ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY i ROZWOJU. z dnia 2015 r.

Transkrypt

1 ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY i ROZWOJU z dnia 2015 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 i 443) zarządza się, co następuje: 1. Rozporządzenie określa formularz decyzji o warunkach zabudowy oraz sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) wielkości obszaru analizowanego; 2) funkcji terenu lub funkcji zabudowy; 3) linii zabudowy, obowiązującej i nieprzekraczalnej; 4) szerokości elewacji frontowej; 5) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych; 6) geometrii dachu (kąta nachylenia, i układu połaci dachowych); 7) parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności zabudowy terenu; 8) parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu i powierzchni biologicznie czynnej; 9) wymogi w zakresie ilości miejsc parkingowych. 2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: 1) ustawie - należy przez to rozumieć ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 2) decyzji - należy przez to rozumieć decyzję o warunkach zabudowy; 3) działce inwestycyjnej - należy przez to rozumieć wszystkie działki objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy; 4) działce sąsiedniej - należy przez to rozumieć działkę ewidencyjną graniczącą z działką inwestycyjną i przylegającą do tej samej drogi publicznej; 5) istniejącej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu - należy przez to rozumieć zgodny z przepisami odrębnymi sposób użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz istniejący w obszarze analizowanym sposób użytkowania i zagospodarowania terenu; 6) funkcji planowanej zabudowy - należy przez to rozumieć ustaloną na podstawie przepisów rozporządzenia dopuszczalną funkcję obiektów, których lokalizacja może nastąpić na działce inwestycyjnej;

2 7) planowanej funkcji terenu - należy przez to rozumieć ustaloną na podstawie przepisów rozporządzenia dopuszczalną funkcję terenu obejmującego działkę inwestycyjną; 8) linii zabudowy obowiązującej - należy przez to rozumieć wyznaczoną na załączniku graficznym do decyzji linię, określającą obowiązujące usytuowanie elewacji budynku lub obiektu budowlanego; 9) linii zabudowy nieprzekraczalnej - należy przez to rozumieć wyznaczoną na załączniku graficznym do decyzji linię, określającą nieprzekraczalne granice lokalizacji budynku lub usytuowania obiektu budowlanego; 10) wskaźniku intensywności wykorzystania terenu należy przez to rozumieć iloraz sumy powierzchni zabudowy wszystkich obiektów budowlanych zlokalizowanych na każdej z działek ewidencyjnych znajdujących się w obszarze analizowanym lub budynków planowanych na terenie działki inwestycyjnej, odpowiednio do powierzchni działki ewidencyjnej lub działki inwestycyjnej, wyrażony w procentach; 11) wskaźniku intensywności zabudowy należy przez to rozumieć iloraz łącznej powierzchni kondygnacji nadziemnych, liczonej po zewnętrznym obrysie budynków, na każdej z działek ewidencyjnych znajdujących się w obszarze analizowanym lub budynków planowanych na terenie działki inwestycyjnej, odpowiednio do powierzchni działki ewidencyjnej lub jej części, znajdującej się w obszarze analizowanym lub działki inwestycyjnej, wyrażony w procentach; 12) wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej terenu - należy przez to rozumieć stosunek gruntu rodzimego pokrytego roślinnością lub wodą na każdej z działek ewidencyjnych znajdujących się w obszarze analizowanym lub na terenie działki inwestycyjnej, odpowiednio do powierzchni działki ewidencyjnej lub działki inwestycyjnej, wyrażony w procentach; 13) minimalnej szerokości frontu działki - należy przez to rozumieć określoną w decyzji minimalną szerokość frontu działki inwestycyjnej, odpowiadającą planowanej funkcji terenu; 14) maksymalna wysokość zabudowy - należy przez to rozumieć rzędną najwyższego punktu planowanego obiektu lub jej wartość odniesioną do charakterystycznych elementów sąsiadujących obiektów; 15) pierzei lub zabudowie pierzejowej - należy przez to rozumieć ciąg frontowych elewacji budynków, usytuowanych, po jednej stronie ulicy lub wzdłuż jednego boku placu; 16) elewacji frontowej - należy przez to rozumieć elewację budynku od strony ulicy, placu lub innych przestrzeni publicznych; 17) froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę; 18) budynku, budowli, obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę, i obiekt budowlany w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wokół działki inwestycyjnej wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2-4 i ust. 1a-4a, z zastrzeżeniem przypadków, o których mowa w art. 61 ust 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 4 i ust. 4a, a także analizę funkcji i cech istniejącej zabudowy oraz zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w dalszych przepisach rozporządzenia. Analiza funkcji i cech istniejącej zabudowy nie obejmuje budynków gospodarczych, tymczasowych i innych obiektów nie związanych bezpośrednio z funkcją podstawową. 2 Obszar analizowany wyznaczany jest na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. 3. Granice obszaru analizowanego stanowią: 1) linie rozgraniczające drogi z której odbywa się bezpośredni wjazd lub dojazd do działki inwestycyjnej; 2) granice działek ewidencyjnych oddalonych od bocznych granic, rozumiany jako wspólne granice działki inwestycyjnej i działki sąsiedniej przylegającej do tej samej drogi publicznej, działki

3 inwestycyjnej, na odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu tej działki, jednak nie mniejszą niż 50 metrów i nie większą niż 100 metrów; 3) linia wyznaczona w odległości nie większej niż 100 m od linii rozgraniczającej drogi, z której odbywa się bezpośredni wjazd lub dojazd do działki inwestycyjnej. 4. Na obszarze istniejącej zabudowy o charakterze miejskim, o wysokim wskaźniku intensywności zabudowy, obszar analizowany może obejmować kwartał zabudowy rozumiany jako teren istniejącej zabudowy o charakterze miejskim, znajdujący się w gminie miejskiej, o wysokim wskaźniku intensywności zabudowy, ograniczony ze wszystkich stron liniami rozgraniczającymi istniejących ulic, położonych najbliżej działki inwestycyjnej. 5. Obszar analizowany wyznaczany jest po tej samej stronie drogi publicznej po której znajduje się teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. 6. Jeżeli działka inwestycyjna sąsiaduje bezpośrednio z obszarem przestrzeni publicznej, granice obszaru analizowanego mogą obejmować obszar większy niż określony w ust. 4, o ile jest to uzasadnione potrzebą właściwego kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej. 7. Jeżeli działka inwestycyjna znajduje się pomiędzy działkami zabudowanymi budynkami tworzącymi pierzeję, granice obszaru analizowanego mogą obejmować obszar większy niż określony w ust. 4, o ile jest to uzasadnione potrzebą właściwego określenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych. 8. Obszar analizowany wyznacza osoba, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy. 4. Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym Ustalenie funkcji planowanej zabudowy następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. 2. Ustalenie funkcji działki inwestycyjnej następuje na podstawie analizy funkcji obiektów lub terenu w obszarze analizowanym. Funkcja obiektów lub terenu na działce inwestycyjnej jest zgodna z funkcją przeważającą na obszarze analizowanym lub stanowi jej uzupełnienie Ustalenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych następuje z uwzględnieniem: 1) wyników analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym; 2) wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjnoestetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. 2. Ustalenia, o których mowa w ust. 1 obejmują w szczególności określenie: 1) szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych, przy czym parametry wysokościowe podaje się w rzędnych (...) lub w odniesieniu do zabudowy na działkach sąsiednich; 2) geometrii dachu planowanego obiektu, układu połaci dachowych i ich kąta nachylenia; 3) intensywności zabudowy działki Szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustala się: 1) na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych obiektów o podobnej funkcji istniejących na działkach w obszarze analizowanym;

4 2) jako równą szerokości działki inwestycyjnej, jeżeli działka ta stanowi lukę w istniejącej zabudowie pierzejowej lub szeregowej; 3) przy ustalaniu szerokości elewacji, o której mowa w pkt 1 nie uwzględnia się obiektów o funkcji pomocniczej jak budynki gospodarcze. 2. Dopuszcza się ustalenie szerokości elewacji frontowej większej lub mniejszej niż średnia w granicach 20 % Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, ustalona wysokość elementów elewacji, o których mowa w ust. 1, powinna zawierać się pomiędzy najniższą i najwyższą wysokością budynków na działkach sąsiednich, a jej wyznaczenie wynika z uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjnoestetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. 3. Wysokość, kalenicy budynku ustala się zgodnie z zasadami określonymi w ust. 1 i Maksymalną wysokość obiektu budowlanego nie będącego budynkiem ustala w sposób wynikający z uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. 5. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli występuje ona wśród budynków o takiej samej funkcji jak budynek, o którym mowa we wniosku, na obszarze analizowanym. 9. Geometrię dachu, układ połaci dachowych i ich kąt nachylenia, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, z uwzględnieniem wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. 10. W zależności od istniejących w obszarze analizowanym uwarunkowań oraz wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, decyzja może ustalać: 1) kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów; 2) wymogi wynikające z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych elewacji. 11. Wskaźnik intensywności zabudowy dla działki inwestycyjnej ustala się na podstawie średniej intensywności zabudowy działek lub ich części w obszarze analizowanym. Dopuszcza się ustalenie większej lub mniejszej niż średnia intensywności zabudowy działki w granicach 20 %, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi. Przy obliczaniu średniej intensywności zabudowy nie uwzględnia się, będących w obszarze analizowanym, fragmentów działek o powierzchni mniejszej niż najmniejsza z działek zabudowanych znajdujących się w całości w tym obszarze Ustalenie parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu, powinno następować z uwzględnieniem: 1) wyników analizy istniejącego zagospodarowania na obszarze analizowanym; 2) wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

5 2. Ustalenia, o których mowa w ust. 1 obejmują w szczególności określenie: 1) nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy; 2) intensywności zabudowy terenu; 3) wielkości powierzchni biologicznie czynnej; 4) wymaganej liczby miejsc parkingowych; 5) zasad zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej. 3. Ustalenia, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, dotyczą decyzji ustalających warunki zabudowy dla obiektów budowlanych Linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, nieprzekraczalną lub obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami, jednak jeżeli działka inwestycyjna stanowi lukę w istniejącej zabudowie pierzejowej lub szeregowej, obowiązującą linię zabudowy ustala się jako kontynuującą linię zabudowy na działkach sąsiednich. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas nieprzekraczalne linie zabudowy ustala się w odległości: nie mniejszej niż odległość najbliżej usytuowanej linii zabudowy na działce sąsiedniej od drogi publicznej, od której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, i nie większej niż odległość najdalej usytuowanej linii zabudowy na działce sąsiedniej, z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Jeżeli jednak analiza w zakresie tych wymogów wskazuje na potrzebę usytuowania planowanej zabudowy w ściśle określonym miejscu, ustala się obowiązującą linię zabudowy. 4. Jeżeli analiza, o której mowa w 3 ust. 1 nie wskazuje na konieczność ustalenia obowiązującej linii zabudowy, ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy. 5. W zależności od istniejących uwarunkowań, decyzja może ustalać więcej niż jedną nieprzekraczalną lub obowiązująca linię zabudowy, w tym określające usytuowanie obiektu budowlanego względem pozostałych granic terenu objętego wnioskiem. 6. Dopuszczenie zastosowania w elewacji balkonów, tarasów i innych elementów wykraczających poza ustaloną linię zabudowy jest uwarunkowane analogicznymi rozwiązaniami w elewacjach budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, o ile są zgodne z przepisami odrębnymi wskaźnik intensywności wykorzystania terenu ustala się na podstawie średniej intensywności wykorzystania terenu dla działek lub ich części w obszarze analizowanym. Dopuszcza się ustalenie większej lub mniejszej niż średnia intensywności zagospodarowania działki w granicach 20 %, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej terenu ustala się na podstawie średniej wielkości powierzchni biologicznie czynnej działek lub ich części w obszarze analizowanym. Dopuszcza się ustalenie mniejszego niż średni wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w granicach 20 %, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi. 2. Większy niż wskazany w ust. 1 wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, ustalany jest jeżeli wynika to z funkcji lub charakteru planowanej inwestycji albo planowanego zagospodarowania terenu, a także z uwzględnienia wymogów ładu przestrzennego, walorów krajobrazowych oraz, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej Liczba miejsc parkingowych ustalana jest w zależności od funkcji planowanej zabudowy lub planowanej funkcji terenu.

6 2. Ustalenie liczby miejsc parkingowych obejmuje w zależności od potrzeb: 1) określenie minimalnej lub maksymalnej liczby miejsc parkingowych; 2) określenie wymaganej liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych; 3) określenie wymaganej liczby miejsc postojowych dla rowerów. 3. Określenie minimalnej i maksymalnej liczby miejsc parkingowych następuje z uwzględnieniem uwarunkowań istniejących na działce inwestycyjnej, specyfiki i charakteru planowanej zabudowy i jej lokalizacji oraz uwarunkowań związanych z zagospodarowaniem terenów w obszarze analizowanym. 4. Określenie minimalnej liczby miejsc parkingowych następuje z uwzględnieniem przepisów odrębnych. 17. Określenie zasad zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej powinno ułatwiać dojście piesze do terenów dróg publicznych i transportu publicznego oraz innych terenów publicznie dostępnych, a także korzystanie z tras rowerowych Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. 2. Wyniki analizy, o której mowa w 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy jest również zgoda rady gminy, o której mowa w o której mowa w art. 60 ust. 1c pkt 2 lit. a, ustawy. 3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzna analizy w zakresie, o którym mowa w 8 ust. 1-4, 9, 10, 13 ust. 3 i 6, 15 ust. 2, może składać się z dodatkowych załączników graficznych, dokumentujących określone w decyzji wymagania. 4. Część graficzną analizy, o której mowa w 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. 5. W decyzji, o której mowa w ust. 1 wskazuje się termin jej ważności, a także obowiązkowo dołącza się uzasadnienie. 19. Z dniem wejścia w życie rozporządzenia traci moc Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588). 20. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie.... od dnia ogłoszenia.

7 UZASADNIENIE Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwany dalej projektem ustawy ) wprowadza szereg zmian mających na celu poprawę jakości planowania przestrzennego na poziomie lokalnym, jak również zagospodarowania terenu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zwanym dalej planem miejscowym ). Należą do nich w szczególności: doprecyzowanie i uzupełnienie przepisów dotyczących uwzględniania w zagospodarowaniu przestrzennym zasad ładu przestrzennego; wprowadzenie regulacji ograniczających ekspansję zabudowy na tereny niezurbanizowane, niedostateczne wyposażone w podstawowe usługi i infrastrukturę techniczną, a tym samym ograniczenie wysokich kosztów realizacji infrastruktury technicznej będących konsekwencją doprowadzania infrastruktury do rozproszonych budynków; poszerzenie katalogu inwestycji, których lokalizacja może nastąpić wyłącznie na podstawie planu miejscowego, w celu ograniczenia konfliktów przestrzennych i społecznych związanych z lokalizowaniem niektórych rodzajów inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy; ograniczenie możliwości realizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w sposób sprzeczny z polityką przestrzenną gminy. W konsekwencji projektowanych zmian, wprowadzone zostały również zmiany w obrębie Rozdziału 5 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, dotyczącego lokalizacji inwestycji celu publicznego i ustalania warunków zabudowy w odniesieniu do innych inwestycji, w szczególności jednak odnoszące się do decyzji o warunkach zabudowy. Podstawą opracowania nowego rozporządzenia przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa są zmiany wprowadzone w delegacji ustawowej, dotyczącej sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, zamieszczone w art. 61 ust. 6 i 7 projektu ustawy. Zasadnicze zaproponowane w tym artykule zmiany dotyczą: 1) poszerzenia wytycznych do wydania rozporządzenia poprzez sformułowanie obowiązku uwzględnienia w rozporządzeniu konieczności zachowania wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, określanych na podstawie analizy zagospodarowania terenów w obszarze analizowanym, a także uwzględnienia potrzeb osób niepełnosprawnych; 2) uzupełnienia zakresu ustaleń decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 7 projektu ustawy, decyzja o warunkach zabudowy będzie obejmować ustalenia w zakresie: a) funkcji terenu lub funkcji zabudowy, b) obowiązującej i nieprzekraczalnej linii zabudowy, c) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, d) szerokości elewacji frontowej, e) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz maksymalnej wysokości obiektów na działce inwestycyjnej, f) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych),

8 g) parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, powierzchni biologicznie czynnej oraz intensywności wykorzystania terenu, h) wielkości obszaru analizowanego, i) parametrów działki inwestycyjnej, na której planowana jest zabudowa; 3) określenia formularza decyzji o warunkach zabudowy, w którym wyszczególniony zostanie obowiązujący zakres decyzji i jej uzasadnienia. W celu uwzględnienia powyższych nowych przepisów projektu ustawy, w projekcie rozporządzenia wprowadza się regulacje w następującym zakresie: 1. Ustalenie nowego, poszerzonego zakresu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mają one na celu zapewnienie dostosowania planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu do zagospodarowania terenów sąsiadujących, a także uwzględnienie wartości wysoko cenionych, w tym m.in. walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. 2. Wprowadzenie szerszego słowniczka terminów stosowanych w projekcie rozporządzenia, dostosowanego do zakresu zawartych w nim regulacji. Objaśnienie stosowanych w projekcie rozporządzenia terminów ma na celu wyeliminowanie potencjalnych rozbieżności w ich interpretacji. 3. Poszerzenie i doprecyzowanie zasad wyznaczania obszaru analizowanego, wyznaczanego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wprowadzenie powyższych zasad ma na celu zapewnienie możliwości przeprowadzenia analiz zagospodarowania, istniejącego w otoczeniu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w sposób zapewniający zachowanie ładu przestrzennego, właściwego kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej, i innych wymagań określonych w projekcie ustawy. Jednocześnie, proponowane zasady mają na celu wyeliminowanie nieprawidłowej praktyki wyznaczania zbyt rozległych granic obszaru analizowanego, co jest obecnie powodem rozpraszania zabudowy, niekontrolowanej i chaotycznej suburbanizacji, powstawania zabudowy o parametrach niewystępujących w jej najbliższym otoczeniu (np. budynek wielopiętrowy, wielorodzinny na osiedlu domów jednorodzinnych a w konsekwencji zagospodarowywania terenów w sposób niezgodny z zasadami ładu przestrzennego, w sposób nieefektywny i nieekonomiczny. 4. Wprowadzenie szczegółowych regulacji w zakresie ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych, a także ustalenia parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu. Uściślenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniające lokalne uwarunkowania, następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Warunki te powinny uwzględniać wymogi ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjnoestetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. W zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy ustalenia obejmują: szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokość kalenicy oraz maksymalną wysokość obiektów budowlanych, geometrię dachu planowanego obiektu, układ połaci dachowych i ich kąt nachylenia oraz intensywność zabudowy działki. W zakresie parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu ustalenia obejmują: nieprzekraczalną lub obowiązującą linię zabudowy, intensywność zabudowy działki, wielkość powierzchni biologicznie czynnej. W rozporządzeniu wskazuje się na konieczność profesjonalnie przeprowadzonej analizy, będącej podstawą ustaleń warunków zabudowy na działce objętej wnioskiem, doprecyzowując jednocześnie

9 zasady, które obowiązują przy wyznaczaniu określonych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przesłanki uprawniające i zobowiązujące do indywidualnego ustalania warunków zabudowy, w oparciu o szczególne lokalne uwarunkowania. W tych przypadkach, przepisy projektu rozporządzenia zobowiązują do dokładnego uzasadnienia przyjętych ustaleń, a w razie potrzeby przestawienia wyników analiz na odpowiednich załącznikach graficznych. 5. Ustalenie wymagań dotyczących zakresu uzasadnienia decyzji o warunkach zabudowy. Załącznikiem do rozporządzenia jest formularz decyzji o warunkach zabudowy wskazujący podstawowe obligatoryjne elementy decyzji oraz jej uzasadnienia obejmujące w szczególności te rozstrzygnięcia, które są wynikiem przeprowadzonych analiz lub wynikają z konieczności zachowania wymogów określonych w art. 61 ust. 6 projektu ustawy. Odnoszą się one do: sposobu ustalenia granic obszaru analizowanego, ze szczegółowym uzasadnieniem przyjętych ustaleń w przypadku o którym mowa w 3; sposobu uwzględnienia w decyzji wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; ustalenia dopuszczalnej na działce inwestycyjnej funkcji zabudowy w wyniku analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym; ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i formy architektonicznej obiektów budowlanych, w tym wskazania w jakim zakresie wynikają one z analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym; wyników przeprowadzonej analizy dotyczącej ustalenia szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych a także geometrii dachu planowanego obiektu, układu połaci dachowych i ich kąta nachylenia; wpływu i zakresu przeprowadzonych analiz będących podstawą do ustalenia kolorystyki obiektów budowlanych oraz pokrycia dachów lub wymogów wynikających z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów gminy, w tym rozwiązań detali architektonicznych elewacji; ustalenia parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu. Przy tym, określenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadkach, o których mowa w 8 ust. 2-4, 9, 10, 13 ust. 3 i 6, 15 ust. 2, wymaga szczegółowego uzasadnienia z określeniem, w jaki sposób wymogi ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wpłynęły na przyjęte ustalenia. Dodatkowo udokumentowanie ustaleń w powyższym zakresie może być poparte załącznikami graficznymi. Wymagania sformułowane w odniesieniu do decyzji i jej uzasadnienia mają na celu zwrócenie uwagi na charakter podejmowanych decyzji, które nie cechują się dowolnością a jedynie powinny być wynikiem sporządzonych profesjonalnie i z należytą starannością analiz. Powyższe ma również istotne znaczenie w przypadku postępowań odwoławczych lub kontroli sądowej wydanych decyzji.

10 Załącznik do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 2015 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego WZÓR (oznaczenie organu (miejscowość i data) wydającego decyzję)... (nr rejestru organu wydającego decyzję) DECYZJA NR... O WARUNKACH ZABUDOWY Na podstawie art. 59 i 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.) oraz art. 104 i 107 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. ) oraz po rozpatrzeniu wniosku.. (imię i nazwisko oraz adres zamieszkania lub nazwa i siedziba wnioskodawcy) z dnia. ustalam warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na., na działkach o nr ewidencyjnych w obrębie geodezyjnym. gmina., oznaczonych literami. na mapie stanowiącej załącznik graficzny do niniejszej decyzji. 1. Warunki kształtowania zabudowy, w tym parametry, cechy i wskaźniki: a. szerokość elewacji frontowej b. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych c. geometria dachu planowanego obiektu, układ połaci dachowych i ich kąt nachylenia d. kolorystyka obiektów budowlanych oraz pokrycia dachów e. wymogi wynikające z regionalnych cech zabudowy i ukształtowania terenu gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych f. wskaźnik intensywności zabudowy g. inne

11 2. Warunki zagospodarowania terenu, w tym parametry, cechy i wskaźniki: a. nieprzekraczalna linia zabudowy b. intensywność zabudowy terenu c. wielkość powierzchni biologicznie czynnej d. wymagania dotyczące miejsc parkingowych e. zasady zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej f. inne 3. Zasady i warunki ochrony środowiska oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: 4. Warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji: 5. Warunki dotyczące ochrony interesu osób trzecich: 6. Inne warunki: Obszar analizowany, o którym mowa 3 rozporządzenia, obejmuje nieruchomości: (nr działki ewidencyjnej i obręb geodezyjny) i został oznaczony na załączniku graficznym do niniejszej decyzji. Uzgodnienia: 1) 2) 3) Zgodnie z art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niniejsza decyzja wygasa: 1) jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, 2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu i nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich.

12 UZASADNIENIE 1. Wyznaczenie obszaru analizowanego. Nr. Zał. graficznego Uzasadnienie dotyczące wyznaczenia granic, o których mowa w 3 ust. 2, 3, 5 i 6 rozporządzenia:. 2. Ustalenie funkcji planowanej zabudowy lub działki inwestycyjnej. Uzasadnienie ustalenia funkcji planowanej zabudowy lub działki inwestycyjnej w oparciu o analizy istniejących funkcji zabudowy lub zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym: 3. Ustalenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i formy architektonicznej obiektów budowlanych w zakresie: a. ustalenia szerokości elewacji frontowej. Uzasadnienie w oparciu o analizę zabudowy w obszarze analizowanym i jej parametry. b. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych Uzasadnienie w oparciu o analizę zabudowy w obszarze analizowanym i jej parametry w związku z 8. Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, a w jakim z wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. c. geometrii dachu planowanego obiektu, układu połaci dachowych i ich kąta nachylenia Uzasadnienie w oparciu o analizę zabudowy w obszarze analizowanym i jej parametry. Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, a w jakim z wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. d. kolorystyki obiektów budowlanych oraz pokrycia dachów oraz wymogów wynikających z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych elewacji. Wskazanie w uzasadnieniu zakresu przeprowadzonych analiz będących podstawą do ustalenia kolorystyki obiektów budowlanych oraz pokrycia dachów lub wymogów wynikających z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów gminy, w tym rozwiązań detali architektonicznych elewacji oraz wpływu istniejących w obszarze analizowanym uwarunkowań oraz wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i Nr. Zał. graficznego Nr. Zał. graficznego Nr. Zał. graficznego

13 architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej na ustalenie warunków o których mowa w 10 pkt 1 i 2... e. wskaźnika intensywności zabudowy działki Wskazanie w uzasadnieniu sposobu ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy działki na podstawie zagospodarowania działek w obszarze analizowanym. 4. Ustalenie parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu w zakresie: a. nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy Nr. Zał. graficznego Uzasadnienie w oparciu o analizę zabudowy w obszarze analizowanym w związku z 13. Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, a w jakim z wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. b. intensywności zabudowy terenu Wskazanie w uzasadnieniu sposobu ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy działki na podstawie zagospodarowania działek w obszarze analizowanym. c. wielkości powierzchni biologicznie czynnej Nr. Zał. graficznego Uzasadnienie ustalenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej w oparciu o analizy istniejących funkcji zabudowy lub zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Pouczenie: Od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do... za moim pośrednictwem w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.... (pieczęć okrągła)... (pieczęć imienna i podpis osoby upoważnionej do wydania decyzji)

14 Nazwa projektu Projekt rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projekt przygotowany jako załącznik do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Ministerstwo wiodące i ministerstwa współpracujące Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Osoba odpowiedzialna za projekt w randze Ministra, Sekretarza Stanu lub Podsekretarza Stanu Paweł Orłowski Podsekretarz Stanu w MIiR Kontakt do opiekuna merytorycznego projektu Rajmund Ryś Dyrektor Departamentu Polityki Przestrzennej Rajmund.rys@mir.gov.pl lad.przestrzenny@mir.gov.pl tel Data sporządzenia 8 lipca 2015 r. Źródło: Art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199) Nr w wykazie prac dotyczy UD Jaki problem jest rozwiązywany? OCENA SKUTKÓW REGULACJI 1. Problem niezgodnego z celami ustawy zagospodarowywania terenów na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej zwany planem miejscowym ), tj. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności: brak ładu przestrzennego oraz należytej ochrony wartości wysoko cenionych, powstające konflikty przestrzenne i społeczne, błędne ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowywanie terenów, na których nie obowiązuje plan miejscowy sprzecznie z polityką przestrzenną gminy. 2. Problem rozbieżności w orzecznictwie sądowym i orzeczeniach organów odwoławczych w sprawach wydanych decyzji o warunkach zabudowy. 2. Rekomendowane rozwiązanie, w tym planowane narzędzia interwencji, i oczekiwany efekt Rekomendowane rozwiązanie: 1) poszerzenie zakresu regulacji rozporządzenia, 2) uzupełnienie objaśnień terminów stosowanych w rozporządzeniu, 3) wprowadzenie formularza decyzji o warunkach zabudowy. Planowane narzędzia interwencji i oczekiwany efekt: 1. wprowadzenie szczegółowych przepisów dotyczących zasad i sposobu wyznaczania obszaru analizowanego Proponowane rozwiązania mają na celu ograniczenie obecnie istniejącej dowolności przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, co prowadzi do błędnych ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Oczekuje się dostosowania wielkości obszaru analizowanego do potrzeb analizy, w wyniku której możliwe będzie prawidłowe określenie funkcji terenów i planowanej do realizacji zabudowy, a także właściwego określenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (dalej zwanym działką inwestycyjną ) w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych. Poszerzenie i doprecyzowanie zasad wyznaczania obszaru analizowanego ma na celu zapewnienie możliwości przeprowadzenia analiz zagospodarowania, istniejącego w otoczeniu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w sposób zapewniający zachowanie ładu przestrzennego, właściwego kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej, i innych wymagań określonych w projekcie ustawy. Jednocześnie, proponowane zasady mają na celu wyeliminowanie nieprawidłowej praktyki wyznaczania zbyt rozległych granic obszaru analizowanego, co jest obecnie powodem rozpraszania zabudowy, niekontrolowanej suburbanizacji, a w konsekwencji zagospodarowywania terenów w sposób niezgodny z zasadami ładu przestrzennego, w sposób nieefektywny i nieekonomiczny. 2. doprecyzowanie i uzupełnienie obowiązujących przepisów rozporządzenia doprecyzowanie przepisów dotyczących wyznaczania linii zabudowy poprzez wprowadzenie zasad wyznaczania nieprzekraczalnej i obowiązującej linii zabudowy. Przepis ten umożliwi uwzględnienie w zagospodarowaniu terenu zasad ładu przestrzennego, kompozycji urbanistycznej, a ponadto, przyczyni się do ujednolicenia stosowania przepisów przez organy orzecznicze, wprowadzenie zasad obowiązujących przy ustalaniu maksymalnej wysokości obiektów budowlanych w celu uzupełnienia regulacji w sposób umożliwiający dostosowanie planowanych inwestycji do uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji, wprowadzenie szczegółowych regulacji w zakresie ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych, a także ustalenia parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu. Uściślenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniające lokalne uwarunkowania, następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Warunki określone w wyniku tej analizy powinny zapewnić uwzględnienie wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a tym samym poprawić jakość zagospodarowania na terenach nie objętych planem miejscowym. W rozporządzeniu wskazuje się ponadto na konieczność profesjonalnie przeprowadzonej analizy, będącej podstawą ustaleń warunków

15 zabudowy na działce objętej wnioskiem, doprecyzowując jednocześnie zasady, które obowiązują przy wyznaczaniu określonych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przesłanki uprawniające i zobowiązujące do indywidualnego ustalania warunków zabudowy, w oparciu o szczególne lokalne uwarunkowania. Regulacje te mają na celu podniesienie jakości zagospodarowania nowych terenów inwestycyjnych oraz wyeliminowanie potencjalnych konfliktów przestrzennych. Ustalenie parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu, powinno obejmować ponadto określenie wymaganej liczby miejsc parkingowych oraz zasad zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej. Wprowadzenie ustaleń w tym zakresie powinno umożliwić nie tylko uwzględnienie uwarunkowań lokalnych związanych z problematyką komunikacji indywidualnej ale również umożliwić realizację przez gminę polityki określającej kierunki i zasady prowadzenia polityki transportowej. Rozwiązania te powinny także pomóc w ustalaniu takiego sposobu zagospodarowania działki, który będzie sprzyjał przemieszczaniu się pieszemu oraz ułatwiał przemieszczanie się osób niepełnosprawnych i osób o ograniczonej sprawności ruchowej. Problem rozbieżności w orzecznictwie sądowym i orzeczeniach organów odwoławczych w sprawach wydanych decyzji o warunkach zabudowy wynika z jednej strony z braku jednoznaczności przepisów rozporządzenia, a z drugiej strony z braku szczegółowego uzasadnienia decyzji o warunkach zabudowy. W projekcie rozporządzenia określa się załącznik do rozporządzenia, którym jest formularz decyzji wraz z uzasadnieniem wskazujący podstawowe obligatoryjne elementy decyzji i jej uzasadnienia, obejmujące w szczególności te rozstrzygnięcia, które są wynikiem przeprowadzonych analiz lub wynikają z konieczności zachowania wymogów określonych w art. 61 ust. 6 projektu ustawy. 3. uzupełnienie objaśnień terminów stosowanych w rozporządzeniu. Wprowadzenie szerszego słowniczka terminów stosowanych w projekcie rozporządzenia, dostosowanego do zakresu zawartych w nim regulacji. Objaśnienie stosowanych w projekcie rozporządzenia terminów ma na celu wyeliminowanie potencjalnych rozbieżności w ich interpretacji, a tym samym również rozbieżności w rozstrzygnięciach organów orzekających w sprawie. 4. Wprowadzenie formularza decyzji o warunkach zabudowy wraz z uzasadnieniem. Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w szeregu przypadków wymaga szczegółowego wskazania i uzasadnienia z określeniem, w jaki sposób wymogi ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wpłynęły na przyjęte ustalenia. Dodatkowo udokumentowanie ustaleń w powyższym zakresie może być poparte załącznikami graficznymi. Wymagania sformułowane w odniesieniu do uzasadnienia decyzji mają na celu zwrócenie uwagi na charakter podejmowanych decyzji, które nie cechują się dowolnością a jedynie powinny być wynikiem sporządzonych profesjonalnie i z należytą starannością analiz. Powyższe ma również istotne znaczenie w przypadku postępowań odwoławczych lub kontroli sądowej wydanych decyzji. 3. Jak problem został rozwiązany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OECD/UE? POLSKA obecny stan POLSKA projektowane NIEMCY FRANCJA prawny zmiany Regulacje w zakresie zasad lokalizacji inwestycji i zagospodarowania przestrzeni na obszarze na którym nie obowiązuje plan miejscowy Na obszarze nie objętym Plan użytkowania terenu, Cały obszar gminy objęty jest Przyjęcie zasady planem miejscowym, obowiązujący dla całej gminy, dzieli ustaleniami PLU, dzielącym koncentracji zabudowy na zasady zabudowy i jej terytorium na obszar gminę na obszar zabudowany, obszarach zagospodarowania terenu wewnętrzny i zewnętrzny. Dla rozwoju zabudowy oraz zurbanizowanych. określa decyzja obszarów tych obowiązują różne obszary otwarte - rolne lub administracyjna wydawana zasady realizacji inwestycji w leśne (chronione przyrodniczo). Decyzje lokalizacyjne przez organ wykonawczy przypadku braku planu zabudowy. PLU wyznacza również muszą być zgodne z gminy tj. decyzja o przeznaczenia terenów oraz polityką przestrzenną gminy lokalizacji inwestycji celu ustala 16-punktowe zasady ich w przypadku wątpliwości publicznego lub decyzja o zagospodarowania. Dla gmin o rada gminy przedstawia wz. małej działalności inwestycyjnej swoje stanowisko, które możliwe jest sporządzenie planu wiąże wójta, a w którym Nowa zabudowa może być realizowana na obszarze całej gminy, o ile nie jest to niezgodne z przepisami powszechnie obwiązującymi (Decyzje administracyjne j.w. nie muszą być zgodne z polityką przestrzenną gminy określoną w studium). W praktyce orzeczniczej wykształciło się szerokie rozumienie obszaru, którego analiza decyduje o możliwości zabudowy na obszarze bez planu miejscowego. W obszarze wewnętrznym stosowana jest zasada dobrego sąsiedztwa, określona w 34 Kodeksu budowlanego, nowa zabudowa spełnić musi warunki dotyczące: (1) obowiązku dostosowania nowej zabudowy do otoczenia - w praktyce orzeczniczej wykształciło się wymaganie odnośnie m. in. zabudowy dwóch działek sąsiednich, bezpośrednio graniczących z działką objętą wnioskiem; (2) dostępu do infrastruktury technicznej; (3) wymagań w zakresie zdrowych warunków życia i pracy; (4) ogólny charakter otoczenia nie może zostać naruszony. W obszarze zewnętrznym możliwa jest realizacja wymienionych uproszczonego, również dzielącego jej terytorium na strefy. W gminach, w których nie ma żadnej z tych form planowania, stosuje się krajowe przepisy urbanistyczne - bardzo rygorystyczny charakter, w praktyce decyzja o dopuszczeniu inwestycji ma cechy uznaniowości. może wyrazić zgodę na lokalizację inwestycji niezgodnie z funkcją terenu określoną w studium. Doprecyzowanie przepisów, dodatkowe wymogi w zakresie wydawania decyzji o wz.

16 4. Podmioty, na które oddziałuje projekt inwestycji, przy dodatkowym spełnieniu szeregu warunków, m. in. zgodności z wymogami interesu publicznego, zawartych w art. 35 Kodeksu budowlanego. Grupa Wielkość Źródło danych Oddziaływanie gminy Monitor Polski 2010 r. nr 48, poz. 654 Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2010 Doprecyzowanie przepisów rozporządzenia umożliwi organom gminy wypełnienie ustawowych r. w sprawie wykazu gmin i zadań związanych z zapewnieniem powiatów wchodzących w skład województw ładu przestrzennego na obszarze gminy, a ponadto powinno wpłynąć na zmniejszenie liczby decyzji uchylanych przez organy II instancji i sądy. Projektowane regulacje powinny też przyczynić się do zmniejszenia lub wyeliminowania konfliktów społecznych i przestrzennych. Organy II instancji w sprawach decyzji o warunkach zabudowy Samorządowe Kolegia Odwoławcze i Sądy Administracyjne Podmioty wnioskujące o decyzję o wz, w tym właściciele nieruchomości i Inwestorzy obiektów budowlanych Właściciele nieruchomości sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji 48 SKO 16 wsa wydane decyzje o wz, (odmownych: 3% (4 890), wydanych na cele mieszkaniowe: 63% (89 793)), 2012 r wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (odmownych 204, ok. 1%), 2012 r. Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia r. w sprawie obszarów właściwości miejscowej samorządowych Kolegiów odwoławczych Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 kwietnia 2003 r. w sprawie utworzenia wojewódzkich sądów administracyjnych oraz ustalenia ich siedzib i obszarów właściwości IGiPZ PAN, 2013 r. Doprecyzowanie i uszczegółowienie przepisów rozporządzenia oraz szersze objaśnienia terminów stosowanych w projekcie rozporządzenia a także określenie szczegółowych wymogów jakim powinna odpowiadać decyzji o warunkach zabudowy i jej uzasadnienie ułatwi orzekanie w sprawach odwołań od decyzji oraz skarg na decyzje o warunkach zabudowy. Powinno też przyczynić się do ujednolicenia orzekania w sprawach, w odniesieniu do których istniały rozbieżności w orzecznictwie, a w perspektywie zmniejszenie liczby decyzji kwestionowanych w trakcie weryfikacji w trybie administracyjnym i w postępowaniu sądowym. Uzyskiwane decyzje o warunkach zabudowy w mniejszym zakresie będą kwestionowane w trakcie weryfikacji w trybie administracyjnym i w postępowaniu sądowym, co wpłynie korzystnie na proces inwestycyjny. Wprowadzenie szczegółowych regulacji w zakresie ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych, a także ustalenia parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu uwzględniających lokalne uwarunkowania umożliwi wyeliminowanie konfliktów przestrzennych oraz społecznych

17 Osoby i podmioty sporządzające projekty: aktów planistycznych, decyzji o wz i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego- architekci i absolwenci określonych w ustawie kierunków studiów (w I poł r.) osób uprawnionych do wykonywania zawodu architekta; (2012 r.) urbanistów Uzasadnienie ustawy o ułatwieniu dostępu do wykonywania zawodów finansowych, budowlanych i transportowych. 5. Informacje na temat zakresu, czasu trwania i podsumowanie wyników konsultacji na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy. Warunki określone w wyniku analizy tych uwarunkowań powinny zapewnić uwzględnienie wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a tym samym poprawić jakość zagospodarowania na terenach sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji. Rozporządzenie przyczyni się także do utrzymania wartości nieruchomości i zlokalizowanej na niej inwestycji, tj. zmniejszy ilość występowania sytuacji, gdy wśród zabudowy jednorodzinnej powstaje wysoka zabudowa wielorodzinna, co negatywnie wpływa na ceny oraz na funkcjonowanie zabudowy jednorodzinnej. Jednocześnie rozporządzenie przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa inwestycyjnego ponieważ podstawą wydania decyzji WZ będzie analiza określonego terenu, inwestor będzie mógł z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć jakie inwestycje powstaną w najbliższej okolicy, a więc mieć wiedzę o efektywności planowanej inwestycji (np. wiedzę w zakresie negatywnego wpływu na planowaną działalność) oraz o możliwości jej realizacji. W rozporządzeniu wskazuje się na konieczność profesjonalnie przeprowadzonej analizy, będącej podstawą ustaleń warunków zabudowy na działce objętej wnioskiem, doprecyzowując jednocześnie zasady, które obowiązują przy wyznaczaniu określonych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przesłanki uprawniające i zobowiązujące do indywidualnego ustalania warunków zabudowy, w oparciu o szczególne lokalne uwarunkowania. Regulacje te mają na celu podniesienie jakości zagospodarowania nowych terenów inwestycyjnych oraz wyeliminowanie potencjalnych konfliktów przestrzennych.

18 Projekt rozporządzenie został przekazany do zaopiniowania przez Główną Komisję Urbanistyczno Architektoniczną Planuje się, iż konsultacje publiczne będą trwały 30 dni a w ocenę projektowanych regulacji zostaną włączone biura planistyczne, Zespół ekspercki do spraw polityki przestrzennej Konwentu Marszałków Województw RP oraz, Unia Metropolii Polskich, Związek Miast Polskich, gminy, miasta, Rada Infrastruktury Informacji Przestrzennej, przy ministrze właściwym ds. administracji publicznej, Towarzystwo Urbanistów Polskich, Krajowa Izba Gospodarcza Elektroniki i Telekomunikacji, Polska Izba Komunikacji Elektronicznej, Krajowa Izba Komunikacji Ethernetowej, miejskie pracownie urbanistyczne. Stowarzyszenie Urbaniści Polscy, Polski Związek Firm Deweloperskich. Niezbędne jest również przeprowadzenie konsultacji z Komisją Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego. 6. Wpływ na sektor finansów publicznych (ceny stałe z r.) Skutki w okresie 10 lat od wejścia w życie zmian [mln zł] Łącznie (0-10) Dochody ogółem budżet państwa JST pozostałe jednostki (oddzielnie) Wydatki ogółem budżet państwa JST pozostałe jednostki (oddzielnie) Saldo ogółem budżet państwa JST pozostałe jednostki (oddzielnie) Źródła finansowania Dodatkowe informacje, w tym wskazanie źródeł danych i przyjętych do obliczeń założeń Projektowana regulacja nie nakłada nowych zadań na jednostki sektora finansów publicznych, w związku z tym nie będzie generować bezpośrednich skutków finansowych dla tego sektora. Proponowane zmiany rozporządzenia mające na celu m.in. uściślenie obowiązujących przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego umożliwią organom gminy wypełnianie ustawowych zadań związanych z zapewnieniem ładu przestrzennego na obszarze gminy w szerszym zakresie. Zwiększenie nakładów związanych z ustaleniem warunków zabudowy powinno zostać zrekompensowane zmniejszeniem liczby decyzji uchylanych przez organy II instancji i sądy. Projektowane regulacje powinny też przyczynić się do zmniejszenia lub wyeliminowania konfliktów społecznych i przestrzennych. Przepisy projektu rozporządzenia w połączeniu z projektem ustawy stwarzają ponadto możliwość prowadzenia działań inwestycyjnych spójnych z polityką przestrzenną gminy, nie tylko w wyniku sporządzenia planu miejscowego ale również poprzez wydawane decyzje o warunkach zabudowy, na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy. 7. Wpływ na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym funkcjonowanie przedsiębiorców oraz na rodzinę, obywateli i gospodarstwa domowe Skutki Czas w latach od wejścia w życie zmian Łącznie (0-10) W ujęciu pieniężnym (w mln zł, ceny stałe z r.) W ujęciu niepieniężnym duże przedsiębiorstwa sektor mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw rodzina, obywatele oraz gospodarstwa domowe (dodaj/usuń) duże przedsiębiorstwa sektor mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw

19 rodzina, obywatele oraz gospodarstwa domowe (dodaj/usuń) Niemierzalne (dodaj/usuń) Poprawa ładu przestrzennego i jakości przestrzeni. Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, sporządzanych zgodnie z przepisami projektu rozporządzenia powinno przyczynić się do zmniejszenia liczby decyzji kwestionowanych w trakcie weryfikacji w trybie administracyjnym i w postępowaniu sądowym, a tym samym wpłynąć korzystnie na proces inwestycyjny. Zmniejszenie skali konfliktów społecznych i przestrzennych przy zagospodarowywaniu terenów na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy. Wyższy poziom akceptacji społecznej. Większa przewidywalność decyzji dotyczących zagospodarowania przestrzennego co przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa inwestycyjnego ponieważ podstawą wydania decyzji WZ będzie analiza określonego terenu, inwestor będzie mógł z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć jakie inwestycje powstaną w najbliższej okolicy, a więc mieć wiedzę o faktycznej możliwości realizacji inwestycji oraz jej późniejszej efektywności. (dodaj/usuń) Dodatkowe informacje, w tym wskazanie źródeł danych i przyjętych do obliczeń założeń 8. Zmiana obciążeń regulacyjnych (w tym obowiązków informacyjnych) wynikających z projektu nie dotyczy Wprowadzane są obciążenia poza bezwzględnie wymaganymi przez UE (szczegóły w odwróconej tabeli zgodności). tak nie nie dotyczy zmniejszenie liczby dokumentów zmniejszenie liczby procedur skrócenie czasu na załatwienie sprawy inne: zwiększenie liczby dokumentów zwiększenie liczby procedur wydłużenie czasu na załatwienie sprawy inne: Wprowadzane obciążenia są przystosowane do ich elektronizacji. tak nie nie dotyczy Komentarz: Doprecyzowanie przepisów i zwiększenie wymagań jakim powinny odpowiadać sporządzane projekty decyzji o warunkach zabudowy zwiększy nakład pracy konieczny do przygotowania projektu decyzji o warunkach zabudowy. W szczególnych przypadkach zasadne będzie sporządzenie dodatkowych dokumentów uzasadniających przyjęte rozwiązania. Z drugiej jednak strony uzupełnienie przepisów w projekcie rozporządzenia, umożliwiające szersze uwzględnianie w zagospodarowaniu na obszarze bez planu, wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wpływając na podniesienie walorów terenów planowanych do zagospodarowania stworzy możliwość przygotowywania projektów decyzji przez tę grupę zawodową zgodnie ze standardami wykonywania tego zawodu i zgodnie z oczekiwaniami społecznymi, a inwestycje określone w decyzjach o warunkach zabudowy będą mogły być faktycznie zrealizowane. 9. Wpływ na rynek pracy Przewiduje się częściowe poszerzenie zakresu zleceń udzielanych w sektorze usług urbanistycznych, związanych z opracowywaniem analiz zagospodarowania terenu na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy i ustalaniem na tej podstawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. 10. Wpływ na pozostałe obszary

20 środowisko naturalne sytuacja i rozwój regionalny inne: środowisko kulturowe demografia mienie państwowe informatyzacja zdrowie Omówienie wpływu Analizy przeprowadzane w obszarze analizowanym i zakres decyzji proponowany w projekcie rozporządzenia umożliwia szersze uwzględnienie uwarunkowań środowiskowych i kulturowych, w tym związanych z ochroną zabytków i dóbr kultury współczesnej 11. Planowane wykonanie przepisów aktu prawnego Planowane wejście w życie rozporządzenia pół roku od dnia wejścia w życie ustawy 1. Zgodnie z przepisami przejściowymi projektu ustawy, dotychczasowe rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachowuje moc przez 18 miesięcy od dnia wejścia w życie projektu ustawy. 2. Zgodnie z przepisami przejściowym projektu ustawy decyzje o warunkach zabudowy pozostające w obrocie prawnym będą ważne przez dwa lata od dnia wejścia w życie przepisów ustawy. Po upływie tego okresu, decyzje wydane na podstawie obowiązującego obecnie rozporządzenia wygasną. 3. Ustawa przewiduje 6 miesięczny okres vacatio legis, przy czym przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy wejdą w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, tym samym obowiązujące rozporządzenie zostanie de facto utrzymane w mocy przez 6 miesięcy od dnia zmiany przepisu upoważniającego, a więc wydawanie decyzji na podstawie projektu rozporządzenia rozpocznie się najpóźniej po upływie 18 miesięcy od dnia wejścia w życie projektu ustawy i jednocześnie 6 miesięcy po wejściu w życie przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, i będzie dotyczyć spraw wszczętych po tym dniu. 12. W jaki sposób i kiedy nastąpi ewaluacja efektów projektu oraz jakie mierniki zostaną zastosowane? Planuje się, iż najpóźniej po 3 latach od dnia wejścia w życie rozporządzenia dokonane zostaną badania obejmujące wpływ regulacji na: 1) powierzchnię terenów obejmowanych decyzją o warunkach zabudowy; 2) koszt sporządzenia projektu decyzji o warunkach zabudowy; 3) liczbę wydanych decyzji o warunkach zabudowy, w tym odsetek decyzji odmownych; 4) liczbę decyzji o warunkach zabudowy (pozytywnych), które były przedmiotem odwołania. 13. Załączniki (istotne dokumenty źródłowe, badania, analizy itp.)