Raport z rynku nieruchomości maj 2012

Transkrypt

1 Raport z rynku nieruchomości maj 2012 Aż 9 na 10 klientów w Legnicy i Gorzowie Wlkp. oraz co drugi klient w Opolu zainteresowani są zakupem mieszkania w cenie nieprzekraczającej 200 tys. zł podczas gdy w Warszawie i w Sopocie przeszło połowa klientów szuka ofert w cenie ponad dwukrotnie większej. Jednym i drugim niemiłą niespodziankę sprawiła Rada Polityki Pieniężnej, która podniosła stopy procentowe, co przełoży się na wzrost rat kredytów w złotych informuje we wspólnym raporcie portal nieruchomości domy.pl i firma doradztwa finansowego Open Finance. Nie wszędzie klienci to bogacze czyli jakie mieszkania cieszą się zainteresowaniem poszukujących 200 tysięcy złotych to w wielu polskich miastach górna granica cenowa dla ponad połowy klientów poszukujących mieszkań - wynika z analizy portalu domy.pl. Z Wyjątkiem Warszawy i Sopotu popyt na mieszkania w cenie powyżej 400 tys. zł jest niewielki, a w niektórych miastach praktycznie zerowy. Duża podaż mieszkań do sprzedaży i ograniczana przez wiele czynników liczba zawieranych transakcji powodują, że pula ofert oczekujących na nabywców stale rośnie. Stawia to w korzystnym położeniu klientów, którzy obecnie poszukują mieszkań - mają wybór tak duży jak nigdy przedtem. W zupełnie innej sytuacji są sprzedający; wszyscy muszą się liczyć z ogromną konkurencją, a ci, którzy oferują mieszkania w wyższych cenach z tym, że chętnych do ich zakupu jest mało lub wcale. Z przeprowadzonego przez portal nieruchomości domy.pl badania preferencji cenowych osób, które w pierwszym kwartale br. poszukiwały mieszkań wynika, że w Gorzowie Wielkopolskim aż 3 na 4 klientów szuka mieszkań, których cena nie przekracza 150 tys. zł. Wysoki, ponad 50-procentowy odsetek klientów szukających mieszkań w cenie do 150 tys. zł charakteryzuje także Legnicę (64,5%), Bielsko-Białą (59,2%), Radom (57,8%), Częstochowę (52,%) oraz Łódź (51,3%). Warto wspomnieć, że o ile w wymienionych miastach kwota 150 tys. zł wystarczy na zakup dwu, a nawet 3- pokojowego mieszkania, to w Warszawie nie wystarczyłaby na kupno kawalerki. Rozszerzając grupę klientów o tych, którzy skłonni są wydać nieco więcej na mieszkanie, tj. maksymalnie 200 tys. zł okazuje się, że pozostałych, którzy są gotowi wydać ponad 200 tys. zł w Radomiu i Częstochowie nieco ponad 17%, w Gorzowie Wlkp. 10%, a w Legnicy zaledwie 7%. Najwięcej klientów poszukujących mieszkań w "środkowym" przedziale cenowym ma Rzeszów. W stolicy Podkarpacia co drugi klient (53,6%) szuka ofert w cenie od 200 do 300 tys. zł. Nieco mniej liczna jest grupa klientów na takie mieszkania w Poznaniu 42,5%, w Kielcach 39,8% i w Olsztynie 39%. W Gorzowie Wlkp. zainteresowany ofertami z tego przedziału cenowego jest co dziesiąty, a w Legnicy zaledwie co dwudziesty klient. Największy odsetek klientów na mieszkania, których ceny przekraczają 300 tys. zł charakteryzuje rynek sopocki (65,5%) i warszawski (59%). Mieszkań za ponad 300 tys. zł szuka także ponad 1/3 klientów w Krakowie, Płocku i Wrocławiu.

2 Na mieszkania najdroższe, w cenie pow. 400 tys. zł. w większości badanych miast popyt jest obecnie bardzo mały (maksymalnie kilka procent) lub nie ma go wcale, tak jak w Bielsku-Białej, Gorzowie Wlkp., Legnicy czy Olsztynie. Zważywszy, że w każdym z tych miast ofert z tego segmentu cenowego nie brakuje, sytuacja właścicieli, którzy próbują je sprzedać jest nie do pozazdroszczenia. Muszą obniżyć ceny albo uzbroić się w cierpliwość. Więcej niż 10-procentowy udział w popycie na mieszkania w cenie pow. 400 tys. zł stanowią klienci w dużych miastach będących dużymi rynkami pracy w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Płocku, Wrocławiu oraz Warszawie. Jednak największym udziałem zamożnych klientów w całkowitym popycie może poszczycić się słynący z wysokich cen mieszkań i apartamentów nadmorski kurort Sopot (44,8%).

3 Kredyty nowe: Jedyna nadzieja w zdolności kredytowej Tylko w dwóch bankach (Getin Noble i Raiffeisen) rodzina 2+1 z dochodem na poziomie 6 tys. zł netto, dysponująca 10-proc. wkładem własnym na mieszkanie za 300 tys. złotych otrzyma kredyt w euro. Pozostałe instytucje, które kredytów walutowych jeszcze udzielają, wymagają wyższych dochodów. W Deutsche Banku PBC konieczne jest 12 tys. zł, a w Aliorze 15 tys. zł. W BZ WBK i Polbanku kwoty te wynoszą mniej (odpowiednio 8 i 10 tys. zł), ale trzeba mieć 20-proc. wkład własny. Dla większości potencjalnych kredytobiorców zaciągnięcie pożyczki w euro jest już niemożliwe. Sytuacja nie wygląda korzystnie także w przypadku kredytów złotowych. Z najnowszego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że średnia marża dla kredytu w rodzimej walucie wzrosła od początku roku z 1,32 do 1,37 p.p. (kredyt na 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości, spłacany 25 lat przez trzyosobową rodzinę bez dodatkowych zobowiązań, z dochodem 6 tys. zł netto). Oczekiwane wiosenne ożywienie nie nadeszło, a siedem banków podniosło w tym czasie koszty kredytu. Porównując do rankingu sprzed czterech miesięcy zmian na korzyść klienta było niewiele. Jedynym pocieszeniem dla osób szukających kredytu może być zmiana postawy bankowych analityków podczas oceny zdolności kredytowej. Aktualnie więcej banków kryteria luzuje niż zaostrza; w poprzednich miesiącach było odwrotnie. Uśredniona zdolność kredytowa trzyosobowej rodzinie z zarobkami 6 tys. zł netto wzrosła z 479 do 485 tys. złotych. Siedem z 21 banków z rankingu pożyczy dziś więcej niż w połowie stycznia. W pięciu instytucjach zdolność kredytowa spadła, a w pozostałych nie zmieniła się. Kredyty spłacane: raty kredytów w złotych pójdą w górę Zła wiadomość dla kredytobiorców: Rada Polityki Pieniężnej podniosła na majowym posiedzeniu stopy procentowe o 25 punktów bazowych i już wkrótce odczują to osoby, które mają kredyty hipoteczne w złotych. Jeśli stawka WIBOR 3M (decyduje o oprocentowaniu kredytów hipotecznych) pójdzie w ślad za nimi i wzrośnie o 0,25 p.p., raty kredytów zwiększą się o zł na każde 100 tys. zł zadłużenia, czyli o ok. 2,5-3 proc. Jak na razie WIBOR wzrósł około 0,20 p.p. i aktualnie (stan na 14 maja 2012 r.) stawka rynkowa wynosi 5,06 proc.(tak wysoko WIBOR 3M nie był od stycznia 2009 roku). Należy jednak pamiętać, że klienci wzrost ten odczują w różnym czasie i stopniu, bo banki wg własnych zasad wyznaczają stawki bazowe i aktualizują je z różną częstotliwością. Czasami do aktualizacji stawek wymagana jest zmiana WIBOR-u o co najmniej 0,1 lub 0,25 p.p. Nadal spada za to oprocentowanie kredytów w euro, trzymiesięczny EURIBOR, powoli acz systematycznie, obniża się od pół roku, a tylko w ciągu ostatniego miesiąca spadł z 0,75 do 0,69 proc. Ale to zmiana niewiele wpływająca na raty kredytów. Dużo większe znaczenie mają aktualnie wahania kursu EUR/PLN. Podczas gdy w połowie czerwca za wspólną walutę trzeba było zapłacić mniej niż 4,20 zł, to w połowie maja kurs EUR/PLN zbliżył się do 4,30. Taka zmiana oznacza wzrost miesięcznej raty kredytu o ok. 2,4 proc. Podobnie wygląda sytuacja z kredytami we franku szwajcarskim. Notowania tej waluty wzrosły z 3,48 do 3,58 zł, co oznacza wzrost miesięcznej raty kredytu we franku o prawie 2,9 proc. Stawka LIBOR 3M, odpowiedzialna za oprocentowanie kredytów w szwajcarskiej walucie, pozostaje na niezmienionym poziomie 0,11 proc.

4 Ceny ofertowe mieszkań w 18 największych miastach Polski *mediana środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części *najtańsze średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2 *najdroższe średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2 Skokowych zmian cen mieszkań jak nie było, tak nie ma wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości domy.pl. Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym stawki ofertowe pozostały na niemal takim samym poziomie jak przed miesiącem. Ponad 1-procentowy spadek cen nastąpił tylko w trzech miastach Gdyni (1,1%), Łodzi (1,3%), Białymstoku (1,6%) i Gdańsku (2%). Przekraczający 1% wzrost średniej (wynikający z wystawienia do sprzedaży na rynku wtórnym w tych miastach większej liczby mieszkań nowych) zanotowało Opole (1,8%) oraz Rzeszów (2,3%). W porównaniu rok do roku największy spadek średnich cen ofertowych nastąpił w Łodzi (8%), Wrocławiu (8%) i Gdyni (7,5%). Jedynym miastem 'na plusie' jest Rzeszów, w którym średnia cena ofertowa w kwietniu br. była o 2,7% wyższa niż przed rokiem. Indeks Cen Mieszkań Portal nieruchomości domy.pl rozpoczął comiesięczną publikację Indeksu Cen Mieszkań (ICM) - nowego standardu pomiaru trendu na polskim rynku sprzedaży mieszkań. W dniu pierwszej publikacji 11 maja 2012 r. wartość ICM wyniosła 880,04 pkt. i była niższa od wartości bazowej z września 2007 r. o 12%. Oznacza to, że ceny mieszkań w Polsce spadły w tym okresie nominalnie o 12%.

5 Indeks Cen Mieszkań (ICM) wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w portalach Grupy Melog.com obliczaną na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla ICM jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów. ICM jest najbardziej miarodajnym wskaźnikiem trendu cenowego, który dostarcza wszystkim zainteresowanym - kupującym i sprzedającym mieszkania, pośrednikom, deweloperom i innym uczestnikom rynku - czytelnej informacji o aktualnym stanie cen mieszkań i ich zmianach w przeszłości. Pozwala także na prowadzenie szczegółowych porównań i analiz wartości ICM w odniesieniu do innych wskaźników, m.in. inflacji, kursów akcji, walut, cen kruszców, etc. Wartość ICM za dany miesiąc ogłaszana będzie przez portal domy.pl do 15 dnia następnego miesiąca. AUTORZY RAPORTU: Marcin Drogomirecki, domy.pl część nieruchomościowa m.drogomirecki@melog.com, kom Marcin Krasoń, Open Finance część kredytowa analizy@open.pl, kom Raport został przygotowany na podstawie danych z ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w kwietniu br., analizy zapytań ofertowych użytkowników portali nieruchomości Oferty.net i domy.pl z I kwartału br. oraz danych firmy doradztwa finansowego Open Finance. Więcej aktualnych danych statystycznych oraz wykres Indeksu Cen Mieszkań można znaleźć na stronie: W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Raport z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance".