Zarządzenie Nr 35/2014 Dyrektora Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu z dnia 2 lipca 2014 r.

Transkrypt

1 Zarządzenie Nr 35/2014 Dyrektora Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu z dnia 2 lipca 2014 r. w sprawie przejęcia, zakresu remontu i kosztów odnowienia lokalu Na podstawie 6 ust. 1 Statutu Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIII/464/2013 Rady Miasta Racibórz z dnia 30 października 2013 r. w sprawie nadania Statutu Miejskiemu Zarządowi Budynków w Raciborzu zarządzam, co następuje: 1 Niniejszym wprowadzam do stosowania przez pracowników Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu zwanego dalej MZB opisane poniżej: 1) zasady i tryb postępowania przy protokolarnym odbiorze lokalu mieszkalnego od dotychczasowego lokatora, 2) zasady i tryb rozliczania i obciążania lokatora z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego lokalu oraz zasady rozliczania wpłaconej kaucji mieszkaniowej i zatrzymanych ulepszeń, 3) zasady i tryb postępowania przy przeprowadzaniu remontów mieszkań wolnostojących, 2 1. Użyte w niniejszym zarządzeniu zwroty, skróty oznaczają: 1) Pracownik DTI - rozumie się pracownika odpowiedzialnego za rozliczenie zużycia elementów wyposażenia technicznego lokalu i kosztów jego odnowienia, 2) Inspektor rozumie się przez to pracownika DTI pełniącego obowiązki inspektora nadzoru, 3) WL rozumie się przez to Wydział Lokalowy Urzędu Miasta, 4) Lokator rozumie się przez to Lokatora w rozumieniu art.2 ust. pkt 1) Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz inną osobę zajmującą lokal, 5) Wynajmujący rozumie się przez to MZB, z którym wiąże lokatora stosunek prawny, uprawniający go do używania lokalu, 6) Ulepszenia rozumie się przez to w szczególności nakłady dokonane przez lokatora, które w chwili wydania lokalu Wynajmującemu zwiększają jego wartość lub podnoszą dotychczasowy standard użytkowy, jak również modernizacje mające wpływ na zwiększenie wartości czynszu dla następnego lokatora, wykonane zgodnie z warunkami technicznymi. 7) Ustawa - rozumie się przez to Ustawę z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatora, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 2. Pozostałe skróty wyjaśnione zostały w Regulaminie Organizacyjnym MZB

2 PRZEJĘCIE I ROZLICZENIE LOKALU 3 1. Przejęcie lokalu (socjalnego, komunalnego, pomieszczenia tymczasowego, użytkowego) następuje w związku z: 1.1. zakończeniem najmu lokalu, 1.2. eksmisją lokatora przez Komornika Sądowego, 1.3. porzuceniem lokalu przez lokatora, 1.4. zgonem lokatora. 2. Przed przyjęciem lokalu Technik ustala obowiązki lokatora i zakres remontu, który powinien zrealizować lokator przy zdaniu lokalu. 3. Przejęcia lokalu (socjalnego, komunalnego, pomieszczenia tymczasowego, użytkowego) dokonuje Technik, sporządzając protokół zdawczo-odbiorczy lokalu wraz z dokumentacją fotograficzną. Stosuje przy tym fachowe nazewnictwo, posługuje się jednostkami miary SI, wypełnia protokół w sposób czytelny (komputerowo, jeśli istnieje taka możliwość), z zachowaniem należytej staranności, nie pozostawiając pustych rubryk, bądź wierszy. W razie potrzeby dołącza kolejne kartki lub załączniki do protokołu. Wzór protokołu stanowi załącznik Nr 1 do niniejszego Zarządzenia. 4. Protokół zdawczo-odbiorczy odzwierciedla stan techniczny elementów i wyposażenia lokalu, takich jak ścian, podłóg, sufitów, stolarki drzwiowej, okiennej, instalacji, urządzeń technicznych będących na stałym wyposażeniu lokalu oraz dodatkowo zawiera zapisy dotyczące przynależnej piwnicy (numeru, czy jest opróżniona i uporządkowana, wyposażona w instalację elektryczną, ewentualnie białkowana), odczyty liczników wody, podzielników ciepła, ewentualnych zobowiązań finansowych lokatora. 5. Przy sporządzaniu protokołu Technik odnosi się do protokołu archiwalnego przekazania lokalu w użytkowanie. Na podstawie jego zapisów i wizji w lokalu określa procentowy stopień zużycia elementów wyposażenia lokalu. 6. Przy określeniu stanu technicznego w zakresie wyposażenia lokalu, Technik dokonuje dwustopniowej oceny: 6.1. I stopień sprowadza się do oceny, czy poszczególne elementy wyposażenia technicznego lokalu mogą zostać dopuszczone do dalszej eksploatacji przez kolejnego lokatora, czy też nie. Urządzenia (elementy wyposażenia technicznego) nie dopuszczone do dalszej eksploatacji otrzymują kwalifikację do demontażu oraz 100 % zużycia II stopień to określenie wartości procentowego zużycia elementów wyposażenia technicznego lokalu, dopuszczonych do dalszej eksploatacji. 7. Procentowe zużycie elementów wyposażenia technicznego stanowi podstawę do wyliczenia amortyzacji. 8. Lokatora obciąża tylko ta część amortyzacji, która nie wynika z prawidłowego użytkowania lokalu. Do normalnego użytkowania nie zalicza się m.in. uszkodzeń powstałych w wyniku niewłaściwego użytkowania, mechanicznych uszkodzeń, niedbalstwa, braku konserwacji. 9. Jeżeli protokół archiwalny nie określa procentowego zużycia lub procentowej wartości urządzeń, a jedynie opisuje ich stan, pracownik posługuje się właściwymi odpowiednikami określonymi w tabeli nr Protokół kończy się zapisami dotyczącymi wysokości i terminu ewentualnych rozliczeń finansowych z tytułu zaległości czynszowych, amortyzacji i odnowienia lokalu oraz zapisem nie wnoszę uwag, potwierdzonym przez stronę podpisującą protokół, z zastrzeżeniem ust

3 W przypadku odmowy podpisania protokołu przez stronę zdającą lokal, klauzulę o odmowie umieszcza się w protokole. Tabela nr 1. Lp Klasyfikacja stanu technicznego elementu Procentowe zużycie elementu 1 Bardzo dobry 0% 2. Dobry 30% 3 Średni 50% 3. Dostateczny 70% 4. Zły 100% Kryterium oceny Element lokalu (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Elementy lokalu utrzymane należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach: konserwacja, impregnacja. W elementach występują niewielkie uszkodzenia i ubytki, wynikające z prawidłowego korzystania z wyposażenia lokalu. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest remont częściowy. W elementach występują znaczne uszkodzenia i ubytki, wymagany jest remont gruntowny Element lokalu (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) nie nadaje się do użytku 11. Dopuszcza się sporządzenie protokołu jednostronnego w szczególności, gdy przejęcie lokalu następuje po zgonie lokatora, podrzuceniu kluczy, porzuceniu lokalu, wejściu komisyjnym do lokalu, wydaniu lokalu przez Komornika Sądowego. 12. Tak sporządzony protokół Technik niezwłocznie przekazuje Administratorowi, który w terminie 3 dni sprawdza, czy i kiedy oraz w jakiej wysokości została wpłacona przez zdającego kaucja mieszkaniowa: dokonuje jej przeliczenia zgodnie z obowiązującymi przepisami, podaje dokument źródłowy, w którym została zaewidencjonowana (np. rejestr kaucji mieszkaniowych) podając rok oraz z numerem pozycji. 13. Przeliczona kaucja mieszkaniowa pomniejszona o koszty odnowienia lokalu, amortyzację oraz należności czynszowe, zostaje zwrócona przez DFK osobie uprawnionej do jej pobrania w terminie jednego miesiąca od dnia zdania lokalu mieszkalnego. 14. Informację o kaucji mieszkaniowej wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym Administrator niezwłocznie przekazuje Pracownikowi DTI, który w ciągu 14 dni od daty otrzymania dokumentów sporządza: uproszczony kosztorys robót, niezbędnych do wykonania w zdawanym lokalu a obciążających zdającego wyliczenie amortyzacji nie będącej następstwem prawidłowego użytkowania, posiłkując się normatywami określonymi w tabeli nr 2. Wielkość tą ustala się jako różnicę pomiędzy zużyciem faktycznym a zużyciem normatywnym wyliczenie wartości zatrzymanych przez Wynajmującego ulepszeń, z zastrzeżeniem ust.15,16,17, Zatrzymane ulepszenia, wprowadzone przez najemcę bez zgody Wynajmującego, rozliczane są na pisemny wniosek lokatora. Wartość ulepszenia określa się po uwzględnieniu stopnia zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. 16. Ulepszenia dokonane za zgodą Wynajmującego na podstawie pisemnej umowy, rozliczane są na warunkach i zasadach określonych w tej umowie, dotyczy to również zgody wyrażonej na piśmie

4 17. Jeden egzemplarz rozliczenia pracownik DTI przekazuje za pośrednictwem GK do DOW celem obciążenia lokatora. Drugi egzemplarz przekazuje do Administratora, celem dołączenia do akt sprawy, a trzeci jest podstawą wpisu do powadzonej w DTI, ewidencji. 18. Pracownik DTI przy wyliczeniu kosztów odnowienia lokalu i wyliczeniu amortyzacji oraz ulepszeń posługuje się kosztorysem wskaźnikowym remontu lokalu, stosując ceny określone w katalogu cen zakładowych lub aktualnych Katalogach Nakładów Rzeczowych Sekocenbud. Tabela nr 2. NORMATYWY MINIMALNEGO OKRES TRWAŁOŚCI URZĄDZEŃ TECHNICZNO-SANITARNYCH PRZY PRAWIDŁOWYM UŻYTKOWANIU RZECZY DO CELÓW ROZLICZEŃ AMORTYZACJI W LOKALAU L.p. Urządzenie kpl./szt. Okres trwałości Średnioroczn e zużycie [lat] [%] 1. Zlewozmywak dwukomorowy ,67 2. Zlewozmywak jednokomorowy ,67 3. Zlew ,67 4. Bateria zlewozmywakowa ,50 5. Kran czerpalny (zawór czerpalny) ,50 6. Kran czerpalny (zawór czerpalny) z ruchomą wylewką ,50 7. Szafka zlewozmywakowa ,50 8. Umywalka ,00 9. Bateria umywalkowa , Wanna , Bateria wannowa , Kabina natryskowa z brodzikiem , Brodzik , Bateria natryskowa , Muszla , Spłuczka , Sedes , Kuchenka gazowa 4-palnikowa z piekarnikiem , Kuchnia gazowa 4-palnikowa (kuchnia nastawna) , Kuchnia gazowa 2-palnikowa (kuchnia nastawna) , Kuchnia gazowa 1-palnikowa (kuchnia nastawna) , Kuchenka elektryczna 4-płytowa z piekarnikiem , Kuchenka gazowo-elektryczna 4-palnikowa z ,00 piekarnikiem 23. Kuchnia elektryczna 2-płytowa (kuchnia nastawna) , Kuchnia elektryczna 1-płytowa (kuchnia nastawna) , Piecyk gazowy kąpielowy (junkers) , Przepływowy podgrzewacz wody (elektryczny) , Bojler elektryczny , Trzon kuchenny kaflowy , Piec kuchenny przenośny - na nóżkach , Piec kuchenny przenośny obudowany , Piec kaflowy pokojowy ,00-4 -

5 19. Katalog cen zakładowych jest wprowadzany w życie odrębnym zarządzeniem Dyrektora raz na pół roku, w oparciu o jego projekt, opracowany przez DTI. 20. Katalog, o którym mowa w ust. 19 zawiera szczególności: stawkę roboczogodziny pracownika GRK według kalkulacji podanej przez GK, ceny wyposażenia i pozycje kosztorysowe robót stosowane w typowych rozliczeniach pomiędzy MZB a lokatorami, wskazanie źródła pochodzenia cen i sposób kalkulacji. 21. Obciążeniu kosztami podlega każda osoba nie wywiązująca się z obowiązku odnowienia lokalu. Kosztami nie obciąża się lokatorów, którzy uzyskali od Wynajmującego pisemne zwolnienie z obowiązku odnowienia lokalu. 22. Amortyzacji nie nalicza się, jeżeli w protokole zdawczo- odbiorczym sporządzonym przed dniem r. nie określono wartości lub nie opisano stanu elementów wyposażenia technicznego. Natomiast w przypadku, gdy protokół sporządzony po tym dniu nie określa wartości elementów wyposażenia technicznego, amortyzację nalicza się przyjmując, że elementy wyposażenia technicznego przekazane zostały Najemcy w stanie dobrym stosownie do art K.c. 23. W przypadku, gdy lokal odzyskano w związku ze zgonem lokatora, Technik, Administrator i pracownik DTI postępują analogicznie jak powyżej z zastrzeżeniem, że DOW wszczyna i przeprowadza postępowanie wyjaśniające celem obciążenia osoby zobowiązanej do pokrycia kosztów wynikających z odnowienia lokalu, rozliczenia amortyzacji oraz ulepszeń, bądź spisania ich w straty zakładu. ZAKRES REMONTU 4 1. Technik określa zakres remontu lokalu, niezbędny do wykonania ze szczegółowym zwymiarowaniem każdej pozycji (szt., mb.,m 2, m 3, %), na podstawie wytycznych odrębnych dla lokali socjalnych, zawartych w 7 i lokali mieszkalnych zawartych w 8. Zakres ten obejmuje wszystkie remonty niezbędne do wykonania w lokalu warunkujące zasiedlenie. 2. Zakres rzeczowy robót remontowych podlega kalkulacji kosztów niezbędnych do ich wykonania według zasad określonych w 3 pkt Zakres remontu sporządzany jest przy współudziale elektryka, posiadającego uprawnienia w zakresie eksploatacji urządzeń, instalacji i sieci elektroenergetycznych o napięciu do 1 kv oraz instalatora, posiadającego uprawnienia do eksploatacji urządzeń, instalacji i sieci gazowych oraz aparatury kontrolno-pomiarowej urządzeń i instalacji gazowych. 4. Zakres remontu podzielony jest na dwie grupy: 4.1. do obowiązkowego wykonania przez MZB, który obejmuje sprawdzenie i naprawę podstawowych instalacji i urządzeń: instalacji gazowej (protokół szczelności), instalacji elektrycznej (protokół badania skuteczności zerowania i rezystencji izolacji), instalacji grzewczej (opinia kominiarska), instalacji wodno-kanalizacyjnej, remont (przebudowa) pieców pokojowych, z tym że zlecony zostaje dopiero po uzyskaniu decyzji przyszłego Najemcy, że nie będzie zmieniał systemu ogrzewania na etażowe, większe roboty budowlane (np: w zakresie murarskim, stolarsko ciesielskim); (w/w zakres remontu wykonywany jest niezwłocznie po przejęciu lokalu), - 5 -

6 4.2. do wykonania przez przyszłego Najemcę w zamian za zwolnienie z kaucji mieszkaniowej (lub w przypadku deklaracji jej wpłaty, przez MZB), który może obejmować naprawę lub wymianę podłóg, stolarki drzwiowej, okiennej, roboty posadzkowe, naprawę tynków, malowanie, itp. (w/w zakres remontu wykonywany jest po decyzji przyszłego Najemcy w sprawie wykonania remontu). 5. Technik przekazuje Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu oraz ustalony zakres remontu, Administratorowi. WYKAZANIE LOKALU 5 1. Administrator, po otrzymaniu Protokołu zdawczo-odbiorczego oraz zakresu remontu sporządza do WL wykaz, w którym oprócz ogólnych danych dotyczących lokalu (adres, data i przyczyna przejęcia lokalu, powierzchnia, ilość pomieszczeń, wyposażenie techniczne, wysokość kaucji, udział Gminy w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, itp.) wpisuje ogólny zakres remontu. 2. W wykazie opisuje się kryteria określone w Zarządzeniu Prezydenta ułatwiające podjęcie decyzji w sprawie najmu bądź sprzedaży lokalu. Informacje szczegółowe stanowią załącznik do wykazu i służą do wewnętrznego użytku oraz są podstawą do negocjacji z przyszłym Najemcą warunków wykonania remontu. 3. Wykaz przekazuje się do WL niezwłocznie po przejęciu lokalu, jednak nie dłużej niż 14 dni roboczych od dnia jego przejęcia, z zastrzeżeniem ust W przypadku kiedy w lokalu pozostawiono ruchomości, wykazanie lokalu następuję po opróżnieniu lokalu nie później jednak niż w terminie 3 miesięcy od daty wejścia w posiadanie lokalu. Za opróżnienie lokalu odpowiada Administrator, który podejmuje działania mające na celu uzyskanie zrzeczenia się prawa do ruchomości pozostawionych w lokalu i przynależnym pomieszczeniu w w/w terminie. W przypadku nie uzyskania zrzeczenia w w/w terminie, Administrator organizuje opróżnienie lokalu i przynależnego pomieszczenia. Pozostawione ruchomości zostają spisane komisyjnie wraz z dokumentacją fotograficzną przez Administratora i przewiezione do Magazynu depozytów MZB. 5. Po zakończeniu remontu w podstawowym zakresie, jeżeli Najemca: 5.1. zobowiązuje się do wykonania remontu we własnym zakresie Administrator, po otrzymaniu skierowania z WL, przygotowuje umowę najmu, do której wpisuje zakres ustalonego remontu wraz z warunkami technicznymi, terminem jego rozpoczęcia i zakończenia, 5.2. decyduje się wpłacić kaucję mieszkaniową, Administrator poleca Technikowi zlecenie remontu. REMONTY PUSTOSTANÓW 6 1. Niezwłocznie po sporządzeniu protokołu przejęcia lokalu, Technik zleca do GRK wykonanie podstawowego zakresu remontu, leżącego po stronie MZB lub pełnego zakresu remontu lokalu socjalnego. Nie dotyczy to lokali przeznaczonych do sprzedaży. 2. Technik, postępuje analogicznie w przypadku otrzymania informacji od Administratora o konieczności wykonania remontu mieszkania komunalnego w pełnym zakresie. 3. W przypadku, kiedy zakres prac przewyższa możliwości GRK, Kierownik GRK przekazuje zakres wraz z wyceną do DOR, celem zlecenia robót podmiotowi zewnętrznemu, informując o tym kierownika OGM

7 4. O zawarciu umowy z podmiotem zewnętrznym DOR informuje Technika zlecającego remont, wskazując wykonawcę robót oraz termin ich rozpoczęcia i zakończenia. 5. Realizacja robót w pustostanach odbywa się przy ścisłym współdziałaniu Technika i GRK, a w przypadku zlecenia remontu na zewnątrz Technika i Wykonawcy, a wszelkie problemy techniczne są rozwiązywane na bieżąco w trakcie robót. 6. Technik zlecający remont jest koordynatorem śledzącym przebieg robót na bieżąco aż do momentu odbioru końcowego i osobą uprawnioną do zmiany lub korekty określonego zakresu robót. 7. W przypadkach wykonywania robót skomplikowanych i wymagających wiedzy osoby uprawnionej, na wniosek Technika, kierownik OGM wyznacza do współpracy Inspektora nadzoru. 8. Inspektor zajmuje się bieżącym nadzorem nad wykonaniem robót oraz sprawdza pod względem merytorycznym przedstawiony kosztorys powykonawczy. 9. Po zakończeniu remontu, Technik przekazuje Administratorowi informację, że lokal jest gotowy do zasiedlenia. 10. Administrator pisemnie informuje WL o zdatności lokalu do zasiedlenia. 11. Po otrzymaniu skierowania z WL, Administrator sporządza na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego, przygotowanego przez Technika umowę najmu z przyszłym Najemcą. WYTYCZNE DO TYPOWANIA ROBÓT REMONTOWYCH W LOKALACH SOCJALNYCH I POMIESZCZENIACH TYMCZASOWYCH Założenia ogólne Lokale socjalne, z założenia mają obniżony standard wyposażenia w urządzenia techniczne w stosunku do lokali mieszkalnych, co nie oznacza obniżonego standardu wykonania robót remontowych, a jedynie mniejszy ich zakres. 2. Przy planowaniu robót remontowych w pustostanach zakłada się minimalny zakres robót, który jest wystarczający do zamieszkania ze względów użytkowych i bezpieczeństwa, tj. zapewniona jest sprawność podstawowych instalacji. 3. Sprawdza się i naprawia instalacje oraz urządzenia, wymienione w 4 ust. 4 pkt Zakres niezbędnych napraw (wymian) sprowadza się do stanu zapewniającego bezpieczne korzystanie z instalacji. 5. Sprawdza się, czy lokal wyposażony jest w podstawowe urządzenia, przy czym względy estetyczne mają tu mniejsze znaczenie. 6. Standard lokalu socjalnego zawarty jest w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wytyczne szczegółowe 1. URZĄDZENIA TECHNICZNE Zlewozmywaki (zlewy) oceniamy pod kątem możliwości dalszego użytkowania. Istniejące pozostawiamy jeżeli nie są przedziurawione, pogięte lub wyszczerbione

8 Zlewozmywaki (zlewy) zanieczyszczone, powierzchniowo porysowane, lekko poobijane, lecz sprawne nie przewidujemy do wymiany, lecz do wyczyszczenia, wymycia, wydezynfekowania. Syfon do udrożnienia, uszczelnienia, w razie braku możliwości do wymiany. W wypadku, gdy zlewozmywak (zlew) nie nadaje się do użytku przewidujemy w pierwszej kolejności wyposażenie kuchni w zlewozmywak używany (z odzysku). Zakup nowego zlewozmywaka (zlewu) w lokalu socjalnym jest uzasadniony po wyczerpaniu możliwości opisanych wyżej Szafki pod zlewozmywak pozostawiamy istniejące po doczyszczeniu, lub naprawie. Tam gdzie jest możliwe zlewozmywak (zlew) przewidujemy do zawieszenia na wspornikach metalowych Muszle ustępowe i spłuczki postępujemy podobnie jak w przypadku zlewozmywaków. Tylko muszle pęknięte, nadbite i nadmiernie zakamienione kwalifikujemy do wymiany. Powyższe dotyczy również urządzeń spłukujących, ze szczególnym zwróceniem uwagi na ich szczelność. W przypadku uszkodzenie automatu odcinającego, wymieniamy spłuczkę Deski sedesowe niespękane, posiadające sprawne mocowania do muszli przewidujemy jedynie do wyczyszczenia, ewentualnie dezynfekcji. Wymianie podlegają tylko sedesy uszkodzone fizycznie, spękane, nienadające się do dalszego użytku. 2. PIECE (trzony kuchenne) Dokładnie sprawdzamy stan techniczny pieca, paleniska, rury odprowadzającej, blachy przypiecowej. Tam gdzie jest to konieczne wymieniamy ruszt na nowy (jeśli jest wypalony). Do przebudowy kwalifikujemy tylko piece wyeksploatowane, nie gwarantujące bezpiecznego funkcjonowania. W razie wątpliwości, co do jego stanu posługujemy się opinią zakładu kominiarskiego i zduńskiego. Przy trzonach kuchennych należy w każdym przypadku rozważyć najpierw wymianę rusztu, płyt (blach) grzewczych i oprzyrządowania. Uzasadnione jest przeprowadzenie prób funkcjonowania pieca przez Konserwatora GRK na zlecenie Technika, celem upewnienia się co, do prawidłowości podjętej decyzji. 3. PODŁOGI Podłogi z desek (najczęściej malowane farbą olejną) - jeżeli brak jest ubytków desek, nadmiernych szpar, podłoga nie jest miejscowo wypalona, bądź przegnita i nadaje się do użytku, należy wyczyścić i pozostawić. W przypadku częściowego zniszczenia, przegnicia, na ile to jest możliwe przewidzieć do miejscowej wymiany. Podłóg z desek nie przykrywamy, a jedynie konserwujemy Podłogi (PCW) (rulonowe lub z płytek) - jeżeli nie są całkowicie przetarte, dziurawe, wypalone, pocięte, przykrywają całą powierzchnię podłogi, a podłoże nie jest zapadnięte i w ocenie Technika nadają się do użytku, pozostawiamy w stanie istniejącym, a jedynie kwalifikujemy do wyczyszczenia. Podłogi z miejscowym ubytkiem należy przewidzieć do uzupełnienia poprzez wstawienie (wklejenie) łaty. Wykładziny miejscowo odklejone przewidzieć do podklejenia, podobnie z listwami przyściennymi Podłogi drewniane parkiety - trzymające się podłoża - przewidzieć jedynie do wyczyszczenia. Przy szparach nadmiernych, wyszpachlować, wyczyścić. Parkiety rozeschnięte (luźne), posiadające ubytki (nie gwarantujące bezpiecznego użytkowania) przewidzieć do rozebrania i po wyrównaniu podłoża ułożyć wykładzinę podłogową (PCW)

9 4. ŚCIANY I SUFITY. 4.1.Tynki.- ubytki tynków należy uzupełnić. Po zaawansowanych zagrzybieniach oraz wykwitach, spowodowanych długotrwałym zamoczeniem lub wilgocią, tynki należy skuć, osuszyć i wykonać nowe. Co do zasady przyjmuje się tynki zatarte na ostro. Wykończenie tynków nie wymaga stosowania gładzi gipsowych. W przypadku odpadania tynków na sufitach trzcinowych przewidzieć ich naprawy przy zastosowaniu siatki Rabitza. 4.2.Malowanie - ściany i sufity czyste, nie wymagające malowania należy obmieść, odkurzyć, i o ile nie posiadają ubytków tynków, pozostawić bez malowania. Ściany i sufity, wymagające odnowienia, należy po likwidacji ubytków tynków, odświeżyć. Odświeżenie polega na pomalowaniu sufitów i ścian farbą emulsyjną, w kolorze zbliżonym do istniejącego. W przypadku występowania nalotów pleśni lub mocnych zabrudzeń należy je przed malowaniem usunąć przez zeskrobanie, bądź odgrzybienie środkiem grzybobójczym. Przydatność tapet do dalszego użytkowania indywidualnie ocenia Technik, podejmując decyzje co do ich usunięcia lub malowania. W przypadku dobrego stanu tapet, pozostawiamy je. 4.3.Inne okładziny ścienne Boazerie, płytki ścienne i inne okładziny, jeżeli są trwale przymocowane i w ocenie Technika, nie stanowią zagrożenia dla zdrowia przyszłego Najemcy oraz nie są rażąco szpecące, pozostawiamy je. 5. STOLARKA DRZWIOWA Drzwi zewnętrzne, jak i wewnętrzne należy generalnie pozostawić w stanie istniejącym, przewidując jedynie ich oczyszczenie, regulację, uzupełnienie szyb w skrzydłach przeszkolonych, naprawę, wymianę zamka, czy klamek. Jedynie drzwi zupełnie zniszczone, wypaczone, nie zamykające się, wyszczerbione należy przewidzieć do wymiany na nowe. Do malowania farbą podkładową przewidujemy jedynie drzwi i ościeżnice po naprawach, uzupełnieniach, itp. W przypadku braku skrzydeł drzwiowych, jeżeli jest to uzasadnione, typujemy ich uzupełnienie, jeżeli natomiast ościeżnica jest starego typu i brak jest możliwości montażu skrzydła należy drzwi wstawić wraz z ościeżnicą. 6. STOLARKA OKIENNA Jedynie skrzydła okna przegniłe lub spróchniałe stwarzają podstawę do wymianę okien. W każdym innym przypadku należy przewidywać remont, regulację czy konserwację, jak również uzupełnienie okitowania szyb w całym oknie. Parapety przegniłe, spróchniałe, mocno spękane przewidywać do wymiany. Pozostałe naprawić i konserwować. Okna wcześniej właściwie konserwowane, w dobrym stanie należy jedynie wyczyścić i umyć; jeżeli od zewnątrz nie były malowane, należy je pomalować. Podobnie postępuje się w przypadku parapetów. Okucia brakujące uzupełnić, skrzydła okienne dopasować. W każdym przypadku należy ocenić, czy stolarka nadaje się do dalszego użytkowania. Nieszczelności i ubytki między parapetem zewnętrznym a oknem należy wypełnić silikonem. Otworom podokiennym nawiewnym należy przywrócić funkcję, jaką mają spełniać i uzupełnić brakujące kratki. Tam gdzie brakuje nawiewu dla dostarczenia tlenu w ilości niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania pieca, należy przewidzieć wykonanie otworu nawiewnego

10 7. KRATKI WENTYLACYJNE W każdym przypadku zlecić sprawdzenie działania wentylacji, odblokowanie kanałów zaślepionych wraz z oczyszczeniem kratek. 8. OGRZEWANIE ETAŻOWE W przypadku gdy nie ma możliwości odbudowania pieców, przewiduje się wykonanie ogrzewania etażowego węglowego; wówczas należy uwzględnić zamontowanie bojlera z wymiennikiem ciepłej wody, bez funkcji grzałki elektrycznej. W takim przypadku wyposażamy lokal w kuchenkę gazową, lub elektryczną do przygotowywania posiłków, bez piekarnika. WYTYCZNE DO TYPOWANIA ROBÓT REMONTOWYCH W LOKALACH MIESZKALNYCH (KOMUNALNYCH) 8 Założenia ogólne 1. Zakłada się wyższy standard wyposażenia lokalu w stosunku do lokali socjalnych, starając się jednocześnie nie wykraczać poza zakres robót niezbędnych do wykonania, umożliwiających prawidłowe funkcjonowanie i korzystanie z lokalu. Przyjmuje się zastosowanie materiałów i urządzeń w standardzie średnim. Lokal mieszkalny ma być czysty, schludny, odświeżony i posiadać wyposażenie określone stosownymi przepisami prawa. Wytyczne szczegółowe 2. Urządzenia techniczne, takie jak zlewozmywak, muszla ustępowa, deska sedesowa, w przypadku zużycia technicznego: zakwalifikowane do dalszej eksploatacji - pozostawia się na wyposażeniu lokalu, przy utracie funkcji użytkowych, zakwalifikowane do demontażu podlegają złomowaniu (utylizacji). 3. Szafki pod zlewozmywak nie wstawia się do lokalu (najczęściej przyszły lokator montuje zlewozmywak we własnych meblach). 4. Piece, trzony kuchenne sposób kwalifikacji do remontu jest analogiczny jak w przypadku lokali socjalnych. 5. Podłogi. 4.1 Podłogi z desek oceniamy i kwalifikujemy podobnie, jak przy lokalach socjalnych, z tą różnicą że podłogi z fragmentami uzupełnionymi, lub wymienionymi przykrywamy płytami wiórowymi i wykładziną podłogową grb mm, lub płytami OSB. 4.2 Podłogi PCV (rulonowe, lub z płytek) podłogi w stanie dobrym, a jedynie odklejone miejscowo, lub na stykach przewidujemy do podklejenia i wyczyszczenia. W przypadku podłóg mechanicznie uszkodzonych, przeciętych, nadpalonych bądź przedziurawionych nie uzupełniamy, lecz przewidujemy ich wymianę. W przypadku ubytków w podłogach z płytek PCV należy przewidzieć ich zerwanie i ułożenie wykładziny rulonowej. 4.3 Podłogi drewniane parkiety postępujemy analogicznie, jak przy typowaniu tego rodzaju robót w lokalach socjalnych. 6. Ściany i sufity. 5.1.Tynki do wymiany przewidzieć tynki po długotrwałych zagrzybieniach, zawilgoceniach, wykwitach i pleśni, jak również tynki głuche, odpadające i odparzone. Jako standard wykonania należy przyjąć tynki cementowo-wapienne zacierane na ostro. W przypadku

11 remontu tynków na sufitach sposób postępowania przy typowaniu robót jest identyczny, jak w lokalach socjalnych. 5.2.Malowanie. Podobnie, jak w przypadku lokali socjalnych, w przypadku występowania na ścianach nalotów pleśni, lub mocnych zabrudzeń należy je przed malowaniem usunąć, lub odgrzybić. Zakładamy malowanie ścian i sufitów po uprzednim przygotowaniu powierzchni polegającym na zeskrobaniu starych łuszczących się powłok malarskich farbą emulsyjną w kolorach jasnych, zbliżonych do istniejących. 7. Stolarka drzwiowa. Drzwi wewnętrzne, jak i zewnętrzne zniszczone mechanicznie, obwisłe, nie domykające się, zużyte - należy przewidzieć do wymiany. Drzwi prawidłowo działające, lecz częściowo zużyte, nie wymagające znaczących nakładów robocizny i materiałów przewidujemy do remontu. Drzwi w stanie technicznym dobrym, bez śladów uszkodzeń przewidujemy do odświeżenia poprzez malowanie farbą nawierzchniową. Drzwi po remoncie, wymianie elementów, porysowane należy poddać dwukrotnemu malowaniu (warstwa podkładowa plus nawierzchniowa). 8. Stolarka okienna. Ocena i kwalifikacja zakresu robót analogiczna, jak w przypadku lokali socjalnych. Jedynie w budynkach, gdzie znaczna większość okien jest już wymieniona, a koszt robót naprawczych okien w lokalu mieszkalnym przekracza 40 % kosztów wymiany okna na nowe, decydujemy się na jego wymianę. Okna wcześniej wymienione, nie posiadające nawiewników, należy wyposażyć w nawiewniki. 9. Kratki wentylacyjne. Postępujemy analogicznie jak w przypadku lokali socjalnych. REJESTR LOKALI 9 1. Przejęcie lokalu niezwłocznie wpisywane jest przez Administratora do prowadzonego w OGM rejestru lokali, nie później niż 3 dni robocze. 2. Rejestr lokali zawiera następujące informacje: adres lokalu, dane osobowe dotychczasowego Najemcy, datę przejęcia lokalu, przyczynę i formę jego przejęcia, rodzaj lokalu (socjalny, komunalny, użytkowy) datę zlecenia wykonania remontu i jego zakończenia, datę wykazania lokalu do WL, datę skierowania do zawarcia nowej umowy, datę jej zawarcia i rzetelne prowadzenie rejestru w części dotyczącej administrowanych nieruchomości. KARTA REMONTU LOKALU Dla każdego lokalu Technik prowadzi Kartę remontu. 2. Karta remontu znajduje się w aktach lokalu i zawiera informacje dotyczące: daty wykonania remontu, zakresu, kosztu, określenia na czyj koszt remont został wykonany. 3. Karty są zakładane sukcesywnie i wpisuje się do nich znaną historię remontu lokalu Kierownik OGM określi wzory dokumentów dla procedur typowych, tak aby Zespoły Administracyjne stosowały je jednolicie

12 2. Wykonanie niniejszego Zarządzenia powierzam kierownikowi OGM i DOR wg wskazań opisanych w niniejszym zarządzeniu i zakresu obowiązków opisanych w Regulaminie Organizacyjnym MZB. 12 Nadzór nad realizacją niniejszego Zarządzenia będę sprawował osobiście Zarządzenie wchodzi w życie z dniem podpisania. 4. Traci moc Zarządzenie Nr 24/2011 Dyrektora Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu z dnia r. w sprawie rozliczenia nakładów ponoszonych w związku z odbiorem lokalu mieszkalnego w stanie nieodnowionym oraz Zarządzenie NR 3 /2013 Dyrektora Miejskiego Zarządu Budynków w Raciborzu z dnia r. w sprawie wprowadzenia zasad i trybu postępowania przy przeprowadzaniu remontów mieszkań