ZINTEGROWANE PROJEKTOWANIE STRESZCZENIE DLA NAJEMCY

Transkrypt

1 ZINTEGROWANE PROJEKTOWANIE STRESZCZENIE DLA NAJEMCY

2 SPIS TREŚCI 2 STRESZCZENIE 3 TŁO 4 KORZYŚCI DLA NAJEMCY 5 PROCES ZINTEGROWANEGO PROJEKTOWANIA 6 KROK 1.1 PROJEKTOWANIE WSTĘPNE 6 KROK 1.2 ANALIZA WARUNKÓW BRZEGOWYCH 6 KROK 1.3 DOPRECYZOWANIE CELÓW PROJEKTU 6 KROKI OCENA WIELU KONCEPCJI 7 KROK 2.4. FINALIZACJA ZOPTYMALIZOWANEGO PROJEKTU 7 KROKI MONITOROWANIE REALIZACJI PROJKETU 7 KROKI WYKONANIE 7

3 - Zintegrowane projektowanie (ID) (energetyczne) (IED) jest ogólnym terminem określającym współpracę w celu optymalizacji projektu w sposób, który najlepiej spełni wymagania przyszłych użytkowników. - Zintegrowane projektowanie budynków pod wynajem jest korzystne zarówno dla przyszłych użytkowników, jak i dla inwestorów oraz wykonawców robót. Niniejsze streszczenie ma na celu przedstawienie tych korzyści najemcom i zachęcenie ich do tego, by w umowach najmu zawieranych przed powstaniem budynku wymagali stosowania zintegrowanego projektowania. - Zintegrowane projektowanie jest rekomendowaną w całej Europie metodą spełnienia wymagań dla budynków niemal zeroenergetycznych. STRESZCZENIE Zintegrowane projektowanie (energetyczne) jest konsekwencją powielania najlepszych praktyk w projektowaniu budynków. Proces zintegrowanego projektowania zakłada udział członków zespołu projektowego od wczesnego etapu tworzenia koncepcji budynku i dokładne uzgodnienie jej założeń z inwestorem i przyszłymi użytkownikami. Następnie rozważane są różne warianty, spełniające te założenia. Dzięki procesowi zintegrowanego projektowania można uzyskać bardziej optymalną wersję rozwiązań, niż przy tradycyjnej metodzie projektowania. Więcej informacji na temat samego procesu znajduje się w dalszej części przewodnika 3

4 TŁO 4 Budynki często są projektowane na potrzeby fi rm, które będą w nich później wynajmowały powierzchnie użytkowe, i które mają podpisaną wstępną umowę z deweloperem. Deweloperzy dbają o to, by nowopowstały budynek spełniał wymagania postawione w umowie z fi rmą, która będzie w nim wynajmować powierzchnię użytkową po cenie, która również została określona w umowie. Zazwyczaj deweloper przedstawia atuty budynku w portfolio inwestycyjnym. Choć to sprawdzona metoda postępowania, obarczona jest ona problemem rozbieżnych oczekiwań przyszłych użytkowników i dewelopera. Najemcom zależy na niskich kosztach eksploatacyjnych i rozwiązaniach dopasowanych do ich potrzeb. Inwestor z reguły optuje za niskim kosztem budowy i standardowymi rozwiązaniami, które będą akceptowalne dla większości najemców. Zwykle rozwiązuje się ten problem poprzez specyfi kacje i wpisanie wymagań w umowę najmu. Dla większych projektów, poprzez monitorowanie prac nad projektem przez zespół związany z najemcą. Wiele z tych specyfi kacji będzie zawierało zasady współpracy, lecz zwykle odniesienia do pracy zespołowej nie są dostatecznie określone w umowie. Proces ID jest przejrzysty i sprawia, że wymagania najemcy są traktowane priorytetowo. Zawarcie we wstępnej umowie najmu warunku stosowanie ID może być korzystne dla przyszłych użytkowników budynku.

5 KORZYŚCI DLA NAJEMCY REDUKCJA KOSZTÓW Zasadniczo, ID jest podejściem, które ma za zadanie pomóc w zaprojektowaniu systemów, które spełnią założenia projektu przy minimalnym zużyciu energii w trakcie użytkowania budynku. Osiąga się to tworząc wiele koncepcji projektu i oceniając ich efektywność energetyczną (więcej informacji na ten temat znajduje się w dalszej części tekstu). Dzięki zaangażowaniu w ten proces przyszłych użytkowników, lub przynajmniej uzyskaniu od nich informacji istotnych dla wyboru koncepcji, w oparciu o modele procesów eksploatacji, najemca może mieć wpływ na niższe koszty eksploatacji budynku w przyszłości. Uznaje się, że deweloper poniesie nieznacznie większe koszty związane z procesem ID na początkowym etapie, co może próbować przenieść na wyższy koszt wynajmu. Koszt pracy zespołu projektowego z nawiązką kompensuje jakość projektu powstałego w procesie zintegrowanego projektowania oraz oszczędności związane z lepszą koordynacją prac i efektywnością działań w późniejszych fazach projektu. Dla inwestora, ID jest pod względem kosztów w najgorszym przypadku neutralne. Przyszli najemcy powinni więc oponować, jeśli deweloper będzie chciał ich dodatkowo obciążyć kosztami zintegrowanego projektowania. MNIEJSZE RYZYKO, ŻE BUDYNEK BĘDZIE NIEFUNKCJONALNY Metoda współpracy, na której opiera się zintegrowane projektowanie, rozpoczyna się od szczegółowej analizy i doprecyzowania wymagań klienta, które uwzględniają wymagania najemcy bezpośrednio lub pośrednio zawarte w umowie najmu. Możliwość wpłynięcia na ostateczny kształt sformalizowanych wymagań jest korzystne dla przyszłych najemców, którzy mogą omówić z doświadczonymi projektantami swoje potrzeby. Korzyści z takiej dyskusji są obopólne. Najemca może (ale nie musi) poprawić specyfikację wymagań zgodnie ze wskazówkami doświadczonych ekspertów, a zespół projektowy będzie lepiej rozumiał, czego oczekują przyszli użytkownicy. W wyniku zastosowania ID powstanie projekt dopasowany do potrzeb najemców, które zostały dokładnie określone przez najemców i zrozumiane przez projektantów. 5

6 PROCES ZINTEGROWANEGO PROJEKTOWANIA 6 Ponieważ nie ma sztywnych wymagań regulujących proces zintegrowanego projektowania, najemcy powinni wymagać od dewelopera, by proces ID był dostosowany do ich potrzeb. Poniżej przedstawiono typowy schemat działania. KROK 1.1 PROJEKTOWANIE WSTĘPNE Kluczem do ID jest dobór zespołu projektującego, którego członkowie będą ze sobą współpracować i spełnią oczekiwania klienta, tworząc projekt budynku niemal zeroenergetycznego. Najemca powinien więc upewnić się, że inwestor ustali trzon zespołu na samym początku projektu. Szczegółowe wytyczne dotyczące zmian w dokumentacji, dotyczących powoływania zespołu, można znaleźć na stronie internetowej: KROK 1.2 ANALIZA WARUNKÓW BRZEGOWYCH Wszystkie możliwe do zdobycia informacje na temat czynników środowiskowych związanych z daną lokalizacją powinny być gromadzone przez, lub dla zespołu projektowego i przedstawione w zrozumiały dla wszystkich sposób. Najemcy powinni więc upewnić się, że inwestor zadbał o to, by odpowiednie badania i ekspertyzy były uwzględniane w budżetach projektów i przeprowadzane jak najwcześniej a ich kopie były dostępne dla najemców. Więcej informacji na ten temat znajduje się na stronie internetowej: zintegrowaneprojektowanie.pl/pl/wyniki-projektu KROK 1.3 DOPRECYZOWANIE CELÓW PROJEKTU Zawsze są pewne oczekiwania związane z daną lokalizacją (zwłaszcza jeśli teren/budynek został już nabyty lub znany jest już potencjalny najemca). Ten krok formalizuje wymagania inwestora i daje zespołowi projektującemu możliwość ponownego przyjrzenia się elementom, które mogą ograniczać optymalizację projektu i kosztów. W praktyce, najlepiej jest odbyć spotkanie, przed którym wszyscy uczestnicy będą mieli szansę zapoznać się ze wstępną koncepcją projektu, i przedyskutować ją wspólnie z klientem. Najemcy powinni upewnić się, że mają prawną możliwość doprecyzowania wstępnych wymagań zawartych w umowie z inwestorem. Kolejnym zadaniem jest przedstawienie wymagań inwestora w formie jasno określonych celów, które zespół będzie stopniowo realizował w fazie projektowania, budowy i po jej ukończeniu. Są to kluczowe dla powodzenia projektu działania, które umożliwią egzekwowanie realizacji celów. Tam gdzie to możliwe, powinno się zawrzeć konkretne cele w umowach z projektantami. Więcej szczegółów, w tym przykładowe dokumenty zawierające wymagania inwestora i sformalizowane cele, można znaleźć na stronie:

7 KROKI OCENA WIELU KONCEPCJI KROK 2.4 FINALIZACJA ZOPTYMALIZOWANEGO PROJEKTU KROKI WYKONANIE Podstawowa różnica pomiędzy zintegrowanym i tradycyjnym projektowaniem jest taka, że zespół projektowy ID ma za zadanie stworzyć kilka alternatywnych koncepcji. Obniża to ryzyko zbytniego przywiązywania się do jednego pomysłu i sprawia, że rozważone zostaną również inne. Przyszli najemcy powinni zobligować inwestora do zaangażowania ich w ten proces, tam, gdzie to możliwe, oraz do wzięcia pod uwagę preferencji przyszłych użytkowników przy wyborze koncepcji. Wstępne koncepcje powinny być opracowane na podstawowym poziomie (zwykle wystarczą modele bryły budynku). Wszystkie propozycje należy poddać modelowaniu energetycznemu podczas spotkania warsztatowego, lub po nim, i omówić wyniki podczas następnego spotkania. Przy podstawowym modelowaniu energetycznym, zespół projektowy powinien wspólnie przyjrzeć się wadom i zaletom każdego rozwiązania. Seria spotkań warsztatowych i analiza więcej niż jednej koncepcji projektu, to wymierne różnice pomiędzy podejściem ID a tradycyjnym. Więcej informacji na ten temat znajduje się na stronie internetowej: Podczas ostatniego spotkania warsztatowego, zespół projektujący powinien wybrać optymalną koncepcję, w stosunku do oczekiwań klienta. Najemcy powinni być na nim obecni, by mieć wpływ na decyzję inwestora. KROKI MONITOROWANIE REALIZACJI PROJEKTU Gdy wybrana zostanie koncepcja projektu, należy zaktualizować formalne wymagania inwestora i cele projektu tak, by dokładnie odpowiadały koncepcji. W przypadku, gdy znani są przyszli najemcy, aktualizacja może również dotyczyć umowy najmu. Zaktualizowane wymagania inwestora i związane z nimi cele mogą zostać wykorzystane w kontraktach, przy formułowaniu zobowiązań, określaniu warunków premii motywacyjnych, i wskaźników monitorowania realizacji celów, zarówno dla projektantów, jak i dla wykonawców robót. Wymagania najemców i inwestora powinny być wpisane w szczegółowy plan realizacji a konkretne cele zawarte w odpowiednich dokumentach. Więcej informacji, w tym przykłady celów do osiągnięcia na poszczególnych etapach projektu, można znaleźć na stronie: Tak jak we wszystkich udanych projektach budowlanych, sukces ID jest uzależniony od dobrej komunikacji pomiędzy osobami zaangażowanymi w jego realizację, zwłaszcza w kwestii wymagań inwestora i przyjętych celów. Cele ID powinno zawrzeć się w dokumentacji przetargowej i w kontraktach, oraz przekazać je w odpowiedni sposób wykonawcom robót. Jeśli zachodzi taka potrzeba, można przeprowadzić krótkie szkolenie. Ważne jest również poinformowanie użytkowników budynku o przyjętych założeniach i optymalnym sposobie korzystania z systemów technicznych, opracowanie instrukcji użytkowania i osobisty kontakt z zarządcą. Więcej informacji znajdą Państwo na stronie: 7

8 Autork: Andy Sutton Projekt graficzny: e7 Tłumaczenie i skład: Anna Wiszniewska Przewodnik powstał w ramach projektu MaTrID, współfi nansowanego z programu Unii Europejskiej Inteligentna Energia dla Europy MaTrID: IEE/989/S Odpowiedzialność za treści zawarte w tej publikacji ponosi autor. Nie muszą one odzwierciedlać stanowiska Wspólnoty Europejskiej. Komisja Europejska nie odpowiada za jakiekolwiek wykorzystanie informacji w niej zawartych. Wszelkie prawa zastrzeżone. Wszystkie części tego przewodnika są chronione prawem autorskim. Treść nie może być powielana w celach komercyjnych bez zgody wydawcy. Autor nie gwarantuje poprawności i kompletności informacji zawartych w przewodniku. Projekt MaTrID jest realizowany od 01/06/2012 do 05/01/2015.