Umowa z inwestorem Wizja lokalna oraz dokumentacja techniczna budynków szkoły Prawo budowlane, obowiązujące normy i rozporządzenia.

Transkrypt

1 OPIS TECHNICZNY. 1.Podstawa opracowania : Umowa z inwestorem Wizja lokalna oraz dokumentacja techniczna budynków szkoły Prawo budowlane, obowiązujące normy i rozporządzenia. 2. Przedmiot i zakres opracowania. Przedmiotem niniejszego opracowania jest koncepcja przestrzenno architektoniczna zagospodarowania nieruchomości położonej w Kostrzynie nad Odrą przy ul. Piastowskiej na działce nr ewid.125 o pow.1,38ha (teren Zespołu Szkół) z przeznaczeniem na cele handlowousługowe (centrum handlowo-usługowe). Na zakres opracowania składają się: ocenę stanu technicznego obiektów, analizę uzbrojenia terenu, analizę skomunikowania pieszo-jezdnego działki z terenami publicznymi i PKP dwa warianty koncepcji zagospodarowania działki Zapis zawarty w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Kostrzyna nad Odrą

2 Działka nr ewid teren Zespołu Szkół przy ul. Piastowskiej jest zlokalizowana w obrębie terenu oznaczonego w studium symbolem MW jako zabudowa wielorodzinna. Zapis dopuszcza w ramach zabudowy mieszkaniowej lokalizację: Zabudowy usługowej handel, gastronomia. usługi zdrowia, usługi kultury i oswiaty, usługi sportu rekreacji oraz inne nieuciążliwe Obiektów obsługi transportu, obiektów komunikacji i transportu oraz zieleni uporządkowanej Obiektów obsługi transportu wyłącznie po sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania terenu wyłącznie po sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania terenu przestrzennego - dotyczy stacji benzynowych, parkingów powyżej 40 miejsc postojowych, zespołów garaży wolnostojących 3.Ocena przydatności budynku do modernizacji. Na terenie działki nr 125 znajdują się 4 budynki należące do zespołu szkolnego: budynek szkoły -1 sala gimnastyczna 2 internat - 3 budynek gospodarczy wraz z wiata -4 Po przeprowadzonej wizji lokalnej i zaznajomieniu się z archiwalną dokumentacją techniczną istniejących budynków, jednoznacznie stwierdzono że z pośród 4 budynków jedynie budynek szkoły oznaczony cyfrą 1 nadaje się do dalszej przebudowy i adaptacji z przeznaczeniem go na cele hotelowe, biurowe lub związane z prowadzeniem innej nieuciążliwej działalności usługowej. Budynek jest w stanie technicznym nadającym się do przebudowy. Pozostałe budynki oznaczone cyframi 2,3,i 4 ocenione zostały jako nieprzydatne do jakiejkolwiek modernizacji i adaptacji. Układ konstrukcyjny,gabaryty, stan techniczny budynków oraz rozplanowanie ich na terenie działki nie pozwalają na wykorzystanie ich w ramach realizacji planowanej budowy zespołu handlowo-usługowego.

3 1 BUDYNEK SZKOŁY 2 SALA GIMNASTYCZNA

4 3 INTERNAT 4 BUDYNEK GOSPODARCZY

5 4.Analiza uzbrojenia terenu SIECI ENERGETYCZNE 1. Stan istniejący. Na terenie objętym koncepcją znajdują się następujące kablowe sieci energetyczne: ) Kabel 0,4 kv zasilający istniejący budynek szkoły (złącze na budynku szkoły). ) Kabel 0,4 kv zasilający budynek internatu (relacji złącze na budynku szkoły złącze na budynku internatu). ) Kabel 0,4 kv zasilający budynek internatu (relacji stacja Wieża Ciśnień złącze na budynku internatu). ) Kabel 0,4 kv zasilający budynek sali gimnastycznej (relacji budynek szkoły sala gimnastyczna). ) Kablowa sieć oświetlenia terenu przy sali gimnastycznej (zasilana z budynku sali gimnastycznej). 2. Zakres prac wynikających z planowanych wyburzeń. W związku z planowanym wyburzeniem budynków internatu i sali gimnastycznej należy istniejące sieci energetyczne zasilające te budynki przewidzieć do likwidacji. ) Kable energetyczne zasilające budynek internatu (1.b i 1.c) zlikwidować na warunkach właściciela tj. ENEA. ) Kabel zasilający budynek sali gimnastycznej (1.d) oraz kablową sieć oświetleniową terenu (1.e) zlikwidować na warunkach właściciela tj. szkoły. O warunki na likwidację kolizji wystąpić na etapie realizacji prac projektowych. 3. Zasilanie docelowe ) Istniejący budynek szkoły. Budynek posiada istniejące zasilanie. Jedynie na etapie prac projektowych należy dokonać analizy mocy zapotrzebowanej i w przypadku jej zwiększenia w stosunku do istniejącego zapotrzebowania należy wystąpić do ENEA o jej zwiększenie. ) Budynek nowoprojektowany i stacja paliw. Rozpatrywany teren jest dobrze uzbrojony w sieć energetyczną (w pobliżu znajdują się stacje transformatorowe oraz dobra sieć powiązań kablowych). Na etapie prac projektowych, po dokonaniu analizy mocy zapotrzebowanej należy wystąpić do ENEA o warunki przyłączenia projektowanych obiektów (oddzielne dla projektowanego budynku i oddzielne dla projektowanej stacji paliw). KANALIZACJA W ulicy Sikorskiego znajdują się: 1. sieć wodociągowa wa200 oraz wa sieć kanalizacji k500 z przyłączami 3. sieć gazowa g100 Na Osiedlu Poznańskim znajdują się: 1. sieć kanalizacji deszczowej k500 z przyłączami 2. sieć kanalizacji k300 z przyłączami 3. przyłącze gazowe g65 4. przyłącze wodociągowe wa100 W ulicy Dworcowej znajdują się: 1. sieć wodociągowa wd80 z przyłączami 2. sieć gazowa z przyłączem gd sieć kanalizacji k250 z przyłączami, która kończy się na wysokości wjazdu. Na terenie działki znajduję się sieć grzewcza - cd50 zasilająca poszczególne budynki.

6 5.Koncepcja zagospodarowania terenu działki. Ze względu na atrakcyjną lokalizację terenu związaną z bliskością dworca kolejowego na atrakcyjnym kierunku BERLIN GORZÓW WLKP. Zarząd Starostwa Powiatowego w Gorzowie Wlkp. jako właściciel terenu podjął decyzję opracowanie koncepcji zagospodarowania terenu w celu stworzenia nowych możliwości rozwoju handlu i usług w tym rejonie. Uruchomienie bezpośredniego połączenia kolejowego Berlin Gorzów Wlkp. oraz planowany remont i modernizacja dworca PKP w Kostrzynie stwarza szansę na zrealizowanie w bezpośrednim sąsiedztwie dworca CENTRUM HANDLOWO -USŁUGOWEGO obsługującego w/w miasta tym samym wzbogacając ofertę handlowo-usługową w konsekwencji stwarzając nowe miejsca pracy i większe możliwości rozwoju miasta Kostrzyna. Zakres usług. Ze względu na dużą atrakcyjność cenową wykonywanych usług w Polsce dla potencjalnego klienta z RFN jest zasadne zrealizowanie zespołu handlowo-usługowego na terenie przyległym do dworca kolejowego z dużym wyborem usług : handlowych, medycznych (stomatologia,okulistyka, rehabilitacja, dermatologia, sprzedaż leków), kosmetycznych, fryzjerskich,gastronomicznych,noclegowych i innych usług nieuciążliwych. Koncepcja zagospodarowania została opracowana w dwóch wariantach z których jeden przewiduje realizację stacji paliw wkomponowaną w zespół handlowo-usługowy w taki sposób aby maksymalnie ograniczyć uciążliwości związane z jej oddziaływaniem. W tym celu zaprojektowano lokalizację stacji maksymalnie oddaloną od budynków mieszkalnych (min.90m) bezpośrednio zlokalizowaną przy terenach kolejowych. Lokalizacja stacji paliw w zespole usługowym zwiększa zakres oferowanych usług zwiększając jego atrakcyjność. Koncepcja zakłada możliwość wybudowanie parkingu podziemnego w części piwnicznej projektowanego obiektu. Parking może pełnić funkcję parkingu dla podróżnych udających się na berlińskie lotniska korzystających z połączenia kolejowego Kostrzyn-Berlin lub korzystających z usług hotelowych zlokalizowanych w zmodernizowanym budynku szkoły. Komunikacja samochodowa Działka położona jest w centrum miasta w bezpośredni sąsiedztwie dworca kolejowego oraz terenów PKP i terenów mieszkaniowych. Przylega bezpośredni do drogi krajowej Kostrzyn- Szczecin. Na chwilę obecną działka posiada tylko jeden wjazd od ulicy Piastowskiej bezpośrednio prowadzącej do dworca PKP. Wjazd jest wąski i nie przystosowany do obsługi dużych samochodów ciężarowych które docelowo miałyby zaopatrywać zespół usługowy. W tym celu należałoby przebudować fragment ulicy Piastowskiej w miejscu obecnego wjazdu tak by umożliwić bezkolizyjny przejazd samochodów ciężarowych. Przebudowa wymagałaby poszerzenia wjazdu i takie ukształtowanie jezdni by uzyskać odpowiednie promienie skrętu dla dużych samochodów ciężarowych (R=10m). Na terenie działki projektuje się wybudowanie nowego układu komunikacyjnego przystosowanego dla obsługi pojazdów ciężarowych. Bezpośrednie sąsiedztwo drogi krajowej po przeciwległej stronie działki skłania do wytężonych działań w celu uzyskania zgody GDDKiA na lokalizację nowego zjazdu w celu polepszenia warunków komunikacji na tym terenie. Uzyskanie choćby zjazdu prawoskrętnego w dużym stopniu poprawiłoby obsługę tego terenu i zwiększyło jego atrakcyjność. Koncepcja przewiduje wjazd na parking podziemny oraz obsługę zespołu usługowego od strony północnej tylnej bezpośrednio sąsiadującej z terenami PKP. W tym celu przewidziano odpowiednią szerokość pasa dojazdowego oraz odpowiednią ilość terenu dla wykonania manewrów dużymi samochodami ciężarowymi w celu ich dojazdu i wyjazdu po rozładunku dostarczonego towaru. Dla uniknięcia kolizji miejsca manewrowe dla pojazdów dostawczych znajdować się będą w miejscu oddalonym od miejsc parkingowych samochodów osobowych i ciągów pieszych. Na terenie zespołu usługowego zaprojektowano 90 miejsc parkingowych w dwóch różnych wariantach. Zaprojektowano parking rowerowy na 50 miejsc. Komunikacja piesza Piesze skomunikowanie działki jest możliwe z trzech stron: od strony ulicy Piastowskiej, ulicy Sikorskiego i od strony osiedla mieszkaniowego.

7 Teren szkoły na dzień dzisiejszy jest skomunikowany z dworcem PKP poprzez schody znajdujące się w obrębie ulicy Piastowskiej. Istnieje możliwość bezpośredniego skomunikowania zespołu usługowego z dworcem kolejowym poprzez przejścia na perony w porozumieniu z PKP. Takie rozwiązanie komunikacji pieszej zdecydowanie podniosłoby atrakcyjność zespołu usługowego, pozwalając na bezpośrednie przejście z peronów do planowanego obiektu. Połączenie takie można uzyskać z poziomu parteru oraz z poziomu drugiej kondygnacji poprzez wybudowane lekkiego przejście nad peronami. 6.Koncepcja architektoniczna Koncepcja zakłada wyburzenie budynków 2,3i4 oraz pozostawienie budynku nr 1. W miejscu wyburzonych obiektów zaplanowano wybudowanie 2-piętrowego budynku handlowousługowego z podpiwniczeniem w którym zostanie zlokalizowany parking podziemny na 90 miejsc oraz zaplecze techniczne zespołu usługowego. W bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się dwie wieże ciśnień, jedna na terenie PKP oraz druga przy ul. Sikorskiego, które stanowią bardzo charakterystyczne dominanty wysokościowe o wysokich walorach urbanistycznych, krajobrazowych i architektonicznych. Są ważnymi elementami budującymi tożsamość miasta w tym miejscu obok zabytkowego budynku dworca kolejowego. W celu wyeksponowania i wykorzystania potencjału tych obiektów zdecydowano się na kroki projektowe polegające na podzieleniu obiektu osią widokową zawierająca na swych biegunach owe dominanty. W tym celu w obu koncepcjach stworzono wewnętrzne, przeszklone pasaże otwierające widok na wieże by stanowiły punkty widokowe dla klientów znajdujących się wewnątrz projektowanego obiektu a w szczególności dla wchodzących z peronów kolejowych i kierujących się na te perony. Koncepcja architektoniczna tak jak urbanistyczna zakłada dwuwariantowe rozwiązanie funkcji obiektu z czego jeden zakłada dodatkowo lokalizację stacji paliw wbudowaną w zespół usługowy. Dla spełnienia obowiązujących przepisów dla stacji paliw została ona zlokalizowana na uboczu zespołu i odizolowana od niego wbudowanym pawilonem handlowym dla zachowania odpowiedniej strefy. W koncepcji zarówno jednaj jak i drugiej zostały zachowane obowiązujące szerokości dojazdów oraz odpowiednie łuki skrętu dla pojazdów ciężarowych. Place manewrowe są wystarczające dla zapewnienia obsługi stacji paliw oraz budynku handlowo-usługowego.

8 Ponieważ projektowany budynek znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie zabytkowego dworca kolejowego wybudowanego z cegły klinkierowej, zdecydowano się na użycie tego samego materiału klinkieru. Dla podkreślenia funkcji handlowo-usługowej i wydobycia nowoczesnego charakteru obiektu zaprojektowano duże przeszklenia z aluminiowych elementów fasadowych. Na elewacjach umieszczono detale architektoniczne nawiązujące swym charakterem do architektury dworca kolejowego. Ponieważ istniejący budynku szkoły jest w dobrym stanie nadającym się na modernizację i adaptację na cele hotelowo-usługowe koncepcja zakłada przebudowę istniejącego budynku z przeznaczeniem go na cele hotelowe lub związane z prowadzeniem działalności medycznej i rehabilitacyjnej. Układ pomieszczeń w budynku oraz ich gabaryty pozwalają na stworzenie małej przychodni zdrowia nastawionej na przyjmowanie gości z zagranicy z usługami stomatologicznymi, okulistycznymi i podobnymi. W zakres usług mogą wchodzić usługi noclegowe oraz gastronomiczne dla zapewnienia kompleksowej obsługi. W miejscu połączenia istniejącego budynku z projektowanym obiektem zaprojektowano przestrzeń publiczną oraz parking rowerowy( wersja A).

9 7. Budowa geologiczna i warunki hydrogeologiczne. Zlecono wykonanie badań geotechnicznych, które wykazały pełną przydatność gruntów dla realizacji w/w zamierzenia. Warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie budynku handlowousługowego w przedstawionych gabarytach wraz z parkingami podziemnymi. W przypowierzchniowej budowie geologicznej biorą udział utwory czwartorzędowe, reprezentowane przez osady piaszczyste (piaski drobne, piaski z domieszką żwiru oraz piaski średnie z domieszką żwiru ), których do głębokości 5,0m ppt. nie przewiercono. Od powierzchni terenu zalega warstwa nasypów o miąższości 1,0 1,2m. Wodę gruntową o swobodnym zwierciadle nawiercono na głębokości 4,8m p.p.t. 8. Zestawienie powierzchni. Istniejący budynek szkoły Powierzchnia użytkowa istniejącego budynku ok m 2 Projektowany budynek handlowo-usługowy Przewidywana powierzchnia całkowita kondygnacji nadziemnych 6000 m 2 Powierzchnia handlowo - usługowa 5000 m 2 Powierzchnia ciągów komunikacyjnych 1000 m 2 Przewidywana powierzchnia całkowita piwnic 3000 m 2 Opracował: mgr inż. arch. M. Giedrowicz