jest również rozwój dostępności komunikacyjnej. Procent zapełnienia nieruchomości konkurencyjnych jest wysoki w przypadku, gdy oferują one powierzchnie o odpowiednim standardzie. Ponadto w Warszawie można zaobserwować tendencję odśrodkową lokowania biur poza ścisłym centrum miasta. Tendencja ta ma swoje odzwierciedlenie w omawianym rejonie ulicy... W przypadku pojawienia się nadpodaży powierzchni biurowej, handlowej lub usługowej rynek z pewnością zweryfikuję stawki czynszu. Biorąc pod uwagę w-w informacje oraz tendencje na rynku warszawskim przyjęto następującą rynkową stawkę czynszu po dokonaniu modernizacji w 006 roku:

17 - czynsz miesięczny = 40,00 zł/m, - opłata eksploatacyjna = 0,00 zł/m. 4.Bieżąca analiza finansowa 4..Wpływy i wydatki Wpływy i wydatki właściciela nieruchomości w latach oraz prognoza kosztów eksploatacyjnych 007. Lp Pozycja Zł Zł Zł Zł I.Wpływy. Środki od właściciela nieruchomości 6449,53 676, , ,00 II.Wydatki Wieczyste użytkowanie gruntu Podatek od nieruchomości 967,0 967,0 967, ,0 5054,0 5054, Ubezpieczenia 440, ,00 870, Woda 69,46 76,00 84, 0 5 Kanalizacja 96,00 09,80, Wywóz odpadów 7 Energia elektryczna 644,49 588,9 685, , , , Gaz 80,0 344, , Wentylacja, klimatyzacja 70,00 40,00 0,00 800,00 0 Telefony 400,00 00, ,00 0 Opłata za 0000, , ,00 0

18 miejsca postojowe dodatkowe Utrzymanie terenu 3 Przeglądy obowiązkowe, konserwacja, remonty , , , , ,00 4 Sprzątanie 894,36 56,4 9,0 0 5 Ochrona 348,7 980,00 660,00 600,00 6 Zarządzanie ,00 7 Materiały 36,3 6358,07 654, Inne 943,86 65, ,00 00,00 9 Razem 6449,53 676, , ,00 III.Wynik Wynik 0,00 0,00 0,00 0,00 4..Oszacowanie wydatków bieżących i niezbędnych prac remontowych Określenie wydatków i potrzeb remontowych w 006 roku przedstawia się następująco: Wydatki i prace remontowe w 006 roku Lp Rodzaj prac Wydatek Wymiana osłon wlotowych na kominach 600,00 Poprawa obróbek blacharskich 000,00 3 Okresowa kontrola 5 letnia 000,00 4 Okresowa kontrola całego obiektu polegająca na 00,00 sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania oraz estetyki 5 Konserwacja systemu dostępu 400,00 6 Naprawa lub wymiana część kostki brukowej 600,00 Razem 4800,00 Koszty podane w tabeli zostały określone na podstawie danych z ofert składanych przez wykonawców.

19 4.3. Możliwość zwiększenia przychodów i zmniejszenia wydatków Przychody nieruchomości mogące oddziaływać bezpośrednio na wysokość wydatków ponoszonych przez właściciela nieruchomości: Możliwość zwiększenia przychodów Lp Zakres czynności Szacowany roczny przychód Wynajęcie powierzchni pionowych nieruchomości od strony ulicy... lub... pod reklamę /80m x 6,5zł/m x / 4040,00 Razem 4040,00 Możliwości zmniejszenia wydatków na nieruchomości mogących oddziaływać bezpośrednio na wysokość tychże wydatków ponoszonych przez właściciela nieruchomości: Możliwość zmniejszenia wydatków Lp Zakres czynności Szacowane zmniejszenie rocznych wydatków Optymalizację i racjonalizację oświetlenia budynku 3000,00 wewnątrz i na zewnątrz Rezygnację z miejsc postojowych dodatkowych 0000,00 Razem 3000, Źródła finansowania Właściciel nieruchomości pod adresem nieruchomości do końca listopada 006 roku prowadzi własną działalność gospodarczą przynoszącą dochód. Wszelkie wydatki na opisywanej nieruchomości w całości pokrywa właściciel nieruchomości z zysku na działalności handlowej.

20 4.5.Określenie wartości nieruchomości Wartość nieruchomości została przyjęta w oparciu o operat z szacowania nieruchomości. Wartość nieruchomości Lp Operat szacowania nieruchomości z dnia Wartość zł , ,00 Przyjęto wartość nieruchomości w 006 roku = 656,00zł Podsumowanie i wnioski Bieżąca analiza finansowa potwierdza, że wszelkie wydatki związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości równoważone są przez wpływy ze strony właściciela, który pod adresem opisywanej nieruchomości prowadzi własną działalność gospodarczą. Nieruchomość posiada możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia wydatków. W planowaniu działań zarządcy należy uwzględnić niezbędne prace remontowe oraz sposób ich finansowania. Nieruchomość posiada znaczną wartość, co przy braku obciążeń hipoteki stanowić będzie istotny element strategiczny. 5. Analiza strategiczna 5.. Mocne i słabe strony nieruchomości W analizie strategicznej przedsiębiorstw, jak również nieruchomości wypracowano kompleksową ocenę walorów i zmian perspektywicznych w otoczeniu. Jest to analiza SWOT. Przedmiotowa nieruchomość poddana analizie zlokalizowana przy ulicy... róg... Na terenie tym wiele firm prowadzi inwestycje. Lp Czynnik strategiczny Waga cechy Mocne strony Słabe strony Ocena ważona Ocena ważona Lokalizacja 0,0 0,0 - Kształt i wielkość działki 0,0-0,0 3 Stan techniczny i wiek 0,0 0,0 -

21 budynku 4 Estetyka 0,0-0,0 5 Wolna powierzchnia wspólna 0,05 0,05-6 Koszty eksploatacyjne 0,05 0,05-7 Zaległości 0,05 0,05-8 Obciążenia hipoteki 0,0 0,0-9 Rodzaj właściciela 0,0 0,0-0 Zamożność właściciela 0,05-0,05 System zarządzania 0,05-0,05 nieruchomością Strategia marketingowa, - wizualizacja budynku - stali klienci 0,05 0, sklep docelowy Razem,00 0,70 0,30 5..Szanse i zagrożenia nieruchomości Szanse i zagrożenia nieruchomości oceniono następująco: Lp Czynnik strategiczny Waga cechy Szanse Zagrożenia Ocena ważona Ocena ważona Rozwój regionu 0,30 0,30 - / tej części dzielnicy / Rozwój usług rynku bankowego 0,0 0,0-3 Możliwość pojawienia się nowych, 0,0-0,0 podobnych obiektów 4 Możliwość wahań koniunktury 0,0-0,0 5 Zarządca 0,0 0,0 - Razem,00 0,60 0, Określenie wariantów zarządzania W celu przedstawienia właścicielowi nieruchomości najbardziej efektywnego sposobu wykorzystania nieruchomości, zarządca przystąpił do określenia wariantów zarządzania ze wskazaniem zakresu prac i źródeł finansowania. Po określeniu celów właściciela i po zapoznaniu się z nieruchomością zarządca zdefiniował następujące warianty działania:

22 Lp Kryterium Wariant zarządzania Wariant I Wariant II Wariant III Cel właściciela - Minimalnym nakładem środków utrzymać nie pogorszony stan techniczny nieruchomości przez najbliższe 3 lata. - Wpływy z nieruchomości - Wynająć powierzchnie pionowe nieruchomości pod reklamę. - Minimalnym nakładem środków utrzymać nie pogorszony stan techniczny nieruchomości przez najbliższe 3 lata. - Wpływy z nieruchomości - Wynająć nieruchomość na okres 3 lat minimum. - Wynająć powierzchnie pionowe nieruchomości pod reklamę. - Minimalnym nakładem środków utrzymać nie pogorszony stan techniczny nieruchomości przez najbliższe 3 lata. Zakres prac Niezbędne prace do utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie technicznym - Wykonanie konstrukcji powierzchni reklamowej, - Niezbędne prace do utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie technicznym - Wykonanie niezbędnych prac remontowych i modernizacyjnych zwiększających estetykę i funkcjonalność, - Wykonanie konstrukcji powierzchni reklamowej, - Niezbędne prace do utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie technicznym 3 Źródło finansowa- Środki właściciela - Środki właściciela - Opłaty z najmu - Środki właściciela - Opłaty z najmu

23 nia powierzchni reklamowej powierzchni reklamowej - Czynsz - Opłaty eksploatacyjne 5.4.Podsumowanie i wnioski Z analizy SWOT wyciągnięto następujące wnioski: - mocne strony - lokalizacja i brak obciążeń hipoteki, mogą stanowić duży potencjał rozwoju nieruchomości, - główną słabą stroną nieruchomości są kształt i wielkość działki, - elementy mogące poprawić mocne strony nieruchomości pozostają w większości w zasięgu pracy dobrego zarządcy. Z analizy szans i zagrożeń wyciągnięto następujące wnioski: - szansą nieruchomości jest rozwój regionu, w którym się znajduje, rozwój usług bankowych i możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego oraz praca dobrego zarządcy, - wahnięcia koniunktury oraz możliwość pojawienia się w rejonie nowych powierzchni do wynajęcia stanowią największe zagrożenie dla nieruchomości. 6. Ocena wariantów postępowania 6..Analiza porównawcza wariantów zarządzania Właściciel nieruchomości oczekuje stopy zwrotu, stopy dyskonta r=0% W wariancie I, II lub III niezbędne wydatki bieżące i prace remontowe w 006 roku niezależne od przyjętego wariantu wynoszą = 4800,00zł. Pozostałe parametry: