OPERAT SZACUNKOWY udziału w nieruchomości budynkowej położonej w Stargardzie Szczecińskim

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY udziału w nieruchomości budynkowej położonej w Stargardzie Szczecińskim przy ul. Pierwszej Brygady, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15, Operat sporządził: Waldemar Siupik Nr uprawnień 4712 Nowogard, dnia 12 sierpnia 2011 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami) 1. Opis przedmiotu wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 51,7535% w nieruchomości budynkowej, w skład nieruchomości budynkowej wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I Brygady 35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15, symbol użytku Ba tereny przemysłowe, powierzchnia 0,5116 ha. Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek produkcyjno-składowy o powierzchni użytkowe 2175 m 2. Jest to budynek wybudowany około 30 roku dwudziestego wieku, w zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji. Budynek składa się z części z części wysokiej i niskiej. Budynek jak i cała nieruchomość podzielona jest między współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego udziału w nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona, północna część budynku o powierzchni użytkowej 1136,50 m 2. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych. Działka gruntu nie jest ogrodzona, a jej teren zagospodarowany. Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/ /1 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Stargardzie Szczecińskim. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej. 2. Określenie celu wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłościowej. 3. Oszacowana wartość Wartość rynkowa wycenianego prawa wyceniona w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej, wynosi: W = PLN Słownie złotych: dziewięćset czterdzieści dziewięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt trzy. 4. Data sporządzenia operatu szacunkowego r. 5. Operat sporządził 2

3 SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny Podstawy formalne Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające Materiały pomocnicze Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia Stan techniczno-użytkowy Stan zagospodarowania Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku Przedstawienie sposobu wyceny Założenia wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody wyceny Określenie wartości przedmiotu wyceny Określenie potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOB Określenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB Określenie dochodu operacyjnego netto DON Określenie współczynnika kapitalizacji W k Określenie wartości rynkowej nieruchomości Wnioski końcowe Klauzule i zastrzeżenia Wykaz załączników

4 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 51,7535% w nieruchomości budynkowej, w skład nieruchomości budynkowej wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I Brygady 35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15, symbol użytku Ba tereny przemysłowe, powierzchnia 0,5116 ha. Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek produkcyjnoskładowy o powierzchni użytkowe 2175 m 2. Jest to budynek wybudowany około 30 roku dwudziestego wieku, w zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji. Budynek składa się z części z części wysokiej i niskiej. Budynek jak i cała nieruchomość podzielona jest między współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego udziału w nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona, północna część budynku o powierzchni użytkowej 1136,50 m 2. Częścią składową nieruchomości są budowle w postaci placów utwardzonych. Działka gruntu nie jest ogrodzona, a jej teren zagospodarowany. Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/ /1 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Stargardzie Szczecińskim. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości budynkowej dla potrzeb oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłościowej. 3. Podstawy formalne, materialno prawne i merytoryczne wyceny 3.1 Podstawy formalne Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest umowa o dzieło zawarta pomiędzy Przemysławem Werdyn, jako zamawiającym, a autorem niniejszego operatu szacunkowego, jako przyjmującym zamówienie. 3.2 Podstawy materialno-prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 196, poz. 1628) 4

5 3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, 93 z 1971 z późniejszymi zmianami), Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207, poz z 2003 r. z późniejszymi zmianami), Rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa 2008 r. Noty interpretacyjne, Warszawa Tymczasowe noty interpretacyjne (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych), Warszawa Materiały pomocnicze R. Cymerman, A. Hopfer, Wycena nieruchomości zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2008 r. 3.5 Źródła danych merytorycznych Księga Wieczysta nr SZ1T/ /1 prowadzona w V Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim. Ewidencja Gruntów i Budynków w Stargardzie Szczecińskim, Plan zagospodarowania przestrzennego. Dane dotyczące transakcji kupna-sprzedaży udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Goleniowie, Łobzie, Gryficach, Policach, Stargardzie. Informacje o stawkach czynszowych najmu powierzchni magazynowych, usługowych i biurowych pozyskane z wywiadu własnego i z biur obroty nieruchomościami Serwis internetowy Wizja lokalna z dnia r. 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data wizji lokalnej nieruchomości r. 5. Określenie stanu przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Stan według ewidencji gruntów i budynków Szacowana nieruchomość gruntowa oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków w następujący sposób: Jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - 5

6 miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, ul. Pierwszej Brygady; działka ewidencyjna nr 109/15, symbol użytku Ba, powierzchnia 0,5116 ha Stan według księgi wieczystej Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/ /1 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Stargard, obręb nr 5, ul. Pierwszej Brygady 35, nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjnym, obszar 0,5116 ha. Dział I-Sp (spis praw) działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia r., nieruchomość zabudowana; uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: służebność przejazdu i przechodu przez działki gruntu celem dostępu do drogi publicznej. Dział II (właściciel) Skarb Państwa jako właściciel gruntu, Jowita Eleonora Joachimiak w udziale do / części oraz Dorota Kołacz i Jerzy Zbigniew Kołacz w udziale do / części na prawie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej jako współużytkownicy wieczyści. Dział III (ciężary i ograniczenia) umowa dzierżawy zawarta na okres 20 lat tj. do r. pomiędzy Jowitą Joachimiak wydzierżawiającym, a Iną Małecką dzierżawcą; umowa dzierżawy zawarta do r. pomiędzy Jowitą Joachimiak wydzierżawiającym, a Robiplant Spółka z o.o. w Ostromicach dzierżawcą; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / Jowity Eleonory Joachimiak w sprawie KM 628/06; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / w sprawie KM 3881/05, 1529/09, 1139/08, 1336/04, 1445/08, 1292/09, 382/08, 1384/04, 3878/05, 1351/10, 668/10, 1764/09; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / w sprawie roszczeń Urzędu Skarbowego w Stargardzie Szczecińskim. DzKw/SZ1T/5788/11/1 z r. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Powszechny Bank Kredytowy SA w Warszawie Oddział w Stargardzie; hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty 40000,00 zł na rzecz BRE Leasing Spółka z o.o. w Warszawie; hipoteka umowna zwykła w kwocie 97000,00 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz PKO BP SA Oddział w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 27338,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2408,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 30521,68 zł na rzecz Zbigniewa Broniowskiego; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 43070,40 zł na rzecz Skarb Państwa Urząd Skarbowy w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka 6

7 przymusowa kaucyjna do kwoty ,43 zł na rzecz Thyssenkrupp Energostal SA w Toruniu; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 69494,65 zł na rzecz Voestelpine Stahlhandel Polska Spółka z o.o. w Gliwicach; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Polska Grupa Inkasso Spółka z o.o. w Gorzowie Wielkopolskim. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1, wypisy z rejestru gruntów załącznik nr Stan otoczenia Stargard Szczeciński to miasto i gmina w województwie zachodniopomorskim, w powiecie stargardzkim, na równinie Pyrzycko-Stargardzkiej, nad Iną. W latach miasto administracyjnie należało do województwa szczecińskiego. Początki istnienia stałych sad ludzkich sięgają VI wieku, jest jednym z najstarszych miast Polski. Najstarsze (obok Szczecina) miasto na Pomorzu prawa miejskie uzyskało w roku Rozwojowi osady sprzyjało położenie przy krzyżujących się szlakach handlowych, prowadzących z Santoka do Wolina i ze Szczecina do Kołobrzegu. Ważny węzeł komunikacyjny oraz ośrodek przemysłowy, usługowy i kulturalny. Miasto jest siedzibą powiatu stargardzkiego i gminy. Wraz ze Szczecinem, Świnoujściem, Policami, Goleniowem i Gryfinem tworzy aglomerację szczecińską Według danych z 31 grudnia 2007, miasto miało mieszkańców, zajmuje powierzchnię 48,08 km 2. Miasto położone jest nad rzeką Iną przy drogach krajowych nr 10 oraz nr 20, w odległości 46 km od granicy państwa, 36 km od Szczecina, 35 km od międzynarodowego portu lotniczego w Goleniowie, 180 km od Berlina i 120 km od terminalu promowego w Świnoujściu. Leży na pograniczu dwóch wielkich krain geograficznych, Niziny Szczecińskiej i Pojezierza Pomorskiego, co ma duży wpływ na zróżnicowanie typów krajobrazu w najbliższej okolicy. Stargard Szczeciński tworzą następujące dzielnice: Stare Miasto, Burzykowo, Giżynek, Kluczewo, Mokrzyca, Mroczeń, Osetno, Przedmieście Barnimowskie, Przedmieście Poznańskie, Przedmieście Szczecińskie, Pszczelnik, Zarzecze, Źródelnia. Osiedla mieszkalne Stargardu: Osiedle Pyrzyckie, Osiedle Letnie, Osiedle Hallera, Osiedle Zachód, Osiedle Chopina, Osiedle Tysiąclecia, Osiedle Kopernika. Obecnie Stargard stanowi regionalny ośrodek równoważenia rozwoju z wyraźna przewagą przemysłu lekkiego. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym i przemysłowym, w którym ważny udział ma przemysł spożywczy (cukrowniczy, mleczarski, cukierniczy), elektromaszynowy (odlewniczy, produkcja taboru kolejowego) oraz włókienniczy. Władze Stargardu w 2003 otworzyły przy drodze krajowej nr 10 na pow. 150 ha Stargardzki Park Przemysłowy, który jest inkubatorem przedsiębiorczości. Koncern Bridgestone podpisał z miastem umowę na budowę fabryki opon na byłym radzieckim lotnisku w Kluczewie, która rozpoczęła się wiosną 2007; zakład ruszył w styczniu Jest to największa inwestycja tego typu na Pomorzu Zachodnim, jej wartość wynosi 200 mln euro (750 miejsc pracy). 64,93% mieszkańców aktywnych zawodowo jest zatrudnionych w usługach, 33,36% w przemyśle, 1,72% w rolnictwie. Przedmiotowa nieruchomość położona jest zachodniej części miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym i składowym podobne do szacowanej oraz linia kolejowa. Dojazd do nieruchomości stanowią drogi betonowe wewnątrzzakładowe. 7

8 Wizualizację lokalizacji nieruchomości przedstawia załącznik nr Stan techniczno-użytkowy Działka gruntu położona jest w Stargardzie Szczecińskim przy ul. I Brygady 35, jednostka ewidencyjna Stargard Szczeciński - miasto, obręb ewidencyjny nr 0005, działka ewidencyjna nr 109/15, symbol użytku Ba tereny przemysłowe, powierzchnia 0,5116 ha. Działki gruntu posiadają uzbrojenie w energię elektryczną, sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz telefoniczną. Na działce gruntu posadowiony jest budynek oraz budowle w postaci placów utwardzonych z płyt betonowych. Odrębnym od gruntu przedmiotem własności jest budynek produkcyjnoskładowy o powierzchni użytkowe 2175 m 2. Jest to budynek wybudowany około 30 roku dwudziestego wieku, w zabudowie zwartej, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej z płaskim stropodachem z świetlikami w konstrukcji. Budynek składa się z części z części wysokiej i niskiej. Budynek jak i cała nieruchomość podzielona jest między współużytkowników wieczystych. Właścicielowi szacowanego udziału wysokości 51,7535% w nieruchomości przysługuje fizycznie wydzielona, północna część budynku o powierzchni użytkowej 1136,50 m 2. Obecnie przedmiotowa część budynku stanowi pustostan. W przeszłości w tej części budynku prowadzona była działalność z zakresu produkcji konstrukcji stalowych. Przedmiotowa część budynku składa się z dwóch dużych hal produkcyjnych, magazynów, pomieszczeń socjalnych i sanitarnych, stołówki oraz pomieszczeń biurowych. Budynek wykonano z następujących materiałów. Fundamenty: Ławy i stopy żelbetowe. Ściany: konstrukcja opiera się na ścianach zewnętrznych z cegły ceramicznej. Dach: stropodach o konstrukcji stalowej, przekryty papą termozgrzewalną na deskowaniu. Schody: wewnętrzne żelbetowe i w konstrukcji stalowej. Elewacje: cegła licówka. Okna: z profili stalowych o pojedynczym szkleniu, w pomieszczeniach biurowych drewniana. Wrota: stalowe. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne i płyty GKF. Podłogi: w pomieszczeniach socjalnych i sanitarnych z terakoty, w pomieszczeniach biurowych panele podłogowe i wykładzina w pozostałych pomieszczeniach posadzka betonowa zatarta na gładko. Drzwi wewnętrzne: płycinowe. 5.4 Stan zagospodarowania Na działkach gruntu posadowiony jest budynek i budowle. Działka nie jest ogrodzona, a teren zagospodarowany. 8

9 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego urządzony został plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Stargard Szczeciński dotyczącego Stargardzkiego Parku Przemysłowego zatwierdzonego Uchwałą nr XI/116/2003 Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim z dnia 30 września 2003 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem PS.07 tereny produkcyjno-składowe oraz 02.KD.W i 03.KD.W ulice wewnętrzne. Protokół z badania planu zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik nr Analiza i charakterystyka rynku Z dokonanej analizy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i ponadlokalnym, wynika iż brak jest transakcji kupna-sprzedaży udziałów w nieruchomościach budynkowych podobnych do udziału w nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Dokonano również analizy pod kątem umów najmu podobnych nieruchomości, wynikiem której zanotowano umowy najmu podobnymi obiektami budowlanymi. W związku z powyższym oszacowano wartość rynkową prawa własności do nieruchomości budynkowej w podejściu dochodowym na podstawie dochodu jaki może być generowany przez nieruchomość, a ściślej w oparciu o dochody z możliwego do uzyskania czynszu najmu z poszczególnych obiektów budowlanych stanowiących część składową nieruchomości. Na potrzeby wyceny prawa własności nieruchomości budynkowej określono: rodzaj rynku rynek prawa własności nieruchomości budynkowych oraz rynek najmu powierzchni magazynowych, biurowo-magazynowych, warsztatowych. obszar rynku miasto Stargard Szczeciński i podobne miejscowości okres monitorowania cen 2009 r r. charakterystyka rynku rynek o małej dynamice popytu i podaży. W związku z wyborem dochodowego podejścia do wyceny prawa własności części nieruchomości budynkowej oraz braku transakcji kupna sprzedaży podobnymi nieruchomościami analizie poddano rynek najmu powierzchni magazynowych, biurowo-magazynowych, warsztatowych i placów składowo-parkingowych. Z analizy rynku wynika, że stawki czynszu osiągane za obiekty budowlane o przeznaczeniu magazynowym, magazynowo-biurowym oraz produkcyjnym w dobrym stanie technicznym kształtują się w przedziale od 8,00 do 15,00 zł za m 2 powierzchni użytkowej budynków. Zanotowane stawki czynszu przyjęto przy założeniu, że najemca ponosi koszty eksploatacyjne związane z użytkowanie budynku, natomiast właściciel ponosi koszty operacyjne związane z użytkowaniem nieruchomości. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości, biorąc pod uwagę dobra lokalizację oraz dobry stan techniczny obiektu budowlanego, przyjęto jako możliwą do uzyskania stawkę czynszu na poziomie 11,50 zł za m 2 powierzchni użytkowej. 9

10 8. Przedstawienie sposobu wyceny 8.1 Założenia wyceny Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik masy upadłości. Zgodnie z Ustawą z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz z 2009 r., tekst jednolity z późn. zmianami): Art. 69. ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu inwentarza, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. 8.2 Rodzaj określanej wartości Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, - nie działały w sytuacji przymusowej, - miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Biorąc pod uwagę cel wyceny, określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości budynkowej. 8.3 Wybór podejścia, metody wyceny Wyboru podejścia dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz z późn. zm.), uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Do określenia wartości udziału w nieruchomości budynkowej zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Warunkiem koniecznym jest również znajomość wysokości tego dochodu lub możliwość jego określenia. Dochody z nieruchomości obejmują czynsze najmu lub dzierżawy i inne dochody z nieruchomości. Dochody z nieruchomości należy ustalić na podstawie analizy kształtowania się ich na rynku. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla których zakłada się, że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom dochodu będzie stały. Jeżeli uzasadnione są założenia zmiany dochodu, roczny dochód może być przyjęty na poziomie wyższym lub niższym od bieżącego. W związku z jakością zgromadzonych danych do wyceny wybrano technikę kapitalizacji prostej dochodu netto. Polega ona na ustaleniu: 10

11 - potencjalnego dochodu operacyjnego brutto możliwego do osiągnięcia w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (PDOB), - efektywnego dochodu operacyjnego brutto poprzez odjęcie od PDOB strat w dochodzie wynikłych z tytułu typowych dla analizowanego rynku zaległości czynszowych i typowym poziomem pustostanów (EDOB), - wydatków operacyjnych (WO), - dochodu operacyjnego netto: DON = EDOB WO, - współczynnika kapitalizacji na podstawie analizy transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych i dochodów netto możliwych do osiągnięcia z tych nieruchomości Wk, - wartości nieruchomości: DON x Wk (1/S k ). Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. 9. Określenie wartości przedmiotu wyceny 9.1 Określenie potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOB Potencjalny dochód operacyjny brutto obliczono na podstawie zbioru informacji uzyskanych o stawkach czynszowych brutto osiąganych z nieruchomości podobnych do wycenianej. Ustalono, że wartość czynszu możliwa do uzyskania za nieruchomości podobne do wycenianej wynosi 11,50 zł za m 2 powierzchni użytkowej części budynku. Wartość potencjalnego dochodu operacyjnego brutto obliczono mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez wartość stawki czynszu. 1136,50 m 2 x 11,50 zł/m 2 x 12 = ,00 zł Wartość potencjalnego dochodu operacyjnego brutto PDOP wynosi: ,00 zł 9.2 Określenie efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB Wartość EDOB obliczono pomniejszając PDOB o wartość strat wynikających z typowych dla danego rynku poziomie pustostanów oraz zaległości czynszowych. Biorąc pod uwagę uwarunkowania rynku lokalnego straty w dochodzie wynikłe z tytułu typowych dla analizowanego rynku zaległości czynszowych i typowym poziomem pustostanów określono na 15%. EDOB = PDOB - S ,00 zł 15% = ,60 zł Wartość efektywnego dochodu operacyjnego brutto EDOB wynosi: ,60 zł. 11

12 9.3 Określenie dochodu operacyjnego netto DON. Dochód operacyjny netto DON stanowi różnicę pomiędzy efektywnym dochodem operacyjnym brutto, a wydatkami operacyjnymi z nieruchomości szacowanej W o. Wydatki operacyjne obciążające właściciela szacowanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynoszą w skali roku: - opłata za wieczyste użytkowanie gruntu: 3913,74 zł - podatek od nieruchomości: 23866,50 zł - ubezpieczenie: 1000,00,00 zł - koszty drobnych remontów: 3000,00 zł Łącznie wydatki operacyjne stanowią 31480,24 zł DON = EDOB - W o DON = ,60 zł 31480,24 zł = 93989,36 zł Dochód operacyjny netto wynosi: 93989,36 zł. 9.4 Określenie współczynnika kapitalizacji W k. Wysokość współczynnika kapitalizacji W k i stopę kapitalizacji S k, ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi za nieruchomości podobne, a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej S d z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. W przypadku braku danych rynkowych stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. S k = S d = (r + r i ) x k r = (r 0 i) / (1+i) gdzie: S k stopa kapitalizacji S d stopa dyskontowa r stopa bazowa (wolna od ryzyka) r i rynkowa premia za ryzyko k współczynnik ryzyka związany z nieruchomością r 0 oprocentowanie kapitału wolnego od ryzyka (obligacje SP) i inflacja W k = 1/S k, gdzie: W k współczynnik kapitalizacji S k stopa kapitalizacji 12

13 Oprocentowanie oszczędnościowych dwuletnich obligacji skarbowych, wynosi 4,50% i jest stałe przez okres dwóch lat. Inflacja za okres od grudnia 2009 r. do grudnia 2010 r. kształtuje się na poziomie 3,1%, stąd stopa bazowa wynosi: r = (0,045 0,031) / (1 + 0,031) = 0,0136 przyjęto r = 1,4% Przeciętna rynkowa premia za ryzyko określona dla rynków rozwijających się, w tym Polski mieści się w granicach od 7,50% do 8,50%. Do obliczenia stopy dyskontowej przyjęto wartość 8,5%. Współczynnik ryzyka związanego z nieruchomością określono na 1,0. S k = S d = (1,4% + 8,5%) x 1,0 = 9,9% W k = 1/0,099 = 10,1 9.5 Określenie wartości rynkowej nieruchomości Wartość rynkową prawa własności nieruchomości budynkowej określono mnożąc wartość dochodu operacyjnego netto przez współczynnik kapitalizacji. W = DON x W k W = 93989,36 zł x 10,1 = ,54 zł przyjęto: W = zł Słownie złotych: dziewięćset czterdzieści dziewięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt trzy. Wartość rynkowa prawa własności do udziału w wysokości 51,7535% w nieruchomości budynkowej położonej w przy ul. I Brygady 35 w Nowogardzie wynosi: ,00 zł. 13

14 10. Wnioski końcowe Określona wartość rynkowa nieruchomości w podejściu dochodowym opiera się na założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. Na wartość nieruchomości wpływ mają jej cechy oraz lokalizacja. Przyjęte stawki czynszu, odsetek utraty dochodu za niewynajęte powierzchni i opóźnienia z tytułu płatności czynszowych, poziom wydatków operacyjnych i przyjęty współczynnik kapitalizacji do dochodowego określenia wartości nieruchomości odzwierciedlają uwarunkowania rynkowe i pozwalają na określenie wysoce prawdopodobnej wartości rynkowej nieruchomości. 11. Klauzule i zastrzeżenia 1. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i Notami Interpretacyjnymi PFSRM. 2. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji. 3. Operat nie może być wykorzystywany do celów innych, niż określone w operacie. 4. Oględziny i ocena stanu techniczno-użytkowego nie stanowi ekspertyzy technicznej. 5. Pomiar powierzchni nie stanowi inwentaryzacji budynku. 6. Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników mających wpływ na wartość. 7. Szacowana wartość nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z transakcją podatków i opłat, nie zawiera również podatku VAT. 12. Wykaz załączników 1. Protokół z badania księgi wieczystej. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Mapa ewidencyjna. 4. Protokół z przeglądu planu zagospodarowania przestrzennego. 5. Lokalizacja nieruchomości. 6. Dokumentacja fotograficzna. 14

15 Załącznik nr 1 PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ WYPIS Z DOKUMENTU w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta nr SZ1T/ /1 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim. Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) Stargard, obręb nr 5, ul. Pierwszej Brygady 35, nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjnym, obszar 0,5116 ha. Dział I-Sp (spis praw) działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia r., nieruchomość zabudowana; uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: służebność przejazdu i przechodu przez działki gruntu celem dostępu do drogi publicznej. Dział II (właściciel) Skarb Państwa jako właściciel gruntu, Jowita Eleonora Joachimiak w udziale do / części oraz Dorota Kołacz i Jerzy Zbigniew Kołacz w udziale do / części na prawie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej jako współużytkownicy wieczyści. Dział III (ciężary i ograniczenia) umowa dzierżawy zawarta na okres 20 lat tj. do r. pomiędzy Jowitą Joachimiak wydzierżawiającym, a Iną Małecką dzierżawcą; umowa dzierżawy zawarta do r. pomiędzy Jowitą Joachimiak wydzierżawiającym, a Robiplant Spółka z o.o. w Ostromicach dzierżawcą; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / Jowity Eleonory Joachimiak w sprawie KM 628/06; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / w sprawie KM 3881/05, 1529/09, 1139/08, 1336/04, 1445/08, 1292/09, 382/08, 1384/04, 3878/05, 1351/10, 668/10, 1764/09; ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału / w sprawie roszczeń Urzędu Skarbowego w Stargardzie Szczecińskim. DzKw/SZ1T/5788/11/1 z r. Dział IV (hipoteki) hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Powszechny Bank Kredytowy SA w Warszawie Oddział w Stargardzie; hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty 40000,00 zł na rzecz BRE Leasing Spółka z o.o. w Warszawie; hipoteka umowna zwykła w kwocie 97000,00 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł na rzecz PKO BP SA 15

16 Oddział w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 27338,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2408,00 zł na rzecz I Urząd Skarbowy w Szczecinie; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 30521,68 zł na rzecz Zbigniewa Broniowskiego; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 43070,40 zł na rzecz Skarb Państwa Urząd Skarbowy w Stargardzie Szczecińskim; hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty ,43 zł na rzecz Thyssenkrupp Energostal SA w Toruniu; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 69494,65 zł na rzecz Voestelpine Stahlhandel Polska Spółka z o.o. w Gliwicach; hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Polska Grupa Inkasso Spółka z o.o. w Gorzowie Wielkopolskim. Wypis sporządził: Nowogard, dnia r. 16

17 Załącznik nr 2 WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW. 17

18 18

19 Załącznik nr 3 MAPA EWIDENCYJNA 19

20 Załącznik nr 4 PROTOKÓŁ Z BADANIA PLANU ZAGOSPODAROWNIA PRZESTRZENNEGO WYPIS Z DOKUMENTU w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r., tekst jednolity z późn. zmianami) Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta Stargard Szczeciński dotyczącego Stargardzkiego Parku Przemysłowego zatwierdzonego Uchwałą nr XI/116/2003 Rady Miejskiej w Stargardzie Szczecińskim z dnia 30 września 2003 r. wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem PS.07 tereny produkcyjno-składowe oraz 02.KD.W i 03.KD.W ulice wewnętrzne. Wypis sporządził: Nowogard, dnia r. 20