Opodatkowanie rynku nieruchomości

Transkrypt

1 Michał Thedy, Tomasz Krasowski, Anna Wasiluk, Michał Koper Opodatkowanie rynku nieruchomości 2. wydanie

2 NIERUCHOMOŚCI Opodatkowanie rynku nieruchomości

3 Polecamy nasze publikacje z zakresu prawa nieruchomości: Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin USTAWA O GOPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 1 Komentarze Becka Andrzej Panasiuk KONCESJA NA ROBOTY I USŁUGI BUDOWLANE, wyd. 1 Krótkie Komentarze Becka Wojciech Karpiński POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 2 Nieruchomości Maciej Tertelis, Joseph Karp, Simon Vieyra ZARZĄDZANIE WARTOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI, wyd. 1 Nieruchomości Leonard Etel PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI 2009, wyd. 1 Podatkowe Inne Roman Kozierkiewicz SŁOWNIK RYNKU NIERUCHOMOŚCI Dictionary of Real Estate Market

4 Opodatkowanie rynku nieruchomości Michał Thedy Tomasz Krasowski Anna Wasiluk Michał Koper 2. wydanie WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2010

5 Redakcja: Emilia Kasperowicz-Medyńska Wydawnictwo C. H. Beck 2010 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN

6 Spis treści Wprowadzenie... Wykaz skrótów... XIII Bibliografia... XVII 1. Faza inwestycyjna Zakup spółki posiadającej nieruchomość Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie zbywcy Rozpoznanie kosztów przez nabywcę Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych Kwestie podatkowe a ustalenie ceny Odpowiedzialność za zaległości podatkowe nabywanej spółki Due diligence Ograniczenie odpowiedzialności w umowie Odpowiedzialność za zaległości podatkowe sprzedawcy Zakup nieruchomości Klasyfikacja przedmiotu transakcji Przedsiębiorstwo Zorganizowana część przedsiębiorstwa Klasyfikacja transakcji sprzedaży nieruchomości Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie sprzedawcy Rozpoznanie kosztu przez nabywcę Opodatkowanie VAT Opodatkowanie VAT sprzedaży aktywów XI

7 VI Spis treści Sprzedaż przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Rozliczenie przychodów i kosztów w przypadku nabycia przedsiębiorstwa Nabycie nieruchomości przez polską spółkę osobową lub bezpośrednio przez zagraniczny podmiot Odpowiedzialność za zaległości podatkowe sprzedawcy Zasady odpowiedzialność nabywcy Zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych zbywcy Due diligence w przypadku zakupu nieruchomości Gwarancja czynszowa Zakup nieruchomości a zakup udziałów w spółce posiadającej nieruchomość Opodatkowanie zysku na transakcji Podatki pośrednie na transakcji Odpowiedzialność za zaległości podatkowe zbywcy Wniesienie nieruchomości do spółki kapitałowej Wniesienie nieruchomości do spółki kapitałowej Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie podatkiem VAT Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Odpowiedzialność za zaległości podatkowe Wniesienie nieruchomości do spółki osobowej Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie podatkiem VAT Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Odpowiedzialność za zaległości podatkowe Wniesienie nieruchomości aportem przez zagranicznego inwestora Proces budowlany Opodatkowanie robót budowlanych

8 Spis treści VII Uwagi ogólne Rozliczenie przychodów i kosztów do celów podatku dochodowego od osób prawnych Moment powstania przychodu Moment rozliczenia kosztów Moment powstania obowiązku podatkowego w VAT Fakturowanie Odliczenie VAT z faktur za roboty budowlane Zwrot VAT w czasie procesu budowlanego Kaucje gwarancyjne Kary umowne Koszty i opłaty sądowe Udział w przetargach Przekazanie infrastruktury Przekazanie infrastruktury niedrogowej (media) Przekazanie infrastruktury drogowej Zagraniczna spółka jako dostawca usług Zagraniczna spółka jako wykonawca kontraktu budowlanego Konsekwencje nabywania usług od zagranicznych spółek na gruncie VAT Waluta rozliczeń kontraktów budowlanych Kontrakt w walucie obcej Kontrakt denominowany do waluty obcej Kapitalizacja kosztów Zakres kapitalizacji kosztów Kapitalizacja kosztów finansowych Segregacja kosztów Zaniechane inwestycje Budowa projektów na sprzedaż Faza operacyjna Zasady opodatkowania najmu Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Uwagi ogólne Moment rozpoznania przychodu z tytułu najmu Moment rozpoznania kosztów z tytułu najmu po stronie najemcy

9 VIII Spis treści Opodatkowanie VAT Uwagi ogólne Moment powstania obowiązku podatkowego w VAT Odliczenie podatku naliczonego przez najemcę Amortyzacja jako koszt w najmie zasady ogólne Technika dokonywania odpisów amortyzacji podatkowej Podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych i stawki amortyzacji Inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki i budowle na cudzym gruncie Czasowy brak wykorzystywania nieruchomości przeznaczonych pod wynajem Modernizacje (ulepszenia) a remonty Koszty z tytułu pośrednictwa przy zawarciu umów najmu Kaucje związane z zawarciem umów najmu Rozwiązanie bądź wygaśnięcie umowy a dalsze korzystanie Zapłata czynszu przez gwaranta Rozliczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych i rozliczenie roczne Bieżące refakturowanie opłat eksploatacyjnych Zachęty dla najemców Okres zwolnienia z czynszu Wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu Pokrycie kosztów aranżacji wnętrz Wykup najemcy Rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu Rozliczenie nakładów za wynagrodzeniem ze strony wynajmującego Rozliczenie nakładów bez wynagrodzenia ze strony wynajmującego Likwidacja nakładów przez najemcę Rozliczenie nakładów w związku ze wzniesieniem budynków lub budowli na cudzym gruncie

10 Spis treści IX Odszkodowanie za zerwanie umowy najmu Podatek od nieruchomości Ogólne zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości Kwalifikacja przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości Opodatkowanie sprzedaży mieszkań Uwagi ogólne Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży mieszkań Opodatkowanie VAT sprzedaży mieszkań Sprzedaż udziałów we współwłasności mieszkań Sprzedaż garażu/miejsca postojowego Opłaty rezerwacyjne Leasing nieruchomości wybrane zagadnienia Kwalifikacja umów leasingu na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych Kwalifikacja umów leasingu na gruncie VAT Leasing zabudowanej nieruchomości Dystrybucja zysków z inwestycji nieruchomościowych Inwestycja prowadzona w formie spółki kapitałowej Ogólne zasady opodatkowania dochodów z dywidend Zatrzymana dywidenda a nieodpłatne świadczenie Pożyczka na dywidendę a koszt uzyskania przychodu Inwestycja prowadzona w formie spółki osobowej lub poprzez oddział Finansowanie Finansowanie kapitałem Dopłaty do kapitału Finansowanie długiem Przychody i koszty z tytułu odsetek Podatek u źródła Różnice kursowe Pożyczka denominowana do waluty obcej Niedostateczna kapitalizacja Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych

11 X Spis treści Opodatkowanie VAT Finansowanie spółki osobowej i oddziału spółki kapitałowej Wyjście z inwestycji Sprzedaż spółki a sprzedaż aktywów Dystrybucja zysku Likwidacja spółki (likwidacja zakładu) Likwidacja spółki kapitałowej Likwidacja spółki osobowej Likwidacja zakładu Planowanie struktury inwestycji Struktura własnościowa i forma prowadzenia działalności w Polsce Struktura finansowa Indeks rzeczowy

12 Wprowadzenie Szanowni Państwo, przekazujemy na Państwa ręce drugie wydanie publikacji pt. Opodatkowanie rynku nieruchomości. Dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości sprawia, że podmioty działające na tym rynku (inwestorzy, deweloperzy, firmy budowlane) stają przed problemem optymalnego, a zarazem bezpiecznego ukształtowania struktury inwestycji oraz rozliczenia realizowanych projektów do celów podatkowych. Aspekt podatkowy zamierzonej lub prowadzonej działalności jest na tyle istotny, że brak odpowiedniego planowania w tym zakresie czy też nieprawidłowe rozliczenie danych transakcji mogą spowodować obniżenie potencjalnego zysku z danego projektu, jak również prowadzić do powstania istotnego ryzyka finansowego. W praktyce, jak i w przypadku innych rodzajów działalności gospodarczej, optymalne zaplanowanie i prawidłowe rozliczanie transakcji, których przedmiotem są nierucho mości, wymaga nie tylko ogólnej wiedzy podatkowej, ale również znajomości branży i specyfiki pojawiających się w niej problemów podatkowych. Zadania tego nie ułatwiają ciągłe zmiany przepisów podatkowych oraz częsty brak stabilnej i jednoznacznej interpretacji danego typu sytuacji w praktyce sądów i organów podatkowych. Z uwagi na powyższe postanowiliśmy zaprezentować w jednym, całościowym opracowaniu najważniejsze zagadnienia oraz problemy podatkowe, z którymi spotkają się podmioty działające na rynku nieruchomości. Ze względu na zakres materiału nie objęło ono już jednak kwestii związanych z opodatkowaniem osób fizycznych. Dołożyliśmy starań, aby nasze opracowanie nie stanowiło zbioru teoretycznych rozważań nad interpretacją i zastosowaniem przepisów podatkowych, lecz w jak największym stopniu uwzględniało potrzeby praktyki i było realną pomocą w planowaniu oraz rozliczaniu działalności na rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że nasze opracowanie zainteresuje nie tylko osoby, które zawodowo zajmują się podatkami (doradcy podatkowi, księgowi, dyrektorzy finansowi), lecz również osoby, które w ramach prowadzenia lub planowania działalności na rynku nieruchomości muszą

13 XII Wprowadzenie brać pod uwagę potencjalne skutki podatkowe w projekcjach finansowych realizowanych operacji. Publikacja składa się z 6 części, w ramach których zostały przedstawione poszczególne fazy inwestycji w nieruchomości. W pierwszej części dotyczącej fazy inwestycyjnej omówiono konsekwencje zakupu nieruchomości (poprzez zakup spółki posiadającej nieruchomość oraz zakup samej nieruchomości), jak również wniesienia nieruchomości w ramach wkładu niepieniężnego. Druga część porusza zagadnienia związane z procesem budowlanym. Część trzecia odnosi się do fazy operacyjnej i skupia się na opodatkowaniu wynajmu nieruchomości komercyjnych oraz opodatkowaniu sprzedaży mieszkań jako formy inwestycji na sprzedaż. W kolejnej części omówione zostały zagadnienia związane z finansowaniem inwestycji oraz działalności na rynku nieruchomości. Część piąta porusza podatkowe skutki wyjścia z inwestycji. W ostatniej części przedstawiono najważniejsze zagadnienia, które powinny być brane pod uwagę przy planowaniu inwestycji. Jak w przypadku każdego tego typu opracowania, nie może ono samo w sobie być podstawą do podejmowania jakichkolwiek decyzji gospodarczych, a przedstawione poglądy nie stanowią wiążących opinii na temat omawianych transakcji. W tym miejscu chcielibyśmy serdecznie podziękować Łukaszowi Ziółkowi, Partnerowi w Grupie Doradztwa Rynku Nieruchomości w Ernst & Young za wsparcie merytoryczne oraz cenne uwagi przy pisaniu niniejszej książki. Warszawa, marzec 2010 r. Autorzy

14 Wykaz skrótów 1. Akty prawne FakturyVATR... rozporządzenie Ministra Finansów z r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 212, poz ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KSH... ustawa z r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) OrdPU... ustawa z r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) PDOPrU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) PrBudU... ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz ze zm.) PCzyCywU... ustawa z r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) RachU... ustawa z r. o rachunkowości (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.) SysUbSpołU... ustawa z r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 205, poz ze zm.) VATU... ustawa z r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)

15 XIV Wykaz skrótów VATR... rozporządzenie Ministra Finansów z r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 224, poz. 1799) WłLokU... ustawa z r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 2. Organy orzekające ETS... NSA... SN... WSA... Europejski Trybunał Sprawiedliwości Naczelny Sąd Administracyjny Sąd Najwyższy Wojewódzki Sąd Administracyjny 3. Publikatory Biul. Skarb.... Dz.U.... Dz.Urz.... MoPod... PiPod... PP... PrSpółek... Biuletyn Skarbowy Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Monitor Podatkowy Prawo i Podatki Przegląd Podatkowy Prawo Spółek 4. Inne skróty art.... DIS... in.... itd.... itp.... KŚT... lit.... m.in.... MinFin... np.... nr... artykuł Dyrektor Izby Skarbowej inne i tak dalej i tym podobne Klasyfikacja Środków Trwałych litera między innymi Minister Finansów na przykład numer

16 Wykaz skrótów XV OECD... PKOB... pkt... PKWiU... por.... poz.... PRS... przyp.... Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (Organisation for Economic Co-operation and Development) Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych punkt r.... rok Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług porównaj pozycja usługi o podwyższonej płatności; usługi o wartości dodanej przypis s.... strona sygn.... tekst jedn.... tzn.... tzw.... UE... UPO... US... ust.... w zw.... wg... ww.... VAT... ze zm.... zob.... ZUS... sygnatura tekst jednolity to znaczy tak zwane Unia Europejska Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Urząd Skarbowy ustęp w związku według wyżej wymienione podatek od wartości dodanej (Value Added Tax) ze zmianami zobacz Zakład Ubezpieczeń Społecznych

17

18 Bibliografia Bany K., Opodatkowanie zysków z przeniesienia własności udziałów w spółce osobowej na podstawie Modelowej Konwencji Podatkowej OECD, MoPod 4/2006 Babiarz S., Dauter B., Gruszczyński B., Hauser R., Kabat A., Niezgódka- -Medek M., Ordynacja podatkowa. Komentarz, Warszawa 2009 Brzeszczyńska S., Przeznaczenie gruntów a VAT, Nieruchomości, 10/2009 Dmoch W., Podatek dochodowy od osób prawnych 2009, Warszawa 2009 Dźwigała G., Huszcz Z., Karwat P., Krasnodębski R., Ślifi rczyk M., Świtała F., Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych. Komentarz, Warszawa 2007 Grzybowska M., Zubrzycki J., Leasing zagadnienia podatkowe i rachunkowe 2003, Warszawa 2003 Jasiołek B., Woźniakiewicz P., Wydatki na objęcie udziałów lub akcji w podatku dochodowym od osób prawnych, MoPod 5/2006 Furga K., Tofel M., Opodatkowanie podatkiem VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych tzw. goodwillu, MoPod 3/2007 Jasiołek B., Woźniakiewicz P., Podatek od nieruchomości jako koszt uzyskania przychodów, PP 10/2006 Kajus J., Terra B. J. M., A guide to the European VAT Directives. Commentary on the Value Added Tax of te European Communities, Amsterdam 1996, Rozdział VI.9.2 Kosikowski C., Etel L., Dowgier R., Pietrasz P., Presnarowicz S., Ordynacja podatkowa. Komentarz, 2006 Kukulski Z. (w:) Niedostateczna kapitalizacja w prawie podatkowym, Warszawa 2006 Litwin P., Sawicki W. Czy przekazanie majątku likwidowanej spółki kapitałowej wspólnikowi będącemu osobą prawną podlega opodatkowaniu VAT, Jurysdykcja Podatkowa 5/2008 Mariański A. i Strzelec D., glosa do wyroku NSA z r. (I SA/Łd 249/03), MoPod 2/2004

19 XVIII Bibliografi a Marciniuk J., Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz 2009, Warszawa 2009 Maruchin W., Ustawa o VAT, Warszawa 2007 Michalik T., VAT 2009, wyd. VI, Warszawa 2009 Paczuski A., Opodatkowanie dochodów kapitałowych osób prawnych, Warszawa 2001 Prawo podatkowe. Praca zbiorowa pod red. W. Modzelewskiego, Komentarz do ustawy o podatku od towarów i usług, zeszyt 192 Radzikowski K., Odliczenie i zwrot podatku VAT związanego z zakupem usług budowlanych, Glosa 3/2005 Słownik języka polskiego pod red. prof. M. Szymczaka, Warszawa 1995 Strzępka J. A., Sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa w upadłości, PrSpółek 10/2004 Szymański K., Opodatkowanie spółek kapitałowych, Warszawa 2006 Świtała F., Różnice kursowe w orzecznictwie sądów administracyjnych 2, PiPod 7/2006 Terra B. J. M., The place of supply in European VAT, Amsterdam 1998 W. Varga, Potrącenie a różnice kursowe, MoPod 7/2006 Zubrzycki J., Leksykon VAT 2009, Wrocław 2009

20 1. Faza inwestycyjna W ramach fazy inwestycyjnej przedstawione zostaną dwa sposoby nabycia nieruchomości przez inwestora: zakup polskiej spółki posiadającej nieruchomość (rozdział 1.1) oraz zakup samej nieruchomości (rozdział 1.2). Następnie omówione będą zagadnienia dotyczące opodatkowania tych dwóch rodzajów transakcji zarówno ze strony kupującego, jak i sprzedającego (dlatego też przy omówieniu konsekwencji podatkowych wyjścia z inwestycji w rozdziale 5, znaleźć można odwołanie do skutków podatkowych powstających dla sprzedającego, przedstawionych w tej części książki). Oprócz skutków podatkowych trans akcji zakupu spółki oraz zakupu nieruchomości omówione będą także zagadnienia związane z odpowiedzialnością nabywcy za zaległości podatkowe sprzedawcy lub nabywanej spółki oraz sposoby ograniczania tej odpowiedzialności. Później przedstawione zostanie podsumowanie oraz porównanie skutków podatkowych zakupu spółki i zakupu nieruchomości (rozdział 1.3). Niniejsza część pracy nie obejmuje zagadnień związanych z wytworzeniem nie ruchomości (procesem budowlanym), które są przed stawione w rozdziale 2. W zakresie finansowania nabycia spółki lub nieruchomości omówiono wyłącznie kwestie ściśle związane ze skutkami podatkowymi powstającymi dla sprzedającego i kupującego. Ogólne zagadnienia podatkowe związane z finansowaniem zaprezentowane są w rozdziale 4. Na końcu tej części prezentujemy również skutki podatkowe związane z transakcją aportu nieruchomości do spółki kapitałowej oraz spółki osobowej.