Raport analityczny dla spółki. Ronson Europe N.V. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Ronson Europe N.V. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 23 października 2012 r. 1

2 Informacje o firmie Ronson Europe N.V. Adres: Weena , 3012 NJ, Rotterdam, Holandia tel fax info@ronson.pl strona internetowa: Akcjonariat ITR Dori B.V. 64,2% GE Real Estate 15,3% ING OFE 8,5% Amplico OFE 5,5% Pozostali 6,5% Źródło: Notoria Zarząd Shraga Weisman prezes Tomasz Łapiński dyrektor finansowy, członek zarządu Andrzej Gutowski dyrektor ds. sprzedaży i marketingu, członek zarządu Israel Gredinger członek zarządu Ronen Ashkenazi członek zarządu Karol Pilniewicz członek zarządu Rada nadzorcza Mark Segall przewodniczący Arie Mientkavich wiceprzewodniczący Reuven Sharoni członek Frank Roseen członek Yair Shilhav członek Przemysław Kowalczyk członek Działalność Ronson jest deweloperem realizującym projekty mieszkaniowe o podwyższonym standardzie mieszkań w budynkach wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wyłącznie w Polsce, przede wszystkim w Warszawie. Spółka rozwija także bank gruntów w innych aglomeracjach: Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie. Ronson działalność prowadzi poprzez szereg spółek zależnych tworzonych na potrzeby realizacji danego projektu. Historia Firma rozpoczęła działalność w 1999 r. wykorzystując na polskim rynku doświadczenia swoich udziałowców. Pierwsze oddane do użytku osiedla mieszkaniowe to: Słoneczny Skwer na Ochocie, Pegaz na Wyścigach, Twój Biały Dom na Kabatach i Lazurowa Dolina na Bemowie. Na początku listopada 2007 r. spółka zadebiutowała na GPW pozyskując z emisji nowych akcji ponad 153 mln zł, które przeznaczył głównie na zakup działek pod budowę osiedli mieszkaniowych. 2

3 Strategia Spółka stawia na selektywną ekspansję geograficzną w Polsce. Wybierając lokalizacje dla kolejnych inwestycji Ronson analizuje wzrost gospodarczy i demograficzny, jakiego można się spodziewać w danym mieście. W długofalowym planie działania emitent planuje rozszerzyć działalność na nowe rynki w Europie Środkowej i Wschodniej, powielając strategię opracowaną na potrzeby polskiego rynku. Plany Ronson rozważa wejście w segment biurowy. Władze dewelopera doszły do słusznego wniosku, że należy zdywersyfikować działalność nie tylko geograficznie, lecz także działać w różnych segmentach. Jeszcze w 2012 r. spółka chce kupić w Warszawie grunt pod budynek biurowy. W II półroczu 2012 r. planowane jest ukończenie realizacji 553 lokali o łącznej powierzchni 37 tys. m. kw. Przed końcem roku spółka rozważa również rozpoczęcie realizacji jednego nowego etapu w ramach rozpoczętych inwestycji obejmujących 40 lokali o łącznej powierzchni 2,2 tys. m. kw. oraz dwóch nowych projektów obejmujących 210 lokali o łącznej powierzchni 16,8 tys. m. kw. Na II kwartał 2012 r. planowane jest zakończenie budowy pierwszej inwestycji mieszkaniowej Ronsona w Szczecinie osiedla Panoramika. W pierwszym etapie projektu powstają dwa budynki z 82 lokalami. Uwagi Analitycy KBC Securities obniżyli cenę docelową dla akcji Ronson Europe do 0,92 zł z 1,07 zł. W raporcie z 20 września podtrzymano zalecenie kupuj. Ronson Development Sp. z o.o. Town zawarła z osobami fizycznymi przedwstępne umowy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości położonych na warszawskim Mokotowie przy ulicy Jaśminowej. Działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Łączny koszt transakcji wyniesie 83 mln zł. Podstawowe dane finansowe (na ) Cena akcji (PLN) 0,79 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,60-1,20 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -12,1 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) 23,8 Średni wolumen obrotów na sesję w I półroczu 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w III kwartale 2012 r. (tys. szt.) 59,1 11,9 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 217,9 Wartość księgowa (PLN mln) 428,5 Akcje w wolnym obrocie (%) 6,5 Liczba akcji Cena/zysk 35,10 Cena/wartość księgowa 0,51 II kwartał 2012 r. Przychody (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Marża zysku brutto ze sprzedaży 24,6% Marża zysku operacyjnego 2,2% Marża zysku brutto 6,6% Marża zysku netto 8,3% Źródło: Notoria Spółka wprowadziła do oferty 24 mieszkania w pierwszym z dwóch budynków Verdis II, drugiego etapu osiedla położonego przy ul. Sowińskiego na warszawskiej Woli. Zarząd proponuje nie wypłacać dywidendy z zysku za 2011 r. Przeszło 6,82 mln zł władze spółki chcą przeznaczyć na powiększenie zysków lat ubiegłych. 3

4 Notowania Źródło: Notoria Inwestorzy, którzy kupili akcje dewelopera w ofercie publicznej po 5,75 zł, ponieśli straty, których nigdy nie udało im się odrobić. Przeciwnie na początku grudnia 2008 r. kurs osiągnął historyczny dołek 0,49 zł. Ci, którzy zaryzykowali kupna tak przecenionych walorów, przez półtora roku zarobili prawie 330%. Jednak w okolicy poziomu 2 zł trend wzrostowy zmienił kierunek, co zostało potwierdzone wskaźnikami analizy technicznej w punktach zwrotnych. Pod koniec 2011 r. Ronson po kilku latach przerwy wróciła do grona tzw. spółek śmieciowych, wycenianych poniżej 1 zł za akcję. Nie wydaje się, by w II połowie 2012 r. miało dojść do znaczącego odbicia, szczególnie że według słów przedstawicieli spółki, dopiero w ostatnim kwartale roku Ronson może wypracować zadowalające wyniki. Ale nikt już nie wierzy w puste obietnice. Wydaje się, że inwestorów do kupna akcji przekonać mogą tylko twarde fakty. Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. PLN) I-VI'11 I-VI'12 zmiana % BILANS Aktywa ,2 Aktywa trwałe ,4 Aktywa obrotowe ,9 Zapasy ,7 Kapitał własny ,3 Zysk (Strata) z lat ubiegłych ,5 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,1 Zobowiązania długoterminowe ,7 Zobowiązania krótkoterminowe ,4 4

5 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,8 Zysk (strata) z działalności operacyjnej ,5 Zysk (strata) brutto Zysk (strata) netto RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ,0 Przepływy pieniężne netto Środki pieniężne na początek okresu ,3 Środki pieniężne na koniec okresu ,6 Liczba akcji (tys.) ,00 Wartość księgowa na jedną akcję 1,53 1,56 2,29 Zysk (strata) na jedną akcję -0,003 0,007 Źródło: spółka Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ I-VI'11 I-VI'12 Marża zysku brutto ze sprzedaży 18,7% 21,5% Marża zysku operacyjnego -5,6% -2,0% Marża zysku brutto -4,8% 2,2% Marża zysku netto -2,0% 4,6% Stopa zwrotu z kapitału własnego -0,4% 0,9% Stopa zwrotu z aktywów -0,2% 0,5% PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 5,13 3,06 Wskaźnik płynności szybkiej 1,10 0,41 Wskaźnik podwyższonej płynności 1,01 0,34 AKTYWNOŚĆ I-VI'11 I-VI'12 Rotacja należności 56,0 77,7 Rotacja zobowiązań 623,4 Rotacja aktywów 3 457, ,5 ZADŁUŻENIE Wskaźnik pokrycia majątku 1868,0% 1641,9% Stopa zadłużenia 45,1% 47,2% Wskaźnik obsługi zadłużenia -1,9-2,0 Źródło: Notoria W porównaniu do pierwszej połowy 2011 r., w analogicznym okresie roku bieżącego spółce udało się poprawić przychody o 2 mln zł, w konsekwencji wzrostu średniej ceny sprzedaży za m2. Koszty były jednak jeszcze większe i na poziomie operacyjnym skończyło się to stratą 0,8 mln zł. Jednak w wyniku 5

6 dodatniego salda na operacjach finansowych, na czysto Ronson mógł wykazać 1,9 mln zł zysku. W bilansie zwraca uwagę duży przyrost zobowiązań, zwłaszcza krótkoterminowych. Struktura zapadalności kredytów i pożyczek odzwierciedla działalność spółki w okresie ostatnich 4-5 lat w odniesieniu do częściowego refinansowania zakupu niektórych gruntów poprzez krótkoterminowe i średnioterminowe kredyty bankowe. Ponadto, Ronson zawarł zawarła także umowy kredytowe dotyczące finansowania kosztów budowy. Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atlas Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) Aktywa (tys. PLN) Kapitał własny (tys. PLN) Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% Źródło: Notoria Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Ronson Europe o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się całkiem nieźle akcjonariuszy cieszyć powinny dodatnie stopy zwrotu na kapitale i aktywach, o co wcale nie było łatwo na trudnym rynku. Szczególnie, że emitent działa tylko w sektorze mieszkaniowym, a większość konkurentów ma dużo bardziej zdywersyfikowane portfele nieruchomości: hotele, biurowce, centra handlowo-rozrywkowe. Ronson ma najniższą stopę zadłużenia 44% wobec 103% w przypadku Reinholda. To dobrze, natomiast zwraca uwagę najwyższy wskaźnik płynności bieżącej 3,41. Wzorcowa jego wartość mieści się w granicach 1,3-2. Widać, że spółka nie szasta pieniędzmi w nadal bardzo niepewnych czasach i poważnie ograniczonym dostępie do kredytów bankowych. 6

7 Analiza sektora Od stycznia do września 2012 r. oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań, tj. o 20,5% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. (w którym odnotowano spadek o 11,1%) i o 7,1% więcej niż w 2010 r. podał Główny Urząd Statystyczny. O 9,4% spadła liczba pozwoleń na budowę mieszkań, a liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 9%. Największy udział (54,6%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, następnie deweloperzy (39,9%), a reszta przypadła na spółdzielnie mieszkaniowe. Budownictwo jest trzecim co do wielkości sektorem polskiej gospodarki po przemyśle oraz handlu. Jego udział w wytwarzanym PKB wyniósł w 2011 r. 7,06 %. Mimo, że rok 2012 jest rekordowym dla branży budowlanej pod względem wysokości przychodów, to sytuacja sektora jest niestabilna. Branża notuje wysokie tempo upadłości, od stycznia do maja upadło 300 firm budowlanych. Niemal co trzecia upadłość w tym roku dotyczyła branży budowlanej. Główną przyczyną trudności finansowych przedsiębiorstw z tego sektora są narastające problemy z zatorami płatniczymi. Jak podała firma doradcza REAS, liczba nowych mieszkań dodanych do oferty w III kwartale w 6 największych aglomeracjach spadła prawie o połowę, do 6,4 tys. w porównaniu z II kwartałem. Łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wyniosła na koniec kwartału przekroczyła 55,7 tys. to o 2% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Eksperci zakładają, że spadek podaży przyczyni się do osłabienia konkurencji i zmniejszenia presji na ceny mieszkań w najbliższych kwartałach. Będzie to jednak proces długotrwały. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z kolei w kwietniu weszły w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Narodowy Bank Polski przestrzega przed rosnącym ryzykiem działania firm deweloperskich. Według raportu banku centralnego poświęconemu rynkowi nieruchomości, zarówno analiza wskaźnikowa firm, jak też symulacja ich działalności inwestycyjnej, pokazują, że budowa mieszkań jest rentowna, jednak jeśli dynamika nowych projektów nie wyhamuje, 7

8 rynek mogą czekać znaczniejsze korekty cen i problemy firm. Wieści z branży J.W. Construction oraz Black Lion NFI podpisały aneks, na mocy którego cena i inne warunki transakcji dotyczącej warszawskich nieruchomości przy ul. Kasprzaka stały się ostateczne. Wartość transakcji wyniosła 155 mln zł netto. Walne zgromadzenie LC Corp zdecydowało o niewypłaceniu dywidendy z jednostkowego zysku 5,12 mln zł za 2011 r. Zasili on kapitał zapasowy. Deweloper planuje zakończenie budowy Wola Center w 2013 r. W kompleksie przy ul. Przyokopowej staną cztery biurowce o łącznej powierzchni najmu 31 tys. m.kw. Biura zajmą ponad 27 tys. m.kw., a lokale handlowo-usługowena parterze około 3,5 tys. m.kw. W III kwartale Atlas Estates planuje rozpocząć prace budowlane w ramach trzeciego etapu realizacji projektu Capital Art Apartments na warszawskiej Woli. Spółka sprzedała 219 lokali powstałych w I etapie oraz 287 z 300 apartamentów wybudowanych w II etapie. Łącznie inwestycja jest obliczona na 739 apartamentów, parking oraz lokale handlowo-usługowe. 6 września Atlas zawarł z Unibep SA umowę generalnego wykonawstwa inwestycji za wynagrodzeniem w wysokości 38,3 mln zł. Termin realizacji określono na 24 miesiące. Plaza Centers wystawiło na sprzedaż działkę w Kielcach, gdzie za około 400 mln zł miała wybudować galerię handlową. Budowa miała ruszyć na początku 2010 r., a otwarcie placówki zaplanowano na 2012 r. W 2013 r. ma za to rozpocząć się budowa galerii w Łodzi, Belgradzie, Bukareszcie i Timisoarze. Orco Property Group ma dwóch nowych akcjonariuszy. Zarejestrowana na Cyprze spółka Gamala oraz pochodząca z Brytyjskich Wysp Dziewiczych Crestline Ventures kupiły 21% akcji Orco stając się największymi akcjonariuszami dewelopera. Według czeskiego dziennika Hospodarskie Noviny za obu firmami stoi miliarder Radovan Vitek, do którego należy Czech Property Investments. Warimpex chce sprzedać warszawski biurowiec Le Palais. Deweloper prowadzi w tej sprawie rozmowy z jednym z funduszy, a umowa przedwstępna może zostać podpisana pod koniec 2012 r. lub na początku 2013 r. Firma liczy też, że do końca roku sfinalizuje sprzedaż 50% udziałów w warszawskim hotelu InterContinetal. Wstępne porozumienie podpisała w kwietniu. Globe Trade Centre w II kwartale 2012 r. poniósł stratę netto w wysokości 14,5 mln EUR wynikłą z przeszacowania wartości nieruchomości. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec roku: PKB (mld zł) 1 275, , , ,6 PKB na 1 mieszkańca (tys. zł) 33,4 35,2 37,1 b.d. PKB (%) 5,1 1,6 3,8 4,3 Deficyt budżetowy (% PKB) 3,7 7,3 7,9 5,6 8

9 Dług publiczny (% PKB) 47,1 50,9 55,0 53,5 Inflacja (%) 4,2 3,5 2,6 4,6 Bezrobocie (%) 9,5 11,9 12,3 12,5 Eksport towarów (mld zł) 405,3 423,2 481,0 554,8 Import towarów (mld zł) 497,0 463,3 536,2 614,4 Źródło: MG, GUS Polska Dynamika Produktu Krajowego Brutto w II kwartale 2012 r. wyniosła zaledwie 2,4%, podczas gdy oczekiwano wyniku +2,9%. Dane oczyszczone z wahań sezonowych wskazują, że spowolnienie obserwowane w drugim kwartale dotknęło przede wszystkim sektor przemysłowy oraz handel, w tym branżę motoryzacyjną. Korzystnie wypadły natomiast pozostałe sektory usług. Z danych GUS wynika, że spadają nowe zamówienia w przemyśle. Są o 5,2% niższe niż rok temu, w tym zagraniczne o 7,3% niższe niż rok temu. Według analityków Ministerstwa Gospodarki, w II połowie 2012 r. dynamika produktu powinna być zbliżona do 2%. Resort obniżył całoroczną prognozę wzrostu PKB w 2012 r. do 2,5 z 3,0% prognozowanych wcześniej. Eksperci oczekują kontynuacji pozytywnego wkładu eksportu netto na dynamikę PKB. Ograniczone powinno zostać spowolnienie konsumpcji prywatnej. Ponadto analitycy resortu prognozują, że poziom inwestycji w drugiej połowie 2012 r. będzie zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rząd przyjął projekt budżetu na 2013 r., który zakłada, że deficyt nie przekroczy 35,5 mld zł. Gospodarka będzie rozwijać się w przyszłym roku w tempie 2,2%, a średnioroczna inflacja wyniesie 2,7%. Dochody zaplanowano na kwotę 299,18 mld zł, wydatki na 334,78 mld zł. Wpływy z podatku VAT mają być wyższe o 4%, z akcyzy o 3,4%, z podatku CIT o 11,3%, zaś z PIT o 6,2%. Planowane jest utrzymanie zamrożenia funduszu wynagrodzeń we wszystkich jednostkach państwowej sfery budżetowej. Według wiceministra pracy Jacka Męciny stopa bezrobocia we wrześniu może wynieść 12,5-12,6%, a na koniec roku zbliży się do 13%. Mimo niezadowolenia i protestów różnych ugrupowań społecznych, podniesienie wieku emerytalnego zarówno dla kobiet, jak i mężczyzn do 67. roku życia stało się faktem. Ustawa nowelizująca przepisy ustawy o emeryturach i rentach, bez poprawek uchwalona przez Sejm. Reforma emerytalna będzie przeprowadzana stopniowo. Rozpocznie się z początkiem 2013 r. i obejmie kobiety urodzone po 31 grudnia 1952 r. oraz mężczyzn urodzonych po 31 grudnia 1947 r. Od 1 lutego 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni płacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. Podsumowanie Kryzys w budownictwie brutalnie obszedł się z jednym z większych deweloperów mieszkaniowych notowanych na warszawskiej giełdzie. Co prawda popyt na 9

10 nowe mieszkania bliski zeru odcisnął się mocnym piętnem na wynikach, ale fundamenty Ronson Europe wydają się mocne. Spółka mobilizuje siły i środki na spodziewane ożywienie w branży utrzymuje duży poziom środków pieniężnych by bez większych problemów móc szybko uruchomić finansowanie inwestycji, gdy nadejdzie odpowiedni czas. Pozytywnie też należy ocenić restrukturyzację zadłużenia. Minusem spółki jest skoncentrowanie działalności na tylko jednym segmencie rynku nieruchomości, szczególnie w okresie, gdy budownictwo mieszkaniowe radzi sobie gorzej niż komercyjny segment budowlanki. Stąd słuszna decyzja o wejściu w segment biurowy. 10