INVESTMENT OPPORTUNITY STUDY

Transkrypt

1 INVESTMENT OPPORTUNITY STUDY G r u p a P O L S K I E S K Ł A DY B U D O W L A N E S. A. zaprasza Inwestorów do wspólnej realizacji projektu pod nazwą Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ **** w Busku Zdroju Styczeń 2009 r. 1

2 2

3 SPIS TREŚCI 1. Opis projektu - oferta Stan zaawansowania projektu Lokalizacja projektu Otoczenie projektu Rynek nisza rynkowa Marketing projektu założenia Koncepcja architektoniczna hotelu Koncepcja wnętrz hotelowych inspiracje Firmy i ludzie związani z projektem Organizacja projektu Harmonogram realizacji projektu Budżet Wyniki Rekomendacja 55 3

4 1. Opis projektu - oferta UZDROWISKO BUSKO ZDRÓJ blisko 30 tys. kuracjuszy, 370 tys. noclegów TO NAJSZYBCIEJ ROZWIJAJĄCE SIĘ UZDROWISKO W POLSCE NIE MA TU HOTELU O PRZYZWOITYM STANDARDZIE JEST ZA TO WYRAŹNA POTRZEBA POWSTANIA TAKIEGO HOTELU Grupa POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA wypełni tę lukę realizując tu projekt o nazwie: Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdrój (województwo świętokrzyskie) o standardzie 4*. Projekt zakłada wybudowanie hotelu na granicy miasta Busko Zdrój i sąsiadującej z nim wsi Wełecz; ok. 3 kilometry od Parku Zdrojowego w Busku Zdroju. Pomysł biznesowy na projekt opiera się na następujących przesłankach: BUSKO ZDRÓJ to nie tylko znana w Polsce destynacja turystyczna, ale także polska marka turystyczna, znana zwłaszcza w segmencie turystyk zdrowotnej i uzdrowiskowej. Hasło BUSKO ZDRÓJ powszechnie i w sposób bezpośredni kojarzy się Polakom z uzdrowiskiem, a następnie z leczeniem lub pobytem uzdrowiskowym. To korzystne skojarzenie powinno być i będzie wykorzystane przy realizacji projektu Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ. Tożsamość marki BUSKO ZDRÓJ budowana jest przez władze i mieszkańców miasta - uzdrowiska już od blisko 170 lat. Klimat uzdrowiska jest klimatem słabo bodźcowym. Naturalnymi czynnikami są wody mineralne i borowina typu niskiego. Wodę mineralną występującą w Busku należy określić jako solankę siarczkowo-jodową, stosowaną do kąpieli całkowitych i częściowych. Ma ona zastosowanie przede wszystkim w leczeniu chorób zwyrodnieniowych kręgosłupa, stawów obwodowych, stanów pourazowych, endoplastyce stawów biodrowych, chorobach reumatycznych. Leczenie borowinami ma długą tradycję i również ma zastosowanie w leczeniu chorób ortopedyczno urazowych, dematologicznych, ginekologicznych. Częste występowanie tych schorzeń powoduje to, że uzdrowisko BUSKO ZDRÓJ cieszy się dużym powodzeniem i renomą wśród Polaków i obcokrajowców, którzy coraz liczniej przybywają do tego miasta na leczenie. Z bazy noclegowej i bazy leczniczo-rehabilitacyjnej w Busku Zdroju korzysta rocznie blisko 30 tysięcy osób, które spędzają tu łącznie aż 370 tysięcy dni (średni okres pobytu wynosi nieco ponad 12 dni). 4

5 W Busku Zdroju funkcjonuje wyłącznie tzw. tania baza noclegowa. Nie ma tu hotelu standardzie wyższym niż 2* i który mógłby być uznany za współbudujący markę BUSKO ZDRÓJ, hotelu nobilitującego miejscowość, przeznaczonego dla coraz bardziej wymagających kuracjuszy. Odpowiednio wysoki standard noclegu, to jeden z podstawowych czynników decydujących o wyborze miejsca wypoczynku i coraz częściej leczenia czy rehabilitacji. To bardzo ważne dla tych osób, których nie satysfakcjonuje uboga oferta w niesklasyfikowanych obiektach noclegowych Buska - Zdroju. Najczęściej rezygnują one z przyjazdu albo są zmuszone do korzystania z hotelu oddalonego od tego uzdrowiska. Brak takiego hotelu wpływa negatywnie i hamuje nie tylko rozwój marki BUSKO ZDRÓJ, ale także pośrednio samego miasta. Potrzeba wybudowania odpowiedniego obiektu w Busku Zdroju jest ewidentna i do dnia dzisiejszego niezaspokojona, co z punktu widzenia Grupy POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA jest okolicznością bardzo korzystną, otwierającą jej szerokie możliwości działania. Taka sytuacja to najlepsze i coraz rzadsze w warunkach polskich uzasadnienie dla prowadzenia tu biznesu hotelowego na jak najwyższym poziomie. Polacy coraz częściej wybierają usługi hotelowe w uzdrowiskach (o ile są one w nich dostępne). Spodziewają się nie tylko bogatej oferty zabiegów leczniczych, ale także usług hotelowych; wygodnych, estetycznych pokoi, różnorodnej oferty gastronomicznej oraz atrakcyjnych zabiegów z zakresu wellness i Spa. Nie bez znaczenia jest też fakt dążenia do efektywnego wypoczynku, szybkiej regeneracji sił, odstresowania i relaksacji wśród wielu osób pracujących aktywnie zawodowo, które są gotowe płacić za spełnienie tych dążeń. Tempo życia, nadmiar obowiązków, stres i zmęczenie sprzyjają powstawaniu wielu schorzeń, depresji, syndromu wypalenia zawodowego. Skuteczne antidotum stanowić mogą pakiety pobytowe w ośrodkach wyposażonych w bogatą ofertę zabiegów z zakresu Wellness i Spa,. Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ będzie posiadał najnowocześniejsze urządzenia, aparaturę oraz ofertę terapii i zabiegów leczniczych oraz przeciwdziałających stresowi oraz chorobom cywilizacyjnym. Pobyty biznesowe połączone ze specjalistycznymi pakietami odnowy biologicznej (skierowanymi na konkretne, indywidualne problemy) zadowolą najbardziej wymagających gości z kraju i zagranicy. Planowany hotel wpisze się nie tylko w tę lukę rynkową, ale także w tożsamość marki BUSKO ZDRÓJ współkreując ją i oferując najwyższy w województwie świętokrzyskim standard usług hotelowych, o charakterze leczniczo-pobytowym, ale także konferencyjno-szkoleniowym. Będzie to co prawda trzeci z kolei czterogwiazdkowy hotel w województwie świętokrzyskim, ale za to pierwszym o charakterze pozamiejskim o charakterze leczniczo-wypoczynkowym.. Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju będzie pierwszym w województwie świętokrzyskim hotelem o standardzie 4 gwiazdkowym, o profilu leczniczo - pobytowym z funkcją SPA, Firma SŁONECZNY ZDRÓJ SPÓŁKA AKCYJNA, powołana przez Grupę POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA do realizacji tego projektu, planuje zbudowanie na działce o powierzchni ok m 2, już będącej jej własnością, budynek Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ, którego powierzchnia całkowita została wstępnie określona na ok m 2, z tego na część leczniczą, kosmetyczną, Wellness i Spa, basenu przypada 1980 m 2, na część mieszkalną 3800 m 2, na część gastronomiczną 1930 m 2 i część konferencyjną 400 m 2, a reszta powierzchni na funkcje pozostałe, 5

6 Firma SŁONECZNY ZDRÓJ SPÓŁKA AKCYJNA zamierza być operatorem tego hotelu, wprowadzić go w rynek dzięki współpracy z wybitnymi i uznanymi fachowcami w branży hotelarskiej, lecznictwa uzdrowiskowego i SPA, osiągnąć sukces rynkowy mierzalny także wynikami finansowymi (wzrost wartości akcji), Firma SŁONECZNY ZDRÓJ SPÓŁKA AKCYJNA nie planuje sprzedaży hotelu w okresie prognozowania. Opis funkcji Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju W strefie hotelowej (mieszkalnej) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ będzie dysponować 120 jednostkami mieszkalnymi o następującej strukturze: 116 standardowych pokoi 2 osobowych (część z wannami lub kabinami prysznicowymi; niektóre z balkonami) 4 pokoje typu Studio i jednocześnie będzie mógł zaoferować nocleg 238 gościom hotelowym. Specyfiką obiektu będzie łączenie kuracji leczniczych z programami odnowy biologicznej opartymi na najnowszych, światowych trendach Wellness i Spa. W strefie leczniczej, na bazie basenu rehabilitacyjnego, szeregu gabinetów oraz urządzeń Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ, planuje się: realizację unikatowych, autorskich programów pobytowych opracowanych przez specjalistów, w oparciu o indywidualne wskazania lekarskie wspomagające leczenie wielu schorzeń. Podstawową grupę leczniczą będą stanowić chorzy ortopedyczni, którzy w związku ze starzeniem się społeczeństwa stanowić będą największy segment docelowy tej strefy hotelu. Drugą grupą będą pacjenci dermatologiczni (choroby łojotokowe, łuszczyca, wypryski). posiadane wyposażenie pozwoli na realizację wielu dodatkowych leczniczych pakietów komercyjnych, takich jak: Zdrowe stopy, leczenie owrzodzeń, otyłości. Należy nadmienić, że podstawą leczenia zmian zwyrodnieniowych jest obniżenie wagi ciała. Rozbudowane programy odchudzające będą realizowane nie tylko w części leczniczej ale również poprzez specjalne formy ruchu (na basenie, sali ćwiczeń, zewnętrznych ścieżkach zdrowia), dietę strukturalną, specjalistyczne zabiegi kosmetyczne i SPA. Podstawą leczenia uzdrowiskowego są naturalne tworzywa (bogactwa naturalne i kulturowe) i klimat. Będą one wykorzystane w Hotelu Uzdrowiskowym & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w specjalistycznych pakietach pobytowych. Oferta będzie skierowana do: pacjentów ze skierowaniami z NFZ (leczenie sanatoryjne i ambulatoryjne leczenie uzdrowiskowe), zgodnie z aktualnie podpisanym kontraktem. Pacjenci będą mogli korzystać z dodatkowych zabiegów za odpłatnością. Goście hotelowi będą mieli do wyboru turnusy lecznicze, pakiety zabiegowe (krótkie pobyty) lub pojedyncze zabiegi, w zależności od stanu zdrowia, możliwości finansowych i oczekiwań. Pacjentami będą także obcokrajowcy: Niemcy, Rosjanie, obywatele krajów skandynawskich i Wielkiej Brytanii przyjeżdżający tu w ramach ubezpieczenia, jak i prywatnie, osób zdrowych, poszukujących relaksu i odstresowania, poprawy swojego wyglądu, odmłodzenia, skorzystania z najnowszych zabiegów odnowy biologicznej i SPA oraz z najnowocześniejszej aparatury, 6

7 grup biznesowych w ramach programu uatrakcyjniającego pobyt w hotelu z okazji konferencji, szkoleń, w połączeniu ze specjalnymi pakietami intensywnej odnowy biologicznej i relaksacji (pobyty 2-3 dniowe), klientów okolicznościowych korzystających z obiektu w ramach imprez, głównie rodzinnych (wesela, jubileusze, komunie, chrzciny itp.). Poza organizacją imprez obiekt może oferować specjalne pakiety dla gości (przygotowujące do imprezy, ogólno kondycyjne, itp.). W strefie leczniczej Hotelu przewidziano następujące działy: Balneoterapia: kąpiele siarczkowo-siarkowodorowe, kwasowęglowe, borowina. Kąpiele kwasowęglowe mają zastosowanie w leczeniu chorób naczyniowych, poprawie kondycji skóry. Uzupełnienie balneoterapii stanowią; ćwiczenia ruchowe, wyciągi realizowane w kabinie UGUL lub terapia Master. Indywidualne ćwiczenia mogą być wykonywane w podciśnieniu lub na platformie wibrującej. Elektrolecznictwo: jontoforeza (przezskórny transport leków), galwanizacja, stymulacja przeciwbólowa (prądy DD, Tens nisko i wysokoczęstotliwościowy, prądy interferencyjne, prądy HV), stymulacja ruchowa mięśni zdrowych (prądy Kotza, interferencyjne) i mięśni porażonych wiotko (prądy trapezowe), poprawa trofiki tkanek (prądy DD, ID, HV, galwanizacja katodowa). W bazie leczniczej znajdą się również: gabinet pola magnetycznego małej częstotliwości, ultradźwięki, laser biostymulujący, krioterapia miejscowa i ogólna. Zabiegi te dają efekt przeciwbólowy, poprawiają trofikę tkanek, zmniejszają napięcie mięśniowe (krioterapia, UD), zwiększają uwapnienie kości (pole magnetyczne i laser). Kinezyterapia: ulubionymi przez pacjentów zabiegami są masaże, które rozluźniają napięte mięśnie, działają przeciwbólowo, zmniejszają stres, poprawiają ukrwienie. W hotelu przewidziano gabinety masażu ręcznego, wibracyjnego, podwodnego i HYDROJET. Nowością na rynku będzie pozaustrojowa terapia falą uderzeniową ESWT, która korzystnie działa w zespołach bólowych, w ostrogach piętowych, zwapnieniach kaletek barkowych i w cellulicie. W strefach Wellness & Spa, basenu rehabilitacyjnego Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ planuje się wykonywać i prowadzić: terapie antystresowe Anti stress, dobierane indywidualnie, w zależności od rodzaju stresorów, zaawansowane terapie regenerujące i odmładzające dla kobiet dojrzałych (specjalna dieta, ćwiczenia, zajęcia w wodzie, zabiegi modelujące sylwetkę i ujędrniające ciało, aktywne terapie odmładzające na twarz), regeneracyjne (po chorobach, wysiłku psychicznym, fizycznym, stanach wyczerpania, bezsenności Silence, pielęgnacyjne (nastawione na konkretny problem, w tym przeciwłojotokowe i wspomagające leczenie trądzika pospolitego, specjalistyczne zabiegi na stopy Pedi SPA i podologia: w przypadku halluksów, na wysuszoną skórę stóp i pękający naskórek, na wrastające paznokcie (założenie klamry), przeciw obgryzaniu paznokci dla kobiet i mężczyzn, wzmacniające paznokcie, specjalistyczne zabiegi na dłonie Hand SPA (pielęgnacja naskórka, wałów paznokciowych, paznokci w przypadku łamliwości, rozdwajania, obgryzania, zdobienie paznokci, itp.), zabiegi na włosy Hair SPA dla mężczyzn (wspomagające ukrwienie, przeciwdziałające łysieniu) oraz kobiet na suche włosy, po zabiegach koloryzacji, terapie na włosy cienkie, elektryzujące się oraz skłonne do przetłuszczania, stylizacja włosów, zabiegi koloryzacji dla kobiet i mężczyzn, strzyżenie, trwała ondulacja, zabiegi upiększające (makijaż, w tym fotograficzny przygotowujący do sesji zdjęciowych przy okazji uroczystości, stylizacja, poradnictwo), 7

8 zabiegi dla dwojga (okazjonalne, rocznicowe, upominkowe), dla nowożeńców (przygotowujące do ślubu, miodowy tydzień ) oraz prezenty dla wszystkich gości. Strefa kosmetyczna (odnowy biologicznej) Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ to: kosmetyka twarzy (zabiegi odmładzające) i ciała (hammam stół podgrzewany, ceramiczny z prysznicem, łaźnia błotna), SPA manicure, SPA pedicure, podologia (zabiegi na stopy), ścieżka Kneippa, fryzjerstwo i specjalistyczne zabiegi na włosy), basen, jacuzzi, łaźnia parowa ogólnodostępna, caldarium, prysznice doznań (emotional shower). W strefie gastronomicznej Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ będzie dysponować: restauracją na 140 miejsc konsumpcyjnych (pełniącą także rolę sali śniadaniowej); Sala restauracji będzie zaprojektowana w taki sposób, aby umożliwić różnorodne sposoby jej szybkiej aranżacji pod różne potrzeby (np. wydzielenie miejsca spożywania posiłków przez gości hotelowych na diecie, wydzielenie sali bankietowej) przy jednoczesnym zachowaniu intymności gości restauracji; Restauracja będzie czynna 24 godziny na dobę, kawiarnią, klubem tanecznym (klub nocny) - pełniącą także rolę Sali śniadaniowej i posiłkowej dla grup z dietą specjalną) skojarzoną z salą do gier i winiarnią. Kuchnia hotelowa świadczyć także będzie usługi cateringowe dla pobliskich zakładów pracy (specjalność; apetyczne, zdrowe sałatki na bazie warzyw i owoców, koktajle owocowe i warzywne, specjalne potrawy dietetyczne w ramach ustalonych diet (dr Bardadyna), wyroby cukiernicze wizytówka hotelu). W części konferencyjno - szkoleniowej Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ będzie dysponować: salą konferencyjną na miejsc konferencyjnych, dzieloną na 3 mniejsze, salką do rozmów biznesowych i narad (do 20 miejsc) centrum biznesowym z profesjonalną obsługą, dostępem do Internetu w wybranych przestrzeniach hotelu. Sale konferencyjne równie łatwo będą mogły być wykorzystywane na cele bankietowe. Oczywiście Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ będzie świadczył także wszystkie te usługi jakie są właściwe dla hotelu o standardzie 4 gwiazdek, a między innymi: 24 godzinną, 7 dni w tygodni, 365 dni w roku obsługę recepcji, przechowania bagażu, itd., Usługę consierge dla co bardziej wymagających gości hotelowych, Parking strzeżony dla pojazdów gości hotelowych, Usługę organizatora turystyki o zasięgu lokalnym, Taxi itd. Od strony zastosowanych w tym obiekcie rozwiązań technologicznych (w tym stricte hotelowych, ale nie tylko) i technicznych będzie to obiekt w pełni nowoczesny i oszczędny w eksploatacji. Otoczenie hotelu Nowatorskie przygotowanie terenu na zewnątrz obiektu (rośliny aromaterapeutyczne, ścieżki aktywności ruchowej na zewnątrz obiektu, strefy relaksu) oraz specjalna oferta turystyczna (wycieczki opracowanymi trasami do ciekawych miejsc w okolicy) uzupełniać będą ofertę pobytową. 8

9 Także profesjonalizm i doświadczenia osób zaangażowanych w definiowanie projektu, a potem w jego realizację gwarantuje sukces tego przedsięwzięcia. Inwestycja w obecnym jej kształcie 1 posiada budżet na poziomie blisko 39,83 mln zł. netto, którego struktura jest następująca: Źródło: Opracowanie własne Animator projektu zakłada udział własny na poziomie 27,37% - 10,763 mln zł i pozyskanie kredytu inwestycyjnego na pozostałą część budżetu w kwocie 28,568 mln zł. Źródło: Opracowanie własne Harmonogram inwestycji zakłada: Kontynuację dotychczasowych prac i doprowadzenie do powołania struktury organizacyjnej zdolnej do realizacji tego projektu, Za 2-3 miesiące pozyskanie Inwestora(ów) zainteresowanych wspólną realizacją prezentowanego w Zaproszeniu projektu, Za 4-5 miesięcy uzyskanie pozwolenia na budowę, Z początkiem lata w 2009 roku rozpoczęcie prac budowlanych, Oddanie obiektu do eksploatacji z początkiem lipca 2011 roku. Osiągnięcie przez obiekt docelowego poziomu obłożenia w To harmonogram realny i do wykonania. 1 Na tym etapie definiowania projektu dopuszcza się błąd w oszacowaniu budżetu na poziomie nawet do 20%. 9

10 Wyniki projektu są bardzo zachęcające: W każdym roku prognozowania działalności operacyjnej projekt generuje zyski. Już od trzeciego roku eksploatacji hotelu projekt wypracowuje zysk netto na poziomie 2,49 mln. zł i generuje nadwyżkę finansową na poziomie 2,53 mln. zł; poziomy zysku w kolejnych latach są coraz wyższe, Projekt w sposób pewny i samodzielny spłaca kredyt inwestycyjny zaciągnięty na jego budowę, wyposażenie i uruchomienie. Projekt wypracowuje znaczne nadwyżki finansowe w każdym roku eksploatacji hotelu, Nominalna wartość akcji ulegnie podwojeniu już na koniec 2016 r., potrojeniu na koniec 2019 r., Projekt wypracowuje wskaźnik IRR na poziomie 15,73%, Wartość hotelu oszacowana metodą zdyskontowanych przepływów finansowych pod koniec trzeciego roku eksploatacji sięgnie kwoty 78,60 mln. zł. REKOMENDACJA HOTELON 2 Zaprezentowany mi w tym dokumencie projekt inwestycyjny ma dużą szansę na sukces rynkowy i finansowy, ponieważ spełnia jeden podstawowy warunek w hotelarstwie: JEST PIERWSZYM HOTELEM NA TERENIE WOJEWÓDZTWA ŚWIĘTOKRZYSKIEGO O STANDARDZIE 4 GWIAZDEK O PROGRAMIE WYPOCZYNKOWO LECZNICZYM I NIE MUSI BYĆ LEPSZYM OD INNYCH HOTELI NA TYM RYNKU, ABY BYĆ HOTELEM MARKOWYM I ODNIEŚĆ SUKCES RYNKOWY. Posiada więc aspekt innowacyjności produktowej i jest możliwe że wykreuje sobie markę hotelową na tym rynku. Przy spełnieniu wszystkich przedstawionych w niniejszym dokumencie założeń powinien zostać bez zakłóceń zrealizowany. REKOMENDACJA HOTELON Projekcja wyników działalności hotelu SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdrój wskazuje na wysoką sprawność ekonomiczną tego projektu inwestycyjnego. Hotel osiągnie wysokie, stabilne zyski pozwalające na bezpieczną i terminową obsługę i spłatę zadłużenia. REKOMENDACJA HOTELON Pozostająca w projekcie skumulowana nadwyżka finansowa wskazuje, iż obiekt ten będzie dysponował potencjałem do dalszego rozwoju w miarę pojawiających się okazji rynkowych. Alternatywnie możliwe jest wycofanie kapitałów z projektu poprzez wypłatę dywidendy i przeznaczenie ich na inne cele. 2 Firma konsultingowo-doradcza specjalizująca się w definiowaniu hotelarskich projektów inwestycyjnych, znany i uznana firma ekspercka na polskim rynku, z siedzibą w Warszawie,. 10

11 Najlepszą rekomendacją są jednak udane przykłady: Poniżej prezentujemy kilka przykładów podobnych inwestycji zakończonych sukcesem UZDROWISKO CIECHOCINEK 98 tys. kuracjuszy, ponad 900 tys. noclegów Hotel Klinika Zdrowia i Urody VILLA PARK, 4 gwiazdki Inwestor: MPM Produck Sp. z o.o. 59 pokoi, strefa Medical SPA z basenem solankowym z czystą wodą, strefa konferencyjna, restauracja 38 tysięcy udzielonych noclegów, 21,5 tysiąca sprzedanych pokoi, 45,6% wykorzystania miejsc noclegowych 46,8% wykorzystania pokoi hotelowych Wartość inwestycji 22,8 mln. zł Wartość szacunkowa hotelu 57,0 mln. zł SUKCES INWESTORÓW! UZDROWISKO KUDOWA ZDRÓJ 35 tys. kuracjuszy, blisko 110 tys. noclegów Hotel KUDOWA Biznes & Spa, 4 gwiazdki Inwestor: ZPHU MIRO Mirosław Grządkowski 52 pokoje, Centrum Zdrowia i Urody, strefa konferencyjna, restauracja SUKCES INWESTORÓW! 11

12 UZDROWISKO MIĘDZYZDROJE 107 tys. kuracjuszy, 554 tys. noclegów Hotel AMBER BALTIC, 4 gwiazdki Inwestor: Amber Baltic Sp. z o.o. 191 pokoi, Centrum Wellness i Spa, powierzchnia konferencyjna, restauracja, transfery na lotnisko 135 tysięcy udzielonych noclegów, 70 tysięcy sprzedanych pokoi, 45,1% wykorzystania miejsc noclegowych 49,7% wykorzystania pokoi hotelowych Wartość inwestycji ok. 73,0 mln. zł Wartość szacunkowa obiektu 182,0 mln. zł SUKCES INWESTORÓW! UZDROWISKO MUSZYNA 20 tys. kuracjuszy, 218 tys. noclegów Hotel KLIMEK SPA, 4 gwiazdki Inwestor: Przedsiębiorstwo Usługowe "Ekomeks" Stanisław Klimek Szczawnik 17a; Muszyna 53 pokoje, Centrum Wellness i Spa, powierzchnia konferencyjna, restauracja SUKCES INWESTORÓW! 12

13 UZDROWISKO SOLEC ZDRÓJ 14 tys. kuracjuszy, 95 tys. noclegów Hotel MALINOWY ZDRÓJ, 3 gwiazdki Inwestor: Malinowy Zdrój Sp. z o.o. 105 pokoi, Centrum SPA i Rehabilitacji Malinowy Zdrój, Studio Pielęgnacji Urody, sale konferencyjne, restauracja 71 tysięcy udzielonych noclegów, 38 tysięcy sprzedanych pokoi, 57,0% wykorzystania miejsc noclegowych 67,3% wykorzystania pokoi hotelowych Wartość inwestycji 31,0 mln. zł Wartość szacunkowa obiektu 68,0 mln. zł SUKCES INWESTORÓW! 13

14 Oferta dla Inwestorów Zapraszającym do współpracy jest firma: SŁONECZNY ZDRÓJ SPÓŁKA AKCYJNA wchodząca w skład grupy kapitałowej Grupa POLSKIE SKLADY BUDOWLANE SA z siedzibą w Busku-Zdrój. To ta firma docelowo będzie realizować ten projekt, a wszelkie prawa i obowiązki zostaną na nią scedowane przez Animatora Projektu, Firma została powołana w lipcu 2008 r. z kapitałem zł, Firma ta nie prowadziła wcześniej żadnej działalności gospodarczej, a została powołana głównie z myślą o realizacji projektu budowy i eksploatacji Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju, Udziałowcami w tej spółce są: Grupa Polskie Składy Budowlane Spółka Akcyjna z siedzibą w Wełeczu (koło Buska Zdroju), Statut Spółki 3 zakłada możliwość podwyższania kapitału zakładowego poprzez emisję kolejnych akcji lub podwyższenie wartości nominalnej dotychczasowych akcji, Zakłada się stopniowe zwiększanie kapitału zakładowego tej spółki (I etap to powinien kończyć się uzyskaniem pozwolenia na budowę, II etap uzyskaniem kredytu inwestycyjnego, a następnie realizacją projektu), Docelowy kapitał zakładowy spółki powinien wynieść nie mniej niż 11,00 mln. zł, Dotychczasowi udziałowcy spółki gwarantują sobie utrzymanie 51% udziałów w spółce uprawniających ich do przewidzianego statutem spółki podejmowania uchwał i podziału zysku, Dotychczasowi udziałowcy spółki wniosą docelowo do spółki działkę (miejsce lokalizacji projektu) o wartości 1,30 mln. zł, w ramach której ma zostać zrealizowany projekt inwestycyjny, koncepcję architektoniczną i inne już opracowane lub opracowywane dokumenty związane z realizacją projektu, a także gotówkę w kwocie nie mniejszej niż 4,31 mln. zł (cały aport ma wynieść nie mniej niż 5,61 mln. zł) Od Inwestora(ów) oczekuje się wniesienia aportu pieniężnego w kwocie nie mniej niż 5,30 mln. zł., za który oferuje się 49% akcji spółki, Dopuszcza się większą liczbę inwestorów przy zachowaniu preferencji dla inwestorów branżowych (hotelarstwo, gastronomia, wellness i Spa, turystyka), Deklaruje się wolę uzgodnienia z Inwestorem przed jego przystąpieniem do spółki sposobu jego wyjścia z tej spółki z prawem do zapisania tego ustalenia w statucie spółki. Szczegóły oferty będą przedmiotem rozmów i negocjacji z zainteresowanymi Inwestorami. Oferta jest ważna do końca marca 2009 r. Zainteresowani Inwestorzy powinni zgłaszać się pisemnie w terminie do końca stycznia 2009 r. drogą mailową lub telefoniczną kontaktując się z Prezesem Zarządu Spółki SŁONECZNY ZDRÓJ Panem Edwardem Derelą. 3 Statut Spółki jest dostępny na żądanie zainteresowanego Inwestora 14

15 2. Stan zaawansowania projektu Grupa POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA to polska sieć hurtowni działająca w branży materiałów budowlanych. Należy do Euro-Mat - największej w Europie federacji zrzeszającej grupy zakupowo-sprzedażowe działające na rynku materiałów budowlanych. Siedziba firmy znajduje się w miejscowości Wełecz koło Buska-Zdroju. Obecnie grupa posiada 367 składów budowlanych, oraz 22 samoobsługowe placówki detaliczne PSB Mrówka. Jest największą siecią sprzedaży materiałów budowlanych w Polsce. Spółka znajduję na 190. miejscu w rankingu Lista największych przedsiębiorstw w Polsce w 2007 tygodnika Polityka. Dla ostatecznej realizacji projektu Spółka powołała już spółkę inwestycyjną o nazwie SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój, o czym była już mowa w poprzednim Rozdziale. Stan zaawansowania projektu jest następujący: prowadzone są badania i analizy, które doprowadzą do ostatecznego zdefiniowania programu funkcjonalno użytkowego Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju, Zarząd Grupy POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA zdecydował już ostatecznie o wyborze działki pod lokalizację tego projektu i ostatecznie już ją pozyskał dla projektu, Nawiązana została współpraca z Grupą Projektowa PROXIMA Sp. z o.o. ( Kraków, ul. Smoleńska 29), która rozpoczęła prace projektowe nad koncepcją architektoniczną obiektu hotelu (prace są na ukończeniu), Opracowano pierwszą inwestorską wersję biznesplanu tego projektu inwestycyjnego, który jest zresztą podstawą do opracowania tego Investment Opportunity Study, Nawiązano współpracę z grupą uznanych na polskim rynku fachowców i ekspertów w zakresie definiowania hotelowych projektów inwestycyjnych i problematyki leczniczej, rehanilitacji, Spa, w tym Medical Spa. Celem tej współpracy jest dalsze definiowanie kolejnych funkcji hotelowych, opracowanie mannuala dla hotelu i dla stref leczniczej, Wellness i Spa, opracowanie identyfikacji zewnętrznej i wewnętrznej hotelu, itd. Planowane jest wystąpienie do władz gminy Busko-Zdrój o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zakłada się szybkie podjęcie przez władze Gminy decyzji w tej sprawie, co umożliwi prowadzenie dalszych projektowych, ale także uzgodnień z dostawcami mediów, w tym dostawcą wód mineralnych, tak niezbędnych dla sukcesu tego projektu. W ciągu 3-4 miesięcy firma SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój wystąpi o pozwolenie na budowę hotelu. W tym czasie planuje się pozyskanie Inwestorów zainteresowanych wspólną realizacją wraz z firmą SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój prezentowanego w tym Zaproszeniu projektu inwestycyjnego. W tym też czasie powinno nastąpić ostateczne sformalizowanie tej współpracy. 15

16 3. Lokalizacja projektu Busko Zdrój to powiatowe miasto (18 tys. mieszkańców, 7 pod względem wielkości w województwie świętokrzyskim) zlokalizowane 50 km na południe od Kielc oraz 80 km na północny wschód od Krakowa. Powierzchnia Miasta i Gminy Busko-Zdrój wynosi 236 km 2, w tym samego miasta 12,28 km 2. Teren ten zamieszkuje ogółem osób, przy czym w samym mieście zameldowanych jest osoby a pozostałe zamieszkuje w poszczególnych sołectwach. Busko Zdrój to jedno z najbardziej znanych uzdrowisk w Polsce. Swoje walory prozdrowotne zawdzięcza unikatowym wodom siarczkowym i siarczkowo-bromkowym a wody siarczkowe (inaczej siarczkowo-siarkowodorowe) zalicza się do bardzo rzadko spotykanych wód leczniczych. Zawierają one siarczki z uwalniającym się siarkowodorem, które podczas kąpieli wnikają przez skórę do krwioobiegu i przedostają się do chorych tkanek (skóry, ścięgien, wiązadeł, chrząstek, kości oraz narządów wewnętrznych). Wśród podstawowych skutków takiej kuracji można wymienić: usunięcie zapalnych produktów przemiany materii, zmniejszenie obrzęków, poprawienie ruchomości stawów oraz łagodzenie bólu. Występują tu też wody siarczkowo bromkowe - zawierające jod i selen. Kąpiele z wykorzystaniem tych solanek stosuje się w niektórych chorobach układu krążenia (selen wspomaga utrzymanie w zdrowiu mięśnia sercowego oraz naczyń krwionośnych) oraz układu wegetatywnego. Działalność uzdrowiskowa w mieście prowadzona jest przez Spółkę Uzdrowisko Busko Zdrój S.A., w ramach którego działa kilka obiektów sanatoryjnych oraz szpitali. Wełecz to wieś położona w bliskiej okolicy Buska Zdrój, położona w województwie świętokrzyskim, w powiecie buskim, w gminie Busko-Zdrój. Na terenie wsi Wełecz znajduje się centrala oraz baza magazynowa firmy Grupa Polskie Składy Budowlane SA. Animatora projektu prezentowanego w tym Zaproszeniu. Przez wieś przechodzi niebieski szlak turystyczny z Pinczowa do Wiślicy. 16

17 Lokalizacja projektu Lokalizacja projektu 17

18 Działka miejsce lokalizacji projektu jest położona na granicy miasta Busko Zdrój i wsi Wełecz. Podstawowe informacje na temat Buska-Zdrój Klimat Buska-Zdroju ma charakter nizinny o cechach kontynentalnych. Amplituda skrajnych temperatur wynosi u nas 60 C, a średnia roczna temperatura nie przekracza 7,8 C i należy do grupy najwyższych w Polsce. Busko należy do miejscowości "średnio suchych" - średnia roczna wilgotność względna powietrza mieści się w granicach 71% do 80%, a średnia prędkość wiatru nieznacznie przekracza 3 m/s. Busko-Zdrój posiada korzystne warunki insolacyjne godzin ze słońcem w ciągu roku. Stąd też bierze swój początek i nawiązuje nazwa hotelu SŁONECZNY ZDRÓJ, Bioklimat Buska-Zdroju ma ogromne znaczenie dla prawidłowego leczenia wielu schorzeń, zwłaszcza u osób o zmniejszonej sprawności ustrojowej, Gmina Busko-Zdrój (poza obszarem miasta) ma charakter zdecydowanie rolniczy, Działalność gospodarcza w naszym mieście ma związek z jego charakterem uzdrowiskowym. Charakter ten wpływa korzystnie na rozwój branży handlowej, która jest dominująca w mieście. Na terenie miasta i gminy Busko-Zdrój działa łącznie 2446 podmiotów gospodarczych (z czego na terenie miasta 1729, a pozostałe 717 na terenie gminy). 18

19 Podstawowe informacje na temat bogactw Busk Zdroju, na których bazuje sukces Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ: Największym bogactwem ziemi buskiej są wody mineralne i borowina, które są naturalnymi czynnikami leczniczymi. Wody wydobywane z otworów wiertniczych, położonych na terenie uzdrowiska, dzielą się na: wodę siarczkową i wodę jodkowo-bromkową. Woda siarczkowa zwana inaczej siarczkowo-siarkowodorową zalicza się do bardzo rzadko spotykanych wód leczniczych. Zawiera ona siarczki z uwalniającym się siarkowodorem. Właściwości lecznicze tej wody stawiają Busko w rzędzie unikalnych uzdrowisk w Europie. Woda siarczkowa stosowana jest do kąpieli wannowych, kuracji pitnych oraz do płukania jamy ustnej. Zmniejsza ona niedobory siarki w organizmie. Braki jej występują w chorobach gośćcowych. Podczas kąpieli siarka wnika przez skórę do krwioobiegu i przedostaje się do chorych tkanek (ścięgien, wiązadeł, chrząstek, kości oraz narządów wewnętrznych ) Woda jodkowo-bromkowa zawiera szczególnie cenny dla organizmu jod i selen. Kąpiele jodkowobromkowe stosuje się w niektórych chorobach układu krążenia oraz układu wegetatywnego. Selen zawarty w tej wodzie jest niezbędny do utrzymania w zdrowiu mięśnia sercowego i naczyń krwionośnych. Borowina to rodzaj torfu występującego powierzchniowo. Ma ona szerokie zastosowanie w tzw. zabiegach bodźcowych, przy leczeniu schorzeń reumatycznych. Czynnikami leczniczymi zawartymi w borowinie są ciała estrogenne, kwasy huminowe, białka i garbniki. W trakcie zabiegu następuje wyciąganie z organizmu toksycznych czynników przemiany materii i innych szkodliwych związków, a w ich miejsce odbywa się wprowadzanie czynników działających korzystnie, np. hormonów. Przy użyciu tych naturalnych tworzyw leczniczych bardzo skutecznie leczy się w Busku choroby narządów ruchu i reumatyczne, choroby skóry, choroby układu krążenia jest to podstawowy profil leczniczy uzdrowiska. Naturalna woda mineralna BUSKOWIANKA produkowana od 1960 r. przez Uzdrowisko Busko Zdrój SA w Busku-Zdroju. Posiada certyfikat Systemu Bezpieczeństwa Żywnościowego HACCAP. "KAŻDY PIĘKNY, KAŻDY MŁODY - KTO SKOSZTUJE Z BUSKA WODY" Hasło to jest zachętą do poznania smaku Naturalnej Wody Mineralnej BUSKOWIANKA, która powinna Państwu towarzyszyć nie tylko podczas pobytu w Busku Zdroju, ale również stać się nawykiem stosowania w codziennym życiu. Buskowianka w naturalny sposób uzupełnia minerały w organizmie, wzmacnia układ odpornościowy, przeciwdziała zmęczeniu i doskonale gasi pragnienie. Zalecana w profilaktyce osteoporozy, układu trawienia i mięśniowo-nerwowego. 19

20 Dostępność komunikacyjna Na miejsce lokalizacji projektu tylko drogowa drogą krajową nr 767 Miasto Busko-Zdrój leży w odległości 50 km od Kielc, 70 km od Tarnowa, 90 km od Krakowa, 150 km od Katowic i 250 km od Warszawy. Przez gminę przebiega droga krajowa Warszawa - Kielce - Tarnów - Rzeszów - Przemyśl. Busko-Zdrój posiada linię kolejową łączącą go z Kielcami - podróż zajmuje około jednej godziny. Z miejsca lokalizacji projektu do Centrum Zdrojowego w Busku Zdroju można dotrzeć pieszo spacerem w ciągu.. 30 minut polną drogą przylegającą do działki na której zlokalizowany będzie hotel lub rowerem (o co zadbają służby marketingowe hotelu) lub taxi (lub busem hotelowym) w ciągu niespełna 5-7 minut. 20

21 4. Otoczenie projektu Dzisiejsze Busko Zdrój, to prężnie rozwijający się ośrodek sanatoryjno-wypoczynkowy, centrum administracyjne, stolica powiatu buskiego. Ponad 170letnia historia funkcjonowania uzdrowiska w tym mieście upoważnia do zaprezentowania jego historii: Historia Buska Zdrój Drewniany kościół p.w. św. Leonarda z 1699 roku. Początki Buska sięgają XII w., kiedy wokół kościoła św. Leonarda pojawiła się osada pasterska. W 1185r. właściciel Buska i okolic - rycerz Dersław sprowadził do osady zakonnice norbertanki. Zapisał im później w testamencie cały swój majątek. Od 1241r. przez kilkaset lat Busko było własnością klasztoru. W 1252r. otrzymało od Bolesława Wstydliwego immunitet skarbowy, w którym król zezwolił klasztorowi m.in. na eksploatację solanki. Jest to pierwsza wzmianka o wykorzystaniu buskiej wody mineralnej. W 1287r. Busko otrzymało z rąk księcia Leszka Czarnego prawa miejskie. Korzystne położenie miasta na skrzyżowaniu szlaków handlowych sprawiło, że w 1412r. król Władysław Jagiełło nadał mieszczaństwu przywilej cotygodniowego targu i dwóch jarmarków rocznie. Odtąd przez cały wiek XV i XVI miasto przeżywało swój rozkwit. Słynęło wówczas z handlu i produkcji sukna. Od połowy XVII wieku wojny i antymieszczańska polityka szlachty spowodowały zubożenie Buska. Okres ponownego ożywienia wiąże się z odkryciem w 1776r. źródeł solankowych. Zaczęto eksploatować sól, lecz wkrótce zaniechano jej wydobycia ze względu na nieopłacalność produkcji. W 1808 r. magister medycyny Winterfeld z Pińczowa, przeprowadził pierwsze badania nad wykorzystaniem miejscowych wód do leczenia. Do Buska zaczęli przyjeżdżać pierwsi kuracjusze zwani wówczas "gośćmi kąpielowymi". W 1819 r. dobra norbertanek przejął rząd. Po pożarze miasta w 1820 r., Busko wziął w dzierżawę gen. Feliks Rzewuski. Znając lecznicze działanie buskiej wody mineralnej wybudował, dzięki pomocy warszawskiej spółki, łazienki według projektu znanego architekta włoskiego Henryka Marconiego. W 1828 r. na leczeniu przebywało już 202 gości. W 1836 r. nastąpiło uroczyste otwarcie uzdrowiska, które potem wzięła w dzierżawę spółka warszawskich przemysłowców. W 1869 r. Busko zostało pozbawione przez carat praw miejskich, ale uzdrowisko nadal funkcjonowało. W 1880 r. jego dzierżawę przejął lekarz Andrzej Dobrzański. Przez 15 lat jego działalności uzdrowisko znacznie się rozwinęło. Stało się wówczas jednym z najpopularniejszych uzdrowisk nie tylko na ziemiach polskich. 21

22 W czasie I wojny światowej Busko znalazło się pod okupacją austriacką. W 1915 r.. zostało siedzibą powiatu stopnickiego. Rok później osada odzyskała prawa miejskie. Po wojnie, już w 1919 r. zaczęli przyjeżdżać pierwsi kuracjusze. W okresie międzywojennym nastąpiła intensywna rozbudowa uzdrowiska. z inicjatywy dr. Szymona Starkiewicza i dzięki pomocy społeczeństwa powstało sanatorium dziecięce "Górka". W czasie II wojny światowej miasto było miejscem licznych akcji bojowych partyzantów: m.in. oddziały Armii Krajowej dokonały na rynku w Busku zamachu na miejscowego szefa gestapo. Po wojnie, będąc ośrodkiem rolniczego regionu, miasto pełniło funkcję administracyjną i usługowo-handlową dla okolicznych wsi. Jednak podstawowym czynnikiem rozwoju miasta jest uzdrowisko. Układ drogowy: Przez teren gminy Busko-Zdrój przebiega jedna droga krajowa nr 73 Kielce - Tarnów o długości 18,1 km, w tym na terenie miasta Busko-Zdrój 3,3 km; trzy drogi wojewódzkie: droga nr 767 Busko - Pińczów o długości 5,3 km, droga nr 776 Busko - Kraków o długości 2,7 km, droga nr 973 Busko - Żabno o długości 14,4 km. Ogólna długość dróg powiatowych przebiegających poza miastem wynosi 147,4 km. Dróg gminnych jest łącznie 108 km. Komunikacja: Przez teren gminy przebiega linia kolejowa Busko - Kielce, której stacja zlokalizowana jest na terenie sołectwa Siesławice. Dziennie stacja ta obsługuje 5 kursów - przyjeżdżających i odjeżdżających. Na terenie gminy działa także PKS, dyspnujący 132 autobusami obsługującymi zarówno linie dalekobieżne jak i lokalne. Ponadto w gminie zarejestrowane są 23 taksówki. Atrakcje turystyczne wokół Buska-Zdroju: Wiślica osasa nad rzeką Nidą; początki datowane na X i XI wiek; prawdopodobna stolica państwa Wiślan; wspaniała kolegiata ( ), a w niej słynna płyta wiślicka, dom Długosza (1460), Nowy Korczyn osada (dawne miasto) u ujścia Nidy do Wisły, lokacja od 1258 r., od 1404 r. zjazdy i sejmiki, kościół farny, Szydłów zabytkowy zespół miejski z zachowanymi średniowiecznymi murami obronnymi zamku Kazimierze Wielkiego, Brama Krakowska, pozostałości zamku królewskiego, Stopnica gotycki kościół ufundowany przez Kazimierza Wielkiego (1362), kaplica (1645), barokowy zespół klasztorny reformatów, Pińczów zespół klasztorny paulinów (XV wiek), zespół klasztorny reformatów (XII wiek), bożnica (po 1594 r.), kaplica pw. Św. Anny (1600 r.), Kurozwęki kościół i dawny klasztor z XV wieku, zespół pałacowy z XV wieku, stadnina koni arabskich i hodowla bizonów amerykańskich, mini zoo i labirynt w kukurydzy, Kielce Pałac Biskupów Krakowskich, Bazylika Katedralna Wniebowzięcia NMP i inne zabytki kulturowe, ale także drugie pod względem ważności w Polsce centrum targowe, nowoczesny stadion piłkarski, centra handlowe, 22

23 Jaskinia Raj w okolicach Chęcin i zamek w Chęcinach, a także wiele innych atrakcji Gór Świętokrzyskich, w tym klasztor na Łysej Górze i ośrodki turystyczne w Świętej Katarzynie i Nowej Słupi, Świętokrzyska Kolej Dojazdowa Ciuchcia Expres Ponidzie z Jędrzejowa przez Umianowice, Sędziejowice do Pińczowa. Świętokrzyskie to jeden z najbardziej atrakcyjnych turystycznie regionów Polski. Baza noclegowa Buska Zdroju Pensjonat "Milenium" Hotel "Pod Świerkiem" Pensjonat "Sanato" Hotel "Gromada" Willa Bolesław DOM im ORP Ryś 23

24 Poza tymi obiektami funkcjonują: pensjonat "BARBARA", ZAJAZD MARYLA, willa HONORATKA, hotelik "GOLDEN SUN", pensjonat "MACIEJ", pokoje gościnne Henryk Moćko, pensjonat "ORZEŁ" Bożena Bajor Srokosz, willa "ULA" Janina Kumor, willa "GOSIA" Małgorzata Opozda, willa "PAULINKA" Barbara Wolska i pewna liczba miejsc noclegowych w kwaterach prywatnych Ceny noclegów w tych obiektach rozpoczynają się od zł za miejsce ze śniadaniem/dzień a kończą na 380 zł za miejsce w apartamencie ze śniadaniem i z pakietem zabiegów/dzień. Powyższe ceny obejmują następujące usługi: zakwaterowanie, wyżywienie (3 posiłki dziennie, istnieje możliwość dopłaty do podwyższonego standardu), opiekę lekarską, pielęgniarską, 3 rodzaje zabiegów przyrodoleczniczych i gimnastykę leczniczą (w niedziele i święta - dni bez zabiegów). Do ceny pobytu należy doliczyć opłatę klimatyczną. O potencjale tego miasta i rynku turystycznego, który kreuje, świadczy bardzo wysokie obłożenie miejsc noclegowych w uzdrowisku, które przekracza 80% przy posiadanych ponad 1300 miejscach noclegowych oraz gwałtowny wzrost liczby kuracjuszy i korzystających z noclegów w Busku Zdroju (będzie o tym mowa w kolejnym Rozdziale). Tak duże wzrosty rynku są niespotykane w skali kraju. Równocześnie miasto nie dysponuje obiektami przeznaczonymi dla najbardziej wymagających gości nie ma w nim żadnego obiektu o standardzie cztero- lub pięciogwiazdkowego hotelu. Jeżeli chcą oni skorzystać z walorów Buska Zdroju muszą szukać obiektów o niższym standardzie, czy też pensjonatów. Oznacza to, iż wybudowanie w mieście obiektu o wysokim standardzie pozwoli z jednej strony na przejęcie najbardziej wymagających gości w mieście, jak również przyciągnięcie do gminy osób, które do tej pory nie były zainteresowane przyjazdem do Buska Zdroju ze względu na zbyt niski standard usług. W ten sposób projekt Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ nie tylko zwiększy potencjał Buska Zdroju, ale także znakomicie wypełni potrzeby tego miasta i jego mieszkańców, wpisując się naturalnie w strategię rozwoju miasta i regionu. Baza lecznicza Buska Zdrój: Jest bogata i umożliwia wykonywanie nawet najbardziej nowoczesnych i innowacyjnych zabiegów, z którymi kojarzy się uzdrowisko Busko Zdrój. Bogata i urozmaicona jest tu także oferta cenowa tych zabiegów: CENNIK ZABIEGÓW WYKONYWANYCH W ZAKŁADACH PRZYRODOLECZNICZYCH "UZDROWISKO BUSKO-ZDRÓJ" S.A. w 2008 r. Lp. Nazwa zabiegu KOD ICD Cena PLN I. Podstawowe rodzaj 1 Ćwiczenia w basenie ,00 2 Peloidoterapia - zawijania częściowe (borowinowe) ,00 3 Peloidoterapia - zawijania całkowite (borowinowe) ,00 4 Kąpiel kwasowęglowa ,00 24

25 5 Kąpiel siarczkowa ,00 6. Fasony siarczkowe ,00 7. Kąpiel jodobromowa ,00 II. Dodatkowe rodzaj K i n e z y t e r a p i a Gimnastyka indywidualna przyrządowa ,00 2 Gimnastyka kardiologiczna ,00 3 Gimnastyka - kinesiotaping ,00 4 Wyciąg podwodny (Gieczewa) ,00 5 Gimnastyka zbiorowa ,00 Fizykoterapia Inhalacje indywidualne ultradźwiękowe ,00 6 Nebulizacja zatok ,00 7 Tlenoterapia ,00 8 Muzykoterapia do 5 zabiegów 4 zł. 5 i więcej 3 zł. 9 Masaż podwodny ,00 10 Masaż klasyczny ,00 11 Masaż mechaniczny Hydro-Jet ,00 12 Masaż uciskowy/masaż limfatyczny ,00 13 Jonoforeza ,00 14 Galwanizacja ,00 15 Pulsatronic ,00 16 Diadynamic ,00 17 Isodynamic ,00 18 Prądy interferencyjne ,00 19 Prądy Tensa ,00 20 Prądy Kotza ,00 21 Prądy Traberta ,00 22 Terapuls ,00 23 Lampa sollux ,00 24 Laseroterapia ,00 25 Magnetoterapia ,00 25

26 26 MRS / VIOFOR (Rezonans magnetyczny) ,00 27 Lampa PUVA ,00 28 Ultradźwięki ,00 29 Naświetlanie lampą Bioptron ,00 30 Okłady parafinowe ,00 31 Kąpiel perełkowa ,00 32 Masaż wirowy ,00 33 Natrysk biczowy - szkocki ,00 34 Aquavibron (masaż wibracyjny) ,00 35 Krioterapia na 1 okolicę ,00 36 Kriosauna ogólnoustrojowa Tonoliza ,00 38 Kąpiel solankowa w mini basenie z hydromasażem ,00 39 Solarium (za 1 min.) 1,00 40 Basen - dowolne pływanie 12,00 41 Kąpiel w zawiesinie borowinowej Platforma wibracyjna Sauna - rezerwacja indywidualna do 30 min min Tężnia solankowa 30 min. - 5 zł 45 Pilates 1 godzina - 8 zł 46 Nordic Walking 1 godzina - 11 zł 47 Aerobic 1 godzina - 7 zł 48 Reco-Alter (3 stoły - 20 zł) (1 stół - 10 zł) Głównym problemem Buska Zdroju pozostaje więc nie baza lecznicza czy zabiegowa, a baza noclegowa, które jest zbyt uboga w stosunku do możliwości i aspiracji i tej bazy i tego miasta. Prezentowany tu projekt zmieni tę sytuację. 26

27 5. Rynek nisza rynkowa Prezentowany w tym dokumencie Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju funkcjonować będzie w dwóch obszarach turystyki: turystyce uzdrowiskowej i turystyce biznesowej. Turystyka uzdrowiskowa jest częścią turystyki zdrowotnej, a jej podstawową cechą jest pobyt w miejscowości uzdrowiskowej i wykorzystanie bazy i metod lecznictwa uzdrowiskowego w celu ochrony i poprawy stanu zdrowia. Turystykę uzdrowiskową utożsamia się więc z podróżowaniem do uzdrowisk. Zasadniczym celem tych podróży jej poprawa fizycznego i psychicznego samopoczucia. Obecna sytuacja polskich uzdrowisk nie jest zbyt optymistyczna od początku lat 90-tych pogarszała się ona sukcesywnie aż do roku 1999, kiedy uległ zmianie sposób kontraktowania lecznictwa sanatoryjnego, powodując zmianę finansowania obiektów. Skończyło się finansowanie centralne, a każde uzdrowisko musi samodzielnie zdobywać kontrakty na leczenie uzdrowiskowe oraz komercyjnych klientów indywidualnych. Firmy uzdrowiskowe nie były przygotowane do tak nagłej zmiany funkcjonowania, tym bardziej że znalezienie klienta indywidualnego jest trudne aktualnie ludzie nie mają czasu na długie leczenie uzdrowiskowe i najczęściej korzystają z szybkich terapii farmakologicznych. Rozwój uzdrowisk hamowała również nieuregulowana sytuacja prawna gmin uzdrowiskowych nowa ustawa została uchwalona dopiero w 2005 r. (ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych z 28 lipca 2005 r.). Gminy uzdrowiskowe zmuszone są utrzymać bazę, sprzęt lecznictwa uzdrowiskowego oraz otoczenie związane z turystyką bez zabezpieczenia odpowiednich środków finansowych na ich pokrycie z budżetu Panstwa. Rozwiązaniem tej sytuacji było i jest przywrócenie uzdrowiskom rentowności. Można to zrobić tylko przez rezygnację ze świadczenia wyłącznie usług leczniczych i poszerzenie oferty o propozycje dla turystów indywidualnych, którzy przyjechali do miejscowości na wypoczynek i rekreację lub grup zorganizowanych. Sanatoria konsekwentnie przystosowują się do nowych reguł gry. Istnieje elastyczność w wyborze terminu, czasu i celu pobytu w sanatorium stosownie do potrzeb gości. Przykłady wielu polskich uzdrowisk pokazują, że można połączyć potrzebę zachowania ciszy i kameralności z powszechnym dostępem do dóbr przyrody i szeroko rozumianej kultury. Szansą rozwoju dla gmin uzdrowiskowych i podmiotów działających na ich terenie jest poszerzenie grupy klientów poprzez otwarcie się na klienta szukającego w uzdrowisku nie tylko leczenia ale też innych usług: rekreacyjnych, pielęgnacyjno kosmetycznych, odnowy biologicznej oraz turystę biznesowego. W uzdrowiskach istnieją dobre warunki dla rozwoju turystyki biznesowej poprzez możliwość połączenia uczestnictwa w konferencjach, sympozjach i szkoleniach z wypoczynkiem oraz poznaniem walorów turystycznych. Tego typu imprezy przyciągają do danej miejscowości zarówno gości krajowych jak i zagranicznych, przynoszą konkretne korzyści ekonomiczne o charakterze bezpośrednim (dla organizatorów) i o charakterze pośrednim (dla gospodarki lokalnej). Turystyka biznesowa to wyjazdy o charakterze zawodowym, w czasie których osoby wyjeżdżające korzystają z podstawowych usług turystycznych, a w czasie wolnym zaspokajają potrzeby wypoczynku, odnowy biologicznej, krajoznawcze, rozrywkowe itp., korzystając z bazy turystycznej. Do podstawowych i najważniejszych form podróży oraz imprez biznesowych zalicza się konferencje, kongresy, konwencje, szkolenia i seminaria, targi i wystawy oraz podróże motywacyjne. Kryterium, które pozwala zakwalifikować spotkanie w interesach do jednej z form turystyki biznesowej, jest korzystanie z usług turystycznych oraz to, ze ma miejsce poza siedzibą organizatora. 27

28 Spotkania biznesowe są różnicowane przede wszystkim ze względu na liczbę uczestników (od kilku osób do nawet kilku tysięcy), czas trwania (od paru godzin do kilku dni) oraz miejsce organizacji (od dużych ośrodków miejskich do małych miejscowości turystycznych). Mała impreza biznesowa będzie po prostu spotkaniem, a większa konferencją, kongresem lub konwencją. Według kryterium celu wśród imprez biznesowych można wymienić: konferencje (wymiana wiedzy i informacji), targi i wystawy, szkolenia (podnoszenie kwalifikacji) oraz podróże motywacyjne incentive travel (integracja). U podstaw rozwoju turystyki biznesowej leżą inne uwarunkowania socjoekonomiczne niż w pozostałych formach turystyki. W turystyce pozabiznesowej istotne są takie czynniki, jak: dochód, ceny, sezonowość i czas wolny, natomiast w podróżach biznesowych mniejsze znaczenie ma czynnik kosztów, większe znaczenie mają natomiast ogólne warunki ekonomiczne i koniunktura gospodarcza. Źródło: Opracowanie własne 28

29 Turystyka biznesowa i turystyka uzdrowiskowa mają więc wiele cech wspólnych, takich jak: duże uzależnienie uczestników od zleceniodawców i organizatorów pobytu, mały wpływ na miejsce, termin, czas trwania i program pobytu, poziom świadczonych usług. Jedna i druga forma turystyki podlega niewielkim wahaniom sezonowym w tym zakresie wzajemnie się uzupełniają. Imprezy biznesowe trwają do kilku dni i odbywają się w ramach pracy, wyjazdy w celach zdrowotnych od kilku do kilkunastu dni i w czasie wolnym od pracy. Turystyka biznesowa jest szansą na pełniejsze wykorzystanie bazy turystycznej w uzdrowiskach poza sezonem wakacyjnym, i w tzw. dni robocze, kiedy to turyści weekendowi pracują. Zleceniodawcy finansujący leczenie uzdrowiskowe szukają ofert jak najtańszych, także indywidualni turyści w zależności od zasobności swoich portfeli wybierają określony standard obiektów i usług. W przypadku turysty biznesowego i organizatorów szkoleń, kongresów, konferencji itp. spotkań cena nie jest głównym kryterium wyboru. Jakość i standard obiektu i usług ma kluczowe znaczenie przy wyborze oferty. To zróżnicowanie wymagań i oczekiwań jest szansą na pełniejsze i efektywniejsze wykorzystanie potencjału turystycznego miejscowości uzdrowiskowych. Aby turystyka biznesowa na stałe wkroczyła do uzdrowisk konieczna jest budowa nowych produktów turystycznych z udziałem spółek uzdrowiskowych, sanatoriów, hoteli, pensjonatów, gmin, biur podróży, dróg, a także zintegrowanie promocji na różnych poziomach i wzrost nakładów na promocję. W ten trend wpisuje się prezentowany w tym dokumencie Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ. Turystyka biznesowa w Polsce Należy podkreślić, że obecnie nie ma dokładnych danych statystycznych na temat kongresów, wystaw oraz spotkań motywacyjnych w Polsce, a tym bardziej na terenie uzdrowisk. Podawane informacje opierają się jedynie na szacunkowych danych opracowanych w oparciu o badania ankietowe i udostępniane dane przez poszczególne organizacje turystyczne lub inne podmioty organizujące tego typu spotkania. Brak jest jakichkolwiek kompleksowych badań, danych statystycznych i dostępnych informacji dotyczących zarówno turystyki biznesowej jak i uzdrowiskowej. Z przeprowadzonych przez Instytut Turystyki w Warszawie badań wynika, że w celach zawodowych przyjeżdża do Polski prawie 30% turystów. W perspektywie czasowej można zauważyć, że jest to tendencja stała utrzymująca się na poziomie 26-29%. Zdrowotny cel przyjazdu deklaruje 1% obcokrajowców (patrz tabele poniżej). Źródło: Instytut Turystyki w Warszawie Według danych Polskiej Organizacji Turystycznej na podstawowe segmenty turystyki przyjazdowej składają się: biznes i sprawy służbowe (ok. 4,2 mln. przyjazdów w 2006 r.), turystyka i rekreacja (3,2 mln. przyjazdów mniej niż w 2005 roku), odwiedziny u krewnych lub znajomych (2,8 mln. przyjazdów). 29

30 Źródło: Instytut Turystyki w Warszawie Kongresy, wyjazdy firmowe oraz przyjazdy przedsiębiorców z zagranicy mogą stanowić w tym roku aż 30% przychodu branży turystycznej w Polsce. Ale tylko 1% przyjazdów biznesowych jest połączonych także z celem zdrowotnym. Zgoła inna sytuacja jest obserwowana na krajowym rynku turystycznym. Tutaj też obserwuje się rosnącą koniunkturę w tzw. przemyśle spotkań, ale także coraz więcej wyjazdów jest motywowanych celem zdrowotnym.jednocześnie zauważyć można tendencję do krótszych, ale częstszych pobytów w naszym kraju. Źródło: Instytut Turystyki w Warszawie Źródło: Instytut Turystyki w Warszawie Podstawowym urządzeniem służącym turystyce biznesowej są sale konferencyjne. W ofercie polskich uzdrowisk znaleźć można obecnie 134 obiekty, posiadające takie sale, w których można przeprowadzać różne imprezy biznesowe. 30

31 Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji umieszczonych na stronach internetowych uzdrowisk i katalogu internetowego oraz z dn. 31 maja 2007 roku Hotele, ośrodki szkoleniowo wypoczynkowe, SPA znajdujące się w tych uzdrowiskach dysponują salami konferencyjnymi wyposażonymi w nowoczesne środki audiowizualne, sprzęt komputerowy i inne wymagane urządzenia. W zależności od wielkości ośrodka mogą one pomieścić od kilkudziesięciu do kilkuset uczestników. Wśród nich znajduje tylko jeden obiekt sanatoryjny(sic). Jest to Sanatorium Uzdrowiskowe Pod Tężniami w Ciechocinku, który w sensie formalnym nie jest jednak obiektem hotelowym (hotelem), a jedynie obiektem noclegowym zakładu uzdrowiskowego, co jeszcze bardziej potwierdza tezę o braku i potrzebę ich rychłego powstawania obiektów hotelowych (w tym hoteli) na terenie uprawiania turystyki uzdrowiskowej w Polsce. Z analizy przedstawionych danych wynika, że stopień wykorzystania bazy noclegowej ośrodków szkoleniowo wypoczynkowych w miejscowościach uzdrowiskowych waha się od 20% (Inowrocław) do 48% (Kołobrzeg), podczas gdy w zakładach uzdrowiskowych jest parokrotnie wyższy od 44,2% w Ustroniu do 93,5% w Sopocie. 31

32 Indywidualni turyści i kuracjusze, uczestnicy konferencji i szkoleń, którzy mogliby przyjechać do uzdrowisk, to szansa na lepsze wykorzystanie bazy ośrodków szkoleniowo-wypoczynkowych, to potencjalni nabywcy szerokiej gamy usług leczniczych, odnowy biologicznej świadczonych komercyjnie oraz całej gamy usług turystycznych. Perspektywy rozwoju turystyki biznesowej i uzdrowiskowej O znaczeniu i randze tych dwóch segmentów turystyki świadczy fakt, że w opracowanym przez Polską Organizację Turystyczną programie działania do celów bezpośrednich zaliczono: - zwiększenie zainteresowania turystyką uzdrowiskową, - zwiększenie liczby turystów biznesowych, imprez kongresowych i konferencyjnych, a wśród priorytetów produktowych wymieniono: - turystykę biznesową (szczególnie w kierunku małych i średnich konferencji i kongresów), - turystykę aktywną i specjalistyczną (szczególnie uzdrowiskową, typu Wellness & Spa, oraz bazującą na bogactwie walorów przyrodniczych Polski). Wszystkie opisane tu zjawiska rynkowe dotyczące turystyki uzdrowiskowej i turystyki biznesowej zostały uwzględnione w procesie definiowania tego projektu. Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju przyjmować będzie więc głównie gości pacjentów Buska Zdroju zainteresowanych turystyką uzdrowiskową, ale niezadowolonych z usług (tych stricte hotelowych, jak też leczniczych, uzdrowiskowych) świadczonych przez istniejącą tu już bazę noclegową. Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju posiadać też będzie ofertę skierowaną do gości biznesowych, a zwłaszcza do tych którzy są zainteresowani zorganizowaniem konferencji lub szkoleń w tym hotelu. Hotel doskonale wpisze się w opisane wyżej trendy rozwojowe polskiej (ale i światowej) turystyki. Hotelem paralelą (wzorcem programowym), który de facto funkcjonuje na polskim rynku w sposób programowo zbliżony do Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ łącząc te dwa wyżej omówione rodzaje turystyki jest hotel pod nazwą Hotel Klinika Zdrowia i Urody VILLA PARK w Uzdrowisku Ciechocinek (hotel o standardzie 4*). Poniżej krótka jego charakterystyka: Inwestor: MPM Produck Sp. z o.o. 59 pokoi, strefa Medical SPA z basenem solankowym z czystą wodą, strefa konferencyjna, restauracja 38 tysięcy udzielonych noclegów, 21,5 tysiąca sprzedanych pokoi, 45,6% wykorzystania miejsc noclegowych 46,8% wykorzystania pokoi hotelowych 32

33 To dobra i sprawdzona formuła hotelowa nie tylko dla polskich uzdrowisk (w tym także dla uzdrowiska Busko Zdrój), ale także dla inwestorów w polskim hotelarstwie. Tą ścieżką biznesową podąży realizacja projektu hotelowego w Busku Zdrój, do którego wspólnej realizacji zapraszamy. 33

34 6. Marketing projektu - założenia Przy opracowywaniu strategii marketingowej dla Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ zebrano i opracowano dane dotyczące kilku wybranych 4 uzdrowisk w Polsce, w tym Uzdrowiska Busko - Zdrój: Źródło: Główny Urząd Statystyczny opracowanie własne Zagospodarowanie w Busku Zdroju tych noclegów, które już dzisiaj (bez promocji własnej nowego hotelu) są realizowane poza bazą noclegową zakładu uzdrowiskowego, których ilość określa się na koniec 2007 r. na ok. 18 tysięcy, wymaga hotelu o następujących parametrach: 50 pokoi/100 miejsc noclegowych, a są tu już dwa takie hotele o niskim standardzie, ale o mniej więcej takim potencjale, które pracują przy znacznie niższym poziomie obłożenia. Ten tok rozumowania uzasadnia ulokowanie na terenie Buska Zdroju hotel 4gwiazdkowego z 25 pokojami hotelowymi. Powstanie Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju spowoduje, że przy sprawnym funkcjonowaniu jego służb marketingowych, ma on szansę wykreować sam sobie dodatkowo rynek o odpowiedniej dla niego wielkości (60-65 tysięcy noclegów). Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju o planowanym programie 120 jednostek mieszkalnych w 21% (25/119) pracować więc będzie w oparciu o już istniejący rynek wykreowany przez uzdrowisko Busko Zdrój, a pozostałą część rynku sam sobie wykreuje, ponieważ sytuacja na terenie uzdrowiska Busko Zdrój rozwija się dynamicznie, co uwidaczniają wykresy poniżej: 4 Wybór nie był przypadkowy. Autor tego opracowania nie dotarł do aktualnych informacji na temat innych uzdrowisk 34

35 Źródło: SŁONECZNY ZDRÓJ SA - opracowanie własne PRZYROSTY LICZBY KORZYSTAJĄCYCH I NOCLEGÓW SĄ WYJĄTKOWO DUŻE I SZYBKIE (w okresie wzrost liczby korzystających o blisko 440%, a liczby udzielonych noclegów o ponad 1800%) co znajduje potwierdzenie na kolejnym wykresie obrazującym udział Buska Zdrój w prezentowanym tu rynku wybranych polskich uzdrowisk pod względem liczby korzystających: Utrzymanie się zaprezentowanych powyżej tendencji dotyczących usług noclegowych w Busku Zdroju przez najbliższe 3-4 lata, a więc w okresie do połowy 2012 r. de facto spowoduje, że nowy hotel o standardzie 4 gwiazdek wybudowany w Busku Zdrój w znacznie mniejszej części będzie musiał sam kreować sobie rynek, ponieważ będzie zaspokajać głównie potrzeby kreowane przez działania uzdrowiska. 35

36 Busko Zdrój, jak i rynek usług noclegowych na terenie tego uzdrowiska, szybko się rozwija, co jest wynikiem wzrostu popularności tego uzdrowiska, mody na Busko Zdrój, tendencjami ogólnymi w turystyce w Polsce, w tym w tzw. turystyce uzdrowiskowej i turystyce biznesowej. Rozwój ten jest wręcz gwałtowny i jedynym co go obecnie ogranicza to brak hotelu o dobrym standardzie, którego oferta byłaby skierowana do gości uzdrowiska i do gości biznesowych (głównie konferencyjno szkoleniowych). Z wyliczeń wynika, że powstanie hotelu, o którym mowa w tym Zaproszeniu, usuwa to ograniczenie, a z drugiej strony patrząc znaczna część obłożenia hotelu byłaby zapewniona samorzutnie przez rozwój uzdrowiska Busko Zdrój. Pozostała część obłożenia wynikałaby z działań własnych prowadzonych przez hotel. Oceniamy, kierując się zasadą ostrożności i casusem hotelu VILLA PARK w Uzdrowisku Ciechocinek, że: liczba od 36 pokoi hotelowych (przy 8% wzroście rynku uzdrowisk w Polsce) do 72 pokoi hotelowych (przy 25% wzroście rynku obserwowanym w Busku Zdrój w ostatnich 4 latach) znajduje uzasadnienie w prezentowanej analizie rynku uzdrowiska Busko Zdrój, natomiast pozostałe pokoi znajdzie uzasadnienie w działaniach własnych hotelu skierowanych i do gości - pacjentów i do gości biznesowych. Planuje się, że przychody ze sprzedaży pokoi hotelowych w Hotelu Uzdrowiskowym & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju przekroczą 6,2 mln. zł już w 2012 r. (w tym śniadania) (ok. 5,5 mln. zł netto bez śniadań), co stanowiłoby ok. 31,5% wartości rynku usług noclegowych. To poziom interesujący i do wykorzystania z punktu widzenia planowania działalności tego hotelu, ponieważ pewna część jego gości będzie odebrana obecnie działającym obiektom noclegowym w Busku Zdrój. Poniżej prezentuje się wyliczenie Źródło: SŁONECZNY ZDRÓJ SA wyliczenia własne Założenia do strategii marketingowej 1) Głównym źródłem zysków w działalności hotelarskiej jest sprzedaż pokoi hotelowych, a inne funkcje hotelowe, lecznicze, gastronomiczne, itd.) pełnią jedynie funkcje uzupełniające (muszą istnieć budując obszar przewagi nad konkurencją, ale nie budują w sposób istotny zysku), 2) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju funkcjonować będzie na terenie dynamicznie się rozwijającego miasta uzdrowiska Busko Zdrój, na którym już istnieje rynek usług noclegowych skierowany głównie do krajowców kuracjuszy, który opisano wcześniej, 3) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju przejmie ok. 45% - 50% tego rynku i dodatkowo wykreuje sobie samodzielnie brakującą część rynku potrzebną mu do efektywnego z punktu widzenia Inwestorów funkcjonowania, 36

37 4) W związku z tym, że Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju będzie pierwszym 4gwiazdkowym hotelem o charakterze leczniczym, Wellness i Spa na terenie województwa świętokrzyskiego (obszar przewagi), to ambicją Inwestorów będzie stworzenie marki hotelowej pod nazwą SŁONECZNY ZDRÓJ, 5) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju nie będzie prowadził walki konkurencyjnej z hotelami na terenie tego województwa wychodząc z zasady NIE BĄDŹ LEPSZY BĄDŹ PIERWSZY i tej zasadzie będą podporządkowane działania wszystkich służb hotelu, w tym marketingowych, 6) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju stosować więc będzie strategię wysokich cen wyjściowych (ceny pokoi na ladzie hotelowej) z aktywną polityką rabatów i upustów, 7) Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju budować będzie lojalność swoich gości hotelowych. Założenia do Planu Marketingowego Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju: Hotel będzie kreował leczniczo-biznesowy produkt turystyczny i będzie to produkt całoroczny, rdzeniem tego produktu (produkt podstawowy) będzie usługa noclegowa realizowana na bazie 120 jednostek mieszkalnych (116 pokoi dwuosobowych i 4 pokoi-studio) oraz wyżywienia gościa (śniadanie obowiązkowo w cenie pokoju), Pozostałe proste produkty, jak: posiłki serwowane 24 godziny na dobę w restauracji hotelowej a la carte i w formie bufetu (w przypadku śniadań), kawiarni, klubie tanecznym (nocnym klubie), usługi lecznicze, rehabilitacyjne, Wellnes i Spa, sale konferencyjne, centrum biznesowe, miejsca parkingowe, wycieczki po okolicznych atrakcjach turystycznych są produktami prostymi, i będą bazą do budowania przez służby marketingowe hotelu pakietów specjalistycznych dla gości hotelowych (produkty poszerzone), w hotelu planuje się budowę rozbudowanej i atrakcyjnej dla gości z całej Polski i z zagranicy strefę: leczniczą (główna atrakcja turystyczna hotelu), Wellness i Spa, kosmetyczną (gabinetów odnowy biologicznej), produkt turystyczny kreowany przez hotel ma uzupełniać i wzbogacać ofertę turystyki uzdrowiskowej kreowaną przez Uzdrowisko Busko-Zdrój, produktem poszerzonym będą także inne usługi oferowane przez planowany hotel a skierowane do gości biznesowych, jak np. udostępnianie urządzeń i pomieszczeń hotelu pod szkolenia, mini konferencje i spotkanie biznesowe (sale konferencyjne) oraz pod organizację bankietów i innych uroczystości rodzinnych (sala restauracji), standardy techniczny obiektu i jego wyposażenia oraz jakości świadczonych usług będą zgodne z tymi, które są określone w stosownym rozporządzeniu Ministra Gospodarki, dla hoteli o standardzie 4*, ale także Ministerstwa Zdrowia w zakresie usług refinansowanych przez NFZ, produkt turystyczny kreowany przez Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju będzie produktem markowym, ponieważ jest pierwszym na rynku województwa świętokrzyskiego hotelem o tak wysokim standardzie, a więc z definicji najlepszym (co pozostaje w zgodzie z pierwszym prawem marki: nie bądź lepszy bądź pierwszy ), 37

38 hotel stworzy więc nową jakość produktu turystycznego w skali Uzdrowiska Busko Zdrój i okolicznych miast w województwie świętokrzyskim, podwyższając ich atrakcyjność turystyczną i stwarzając możliwość uprawiania i rozwoju turystyki na ich terenie, co obecnie utrudnia brak hotelu w Busku Zdrój, najważniejszym uzdrowisku tego regionu, będzie to więc docelowo produkt specjalistyczny skierowany do dwóch określonych grupy gości hotelowych zainteresowanych uprawianiem turystyki (uzdrowiskowej i biznesowej) na tym terenie, obszar przewagi tego produktu (USP) zostanie zbudowany głównie na bazie wspomnianej pierwszości, a dopiero potem materii i programu funkcjonalno - użytkowego obiektu, Po zrealizowaniu projektu w planowanej wersji obiekt hotelu (a więc i produkt) będzie fabrycznie nowy, co w domyśle większości potencjalnych gości oznacza nowoczesny (choć to nie w każdym przypadku synonim), a więc przez to atrakcyjny, produkt hotelu uzupełniać będą i wspierać: profesjonalna atmosfera zaprowadzona tu przez Dyrektora Hotelu i pracowników, duża i atrakcyjnie zagospodarowana powierzchnia działki (miejsca lokalizacji projektu) stwarzająca możliwość wypoczynku, a także dobra kuchnia serwowana 24 godziny na dobę przez restaurację hotelową, Koszty inwestycji i innych działań związanych z tym projektem, a także fakt planowanej budowy markowego produktu turystycznego i oczekiwania Inwestora w stosunku do biznesu o nazwie Hotel Uzdrowiskowy & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju powodują, że opisany wyżej produkt turystyczny nie będzie (bo nie musi być) tani, ponieważ jest docelowo skierowany głównie do gościa uzdrowiskowego bardziej niż przeciętnie wymagającego, w tym także biznesowego. Ceny produktu podstawowego na bazie Rack Rates (na ladzie recepcji hotelu) Wyjściowa cena pokoju w zł na bazie RR (zł/pokój, w tym śniadania, brutto) Pokój zwykły (dla 1 osoby) 279,00 Pokój zwykły (dla 2 osób) 429,00 Studio (dla 1 osoby) 549,00 Studio (dla 2 osób) 549,00 Realnie płacona cena pokoju w zł na bazie ADR (zł/pokój, w tym śniadania, brutto) ADR 249,69 średnia cena noclegu ze śniadaniem 139,02 Jednostka mieszkalna z łazienką Śniadanie Obiadokolacja 249,69 zł netto (średnia cena zapłacona w skali roku) 20 zł brutto 30 zł brutto Ceny produktu poszerzonego (przykłady): Cena bankietu na 1 osobę (bez alkoholu) 100 zł/osobę brutto Cena cateringu w trakcie szkolenia 40 zł/osobę brutto W obu przypadkach cena produktu podstawowego na poziomie zł brutto za miejsce w pokoju 2osobowym z łazienką 38

39 Segmenty docelowe dla produktu podstawowego Gość uzdrowiskowy zainteresowany pakietem drogim to gość zainteresowany leczeniem przy wykorzystaniu tworzyw (bogactw naturalnych i kulturowych) Uzdrowiska Busko-Zdrój, ze średniej i wysokiej półki, głównie krajowy ale i zagraniczny, turysta, i typowo pobytowy, przyjeżdżający tu przez cały rok, zainteresowany wyrafinowaną usługą hotelową i dobrą (bo atrakcyjną) usługą Wellness i Spa, Oczekiwanie wobec tego segmentu ma stanowić od 7,50% (w pierwszym roku) do 17,50% (w czwartym roku) gości hotelowych (sprzedanych pokoi) Gość uzdrowiskowy zainteresowany pakietem średnim to gość zainteresowany leczeniem przy wykorzystaniu tworzyw (bogactw naturalnych i kulturowych) Uzdrowiska Busko-Zdrój, ze średniej i wysokiej półki, głównie krajowy ale i zagraniczny, turysta typowo pobytowy, przyjeżdżający przez tu cały rok, zainteresowany przyzwoitą usługą hotelową i dostępną cenowo usługą Wellness i Spa Oczekiwanie wobec tego segmentu ma stanowić od 13,75% (w pierwszym roku) do 15,00% (w czwartym roku) gości hotelowych (sprzedanych pokoi) Gość uzdrowiskowy zainteresowany pakietem tanim to gość zainteresowany leczeniem przy wykorzystaniu tworzyw (bogactw naturalnych i kulturowych) Uzdrowiska Busko-Zdrój, ze średniej półki, głównie krajowy ale i zagraniczny, przyjeżdżający tu przez cały rok, zainteresowany tanią usługą hotelową i tanią usługą Wellness i Spa Oczekiwanie wobec tego segmentu ma stanowić od 25,50% (w pierwszym roku) do 15,00% (w czwartym roku) gości hotelowych (sprzedanych pokoi) Gość konferencyjny to gość biznesowy zainteresowany wykorzystaniem sal konferencyjnych, cateringiem i atrakcjami po zakończeniu konferencji (w tym także ale ewentualnie usługą Wellness i Spa). Oczekiwanie wobec tego segmentu ma stanowić od 3,75% (w pierwszym roku) do 7,50% (w czwartym roku) gości hotelowych (sprzedanych pokoi) Gość indywidualny to gość wypoczynkowo-biznesowy zainteresowany głównie wypoczynkiem, potencjalnie leczeniem i ewentualnie wyrafinowaną usługą hotelową i dobrą (bo atrakcyjną) usługą Wellness i Spa; to gość ze średniej i wysokiej półki, głównie krajowy ale i zagraniczny, turysta przyjeżdżający tu przez cały rok, Oczekiwanie wobec tego segmentu pokoi). ma stanowić 3,75% gości hotelowych (sprzedanych Cele marketingowe będą następujące: W pierwszym roku działalności hotelu (który ma trwać 6 miesięcy): obłożenie hotelu ma osiągnąć poziom 54,25%, przy średniej cenie sprzedanego pokoju ADR = 249,69 zł, W drugim roku działalności hotelu: obłożenie hotelu na poziomie 53,00%, przy średniej cenie sprzedanego pokoju ADR = 258,11 zł 39

40 W trzecim roku działalności hotelu: obłożenie hotelu na poziomie 54,00%, przy średniej cenie sprzedanego pokoju ADR = 264,57 zł, W kolejnych latach: obłożenie hotelu na poziomie 58,75%, przy średniej cenie sprzedanego pokoju ADR = 267,84 zł. Problem oceny szansy na wypełnienie obiektu na oczekiwanym poziomie poruszono już wcześniej. Możliwość wypełnienia obiektu na poziomie 58,75% ocenia się wysoko, tym bardziej, że duża część gości konferencyjnych i indywidualnych, ale także gości uzdrowiskowych zainteresowanych pakietem drogich (o czym nie mówiono do tej pory) będzie pozyskiwana w drodze kontaktów służbowych i pozasłużbowych Grupy POLSKIE SKŁADY BUDOWLANE SA. Szansa wypełnienia hotelu na zakładanym poziomie jest duża. Polityka cenowa Patrz Cena produktu podstawowego wyżej. Posługiwanie się w tym miejscu średnią ceną za każdy sprzedany pokój oznacza, że hotel będzie prowadził aktywną politykę cenową. Punktem wyjścia będą ceny ustalone na bazie RACK RATES (ceny oferowane na ladzie recepcji hotelowej), gwarantujące najwyższy poziom cen, w stosunku do których stosowany będzie cały katalog rozmaitych zniżek i rabatów skierowanych do poszczególnych segmentów gości Hotelu, a także uwzględniających zjawisko sezonowości. Ich maksymalną wysokość określono w biznesplanie na poziomie nawet do 50% w skali roku (średnio ok. 20%). Ten poziom jest w pełni uzasadniony faktem, że niektórym gościom biznesowym (np. konferencyjnym i szkoleniowym, klientom firmowym) i gościom uzdrowiskowym zainteresowanym pakietem tanim oferuje się z upusty cenowe na poziomie nawet do 50%, natomiast gościom indywidualnym maksymalnie od 5% do 15%. Strategia cenowa wydaje się być może trudna, ale jedyną do zastosowania w tej konkretnie zaplanowanej sytuacji. Będzie to strategia wysokich cen ze stosunkowo dużą zdolnością do ich obniżania w sposób przewidziany w polityce cenowej, o której wspomniano powyżej. Nie dopuszcza się do walki cenowej o gościa, a jeżeli już to tylko w zakresie przewidzianą polityką cenową. Przyjęcie tych rozwiązań rodzi skutki dla organizacji służb marketingowych hotelu, które muszą być powołane do życia odpowiednio wcześnie (nawet w momencie rozpoczęcia budowy obiektu), aby przygotować się i obiekt do wprowadzenia na rynek, a także MUSZĄ BYĆ NA WYSOKIM POZIOMIE ZAWODOWYM. Podobne wymogi trzeba będzie postawić Dyrektorowi Hotelu, który powinien współpracować ze służbami marketingowymi tego obiektu. Założenia dla działań promocyjnych Powinny rozpocząć się jak najwcześniej. Pierwszą okazją będzie tzw. pierwsze wbicie łopaty, a ostatnią przed uruchomieniem działalności Hotelu samo otwarcie hotelu. Cały ten okres musi być wykorzystany dla zbudowania przyszłej pozycji rynkowej tego obiektu. W okresie budowy obiekt powinien być promowany na stronach internetowych i portalach turystycznych, a także na wybranych imprezach turystycznych. 40

41 7. Koncepcja architektoniczna hotelu Koncepcja architektoniczna obiektu oraz jej opis techniczny wykonane będą przez Grupę Projektową PROXIMA Sp. z o.o. ( Kraków, ul. Smoleńska 29): Przedmiotem zlecenia było koncepcja architektoniczna budowy hotelu o standardzie 4* z uwzględnieniem wskazanego przez Inwestora programu rzeczowego. Budynek 4-kondygnacyjny (w tym przyziemie, parter, pierwsze piętro i poddasze) Pokoje hotelowe znajdują się parterze (nad częścią SPA, która znajduje się w przyziemiu), na pierwszym piętrze i na poddaszu (z wyłączeniem tej części poddasza, które przeznaczona została na część konferencyjno-szkoleniową) 116 pokoi 2osobowych z łazienkami (część z nich wyposażona będzie w wanny, a pozostałe w kabiny prysznicowe; część z nich będzie wyposażona w balkony) + 4 pokoje studio o podwyższonym standardzie. W przyziemiu przewidziano: - otwartą dla gości z zewnątrz część leczniczą, Wellnes i Spa hotelu, - ogólnodostępny klub taneczny z zapleczem kuchennym, winiarnię i salkami z Biardami i automatami do gier, a także salę do bowling u, - pomieszczenia techniczne, - komunikację. Na parterze zaplanowano: - wiatrołap, lobby recepcyjne, recepcję z zapleczem, łazienki ogólnodostępne, - restaurację z zapleczem kuchennym, - basen hotelowy (rehabilitacyjny) wraz ze strefą mokrą Spa (hamman, sauny, jacuzzi, itd.), - wspomniane pokoje hotelowe, - komunikacja. Na pierwszym piętrze przewidziano głównie pokoje hotelowe i biurowe oraz magazynki hotelowe i komunikację. Na poddaszu przewidziano pokoje hotelowe (w tym 4 pokoje-studio), magazynki hotelowe, strefę konferencyjną hotelu, komunikację. Cały teren działki, na której postawiony zostanie hotel będzie ogrodzony z bramą wjazdową sterowaną bezpośrednio z recepcji lub/i pomieszczenia ochrony obiektu. Na terenie działki znajdzie się miejsc parkingowych. Parking będzie dozorowany i bezpłatny dla gości hotelowych. Goście wjeżdżający z zewnątrz (z wyjątkiem służb i firm powiązanych umownie z hotelem) będą obciążeni opłata parkingową. 41

42 Powierzchnia całkowita obiektu 7889,87 m 2 Szczegółowy opis techniczny obiektu znajdzie się w projekcie koncepcyjnym planowanego obiektu wykonanym przez Grupę Projektową PROXIMA Sp. z o.o. ( Kraków, ul. Smoleńska 29) Zakłada się jednak dla potrzeb biznesplanu, że: w obiekcie będzie nieskrępowany dostęp do bezpłatnego Internetu, ale w strefach wskazanych do tego celu przez zarządzającego hotelem, obiekt, przynajmniej w części parterowej, będzie dostępny dla osób niepełnosprawnych, obiekt będzie posiadał system operacyjny składający się z 4 podstawowych modułów: recepcyjny, gastronomiczny, Spa i magazynowy, sprzężone z systemami zamków w drzwiach do pokoi hotelowych, z naliczaniem należności za rozmowy telefoniczne, za parking, z kasami fiskalnymi, z czytnikami kart kredytowych itd., obiekt będzie posiadał nowoczesne systemy utrzymania czystości, obiekt będzie posiadał system przywołania straży pożarnej, ale i policji, w obiekcie nie przewiduje się pralni, Od strony zastosowanych w tym obiekcie rozwiązań technologicznych (w tym stricte hotelowych, ale nie tylko) i technicznych (np. panele słoneczne ale nie tylko one) będzie to obiekt w pełni nowoczesny i oszczędny w eksploatacji. Przyjmuje się także, że będzie to obiekt hotelarski funkcjonujący przez cały rok, z pełną obsługą recepcyjną realizowaną 24 godziny na dobę i 365 dni w roku, będzie świadczył usługę gastronomiczną głównie na bazie restauracji funkcjonującej 24 godziny na dobę, pościel będzie zmieniana co dzień lub gdy gość tego zażąda, obiekt będzie ubezpieczony od wszelakich ryzyk, podobnie goście i ich majątek, wiele innych standardów zostanie określonych w tzw. Księdze standardów, która jest w trakcie opracowywania przez firmę HOTELON. Kwestia opracowania, a następnie wypracowania i dotrzymania, tych standardów będzie kluczowym warunkiem osiągnięcia sukcesu przez planowany hotel. 42

43 8. Koncepcja wnętrz hotelowych inspiracje Koncepcja pokoi hotelowych: Koncepcja wnętrz mokrej strefy SPA Hammam Montogueil Hamman Sheherezada w Casablance 43

44 Stół ceramiczny - podgrzewany Koncepcja wnętrz suchej strefy SPA 44

45 Koncepcja wnętrz restauracji hotelowej Koncepcja wnętrz kawiarni hotelowej Koncepcja wnętrz lobby hotelowego w trakcie opracowania w trakcie opracowania w trakcie opracowania 45

46 9. Firmy i ludzie związani z projektem Grupa Polskie Składy Budowlane SA - polska sieć hurtowni działająca w branży materiałów budowlanych. Należy do Euro-Mat - największej w Europie federacji zrzeszającej grupy zakupowosprzedażowe działające na rynku materiałów budowlanych. Siedziba firmy znajduje się w miejscowości Wełecz koło Buska-Zdroju. Obecnie grupa posiada 367 składów budowlanych, oraz 22 samoobsługowe placówki detaliczne PSB Mrówka. Jest największą siecią sprzedaży materiałów budowlanych w Polsce. Spółka znajduję na 190. miejscu w rankingu Lista największych przedsiębiorstw w Polsce w 2007 tygodnika Polityka. Grupa Polskie Składy Budowlane S.A. Wełecz 142, Busko-Zdrój Grupa Polskie Składy Budowlane jest największą siecią hurtowni w Polsce. PSB działa jako grupa zakupowo-sprzedażowa konsolidująca małe i średnie firmy handlujące materiałami budowlanymi. Są to rodzinne podmioty kupieckie, które mimo funkcjonowania pod wspólnym logiem sieci zachowują swoją niezależność. Faktycznie działalność gospodarczą (handlową i marketingową) w ramach Grupy PSB prowadziło w końcu 2007 roku 239 podmiotów handlowych. Razem posiadały one 360 licencjonowanych przez Spółkę punktów sprzedaży o powierzchni magazynowej 490 tys. m². Łączne przychody Akcjonariuszy (firm handlowych) w roku 2007 wyniosły 4,1 mld zł, w tym ze sprzedaży materiałów budowlanych - 3,8 mld zł. Na koniec 2007 roku, w 239 firmach pracowało łącznie ok osób. W 27 firmach prowadzono także działalność produkcyjną (co dawało zatrudnienie dla 740 osób), zaś 49 Akcjonariuszy świadczyło usługi wykonawstwa budowlanego, dając pracę 830 osobom. Zarząd Bogdan Panhirsz DYREKTOR ZARZĄDU Odpowiada za działalność handlową Grupy PSB SA. Mirosław Lubarski CZŁONEK ZARZĄDU Odpowiada za działalność marketingową Grupy PSB SA. W zakresie zarządzania projektem: Pan Edward Derela Dyrektor Zarządu firmy SŁONECZNY ZDRÓJ SA 46

47 W zakresie problematyki uzdrowiskowej, Wellness i Spa: Dr Barbara Latocha - Walencka Specjalistka z zakresu fizjoterapii i balneoklimatologii oraz dermatologii i medycyny społecznej. Obecnie kierownik Zakładu Fizykoterapii i Rehabilitacji w Klinicznym Szpitalu Centrum Medycznego Kształcenia Podyplomowego w Otwocku. Wykłada w Wyższej Szkole Zawodowej Kosmetyki i Pielęgnacji Zdrowia w Warszawie oraz Akademii SPA & Wellness MAGNIFICA. Autorka i współautorka licznych publikacji w pismach fachowych oraz kobiecych. Konsultantka obiektów Spa & Wellness m. in. w Spale i Komborni. mgr Beata Przybyszewska Kujawa Absolwentka kosmetologii na Wydziale Farmacji AM w Łodzi oraz Uniwersytetu Medycznego specjalizacja promocja zdrowia. Właścicielka Centrum Kosmetyki i Promocji Zdrowia ESTETYKA. Wydawca i redaktor naczelna dwumiesięcznika GABI. net- Estetyka & Zdrowie, związanego z promowaniem zdrowego stylu życia, SPA, wellness i kosmetologią. Organizatorka wielu targów, konferencji dla branży kosmetycznej, SPA & wellness oraz konkursu wspaniałe SPA Najlepszy Ośrodek Odnowy Biologicznej w Polsce. Założycielka i dyrektorka Akademii SPA & Wellness MAGNIFICA, wykładowca kosmetyki stosowanej dla studentów IV roku Farmacji Uniwersytetu Medycznego w Warszawie. Współzałożycielka i wiceprezes pierwszego zarządu Polskiego Stowarzyszenia Kosmetycznego. Współautorka Encyklopedii Kosmetyki, autorka licznych artykułów w prasie codziennej i kobiecej. Konsultantka rynku SPA & Wellness. Lekarze zaangażowani w realizację projektu dr Dariusz Klarecki dr Henryk Domagała lekarz, absolwent Wojskowej Akademii Medycznej w Łodzi V-ce Przewodniczący Polskiego Towarzystwa Balneoklimatologii i Medycyny Fizykalnej w Busku Zdroju konsultant krajowy do spraw BMS lekarz pediatra, specjalizacja II stopnia z balneoklimatologii i medycyny fizykalnej, specjalizacja II stopnia z rehabilitacji medycznej 47

48 W zakresie hotelowej części projektu: Jerzy Miklewski Właściciel firmy doradczej HOTELON oraz współtwórca i współwłaściciel firmy PROJEKT HOTEL, której głównym celem jest kompleksowa usługa świadczona na rzecz inwestorów hotelarskich. Wieloletnie doświadczenie w zakresie definiowania i realizacji hotelarskich projektów inwestycyjnych poparte konkretnymi realizacjami (hotele IDEAL o standardzie 2 i 3 gwiazdek hotelowych, obiekt wielofunkcyjny, w tym hotel PORTIUS o standardzie 3* w Krośnie), setki udzielonych konsultacji i zadowolonych ze współpracy inwestorów pozycjonują go w czołówce najbardziej poważanych doradców wśród inwestorów niezależnych hoteli w Polsce. Wykładowca i trener. Analityk rynku hotelowego w Polsce stale współpracujący z Instytutem Turystyki w Warszawie. Specjalizacja: wielostronne analizy lokalizacji pod kątem inwestycji hotelarskich. W zakresie projektowania Grupa Projektowa PROXIMA Sp. z o.o. ( Kraków, ul. Smoleńska 29) W zakresie projektowania wnętrz Firma HOTELON (patrz wyżej Jerzy Miklewski) Inni zaangażowani: 48

49 10. Organizacja projektu Projektem zarządza i funkcję Inwestora pełni firma SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój. Uczestnikami projektu na etapie przygotowawczym projektu są: Biuro Projektowe Grupa Projektowa PROXIMA Sp. z o.o. ( Kraków, ul. Smoleńska 29), z którą podpisana została umowa na wykonanie koncepcji architektonicznej obiektu hotelowego Doradcy i konsultanci Firma Doradztwo Gospodarcze DGA SA z Poznania w zakresie wykonania wstępnego biznesplanu projektu Firma HOTELON Jerzy Miklewski Hotelowe Projekty Inwestycyjne w zakresie konsultacji projektowych, definiowania, projektowania wnętrz hotelowych, wyposażenia, wystroju, zarządzania działalnością operacyjną hotelu, pozyskania Inwestorów zewnętrznych Inni doradcy doprowadzeni przez firmę HOTELON Analitycy finansowi Księgowi Służby prawne a będą dodatkowo: Projektanci wnętrz Projektant produktu turystycznego albo Grupa Projektowa PROXIMA Sp. z o.o. albo poznańska firma COPLAN Polska firma ESTSTYKA we współpracą z firmą SMIT I SMIT z Krakowa Uczestnikami projektu w fazie realizacji (faza inwestycji) projektu: Inwestor SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój Biuro Prawne wybrane przez Inwestora Generalny wykonawca Firma wykonawcza wybrana w drodze konkursu rozpisanego przez Inwestora Biuro Projektów j.w. Projektanci wnętrz j.w. Nadzory budowlane inspektorzy nadzoru, którzy chronić będą interes Inwestora na budowie Wykonawca prac budowlanych wybrany w drodze przetargu przez Generalnego Wykonawcę Dostawcy wyposażenia i materiałów zostaną wybrani w drodze przetargów lub konkursów rozpisanych przez Generalnego Wykonawcę Doradcy i konsultanci HOTELON Jerzy Miklewski Hotelowe Projekty Inwestycyjne z siedzibą w Warszawie Firma odpowiedzialna za preopenning HOTELON Jerzy Miklewski Hotelowe Projekty Inwestycyjne z siedzibą w Warszawie Bank kredytujący pozyskany przez Inwestora Ubezpieczyciel wybrany przez Generalnego Wykonawcę i zaakceptowany przez Inwestora Dyrektor Zarządzający i pracownicy według struktury organizacyjnej 49

50 Uczestnicy projektu w fazie eksploatacji: Właściciel obiektu Firma wprowadzająca obiekt w rynek Dyrektor Zarządzający Pracownicy obiektu Dostawcy usług i towarów SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój HOTELON Jerzy Miklewski Hotelowe Projekty Inwestycyjne z siedzibą w Warszawie zatrudniony na umowę menedżerską z premią od efektu W trakcie tej fazy, Inwestor będzie sukcesywnie rozbudowywał strukturę organizacyjną swojej firmy dostosowując ją do zmieniających się potrzeb i warunków, a w końcu do wejścia hotelu w rynek. Docelowo struktura organizacyjna hotelu przewiduje zatrudnienie 110 osób i będzie następująca: Źródło: PSB, opracowanie własne Dopuszcza się pewne modyfikacje tej struktury w ramach poszczególnych stanowisk, które będą dokonywane jeszcze w trakcie definiowania tego projektu. Zakończenie projektu Inwestor, a także przyszły właściciel obiektu hotelowego i operator w jednej osobie, to firma SŁONECZNY ZDRÓJ SA z siedzibą w Busku Zdrój powołana tylko dla tego celu zdecyduje o momencie i o sposobie wyjścia z projektu. Zakłada się jednak, że w wyniku działalności prowadzonej na planowanym obiekcie hotelu nastąpi znaczący wzrost jego wartości rezydualnej co może być w przyszłości jednym z powodów wystawienia obiektu na sprzedaż i takiego sposobu zakończenia tego projektu. Nie jest to jednak założenie wyjściowe przy planowaniu tego projektu. 50

51 Sfera organizacji i zarządzania, to także sfera standardów obsługi gościa hotelowego. Zostaną one określone w Mannualu Hotelu Uzdrowiskowego & SPA SŁONECZNY ZDRÓJ w Busku Zdroju. Natomiast kwestie opracowania, a następnie wypracowania i dotrzymania, markowych standardów hotelowych będzie kluczowym warunkiem osiągnięcia sukcesu przez planowany hotel. 51

52 10.Harmonogram realizacji projektu Harmonogram inwestycji Wyszczególnienie Przewidywany okres Poszukiwanie i negocjacje z Operatorem Wrzesień 2008 styczeń 2009 Prezentacja wstępnego biznesplanu bankom Wrzesień 2008 styczeń 2009 Zawiązanie Spółki Słoneczny Zdrój listopad luty 2009 Przygotowanie pełnego biznesplanu inwestycji marzec czerwiec 2009 Adaptacja koncepcji wielobranżowej do wersji finalnej luty lipiec 2009 Pozyskanie kredytu inwestycyjnego kwiecień 2009 sierpień 2009 Prace budowlane sierpień 2009 czerwiec 2011 Rekrutacja pracowników lipiec kwiecień 2011 Kampania marketingowa dotycząca obiektu styczeń- czerwiec 2011 Szkolenia pracowników maj czerwiec 2011 Próbny rozruch obiektu czerwiec 2011 Rozpoczęcie działalności operacyjnej lipiec 2011 Rozpoczęcie spłacania rat kapitałowych kredytu styczeń 2012 Osiągnięcie docelowego poziomu obłożenia grudzień 2012 Spłata ostatniej raty kredytu grudzień 2025 Źródło: Opracowanie własne Harmonogram jest realizowany bez zakłóceń. 52

53 11.Budżet Inwestycja w obecnym jej kształcie 5 posiada budżet na poziomie blisko 39,383 mln zł. netto, którego struktura jest następująca: Źródło: Opracowanie własne Będzie on realizowany w następujący sposób: Źródło: Opracowanie własne Animator projektu zakłada udział własny na poziomie 27,46% - 10,814 mln zł i pozyskanie kredytu inwestycyjnego na pozostałą część budżetu w kwocie 28,568 mln zł. Źródło: Opracowanie własne 5 Na tym etapie definiowania projektu dopuszcza się błąd w oszacowaniu budżetu na poziomie nawet do 20%. 53