WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY ZAGÓRÓW NA LATA

Transkrypt

1 Załącznik do Uchwały Nr XXI/222/2013 Rady Miejskiej Zagórowa z dnia 4 września 2013 roku WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY ZAGÓRÓW NA LATA Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) stanowi formalną podstawę realizacji zadania własnego gminy w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Program zawiera zasady tworzenia i wdrażania strategii, która dotyczy gospodarowania zasobem oraz daje podstawę organowi wykonawczemu gminy do podejmowania bezpośrednich i bieżących decyzji. Program wprowadza planowaną politykę, dotyczącą gminnego zasobu, projektowaną na okres pięciu lat, tj Punktem wyjścia programu jest uwzględnienie realnych możliwości gminy w stosunku do gospodarowania jej mieszkaniowym zasobem. Niniejszy program obejmuje następujące zagadnienia: 1. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne, 2. analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata, 3. planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach, 4. zasady polityki czynszowej, oraz warunki obniżania czynszu, 5. sposób i zasady zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach, 6. źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach, 7. wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów, oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zasobu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne, 8. opis innych działań mających na celu poprawę racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali. 1

2 Rozdział 1 Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne w zasobie gminy są w całości wynajmowane na czas nieoznaczony, jedynie wynajem lokali socjalnych określa czas najmu. W wyniku naturalnego ruchu ludności gmina odzyskuje średnio 1 do 2 lokali rocznie. W latach nie planuje się budowy ani wykupu mieszkań od innych podmiotów i przekształcenia ich na mieszkania komunalne. Stanowisko takie spowodowane jest brakiem możliwości finansowych gminy na budowę mieszkań komunalnych, wysokimi kosztami utrzymania mieszkań. Gmina posiada 62 lokale mieszkalne w 19 budynkach komunalnych o ogólnej powierzchni 3079,44 m 2. Charakterystyka mieszkaniowego zasobu GMINY ZAGÓRÓW Zestawienie powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych będących w zasobie gminy na koniec roku 2012 L.p Adres Pow. użytkowa w m² Liczba Mieszkań komunalnych Forma zarządzania 1. Leśna 4A 1.119,31 19 Wspólnota mieszkaniowa 2. Leśna 4B 270,90 6 Wspólnota mieszkaniowa 3. Wojska 187,14 4 komunalne Polskiego 3 4 Kościuszki ,46 3 Wspólnota mieszkaniowa 5. Kościuszki 5 35,32 1 Wspólnota mieszkaniowa 6. Konińska 33 80,57 2 komunalne 7 Konińska 23 95,75 2 komunalne 8. Kilińskiego ,80 3 Wspólnota mieszkaniowa 9. Słupecka 58,00 1 komunalne 10. Przemysłowa 36,25 1 komunalne 11. Oleśnica- 42,21 1 komunalne Agronomówka 12 Oleśnica 160,20 2 komunalne 13 Kopojno 172,98 3 komunalne 14 Grabina 87,91 1 komunalne 15 Włodzimirów 58,00 1 komunalne 16 Szetlewek 123,49 2 komunalne 17 Łazy 40,00 1 komunalne 18 ul. Konińska 61,00 1 komunalne 19 Szetlewek 237,15 8 socjalne Ogółem 3079, =62 2

3 Zasób mieszkaniowy Gminy Zagórów aktualnie zarządzany jest przez: Referat Inwestycji Urzędu Miejskiego w Zagórowie, Zakład Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie, Przedsiębiorstwo Obsługi Nieruchomości "LIDER" spółka z o. o. z Poznania oraz w małych wspólnotach członkowie Zarządów Wspólnot Mieszkaniowych. Poza budynkami wielorodzinnymi znajdującymi się przy ulicy Leśnej oddanymi do użytku w latach 90 tych (blok 24 rodzinny w roku 1988, blok 30 rodzinny w roku 1994). Jest to substancja bardzo stara wybudowana w okresie międzywojennym. Budynki będące w zasobie gminy sięgają swą historią nawet około 100 i więcej lat. Wymagają ciągłych bieżących napraw i konserwacji, a w wielu przypadkach kapitalnych remontów. Lokatorzy w nich mieszkający w większości nie dbają o mieszkania, które zajmują, uchylają się od płacenia czynszu, a zdarzają się również przypadki, że je dewastują. Od roku 2011 przyjęto bardziej restrykcyjną politykę w stosunku do najemców uchylających się od płacenia czynszu, a mianowicie kierowane są pozwy do sądu, a także przekwaterowywujemy tych najemców na podstawie wyroków eksmisyjnych. Rozdział 2 ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCY ZE STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I LOKALI Z PODZIAŁEM NA KOLEJNE LATA. Potrzeby remontowe budynków i lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynikają z konieczności utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania. Utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków i lokali zgodnie z przepisami Prawa budowlanego ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Z uwagi na ograniczone środki finansowe gminy prowadzenie robót remontowych ma na celu utrzymanie w wielu przypadkach jedynie stałej sprawności technicznej mieszkań zapewniającej ochronę zdrowia i życia ludzi je zajmujących. Prowadzone są coroczne przeglądy techniczne, roboty konserwacyjne i bieżące naprawy. Większy remont kapitalny budynków planowany jest w zawężonym zakresie i ograniczony z reguły do 1 maksymalnie 2 budynków rocznie. Typowanie lokali do remontu, oraz zakres prac odbywa się na podstawie wykonywanych rocznych przeglądów substancji mieszkaniowej przez komisję składającą się z przedstawicieli Urzędu Miejskiego i Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie. Zakres i wielkości remontów w obiektach gdzie są utworzone wspólnoty mieszkaniowe, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli określany jest raz w roku uchwałami Zarządu Wspólnot Mieszkaniowych. WYSOKOŚĆ PLANOWANYCH WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH w zł. - poziom cen z 2012 r. Lata Remonty i konserwacja , , , , ,00 3

4 Planowane środki przeznaczone zostaną w szczególności na remont pokryć dachowych, wymianę stolarki (okien i drzwi) uregulowanie gospodarki ściekowej (kanalizacja) i inne bieżące naprawy wynikające z corocznych przeglądów klasyfikowanych wg. kategorii pilności. W poszczególnych latach dotyczyć to będzie w szczególności mieszkań położonych w Zagórowie, a także remont budynków położonych w Oleśnicy i Łazach. Wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkaniowym podjęto decyzję o stworzeniu mieszkań socjalnych, których gmina do tej pory nie posiadała. Korzystając z możliwości dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego przystąpiono w roku 2010 do prac budowlanych związanych ze zmianą użytkowania części budynku po byłej szkole w Szetlewku na 8 mieszkań socjalnych. Lokale socjalne zostały oddane do użytku w I kwartale 2011r. Rozdział 3 PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W LATACH Komunalne zasoby mieszkaniowe będące w posiadaniu Gminy Zagórów spełniają funkcję mieszkań o charakterze powszechnym. Gmina sukcesywnie zleca inwentaryzację i wycenę lokali mieszkalnych, i budynków i reguluje na bieżąco sferę prawną nieruchomości. Decyzja o sprzedaży będzie rozważana po złożeniu wniosków przez najemców lokali komunalnych w budynkach przeznaczonych do sprzedaży. Gmina będzie dążyć do sprzedaży lokali tam, gdzie leży to w interesie gminy i tam gdzie zawiązały się Wspólnoty Mieszkaniowe. Sprzedaż nawet w najbardziej sprzyjających warunkach, nie może objąć wszystkich zasobów mieszkaniowych gminy, ponieważ nie jest to w naszym interesie, dlatego decyzja o zbyciu lokali każdorazowo jest wnikliwie omawiana i oceniana przez kierownictwo Urzędu oraz radnych Rady Miejskiej Zagórowa. Plan sprzedaży mieszkań przedstawia poniższa tabela: 4

5 Nowa substancja L.p. Oznaczenie wg. KW Nr geod. działki Miejsce położenia -adres Zapis w planie zagosp. Numer lokalu Pow. lokalu m² 1 KW /8 Leśna 4A b/zab 13 66, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,67 Uwagi 20 KW /6 ul. Leśna b/zab 28 32, /B 29 55, , , , ,34 5

6 Stara substancja L.p. Oznaczenie wg. KW Nr geod. działki Miejsce położenia -adres Zapis w planie zagosp. Numer lokalu Pow. lokalu m² 1 Wojska b/zab 27,0 Polskiego , , ,70 5 Konińska 23 b/zab 43, ,67 7 Konińska 33 b/zab 49, ,69 9 Kilińskiego 13 b/zab 10 27, , , Kościuszki 16 b/zab 40, , , , Kościuszki 5 b/zab 32,62 Uwagi 20 Oleśnicaagronomówka b/zab 42,21 Kopojnoszkoła b/zab 26,28 84,00 65,87 Rozdział 4 ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ ORAZ WARUNKI OBNIŻANIA Ustalono następujące rodzaje czynszów: 1) za lokale mieszkaniowe, 2) za lokale zamienne, 3) za lokale socjalne. 1. Najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczenia innych opłat związanych z eksploatacją mieszkania opłat tj. opłat za dostawę do lokalu energii, wody oraz odbiór nieczystości płynnych i stałych w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług. Zmiana wysokości czynszu nie wymaga wypowiedzenia umowy najmu. 6

7 2. Stawkę bazową czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkaniowych, socjalnych i zamiennych ustala Burmistrz Gminy Zagórów. Stawka czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkaniowych naliczana jest z uwzględnieniem czynników obniżających lub podwyższających ich wartość użytkową wymienionych w załączniku do zarządzenia Burmistrza Czynniki obniżające stawki czynszu nie dotyczą czynszu za lokale socjalne. 3. Stawka czynszu za lokale socjalne nic może być wyższa niż polowa stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. 4. W czasie trwania stosunku najmu wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu, jeżeli dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu. 5. W przypadku uszczuplenia wyposażenia technicznego z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, czynsz obniża się zgodnie z wykazem czynników ujętych w załączniku do zarządzenia Burmistrza. 6. Przed zmianą umowy najmu zmieniającą wysokość czynszu należy sporządzić protokół stwierdzający fakt powstania czynników mających wpływ na wysokość stawki czynszu. 7. W celu dostosowania wpływów z czynszów do potrzeb związanych z właściwą gospodarką zasobem mieszkaniowym, wprowadzone są różne stawki opłat za mieszkanie w zależności od ich wyposażenia : a) lokal mieszkalny z instalacją wod. - kan. i c. o. b) lokal mieszkalny z instalacją wod. - kan. bez c. o. c) lokal mieszkalny z instalacją wodociągową bez inst. kan. sieciowej 8. Czynsz najmu płacony jest z góry do 10 dnia każdego miesiąca na wskazany rachunek Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych będącego głównym administratorem lokali gminnych. Rozdział 5 SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA BUDYNKAMI I LOKALAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W KOLEJNYCH LATACH. 1. Czynności z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy w granicach ustalonych przez. Burmistrza zostały powierzone: a) Kierownikowi Zakładu Gospodarki Komunalnej i Usług Wodnych w Zagórowie. b) Przedsiębiorstwu Obsługi Nieruchomości LIDER spółka z o. o. z Poznania. c) Pracownikowi Urzędu Miejskiego wydzielone stanowisko w Referacie Inwestycyjno Komunalnym Inspektor d/s gospodarki mieszkaniowej. 2. Zadania z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy obejmują w szczególności: a) prowadzenie spraw związanych z najmem lokali poprzez zawieranie umów najmu. pobieranie czynszu i innych opłat związanych z najmem lokali i windykacja tych należności, b) utrzymanie w należytym stanie technicznym nieruchomości oraz urządzeń komunalnych i zieleni, c) remonty, konserwację i modernizację lokali i budynków, d) zapewnienie najemcom lokali podstawowych warunków mieszkaniowych, 7

8 3. Zarządzanie zasobami komunalnymi odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 4. Zarządcy oraz forma zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy Zagórów na przestrzeni lat nie ulegnie zmianie. Rozdział 6 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W LATACH Źródłami finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach będą: 1) wpływy z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe, 2) wpływy i inne źródła opłaty lokatorów za media (co., wodę, ścieki, wywóz nieczystości stałych). Podstawowym i jedynym źródłem finansowania administrowania i remontów zasobów mieszkaniowych gminy jest dochód z czynszu i budżet gminny. Nie przewiduje się pozyskiwania środków na utrzymanie i remont lokali mieszkalnych ze źródeł zewnętrznych w postaci kredytów lub pożyczek. Jedyną alternatywę upatruje się w środkach z Unii Europejskiej pod warunkiem ukazania się programu, który będzie pozwalał na realizację tego typu działań. Rozdział 7 WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH, Z PODZIAŁEM NA KOSZTY BIEŻĄCEJ EKSPLOATACJI, KOSZTY REMONTÓW ORAZ KOSZTY MODERNIZACJI LOKALI I BUDYNKÓW WCHODZĄCYCH W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNYMI, KTÓRYCH GMINA JEST JEDYNYM ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI, A TAKŻE WYDATKI INWESTYCYJNE. Wysokość planowanych środków finansowych na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy w poszczególnych latach określa poniższa tabela: L. p. Lata finansowania Potrzebne środki finansowe ogółem w zł. Przychody z czynszu Dofinansowanie z budżetu gminy na remonty i utrzymanie , , , , , , , , , , , , , , ,00 8

9 PLANOWANE KOSZTY UTRZYMANIA LOKALI GMINNYCH W LATACH KOSZTY 2013 R 2014 R 2015 R 2016 R 2017 R BIEŻĄCE UTRZYMANIE , , , , ,00 REMONTY I , , , , ,00 MODRNIZACJA ZARZĄD NIERUCH. WSPÓLNYMI , , , , ,00 OGÓŁEM , , , , ,00 Koszty utrzymania zasobów obejmują podstawowe elementy tj. koszty eksploatacji, koszty remontów i utrzymania technicznego. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Na pokrycie kosztów zarządu właściciel uiszcza zaliczki w formie bieżących opłat podlegających rozliczeniu po zbilansowaniu kosztów utrzymania nieruchomości w cyklu rocznym. Remonty obiektów pokrywane są z budżetu gminy i środków pozyskanych z innych źródeł np. Unii Europejskiej. Rozdział 8 OPIS INNYCH DZIAŁAŃ MAJĄCYCH NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALNEGO GOSPODAROWANIA ZASOBEM GMINY, A W SZCZEGÓLNOŚCI: a) niezbędny zakres zmian lokali związanych z remontami budynków i lokali, b) planowaną sprzedaż lokali. W okresie nie przewiduje się zmian lokali w związku z remontami budynków i lokali mieszkalnych. Planowane w tym okresie prace remontowe nie wymagają wykwaterowania mieszkańców, a jedynie odpowiednią koordynację prac i współpracę z mieszkańcami. Zrealizowane przez gminę zadanie w postaci zmiany sposobu użytkowania części budynku szkoły w Szetlewku na mieszkania socjalne pozwoliło nam utrzymać rezerwę mieszkaniową dla rodzin dotkniętych klęską żywiołową. Planuje się na zasadach dobrowolności i w oparciu o inne możliwości prawne pozyskiwanie dodatkowych lokali. Inną formę jaką przewiduje się stosować w ramach racjonalnego gospodarowania zasobem gminy to proponowanie wykupu mieszkań w budynkach, gdzie powstały wspólnoty mieszkaniowe. W przypadku rezygnacji najemcy z chęci wykupu zajmowanego przez niego lokalu w istniejących wspólnotach mieszkaniowych przewiduje się możliwość sprzedaży lokalu w drodze przetargu, o ile najemca nie wyrazi zgody na dobrowolne przekwaterowania do lokalu zaproponowanego przez Urząd. W przypadku możliwości skorzystania z dobrych dla gminy programów rządowych lub unijnych z zakresu gospodarki mieszkaniowej również przewiduje się wejście w takie programy i fundusze. 9

10 Polityka mieszkaniowa zmierzać będzie w kierunku prywatyzacji zasobów komunalnych, ale także tworzeniu mieszkań zastępczych i socjalnych przeznaczonych do czasowego przebywania w nich osób dotkniętych sytuacjami życiowymi. Dotychczasowe doświadczenia jednoznacznie wskazują, że lokatorstwo to bardzo kosztowna i mało odpowiedzialna forma korzystania z lokalu. Mam nadzieję że przedstawiony program spełni standardowe oczekiwania i przyczyni się do prawidłowego prowadzenia polityki mieszkaniowej w Gminie Zagórów. Przewodnicząca Rady Miejskiej /-/ Romualda Matusiak 10

11 U z a s a d n i e n i e Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. nakłada na gminę obowiązek opracowania "Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy". Jest to dokument planistyczny który winien obejmować okres minimum 5 lat i być pomocny w racjonalnym i efektywnym gospodarowaniu istniejącym zasobem mieszkaniowym. Z uwagi na fakt, że realizacja polityki mieszkaniowej powierzona została samorządom gminnym należy bardzo umiejętnie i mądrze gospodarować istniejącym zasobem mieszkaniowym, aby sprostać wymaganiom ustawy oraz zaspokajać potrzeby społeczności gminnej. Jest to szczególnie ważne w sytuacji gdy Gmina dysponuje ograniczonymi środkami finansowymi i nie ma w najbliższej przyszłości możliwości poprawy warunków mieszkaniowych mieszkańców. Opracowany program przyczyni się do prawidłowego i efektywnego gospodarowania istniejącym zasobem mieszkaniowym gminy Zagórów Ogólnym jego założeniem jest stworzenie warunków do optymalnego wykorzystania istniejących zasobów mieszkaniowych. Przewodnicząca Rady Miejskiej /-/ Romualda Matusiak 11