LIPIEC 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ LIPIEC 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Lipiec 2008 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków* Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin* * Liczba ofert najmu w Krakowie i Szczecinie jest mniejsza od 100, dla tych miast nie są wykonywane analizy czynszów w danym miesiącu 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Rynek wtórny Wpływ lokalizacji na wartość mieszkania jest skomplikowany. Dostępność centrum miasta, a przynajmniej lokalnego centrum dzielnicy, jest najważniejszym czynnikiem. Przyjemne miejsce do spacerów jest drugim cenionym elementem lokalizacji. Za brak hałasów i w miarę czyste powietrze również bylibyśmy skłonni nieco dopłacić. A za towarzystwo kulturalnych i bogatych sąsiadów może niektórzy dorzuciliby do metra nawet 1000 zł. Niestety każdy musi znaleźć kompromis między własnymi preferencjami a swoim budżetem. Poznań Na przykład w Poznaniu, jeśli ktoś chce zamieszkać w centrum miasta, a jednocześnie mieć pod bokiem Park Cytadela do spacerów i przejażdżek rowerowych, to musi zaakceptować ceny na poziomie zł/m2. Również lokalizacje na północy miasta położone pomiędzy rezerwatami przyrodniczymi i lasami są wysoko cenione, chociaż dojazd stamtąd do centrum zakorkowaną ulicą nie jest łatwy. Natomiast mało cenione są mieszkania znajdujące się na południowym wschodzie Poznania, gdzie może przeszkadzać hałas samolotów startujących z lotniska wojskowego.» Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu oraz rozmieszczenie ofert w mieście lipiec 2008 Średnia cena w Rozmieszczenie ofert zł/m2 Lotnisko Warszawa W Warszawie zielone tereny Białołęki, Rembertowa i Wesołej nie rekompensują bardzo słabego połączenia z centrum miasta. Dopiero w północnej części dzielnicy Wawer pokrytej Mazowieckim Parkiem Krajobrazowym, z której dzięki Trasie Siekierkowskiej możliwy jest nieco szybszy dojazd do centrum, lokalizacje są nieco wyżej cenione. Wpływ terenów zielonych na cenę widać wyraźnie na Ursynowie. W części południowej, gdzie oprócz dostępu do metra jest również dostęp do Lasu Kabackiego i Parku Natolińskiego ceny wynoszą średnio o 1000 zł/m2 więcej niż w części północnej dzielnicy, gdzie zaletą jest jedynie dostęp do metra. Trzeba jednak także pamiętać, że na Ursynowie północnym dominują bloki z wielkiej płyty wybudowane jeszcze w latach siedemdziesiątych zaś położone na południu dzielnicy Kabaty powstawały od lat dziewięćdziesiątych i obejmują głównie niższą zabudowę o wyższym standardzie. 3

4 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ» Mapa 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście lipiec 2008 Średnia cena w zł/m2 Średnia cena w zł/m2 Udział w miasta ofercie Rozmieszczenie ofert Porównanie miast Porównanie miast pod względem atrakcyjności zamieszkania jest o wiele trudniejsze. Mobilność Polaków pomiędzy miastami jest bardzo niska, dlatego poziom średniej ceny w danym mieście należy odnieść do średniego budżetu mieszkańców danego miasta. Średnia cena w mieście podzielona przez średnie wynagrodzenie daje wskaźnik, który można traktować jak indeks dostępności mieszkań, ale jednocześnie jako porównywalny parametr atrakcyjności miasta. Rozumując w ten sposób można stwierdzić, że najcenniejszym miejscem do zamieszkania staje się Kraków, gdzie potrzeba ponad 2,5 miesięcznej płacy brutto, by kupić jeden metr kwadratowy. Drugi w kolejności jest Wrocław, a dopiero za nim Warszawa. Ostatnie miejsce w tym rankingu zajmują Katowice, gdzie metr kwadratowy przeciętnego mieszkania wart jest jedynie jedno średnie miesięczne wynagrodzenie. Choć Kraków także w badaniach jest wskazywany jako miejsce do którego najchętniej przenieśliby się Polacy, to trzeba także brać pod uwagę możliwość relatywnie dużego wpływu na wysokość cen w tym mieście popytu zewnętrznego, pochodzącego od osób o dochodach przekraczających wyraźnie przeciętne zarobki Krakowiaków. 4

5 » Tabela 1. Indeks dostępności mieszkań Cena w zł/m2 w lipcu 2008 Średnie wynagrodzenie 2 w I kw Indeks = cena/wynagrodzenie Warszawa ,31 Kraków ,53 Trójmiasto ,87 Wrocław ,33 Poznań ,81 Szczecin ,67 Katowice ,00 Bydgoszcz ,64, GUS» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: Powyższe porównanie należałoby jednak uzupełnić pomiarem powierzchni terenów zielonych w każdym mieście, terenów przemysłowych, terenów objętych ochroną konserwatorską, pomiarem stopnia zakorkowania ulic i dopiero wtedy wyrokować, że w danym mieście jakość życia jest zdecydowanie wyższa niż w innym mieście. Porównując miasta powinno się także uwzględnić poziom zróżnicowania jakości terenów mieszkalnych w jego obrębie. Duże zróżnicowanie dochodów społeczeństwa w państwie (mierzone indeksem Giniego) nie jest traktowane jako pozytywne zjawisko. Podobnie zbyt duże zróżnicowanie cen mieszkań w obrębie miasta może wskazywać na to, że tworzą się w nim enklawy bardzo drogich, luksusowych oraz tanich, zwykle bardzo zaniedbanych a czasem nawet niebezpiecznych rejonów. Poniższy podział ofert w każdym mieście na przedziały cenowe pokazuje, że aktualnie najmniejsze zróżnicowane cen występuje w Katowicach, Bydgoszczy i Szczecinie. Tam ceny najwyższe są tylko 3-4 krotnie wyższe od cen najniższych, podczas gdy w Warszawie różnica jest dziesięciokrotna. 2 Średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw 5

6 » Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w lipcu 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % 44% % 44% 27% 9% 5% 18% 6 14% Lipiec % 25% 1 5% 5% 3 8% % 56% 65% 37% 7% % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Rynek najmu mieszkań Średnie stawki najmu w ciągu ostatnich pięciu miesięcy zachowują się w miarę stabilnie. Stabilność stawek czynszów w miesiącach letnich nie powinna dziwić. Można się natomiast spodziewać ich wzrostu we wrześniu i październiku, ze względu na rozpoczynający się rok akademicki.» Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - lipiec 2008 zł/m2/miesiąc Warszawa Wrocław Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Lipiec Trójmiasto Katowice Poznań Bydgoszcz Zróżnicowanie cen najmu najmniejsze jest w Katowicach, Trójmieście i Wrocławiu, gdzie najwyższe ceny są tylko 3 5 krotnie wyższe od najniższych. W Warszawie różnica w cenie jest 15-krotna między najdroższymi i najtańszymi ofertami. 6

7 » Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w lipcu 2008 Lipiec 2008 Procent mieszkań w ofercie % 34% 24% % 24% 1 7% 3 29% 27% 6% 7% 1 48% 3 4% 4% 4 38% 15% 17% 54% 2 4% Warszawa Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 7