Wspólnoty mieszkaniowe a KSWiK. Wpisany przez Grzegorz Mitura piątek, 10 lutego :02

Transkrypt

1 Przedstawiamy kolejną analizę i uwagi, tym razem do umów proponowanych ( lub już zawartych) przez zarządcę nieruchomości- MZGL lub zarządy wspólnot mieszkaniowych w sprawie dostarczania wody i odprowadzenia ścieków a wiążących wspólnoty mieszkaniowe z KSWiK. Tekst oparty jest na materiale dostarczonym przez osoby zainteresowane Wstęp do umowy: Za stronę i odbiorcę usług wskazane są osoby współwłaściciele nieruchomości wspólnej. Można się domyślać, że stanowią oni zarząd wspólnoty, ale, aby sprostać wymogom formalnym to za mało. Powinien tu znaleźć się zapis o uprawnieniach zarządu wspólnoty do podejmowania czynności przekraczających zarząd zwykły, jakim niewątpliwie jest zawieranie umowy regulującej indywidualne zobowiązania poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej, czy też zastępujące indywidualne umowy. Należy podkreślić, że organ stanowiący, czyli ogół współwłaścicieli posiada kompetencje ustawowe przyznane tylko zakresie spraw związanych z zarządzaniem współwłasnością = nieruchomością wspólną. Takie też uprawnienia posiada organ wykonawczy, wybrany przez wspólnotę, czyli jej zarząd we wspólnotach dużych. (zarząd taki może też być powołany w małej wspólnocie, mała też może rządzić się w pełni przepisami dużej). Tam, gdzie zatrudniono zarządcę, ten wykonuje uprawnienia przyznane jemu przez zarząd wspólnoty o tyle, o ile wspólnota ich sama posiada. Zatem wybrany zarząd ani też współwłaściciele, a tym bardziej zarządca nie mogą decydować o dostawie wody i odprowadzanie ścieków do i z samodzielnych lokali, stanowiących odrębne nieruchomości. /Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności : zobacz art.46 Kc./. 1 / 7

2 Według Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków /Ustaw a z dnia 7 czerwca 2001r o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków( Dz. U. z 2001r Nr 72 poz.747 ze zmianami) / dalej nazywaną Ustawą, stroną umowy o dostawę wody i odprowadzenie ścieków może być zarządca nieruchomości lub jej właściciel. W świetle art. 2 ust. 3 w/w Ustawy odbiorcą usług jest każdy, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. W świetle art. 6 ust. 2 przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane do zawarcia umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy. Szczególną uwagę zwraca fakt, że przedsiębiorstwo nie może wypowiedzieć już zawartej umowy. Może jedynie odciąć dostawę wody z przyczyn opisanych w art. 8 cyt. Ustawy. 1. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, jeżeli: 1) przyłącze wodociągowe lub przyłącze kanalizacyjne wykonano niezgodnie z przepisami prawa; 2) odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty; 3) jakość wprowadzanych ścieków nie spełnia wymogów określonych w przepisach 2 / 7

3 prawa lub stwierdzono celowe uszkodzenie albo pominięcie urządzenia pomiarowego; 4) został stwierdzony nielegalny pobór wody lub nielegalne odprowadzanie ścieków, to jest bez zawarcia umowy, jak również przy celowo uszkodzonych albo pominiętych wodomierzach lub urządzeniach pomiarowych. z przyczyn nieopisanych w Ustawie. Zatem, nie ma możliwości zerwania umowy w stosunku do poszczególnego współwłaściciela lub lokatora zajmującego samodzielny lokal mieszkalny w przypadku, kiedy zarząd wspólnoty lub przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zamierza zmienić umowę na dostarczanie tych usług. Z powyższego wynika, że aby doszło do zmiany umownego realizowania usług każdy odbiorca (bez różnicy statusu wspólnoty mieszkaniowej: mała do 7 lokali, duża od 8) musi się na taką zmianę zgodzić. Reasumując: odbiorcy związani umowami zawartymi na podstawie w/w reguł nie muszą, ew. nie musieli zmieniać obowiązujących umów. Należy się pochylić nad argumentacją przemawiającą za proponowanym przez KSiK rozwiązaniem, czyli zawarciem umowy z jednym odbiorcą, czyli właścicielem lub zarządcą w odniesieniu do budynku wielolokalowego wg art. 2 ust. 6: Na wniosek właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, jeżeli: 1) instalacja wodociągowa w budynku jest wyposażona w wodomierze, zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, przy wszystkich punktach czerpalnych; 3 / 7

4 2) jest możliwy odczyt wskazań wodomierzy w terminie uzgodnionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą; 3) właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody; 4) właściciel lub zarządca na podstawie umowy, o której mowa w ust. 1, reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody; 5) właściciel lub zarządca określa warunki utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych oraz warunki pobierania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami; 6) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zakłócania dostaw wody do pozostałych lokali;w szczególności przez możliwość przerwania dostarczania wody do lokalu rozumie się założenie plomb na zamkniętych zaworach odcinających dostarczanie wody do lokalu; 7) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerywania dostarczania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami, bez zakłócania dostaw wody do lokali. Jak się okazuje, już wstęp do tego artykułu zobowiązuje przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne do zawarcia umowę z odbiorcą indywidualnym na wniosek właściciela lub zarządcy. Dalej przedstawiane są warunki, jakie powinny być ku temu spełnione. 4 / 7

5 A więc: nie ma konieczności, aby wspólnota mieszkaniowa jako całość była jedynym uczestnikiem umowy po stronie odbiorcy! Na wniosek właściciela lub zarządcy przedsiębiorstwo zobowiązane jest do zawarcia umowy ze wskazaną osobą, posiadającą prawa do zajmowanego lokalu. Kwestią dyskusyjną może być dookreślenie, kto tutaj jest właścicielem budynku wielolokalowego we wspólnotach mieszkaniowych składającej się z wielu odrębnych nieruchomości, który to ma być stroną umowy wg tego przepisu. Moim skromnym zdaniem, ten przepis skonstruowany jest tak, jakby był skierowany do dewelopera, czy właściciela budynku przeznaczonego pod wynajem. Skoro Ustawa o zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków została uchwalona w 2001r. w czasie obowiązywania od siedmiu lat Ustawy o własności lokali Dz.U (Uwl) Ustawodawca przewidziałaby dla tego typu własności odpowiedni zapis w omawianym artykule. Ale to drugorzędna obserwacja. Jednak, jeżeli takiego zapisu nie ma, dla ustalenia reprezentacji strony w umowie o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków należy się posiłkować innymi regulacjami - a zatem przytoczonym art. 46 Kodeksu cywilnego. Czy to luka prawna?! Oczywiste jest, że w analizowanym przypadku właścicielem całego budynku wielolokalowego są właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową a ich prawa i obowiązki opisane są Uwl oraz odpowiednich przepisach Kc i Kpc. Próżno tu szukać przepisu, który by obligował wspólnotę mieszkaniową właśnie do wstępowania w umowy opisane w dyskusyjnym art. 2 ust.6. Ustawy. Nie ma, jak uwidoczniłem, jasnego zdania co do reprezentacji wspólnot mieszkaniowych w sprawach dostaw wody i odprowadzania ścieków. Porównując wszystkie przedstawione argumenty nasuwa się wniosek, że w umowach o dostawę wody i odprowadzanie ścieków właściciele we wspólnotach mieszkaniowych mogą być traktowani dwojako: albo niezależni właściciele odrębnych nieruchomości, albo właściciel zbiorowy. Dla świętego spokoju, należałoby się wspólnotom mieszkaniowym dokleić jakieś odniesienie w którejś z ustaw. Zakłada się, że Ustawodawca jest racjonalny. Więc, skoro odniesienia do wspólnot mieszkaniowych w omawianej ustawie nie zawarł, to do regulacji umownych należałoby (?) zastosować odniesienie z Kodeksu cywilnego. Na tej podstawie poddaję w wątpliwość wprowadzanie zasady i uprawnienia wspólnot mieszkaniowych do regulacji dostaw wody i odprowadzania ścieków do i z odrębnych nieruchomości lokalowych Nie dysponuję w tej sprawie orzecznictwem Sądu Najwyższego. Ale, w uzasadnieniu np. wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu(I ACa 278/11),uchylającą uchwałę odcinającą wodę we wspólnocie mieszkaniowej, nie poddawano analizie powstałej wątpliwości. Skoro zatem także wg Sądu wspólnota nie może decydować o istotnych warunkach dostawy wody (tu: oddziaływać skutecznie!), to czy w ogóle może być stroną w takiej umowie? Jak już napisano, dostawa wody i odprowadzanie ścieków do indywidualnych własności nie należy do czynności zarządu nieruchomością wspólną! Uważam, że wspólnota jako właściciel (czy jej zarządca) może, ale pod rygorem zgody i zobowiązania wszystkich, bez wyjątku współwłaścicieli. Na potrzeby niniejszej pracy, omawiającej sytuację zmiany już istniejących, indywidualnych umów, moje skromne uwagi powinny być wystarczające. Jak pogodzić interes KSWiK i wspólnot mieszkaniowych? Na pewno nie deregulacją dotychczasowych umów w sposób zaproponowany a poprzedzony wadliwymi uchwałami. 5 / 7

6 Poza głównym spostrzeżeniem w stosunku do zaproponowanej umowy można pod uwagę wziąć 5 ust.2. Zapis ten zobowiązuje wspólnotę do odprowadzania ścieków o stanie i składzie nie zagrażającym eksploatacji urządzeń. Nic, jak odpowiedzialność zbiorowa! Ustęp 2 pkt. b tego paragrafu mówi o dopuszczeniu do kontroli jednego urządzenia pomiarowego. Podobnie 9 ust.1. Błąd co do ilości opomiarowanych punktów czerpalnych! Szczególną uwagę zwraca 11 zezwalający na zamknięcie dostawy wody do budynku!! Jak wcześniej analizowano, nie można odciąć wody do budynku będącego współwłasnością odrębnych nieruchomości. Nie można też, jak dowiedziono, obciążać odpowiedzialnością zbiorową za działania bądź zaniechania poszczególnych odbiorców innych odbiorców, właścicieli odrębnych nieruchomości. Ten aspekt znajduje już potwierdzenie w wyroku sądowym (I ACa 278/11).I na koniec 14 fakt wygaśnięcia umowy i przejścia prawa do budynku na inną osobę. Nie wiem, jak to rozumieć. Czy możliwa jest jednorazowa sprzedaż wszystkich nieruchomości stanowiących wielolokalowy budynek? Hipotetycznie tak, dwa, no trzy lokale. Ale w stosunku do większej ilości, to chyba tylko zaraza tłumaczyła by tak jednomyślne i jednoczesne działanie. Sprzedaż budynku, będącego własnością jednej osoby, to co innego. Pozwoliłem sobie na żart. Na poważnie, to ten zapis wyraźnie podpiera moją wątpliwość, że art. 2 ust. 6 Ustawy o zaopatrzeniu w wodę i odprowadzanie ścieków jest właśnie dedykowany deweloperowi, pojedynczemu właścicielowi nieruchomości, odnosi się do budynku wielolokalowego, ale nie będącego współwłasnością tworzącą wspólnotę mieszkaniową. Analizę można by rozszerzyć o przepisy zawarte w Uwl. Kc i Kpc. Uważam, iż powyższa praca powinna wystarczyć do oceny prawidłowości proponowanej umowy. Jedno jest pewne: taka umowa to potencjalny, ostry konflikt sąsiedzki w przyszłości. Proponuję przeczytać: {jcomments on} 6 / 7

7 7 / 7