REGULAMIN ZASAD ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI (GZM) I USTALANIA WYSOKOŚCI OPŁAT ZA UŻYTKOWANIE LOKALI W I ŻSM

Transkrypt

1 Załącznik do Uchwały Nr 32/2014 Rady Nadzorczej I ŻSM z dnia r. REGULAMIN ZASAD ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI (GZM) I USTALANIA WYSOKOŚCI OPŁAT ZA UŻYTKOWANIE LOKALI W I ŻSM Podstawa prawna 1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zmianami), 2. Ustawa z dnia r. Prawo Spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.), 3. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz. U. Nr 72 poz. 747 z 2002 r. z późn. zm.), 4. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. Nr 54 poz. 654 z późn.zm.), 5. Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. Nr 76 poz. 694 z późn. zm.), 6. Ustawa z dnia r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 64, poz z późn. zmianami), 7. Statut I Żoliborskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. I. ZASADY OGÓLNE 1. Regulamin określa zasady rozliczania kosztów i ustalania opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania lokali w nieruchomości, kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni. 2. Postanowienia niniejszego regulaminu stosuje się do: a) członków Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, b) osób niebędących członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, c) właścicielami lokali będących członkami Spółdzielni, d) właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni, e) najemców lokali, f) osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego. 3. Podstawą ustalania wysokości opłat za używanie lokali jest roczny plan gospodarczofinansowy Spółdzielni zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej oraz postanowienia niniejszego regulaminu. 4. Jeżeli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego następują zmiany w uwarunkowaniach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, Rada Nadzorcza podejmuje uchwałę o korekcie planu gospodarczo-finansowego oraz, jeżeli to konieczne, korekcie wysokości opłat. 1 W ramach prowadzonej gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyodrębnia się następujące rodzaje kosztów: 1. Koszty zarządu, 2. Koszty nieruchomości 01 (Kochanowskiego 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37 i 39) i 02 (Kochanowskiego 33A). 1

2 2 1. Koszty zarządu obejmują wydatki związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi ponoszone przez Spółdzielnię na: 1.1 Wynagrodzenia i narzuty na wynagrodzenia pracowników, 1.2 Pozostałe świadczenia na rzecz pracowników, 1.3 Materiały, urządzenia i wyposażenie biurowe, 1.4 Usługi: prawne, notarialne, księgowe, bankowe, pocztowe, telekomunikacyjne, informatyczne, 1.5 Usługi inne, których ze względu na swoją specyfikę nie można przyporządkować do danej nieruchomości, 1.6 Amortyzacja wartości niematerialnych i prawnych oraz środków trwałych biura Spółdzielni, 1.7 Pozostałe koszty związane z zarządem ogólnym. 2. Koszty zarządu dzielone są na koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i koszty działalności opodatkowanej według odpowiednio: udziału rocznych przychodów nieopodatkowanych i przychodów opodatkowanych w rocznych globalnych przychodach. 3 Kosztami nieruchomości 01 i 02 są koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi możliwe do rozliczenia według miejsca ich powstania dla każdej z nich w zakresie: 1. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości: 1.1 Eksploatacji ogólnej, 1.2 Eksploatacji dźwigów osobowych, 1.3 Funduszu remontowego, 1.4 Podatku od nieruchomości, 1.5 Opłaty za użytkowanie wieczyste, 1.6 Konserwacji instalacji oraz urządzeń technicznych budynku, 1.7 Konserwacji ogólnej, 1.8 Pielęgnacji zieleni, 1.9 Dozoru i ochrony, 1.10 Utrzymania czystości sprzątania terenu, 1.11 Materiałów bezpośrednich, 1.12 Ubezpieczeń majątkowych, 1.13 Legalizacji i odczytów wodomierzy oraz liczników ciepła, 1.14 Innych, np.: obowiązkowych przeglądów, kalibracji urządzeń, itp. 2. Koszty dostawy energii elektrycznej. 3. Koszty dostaw ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody. 4. Koszty dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków. 5. Koszty gospodarowania odpadami komunalnymi. W ramach prowadzonej ewidencji kosztów nieruchomości związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi na wydzielonych subkontach, gromadzone są koszty lokali garażowych miejsc postojowych, boksów garażowych. 2

3 4 Koszty i przychody dotyczące lokali użytkowych używanych na zasadzie najmu gromadzone są na osobnych kontach syntetycznych i analitycznych dotyczących działalności opodatkowanej. II. ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI LOKALOWYMI I USTALANIA OPŁAT ZA UŻYTKOWANIE LOKALI. 5 Podstawową jednostką rozliczeniową kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest m 2 z wyjątkiem: 1. Kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków gdzie jednostką rozliczeniową jest m 3, a rozlicza się w danym okresie rozliczeniowym wg wzoru: ilość zużytych m 3 zimnej wody wg wskazań wodomierzy lokalowych razy cena m 3 minus wpłacone zaliczki, wysokość zaliczki ustala się na podstawie zużycia w okresach poprzednich. 2. Kosztów podgrzania wody gdzie jednostką rozliczeniową jest m 3, a rozlicza się w danym okresie rozliczeniowym wg wzoru: ilość zużytej ciepłej wody wg wskazań wodomierzy lokalowych razy 0,3 ceny jednego GJ energii cieplnej minus wpłacone zaliczki, wysokość zaliczki ustala się na podstawie zużycia w okresach poprzednich. 3. Kosztów gospodarowania odpadami komunalnymi, gdzie jednostką rozliczeniową jest osoba Podstawą do ustalenia wysokości opłat lokalowych są roczne plany rzeczowo finansowe przygotowywane przez Zarząd i na jego wniosek zatwierdzane przez Radę Nadzorczą. 2. W rocznych planach rzeczowo finansowych, o których mowa w ust. 1, w części dotyczącej planowanych kosztów gospodarki zasobami lokalowymi, wyodrębnia się koszty: - koszty zarządu, - koszty nieruchomości, - garaży podziemnych, miejsc postojowych naziemnych, boksów garażowych, - lokali użytkowych używanych na zasadzie najmu. 3. W planowanych kosztach dostaw wody, ciepła dla centralnego ogrzewania i ciepła dla podgrzania wody wyodrębnia się koszty dostaw objętych pomiarem Koszty gospodarki zasobami lokalowymi rozlicza się w skali spółdzielni zgodnie z uchwalonymi planami rzeczowo finansowymi. 2. Koszty gospodarki zasobami lokalowymi rozlicza się na wszystkie lokale (z zastrzeżeniami wynikającymi z braku gazu lub dźwigu osobowego). 8 Ustalone w wyniku rozliczeń obciążenia poszczególnych lokali kosztami gospodarki zasobami lokalowymi pokrywane są przez użytkowników lokali Opłaty za używanie lokali wnoszone są w okresach miesięcznych. 3

4 2. Opłaty za dany miesiąc są płatne z góry do dnia 15 dnia każdego miesiąca. Od opłat wnoszonych z opóźnieniem Spółdzielnia nalicza ustawowe odsetki za zwłokę. 3. Opłatę należną za używanie lokalu przejętego przez użytkownika po 15 dniu miesiąca lub zdanego przed 16 dniem miesiąca, obniża się do 50% - w części niewynikającej z kosztów indywidualnie mierzonego zużycia czynników. Gdy przejęcie lub zdanie lokalu następuje odpowiednio przed 16 lub po 15 dniu miesiąca, opłat lokalowa wnoszona jest w pełnej (miesięcznej) wysokości. III. ROZLICZENIE WYNIKÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Bilans kosztów i przychodów GZM sporządza się raz w roku wg stanu na dzień 31 grudnia (w terminie do 31 marca roku następnego) w ramach rocznego sprawozdania finansowego Spółdzielni podlegającego zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie w terminie do dnia 30 czerwca następnego roku. 2. GZM jest działalnością bezwynikową, a ewentualna różnica w rozliczeniu poniesionych rocznych kosztów i uzyskanych przychodów (zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze i Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych) zwiększa koszty lub przychody GZM w następnym roku. 11 Różnica między zużyciem wody zarejestrowanym przez wodomierz główny budynku a sumą zużycia wody z wodomierzy lokalowych i technicznych, rozliczana jest w ramach kosztów eksploatacji. 12 Właściciele lokalu lub praw do lokalu zobowiązani są do niezwłocznego pisemnego zgłaszania do Spółdzielni jakiejkolwiek zmiany danych liczby osób zamieszkałych w lokalu. Zgłoszenie zmiany winno być złożone w Spółdzielni w formie oświadczenia o zmianie danych w terminie 14 dni od dnia zaistnienia zmiany. IV. TRYB USTALANIA OPŁAT ZA UŻYTKOWANIE LOKALI O zmianie wysokości opłat zależnych od Spółdzielni, Spółdzielnia zawiadamia użytkowników lokali z 3 miesięcznym wyprzedzeniem. 2. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, w szczególności z tytułu dostawy wody, energii, gazu, odbioru ścieków, nieczystości, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić użytkowników co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca poprzedzającego ten termin. 3. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie Opłaty za używanie lokali są wnoszone przelewem pocztowym lub bankowym na rachunek bankowy Spółdzielni. 4

5 2. Członek Spółdzielni nie może dokonywać samowolnie żadnych potrąceń z tytułu należnych Spółdzielni opłat za używanie lokalu. 15 Rozliczenie zaliczek za zimną wodę, podgrzanie wody i centralne ogrzewanie następuje nie później niż w ciągu czterech miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego. V. SPOSÓB OBLICZANIA POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ LOKALU ORAZ LICZBY OSÓB MIESZKAJĄCYCH W LOKALU Powierzchnię użytkową lokali do celów rozliczenia kosztów GZM oblicza się według Uchwały Zarządu Spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości (podjętej zgodnie z art. 42 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). 2. Podstawę do obliczania wysokości opłat za lokale stanowi powierzchnia użytkowa lokali określona w Uchwale Zarządu Spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości (podjętej zgodnie z art. 42 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). i umowach ustanowienia prawa odrębnej własności (aktach notarialnych), zgodnie z wykonaną inwentaryzacją geodezyjną lokali. 3. Do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów, loggii i pomieszczeń przynależnych. 4. Przez liczbę osób zamieszkałych w lokalu należy rozumieć liczbę osób zamieszkałych w lokalu w okresie dłuższym niż dwa miesiące. 5. Podstawą do określenia liczby osób mieszkających w lokalu jest oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu. 6. Koszty ochrony (dozoru) wynikające z umowy z firmą ochroniarską dzielone są pomiędzy lokale mieszkalne i użytkowe oraz miejsca postojowe. VI. POZYCJE OPŁAT ZA LOKALE MIESZKALNE I UŻYTKOWE Eksploatacja (energia elektryczna, konserwacja, woda techniczna, domofony, inne) 2. Fundusz remontowy 3. Wywóz śmieci 4. Woda i ścieki 5. Ciepła woda 6. Centralne ogrzewanie 7. Podatek od nieruchomości 8. Użytkowanie wieczyste 9. Dźwigi osobowe (windy) 10. Ochrona (dozór) 11. Ubezpieczenie lokalu 12. Pakiet antena 5

6 VII. OBJAŚNIENIA DO POZYCJI OPŁAT ZA LOKALE 18 Ad. 1. EKSPLOATACJA Stawka eksploatacji obliczana jest na podstawie planowanych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w skład których wchodzą: - koszty ogólne Spółdzielni z części przypadającej na GZM, - konserwacja, - zużycie materiałów, - zużycie energii elektrycznej, - usługi utrzymania czystości i pozostałe usługi obce, - wynagrodzenia, - ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia, - pozostałe koszty. Obliczanie stawki eksploatacji następuje w wyniku podziału globalnej kwoty kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Opłata na fundusz remontowy liczona jest wg stawki za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu wg sumy powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych obliczonej zgodnie z 16 z podziałem na dwanaście miesięcy. Ad. 2. FUNDUSZ REMONTOWY Obliczanie wielkości stawki funduszu remontowego oparte jest na podstawie kosztów planowanych robót remontowych oraz konieczności gromadzenia środków na remonty prowadzone w przyszłości wynikające z konieczności usuwania awarii, utrzymania zasobów Spółdzielni na dobrym poziomie technicznym oraz podnoszenia standardu budynków. Opłata na fundusz remontowy stanowi iloczyn stawki za 1m2 powierzchni lokalu wg sumy powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych obliczonej zgodnie z 16 z podziałem na dwanaście miesięcy. Ad. 3. WYWÓZ ŚMIECI Wielkość stawki ustalona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Ad. 4. WODA I ŚCIEKI Wielkość stawki wyliczona w oparciu o cenę dostawcy wody. Rozliczenie zaliczki opiera się na indywidualnym zużyciu wody wg wskazań liczników i wykonywane raz na pół roku. Opłata zaliczkowa liczona jest wg stawki zużycia 1m3 wody i ścieków. Ad. 5. CIEPŁA WODA Wielkość stawki obliczana jest w oparciu o dane nt. zużycia i kosztów z roku poprzedniego ustalenia średnich kosztów. Rozliczenie zaliczki oparte jest na indywidualnym zużyciu ciepłej wody wg wskazań liczników i wykonywane jest raz na pół roku. Opłata zaliczkowa liczona jest wg stawki podgrzania 1m3 wody. Ad. 6. CENTRALNE OGRZEWANIE 6

7 Wielkość stawki wyliczona jest w oparciu o dane z roku poprzedniego, z uwzględnieniem wzrostu cen energii cieplnej. Stawka ta jest stawką ryczałtową. Opłata zaliczkowa określona jest wg stawki za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu. Rozliczenie zaliczki opiera się na indywidualnym zużyciu c. o. wg wskazań liczników (dla lokali wyposażonych w urządzenia pomiarowe) lub wg m² powierzchni użytkowej lokalu (dla lokali, które nie zostały wyposażone w urządzenia pomiarowe) i wykonywane jest raz na rok. Ad. 7. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI Wielkość stawki ustalona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Stawka przeliczona na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Ad. 8. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE Wielkość stawki ustalona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Stawka przeliczona na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Ad. 9. DŹWIGI (WINDY) Obliczane na podstawie średnich kosztów obsługi dźwigów osobowych, jednakowych dla wszystkich kondygnacji ze względu na obsługę przez dźwigi osobowe garaży. Opłata liczona wg stawki na 1m2 powierzchni użytkowej lokalu. Ad.10. OCHRONA (DOZÓR) Obliczenie stawki oparte jest o umowę z firmą ochroniarską. Podział kosztów ochrony rozkłada się na lokale, miejsca postojowe w garażach, miejsca postojowe naziemne. VIII. POZYCJE OPŁAT ZA MIEJSCA POSTOJOWE W GARAŻU Podatek od nieruchomości 2. Użytkowanie wieczyste 3. Eksploatacja (energia elektryczna, sprzątanie, konserwacja bram i szlabanów) 4. Fundusz remontowy 5. Ochrona garażu (dozór) 6. Materiały bezpośrednie i inne. IX. OBJAŚNIENIA DO POZYCJI OPŁAT ZA MIEJSCA POSTOJOWE W GARAŻU 20 Ad. 1. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI Wielkość stawki narzucona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Stawka przeliczona na 1 m2 miejsca postojowego w garażu. Ad. 2. WIECZYSTE UŻYTKOWANIE Wielkość stawki narzucona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Stawka przeliczona na 1 m2 miejsca postojowego w garażu. 7

8 Ad. 3. EKSPLOATACJA Stawka eksploatacji obliczana jest na podstawie kosztów eksploatacji garaży wynikających z: - kosztów zużytych materiałów, - kosztów zużycia energii elektrycznej w garażach, - kosztów sprzątania garaży: wielkość wynikająca z podziału kosztów sprzątania zasobów Spółdzielni, - konserwacji bram garażowych: obliczenie stawki oparte o umowę z firmą konserwującą, Opłata eksploatacyjna liczona jest na 1m2 danego stanowiska i jest sumą składowych stawek wymienionych wyżej. Ad. 4. FUNDUSZ REMONTOWY Obliczanie wielkości stawki funduszu remontowego oparte jest na podstawie kosztów planowanych robót remontowych oraz konieczności gromadzenia środków na remonty prowadzone w przyszłości. Stawka opłaty na fundusz remontowy liczona jest na 1 m 2 danego stanowiska. Ad. 5. OCHRONA (DOZÓR) Obliczenie stawki oparte jest o umowę z firmą ochroniarską. Podział kosztów ochrony rozkłada się na lokale, miejsca postojowe w garażach, miejsca postojowe naziemne. X. POZYCJE OPŁAT ZA MIEJSCA POSTOJOWE NAZIEMNE Podatek od nieruchomości 2. Użytkowanie wieczyste 3. Eksploatacja (energia elektryczna, sprzątanie, konserwacja szlabanów) 4. Ochrona (dozór) 5. Fundusz remontowy 6. Materiały bezpośrednie i inne. XI. OBJAŚNIENIA DO POZYCJI OPŁAT ZA MIEJSCA POSTOJOWE NAZIEMNE 22 Ad. 1. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI Wielkość stawki narzucona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Opłata liczona na 1 m2 typowego stanowiska. Ad. 2. WIECZYSTE UŻYTKOWANIE Wielkość stawki narzucona przez Miasto Stołeczne Warszawa. Opłata liczona na 1 m2 typowego stanowiska. 8

9 Ad. 3. EKSPLOATACJA Wielkość stawki eksploatacji obliczana jest na podstawie kosztów eksploatacji miejsc postojowych naziemnych, w tym: - kosztów zużytych materiałów, - średnich kosztów zużycia energii elektrycznej (m.in. oświetlenie parkingu naziemnego i ulicy osiedlowej), - kosztów sprzątania: wielkość wynikająca z podziałów kosztów sprzątania zasobów Spółdzielni, - konserwacji bram: obliczenie stawki oparte o umowę z firmą konserwującą, Opłata eksploatacyjna liczona jest na 1m2 typowego stanowiska o wymiarach 5,0m x 2,4m i jest sumą składowych stawek wymienionych wyżej. Ad. 4. OCHRONA (DOZÓR) Obliczenie stawki oparte jest o umowę z firmą ochroniarską. W stawce należy uwzględnić konserwację monitoringu (telewizja przemysłowa) o ile taki jest zainstalowany na parkingu naziemnym. Podział kosztów ochrony dzielony jest na lokale, miejsca postojowe w garażach, miejsca postojowe naziemne. Ad. 5. FUNDUSZ REMONTOWY Obliczenie wielkości stawki funduszu remontowego dokonwane jest na podstawie kosztów planowanych robót remontowych na ciągach pieszo-jezdnych i miejscach postojowych. Opłata na fundusz remontowy liczona jest wg stawki 1 m2 typowego stanowiska postojowego o wymiarach 5,0 m x 2,4 m. XII. POZYCJE OPŁAT ZA BOKSY GARAŻOWE Eksploatacja ( sprzątanie, energia elektryczna, konserwacja szlabanów) 2. Fundusz remontowy (ta pozycja obowiązuje od 1 stycznia 2015 r.) XIII. OBJAŚNIENIA DO POZYCJI OPŁAT ZA BOKSY GARAŻOWE Ad. 1. EKSPLOATACJA Stawka eksploatacji obliczana jest na podstawie kosztów eksploatacji boksów garażowych wynikających z: - kosztów zużycia energii elektrycznej w boksach, - kosztów sprzątania: wielkość wynikająca z podziału kosztów sprzątania zasobów Spółdzielni, - konserwacji szlabanów: obliczenie stawki oparte o umowę z firmą konserwacyjną, Opłata eksploatacyjna liczona jest na 1m2 danego boksu i jest sumą składowych stawek wymienionych wyżej. Ad. 2. FUNDUSZ REMONTOWY Obliczanie wielkości stawki funduszu remontowego następuje na podstawie kosztów planowanych robót remontowych oraz wynika z konieczności gromadzenia środków na remonty. Stawka opłaty na fundusz remontowy liczona jest na 1 m 2 danego boksu. XIV. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 9

10 24 1. W ramach wnoszonych opłat za używanie lokali Spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej własność, a także nieruchomościami stanowiącymi własność członków lub osób niebędących członkami Spółdzielni oraz utrzymuje nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz zapewnia: - funkcjonowanie instalacji i urządzeń zaliczanych do zasobów Spółdzielni, - w okresie grzewczym utrzymanie normatywnej temperatury, - dostawę podgrzanej wody o normatywnej temperaturze, - funkcjonowanie urządzeń dźwigowych, - sprawną obsługę administracyjną. 2. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości nie dotyczą członków Spółdzielni, będących właścicielami lokali (lokali wyodrębnionych). Sekretarz rady Nadzorczej Mariola Górska- Jagaciak Z-ca Przewodniczącej Rady Nadzorczej Dorota Grzeszkiewicz 10